第八章 财产和行为类税
一、房产税重点和难点分析
房产税是以房屋为征税对象而征收的一种税。
房产税的重点主要有：纳税人、征税对象、税率、应纳税额的计算和房产税的税收优惠政策等。 房产税的难点主要是计税依据的确定，尤其是房产税计税依据的特殊规定。
（一）、房产税的纳税人
房产税的纳税人是指房屋的产权所有人，具体包括产权所有人、承典人、代管人和使用人。
（二）房产税的征税对象
房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可以提供人们在其中学习、生活、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（三）房产税的计税依据和应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种：从价计征的，以房屋原值一次减除10％～30％后的余值为计税依据，税率为1.2％；房屋出租的，以租金收入为计税依据，税率为12％；个人以市场价格出租房屋，按4％计税。
房产税计税依据的特殊规定：
1、对以房产投资联营，投资者参与对方利润分配的，共同承担投资风险的，按房产余值计税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计税。
2、对融资租赁房屋，按房产余值计税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3、中央空调设备如果作为单项固定资产入帐，不计入房产原值。
应纳税额＝计税依据×税率。
（四）房产税的税收优惠
1、国家机关、人民团体军队自用房产免税。
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产免税。
4、个人所有非营业性房产免税。
5、财政部批准的其他房产。
（五）房产税的征税管理
纳税义务发生时间规定：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成的次月起缴纳房产税；纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税；纳税人在办理手续前已使用或出租新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。
纳税期限：房产税实行按年计算，分期预缴。具体期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。
二、车船使用税重点和难点分析
车船使用税是国家对行使于我国境内公共道路的车辆和航行与我国境内河流、湖泊及领海的船舶征收的一种税。它既有财产税的特征，即对拥有车船的单位和个人征收，也有行为税的特征，是对使用的车船征收，不使用不征收。
车船使用税的重点主要有纳税人、征收范围、计税依据、税率、应纳税额的计算、税收优惠及车船使用税的征收管理。
车船使用税的难点不多，主要有车船使用税税率的确定和应纳税额的计算。
（一）纳税人
车船使用税的纳税人是拥有并使用车船的单位和个人。拥有人和使用人不一致时，如有租赁关系，应由租赁双方商定纳税人，如果租赁时没有商定，以实际使用人为纳税人。
（二）征收范围
车船使用税的征收范围是车辆和船舶：
车辆：包括行使于我国境内公共道路上的机动车辆和非机动车辆。
船舶：包括航行与我国河流、湖泊或领海的机动船舶和非机动船舶。
（三）税率
车船使用税对车辆采用有幅度的分类定额税率；对船舶采用分类分级、全国统一的定额税率。
1、对车辆税额的特殊规定
（1）对车辆净吨位尾数在半吨以下的，按半吨计算；超过半吨的，按1吨计算；
（2）机动车挂车按机动载货汽车税额的7折计算征收车船使用税；
（3）从事运输业务的拖拉机所挂的拖车，按载货汽车的净吨位的5折计算征收车船使用税；
（4）对客货两用汽车，载人的部分按乘人汽车税额减半征税；载货部分按机动载货汽车税额征税。
2、对船舶税额的特殊规定
（1）船舶不论净吨位或载重吨位，其尾数在半吨以下的者免税；超过半吨的，按1吨计算；但不及1吨的小型船只，一律按1吨计算
（2）载重量不超过1吨的渔船免税，超过1吨而1.5吨以下的，可以按非机动船1吨税额计征。
（四）计税依据和应纳税额的计算
车船使用税实行从量定额征收，计税依据有辆、净吨位、载重吨位三种。以辆为计税标准的车船有：乘人汽（电）车、摩托车、自行车、人力车、畜力车等；以净吨位为计量标准的有：载货汽车、机动船；以载重吨位为计量标准的有：非机动船。
应纳税额＝计税依据×单位税额
（五）税收优惠
1、国家机关、人民团体、军队以及由国家财政部门拨付事业经费的单位自用车船；
2、载重量不超过1吨的渔船；
3、专供上下客货及存货用的趸船、浮桥用船；
4、特定车船
5、按有关规定缴纳船舶吨税的船；
6、经财政部门批准免税的其他车船。
（六）车船使用税的征收管理
纳税人使用应税车船，从使用之日起，发生纳税义务；纳税人新购置车船使用，从购置使用当月起，发生纳税义务；已向交通航管部门上报全年停运或报废的车船，当年不发生纳税义务，停运后又使用的，从重新使用的当月起，发生纳税义务。
车船使用税一律在纳税人所在地缴纳。
三、契税重点和难点分析
契税是在我国境内转让土地、房屋权属时对承受单位和个人征收的一种税。
契税的重点和难点主要有：征税对象、纳税人、税率、计税依据、税收优惠等。
有关规定如下表：
在掌握征税对象时应注意特殊规定：
1、公司制改造
对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。
2、企业合并
企业合并中，新设或存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征收契税，其余征收契税。
3、企业分立
企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；
4、股份重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地房屋权属不发生转移，不征收契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；
5、企业破产
企业破产清算期间，债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋归属的，征收契税。
契税的税收优惠
《契税暂行条例》规定的减免税优惠有：
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；单位集资建房建成的普通住房或由单位购买的普通商品房，经批准分给本单位职工的，如果职工为首次购买住房，免征契税；
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；
4、土地、房屋被县级以上政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免税；
5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
四、印花税重点和难点分析
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。该税属于行为税的，只要纳税人发生书立、领受、使用应税凭证行为，就必须履行纳税义务。 印花税的特点主要表现在：税率低，税负轻；覆盖面广；纳税人自行完税。
印花税的重点主要有：纳税人的确定；税目；税率；计税依据；应纳税额的计算；税收优惠和印花税的征收管理等。
印花税的难点主要有：计税依据的确定，尤其是特殊情况下计税依据的确定；应纳税额的计算及税收优惠等。
（一）印花税的纳税人
印花税的纳税人是在中国境内书立、使用、领受应税凭证，并依法履行纳税义务的单位和个人。包括立合同人、立据人、立帐簿人、领受人和使用人。
（二）税目
包括10类经济合同、产权转移书据、营业帐簿、权力、许可证照。
（三）税率
印花税的税率有两种形式：比例税率和定额税率。权力许可证照、营业帐簿中其它帐簿使用定额税率；其它应税凭证采用比例税率，最高税率为千分之二，最低税率为万分之零点五。
（四）计税依据
印花税的计税依据有两种：计税金额和凭证的件数。具体包括：
1、购销合同，计税依据是购销金额。如果是以物易物方式签订的购销合同，计税金额是合同所载的购、销金额的合计数；
2、加工承揽合同，计税依据是加工或承揽收入。如果受托方提供原材料，分别记载原材料金额和加工费金额，应分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税；如果未分别记载，应就全部金额按加工承揽合同计税。对由委托方提供原材料的加工业务，按合同记载的加工费和辅助材料费按加工承揽合同计税；
3、建设工程勘察设计合同，计税依据是勘察、设计收取的费用；
4、建筑安装工程承包合同，计税依据是承包合同记载的金额，不剔除任何费用；
5、财产租赁合同，计税依据是租金收入；
6、货物运输合同，计税依据是运费收入，不包括所运货物金额和装卸费、保险费等；
7、仓储保管合同，计税依据是仓储保管收入；
8、借款合同，计税依据是借款金额；
9、财产保险合同，计税依据为保险费金额，不包括所保财产的金额；
10、技术合同，计税依据是书据中所载的金额；
11、产权转移书据，计税依据是书据所载的金额；
12、记载资金的营业帐簿，计税依据是实收资本和资本公积合计数；凡是次年实收资本和资本公积未增加的，对资金帐簿不再贴花；
13、权力许可证照不记载资金的帐簿，计税依据是应税凭证的件数。
（五）应纳税额的计算
应纳税额＝应税凭证的计税金额（或应税凭证件数）×适用税率。
确定计税金额应注意的问题：
同一凭证记载两个或以上不同税率经济事项的，分别记载金额的分别计算税额加总贴花，未分别记载金额的从高税率计税贴花；
未标明金额的应税凭证按凭证记载的数量及国家牌价计算金额，而后按规定税率计算贴花； 应纳税额不足1角的，免纳印花税，1角以上的分位四舍五入；
签订时无法确定金额的合同先定额贴花5元，待结算实际金额时补贴印花税。
（六）税收优惠
1、已税凭证的付本或抄本免税；
2、将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免税；
3、国家指定的收购部门与村委会、农民个人书立的农副产品收购合同免税；
4、无息、贴息贷款合同免税；
5、外国政府或国际金融机构向我国政府及国家金融机构提供的优惠贷款所书立的合同免税；
6、房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；
7、农牧业保险合同免税；
8、军事、救灾、新铁路施工运料等特殊运输合同免税
（七）纳税办法
1、自行贴花：“三自”纳税办法，即自行计算、自行购花、自行贴花、自行注销；
2、汇贴或汇缴办法：一份凭证超过500元的用缴款书缴纳（汇贴）；同一类应税凭证频繁贴花的可申请按不超过1 个月的期限汇总缴纳；
3、委托代征办法：税务机关委托经由发放或办理应税凭证的单位代位征收印花税。
（八）违章处罚
1、未贴、少贴印花税票的，除补贴印花税票外可处应补贴税票金额3～5倍的罚款；
2、已贴印花税票未注销的或画销的，可处未注销或画销税票金额1～3倍罚款；
3、反复重用印花税票的，可处重用税票金额5倍或2000元以上1万元以下的罚款；
4、伪造印花税票的，税务机关提请司法机关追究刑事责任；
5、汇缴凭证不按规定办理并保存被查的，处5000元以下罚款，情节严重的，撤销其汇缴许可证；
6、未按规定保存纳税凭证的，酌情处5000元以下罚款；
代受户违反规定的，是情节严重给与警告或取消代售资格。
第八章 财产和行为类税
一、房产税重点和难点分析
房产税是以房屋为征税对象而征收的一种税。
房产税的重点主要有：纳税人、征税对象、税率、应纳税额的计算和房产税的税收优惠政策等。 房产税的难点主要是计税依据的确定，尤其是房产税计税依据的特殊规定。
（一）、房产税的纳税人
房产税的纳税人是指房屋的产权所有人，具体包括产权所有人、承典人、代管人和使用人。
（二）房产税的征税对象
房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可以提供人们在其中学习、生活、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（三）房产税的计税依据和应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种：从价计征的，以房屋原值一次减除10％～30％后的余值为计税依据，税率为1.2％；房屋出租的，以租金收入为计税依据，税率为12％；个人以市场价格出租房屋，按4％计税。
房产税计税依据的特殊规定：
1、对以房产投资联营，投资者参与对方利润分配的，共同承担投资风险的，按房产余值计税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计税。
2、对融资租赁房屋，按房产余值计税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3、中央空调设备如果作为单项固定资产入帐，不计入房产原值。
应纳税额＝计税依据×税率。
（四）房产税的税收优惠
1、国家机关、人民团体军队自用房产免税。
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产免税。
4、个人所有非营业性房产免税。
5、财政部批准的其他房产。
（五）房产税的征税管理
纳税义务发生时间规定：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成的次月起缴纳房产税；纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税；纳税人在办理手续前已使用或出租新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。
纳税期限：房产税实行按年计算，分期预缴。具体期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。
二、车船使用税重点和难点分析
车船使用税是国家对行使于我国境内公共道路的车辆和航行与我国境内河流、湖泊及领海的船舶征收的一种税。它既有财产税的特征，即对拥有车船的单位和个人征收，也有行为税的特征，是对使用的车船征收，不使用不征收。
车船使用税的重点主要有纳税人、征收范围、计税依据、税率、应纳税额的计算、税收优惠及车船使用税的征收管理。
车船使用税的难点不多，主要有车船使用税税率的确定和应纳税额的计算。
（一）纳税人
车船使用税的纳税人是拥有并使用车船的单位和个人。拥有人和使用人不一致时，如有租赁关系，应由租赁双方商定纳税人，如果租赁时没有商定，以实际使用人为纳税人。
（二）征收范围
车船使用税的征收范围是车辆和船舶：
车辆：包括行使于我国境内公共道路上的机动车辆和非机动车辆。
船舶：包括航行与我国河流、湖泊或领海的机动船舶和非机动船舶。
（三）税率
车船使用税对车辆采用有幅度的分类定额税率；对船舶采用分类分级、全国统一的定额税率。
1、对车辆税额的特殊规定
（1）对车辆净吨位尾数在半吨以下的，按半吨计算；超过半吨的，按1吨计算；
（2）机动车挂车按机动载货汽车税额的7折计算征收车船使用税；
（3）从事运输业务的拖拉机所挂的拖车，按载货汽车的净吨位的5折计算征收车船使用税；
（4）对客货两用汽车，载人的部分按乘人汽车税额减半征税；载货部分按机动载货汽车税额征税。
2、对船舶税额的特殊规定
（1）船舶不论净吨位或载重吨位，其尾数在半吨以下的者免税；超过半吨的，按1吨计算；但不及1吨的小型船只，一律按1吨计算
（2）载重量不超过1吨的渔船免税，超过1吨而1.5吨以下的，可以按非机动船1吨税额计征。
（四）计税依据和应纳税额的计算
车船使用税实行从量定额征收，计税依据有辆、净吨位、载重吨位三种。以辆为计税标准的车船有：乘人汽（电）车、摩托车、自行车、人力车、畜力车等；以净吨位为计量标准的有：载货汽车、机动船；以载重吨位为计量标准的有：非机动船。
应纳税额＝计税依据×单位税额
（五）税收优惠
1、国家机关、人民团体、军队以及由国家财政部门拨付事业经费的单位自用车船；
2、载重量不超过1吨的渔船；
3、专供上下客货及存货用的趸船、浮桥用船；
4、特定车船
5、按有关规定缴纳船舶吨税的船；
6、经财政部门批准免税的其他车船。
（六）车船使用税的征收管理
纳税人使用应税车船，从使用之日起，发生纳税义务；纳税人新购置车船使用，从购置使用当月起，发生纳税义务；已向交通航管部门上报全年停运或报废的车船，当年不发生纳税义务，停运后又使用的，从重新使用的当月起，发生纳税义务。
车船使用税一律在纳税人所在地缴纳。
三、契税重点和难点分析
契税是在我国境内转让土地、房屋权属时对承受单位和个人征收的一种税。
契税的重点和难点主要有：征税对象、纳税人、税率、计税依据、税收优惠等。
有关规定如下表：
在掌握征税对象时应注意特殊规定：
1、公司制改造
对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。
2、企业合并
企业合并中，新设或存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征收契税，其余征收契税。
3、企业分立
企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税；
4、股份重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地房屋权属不发生转移，不征收契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；
5、企业破产
企业破产清算期间，债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋归属的，征收契税。
契税的税收优惠
《契税暂行条例》规定的减免税优惠有：
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；单位集资建房建成的普通住房或由单位购买的普通商品房，经批准分给本单位职工的，如果职工为首次购买住房，免征契税；
3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；
4、土地、房屋被县级以上政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免税；
5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
四、印花税重点和难点分析
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。该税属于行为税的，只要纳税人发生书立、领受、使用应税凭证行为，就必须履行纳税义务。 印花税的特点主要表现在：税率低，税负轻；覆盖面广；纳税人自行完税。
印花税的重点主要有：纳税人的确定；税目；税率；计税依据；应纳税额的计算；税收优惠和印花税的征收管理等。
印花税的难点主要有：计税依据的确定，尤其是特殊情况下计税依据的确定；应纳税额的计算及税收优惠等。
（一）印花税的纳税人
印花税的纳税人是在中国境内书立、使用、领受应税凭证，并依法履行纳税义务的单位和个人。包括立合同人、立据人、立帐簿人、领受人和使用人。
（二）税目
包括10类经济合同、产权转移书据、营业帐簿、权力、许可证照。
（三）税率
印花税的税率有两种形式：比例税率和定额税率。权力许可证照、营业帐簿中其它帐簿使用定额税率；其它应税凭证采用比例税率，最高税率为千分之二，最低税率为万分之零点五。
（四）计税依据
印花税的计税依据有两种：计税金额和凭证的件数。具体包括：
1、购销合同，计税依据是购销金额。如果是以物易物方式签订的购销合同，计税金额是合同所载的购、销金额的合计数；
2、加工承揽合同，计税依据是加工或承揽收入。如果受托方提供原材料，分别记载原材料金额和加工费金额，应分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税；如果未分别记载，应就全部金额按加工承揽合同计税。对由委托方提供原材料的加工业务，按合同记载的加工费和辅助材料费按加工承揽合同计税；
3、建设工程勘察设计合同，计税依据是勘察、设计收取的费用；
4、建筑安装工程承包合同，计税依据是承包合同记载的金额，不剔除任何费用；
5、财产租赁合同，计税依据是租金收入；
6、货物运输合同，计税依据是运费收入，不包括所运货物金额和装卸费、保险费等；
7、仓储保管合同，计税依据是仓储保管收入；
8、借款合同，计税依据是借款金额；
9、财产保险合同，计税依据为保险费金额，不包括所保财产的金额；
10、技术合同，计税依据是书据中所载的金额；
11、产权转移书据，计税依据是书据所载的金额；
12、记载资金的营业帐簿，计税依据是实收资本和资本公积合计数；凡是次年实收资本和资本公积未增加的，对资金帐簿不再贴花；
13、权力许可证照不记载资金的帐簿，计税依据是应税凭证的件数。
（五）应纳税额的计算
应纳税额＝应税凭证的计税金额（或应税凭证件数）×适用税率。
确定计税金额应注意的问题：
同一凭证记载两个或以上不同税率经济事项的，分别记载金额的分别计算税额加总贴花，未分别记载金额的从高税率计税贴花；
未标明金额的应税凭证按凭证记载的数量及国家牌价计算金额，而后按规定税率计算贴花； 应纳税额不足1角的，免纳印花税，1角以上的分位四舍五入；
签订时无法确定金额的合同先定额贴花5元，待结算实际金额时补贴印花税。
（六）税收优惠
1、已税凭证的付本或抄本免税；
2、将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免税；
3、国家指定的收购部门与村委会、农民个人书立的农副产品收购合同免税；
4、无息、贴息贷款合同免税；
5、外国政府或国际金融机构向我国政府及国家金融机构提供的优惠贷款所书立的合同免税；
6、房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；
7、农牧业保险合同免税；
8、军事、救灾、新铁路施工运料等特殊运输合同免税
（七）纳税办法
1、自行贴花：“三自”纳税办法，即自行计算、自行购花、自行贴花、自行注销；
2、汇贴或汇缴办法：一份凭证超过500元的用缴款书缴纳（汇贴）；同一类应税凭证频繁贴花的可申请按不超过1 个月的期限汇总缴纳；
3、委托代征办法：税务机关委托经由发放或办理应税凭证的单位代位征收印花税。
（八）违章处罚
1、未贴、少贴印花税票的，除补贴印花税票外可处应补贴税票金额3～5倍的罚款；
2、已贴印花税票未注销的或画销的，可处未注销或画销税票金额1～3倍罚款；
3、反复重用印花税票的，可处重用税票金额5倍或2000元以上1万元以下的罚款；
4、伪造印花税票的，税务机关提请司法机关追究刑事责任；
5、汇缴凭证不按规定办理并保存被查的，处5000元以下罚款，情节严重的，撤销其汇缴许可证；
6、未按规定保存纳税凭证的，酌情处5000元以下罚款；
代受户违反规定的，是情节严重给与警告或取消代售资格。