关于工业地产策划 一：工业地产前景分析
1、房地产环境分析
2月9日，在中山市放宽限价令后，安徽芜湖市发布楼市新政。
新政强调，2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。 芜湖市出台该政策，目的旨在扶持该市地产行业，拉动芜湖的房地产市场。 2月6日，中国央行也发布保障居民第一套住房贷款的消息，促使首套房利率优惠恢复。 从近期消息面，可看出去年一年的房地产调控取得了显著成效，不少房地产商都遇到了资金流上的困难，有城市已经开始试探国家调控态度，试图重新扶持地产行业。 但是，我认为国家调控政策并不会放松，这主要基于以下两方面的判断： 一方面，一季度CPI 依旧高达4.5%，膨胀预期依旧存在，货币政策依旧没有向宽松政策方面转变，央行再次降准预期的落空就证明了这一点。近期，货币政策只存在微调的可能，而在微调情况下，能取得优势的只能是国有房地产企业。 另一方面，从政治上讲，高房价导致民怨沸腾，在领导班子换届，需要维稳的特殊时期，讲政治将压倒一切，稳定将压倒一切。 由此可以判断，近几年民营房地产企业已经不适合再在住宅地产和商业地产趟这趟浑水，应以现金为王的姿态，保有自己的现金流，静待时机。
2、武汉工业地产将迎来前所未有的机遇, 工业地产不受地产调控
政策影响，伴随我国工业聚集化、链条化、规范化管理，工业地产迎
来难得的发展机遇。 为中部崛起的武汉，工业地产更是迎来了前所未有的机遇。2月8日，武汉市政府表示，今年起，每年新增用地中将保证至少38%用于工业，此举在根本上为全力实施“工业强市”战略和工业发展倍增计划，提供了土地保障。 2012年，武汉将力争在6个新城区的新型工业化示范园区完成10平方公里“七通一平”的建设进度，基础设施建设投入在30亿元以上；3个跨三环中心城区完成5平方公里“七通一平”的建设进度，基础设施建设投入在15亿元以上。落实政策，集中新城区新增税收省、市级所得税返还资金的50%用于工业园区基础设施建设。搭建新城区工业投融资平台，积极采取BT 、BOT 、融资租赁等模式，加快园区基础设施建设。 武汉市经贸委表示，今年将组织实施示范园区空间发展规划、产业发展规划和控制性详规，确保新城区新增用地指标50%以上用于工业项目。
二：项目定位分析
一个工业地产项目成功与否，项目定位至关重要。工业地产项目究竟该如何定位？总体而言，项目定位的关键是要借势，该势就是政府。作为一个工业地产如果最终无法和政府规划、政策契合，想要成功几乎不可能。 总体而言，借势的类型又可分为顺势和造势。 所谓顺势，就是在政府出台规划的前提下，根据规划进行定位，其中成功的典范就是汉阳的汽车产业园.2011年，全市纺织服装、生物医药、建材产业产值增幅均超过30%，食品烟草、能源环保、石化、日用轻工产值增幅在21%至25%之间。项目定位可根据现有产业，进
行聚集化管理的定位，最终和政府规划契合
所谓造势，就是根据全市经济发展形势和全国、乃至全球的经济发展趋势，发现和引领武汉快速发展的某类型经济产业聚集化做大做强，最终赢得政府关注和认可，并成为政府扶持和规划对象，成功的典范就是光谷产业园。
三：项目营销分析
工业地产项目和传统的住宅地产、商业地产在营销上，因客户群体的不同，而存在着许多区别。
1、在营销内容上，在传统媒体诸如电视、广播、报媒广告投放上，工业地产项目的投放量可远远低于住宅地产、商业地产，投放内容也应以园区定位、地段位置、交通、服务功能、前景规划为主。
2、在营销渠道上，一方面工业地产项目应当倚重网络信息投放和行业类媒体；另一方面也应注重在客户群活动场所投放宣传，例如园区所定位行业负责人聚会的沙龙。
3、在营销手段上，要建立稳定而专业的招商团队，能够以专业、让人信服的形象进行营销。
4、在营销扩展上，要注重各类经贸洽谈会，借势政府，进行营销。
总体而言，工业地产项目因体量远远超过住宅地产、商业地产，项目动辄上百亩乃至上千亩，营销更加注重整体性、延续性。
工业地产招商
谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。而且，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往被看作是一种生产资料，被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支，而不是通过收入来体现价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，更被我们普通投资者忽视了。 以前，工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起，因为招商引资最大的优势，就是带动当地的经济发展，为当地老百姓带来就业机会，为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域，政府推动的比较多，相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。很自然的，大家认为工业房地产市场不会赚取很高利润，同时也不认为它是房地产的一个主流。前些年，工业房地产基本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产的领域。而2006年，国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土地招标制度，指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时，通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这
个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局，工业地产即将全面进入市场。 在六七年以前，我们的工业产业链非常薄弱，整个平台不健全，产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一，根本不是房产概念，基本上是以政府出租、出售坯地为主，工业房地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下，工业房地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。目前在一些成熟的板块和地区，工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显。凭感觉, 我认为目前国内工业用地价格是被低估了，最近一两年在政府紧缩批地指标后, 市场上工业用地的转让价在不断提高。象我每天帮助大量的企业找地、批地、征地，感觉工业地产的发展太快，很多的开发商介入，跟我们合作开发工业园，他们很有远见，预计到未来的发展，特别是中部的崛起给武汉带来大量的机会，大量的沿海企业、国外公司来武汉办厂，海外资本现在非常看好中国的工业地产市场，近期投资频繁。目前，国内工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约在8％左右，好的项目能达到9％。而一些国际跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。随着现代物流业的兴起，工业地产投资以其低风险，高回报正在房地产投资领域悄然兴起。 外资瞄准沪粤地区 工业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房成为工业地产的代名词。新兴的
科技工业园将工业地产发展到融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。据戴德梁行工业部主管彭煦透露，目前他们正在为4家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入了实质性的操作阶段，其中两家是来自欧洲的投资商，还有两家是来自美国和新加坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量联行也表示，一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注，近期接触得更为频繁。事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌:这便是工业房地产。究其原因，一是土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；二是工业用地的需求仍呈几何级数增加，导致工业用地的价格不断攀升。而目前国内工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本的价格向用地者协议提供。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业地产项目。 目前，投资这个领域的外资主要有两类企业，一类是主业做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。今年1月底，普洛斯公司投资的西部物流园区在上海桃浦开工。普洛斯还将在上海建设5个物流仓储园区。截至2004年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约1.7亿美元，仓储建成面积达40万平方米。 上海市工业发展咨询公司总经理董锡健介绍，目前上海的工业用地在8000－9000万平方米左右，一半的土地分布
在市中心，另一半分布在郊区。日前，仲量联行高调宣布扩充广州办事处，以广州为中心辐射珠三角，而且以工业地产作为其特色服务输出。 在华南地区一直行事低调的戴德梁行也正在为来自欧美及新加坡的几家公司进行工业地产项目的咨询。其中一家公司还刚刚在深圳购买了一处600亩的工业用地。业内人士认为，工业地产在市场上的实际需要很大，特别是珠三角紧缩工业用地政策，禁止“花园式厂房”后，很多工业用地已经很难获批。使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势，而其回报率也比较稳定，只是由于资金门槛太高，以往很少被主流市场关注。 仲量联行负责人表示，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾。 物流大佬低调潜行 跨国物流巨鳄普洛斯仅用了10余年时间，从当时3000万美元扩大到130亿美元的资产规模。在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。普洛斯中国区董事总经理梅志明说:“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。苏州普洛斯物流园开发有限公司，是普洛斯与苏州物流中心有限
公司合资的一家物流设施开发公司，合资双方各持50％的股份，总投资3亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。 梅志明说:“工业地产的物业回报周期一般在10年左右。”2004年4月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根。但梅志明认为:“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5年内普洛斯投资了50亿美金，在日本，每年0.7亿美金，3年共投资2亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在5年内投资20亿美金看作是一个很大的目标。 工业地产盈利在未来 近年来，房地产巨头们几乎不约而同地将目光投向物流行业，并四处圈地迫切要介入这一领域。目前，我国物流市场需求已进入快速增长期，市场规模超过2万亿元，未来几年我国物流市场将保持年均20％的增速。 业内人士表示，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流项目未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流项目的根本区别在于，开发商品住宅，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。而物流项目开发的收益却是在开发之后，即保持物业的持续增值能力。做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是开发商们发家的资本。物流行业是国家鼓励的行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流项目也比较容易拿到地，而且是相对廉价。事实上，一些地方政府也“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商。其原因是，物流项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地
产大幅圈地，地价自然更加便宜。例如，广州市花东镇在去年推出3300亩的工业仓储用地，不到一个月就被抢光了，其土地价格为10万/亩，而当时住宅用地价格为18万/亩。也就是说，以当时土地价格的一半拿下了用于做物流项目的用地。 一位政府官员表示，如果是纯住宅地产开发，政府在一次性转让土地后就没有更多的收益了。而物流项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。
工业地产商业模式具备四大特性工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
1. 四大特性之一——大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定
的。 工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。
2. 四大特性之二——快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。
3. 四大特性之三——提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利
益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。
因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素
4. 四大特性之四——追求长期稳定回报 根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。 因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。
工业地产开发流程 我国工业地产的发展面临新的历史性机
遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。
一、工业地产理论及开发模型介绍
（一）工业地产理论
（1）工业地产的概念
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。
(2）常规工业地产开发模式分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
如下是工业地产开发模式分析。
(1)工业园区开发模式
在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等 条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地
方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地
项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，
日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
（5） 就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政
道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
（6）就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
（7） 工业地产公司运作
工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST 运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。 工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。 随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走
高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也
就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。
（二）工业地产四大特征
工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、
追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳定。
（三）工业地产主要开发流程
工业地产作为一门产业，其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
（四）工业地产成功开发要素
工业地产如何成功，主要从以下六个方面：
一、首先是选址，分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企 业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。
跨国企业选址是从四个方面考虑的：1、寻求资源：自然资源、劳动力资 源。2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。 一般园
区的选址从区域分析、产业分析、
开发区分析、交通物流分析、客户分析，以及围绕客户本身的需求。 市场分析。对本身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部
分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段， 开发区的分析。要对开发区本身的产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。 产业分析。对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和产业的发展方向。 二、其次是定位，任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。 在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。 定位，任何一个园区本身的定位是起决定性的作用，如果定位错了或者是 方向错了，你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源。根据本身有的能力，比如本身就是一个物流类的企业，可以把你的资源带到你所要进入的区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成园区本身特有的优势，实际就是吸引企业入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。
在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个企业的本身的吸引力更强一些。 综合起来来讲，作为一个定位是两个方面，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区的发展。 确定园区选址及产业定位后，就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划，不过类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业链。厂房可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。 第三是客户，要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析；一个是从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂的园区模式。 客户分析。要客户进行把握，一般情况下，客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来；第二，有同区域企业搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸引他到你的园区
来，这样的分析也要分析透；第三，是从产业链的角度，如奔驰进入北京之后，围绕奔驰对他的产业链进行分析；第四，还要对国外的企业进行跟踪，跟踪具体的大的企业的动向，它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向；第五，还有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来，比如说北京大红门的服装市场。 第四是造势，通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。 造势，挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展，我想有这样一个过程。 第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设，可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业，通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。以一个汽车产业链为例分析，一个整车的组装厂家涉及的产业链企业比较多，要把各个配套行业层层分解，找到适合园区发展和需要的零部件企业。
产业招商 定位之后，面对你的产业也好，面对你的行业也好，怎样招商， 以一个汽车产业链的分析为例，实际一个整车的组装厂家，下面产业链的企业比较多，涉及劳动各个配套的行业，从上到下一层一层的分解，会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。有的在园
区内配套，比如说发动机的生产厂，把一级的配套，把本身园区外的企业拿进来之后，针对他们招商。 在招商或者渠道拓展的基础上，对园区也要进行一定的推广，首先是确定了营销的理念推广理念，公关平台，四大传播渠道，因为城市有城市的资源，有城市的特点。卖产业是要宜依据城市产业的特点，你做的园区不仅仅提供的是厂房，不仅仅提供的是硬件的楼体，更重要的是提供生活，一种全新的适合企业发展的生活方式，还要给他提供超值的服务，我们规划园区的时候，首先把园区的配套设施的服务配套完整，整套生活必备的东西解决好了。当和外企谈的时候，他们把一些员工过来参观，最后发现有宿舍、有食堂、有公寓，员工很满意，很多的企业因为这个选择了该园区。从配套、服务的角度来考虑，搭建了一个非常好的点。还有搭建三个平台，政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台. 最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 , 信息传播出去，四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛，这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，会形成非常实效，有针对性的园区。因为工业地产招商不是要有多高的知名度，要针对性和有效性，你的客户能不能找到你。
六、最后关键因素是服务。要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务，政府和开发区最需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，
形成园区独特的企业文化。要想成功的运营工业地产， 更重要的一点就是你的服务，园区服务可分成两个方面，第一个层面是对政府和开发区的服务，这两类客户都要提供价值，政府和开发区最需要的是推动产业的升级，促进区域产业的集群，更重要的是需要税收。目前U 谷的园区到今年年底是建成35万，去年提供给政府的税收是1.4亿，进驻的企业是不到100家，政府非常的满意。你给政府创造了很好的价值，你只有给政府提供价值，政府才会支持你，这也是我们进行工业地产发展最根本的，不能突破底线的原则。
另外还要为客户提供价值，客户有区域的价值，这个区域价值本身就有了，只要来这里就享受这个价值。低成本的优势，不仅仅是租金或者是卖价低，更重要是通过园区的管理，通过了解它的产业链和供应链。高品质的园区，任何的企业都需要形象，要有园区的文化，形象的核心是文化。 要做好增值服务，物业管理只是一个基础的管理，很多的企业需要增值，从哪个角度增值，如园区可成立了人力资源部，和园区周边区域的各个职校形成了战略的关系，招产业工人，进而拓展招中层，和工商、税务形成战略合作关系，为入园企业提供便利的，非常好的提供价值的增值服务，这种增值服务是园区持续发展非常重要的一点，因为最终的园区是形成企业的社区，要给企业打造一个家，社区里面有什么东西，只要引进来，符合企业的需求，肯定会有很好的发展。
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18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标
工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记
项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、
城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费
13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七开发项目的经营阶段
开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续 二、内销商品房的销售最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理《内销商品房预（销）售许可证》 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签
订买卖契约 19、办理预售登记 20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付入住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续 三、房地产出租的综合管理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 四、房地产出租的专项管理 31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分
开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费
最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 , 政府网站因其公信力高、影响力大，成为黑客重要的攻击目标。统计数据显示. 随着网络用户的不断增加，你所发布的信息，也会被越来越多的网民所关注。您能够在信息发布的头一个星期以最短的时间了解信息发布的效果，并决定不同的推广策略，可以随时发布、更
新或者取消任何信息如果是一个电子工业园区进行招商，通过阿力士招商网，会在电子网站、电子杂志、电子协会等进行宣传，以达到精准传播。而且招商信息能在各大搜索引挚上搜索得到，这大大加强的宣传功效。拥有大量的企业资源及合作伙伴，可以让客户用一份宣传的费用达到十份甚至更多的宣传效果，有哪些网站可以做到？交流简便互动性强。通过网络联系，可以进行双方或多方的信息交流，可以在网上进行国际长途电话、明码传真、网上会议以及异地客商的贸易和项目谈判等业务。现在的网上的即时通讯工具种类繁多，使用也方便，大大减少通讯成本。 展示性、感官性强。网络信息以图、文、声、像的形式，传送多感官的信息，让顾客如最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 身临其境般感受商品或服务。是网络营销中应用的最为广泛的一种。阿力士招商网的运营总监商国臣说，我们除了专业的资讯推广，一定要以专题形式展现在用户面前，可以方方面面的把项目的情况介绍清楚。不必担心一次宣传过的就石沉大海. 其他招商方式 学术招商 江苏举办的“西部大开发与江苏发展战略”研讨会取得了丰硕成果，除收到130多篇优秀论文之外，还达成41个东西部合作项目，及资金27亿元。福州举办“招商月”活动时亦运用了这一方式，这种把学术研讨与具体项目洽谈有机结合起来的方式称之为“学术招商”，达到了理论与实践相结合的效果。 企业生产规模、增强产品竞争力，对原有企业增加投资，再行注入新的资金。通过这两种方式引资，关键在于地方政府要
努力把现有投资者留住。 展览招商 这也是广为运用的一种方式，最为典型、最为成功的属深圳高新技术产品交易会。通过对项目和产品的集中展示，广泛吸收人气，从而达到招商的目的。会展业的发达，与招商热不无关系。
关于工业地产策划 一：工业地产前景分析
1、房地产环境分析
2月9日，在中山市放宽限价令后，安徽芜湖市发布楼市新政。
新政强调，2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。 芜湖市出台该政策，目的旨在扶持该市地产行业，拉动芜湖的房地产市场。 2月6日，中国央行也发布保障居民第一套住房贷款的消息，促使首套房利率优惠恢复。 从近期消息面，可看出去年一年的房地产调控取得了显著成效，不少房地产商都遇到了资金流上的困难，有城市已经开始试探国家调控态度，试图重新扶持地产行业。 但是，我认为国家调控政策并不会放松，这主要基于以下两方面的判断： 一方面，一季度CPI 依旧高达4.5%，膨胀预期依旧存在，货币政策依旧没有向宽松政策方面转变，央行再次降准预期的落空就证明了这一点。近期，货币政策只存在微调的可能，而在微调情况下，能取得优势的只能是国有房地产企业。 另一方面，从政治上讲，高房价导致民怨沸腾，在领导班子换届，需要维稳的特殊时期，讲政治将压倒一切，稳定将压倒一切。 由此可以判断，近几年民营房地产企业已经不适合再在住宅地产和商业地产趟这趟浑水，应以现金为王的姿态，保有自己的现金流，静待时机。
2、武汉工业地产将迎来前所未有的机遇, 工业地产不受地产调控
政策影响，伴随我国工业聚集化、链条化、规范化管理，工业地产迎
来难得的发展机遇。 为中部崛起的武汉，工业地产更是迎来了前所未有的机遇。2月8日，武汉市政府表示，今年起，每年新增用地中将保证至少38%用于工业，此举在根本上为全力实施“工业强市”战略和工业发展倍增计划，提供了土地保障。 2012年，武汉将力争在6个新城区的新型工业化示范园区完成10平方公里“七通一平”的建设进度，基础设施建设投入在30亿元以上；3个跨三环中心城区完成5平方公里“七通一平”的建设进度，基础设施建设投入在15亿元以上。落实政策，集中新城区新增税收省、市级所得税返还资金的50%用于工业园区基础设施建设。搭建新城区工业投融资平台，积极采取BT 、BOT 、融资租赁等模式，加快园区基础设施建设。 武汉市经贸委表示，今年将组织实施示范园区空间发展规划、产业发展规划和控制性详规，确保新城区新增用地指标50%以上用于工业项目。
二：项目定位分析
一个工业地产项目成功与否，项目定位至关重要。工业地产项目究竟该如何定位？总体而言，项目定位的关键是要借势，该势就是政府。作为一个工业地产如果最终无法和政府规划、政策契合，想要成功几乎不可能。 总体而言，借势的类型又可分为顺势和造势。 所谓顺势，就是在政府出台规划的前提下，根据规划进行定位，其中成功的典范就是汉阳的汽车产业园.2011年，全市纺织服装、生物医药、建材产业产值增幅均超过30%，食品烟草、能源环保、石化、日用轻工产值增幅在21%至25%之间。项目定位可根据现有产业，进
行聚集化管理的定位，最终和政府规划契合
所谓造势，就是根据全市经济发展形势和全国、乃至全球的经济发展趋势，发现和引领武汉快速发展的某类型经济产业聚集化做大做强，最终赢得政府关注和认可，并成为政府扶持和规划对象，成功的典范就是光谷产业园。
三：项目营销分析
工业地产项目和传统的住宅地产、商业地产在营销上，因客户群体的不同，而存在着许多区别。
1、在营销内容上，在传统媒体诸如电视、广播、报媒广告投放上，工业地产项目的投放量可远远低于住宅地产、商业地产，投放内容也应以园区定位、地段位置、交通、服务功能、前景规划为主。
2、在营销渠道上，一方面工业地产项目应当倚重网络信息投放和行业类媒体；另一方面也应注重在客户群活动场所投放宣传，例如园区所定位行业负责人聚会的沙龙。
3、在营销手段上，要建立稳定而专业的招商团队，能够以专业、让人信服的形象进行营销。
4、在营销扩展上，要注重各类经贸洽谈会，借势政府，进行营销。
总体而言，工业地产项目因体量远远超过住宅地产、商业地产，项目动辄上百亩乃至上千亩，营销更加注重整体性、延续性。
工业地产招商
谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。而且，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往被看作是一种生产资料，被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支，而不是通过收入来体现价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，更被我们普通投资者忽视了。 以前，工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起，因为招商引资最大的优势，就是带动当地的经济发展，为当地老百姓带来就业机会，为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域，政府推动的比较多，相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。很自然的，大家认为工业房地产市场不会赚取很高利润，同时也不认为它是房地产的一个主流。前些年，工业房地产基本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产的领域。而2006年，国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土地招标制度，指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时，通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这
个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局，工业地产即将全面进入市场。 在六七年以前，我们的工业产业链非常薄弱，整个平台不健全，产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一，根本不是房产概念，基本上是以政府出租、出售坯地为主，工业房地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下，工业房地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。目前在一些成熟的板块和地区，工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显。凭感觉, 我认为目前国内工业用地价格是被低估了，最近一两年在政府紧缩批地指标后, 市场上工业用地的转让价在不断提高。象我每天帮助大量的企业找地、批地、征地，感觉工业地产的发展太快，很多的开发商介入，跟我们合作开发工业园，他们很有远见，预计到未来的发展，特别是中部的崛起给武汉带来大量的机会，大量的沿海企业、国外公司来武汉办厂，海外资本现在非常看好中国的工业地产市场，近期投资频繁。目前，国内工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约在8％左右，好的项目能达到9％。而一些国际跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。随着现代物流业的兴起，工业地产投资以其低风险，高回报正在房地产投资领域悄然兴起。 外资瞄准沪粤地区 工业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房成为工业地产的代名词。新兴的
科技工业园将工业地产发展到融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。据戴德梁行工业部主管彭煦透露，目前他们正在为4家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入了实质性的操作阶段，其中两家是来自欧洲的投资商，还有两家是来自美国和新加坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量联行也表示，一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注，近期接触得更为频繁。事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌:这便是工业房地产。究其原因，一是土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；二是工业用地的需求仍呈几何级数增加，导致工业用地的价格不断攀升。而目前国内工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本的价格向用地者协议提供。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业地产项目。 目前，投资这个领域的外资主要有两类企业，一类是主业做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。今年1月底，普洛斯公司投资的西部物流园区在上海桃浦开工。普洛斯还将在上海建设5个物流仓储园区。截至2004年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约1.7亿美元，仓储建成面积达40万平方米。 上海市工业发展咨询公司总经理董锡健介绍，目前上海的工业用地在8000－9000万平方米左右，一半的土地分布
在市中心，另一半分布在郊区。日前，仲量联行高调宣布扩充广州办事处，以广州为中心辐射珠三角，而且以工业地产作为其特色服务输出。 在华南地区一直行事低调的戴德梁行也正在为来自欧美及新加坡的几家公司进行工业地产项目的咨询。其中一家公司还刚刚在深圳购买了一处600亩的工业用地。业内人士认为，工业地产在市场上的实际需要很大，特别是珠三角紧缩工业用地政策，禁止“花园式厂房”后，很多工业用地已经很难获批。使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势，而其回报率也比较稳定，只是由于资金门槛太高，以往很少被主流市场关注。 仲量联行负责人表示，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾。 物流大佬低调潜行 跨国物流巨鳄普洛斯仅用了10余年时间，从当时3000万美元扩大到130亿美元的资产规模。在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。普洛斯中国区董事总经理梅志明说:“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。苏州普洛斯物流园开发有限公司，是普洛斯与苏州物流中心有限
公司合资的一家物流设施开发公司，合资双方各持50％的股份，总投资3亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。 梅志明说:“工业地产的物业回报周期一般在10年左右。”2004年4月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根。但梅志明认为:“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5年内普洛斯投资了50亿美金，在日本，每年0.7亿美金，3年共投资2亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在5年内投资20亿美金看作是一个很大的目标。 工业地产盈利在未来 近年来，房地产巨头们几乎不约而同地将目光投向物流行业，并四处圈地迫切要介入这一领域。目前，我国物流市场需求已进入快速增长期，市场规模超过2万亿元，未来几年我国物流市场将保持年均20％的增速。 业内人士表示，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流项目未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流项目的根本区别在于，开发商品住宅，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。而物流项目开发的收益却是在开发之后，即保持物业的持续增值能力。做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是开发商们发家的资本。物流行业是国家鼓励的行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流项目也比较容易拿到地，而且是相对廉价。事实上，一些地方政府也“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商。其原因是，物流项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地
产大幅圈地，地价自然更加便宜。例如，广州市花东镇在去年推出3300亩的工业仓储用地，不到一个月就被抢光了，其土地价格为10万/亩，而当时住宅用地价格为18万/亩。也就是说，以当时土地价格的一半拿下了用于做物流项目的用地。 一位政府官员表示，如果是纯住宅地产开发，政府在一次性转让土地后就没有更多的收益了。而物流项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。
工业地产商业模式具备四大特性工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
1. 四大特性之一——大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定
的。 工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。
2. 四大特性之二——快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。
3. 四大特性之三——提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利
益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。
因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素
4. 四大特性之四——追求长期稳定回报 根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。 因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。
工业地产开发流程 我国工业地产的发展面临新的历史性机
遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。
一、工业地产理论及开发模型介绍
（一）工业地产理论
（1）工业地产的概念
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。
(2）常规工业地产开发模式分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
如下是工业地产开发模式分析。
(1)工业园区开发模式
在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等 条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地
方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地
项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，
日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
（5） 就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政
道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
（6）就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
（7） 工业地产公司运作
工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST 运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。 工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。 随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走
高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也
就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。
（二）工业地产四大特征
工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、
追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳定。
（三）工业地产主要开发流程
工业地产作为一门产业，其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
（四）工业地产成功开发要素
工业地产如何成功，主要从以下六个方面：
一、首先是选址，分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企 业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。
跨国企业选址是从四个方面考虑的：1、寻求资源：自然资源、劳动力资 源。2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。 一般园
区的选址从区域分析、产业分析、
开发区分析、交通物流分析、客户分析，以及围绕客户本身的需求。 市场分析。对本身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部
分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段， 开发区的分析。要对开发区本身的产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。 产业分析。对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和产业的发展方向。 二、其次是定位，任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。 在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。 定位，任何一个园区本身的定位是起决定性的作用，如果定位错了或者是 方向错了，你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源。根据本身有的能力，比如本身就是一个物流类的企业，可以把你的资源带到你所要进入的区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成园区本身特有的优势，实际就是吸引企业入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。
在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个企业的本身的吸引力更强一些。 综合起来来讲，作为一个定位是两个方面，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区的发展。 确定园区选址及产业定位后，就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划，不过类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业链。厂房可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。 第三是客户，要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析；一个是从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂的园区模式。 客户分析。要客户进行把握，一般情况下，客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来；第二，有同区域企业搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸引他到你的园区
来，这样的分析也要分析透；第三，是从产业链的角度，如奔驰进入北京之后，围绕奔驰对他的产业链进行分析；第四，还要对国外的企业进行跟踪，跟踪具体的大的企业的动向，它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向；第五，还有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来，比如说北京大红门的服装市场。 第四是造势，通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。 造势，挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展，我想有这样一个过程。 第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设，可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业，通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。以一个汽车产业链为例分析，一个整车的组装厂家涉及的产业链企业比较多，要把各个配套行业层层分解，找到适合园区发展和需要的零部件企业。
产业招商 定位之后，面对你的产业也好，面对你的行业也好，怎样招商， 以一个汽车产业链的分析为例，实际一个整车的组装厂家，下面产业链的企业比较多，涉及劳动各个配套的行业，从上到下一层一层的分解，会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。有的在园
区内配套，比如说发动机的生产厂，把一级的配套，把本身园区外的企业拿进来之后，针对他们招商。 在招商或者渠道拓展的基础上，对园区也要进行一定的推广，首先是确定了营销的理念推广理念，公关平台，四大传播渠道，因为城市有城市的资源，有城市的特点。卖产业是要宜依据城市产业的特点，你做的园区不仅仅提供的是厂房，不仅仅提供的是硬件的楼体，更重要的是提供生活，一种全新的适合企业发展的生活方式，还要给他提供超值的服务，我们规划园区的时候，首先把园区的配套设施的服务配套完整，整套生活必备的东西解决好了。当和外企谈的时候，他们把一些员工过来参观，最后发现有宿舍、有食堂、有公寓，员工很满意，很多的企业因为这个选择了该园区。从配套、服务的角度来考虑，搭建了一个非常好的点。还有搭建三个平台，政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台. 最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 , 信息传播出去，四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛，这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，会形成非常实效，有针对性的园区。因为工业地产招商不是要有多高的知名度，要针对性和有效性，你的客户能不能找到你。
六、最后关键因素是服务。要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务，政府和开发区最需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，
形成园区独特的企业文化。要想成功的运营工业地产， 更重要的一点就是你的服务，园区服务可分成两个方面，第一个层面是对政府和开发区的服务，这两类客户都要提供价值，政府和开发区最需要的是推动产业的升级，促进区域产业的集群，更重要的是需要税收。目前U 谷的园区到今年年底是建成35万，去年提供给政府的税收是1.4亿，进驻的企业是不到100家，政府非常的满意。你给政府创造了很好的价值，你只有给政府提供价值，政府才会支持你，这也是我们进行工业地产发展最根本的，不能突破底线的原则。
另外还要为客户提供价值，客户有区域的价值，这个区域价值本身就有了，只要来这里就享受这个价值。低成本的优势，不仅仅是租金或者是卖价低，更重要是通过园区的管理，通过了解它的产业链和供应链。高品质的园区，任何的企业都需要形象，要有园区的文化，形象的核心是文化。 要做好增值服务，物业管理只是一个基础的管理，很多的企业需要增值，从哪个角度增值，如园区可成立了人力资源部，和园区周边区域的各个职校形成了战略的关系，招产业工人，进而拓展招中层，和工商、税务形成战略合作关系，为入园企业提供便利的，非常好的提供价值的增值服务，这种增值服务是园区持续发展非常重要的一点，因为最终的园区是形成企业的社区，要给企业打造一个家，社区里面有什么东西，只要引进来，符合企业的需求，肯定会有很好的发展。
最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台
18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标
工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记
项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、
城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费
13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七开发项目的经营阶段
开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续 二、内销商品房的销售最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理《内销商品房预（销）售许可证》 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签
订买卖契约 19、办理预售登记 20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付入住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续 三、房地产出租的综合管理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 四、房地产出租的专项管理 31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分
开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费
最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 , 政府网站因其公信力高、影响力大，成为黑客重要的攻击目标。统计数据显示. 随着网络用户的不断增加，你所发布的信息，也会被越来越多的网民所关注。您能够在信息发布的头一个星期以最短的时间了解信息发布的效果，并决定不同的推广策略，可以随时发布、更
新或者取消任何信息如果是一个电子工业园区进行招商，通过阿力士招商网，会在电子网站、电子杂志、电子协会等进行宣传，以达到精准传播。而且招商信息能在各大搜索引挚上搜索得到，这大大加强的宣传功效。拥有大量的企业资源及合作伙伴，可以让客户用一份宣传的费用达到十份甚至更多的宣传效果，有哪些网站可以做到？交流简便互动性强。通过网络联系，可以进行双方或多方的信息交流，可以在网上进行国际长途电话、明码传真、网上会议以及异地客商的贸易和项目谈判等业务。现在的网上的即时通讯工具种类繁多，使用也方便，大大减少通讯成本。 展示性、感官性强。网络信息以图、文、声、像的形式，传送多感官的信息，让顾客如最大的工业园区招商推广平台、厂房租售平台 身临其境般感受商品或服务。是网络营销中应用的最为广泛的一种。阿力士招商网的运营总监商国臣说，我们除了专业的资讯推广，一定要以专题形式展现在用户面前，可以方方面面的把项目的情况介绍清楚。不必担心一次宣传过的就石沉大海. 其他招商方式 学术招商 江苏举办的“西部大开发与江苏发展战略”研讨会取得了丰硕成果，除收到130多篇优秀论文之外，还达成41个东西部合作项目，及资金27亿元。福州举办“招商月”活动时亦运用了这一方式，这种把学术研讨与具体项目洽谈有机结合起来的方式称之为“学术招商”，达到了理论与实践相结合的效果。 企业生产规模、增强产品竞争力，对原有企业增加投资，再行注入新的资金。通过这两种方式引资，关键在于地方政府要
努力把现有投资者留住。 展览招商 这也是广为运用的一种方式，最为典型、最为成功的属深圳高新技术产品交易会。通过对项目和产品的集中展示，广泛吸收人气，从而达到招商的目的。会展业的发达，与招商热不无关系。