2010年8月11～14日,中国房地产界最重要的盛典“2010博鳌房地产论坛”在海南琼海召开。在论坛上,对于如何解决楼市调控的僵局,不少与会“地产大佬”纷纷表示:下一个十年,商业地产当道是大势所趋。
被“雪藏”的商业地产
眼花缭乱的购物场所,窗明几净的写字楼,灯红酒绿的娱乐之地⋯⋯商业地产对于任何一个人来说,并不陌生。
商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所。是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划,使之适应商业的经营。
在房地产发展完善的发达国家,商业地产的繁荣与否是经济是否景气的风向标。然而在我国,与住宅地产不同,商业地产总价值相对较小。有数据显示,全国商业地产总价值不到4000亿元。从2007年开始,北京的住房价格飞涨,而商业地产并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上看形成了‘商住倒挂’的奇怪现象。从历史数据来看,商业地产销售额不到住宅地产的两成,价格涨幅同样远远落后于住宅。而我国的住宅地产,在国家多番调控之下,价格依然坚挺。缘何会出现商业地产与住宅地产冰火两重天的景象?这就要从两者的区别谈起了。
商业地产的价值首先是体现在地理位置上的,要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲,地理位置选择的弹性就很大了;商业地产的目标顾客对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样,而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。住宅的功能和用途一般来讲就是居住,但是商业则有太多的功能。住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住,可以使用了。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,销售后就进入了终端消费,而商业地产则是开端,销售只是商业经营的开始。
住宅与商业地产进入销售环节之后,同样面临着不同的境遇。台湾、香港的一些销售公司认为,“卖住宅的是小学生,卖商业地产的是大学生”,从这个比喻可以看出,商业地产的营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之,目的很简单,也很直接,而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的,商业地产卖出去以后,还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商业地产的投资回报通过销售、获取经营收益和物业升值实现,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。对于商业地产来说,销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
从资金运作的角度来看,对于住宅地产,销售便是资金回笼的开始,用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售,商业地产销售的风险要高很多,如果商业地产也按照这样的思维进行开发,就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发,这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量很大,项目建成开业后,还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期,实现盈利。
正是基于这些条件的限制,使得我国的许多地产商对于商业地产的开发望而却步。而商业地产发展受阻凸显了我国地产行业的不成熟。
商业地产转机初现
在目前楼市调控的背景下,今年8月召开的博鳌房地产论坛,与会代表将商业地产发展推向了一个新的高度。
“今年3月下旬开始,政府出台了一系列抑制住房价格的政策,商业地产的优势开始显现出来,尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。”潘石屹如是说。
市场反应也正如潘石屹所料,作为北京今年最大的商业地产项目银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳绩,其中仅6月27日开盘当天,银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元。潘石屹透露,SOHO今年的销售目标是180亿元。
潘石屹用事实证明在住宅楼市低迷的非常时期,稀缺商业地产依然能创造佳绩,在此基础上,潘石屹再次重申:“政府的市场调控政策针对的是住房市场,商业写字楼没有受到影响,银河SOHO热销也不会对北京的住房市场产生任何影响。”相对于利润丰厚的住宅地产,商业地产的投资价值正在逐步显现。
随着年内房地产调控政策频出,没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境,随着大批房企和央企涉足商业地产领域,大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。6月,保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地,再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。早在今年4月,保利高调对外宣布,未来五年,公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。其中,今年5、6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗,斥资近百亿元。6月9日,万科企业股份有限公司对外发布产品策略:首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中;将在明年和后年分别投产两家酒店⋯⋯“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。从今年万科在深圳所推出的产品线来看,商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。有市场分析人士认为,商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来十年,住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说,向中长期收益率与住宅不相上下,而政策风险小很多的商业地产进军,是转型的首选。
与此同时,城市化进程的加快也在催促着这一行业的茁壮成长。根据中国社科院的预计,城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿,每年新增城市人口2400万,城市大众化消费市场每年大概增加900亿元,增长非常可观,直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起,2009年会带来商业地产质的提升,并且会打破传统的商业模式,随着消费升级,商业地产的供应也要升级。
同时,商业地产远高于住宅地产的租金回报率,让投资客心动。据国泰君安的统计,我国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在7%以上,最高达到11.5%。简单估算,这一收益约为同区域住宅租金回报的1倍。业界主流的观点是――房市调控新政持续加码,在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场的商业地产,在通胀预期日益加深的背景下,势必成为热钱新的避风港。如果这一预测成立,则可能是未来十年投资者新的淘金宝地。
专家分析说,自“4・17”新一轮房地产调控开始以来,在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再明显,“商住倒挂”局面有望加速改写,全国商业地产价值越发凸显。另外,目前一手住宅市场已聚集了大量资金急需寻求新的投资渠道,处在政策“孤岛”的商业地产就成为各路资本新的追逐目标。而从住宅市场流出的大量资金,更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”,并且放量不足住宅10%的商铺,今年表现出强劲的增值动力,带来巨大市场需求。
机遇与挑战并存
我国商业地产正面临着针对住宅房地产政策调整后的大好时机,但商业地产的资本性和技术性都很复杂,进入门槛较高。从开发商完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条,至少需要十年以上的时间才能谈及回报。所以,商业地产在面临发展机遇的同时,也存在着不少的问题。
首先,资金短期化和单一化、总量缺失错位,供应变现方式匮乏困扰商业地产。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的要求尤为突出。目前我国商业地产的资金主要来源于开发商的自身积累和银行贷款,数量和使用期限有着严格的限制。在这种情况下,专家指出,参考和借鉴发达国家成熟的基金模式和交易系统,尽快开放商业地产基金的私募和公募市场,而实现这一点则急需相关政策法规的完善。
其次,招商的瓶颈与同质化,大量商业物业闲置或经营惨淡。商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难的原因。不少有识之士认为,政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变,应尽快通过商业网点管理条例,通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局包括土地供应和相关标准的制订。所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库,尤其是对商业地产开发商要考核其商业理念、商业资源和商业团队,一定要商业地产的专业开发商和运营商才能投资商业地产甚至采取商业预订制的管理方式,同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解,加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。
第三,商业地产投资力度加大和持有物业增加,考验市场的竞争水平和企业的运营能力。资本型和品牌企业纷纷加大商业地产的投资比例,而且持有性物业比例逐渐提高,并出现了细分的专业和专注的商业地产的开发商和投资商。这种情况的出现,加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。
但从另一个角度来看,持有物业的增加,不仅对由开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力,即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。我国商业地产的发展周期短,无论品牌人才和管理都几乎同步且匮乏;同时零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入,国际化的竞争压力陡增。但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式,这是符合商业规律、金融规律和国际化大趋势的。
“做持有型物业需要大量贷款,中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻,开发商那点钱都押在持有型物业上,则没有能力去做别的开发了。”华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。记者了解到,除了万达等少数集团只专注商业地产的投入外,不少大型地产集团尽管青睐商业地产,但住宅仍然占据着公司开发中的不小比例。保利地产营销总监胡在新认为,商业地产为企业提供了更多发展空间,也将对企业的专业度、资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等提出更高要求。他表示,保利选择商业地产,不仅是公司的战略考虑,规避单一行业风险、获得长期稳定的收益,同时也为提升公司综合实力。
因此,最合适开发商业地产项目的,是具备雄厚资金实力和强大的融资能力,以及懂得商业规划设计和经营管理,并有投资开发经验的房企。由于商业地产是资金最集中、也是投资风险和成本最大的产业,是否成功完全是靠房企资金和后期经营。
2010年8月11～14日,中国房地产界最重要的盛典“2010博鳌房地产论坛”在海南琼海召开。在论坛上,对于如何解决楼市调控的僵局,不少与会“地产大佬”纷纷表示:下一个十年,商业地产当道是大势所趋。
被“雪藏”的商业地产
眼花缭乱的购物场所,窗明几净的写字楼,灯红酒绿的娱乐之地⋯⋯商业地产对于任何一个人来说,并不陌生。
商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所。是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划,使之适应商业的经营。
在房地产发展完善的发达国家,商业地产的繁荣与否是经济是否景气的风向标。然而在我国,与住宅地产不同,商业地产总价值相对较小。有数据显示,全国商业地产总价值不到4000亿元。从2007年开始,北京的住房价格飞涨,而商业地产并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上看形成了‘商住倒挂’的奇怪现象。从历史数据来看,商业地产销售额不到住宅地产的两成,价格涨幅同样远远落后于住宅。而我国的住宅地产,在国家多番调控之下,价格依然坚挺。缘何会出现商业地产与住宅地产冰火两重天的景象?这就要从两者的区别谈起了。
商业地产的价值首先是体现在地理位置上的,要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲,地理位置选择的弹性就很大了;商业地产的目标顾客对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样,而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。住宅的功能和用途一般来讲就是居住,但是商业则有太多的功能。住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住,可以使用了。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,销售后就进入了终端消费,而商业地产则是开端,销售只是商业经营的开始。
住宅与商业地产进入销售环节之后,同样面临着不同的境遇。台湾、香港的一些销售公司认为,“卖住宅的是小学生,卖商业地产的是大学生”,从这个比喻可以看出,商业地产的营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之,目的很简单,也很直接,而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的,商业地产卖出去以后,还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商业地产的投资回报通过销售、获取经营收益和物业升值实现,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。对于商业地产来说,销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
从资金运作的角度来看,对于住宅地产,销售便是资金回笼的开始,用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售,商业地产销售的风险要高很多,如果商业地产也按照这样的思维进行开发,就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发,这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量很大,项目建成开业后,还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期,实现盈利。
正是基于这些条件的限制,使得我国的许多地产商对于商业地产的开发望而却步。而商业地产发展受阻凸显了我国地产行业的不成熟。
商业地产转机初现
在目前楼市调控的背景下,今年8月召开的博鳌房地产论坛,与会代表将商业地产发展推向了一个新的高度。
“今年3月下旬开始,政府出台了一系列抑制住房价格的政策,商业地产的优势开始显现出来,尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。”潘石屹如是说。
市场反应也正如潘石屹所料,作为北京今年最大的商业地产项目银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳绩,其中仅6月27日开盘当天,银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元。潘石屹透露,SOHO今年的销售目标是180亿元。
潘石屹用事实证明在住宅楼市低迷的非常时期,稀缺商业地产依然能创造佳绩,在此基础上,潘石屹再次重申:“政府的市场调控政策针对的是住房市场,商业写字楼没有受到影响,银河SOHO热销也不会对北京的住房市场产生任何影响。”相对于利润丰厚的住宅地产,商业地产的投资价值正在逐步显现。
随着年内房地产调控政策频出,没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境,随着大批房企和央企涉足商业地产领域,大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。6月,保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地,再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。早在今年4月,保利高调对外宣布,未来五年,公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。其中,今年5、6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗,斥资近百亿元。6月9日,万科企业股份有限公司对外发布产品策略:首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中;将在明年和后年分别投产两家酒店⋯⋯“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。从今年万科在深圳所推出的产品线来看,商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。有市场分析人士认为,商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来十年,住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说,向中长期收益率与住宅不相上下,而政策风险小很多的商业地产进军,是转型的首选。
与此同时,城市化进程的加快也在催促着这一行业的茁壮成长。根据中国社科院的预计,城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿,每年新增城市人口2400万,城市大众化消费市场每年大概增加900亿元,增长非常可观,直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起,2009年会带来商业地产质的提升,并且会打破传统的商业模式,随着消费升级,商业地产的供应也要升级。
同时,商业地产远高于住宅地产的租金回报率,让投资客心动。据国泰君安的统计,我国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在7%以上,最高达到11.5%。简单估算,这一收益约为同区域住宅租金回报的1倍。业界主流的观点是――房市调控新政持续加码,在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场的商业地产,在通胀预期日益加深的背景下,势必成为热钱新的避风港。如果这一预测成立,则可能是未来十年投资者新的淘金宝地。
专家分析说,自“4・17”新一轮房地产调控开始以来,在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再明显,“商住倒挂”局面有望加速改写,全国商业地产价值越发凸显。另外,目前一手住宅市场已聚集了大量资金急需寻求新的投资渠道,处在政策“孤岛”的商业地产就成为各路资本新的追逐目标。而从住宅市场流出的大量资金,更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”,并且放量不足住宅10%的商铺,今年表现出强劲的增值动力,带来巨大市场需求。
机遇与挑战并存
我国商业地产正面临着针对住宅房地产政策调整后的大好时机,但商业地产的资本性和技术性都很复杂,进入门槛较高。从开发商完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条,至少需要十年以上的时间才能谈及回报。所以,商业地产在面临发展机遇的同时,也存在着不少的问题。
首先,资金短期化和单一化、总量缺失错位,供应变现方式匮乏困扰商业地产。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的要求尤为突出。目前我国商业地产的资金主要来源于开发商的自身积累和银行贷款,数量和使用期限有着严格的限制。在这种情况下,专家指出,参考和借鉴发达国家成熟的基金模式和交易系统,尽快开放商业地产基金的私募和公募市场,而实现这一点则急需相关政策法规的完善。
其次,招商的瓶颈与同质化,大量商业物业闲置或经营惨淡。商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难的原因。不少有识之士认为,政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变,应尽快通过商业网点管理条例,通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局包括土地供应和相关标准的制订。所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库,尤其是对商业地产开发商要考核其商业理念、商业资源和商业团队,一定要商业地产的专业开发商和运营商才能投资商业地产甚至采取商业预订制的管理方式,同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解,加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。
第三,商业地产投资力度加大和持有物业增加,考验市场的竞争水平和企业的运营能力。资本型和品牌企业纷纷加大商业地产的投资比例,而且持有性物业比例逐渐提高,并出现了细分的专业和专注的商业地产的开发商和投资商。这种情况的出现,加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。
但从另一个角度来看,持有物业的增加,不仅对由开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力,即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。我国商业地产的发展周期短,无论品牌人才和管理都几乎同步且匮乏;同时零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入,国际化的竞争压力陡增。但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式,这是符合商业规律、金融规律和国际化大趋势的。
“做持有型物业需要大量贷款,中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻,开发商那点钱都押在持有型物业上,则没有能力去做别的开发了。”华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。记者了解到,除了万达等少数集团只专注商业地产的投入外,不少大型地产集团尽管青睐商业地产,但住宅仍然占据着公司开发中的不小比例。保利地产营销总监胡在新认为,商业地产为企业提供了更多发展空间,也将对企业的专业度、资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等提出更高要求。他表示,保利选择商业地产,不仅是公司的战略考虑,规避单一行业风险、获得长期稳定的收益,同时也为提升公司综合实力。
因此,最合适开发商业地产项目的,是具备雄厚资金实力和强大的融资能力,以及懂得商业规划设计和经营管理,并有投资开发经验的房企。由于商业地产是资金最集中、也是投资风险和成本最大的产业,是否成功完全是靠房企资金和后期经营。