新经济
２ ０ １ ４年 ３ 月 （ 中）
交付确认法和完工百分 比法在房地产收入确认中的应用
柯 善根
摘 要 ：近 几年 ，房地产 市场发展呈井喷式 ，地价、房价越 来越 高，不断刷新着记 录。房地产企业投 资大 ，周期长 ，而产 品又 价值 大，如何确 定房地产 收入是 房地产会计人 员必须掌握 的基础知 识。本文对交付确认法和完工百分比法的应用进行探讨 。
关键 词 ： 房 地 产 收入 交 付 确认 法 百 分 比 法
房 地产业是我 国国民经济 的重要支柱型产业 ，所 以国家对 于房地 产行业的法规性文件 ，特 别是涉 及到会计核算方面 。房 地 产收入， 指的房地产企业在经营过程中获得的各种合法收入 ， 包 括土地销售、房屋销售 、物 业租赁等 各项经营业务收入 。当 然 ，各 国的会计法则对于 收入 的确 认不同 。下面 ，针对我 国基 本 的 会 计 法 ，对 房 地 产收 入 中 如 何 运 用 交 付 确 认 法 和 完 工 百 分 比法做一个简要阐释 。 收入适用标准 在会计基本法则 中，收入减去费用 ，就 是利 润，收入能够 定程度上表 明公司一定时期 的业绩表现 。同时，业 绩收入、 费用和利润 的数据 ，也是公司决策者和外部投 资者 重要的参考 依据。但是在会计报表 中，收入和费用都是准 则下 的虚拟数字 ， 与 实际依据有一些 出入 ，因为是人为的划定会计计算 周期。同 时 ，由于 如 今 的 资本 市 场 中 ，各 种 金 融 工 具 和 衍 生 品层 出不 穷 ， 收 入变 得更加难 以确 定。根据 国际通用 的会计法 则，一笔交易 金额 发生确认为 收入 的标 准通常为 ：有交 易发 生的确 凿证明； 提供 了劳务或者货物 ；提 供的劳务或者货物价值 固定；收入金 额 明确 。 二、房地产收入 的确认 根据我 国的会计准则 ，收入 的确认 是：商品风险、管理权、 控制权 已经转移 给了购买方 ，企业得 到了经济收益 ，而且商 品 可 以被可靠 的计 量。根据这一标准 ，房地产 的收入本应该是企 业帮助客户 办理好土地使用证或者房产 证后，不过在实际过程 中，往往是房子 交付后办理证件前 ，客户就 已经拥有了对房子 的控制权 ，管理权移交给 了物业管理 公司。这时候 ，风险 、控 制权和管理权 已经转 移给客户 ，房子销售 收益 也能够被可靠计 量 。 因此 ， 在房 地 产 业 ，收 入 的标 准 一 般 就 是 ： 管 理 部 门对 房
一
屋进行 交付 后，就可以进 行确 认，即收入 ５亿 ，费用 ４ ． ２亿 ， 毛利润 就是收入的 ５亿元减去费用的 ４ ． ２亿元 ，即 ０ ． ８亿元
。 ２ 、完工 百分 比法 ：用完工百分 比法，则相对较 为复杂 ，需 要逐年进行各项指标的计算 。 （ １ ）２ ０ １ ２年经营业绩 ：首先 ，确认该年毛利润 ，毛利润＝ 目标 收 入 一 目标 成 本＝ ５亿 一 ４亿 ＝ １ 亿 ，毛利 润 率 ＝ 毛利润／ 目标 收 入＝ １亿／ ５亿＝ ２ Ｏ ％ ；然后计算完工百分 比，完工百分 比＝ 实际成 本／ 目标 成本＝ ３ ． ６亿／ ４亿＝ ９ Ｏ ％ ； 然后按照完工 百分 比确认 收入 ， 则２ ０ １ ２年收入＝ 销售收入｝ 完工 百分 Ｌ Ｌ ＝ ４亿： ｌ ： ９ ０ ％ ＝ ３ ． ６ 亿； 然后 ， 该年度 的销售 百分 比＝ 销售收入／目标收入＝ ４ 亿／ ５ 亿＝ ８ ０ ％ ；然 后 ，结转成本＝ 销售百分 Ｌ Ｌ ＊ 实际成本＝ ８ ０ ％ ０ ＊ ３ ． ６亿＝ ２ ． ６ ４亿 ；最 后 就 可 以计 算 出毛 利 润＝ 完 工 百分 比￥ 销 售 百 分 比 毛 利 润
＝ ９ Ｏ ％ ０ ８ Ｏ ％ 半 １ ＝ Ｏ ． ７ ２亿 。
、
一
（ ２ ）２ ０ １ ３ 年经营成果 ：首先 ，确 认该年毛利润 ，毛利润： 目标收入一 成本＝ ５ 亿一 ４ ． ２ ／ Ｌ ＝ Ｏ ． ８ 亿， 毛利润 率＝ 毛利润／目标收入 ＝ ０ ． ８ 亿／ ５ 亿＝ １ ６ ％ ；其 次，计算结转收入 ，结转收入＝ 已经得到 的 收入一 ２ ０ １ ２ 年 确 认 的 收 入＝ ５ 亿一 ３ ． ６ 亿＝ １ ． ４ 亿， 那么２ ０ １ ３ 年 应 该 结 转 的成 本 ＝ 实际 发 生 的成 本一 ２ ０ １ ２ 年 结转 成本 ＝ ４ ． ２ 亿一 ２ ． ６ ４ 亿 ＝ １ ． ５ ６ 亿； 最后 ，就可 以算出２ ０ １ ３ 年结转的毛利＝ 实际毛利一 ２ ０ １ ２ 年 已经 结 转 毛 利 ＝ Ｏ ． ｓ ， ｔ ｌ ， 一 ０ ． ７ ２ 亿＝ ０ ． Ｏ ８ 亿。 从计算的结果来看 ，由于不 同的计算和确认 的方法 ，虽然 总收入和成本 都相 同，但是在会计年度上 的数 据表现发生 了变
化。
三 、两者会计核算 方法 应该关注 的几个 问题 两种 会计核算方法虽然在最 终的收益上不会有差别 ，但 是
由于 会 计 年 度 上 的 差 异 ，所 以对 于 应 用 应 该注 意 到 ：一 是关 于 会 计 报 表 的 当 期 损 益 问题 ，运 用 收入 确 认 法 的 话 ，在 前 期 的报
屋验收合格 ；销售合 同签订 ；房屋顺利交付给 了客户。这种收 入确认标准就是房地产行业 的收入确认 法。 完 工百 分 比法 是 在欧 美 国家较 为通 用的一 种房 地产 收入 法 。它 的基本 原则是 ：整个房地产项 目前 期建设工作完成 ，除
非 销 售 房 不 能按 时 交 房 ，否 则 客 户 不 能退 款 ； 物 业 是 销 售 ，不 是 出租 ；
销售 的收入 、费用可 以靠计量 。
通过这两种 收入 的比较可 以发现 ， 两种方法既有相 同之处 ，
也 有 不 同之 处 。 相 同之 处 都 是 要求 控 制 权 、 风 险 已经 转 移 ， 收 入可 以可靠 计量 。而不 同之 处在于，收入确认法侧重项 目已经 完工 ，双方 办理 了正式移交手 续后 ，收入才能确认 ，更加 的谨 慎 ，双 方的争执发生概率 更低 。而百分比法 ，在项 目的建设初 期就可 以进行收入确 认。 两者 的确认办法无疑在 一些会计周期 内的会 计利润表 上会 有差异 。 为便于理解和 区分 ， 举例子计算说 明。 某房产 公司 ２ ０ １ １ 年 开发一小区商品房 ，预计 ２ ０ １ ３年 ｌ ０月份交房 ，１ ２年开始销 售 。ｌ ２年 预 计 收 入 ５亿 ， 成 本 ４亿 ，实 际销 售 ４亿 ， 成 本 ３ ． ６
表 中销售 收入作为流动负债 ，发生 的费用 则会 计入 当期损益 ， 报 表 就 会 显 示 出亏 损 。 当项 目完工 的会 计 周 期报 表 则 利 润 剧 增 。 这 样 一 种 情 况 往 往 会 误 导 投 资 者 。但 完 工 百分 比法 则 不 存 在 这 样 的情 况 ， 每 年 财 会 年 度 的报 表 数 字 都较 为 平 均 。二 是 要 考 虑 风 险 ，如 前 文 所 述 ，完 工 百 分 比在 项 目没 有 完 全 完 工 的情 况 下 进行确认 ，可能会遇到违约情况 ，则收益确认不真 实；而 收入 确认法在这个 问题上更 为谨 慎。三是会计信息客观性 问题，百 分 比真实的计算 了项 目过程 中每个财 会周期 的利润表现 ，便 于 管理人员掌握情况 ；而收入确认法则是一次性 的确认 。
参考文献： ［ １ ］ 叶建芳 薄
计之友． ２ ０ １ ２（ Ｏ ８ ） ．
韵 ．议 房地产企 业收入确认 方 法 ［ Ｊ ］ ． 会
［ ２ ］ 刘光灿 ．浅析 完工百分 比法在施 工企业 收入 确认 中的
运用 ［ Ｊ ］ ． 会计师． ２ ０ ０ ９ （ Ｏ １ ） ．
亿 。１ ３年 ，由于人工和材 料价格上 涨，成本预期上升至 ４ ． ２亿 ， 目标还 是 ５亿 。 截至 ｌ ３年 ９月底 ， 销售 ５亿 ， 发生成本 ４ ． ２亿。 １ 、收 入确认 法：２ ０ １ ２年 业绩， 由于项 目没有 完工，所 以 不 确认 为收入 ；２ ０ １ ３年业绩 ，项 目已经完工 ，销售完成 ，在房
［ ３ 】 孙 拮．房地 产开发企 业利润核 算 中试 用 完工百分 比 法的探讨 … ． 华 东理工 大学． ２ ０ １ ０ （ ０ ４ ） ．
（ ｎ墙 Ｊ ． Ｌ 位 ：六 安 和 脚Ｅ 薯 业 ＿ Ｊ 民有 阳 司 喳ｑ ■六 安 市
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新经济
２ ０ １ ４年 ３ 月 （ 中）
交付确认法和完工百分 比法在房地产收入确认中的应用
柯 善根
摘 要 ：近 几年 ，房地产 市场发展呈井喷式 ，地价、房价越 来越 高，不断刷新着记 录。房地产企业投 资大 ，周期长 ，而产 品又 价值 大，如何确 定房地产 收入是 房地产会计人 员必须掌握 的基础知 识。本文对交付确认法和完工百分比法的应用进行探讨 。
关键 词 ： 房 地 产 收入 交 付 确认 法 百 分 比 法
房 地产业是我 国国民经济 的重要支柱型产业 ，所 以国家对 于房地 产行业的法规性文件 ，特 别是涉 及到会计核算方面 。房 地 产收入， 指的房地产企业在经营过程中获得的各种合法收入 ， 包 括土地销售、房屋销售 、物 业租赁等 各项经营业务收入 。当 然 ，各 国的会计法则对于 收入 的确 认不同 。下面 ，针对我 国基 本 的 会 计 法 ，对 房 地 产收 入 中 如 何 运 用 交 付 确 认 法 和 完 工 百 分 比法做一个简要阐释 。 收入适用标准 在会计基本法则 中，收入减去费用 ，就 是利 润，收入能够 定程度上表 明公司一定时期 的业绩表现 。同时，业 绩收入、 费用和利润 的数据 ，也是公司决策者和外部投 资者 重要的参考 依据。但是在会计报表 中，收入和费用都是准 则下 的虚拟数字 ， 与 实际依据有一些 出入 ，因为是人为的划定会计计算 周期。同 时 ，由于 如 今 的 资本 市 场 中 ，各 种 金 融 工 具 和 衍 生 品层 出不 穷 ， 收 入变 得更加难 以确 定。根据 国际通用 的会计法 则，一笔交易 金额 发生确认为 收入 的标 准通常为 ：有交 易发 生的确 凿证明； 提供 了劳务或者货物 ；提 供的劳务或者货物价值 固定；收入金 额 明确 。 二、房地产收入 的确认 根据我 国的会计准则 ，收入 的确认 是：商品风险、管理权、 控制权 已经转移 给了购买方 ，企业得 到了经济收益 ，而且商 品 可 以被可靠 的计 量。根据这一标准 ，房地产 的收入本应该是企 业帮助客户 办理好土地使用证或者房产 证后，不过在实际过程 中，往往是房子 交付后办理证件前 ，客户就 已经拥有了对房子 的控制权 ，管理权移交给 了物业管理 公司。这时候 ，风险 、控 制权和管理权 已经转 移给客户 ，房子销售 收益 也能够被可靠计 量 。 因此 ， 在房 地 产 业 ，收 入 的标 准 一 般 就 是 ： 管 理 部 门对 房
一
屋进行 交付 后，就可以进 行确 认，即收入 ５亿 ，费用 ４ ． ２亿 ， 毛利润 就是收入的 ５亿元减去费用的 ４ ． ２亿元 ，即 ０ ． ８亿元
。 ２ 、完工 百分 比法 ：用完工百分 比法，则相对较 为复杂 ，需 要逐年进行各项指标的计算 。 （ １ ）２ ０ １ ２年经营业绩 ：首先 ，确认该年毛利润 ，毛利润＝ 目标 收 入 一 目标 成 本＝ ５亿 一 ４亿 ＝ １ 亿 ，毛利 润 率 ＝ 毛利润／ 目标 收 入＝ １亿／ ５亿＝ ２ Ｏ ％ ；然后计算完工百分 比，完工百分 比＝ 实际成 本／ 目标 成本＝ ３ ． ６亿／ ４亿＝ ９ Ｏ ％ ； 然后按照完工 百分 比确认 收入 ， 则２ ０ １ ２年收入＝ 销售收入｝ 完工 百分 Ｌ Ｌ ＝ ４亿： ｌ ： ９ ０ ％ ＝ ３ ． ６ 亿； 然后 ， 该年度 的销售 百分 比＝ 销售收入／目标收入＝ ４ 亿／ ５ 亿＝ ８ ０ ％ ；然 后 ，结转成本＝ 销售百分 Ｌ Ｌ ＊ 实际成本＝ ８ ０ ％ ０ ＊ ３ ． ６亿＝ ２ ． ６ ４亿 ；最 后 就 可 以计 算 出毛 利 润＝ 完 工 百分 比￥ 销 售 百 分 比 毛 利 润
＝ ９ Ｏ ％ ０ ８ Ｏ ％ 半 １ ＝ Ｏ ． ７ ２亿 。
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（ ２ ）２ ０ １ ３ 年经营成果 ：首先 ，确 认该年毛利润 ，毛利润： 目标收入一 成本＝ ５ 亿一 ４ ． ２ ／ Ｌ ＝ Ｏ ． ８ 亿， 毛利润 率＝ 毛利润／目标收入 ＝ ０ ． ８ 亿／ ５ 亿＝ １ ６ ％ ；其 次，计算结转收入 ，结转收入＝ 已经得到 的 收入一 ２ ０ １ ２ 年 确 认 的 收 入＝ ５ 亿一 ３ ． ６ 亿＝ １ ． ４ 亿， 那么２ ０ １ ３ 年 应 该 结 转 的成 本 ＝ 实际 发 生 的成 本一 ２ ０ １ ２ 年 结转 成本 ＝ ４ ． ２ 亿一 ２ ． ６ ４ 亿 ＝ １ ． ５ ６ 亿； 最后 ，就可 以算出２ ０ １ ３ 年结转的毛利＝ 实际毛利一 ２ ０ １ ２ 年 已经 结 转 毛 利 ＝ Ｏ ． ｓ ， ｔ ｌ ， 一 ０ ． ７ ２ 亿＝ ０ ． Ｏ ８ 亿。 从计算的结果来看 ，由于不 同的计算和确认 的方法 ，虽然 总收入和成本 都相 同，但是在会计年度上 的数 据表现发生 了变
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三 、两者会计核算 方法 应该关注 的几个 问题 两种 会计核算方法虽然在最 终的收益上不会有差别 ，但 是
由于 会 计 年 度 上 的 差 异 ，所 以对 于 应 用 应 该注 意 到 ：一 是关 于 会 计 报 表 的 当 期 损 益 问题 ，运 用 收入 确 认 法 的 话 ，在 前 期 的报
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非 销 售 房 不 能按 时 交 房 ，否 则 客 户 不 能退 款 ； 物 业 是 销 售 ，不 是 出租 ；
销售 的收入 、费用可 以靠计量 。
通过这两种 收入 的比较可 以发现 ， 两种方法既有相 同之处 ，
也 有 不 同之 处 。 相 同之 处 都 是 要求 控 制 权 、 风 险 已经 转 移 ， 收 入可 以可靠 计量 。而不 同之 处在于，收入确认法侧重项 目已经 完工 ，双方 办理 了正式移交手 续后 ，收入才能确认 ，更加 的谨 慎 ，双 方的争执发生概率 更低 。而百分比法 ，在项 目的建设初 期就可 以进行收入确 认。 两者 的确认办法无疑在 一些会计周期 内的会 计利润表 上会 有差异 。 为便于理解和 区分 ， 举例子计算说 明。 某房产 公司 ２ ０ １ １ 年 开发一小区商品房 ，预计 ２ ０ １ ３年 ｌ ０月份交房 ，１ ２年开始销 售 。ｌ ２年 预 计 收 入 ５亿 ， 成 本 ４亿 ，实 际销 售 ４亿 ， 成 本 ３ ． ６
表 中销售 收入作为流动负债 ，发生 的费用 则会 计入 当期损益 ， 报 表 就 会 显 示 出亏 损 。 当项 目完工 的会 计 周 期报 表 则 利 润 剧 增 。 这 样 一 种 情 况 往 往 会 误 导 投 资 者 。但 完 工 百分 比法 则 不 存 在 这 样 的情 况 ， 每 年 财 会 年 度 的报 表 数 字 都较 为 平 均 。二 是 要 考 虑 风 险 ，如 前 文 所 述 ，完 工 百 分 比在 项 目没 有 完 全 完 工 的情 况 下 进行确认 ，可能会遇到违约情况 ，则收益确认不真 实；而 收入 确认法在这个 问题上更 为谨 慎。三是会计信息客观性 问题，百 分 比真实的计算 了项 目过程 中每个财 会周期 的利润表现 ，便 于 管理人员掌握情况 ；而收入确认法则是一次性 的确认 。
参考文献： ［ １ ］ 叶建芳 薄
计之友． ２ ０ １ ２（ Ｏ ８ ） ．
韵 ．议 房地产企 业收入确认 方 法 ［ Ｊ ］ ． 会
［ ２ ］ 刘光灿 ．浅析 完工百分 比法在施 工企业 收入 确认 中的
运用 ［ Ｊ ］ ． 会计师． ２ ０ ０ ９ （ Ｏ １ ） ．
亿 。１ ３年 ，由于人工和材 料价格上 涨，成本预期上升至 ４ ． ２亿 ， 目标还 是 ５亿 。 截至 ｌ ３年 ９月底 ， 销售 ５亿 ， 发生成本 ４ ． ２亿。 １ 、收 入确认 法：２ ０ １ ２年 业绩， 由于项 目没有 完工，所 以 不 确认 为收入 ；２ ０ １ ３年业绩 ，项 目已经完工 ，销售完成 ，在房
［ ３ 】 孙 拮．房地 产开发企 业利润核 算 中试 用 完工百分 比 法的探讨 … ． 华 东理工 大学． ２ ０ １ ０ （ ０ ４ ） ．
（ ｎ墙 Ｊ ． Ｌ 位 ：六 安 和 脚Ｅ 薯 业 ＿ Ｊ 民有 阳 司 喳ｑ ■六 安 市
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