南京大型保障性住区南湾营社会实效评价研究1
汪徽 王承慧
摘要：2002年以后，在国家政策引导以及地方发展双重动力驱动下，南京进入保障性住房建设的快速发展期。十余年来，保障性住房项目呈现明显的特定区位聚集团块发展态势，这些建成的大型保障性住区是否存在贫困集聚、就业问题以及社会隔离亟需跟踪研究。针对这些问题，论文选择其中一个案例--南湾营，分别采用FGT 指数法、区位商法、就业通勤空间图解法以及社会融合评价体系对其进行调研分析，并得出以下结论：1、廉租房和经济适用房居民贫困集聚明显，但南湾营住房类型以及人群的多样性一定程度上稀释了贫困集聚度；2、国有土地拆迁安置户、二手房住户有较严重的居住—就业不匹配问题；3、当前社会融合总体尚可，但基础教育仍需进一步加强，与周边社区间存在一定程度心理隔阂。
关键词：保障性住房 贫困集聚 社会融合 就业 大型保障性住区
1 研究背景
“居者有其屋”尤其是让中低收入者“有其屋”作为城市重要的民生问题也越来越受社会关注，并成为我国经济发展不可回避的最重要问题之一，为了解决中低收入的住房问题，我国在全国范围内开始大规模建设保障性住房。“十二五”期间，我国计划新建的保障性住房3大约是过去10年建设规模的两倍，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率预期将从目前的7%-8%提高到20%以上。
国外发达地区的实证研究显示：大规模集中建设保障性住房容易引发贫困集聚、居住隔离、社会排斥、低收入群体的就业远、就业难等问题，衰败的公共住区若果又存在种族、移民问题相结合，则是引发严重骚乱的温床。大型保障性住房的建设具有很强的不可逆性，一旦建起，如果存在问题则很难短期解决。南京是我国较早开展保障性住房建设的城市之一，历经数十年的发展，实际的保障住房建设初具规模，目前南京建成的大型保障性住房是否存在国外大型公共住房历史中存在的严重问题值得深入思考和研究。
2 概念界定
2.1保障性住房
保障性住房是由政府或者其他单位投资建设并由政府统一管理，以低于市场价格出租1
本课题受国家青年科学基金资助（项目批准号：51208091）
或者出售给中低收入家庭的具有保障性质的住房。
南京的保障性住房包括经济适用房、廉租住房、中低价商品房、公共租赁房和拆迁安置房等五种类型。其中，拆迁安置房又分集体土地拆迁安置房和国有土地拆迁安置房；经济适用房对象针对的是低收入住房困难家庭；廉租房针对的是城市最低收入者；中低价商品房针对的是中低收入住房困难家庭；公共租赁房针对的是新就业人员、外来务工人员、中低收入住房困难户，目前在南京已建成入住的量相对较少。
2.2大型保障性住区
本文所研究的大型保障住区并非某个规模较大的保障住区，而是指在一定空间范围内集中建设的保障性住房，可能包括经济适用房、廉租住房、中低价商品房、公共租赁房和拆迁安置房的一种或几种。文中所指的大型保障住区是指在1000米半径范围内，总建筑面积超过40万平方米，居住（被保障）人口大于1.5万人的保障性住区。
2.3社会实效
实效，指在实践中形成的价值事实。社会实效，简而言之是指一个事件在社会上引起的实际效果。欧美国家关于公共住房、社会住房的实效研究基本集中在贫困问题、就业问题和融合问题三方面，这也是本文社会实效的三个主要方面。
3 案例概况和研究方法
图1：南湾营区位环境
资料来源：笔者自绘
图2：南湾营社区构成
南湾营保障性住区位于主城区的东部，地处栖霞区、玄武区交界处。研究地块属于典型的城郊结合部，即城市外围边缘地区。对照南京大型保障性住房的空间模式特点，南湾营保障性住区的特征呈现一般性和典型性，作为实证案例较具有典型性和代表性。
本文研究的“南湾营大型保障性住区”包括在原南湾营村位置建设的十一个较为成熟的保障性住区的集合。研究范围约125公顷，居民共计3.2万人，住房共计1.82万套，住宅类型包括低收入经济适用房、集体土地拆迁安置房、国有土地拆迁安置房、中低价商品房、廉租房五种。其中比例最高的是集体土地拆迁安置房，为71.84%，其次为中低价商品房和廉租房，比例最少的是国有土地拆迁安置房和经济适用房。不同社区的住
图3：不同类型住房比例 资料来源：笔者自绘
房构成有所差异，多数社区以集体土地拆迁安置房为主，混合部分国有土地拆迁安置房、廉租房、经济适用房等，个别社区的住房构成有一定差异。其中福康苑完全由廉租房构成，构成单一；百水家园则以国有土地拆迁安置房为主。
由于贫困集聚、就业支撑、社会融合是三个同源异质问题，在对案例进行社会实效评价时，参考国内外有关保障性住房社会实效研究方法，结合本文的研究重点和操作的可行性，对三个问题分别建立一套研究方法。
图4：研究方法体系构建 资料来源：笔者自绘
在评价贫困集聚时，采用了测度贫困集聚国际通用的FGT 指数法2，计算贫困发生率、贫困深度指数、贫困强度指数；采用区位商法3测度贫困差区位商、加权贫困差区位商、低保覆盖率区位商、贫困感知度区位商以及不满感知度区位商。
在研究就业支撑时，借鉴空间失配假设的研究方法，并用图解法分析就业空间分布、就业变迁情况，继而分析居住、就业关系匹配程度。
在研究社会融合时，借鉴欧盟成熟的社会融合评价体系构建适合本研究的社会融合评价指标体系多层次模型如图4：
对所有个体的主观和客观指标赋分并分别取其总分的平均值得到主观
指针汇总值和客观指标汇总值。最后的社会融合度是按照“客观指标汇总值×50％ +主观指标汇总值×50％”计算。
南湾营大型保障性住区的实效评价的数据主要基于抽样的问卷调查。问卷调查分两部分：针对保障房居民的问卷调查和针对保障房周边商品房社区居民的问卷调查。其中针对保障房的问卷共发放341份，其中有效问卷330份，涉及居民800余人，外围商品房的问卷共发放67份，其中有效问卷64份。样本分布较为均匀，抽样居民的基本情况及整体住房比例和社区数据较为吻合，可以认为数据真实有效。
图5：社会融合评价指标体系多层次模型
资料来源：笔者自绘
2 FGT 指数表达式是
，式中：n 为总人口数，q 为贫困人口数，Z 为贫困线，I i 是i
类家庭的平均收入（i=1,2,…,q ）。当a=0、1、2， P a 分别为贫困发生率、贫困深度指数、贫困强度指数（加权贫困缺口率）。 3 区位商表达式是 ，这是经济学中一个概念，通常用区位商来判断一个产业是否构成地区专业化部门，其中:i—第i 个地区(i=1,2,3…n);j—第j 个行业(j=1,2,3…m);Lij—第i 个地区, 第j 个行业的产出;LQij —i 地区j 行业的区位商。在本文引用改概念计算贫困差区位商、加权贫困差区位商、低保覆盖率区位商、贫困感知度区位商以及不满感知度区位商以判断其集聚程度。当区位商大于1，可以认为该分组存在较明显的集聚现象；区位商越大，集聚程度越高；如果区位商小于或等于1，则认为集聚现象较不明显。 4 在指标计算时以现实参考值为“2”，两端为“1，3”。计算主观指标时，通过问题中“不满意、一般、满意”的选项分别对其赋分1分、2分、3分；在计算客观指标时，主要判断有或无此情况或服务，以公共服务为例，该设施的服务半径内覆盖到此社区，计分为3分，否则为1分。得分在1-1.25分认为为未融入；1.25-1.75分为初步融入；1.75-2.25为一般性融入；2.25-2.75分为较深入融入；2.75-3.0分为完全融入。
4 南湾营大型保障性住区社会实效分析
4.1贫困集聚评价 4.1.1总体居民收入特征
居民的家庭人月均收入为2099元，远低于2013年南京市（城市）家庭月人均可支配收入的3025元。不同类型住房的家庭人均月收入有一定差异性： 二手房住户、集体土地拆迁安置家庭、国有土地拆迁安置家庭的人均月收入相差不大，都在1500元左右；租房者收入均较高，最高的是群租住户，达到4575元；收入最低的是廉租房住户和经济适用房住户。
4.1.2总体贫困集聚情况
表1：不同贫困线下贫困集聚情况
资料来源：笔者自绘
对比南京2011年共有低保户7.47万户13.33万人，占户籍人口比例为2.15%，南湾营保障性住区的居民呈现较大范围的贫困现象，其贫困缺口和加权贫困差均较大，远高于城市平均水平的贫困现象是南湾营社区人口的基本特征。
4.1.3分组人群贫困集聚情况
用SPSS 对不同人群中的贫困人口按照年龄段、学历、职业类型、住房类型进行分组，计算各组中不同类别人群的比例、最低生活保障覆盖率P a 、贫困感知度P b 、生活不满度P c 。其中贫困感知度是通过统计问卷中在“你觉得自己家庭贫困吗”问题上选择“贫困”的人数而得；生活不满度是通过统计问卷中“您对目前住区整体的满意度”问题选择“不太满意”和“很不满意”的人数得出。
表2：分组人群贫困集聚测算
5
600元是2013年南京的低保线；800元是在2013年低保线的基础上调整得来；1210元贫困线的划定采用了国际贫困线的划定方法，并参考亚洲国家划定了40%的比例
注：由于P1、P2值过小，在表格中乘以100以便于分析比较，其中P0：贫困发生率；P1：贫困深度指数；P2：贫困强度指数；Pa ：低保覆盖率；Pb ：贫困感知率；Pc ：社区不满感知率；LQ0：贫困区位商；LQ1：贫困差区位商；LQ2：加权贫困差区位商；LQa ：低保覆盖率区位商；LQb ：贫困感知度区位商；LQc ：社区不满感知度区位商
资料来源：笔者自绘
不同年龄段居民中，40岁以上的居民贫困集聚现象严重，其占总体人口比例约为54%，可见南湾营保障性住区的贫困涉及范围比较广泛；40-59岁居民的贫困深度和贫困强度指数最高；贫困感知度上，40岁以上居民有不同程度贫困感知集聚；在社区不满度上，40-59岁的居民呈现明显的不满情况；在低保覆盖上， 40-59岁居民享受低保范围最广。
不同学历的居民中，小学及以下学历的居民比例仅占12%，在分组中比例最小，但是贫困集聚远远超过“中学”组和“大学以上”组，呈现极端化。其贫困感知和不满感知均最强，受低保的覆盖范围也最广。
不同职业居民中，半失业和无业人员比例仅占13.9%，但是贫困集聚远远超过其他组，呈现极端化，其贫困感知和不满感知均最强，受低保的覆盖范围最广。此外，人口比例最大的商业服务/产业服务人群和高管企业主、技术办事人员、个体工商户相比有较强的贫困集聚现象，商业服务/产业服务人群作为从事劳动密集型产业的工作者，往往工作强度高、流动性较强，待遇偏低、较弱社会保障，这使得他们生活水平大多较低，不满度偏高，一旦陷入失业也更容易发生贫困。
以上年龄、学历以及职业所对应的贫困集聚反映到不同住房类型中，廉租房居民的贫困集聚程度远高于其他分组人群，呈现极端化；其次是低收入的经济适用房居民，也存在有较高的贫困集聚现象；集体土地和国有土地拆迁安置户有相似的贫困发生率，廉租房、国有土地拆迁安置房、整租住房的住户贫困感知较高；多数住房类型的居民都表现出较高的生活不满度。值得注意的是，购买二手房住户生活压力最大，其社区不满度也最高；购买二手房住户的贫困集聚高于拆迁安置户。
4.2就业支撑评价 4.2.1总体居民就业特征
适龄劳动力收入来源主要是工资收入，其次依次是经营生意收入、养老金退休金、房产出租和低保等。居民在就业类型中，最高的依次是商业服务人员、产业工人、个体工商户，这三种类型占到抽样的66.0%。总体样本的失业率为6.67%。行业类型中，从事制造业、批发和零售业、居民及其他服务业三种行业的居民显著多于其他行业。在职业发展计划中，有近一半的居民表示“没计划，先做做看”，还有7%的居民近期打算换工作，只有44%的居民表示会继续从事本职业且谋求进一步发展。参加保险情况中，只有34%的居民三险齐全，30%的居民甚至没有参加任何保险。搬迁前后生活水平对于多数居民而言，基本持平，认为下降的占到6%。
4.2.1南湾营保障住区就业空间结构
图6：总体就业点分布 资料来源：笔者自绘
在空间分布上，可以看出南湾营保障住区的居民就业地主要集中在玄武区和栖霞区，并形成三个较为密集的集中区：主城中心、南湾营住区周边地铁片区、仙林副中心。
在与城市中心关系上，可看出就业者在主城中心有明显的集聚，在仙林副中心附近有少量的集聚，而在更加偏远的河西新城中心和江宁副中心周边就业者较少。可见相较于新城中心和副城中心，主城中心对保障房居民的就业依旧有重要支撑作用
在与交通轨道关系上，可以看出沿城市主干道和轨道交通沿线有明显的就业点集聚，这意味着城市轨道交通对保障房居民的就业有明显的导向作用。
4.2.2 就业空间变迁及居住—就业匹配分析
集体土地拆迁安置户
国有土地拆迁安置户
租房户
二手商品房住户
图7 不同住房类型适龄劳动者搬迁前后就业点迁移
资料来源：笔者自绘
就业空间变迁中，集体土地拆迁安置户迁移的就业点密集在老城中心和栖霞区大学城，呈现明显的向外迁移的趋势；国有土地拆迁安置户搬迁后有多数维持了原有的工作，迁移就业点的总体趋势向居住地靠近；租房户在搬迁前后的就业点变化没有明显的移动趋势；二手
房住户中有较大比例居民选择保持原有的工作机会，有就业迁移的人群中，其就业点有明显靠近居住地的趋势。
总体而言，不同类型住房居民的居住—就业呈现不同的空间匹配关系：国有土地拆迁安置户的居住—就业空间也呈现明显的被动不匹配关系；集体土地拆迁安置户的居住—就业空间呈现一定的被动不匹配关系；租房户的居住—就业空间呈现较好的的匹配关系；二手房住户的居住—就业空间呈现明显的主动不匹配关系。
4.3社会融合评价 4.3.1总体情况
南湾营保障性住区的总体社会融合评估为1.90分，属于一般性融合。这说明和国外保障性住区中严重社会排斥现象不同，我国保障性住区总体融合状况并没有那么严重。
4.3.2分因子情况
（1）城市社会层面社会融合度
城市社会层面的四个主维度中，社会关系的融合度最高，“代际流动”的评分最低。说明居民对子女的教育不满度较高。这项指标主要考察保障住区居民的后代是否有跟市区居民的孩子享受同等的优质教育。南湾营保障住区虽然配套了若马群
图8：社会融合指数测算 资料来源：笔者自绘
小学、马群中心、太阳城小学、南京一中马群分校等，但其软件条件和市区重点小区有较大
差距。
（2）心理层面社会融合度
在心理层面，得分较高的是“文化融合”，和欧美国家不同，我国不存在严重的种族歧视，不会因为保障性住区可能存在较多低收入者而导致与周边商品房社区居民沟通困难。社区认同和社区融合的评分较低，保障性住区内部居民和周边商品房居民的评价存在明显的差别，具体表现是，多数保障性住区的居民认同自己的社区，并且在有闲暇时间时愿意去周边社区休闲；而周边居民则大多认为保障性住区“质量较差、不安全因素较多、缺失人文环境”，并表示即使有时间也不愿意去保障性住区活动。
5 结论及发展建议
5.1结论
通过对FGT 指数和区位商的计算可知，南湾营保障性住区内存在较为明显的贫困集聚现象，但是这种贫困集聚并非均质，而是在特定群体中表现明显。4050群体、低学历低技能群体、失业半失业群体贫困集聚现象最为明显，这部分群体的贫困发生率高，且贫困深度和强度均大大高于其他群体。反映到住房类型上，廉租房居民贫困集聚现象明显，国有土地拆迁安置户和集体土地拆迁安置户无太大差异。
城市就业空间格局对南湾营保障性住区居民就业有一定支撑，特别是住区周边的轨道交通站点可以给居民就业带来有利影响，但是副城中心和新城中心发育不够，产业园区的支撑作用尚可加强，国有土地拆迁安置户的居住—就业被动不匹配状况最难改变。
南湾营保障性住区的总体社会融合度一般，虽然与周边商品房社区相比有一定的居住隔离现象，但是并未出现欧美公共住房住区那样严重的阶级对立、社会骚乱等严重社会不融合问题。总体社会融合评价中，得分最低的指标是代际融合、社区认同、社区参与，这表明保障性住区的子女教育、社区活动参与、社区认同感等方面依旧存在明显的问题。
5.2发展建议
（1）住房选址考虑多种城市区位
在我国，由于中低收入居民规模庞大，完全分散安置在主城区在操作上较为困难，但是可以从两个方面进行改进，一方面主城区可以结合城中村、棚户区、旧房改造等工程置换出
一部分的保障性住房，以方便原本一直在主城区就业的居民可以就近居住；另一方面还可以考虑在不同城市区位都有适量的保障性住房分布，如副城中心、新城中心等，在保证保障性住房供应的前提下尽量减少大量保障性住房集中集聚在城市边缘地带。
（2）培育城市次中心，增加就业机会
保障性住区居民由于大部分教育水平较低，就业技能较差，尤其是“4050”人群在找寻工作时存在更多的困难。目前南湾营就业点明显的密集分布在主城区，副城中心和新城中心并没有吸引大量保障性住区居民就业，这说明这些城市次中心并没有发挥“疏散居民就业”的功能。政府应该加强对城市次中心的培育，可以借鉴纽约政府的做法，和一些可提供大量低层次就业机会的单位合作，增加保障性住区居民的就业机会，减少其远距离工作的压力。
（3）完善公共交通系统，增加换乘补贴
大量位于城市边缘区的保障房居民每天的来回通勤势必会增加城市交通压力，加重居民的通勤成本。政府一方面要完善共交通系统，尤其是轨道交通的建设，在边缘地带的保障性住区附近设置地铁延线或支线以方便居民快速到达城区；另一方面对有公交换乘地铁需求的居民予以适当的换乘优惠，减轻中低收入者通勤的经济负担。
（4）适当的“社区混合居住”
“社区混合居住”实际上一种适度混合居住模式，针对我国实情，“大混居、小聚居”模式较容易实现，在审批商品房项目时，可以规定必须有一定比例的低收入住房，对已有的商品房社区，可以鼓励开发商较低价格租赁给低收入者以促进不同阶层的居住融合。
（5）对保障性住区的配套设施给予政策倾斜
公共服务设施配套的不足直接减少了低收入群体提升自身生活质量和后代素质提升的机会。在社会资源配置上，适度向现有的大型保障性住区给予政策上的倾斜，使保障性住区居民在公共服务和公共产品的获得上享有均等的机会。社区层面增加就业培训服务，帮助适龄劳动力提高就业技能，多提供就业信息。
参考文献
[1]任远 邬民乐 城市流动人口的社会融合: 文献述评[J] 人口研究 2006（5）：87-94
[2]陆学艺 中国社会阶级阶层结构变迁60年[J],中国人口2010（7）:1-11
[3]李纯斌 吴 静 “空间失配”假设及对中国城市问题研究的启示[J] 城市问题 2006（2）
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[5]王波，甄峰. 南京市区就业空间布局研究[J].人文地理，2011（4）：58—65
[6]嘎日达 黄匡时 西方社会融合概念探析及其启发[J]，理论视野2008
[7]何深静 刘玉亭 吴缚龙 Chris Webster，中国大城市低收入邻里及其居民的贫困集聚度和贫困决定因素[J],地理学报2010（12）：1464-1475
[8]李玲．保障性住房项目的质量管理体系研究[D]，硕士论文，武汉理工大学，2011.4
作者简介：汪徽，硕博连读学生，东南大学建筑学院；
王承慧，副教授，副系主任，东南大学建筑学院。
南京大型保障性住区南湾营社会实效评价研究1
汪徽 王承慧
摘要：2002年以后，在国家政策引导以及地方发展双重动力驱动下，南京进入保障性住房建设的快速发展期。十余年来，保障性住房项目呈现明显的特定区位聚集团块发展态势，这些建成的大型保障性住区是否存在贫困集聚、就业问题以及社会隔离亟需跟踪研究。针对这些问题，论文选择其中一个案例--南湾营，分别采用FGT 指数法、区位商法、就业通勤空间图解法以及社会融合评价体系对其进行调研分析，并得出以下结论：1、廉租房和经济适用房居民贫困集聚明显，但南湾营住房类型以及人群的多样性一定程度上稀释了贫困集聚度；2、国有土地拆迁安置户、二手房住户有较严重的居住—就业不匹配问题；3、当前社会融合总体尚可，但基础教育仍需进一步加强，与周边社区间存在一定程度心理隔阂。
关键词：保障性住房 贫困集聚 社会融合 就业 大型保障性住区
1 研究背景
“居者有其屋”尤其是让中低收入者“有其屋”作为城市重要的民生问题也越来越受社会关注，并成为我国经济发展不可回避的最重要问题之一，为了解决中低收入的住房问题，我国在全国范围内开始大规模建设保障性住房。“十二五”期间，我国计划新建的保障性住房3大约是过去10年建设规模的两倍，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率预期将从目前的7%-8%提高到20%以上。
国外发达地区的实证研究显示：大规模集中建设保障性住房容易引发贫困集聚、居住隔离、社会排斥、低收入群体的就业远、就业难等问题，衰败的公共住区若果又存在种族、移民问题相结合，则是引发严重骚乱的温床。大型保障性住房的建设具有很强的不可逆性，一旦建起，如果存在问题则很难短期解决。南京是我国较早开展保障性住房建设的城市之一，历经数十年的发展，实际的保障住房建设初具规模，目前南京建成的大型保障性住房是否存在国外大型公共住房历史中存在的严重问题值得深入思考和研究。
2 概念界定
2.1保障性住房
保障性住房是由政府或者其他单位投资建设并由政府统一管理，以低于市场价格出租1
本课题受国家青年科学基金资助（项目批准号：51208091）
或者出售给中低收入家庭的具有保障性质的住房。
南京的保障性住房包括经济适用房、廉租住房、中低价商品房、公共租赁房和拆迁安置房等五种类型。其中，拆迁安置房又分集体土地拆迁安置房和国有土地拆迁安置房；经济适用房对象针对的是低收入住房困难家庭；廉租房针对的是城市最低收入者；中低价商品房针对的是中低收入住房困难家庭；公共租赁房针对的是新就业人员、外来务工人员、中低收入住房困难户，目前在南京已建成入住的量相对较少。
2.2大型保障性住区
本文所研究的大型保障住区并非某个规模较大的保障住区，而是指在一定空间范围内集中建设的保障性住房，可能包括经济适用房、廉租住房、中低价商品房、公共租赁房和拆迁安置房的一种或几种。文中所指的大型保障住区是指在1000米半径范围内，总建筑面积超过40万平方米，居住（被保障）人口大于1.5万人的保障性住区。
2.3社会实效
实效，指在实践中形成的价值事实。社会实效，简而言之是指一个事件在社会上引起的实际效果。欧美国家关于公共住房、社会住房的实效研究基本集中在贫困问题、就业问题和融合问题三方面，这也是本文社会实效的三个主要方面。
3 案例概况和研究方法
图1：南湾营区位环境
资料来源：笔者自绘
图2：南湾营社区构成
南湾营保障性住区位于主城区的东部，地处栖霞区、玄武区交界处。研究地块属于典型的城郊结合部，即城市外围边缘地区。对照南京大型保障性住房的空间模式特点，南湾营保障性住区的特征呈现一般性和典型性，作为实证案例较具有典型性和代表性。
本文研究的“南湾营大型保障性住区”包括在原南湾营村位置建设的十一个较为成熟的保障性住区的集合。研究范围约125公顷，居民共计3.2万人，住房共计1.82万套，住宅类型包括低收入经济适用房、集体土地拆迁安置房、国有土地拆迁安置房、中低价商品房、廉租房五种。其中比例最高的是集体土地拆迁安置房，为71.84%，其次为中低价商品房和廉租房，比例最少的是国有土地拆迁安置房和经济适用房。不同社区的住
图3：不同类型住房比例 资料来源：笔者自绘
房构成有所差异，多数社区以集体土地拆迁安置房为主，混合部分国有土地拆迁安置房、廉租房、经济适用房等，个别社区的住房构成有一定差异。其中福康苑完全由廉租房构成，构成单一；百水家园则以国有土地拆迁安置房为主。
由于贫困集聚、就业支撑、社会融合是三个同源异质问题，在对案例进行社会实效评价时，参考国内外有关保障性住房社会实效研究方法，结合本文的研究重点和操作的可行性，对三个问题分别建立一套研究方法。
图4：研究方法体系构建 资料来源：笔者自绘
在评价贫困集聚时，采用了测度贫困集聚国际通用的FGT 指数法2，计算贫困发生率、贫困深度指数、贫困强度指数；采用区位商法3测度贫困差区位商、加权贫困差区位商、低保覆盖率区位商、贫困感知度区位商以及不满感知度区位商。
在研究就业支撑时，借鉴空间失配假设的研究方法，并用图解法分析就业空间分布、就业变迁情况，继而分析居住、就业关系匹配程度。
在研究社会融合时，借鉴欧盟成熟的社会融合评价体系构建适合本研究的社会融合评价指标体系多层次模型如图4：
对所有个体的主观和客观指标赋分并分别取其总分的平均值得到主观
指针汇总值和客观指标汇总值。最后的社会融合度是按照“客观指标汇总值×50％ +主观指标汇总值×50％”计算。
南湾营大型保障性住区的实效评价的数据主要基于抽样的问卷调查。问卷调查分两部分：针对保障房居民的问卷调查和针对保障房周边商品房社区居民的问卷调查。其中针对保障房的问卷共发放341份，其中有效问卷330份，涉及居民800余人，外围商品房的问卷共发放67份，其中有效问卷64份。样本分布较为均匀，抽样居民的基本情况及整体住房比例和社区数据较为吻合，可以认为数据真实有效。
图5：社会融合评价指标体系多层次模型
资料来源：笔者自绘
2 FGT 指数表达式是
，式中：n 为总人口数，q 为贫困人口数，Z 为贫困线，I i 是i
类家庭的平均收入（i=1,2,…,q ）。当a=0、1、2， P a 分别为贫困发生率、贫困深度指数、贫困强度指数（加权贫困缺口率）。 3 区位商表达式是 ，这是经济学中一个概念，通常用区位商来判断一个产业是否构成地区专业化部门，其中:i—第i 个地区(i=1,2,3…n);j—第j 个行业(j=1,2,3…m);Lij—第i 个地区, 第j 个行业的产出;LQij —i 地区j 行业的区位商。在本文引用改概念计算贫困差区位商、加权贫困差区位商、低保覆盖率区位商、贫困感知度区位商以及不满感知度区位商以判断其集聚程度。当区位商大于1，可以认为该分组存在较明显的集聚现象；区位商越大，集聚程度越高；如果区位商小于或等于1，则认为集聚现象较不明显。 4 在指标计算时以现实参考值为“2”，两端为“1，3”。计算主观指标时，通过问题中“不满意、一般、满意”的选项分别对其赋分1分、2分、3分；在计算客观指标时，主要判断有或无此情况或服务，以公共服务为例，该设施的服务半径内覆盖到此社区，计分为3分，否则为1分。得分在1-1.25分认为为未融入；1.25-1.75分为初步融入；1.75-2.25为一般性融入；2.25-2.75分为较深入融入；2.75-3.0分为完全融入。
4 南湾营大型保障性住区社会实效分析
4.1贫困集聚评价 4.1.1总体居民收入特征
居民的家庭人月均收入为2099元，远低于2013年南京市（城市）家庭月人均可支配收入的3025元。不同类型住房的家庭人均月收入有一定差异性： 二手房住户、集体土地拆迁安置家庭、国有土地拆迁安置家庭的人均月收入相差不大，都在1500元左右；租房者收入均较高，最高的是群租住户，达到4575元；收入最低的是廉租房住户和经济适用房住户。
4.1.2总体贫困集聚情况
表1：不同贫困线下贫困集聚情况
资料来源：笔者自绘
对比南京2011年共有低保户7.47万户13.33万人，占户籍人口比例为2.15%，南湾营保障性住区的居民呈现较大范围的贫困现象，其贫困缺口和加权贫困差均较大，远高于城市平均水平的贫困现象是南湾营社区人口的基本特征。
4.1.3分组人群贫困集聚情况
用SPSS 对不同人群中的贫困人口按照年龄段、学历、职业类型、住房类型进行分组，计算各组中不同类别人群的比例、最低生活保障覆盖率P a 、贫困感知度P b 、生活不满度P c 。其中贫困感知度是通过统计问卷中在“你觉得自己家庭贫困吗”问题上选择“贫困”的人数而得；生活不满度是通过统计问卷中“您对目前住区整体的满意度”问题选择“不太满意”和“很不满意”的人数得出。
表2：分组人群贫困集聚测算
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600元是2013年南京的低保线；800元是在2013年低保线的基础上调整得来；1210元贫困线的划定采用了国际贫困线的划定方法，并参考亚洲国家划定了40%的比例
注：由于P1、P2值过小，在表格中乘以100以便于分析比较，其中P0：贫困发生率；P1：贫困深度指数；P2：贫困强度指数；Pa ：低保覆盖率；Pb ：贫困感知率；Pc ：社区不满感知率；LQ0：贫困区位商；LQ1：贫困差区位商；LQ2：加权贫困差区位商；LQa ：低保覆盖率区位商；LQb ：贫困感知度区位商；LQc ：社区不满感知度区位商
资料来源：笔者自绘
不同年龄段居民中，40岁以上的居民贫困集聚现象严重，其占总体人口比例约为54%，可见南湾营保障性住区的贫困涉及范围比较广泛；40-59岁居民的贫困深度和贫困强度指数最高；贫困感知度上，40岁以上居民有不同程度贫困感知集聚；在社区不满度上，40-59岁的居民呈现明显的不满情况；在低保覆盖上， 40-59岁居民享受低保范围最广。
不同学历的居民中，小学及以下学历的居民比例仅占12%，在分组中比例最小，但是贫困集聚远远超过“中学”组和“大学以上”组，呈现极端化。其贫困感知和不满感知均最强，受低保的覆盖范围也最广。
不同职业居民中，半失业和无业人员比例仅占13.9%，但是贫困集聚远远超过其他组，呈现极端化，其贫困感知和不满感知均最强，受低保的覆盖范围最广。此外，人口比例最大的商业服务/产业服务人群和高管企业主、技术办事人员、个体工商户相比有较强的贫困集聚现象，商业服务/产业服务人群作为从事劳动密集型产业的工作者，往往工作强度高、流动性较强，待遇偏低、较弱社会保障，这使得他们生活水平大多较低，不满度偏高，一旦陷入失业也更容易发生贫困。
以上年龄、学历以及职业所对应的贫困集聚反映到不同住房类型中，廉租房居民的贫困集聚程度远高于其他分组人群，呈现极端化；其次是低收入的经济适用房居民，也存在有较高的贫困集聚现象；集体土地和国有土地拆迁安置户有相似的贫困发生率，廉租房、国有土地拆迁安置房、整租住房的住户贫困感知较高；多数住房类型的居民都表现出较高的生活不满度。值得注意的是，购买二手房住户生活压力最大，其社区不满度也最高；购买二手房住户的贫困集聚高于拆迁安置户。
4.2就业支撑评价 4.2.1总体居民就业特征
适龄劳动力收入来源主要是工资收入，其次依次是经营生意收入、养老金退休金、房产出租和低保等。居民在就业类型中，最高的依次是商业服务人员、产业工人、个体工商户，这三种类型占到抽样的66.0%。总体样本的失业率为6.67%。行业类型中，从事制造业、批发和零售业、居民及其他服务业三种行业的居民显著多于其他行业。在职业发展计划中，有近一半的居民表示“没计划，先做做看”，还有7%的居民近期打算换工作，只有44%的居民表示会继续从事本职业且谋求进一步发展。参加保险情况中，只有34%的居民三险齐全，30%的居民甚至没有参加任何保险。搬迁前后生活水平对于多数居民而言，基本持平，认为下降的占到6%。
4.2.1南湾营保障住区就业空间结构
图6：总体就业点分布 资料来源：笔者自绘
在空间分布上，可以看出南湾营保障住区的居民就业地主要集中在玄武区和栖霞区，并形成三个较为密集的集中区：主城中心、南湾营住区周边地铁片区、仙林副中心。
在与城市中心关系上，可看出就业者在主城中心有明显的集聚，在仙林副中心附近有少量的集聚，而在更加偏远的河西新城中心和江宁副中心周边就业者较少。可见相较于新城中心和副城中心，主城中心对保障房居民的就业依旧有重要支撑作用
在与交通轨道关系上，可以看出沿城市主干道和轨道交通沿线有明显的就业点集聚，这意味着城市轨道交通对保障房居民的就业有明显的导向作用。
4.2.2 就业空间变迁及居住—就业匹配分析
集体土地拆迁安置户
国有土地拆迁安置户
租房户
二手商品房住户
图7 不同住房类型适龄劳动者搬迁前后就业点迁移
资料来源：笔者自绘
就业空间变迁中，集体土地拆迁安置户迁移的就业点密集在老城中心和栖霞区大学城，呈现明显的向外迁移的趋势；国有土地拆迁安置户搬迁后有多数维持了原有的工作，迁移就业点的总体趋势向居住地靠近；租房户在搬迁前后的就业点变化没有明显的移动趋势；二手
房住户中有较大比例居民选择保持原有的工作机会，有就业迁移的人群中，其就业点有明显靠近居住地的趋势。
总体而言，不同类型住房居民的居住—就业呈现不同的空间匹配关系：国有土地拆迁安置户的居住—就业空间也呈现明显的被动不匹配关系；集体土地拆迁安置户的居住—就业空间呈现一定的被动不匹配关系；租房户的居住—就业空间呈现较好的的匹配关系；二手房住户的居住—就业空间呈现明显的主动不匹配关系。
4.3社会融合评价 4.3.1总体情况
南湾营保障性住区的总体社会融合评估为1.90分，属于一般性融合。这说明和国外保障性住区中严重社会排斥现象不同，我国保障性住区总体融合状况并没有那么严重。
4.3.2分因子情况
（1）城市社会层面社会融合度
城市社会层面的四个主维度中，社会关系的融合度最高，“代际流动”的评分最低。说明居民对子女的教育不满度较高。这项指标主要考察保障住区居民的后代是否有跟市区居民的孩子享受同等的优质教育。南湾营保障住区虽然配套了若马群
图8：社会融合指数测算 资料来源：笔者自绘
小学、马群中心、太阳城小学、南京一中马群分校等，但其软件条件和市区重点小区有较大
差距。
（2）心理层面社会融合度
在心理层面，得分较高的是“文化融合”，和欧美国家不同，我国不存在严重的种族歧视，不会因为保障性住区可能存在较多低收入者而导致与周边商品房社区居民沟通困难。社区认同和社区融合的评分较低，保障性住区内部居民和周边商品房居民的评价存在明显的差别，具体表现是，多数保障性住区的居民认同自己的社区，并且在有闲暇时间时愿意去周边社区休闲；而周边居民则大多认为保障性住区“质量较差、不安全因素较多、缺失人文环境”，并表示即使有时间也不愿意去保障性住区活动。
5 结论及发展建议
5.1结论
通过对FGT 指数和区位商的计算可知，南湾营保障性住区内存在较为明显的贫困集聚现象，但是这种贫困集聚并非均质，而是在特定群体中表现明显。4050群体、低学历低技能群体、失业半失业群体贫困集聚现象最为明显，这部分群体的贫困发生率高，且贫困深度和强度均大大高于其他群体。反映到住房类型上，廉租房居民贫困集聚现象明显，国有土地拆迁安置户和集体土地拆迁安置户无太大差异。
城市就业空间格局对南湾营保障性住区居民就业有一定支撑，特别是住区周边的轨道交通站点可以给居民就业带来有利影响，但是副城中心和新城中心发育不够，产业园区的支撑作用尚可加强，国有土地拆迁安置户的居住—就业被动不匹配状况最难改变。
南湾营保障性住区的总体社会融合度一般，虽然与周边商品房社区相比有一定的居住隔离现象，但是并未出现欧美公共住房住区那样严重的阶级对立、社会骚乱等严重社会不融合问题。总体社会融合评价中，得分最低的指标是代际融合、社区认同、社区参与，这表明保障性住区的子女教育、社区活动参与、社区认同感等方面依旧存在明显的问题。
5.2发展建议
（1）住房选址考虑多种城市区位
在我国，由于中低收入居民规模庞大，完全分散安置在主城区在操作上较为困难，但是可以从两个方面进行改进，一方面主城区可以结合城中村、棚户区、旧房改造等工程置换出
一部分的保障性住房，以方便原本一直在主城区就业的居民可以就近居住；另一方面还可以考虑在不同城市区位都有适量的保障性住房分布，如副城中心、新城中心等，在保证保障性住房供应的前提下尽量减少大量保障性住房集中集聚在城市边缘地带。
（2）培育城市次中心，增加就业机会
保障性住区居民由于大部分教育水平较低，就业技能较差，尤其是“4050”人群在找寻工作时存在更多的困难。目前南湾营就业点明显的密集分布在主城区，副城中心和新城中心并没有吸引大量保障性住区居民就业，这说明这些城市次中心并没有发挥“疏散居民就业”的功能。政府应该加强对城市次中心的培育，可以借鉴纽约政府的做法，和一些可提供大量低层次就业机会的单位合作，增加保障性住区居民的就业机会，减少其远距离工作的压力。
（3）完善公共交通系统，增加换乘补贴
大量位于城市边缘区的保障房居民每天的来回通勤势必会增加城市交通压力，加重居民的通勤成本。政府一方面要完善共交通系统，尤其是轨道交通的建设，在边缘地带的保障性住区附近设置地铁延线或支线以方便居民快速到达城区；另一方面对有公交换乘地铁需求的居民予以适当的换乘优惠，减轻中低收入者通勤的经济负担。
（4）适当的“社区混合居住”
“社区混合居住”实际上一种适度混合居住模式，针对我国实情，“大混居、小聚居”模式较容易实现，在审批商品房项目时，可以规定必须有一定比例的低收入住房，对已有的商品房社区，可以鼓励开发商较低价格租赁给低收入者以促进不同阶层的居住融合。
（5）对保障性住区的配套设施给予政策倾斜
公共服务设施配套的不足直接减少了低收入群体提升自身生活质量和后代素质提升的机会。在社会资源配置上，适度向现有的大型保障性住区给予政策上的倾斜，使保障性住区居民在公共服务和公共产品的获得上享有均等的机会。社区层面增加就业培训服务，帮助适龄劳动力提高就业技能，多提供就业信息。
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作者简介：汪徽，硕博连读学生，东南大学建筑学院；
王承慧，副教授，副系主任，东南大学建筑学院。