第一节概述
一、建筑物的损耗概念
是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。
前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。
二、造成建筑物价值损耗的因素
(一) 物质因素
引起建筑物实体损耗的物质因素有下列几项：
1. 因使用产生的破损;
2. 随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化;
3. 因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏;
4. 人为造成的破坏。
(二) 功能因素
功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：
1. 技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用;
2. 设计变化，含消费观念的变更。
(三) 经济因素
经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。这项因素的主要内容有：
1. 周边地区经济的衰退;
2. 此建筑物与周边环境不相适应;
3. 区域的优良性发生减退等。
第二节建筑物物损耗的确定
建筑物损耗的确定方法
建筑物损耗的确定常常通过对损耗率的计算而完成，损耗率是表达建筑物损耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、观察法、综合法等方法来计算。
一、使用年限法
使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基础上的方法。基本计算公式为：
d=(1—R)t/NXl00%
D= C·d
式中：d 为建筑物损耗率;
D 为建筑物的损耗;
R 为预计的建筑物的残值率
t 为建筑物已使用年限;
N 为建筑物的耐用年限;
C 为建筑物的重置价值。
1. 建筑物的耐用年限。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。资产评估所用的寿命年限应该是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，
各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：
(1)钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;
(2)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等) ：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;
(3)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致，按下列方法处理：
(1)建筑物的建设期不计人耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;
(2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗;
(3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗;
(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗;(注意题上是否标注自动续期)
(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。
2. 建筑物已使用年限。建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当; 当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。
3. 建筑物成新率的确定。在估价实务中，经常运用成新率这一概念。成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：
q=1—d=[1—(1—R)t/N]X100%
当R=0时，q=(1—t/N)X100%=n/N X 100%，
式中n 代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。
因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V=Cq
二、观察法
依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率： 损耗率=结构部分合计得分X C +装修部分合计得分X S +设备部分合计得分X B
式中：C 为结构部分的评分修正系数;S 为装修部分的评分修正系数;B 为设备部分的评分修正系数。
三、其他方法(略)
四、损耗计算方法的综合。
第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作
一、现场勘察工作程序
无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。
对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。可选择各类别的典型建筑和价值量大的重点建筑作为A 类，选择老旧、零星建筑作为C 类，其余建筑为B 类。
勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。
在勘察过程中应特别注意两点：一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行勘察，向被评估单位的配合人员了解修缮情况; 二是要注意边勘察边记录。
对于A 类建筑应作详细勘察记录，或按事先准备的不同结构建筑物评分表逐项对照评分，具体评分标准可参考本章第四节建筑物新旧程度的评定参考依据等进行设定。而对于A 类以外的其他建筑可适当简化。
二、现场勘察要点
在现场勘察过程中，应重点注意以下部分：
1. 钢筋混凝土结构。
(1)结构部分。
地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
承重构件：观察有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀。
屋面：观察是否局部漏雨，保温层、隔热层是否损坏。
楼地面：观察整体面层是否有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面是否有腐朽、翘裂、松动、油漆老化现象。
(2)装饰部分。
门窗：观察开启是否自如，钢门窗是否变形，玻璃、五金是否残缺不全，油漆是否剥落。 内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落。
顶棚：观察面层有无局部损坏，有无明显下垂变形。
细木装修：木质部分有无腐朽、蛀蚀、破裂、油漆老化现象。
(3)设备部分。
水卫：上下水管是否畅通，有无阻塞、锈蚀、漏水，卫生器具零件是否损坏、残缺。 电照：观察设备陈旧情况，电线是否老化，照明装置是否残缺，绝缘是否符合安全用电要求。
暖气：设备、管道、烟道是否畅通，有无锈蚀、损坏，有无滴、冒、跑等现象。 特种设备：现状是否良好，能否正常使用。
2. 砖混结构。
(1)结构部分。
地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。
自承重墙：观察是否有裂缝，间隔墙面层有无局部损坏。
屋面：观察是否局部漏雨，平屋面、隔热层、防水层破损情况，屋面板基层是否有局部腐朽变形，排水设施是否受到破坏。
楼地面：观察整体面层是否部分空鼓、脱落。
(2)装修部分。
门窗：观察开启是否自如，有无局部破缺、油漆老化、剥落。
内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落，勒角浸蚀情况。
顶棚：观察面层损坏情况，有无明显下垂变形。
(3)设备部分。
水卫：上水管是否锈蚀，上、下水是否畅通，卫生器具是否滴漏损坏。
电照：观察电线是否老化，照明装置是否完好。
特种设备：观察是否完好，能否正常使用。
第四节 建筑物损耗的确定示例
第一节概述
一、建筑物的损耗概念
是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。
前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。
二、造成建筑物价值损耗的因素
(一) 物质因素
引起建筑物实体损耗的物质因素有下列几项：
1. 因使用产生的破损;
2. 随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化;
3. 因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏;
4. 人为造成的破坏。
(二) 功能因素
功能的损耗因素，指由于技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起的损耗包括：
1. 技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用;
2. 设计变化，含消费观念的变更。
(三) 经济因素
经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。这项因素的主要内容有：
1. 周边地区经济的衰退;
2. 此建筑物与周边环境不相适应;
3. 区域的优良性发生减退等。
第二节建筑物物损耗的确定
建筑物损耗的确定方法
建筑物损耗的确定常常通过对损耗率的计算而完成，损耗率是表达建筑物损耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、观察法、综合法等方法来计算。
一、使用年限法
使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基础上的方法。基本计算公式为：
d=(1—R)t/NXl00%
D= C·d
式中：d 为建筑物损耗率;
D 为建筑物的损耗;
R 为预计的建筑物的残值率
t 为建筑物已使用年限;
N 为建筑物的耐用年限;
C 为建筑物的重置价值。
1. 建筑物的耐用年限。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。资产评估所用的寿命年限应该是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，
各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：
(1)钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;
(2)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等) ：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;
(3)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致，按下列方法处理：
(1)建筑物的建设期不计人耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;
(2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗;
(3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗;
(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗;(注意题上是否标注自动续期)
(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。
2. 建筑物已使用年限。建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当; 当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。
3. 建筑物成新率的确定。在估价实务中，经常运用成新率这一概念。成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：
q=1—d=[1—(1—R)t/N]X100%
当R=0时，q=(1—t/N)X100%=n/N X 100%，
式中n 代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。
因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V=Cq
二、观察法
依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率： 损耗率=结构部分合计得分X C +装修部分合计得分X S +设备部分合计得分X B
式中：C 为结构部分的评分修正系数;S 为装修部分的评分修正系数;B 为设备部分的评分修正系数。
三、其他方法(略)
四、损耗计算方法的综合。
第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作
一、现场勘察工作程序
无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。
对于规模较大、房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。可选择各类别的典型建筑和价值量大的重点建筑作为A 类，选择老旧、零星建筑作为C 类，其余建筑为B 类。
勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。
在勘察过程中应特别注意两点：一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行勘察，向被评估单位的配合人员了解修缮情况; 二是要注意边勘察边记录。
对于A 类建筑应作详细勘察记录，或按事先准备的不同结构建筑物评分表逐项对照评分，具体评分标准可参考本章第四节建筑物新旧程度的评定参考依据等进行设定。而对于A 类以外的其他建筑可适当简化。
二、现场勘察要点
在现场勘察过程中，应重点注意以下部分：
1. 钢筋混凝土结构。
(1)结构部分。
地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
承重构件：观察有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀。
屋面：观察是否局部漏雨，保温层、隔热层是否损坏。
楼地面：观察整体面层是否有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面是否有腐朽、翘裂、松动、油漆老化现象。
(2)装饰部分。
门窗：观察开启是否自如，钢门窗是否变形，玻璃、五金是否残缺不全，油漆是否剥落。 内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落。
顶棚：观察面层有无局部损坏，有无明显下垂变形。
细木装修：木质部分有无腐朽、蛀蚀、破裂、油漆老化现象。
(3)设备部分。
水卫：上下水管是否畅通，有无阻塞、锈蚀、漏水，卫生器具零件是否损坏、残缺。 电照：观察设备陈旧情况，电线是否老化，照明装置是否残缺，绝缘是否符合安全用电要求。
暖气：设备、管道、烟道是否畅通，有无锈蚀、损坏，有无滴、冒、跑等现象。 特种设备：现状是否良好，能否正常使用。
2. 砖混结构。
(1)结构部分。
地基基础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。
承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。
自承重墙：观察是否有裂缝，间隔墙面层有无局部损坏。
屋面：观察是否局部漏雨，平屋面、隔热层、防水层破损情况，屋面板基层是否有局部腐朽变形，排水设施是否受到破坏。
楼地面：观察整体面层是否部分空鼓、脱落。
(2)装修部分。
门窗：观察开启是否自如，有无局部破缺、油漆老化、剥落。
内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落，勒角浸蚀情况。
顶棚：观察面层损坏情况，有无明显下垂变形。
(3)设备部分。
水卫：上水管是否锈蚀，上、下水是否畅通，卫生器具是否滴漏损坏。
电照：观察电线是否老化，照明装置是否完好。
特种设备：观察是否完好，能否正常使用。
第四节 建筑物损耗的确定示例