现代经济信息
谈我国房地产企业组织结构现状及资金来源
焦
慧（山东省临沂市房产登记交易中心
山东临沂２７６０００）
摘要：从２０世纪８０年代后期开始，我国房地产业进入了迅速发展的时期．本文论述了当前我国房地产组织结构呈现的３个特征，以及房地产企业资金来源的３个途径。
关键词：房地产企业组织结构资金来源
从２０世纪８０年代后期开始，我国房地产业进入了迅速发展的时期．至２００４年房地产企业总数上升到３．５万家左右．．
一、当前我国房地产组织结构呈现下列一些特征：ｌ，主导结构：直线职能型：
我国房地产企业发展的时间较
短，在企业创立之初，没有可以借鉴参考的对象，主要是沿袭一般制造企业的组织结构，因而在现实企业中随处可见职能型组织结构．如某房地产开发公司将部门划分为财务部，动迁部，投资开发部，销售部，人事部等五个部门，主要是根据房地产企业所履行的职能来进行部门划分．这种组织结构在房地产开发经营活动过程中能充分发挥各部门的专业优势，但不可避免地存在部门利益取代企业利益的弊端，同时，将部门与部门之间隔断开来，限制了部门之间的信息和交流，最终忽视了企业整体经营目标．而且现实中，许多集团企业，总部层次和下属公司的部门划分重复，造成组织资源的严重浪费，管理部门日趋庞大，而经营效率却逐渐下滑．
２，Ｈ型的组织结构：依据资产关系建立的新型组织，
Ｈ型
组织结构是企业内部分权的一种组织结构模式．在这种组织结构中，分部型组织中的事业部由独立的公司或分公司所替代，总部依据资产关系与下属部门建立联系，从而使下属部门具有独立法人的地位，其经营自主权进一步扩大，总部对子公司的投资承担有限责任，风险得到限制．这种模式实际上是将现代公司的法人治理结构纳入一个公司的内部，”进”可以享受规模生产，分散经营的利益，”退”则承担有限责任．公司整体经营活动不会因为某一项目或某个投资方向出现失误而出现大的波动，有利于公司全局性效益的提高．如某房地产集团公司组织结构依据资产纽带的紧密和松散程度划分为核心层，全资公司，参股控股公司，契约公司等四个层次．这种组织结构为分散房地产企业运营高风险性提供了组织调节机制，在进行大型房地产开发活动中又可以在短期内集中大量的资金，发挥集团整体的资源优势，这种组织结构在实践中已体现极大的优越性．
３，专项组织形式：项目公司或项目管理组织。有些房地产开发公司本身就是项目公司．这种组织结构的盛行正体现了房地产行业的经济特征．房地产企业开发的产品实际上是单件产品，产品生产耗用的资源数量巨大。生产周期也相对较长．企业经营活动的效益正是由每一个项目的收益集合而成的．除了单独组成项目公司这种形式外。项目管理组织主要是根据项目开发的需要，组成项目管理小组，任命一名项目经理，从相关职能部门抽调，搭配一定的人员组成”临时”的组织．这种组织往往始于项目准备阶段。终于项目工作的完成．实际上项目管理组织就是矩阵式组织结构在房地产行业的突出应用，这种组织结构结合了职能型，分部型组织结构的优点，既能充分发挥职能部门专业化，规模经济的优势，又能充分发挥分部型组织面向结果，对最终绩效负责的优点．但也存在命令混乱，冲突的组织弊端．协调命令
３８
冲突问题是对项目管理组织的有效性的有力挑战．
二、房地产企业资金来源的途径
随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场的发展，特别是房地产金融市场的发展，使房地产开发和经营资金的筹集呈现多渠道，多元化的趋势．一般而言，房地产企业资金筹集的方式和渠道主要有：
１，财政拨款：财政拨款是国有房地产开发和经营企业的重要的资金来源，它是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金．筹集财政资金的方式是，由房地产企业直接向国家或各级地方政府提出申请，纳入计划后，由财政部门核准划拨形成企业资本金．２０世纪８０年代以前，房地产企业开发经营资金基本上是国家和各级地方政府投入的．随着社会主义市场经济的发展和房地产企业所需资金来源及筹集方式的多样化，国家和各级地方政府通过财政部门拨款所形成的房地产开发经营资金占全部开发经营资金的比重越来越小．但是，由于房地产业发展十分迅速，并逐步成为国民经济中重要的产业部门，因而国家和地方政府对房地产开发建设投入的资金的绝对量仍然会继续增加，这类资金的注入实质上是国家的投资，形成企业资本金，是国家作为主体对所属企业所有权在经济上的体现，而企业对此具有法人财产权，可以长期使用．
２，银行贷款：银行贷款是房地产企业为进行开发经营活动，从银行和其他金融机构筹集到的借贷资金．从市场经济的角度看，这将是今后房地产企业融资的主要渠道．房地产企业筹集到的银行借款，一般用于企业流动资金和专项开发资金，也可用于临时周转的需要．相对而言，这类资金的筹集成本最高，而且融资条件也较高，银行借款的各种条件的变化会严重地影响到房地产企业的实际开发过程．其具体的筹集方法，信用条件的设定，信用提供的谈判是房地产经营管理中财务管理的重要组成部分．房地产企业的资金筹集活动的难点和重点也在于此，对于这部分资金的流动不能不加以密切的注意．银行贷款构成企业债务，由于房地产经营所需资金量大，所以企业的负债率较高，还本付息的负担重，要尽量降低负债率．
３，企业内部资金积累和集资：筹措企业内部资金主要包括企业自我积累．免征税额和员工集资．企业自我积累是指企业根据国家有关财务管理制度，从产品生产成本和税后利润两条渠道提取的资金，主要有生产发展基金和后备发展基金．其中，从企业税后利润中提取的生产发展基金，主要用于补充企业流动资金的不足．免征税额是指房地产企业在国家规定或经批准免征所得税期间的免税额．这部分免征税额除按国家规定交纳能源交通重点建设基金外，应全部转为开发经营资金，视同国家拨入的开发经营资金．员工集资包括员工投资入股和企业内部债券两种形式，在房地产企业开发资金短缺的情况下．也是一种行之有效的筹资方式．
万方数据
谈我国房地产企业组织结构现状及资金来源
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
焦慧
山东省临沂市房产登记交易中心,山东,临沂,276000现代经济信息（学术版）
MODERN ECONOMIC INFORMATION2008(4)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_xdjjxx200804023.aspx
现代经济信息
谈我国房地产企业组织结构现状及资金来源
焦
慧（山东省临沂市房产登记交易中心
山东临沂２７６０００）
摘要：从２０世纪８０年代后期开始，我国房地产业进入了迅速发展的时期．本文论述了当前我国房地产组织结构呈现的３个特征，以及房地产企业资金来源的３个途径。
关键词：房地产企业组织结构资金来源
从２０世纪８０年代后期开始，我国房地产业进入了迅速发展的时期．至２００４年房地产企业总数上升到３．５万家左右．．
一、当前我国房地产组织结构呈现下列一些特征：ｌ，主导结构：直线职能型：
我国房地产企业发展的时间较
短，在企业创立之初，没有可以借鉴参考的对象，主要是沿袭一般制造企业的组织结构，因而在现实企业中随处可见职能型组织结构．如某房地产开发公司将部门划分为财务部，动迁部，投资开发部，销售部，人事部等五个部门，主要是根据房地产企业所履行的职能来进行部门划分．这种组织结构在房地产开发经营活动过程中能充分发挥各部门的专业优势，但不可避免地存在部门利益取代企业利益的弊端，同时，将部门与部门之间隔断开来，限制了部门之间的信息和交流，最终忽视了企业整体经营目标．而且现实中，许多集团企业，总部层次和下属公司的部门划分重复，造成组织资源的严重浪费，管理部门日趋庞大，而经营效率却逐渐下滑．
２，Ｈ型的组织结构：依据资产关系建立的新型组织，
Ｈ型
组织结构是企业内部分权的一种组织结构模式．在这种组织结构中，分部型组织中的事业部由独立的公司或分公司所替代，总部依据资产关系与下属部门建立联系，从而使下属部门具有独立法人的地位，其经营自主权进一步扩大，总部对子公司的投资承担有限责任，风险得到限制．这种模式实际上是将现代公司的法人治理结构纳入一个公司的内部，”进”可以享受规模生产，分散经营的利益，”退”则承担有限责任．公司整体经营活动不会因为某一项目或某个投资方向出现失误而出现大的波动，有利于公司全局性效益的提高．如某房地产集团公司组织结构依据资产纽带的紧密和松散程度划分为核心层，全资公司，参股控股公司，契约公司等四个层次．这种组织结构为分散房地产企业运营高风险性提供了组织调节机制，在进行大型房地产开发活动中又可以在短期内集中大量的资金，发挥集团整体的资源优势，这种组织结构在实践中已体现极大的优越性．
３，专项组织形式：项目公司或项目管理组织。有些房地产开发公司本身就是项目公司．这种组织结构的盛行正体现了房地产行业的经济特征．房地产企业开发的产品实际上是单件产品，产品生产耗用的资源数量巨大。生产周期也相对较长．企业经营活动的效益正是由每一个项目的收益集合而成的．除了单独组成项目公司这种形式外。项目管理组织主要是根据项目开发的需要，组成项目管理小组，任命一名项目经理，从相关职能部门抽调，搭配一定的人员组成”临时”的组织．这种组织往往始于项目准备阶段。终于项目工作的完成．实际上项目管理组织就是矩阵式组织结构在房地产行业的突出应用，这种组织结构结合了职能型，分部型组织结构的优点，既能充分发挥职能部门专业化，规模经济的优势，又能充分发挥分部型组织面向结果，对最终绩效负责的优点．但也存在命令混乱，冲突的组织弊端．协调命令
３８
冲突问题是对项目管理组织的有效性的有力挑战．
二、房地产企业资金来源的途径
随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场的发展，特别是房地产金融市场的发展，使房地产开发和经营资金的筹集呈现多渠道，多元化的趋势．一般而言，房地产企业资金筹集的方式和渠道主要有：
１，财政拨款：财政拨款是国有房地产开发和经营企业的重要的资金来源，它是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金．筹集财政资金的方式是，由房地产企业直接向国家或各级地方政府提出申请，纳入计划后，由财政部门核准划拨形成企业资本金．２０世纪８０年代以前，房地产企业开发经营资金基本上是国家和各级地方政府投入的．随着社会主义市场经济的发展和房地产企业所需资金来源及筹集方式的多样化，国家和各级地方政府通过财政部门拨款所形成的房地产开发经营资金占全部开发经营资金的比重越来越小．但是，由于房地产业发展十分迅速，并逐步成为国民经济中重要的产业部门，因而国家和地方政府对房地产开发建设投入的资金的绝对量仍然会继续增加，这类资金的注入实质上是国家的投资，形成企业资本金，是国家作为主体对所属企业所有权在经济上的体现，而企业对此具有法人财产权，可以长期使用．
２，银行贷款：银行贷款是房地产企业为进行开发经营活动，从银行和其他金融机构筹集到的借贷资金．从市场经济的角度看，这将是今后房地产企业融资的主要渠道．房地产企业筹集到的银行借款，一般用于企业流动资金和专项开发资金，也可用于临时周转的需要．相对而言，这类资金的筹集成本最高，而且融资条件也较高，银行借款的各种条件的变化会严重地影响到房地产企业的实际开发过程．其具体的筹集方法，信用条件的设定，信用提供的谈判是房地产经营管理中财务管理的重要组成部分．房地产企业的资金筹集活动的难点和重点也在于此，对于这部分资金的流动不能不加以密切的注意．银行贷款构成企业债务，由于房地产经营所需资金量大，所以企业的负债率较高，还本付息的负担重，要尽量降低负债率．
３，企业内部资金积累和集资：筹措企业内部资金主要包括企业自我积累．免征税额和员工集资．企业自我积累是指企业根据国家有关财务管理制度，从产品生产成本和税后利润两条渠道提取的资金，主要有生产发展基金和后备发展基金．其中，从企业税后利润中提取的生产发展基金，主要用于补充企业流动资金的不足．免征税额是指房地产企业在国家规定或经批准免征所得税期间的免税额．这部分免征税额除按国家规定交纳能源交通重点建设基金外，应全部转为开发经营资金，视同国家拨入的开发经营资金．员工集资包括员工投资入股和企业内部债券两种形式，在房地产企业开发资金短缺的情况下．也是一种行之有效的筹资方式．
万方数据
谈我国房地产企业组织结构现状及资金来源
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
焦慧
山东省临沂市房产登记交易中心,山东,临沂,276000现代经济信息（学术版）
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