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《现代经济》2008年第7卷第11期（总第100期）
北京房地产现状、发展趋势和对策研究
韩洪涛
（中国建设银行北京分行信贷审批部，北京100053）
摘要：改革开放三十年来，北京房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。进入2008年，北京房地产价格已经连续十年上涨，而近期发生的美国次贷危机引发金融海啸，中国乃至全球经济放缓等等，这一切会对北京房地产市场产生什么样的影响，北京房地产的明天究竟如何成为各界人士普遍关注的问题。本文在分析北京房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对北京房地产未来发展趋势做出了预测，同时针对存在的问题提出了一些有益的建议。
关键词：北京房地产；趋势分析；对策一、北京房地产现状和原因分析
（一）北京房地产现状。概括目前北京房地产现状，那就是交开发商表现各易冷清，成交量低迷,房地产价格涨幅明显回落，异。
北京市统计局“2008年前三季度北京市房地产市场运行情况”数据显示，北京的房价平均水平三年来首次出现松动下降。2008年9月份，北京房屋销售价格比去年同期上涨6.9%，涨幅比上月回落2个百分点，房价平均水平的绝对值比8月份下降0.2％，为2005年以来首次出现下降。从2003年下半年以来，国家和北京针对房地产发展过快采取的一系列调控措施的效应在今年集中显现。今年一月份以来，北京房地产价格水平的上涨幅度出现明显回落，9月份房价环比出现了3年来的首次下降，标志着北京房价开始松动。受国内外经济形势的影响，今年前三季度北京房地产投资同比下降8.1％（上年同期为增长17.5％），房地产业增加值同比下降了18.6％，其中住宅投资同比下降15.7％，经济适用房投资同比增长37.2％。
北京地区各家开发商面对当前房地产销售价格调整的大趋营销策略各有不同，可以概括为以下几势，表现各异，价格调整、个特点：
1、存量盘小降价，部分新开盘大降价。对多数开发商来说，正在销售中的存量楼盘对外报价维持不降，但通过不同的付款方式分别给予9.5-9.8的折让。而“中粮万科”“远洋地产”、等几家知名开发商，通过开新盘的方式实现降价。“中粮万科”新盘精装修房与其一期毛坯房的报价持平，实施变相降价的的报价14000元，
策略；“远洋地产”新开盘报价则直接报11000元，低于其前期最高销售17000元价格，出现了京城久违的排队奇观。这两个盘通过直降或变相降价的方式，与前期高位价格相比，降幅达20-35％。
2、部分大型知名开发商降价明显，中小开发企业仍按兵不动。大多中小开发商表示有小幅度折扣，认为即使降价也不定会拉动购房需求；而大型知名开发商由于开发项目较大较多，希望降低利润回笼资金在低靡中保持必要的现金流，采取小步快跑、的策略。
3、待售楼盘少、无后续开发项目的开发商降价幅度小，待售
楼盘多、有后续开发项目的开发商降价幅度大。例如“龙之湾嘉园”“绿港家园”、项目的开发商对调价持观望态度，分析其原因主①项目已实现销售3/4以上，目前项目销售已接近尾声，只要为：
剩尾盘，开发商资金回收压力不大；②开发商无后续开发项目，后续资金需求不多；③项目在其所在地区具有较大竞争优势，降价远洋、长江实业等开发商，其待销售楼盘较压力小。而对于万科、
多，未来仍有待开发项目，开发商通过大幅降价措施，激发客户购买或投资愿望，吸引人气，为后期项目涨价留有余地。
4、开发商“三延”策略应对“过冬”。多数开发商通过延迟开工、延长工期、延期上市来应对即使降价短期也见不到成效的寒但仅开一栋，与前期开盘量相比，明冬。如万科新开盘虽然降价，
显开工不足。富力、珠江均表示放缓新开工项目的速度，近期没有新盘推出。开发商称其为以销定产，以保留更多的现金为主。
（二）造成北京房地产现状原因分析
1、前期价格涨幅过高，有内在调整的需要。2005、2006、2007年是房价快速上涨的三年，“抢房潮”席卷京城。与之相伴的“怪是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多个楼盘象”
以万年花城为例，这个处于西南三环外的楼盘，排号还难求一房。
在2006年的三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹—————1月份，销售价格5700元／平方米，3月份达到了6600元／平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元／平方米左右，此后，其价格仍不断攀升。截止2008年11月，万年花城四期价格已达12000元/平方米左右。类似于万年花城案例的楼盘在当时的京城可谓是比比皆是。
正是在北京部分楼盘火爆销售的带动下，北京的房价也一再攀升。2007年下半年，北京房价象脱僵的野马，每个月窜升10％左右，4环内房价闯过2万元大关，4环与5环间达到1.5万元，5环外房价达到1万，连河北燕郊的房子也跟风涨到了5000元。2007年底，国家开始实行从紧的货币政策，虽然使房价上涨幅度受到抑制，但因为土地供应不足，以及北京人口还在增加，供不应求现状没有根本改变，房价飚升的势头不改。
房地产的价格调整是市场的内在需求，或是市场的内在逻辑性。事实上，任何市场，价格永远是有涨有落。既然北京房地产市场的价格能够出现近十年的快速上涨，其价格的下落也是必然。
作者简介：韩洪涛，1999年毕业于首都经济贸易大学国际金融专业，同年进入中国建设银行北京市分行。银行从业10年，先后任职于国际业务部、风险
管理部、信贷审批部，目前任信贷审批部五级专职贷款审批人。
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2、金融海啸、经济下行趋势明显、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资链长，牵涉钢铁、料价格上扬，增加通货膨胀的压力。总之，住房价格上涨过快，虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以控制，有可能演变因此，国家相为全局性问题，将会影响整个国民经济的健康运行。关政策也就应孕而生了，央行加息目的很明确：遏制房价过快上涨。这是央行用宏观金融手段对中国地产市场做出的直接反应，表明国家对当下中国地产市场“过了火”的担心。随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制。
今年以美国次级贷为导火锁而蔓延全球的金融海啸向实体经济传导，全球范围内都散发着恐慌情绪。此外，沪深股市也一路狂泻，指数从最高峰的6100多点跌至1600多点，股市资金严重金融海啸对中国房地产缩水，广大股民深度套牢，信心严重受挫。的影响主要表现在两方面：①使房地产融资更加困难。银行给房地产公司的贷款在下降，已经上市的房地产公司通过债权和股权进行融资的路基本已经被堵死，未上市的房地产公司想通过公开发行股票的方式进行融资也基本行不通，从整体上看房地产业陷入了一片困境。②是金融海啸严重打击购房者的信心。这一切，必然导致购房人持币待购、观望情绪浓郁。
二、2009年北京房地产发展趋势展望
尽管2008年北京房地产市场形势严峻，但笔者展望北京房地产市场在经过2008年和2009的短暂调整后，最迟于2009年末会出现明显复苏，北京房产价格可能率先反弹。
按照目前的房价下行态势，如果止跌向上并保持稳定上扬，然而，北京目前正处于房价下降以及量价齐跌，可视为反弹趋稳。
为什么会成为最先突围者呢？决定房价走势的关键力量是消费，但在非规范条件下，以下力量的较量与博弈体现出最终态势，那就是政府，北京开发商，消费与产品结构，土地供应以及新增购买力与现实需求。
1、政府态度。政府近来频频重拳救市：三大利好“、两降一免”，一开始救的较针对股市，但目前“两降一免”已经开始倾向救楼市，近期出台的对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策等等，所以现在问题不是政府会不会救楼市，而是救的力度会有多大？
中华人民共和国国家统计局“2008年二季度经济述评”相关信息显示：目前我国房地产约占到固定资产投资25%，而投资对GDP的贡献约在40%，在还未计入相关产业的情况下，仅房地产对中国GDP的贡献，就超过约10%。在中国所有行业中，只有制造业的贡献能够与房地产业相当。制造业因外需萎缩受到影响，这是客观无法改变的现实。目前没办法，剩下的主要就靠可自我可控制的房地产行业。如果房价及商品住宅销售额不立刻回升，房地产行业利润将持续下滑，加上房地产行业对未来悲观，房地产投资只能大幅下滑，拖累固定资产投资增速，那么，在制造业下2009年GDP必然受到打击。政府当然也不希望调的情况下，
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GDP的增长如此依赖房地产，但现实是发展不以房地产及制造业的为主导的经济体需要时间，面对眼下世界性的危机，中国还是要靠房地产。
2、开发商。开发商现在的困境是无法保持生存，降价不能，资但北京的开发商不同，他们资金雄厚、综合运营金链有可能断裂。
水平高以及较强的土地储备与现金储备，即使出现现金流困难也是暂时的。
虽然目前销售量大幅下挫，但销售价格持续下跌态势并不明显，比较全国主流城市同期数据，北京楼市抗跌能力明显高出一这也是筹。这说明北京具备与其他主流城市不一样的需求结构，国内房产业巨头试水北京的原因所在。
另外，北京开发商存在的唯一风险并不来自于市场，来自于政府是否一以贯之的支持，来自于开发商自身资金链是否能挺过这个冬天，由于北京开发商中上市房企与本地国有房企及集团型开发商占主流，早年淘汰掉相当数量的单一项目开发商及寄生性开发商，所以现在分析北京的市场，决定供应主体的依然是大开发商，尽管股价下跌，但还不至于先于其他中小开发商死掉。
毫无疑问，越是大开发商越是认识到市场的严峻，越是能够吃中市场的七寸，市场的七寸是什么呢？就是消费者不再被忽悠，购买力还集中在富人手中，投资消费依然是拉动市场消费的主力，政府决定是否给投资消费松绑，他们心中更清楚，所以当市场仅仅剩余市场的问题的时候，其他要件政府给准备着，他们没有理由不珍惜，他们也会本着平和、稳健的心态进入到下一个年头。
3、消费与产品结构，土地供应以及新增购买力与现实需求。北京由于城市特点与区位优势，商业地产与高档投资房产的稀释，消费结构与产品结构比较合理，其他城市的产品结构是哑铃型的，符合中产要求的产品严重缺乏，而北京则相反，集中在15000元左右的房价区间远至五环外，但在三环以内也比比皆是，因为产品分布按照了档次要求，消费者也接受了远郊高档产品的投资特性，北京的消费结构与房价结构均为纺锤型，而沉淀下来的未实现需求集中于中产阶层，呼声较高的只是占人群数量相对多点的中低消费。
政府也非常正视这个问题，新近出台的救市措施中，对住房标准及普通改善型需求的定义相对过去有了很大改进，主要思路就是扩大投资性消费比较看重的住房面积控制及定标总价，再一个突出要点就是保障房供应量的保证与提高。由此也可以注意到，政府对北京开发商非常看重，并且愿意看到他们在保持价格稳定条件下提高有效供应，保持稳定的投资增长。
除通过新政刺激投资消费，保障普通消费外，北京新政还就土地供应计划与放量提出了具体措施，让开发商感觉到市场复位的潜在可能，只有开发商能生存，能够看到未来的曙光，他们才会配合政府，向消费者低头，而这个低头不是靠数字降价来实现，反而是通过反弹来实现，开发商通过其他补贴来暗助消费者。
另外，开发商消化存量后才能实现稳定房价稳定市场的目标，所以反弹也是为新增供应准备条件，以一个较为现实的起点铺平未来微幅上扬，通过成品房品质与服务提升弥补性价比差额。
三、完善北京房地产市场的政策建议
根据北京市房地产市场的现状及发展趋势，在稳定房价，促
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进房地产市场供求平衡发展方面，北京市应坚持科学发展观，遵循市场规律，重视宏观调控措施的协调性和配套性，进一步完善现有的宏观调控措施。
（一）改进房地产行业的管理与调控。在完善房地产管理体制强化政府的执法力度。要在不断方面:①要加强政府的法律意识，
完善房地产法规体系的基础上提高政府的法律观念和意识，避免行政手段的过多使用。逐步建立相关的约束和考评机制，强化政府在职权范围内对于扰乱房地产时常秩序的企业依法进行处罚。②要建立政府管理的长效监督机制，逐渐减少和防止政府的短期避行为。对于城市土地的使用要通过严格论证而进行合理规划，免由于政府追求短期利益而造成土地资源浪费；要建立相应的问责制度，对于造成严重浪费的政府行为进行追究。③要发挥房地产行业协会在行业自律和行业管理中的作用，注重行业协会和政府部门在管理职能上的分工，发挥各自在房地产行业管理中的优势，相互补充。首先，通过相关法律对房地产行业协会在房地产业管理中的地位做出明确规定，确立行业协会对房地产业管理的权威，并逐渐健全房地产行业协会的法人治理结构，提高其社会合法性基础；其次，逐渐扩大行业协会在房地产业管理中的职能，使其能完成对行业的日常管理；再次，要建立对行业协会的监督机制，以克服行业协会管理可能带来的负面影响。
在改善房地产调控方面,要进一步明确和细化房地产调控目标。目前来看，宏观调控应以促进房地产业健康发展为目标，防止房地产价格出现大幅度地上涨或下跌。①要引导房地产投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模从而对宏观经济的运行发挥作用；其次应当保持房地产价格与名义国内生产总值或人均可支配收入的增长幅度相从长远看，房地产宏观调控适应，避免变动幅度的长期过度偏离。的目标应该达到让人人享有适当的房住。②要加强政策制定的统一性和系统性。房地产宏观调控是个系统工程，某一个职能部门全局上完成这一任务。因此政策制和单个政策都难以从根本上、
订应加强沟通和协调，确保政策能达到宏观调控的目的。
（二）依法整顿房地产市场经济秩序，严厉制裁房地产市场违法行为,促进房地产市场健康稳定的发展。北京房地产市场开发商、经销商、中介商侵害消费者利益的手段花样繁多，如联手抬价、散布虚假信息、交易歧视、质量瑕疵、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、野蛮拆迁、开发商之间协议定价、恶意拖欠工程款等等，严重扰乱了房地产市场秩序。尽管房地产市场是支柱产业，政府关联利益程度高，但是，政府应超脱于市场，作为中立者维护市场秩序，而不应成为混乱市场秩序的推波助澜者，因为，只有有序发展的市场才能促进本地区的经济持续发展，才能支持政府实现施政目标。
鉴于此，应强化下面几项工作：①对项目全过程进行监管，不再局限于前期审批。②加大整治力度，依法惩处违法、违规房地产企业行为，尤其是国有房地产开发商囤积楼盘，恶意涨价行为。③建立房地产信用档案，将企业受处罚情况记载于该信用档案内，多次违反法律法规且情节恶劣者，应被驱逐出房地产市场。
（三）加快房地产税收制度改革。房地产行业的税费，最终也要转嫁给购房者，导致房价居高不下。应加快房地产税收制度改革，取消不合理收费和重复收费。
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1、要清晰划分房地产租、费、税，明确利益相关各方的责任、权利和义务。改革土地出让金的收取方式，从一次收取改为分年收取，避免地方政府过度追求一次性土地出让收益而产生“短期行为”；对收费项目进行严格清理，取消必要服务性收费之外的收费项目；依据我国实际情况的变化对房地产相关税种的计税范围和税率进行适当调整。
2、要应遵循市场经济的要求，逐步实行按照市场评估价值计税，对城镇居民自有自用的房地产征税，以发挥不动产税在筹集财政收入、调节贫富差距和抑制房地产过度投机等方面的作用。
3、要理顺流转环节税收，鼓励存量住房合理流动。目前，在二手房交易过程中，税种较多，税率较高，并存在重复征收。应重新理顺流转环节税收设计，鼓励小户型、低总价的普通住房流通，这对于盘活住房存量市场，满足不同类型、不同层次的房地产需求具有积极作用。
4、要通过税收调节增强低收入家庭自购住房的支付能力。如对购买自住第一套住宅的低收入家庭实行个人所得税减免以增强这部分群体的住房消费能力，同时也使政府的保障压力有所缓解。
（四）加快住房保障体系建设
1、是加快建立以廉租房为主体、规范运作的住房保障制度。为此，首先要对目前超出政府提供住房保障政策内涵和范围、运作不规范的各类住房保障政策进行全面清理。逐步限制乃至取消目前正在运作的经济适用房政策、双限商品房政策；根据机关和国有企事业单位工资改革进程，逐步取消各单位自行制订的住房补贴政策，将住房补贴纳入职工工资收入进行监管。其次要逐步扩大目前廉租房的覆盖范围和覆盖面，未来的廉租房覆盖面要逐步拓展到覆盖目前实施经济适用房政策的城镇居民低收入家庭。实行廉租房政策的精细化管理，使住房保障政策更加贴近城镇居民的住房保障需求，更加人性化，更能够体现“以人为本”、建设和谐社会的科学发展观要求。
2、是加快推进城镇居民享受廉租房优惠政策的退出机制建设。住房保障实施管理部门应在调查研究的基础上，尽快建立享受廉租房优惠政策待遇的城镇居民收入档案管理制度和收入变收入水平提高、实际化追踪制度，对那些因工作岗位和职位变化、收入水平已经超出享受廉租房优惠政策准入门槛的城镇居民，应尽快取消其居住低租金廉租房的资格或取消其享受廉租房补贴待遇，完善相关退出机制，切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇，实现廉租房建设和经营的良性循环和健康运作。
（五）保障房地产行业不同参与主体的平等地位。从西方发达国家的经验看，中小房地产企业是不仅是行业发展也是国民经济发展的重要力量。而中小企业的大量存在也是经济发展的内在要求和必然结果，是保证正常合理的价格形成、维护市场竞争活力、确保经济运行稳定、保障充分就业的前提和条件。房地产行业应鼓励市场化公开竞争，资本市场也应对民营房地产企业一视同仁。另外，中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军，政府应该主动帮助他们解决融资困难和土地需求，合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，吸引本土中小开发企业参与土地竞争，防止形成垄断，同时帮助本土中小开发企业提升市场竞争力。同时，在统一规划、合理规划的前提下，对住宅物（下转第37页）
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化素质和服务水平不高，达不到旅游大县、旅游强县对服务质量的要求，不能完全适应“大旅游、大产业、大发展”的形势需求，离标准化与国际惯例的高质量旅游服务差距还较大，需要加强旅游从业人员培训和人才引进。特别是高层管理人才和运做市场的专业营销人才，目前在鲁山还特别缺乏，更需要加快培养和引进。
三、鲁山县旅游经济发展的对策与建议
1、做好旅游规划，搞好品牌开发。一是坚持“开发与保护并重，规划引领建设”的原则，突出旅游设施与自然景观、人文环境相协调的要求，体现鲁山县旅游的特色，并进行合理的定位，以适应不同层次、不同消费兴趣的旅游者的需要。二是对旅游沿线和采景区实行统一规划和治理；严禁在旅游沿线和景区内部采矿、砂；严禁破坏植被、建立企业。三是积极发展以“农家乐”为主题的生态游、乡村游、农业观光游；支持和鼓励旅游娱乐公司、旅游文化演出公司的创办；根据有利的自然条件，建立生态疗养康复中心；整合全县温泉资源，加大温泉项目开发的力度，树立温泉品牌。
2、加强旅游交通建设，完善旅游服务设施。一是加紧对县内部分公路的建设和完善。二是抓紧实施尧山至木札岭段的公路扩宽改造工程,完善景区内外部的设施建设。三是进一步对尧山景区的旅游线路、交通工具进行整合，新建安全、快捷的索道和扶梯；积极筹建旅游专业车船公司，编制旅游交通线路，统一管理水上旅游船，确保游客安全；新建一批星级宾馆，提高旅游的接待能力和服务水平；在旅游干线公路两侧规划建设一批旅游购物中心和厕所，以方便游客。四是设立“县旅游服务中心”，对外来游客在解答咨询、接受投诉、完成预售业务等方面提供全方位信息服务、
服务。探索全县旅游景点“一票通”方式，研究开发旅游纪念品，以满足不同旅客的多样化需求。
3、做好旅游宣传推介，强化客源市场开拓。一是对全县旅游统一形象包装、统一宣传促销，充分发挥产品实行统一品牌策划、
旅游宣传的整合效应。二是突出重点，整体策划，制定旅游促销总体方案和年度计划，充分运用现代信息技术，发展旅游电子商务。三是创造条件积极申办、组织各种国际性和全国、全省性会议和展览、文化、体育、经贸活动。四是采取政府引导，市场运作的方式，力争每年集中办好一两个国际国内有影响的旅游节庆活动。五是进一步加强旅游的宣传报道，利用一切机会宣传推介鲁山的旅游景区、景点，及时向中央、省、市新闻单位荐送和交流旅游宣传节目，积极邀请国内外传媒机构和新闻记者到鲁山县采访和观光。六是进一步挖掘鲁山的历史文化资源和人文资源，组织编纂鲁山旅游指南、风土人情介绍、名人名家传记等，着力提高旅游文化品味，增强鲁山旅游文化的厚重感。七是积极组织旅游企业参
参考文献：
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加国内外各种旅游展示会、交易会、促销会，加强与旅游界的广泛交流和联系，努力建立起互惠互助、共谋发展的合作关系。
4、加大地方财政投入力度，促进旅游经济快速发展。从2004年起，鲁山县财政每年安排500万旅游业发展专项资金，以后据财力情况适当的增加，主要用于旅游开发项目贷款贴息及补助、旅游规划编制及产业发展研究、旅游宣传促销等，其中，旅游宣传促销资金所占的比例不低于三分之一。在交通、生态、水利、小城镇建设、环境保护、扶贫开发等方面的资金和项目，要适当的向重点旅游景区倾斜。可依法转让旅游资源经营权，所得转让费用要全部用于旅游区的基础设施建设、环境治理和移民搬迁补偿等。创造宽松的环境，提供优质服务，鼓励民间资本投资旅游业。拓宽旅游项目的融资渠道积极吸引县外资金进行旅游资源开发、旅游环境综合治理和旅游基础设施建设，鼓励引进重大旅游项目。由鲁山县旅游局设立项目库，加大招商引资的力度，以更多的旅游争取金融机构加大对旅游基础设项目来支撑鲁山县的旅游框架。
施建设信贷额的投入和延长贷款期限。选择条件较成熟的旅游企业，采取经营权转让、特许经营、合资合作、租赁等方式，进行直接融资。
旅游经济作为地方的经济增长点可以通过其集聚和扩散作用将旅游业的关联作用扩展到一个较为广阔的地域空间。将旅游经济作为鲁山县一个经济增长极来加以培植，将其潜在的经济效益现实化，以促进当地社会进步和经济发展。
基金项目：2007年平顶山市科技攻关项目《伏牛山生态旅游深度开发研究》的部分研究成果和平顶山学院重点学科《区域经资助研究成果。济学》
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[***********][***********]444444444
）（上接第30页业和商业物业也应该给予同样的政策待遇。
（六）选择恰当时机开征物业税。对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资作为一种财产占性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，
有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年
都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，如对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。
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韩洪涛
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摘要：改革开放三十年来，北京房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。进入2008年，北京房地产价格已经连续十年上涨，而近期发生的美国次贷危机引发金融海啸，中国乃至全球经济放缓等等，这一切会对北京房地产市场产生什么样的影响，北京房地产的明天究竟如何成为各界人士普遍关注的问题。本文在分析北京房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对北京房地产未来发展趋势做出了预测，同时针对存在的问题提出了一些有益的建议。
关键词：北京房地产；趋势分析；对策一、北京房地产现状和原因分析
（一）北京房地产现状。概括目前北京房地产现状，那就是交开发商表现各易冷清，成交量低迷,房地产价格涨幅明显回落，异。
北京市统计局“2008年前三季度北京市房地产市场运行情况”数据显示，北京的房价平均水平三年来首次出现松动下降。2008年9月份，北京房屋销售价格比去年同期上涨6.9%，涨幅比上月回落2个百分点，房价平均水平的绝对值比8月份下降0.2％，为2005年以来首次出现下降。从2003年下半年以来，国家和北京针对房地产发展过快采取的一系列调控措施的效应在今年集中显现。今年一月份以来，北京房地产价格水平的上涨幅度出现明显回落，9月份房价环比出现了3年来的首次下降，标志着北京房价开始松动。受国内外经济形势的影响，今年前三季度北京房地产投资同比下降8.1％（上年同期为增长17.5％），房地产业增加值同比下降了18.6％，其中住宅投资同比下降15.7％，经济适用房投资同比增长37.2％。
北京地区各家开发商面对当前房地产销售价格调整的大趋营销策略各有不同，可以概括为以下几势，表现各异，价格调整、个特点：
1、存量盘小降价，部分新开盘大降价。对多数开发商来说，正在销售中的存量楼盘对外报价维持不降，但通过不同的付款方式分别给予9.5-9.8的折让。而“中粮万科”“远洋地产”、等几家知名开发商，通过开新盘的方式实现降价。“中粮万科”新盘精装修房与其一期毛坯房的报价持平，实施变相降价的的报价14000元，
策略；“远洋地产”新开盘报价则直接报11000元，低于其前期最高销售17000元价格，出现了京城久违的排队奇观。这两个盘通过直降或变相降价的方式，与前期高位价格相比，降幅达20-35％。
2、部分大型知名开发商降价明显，中小开发企业仍按兵不动。大多中小开发商表示有小幅度折扣，认为即使降价也不定会拉动购房需求；而大型知名开发商由于开发项目较大较多，希望降低利润回笼资金在低靡中保持必要的现金流，采取小步快跑、的策略。
3、待售楼盘少、无后续开发项目的开发商降价幅度小，待售
楼盘多、有后续开发项目的开发商降价幅度大。例如“龙之湾嘉园”“绿港家园”、项目的开发商对调价持观望态度，分析其原因主①项目已实现销售3/4以上，目前项目销售已接近尾声，只要为：
剩尾盘，开发商资金回收压力不大；②开发商无后续开发项目，后续资金需求不多；③项目在其所在地区具有较大竞争优势，降价远洋、长江实业等开发商，其待销售楼盘较压力小。而对于万科、
多，未来仍有待开发项目，开发商通过大幅降价措施，激发客户购买或投资愿望，吸引人气，为后期项目涨价留有余地。
4、开发商“三延”策略应对“过冬”。多数开发商通过延迟开工、延长工期、延期上市来应对即使降价短期也见不到成效的寒但仅开一栋，与前期开盘量相比，明冬。如万科新开盘虽然降价，
显开工不足。富力、珠江均表示放缓新开工项目的速度，近期没有新盘推出。开发商称其为以销定产，以保留更多的现金为主。
（二）造成北京房地产现状原因分析
1、前期价格涨幅过高，有内在调整的需要。2005、2006、2007年是房价快速上涨的三年，“抢房潮”席卷京城。与之相伴的“怪是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多个楼盘象”
以万年花城为例，这个处于西南三环外的楼盘，排号还难求一房。
在2006年的三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹—————1月份，销售价格5700元／平方米，3月份达到了6600元／平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元／平方米左右，此后，其价格仍不断攀升。截止2008年11月，万年花城四期价格已达12000元/平方米左右。类似于万年花城案例的楼盘在当时的京城可谓是比比皆是。
正是在北京部分楼盘火爆销售的带动下，北京的房价也一再攀升。2007年下半年，北京房价象脱僵的野马，每个月窜升10％左右，4环内房价闯过2万元大关，4环与5环间达到1.5万元，5环外房价达到1万，连河北燕郊的房子也跟风涨到了5000元。2007年底，国家开始实行从紧的货币政策，虽然使房价上涨幅度受到抑制，但因为土地供应不足，以及北京人口还在增加，供不应求现状没有根本改变，房价飚升的势头不改。
房地产的价格调整是市场的内在需求，或是市场的内在逻辑性。事实上，任何市场，价格永远是有涨有落。既然北京房地产市场的价格能够出现近十年的快速上涨，其价格的下落也是必然。
作者简介：韩洪涛，1999年毕业于首都经济贸易大学国际金融专业，同年进入中国建设银行北京市分行。银行从业10年，先后任职于国际业务部、风险
管理部、信贷审批部，目前任信贷审批部五级专职贷款审批人。
《现代经济》2008年第7卷第11期（总第100期）
2、金融海啸、经济下行趋势明显、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资链长，牵涉钢铁、料价格上扬，增加通货膨胀的压力。总之，住房价格上涨过快，虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以控制，有可能演变因此，国家相为全局性问题，将会影响整个国民经济的健康运行。关政策也就应孕而生了，央行加息目的很明确：遏制房价过快上涨。这是央行用宏观金融手段对中国地产市场做出的直接反应，表明国家对当下中国地产市场“过了火”的担心。随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制。
今年以美国次级贷为导火锁而蔓延全球的金融海啸向实体经济传导，全球范围内都散发着恐慌情绪。此外，沪深股市也一路狂泻，指数从最高峰的6100多点跌至1600多点，股市资金严重金融海啸对中国房地产缩水，广大股民深度套牢，信心严重受挫。的影响主要表现在两方面：①使房地产融资更加困难。银行给房地产公司的贷款在下降，已经上市的房地产公司通过债权和股权进行融资的路基本已经被堵死，未上市的房地产公司想通过公开发行股票的方式进行融资也基本行不通，从整体上看房地产业陷入了一片困境。②是金融海啸严重打击购房者的信心。这一切，必然导致购房人持币待购、观望情绪浓郁。
二、2009年北京房地产发展趋势展望
尽管2008年北京房地产市场形势严峻，但笔者展望北京房地产市场在经过2008年和2009的短暂调整后，最迟于2009年末会出现明显复苏，北京房产价格可能率先反弹。
按照目前的房价下行态势，如果止跌向上并保持稳定上扬，然而，北京目前正处于房价下降以及量价齐跌，可视为反弹趋稳。
为什么会成为最先突围者呢？决定房价走势的关键力量是消费，但在非规范条件下，以下力量的较量与博弈体现出最终态势，那就是政府，北京开发商，消费与产品结构，土地供应以及新增购买力与现实需求。
1、政府态度。政府近来频频重拳救市：三大利好“、两降一免”，一开始救的较针对股市，但目前“两降一免”已经开始倾向救楼市，近期出台的对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策等等，所以现在问题不是政府会不会救楼市，而是救的力度会有多大？
中华人民共和国国家统计局“2008年二季度经济述评”相关信息显示：目前我国房地产约占到固定资产投资25%，而投资对GDP的贡献约在40%，在还未计入相关产业的情况下，仅房地产对中国GDP的贡献，就超过约10%。在中国所有行业中，只有制造业的贡献能够与房地产业相当。制造业因外需萎缩受到影响，这是客观无法改变的现实。目前没办法，剩下的主要就靠可自我可控制的房地产行业。如果房价及商品住宅销售额不立刻回升，房地产行业利润将持续下滑，加上房地产行业对未来悲观，房地产投资只能大幅下滑，拖累固定资产投资增速，那么，在制造业下2009年GDP必然受到打击。政府当然也不希望调的情况下，
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GDP的增长如此依赖房地产，但现实是发展不以房地产及制造业的为主导的经济体需要时间，面对眼下世界性的危机，中国还是要靠房地产。
2、开发商。开发商现在的困境是无法保持生存，降价不能，资但北京的开发商不同，他们资金雄厚、综合运营金链有可能断裂。
水平高以及较强的土地储备与现金储备，即使出现现金流困难也是暂时的。
虽然目前销售量大幅下挫，但销售价格持续下跌态势并不明显，比较全国主流城市同期数据，北京楼市抗跌能力明显高出一这也是筹。这说明北京具备与其他主流城市不一样的需求结构，国内房产业巨头试水北京的原因所在。
另外，北京开发商存在的唯一风险并不来自于市场，来自于政府是否一以贯之的支持，来自于开发商自身资金链是否能挺过这个冬天，由于北京开发商中上市房企与本地国有房企及集团型开发商占主流，早年淘汰掉相当数量的单一项目开发商及寄生性开发商，所以现在分析北京的市场，决定供应主体的依然是大开发商，尽管股价下跌，但还不至于先于其他中小开发商死掉。
毫无疑问，越是大开发商越是认识到市场的严峻，越是能够吃中市场的七寸，市场的七寸是什么呢？就是消费者不再被忽悠，购买力还集中在富人手中，投资消费依然是拉动市场消费的主力，政府决定是否给投资消费松绑，他们心中更清楚，所以当市场仅仅剩余市场的问题的时候，其他要件政府给准备着，他们没有理由不珍惜，他们也会本着平和、稳健的心态进入到下一个年头。
3、消费与产品结构，土地供应以及新增购买力与现实需求。北京由于城市特点与区位优势，商业地产与高档投资房产的稀释，消费结构与产品结构比较合理，其他城市的产品结构是哑铃型的，符合中产要求的产品严重缺乏，而北京则相反，集中在15000元左右的房价区间远至五环外，但在三环以内也比比皆是，因为产品分布按照了档次要求，消费者也接受了远郊高档产品的投资特性，北京的消费结构与房价结构均为纺锤型，而沉淀下来的未实现需求集中于中产阶层，呼声较高的只是占人群数量相对多点的中低消费。
政府也非常正视这个问题，新近出台的救市措施中，对住房标准及普通改善型需求的定义相对过去有了很大改进，主要思路就是扩大投资性消费比较看重的住房面积控制及定标总价，再一个突出要点就是保障房供应量的保证与提高。由此也可以注意到，政府对北京开发商非常看重，并且愿意看到他们在保持价格稳定条件下提高有效供应，保持稳定的投资增长。
除通过新政刺激投资消费，保障普通消费外，北京新政还就土地供应计划与放量提出了具体措施，让开发商感觉到市场复位的潜在可能，只有开发商能生存，能够看到未来的曙光，他们才会配合政府，向消费者低头，而这个低头不是靠数字降价来实现，反而是通过反弹来实现，开发商通过其他补贴来暗助消费者。
另外，开发商消化存量后才能实现稳定房价稳定市场的目标，所以反弹也是为新增供应准备条件，以一个较为现实的起点铺平未来微幅上扬，通过成品房品质与服务提升弥补性价比差额。
三、完善北京房地产市场的政策建议
根据北京市房地产市场的现状及发展趋势，在稳定房价，促
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进房地产市场供求平衡发展方面，北京市应坚持科学发展观，遵循市场规律，重视宏观调控措施的协调性和配套性，进一步完善现有的宏观调控措施。
（一）改进房地产行业的管理与调控。在完善房地产管理体制强化政府的执法力度。要在不断方面:①要加强政府的法律意识，
完善房地产法规体系的基础上提高政府的法律观念和意识，避免行政手段的过多使用。逐步建立相关的约束和考评机制，强化政府在职权范围内对于扰乱房地产时常秩序的企业依法进行处罚。②要建立政府管理的长效监督机制，逐渐减少和防止政府的短期避行为。对于城市土地的使用要通过严格论证而进行合理规划，免由于政府追求短期利益而造成土地资源浪费；要建立相应的问责制度，对于造成严重浪费的政府行为进行追究。③要发挥房地产行业协会在行业自律和行业管理中的作用，注重行业协会和政府部门在管理职能上的分工，发挥各自在房地产行业管理中的优势，相互补充。首先，通过相关法律对房地产行业协会在房地产业管理中的地位做出明确规定，确立行业协会对房地产业管理的权威，并逐渐健全房地产行业协会的法人治理结构，提高其社会合法性基础；其次，逐渐扩大行业协会在房地产业管理中的职能，使其能完成对行业的日常管理；再次，要建立对行业协会的监督机制，以克服行业协会管理可能带来的负面影响。
在改善房地产调控方面,要进一步明确和细化房地产调控目标。目前来看，宏观调控应以促进房地产业健康发展为目标，防止房地产价格出现大幅度地上涨或下跌。①要引导房地产投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模从而对宏观经济的运行发挥作用；其次应当保持房地产价格与名义国内生产总值或人均可支配收入的增长幅度相从长远看，房地产宏观调控适应，避免变动幅度的长期过度偏离。的目标应该达到让人人享有适当的房住。②要加强政策制定的统一性和系统性。房地产宏观调控是个系统工程，某一个职能部门全局上完成这一任务。因此政策制和单个政策都难以从根本上、
订应加强沟通和协调，确保政策能达到宏观调控的目的。
（二）依法整顿房地产市场经济秩序，严厉制裁房地产市场违法行为,促进房地产市场健康稳定的发展。北京房地产市场开发商、经销商、中介商侵害消费者利益的手段花样繁多，如联手抬价、散布虚假信息、交易歧视、质量瑕疵、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、野蛮拆迁、开发商之间协议定价、恶意拖欠工程款等等，严重扰乱了房地产市场秩序。尽管房地产市场是支柱产业，政府关联利益程度高，但是，政府应超脱于市场，作为中立者维护市场秩序，而不应成为混乱市场秩序的推波助澜者，因为，只有有序发展的市场才能促进本地区的经济持续发展，才能支持政府实现施政目标。
鉴于此，应强化下面几项工作：①对项目全过程进行监管，不再局限于前期审批。②加大整治力度，依法惩处违法、违规房地产企业行为，尤其是国有房地产开发商囤积楼盘，恶意涨价行为。③建立房地产信用档案，将企业受处罚情况记载于该信用档案内，多次违反法律法规且情节恶劣者，应被驱逐出房地产市场。
（三）加快房地产税收制度改革。房地产行业的税费，最终也要转嫁给购房者，导致房价居高不下。应加快房地产税收制度改革，取消不合理收费和重复收费。
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1、要清晰划分房地产租、费、税，明确利益相关各方的责任、权利和义务。改革土地出让金的收取方式，从一次收取改为分年收取，避免地方政府过度追求一次性土地出让收益而产生“短期行为”；对收费项目进行严格清理，取消必要服务性收费之外的收费项目；依据我国实际情况的变化对房地产相关税种的计税范围和税率进行适当调整。
2、要应遵循市场经济的要求，逐步实行按照市场评估价值计税，对城镇居民自有自用的房地产征税，以发挥不动产税在筹集财政收入、调节贫富差距和抑制房地产过度投机等方面的作用。
3、要理顺流转环节税收，鼓励存量住房合理流动。目前，在二手房交易过程中，税种较多，税率较高，并存在重复征收。应重新理顺流转环节税收设计，鼓励小户型、低总价的普通住房流通，这对于盘活住房存量市场，满足不同类型、不同层次的房地产需求具有积极作用。
4、要通过税收调节增强低收入家庭自购住房的支付能力。如对购买自住第一套住宅的低收入家庭实行个人所得税减免以增强这部分群体的住房消费能力，同时也使政府的保障压力有所缓解。
（四）加快住房保障体系建设
1、是加快建立以廉租房为主体、规范运作的住房保障制度。为此，首先要对目前超出政府提供住房保障政策内涵和范围、运作不规范的各类住房保障政策进行全面清理。逐步限制乃至取消目前正在运作的经济适用房政策、双限商品房政策；根据机关和国有企事业单位工资改革进程，逐步取消各单位自行制订的住房补贴政策，将住房补贴纳入职工工资收入进行监管。其次要逐步扩大目前廉租房的覆盖范围和覆盖面，未来的廉租房覆盖面要逐步拓展到覆盖目前实施经济适用房政策的城镇居民低收入家庭。实行廉租房政策的精细化管理，使住房保障政策更加贴近城镇居民的住房保障需求，更加人性化，更能够体现“以人为本”、建设和谐社会的科学发展观要求。
2、是加快推进城镇居民享受廉租房优惠政策的退出机制建设。住房保障实施管理部门应在调查研究的基础上，尽快建立享受廉租房优惠政策待遇的城镇居民收入档案管理制度和收入变收入水平提高、实际化追踪制度，对那些因工作岗位和职位变化、收入水平已经超出享受廉租房优惠政策准入门槛的城镇居民，应尽快取消其居住低租金廉租房的资格或取消其享受廉租房补贴待遇，完善相关退出机制，切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇，实现廉租房建设和经营的良性循环和健康运作。
（五）保障房地产行业不同参与主体的平等地位。从西方发达国家的经验看，中小房地产企业是不仅是行业发展也是国民经济发展的重要力量。而中小企业的大量存在也是经济发展的内在要求和必然结果，是保证正常合理的价格形成、维护市场竞争活力、确保经济运行稳定、保障充分就业的前提和条件。房地产行业应鼓励市场化公开竞争，资本市场也应对民营房地产企业一视同仁。另外，中小企业是满足本地自住性住房需求的主力军，政府应该主动帮助他们解决融资困难和土地需求，合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，吸引本土中小开发企业参与土地竞争，防止形成垄断，同时帮助本土中小开发企业提升市场竞争力。同时，在统一规划、合理规划的前提下，对住宅物（下转第37页）
《现代经济》2008年第7卷第11期（总第100期）
化素质和服务水平不高，达不到旅游大县、旅游强县对服务质量的要求，不能完全适应“大旅游、大产业、大发展”的形势需求，离标准化与国际惯例的高质量旅游服务差距还较大，需要加强旅游从业人员培训和人才引进。特别是高层管理人才和运做市场的专业营销人才，目前在鲁山还特别缺乏，更需要加快培养和引进。
三、鲁山县旅游经济发展的对策与建议
1、做好旅游规划，搞好品牌开发。一是坚持“开发与保护并重，规划引领建设”的原则，突出旅游设施与自然景观、人文环境相协调的要求，体现鲁山县旅游的特色，并进行合理的定位，以适应不同层次、不同消费兴趣的旅游者的需要。二是对旅游沿线和采景区实行统一规划和治理；严禁在旅游沿线和景区内部采矿、砂；严禁破坏植被、建立企业。三是积极发展以“农家乐”为主题的生态游、乡村游、农业观光游；支持和鼓励旅游娱乐公司、旅游文化演出公司的创办；根据有利的自然条件，建立生态疗养康复中心；整合全县温泉资源，加大温泉项目开发的力度，树立温泉品牌。
2、加强旅游交通建设，完善旅游服务设施。一是加紧对县内部分公路的建设和完善。二是抓紧实施尧山至木札岭段的公路扩宽改造工程,完善景区内外部的设施建设。三是进一步对尧山景区的旅游线路、交通工具进行整合，新建安全、快捷的索道和扶梯；积极筹建旅游专业车船公司，编制旅游交通线路，统一管理水上旅游船，确保游客安全；新建一批星级宾馆，提高旅游的接待能力和服务水平；在旅游干线公路两侧规划建设一批旅游购物中心和厕所，以方便游客。四是设立“县旅游服务中心”，对外来游客在解答咨询、接受投诉、完成预售业务等方面提供全方位信息服务、
服务。探索全县旅游景点“一票通”方式，研究开发旅游纪念品，以满足不同旅客的多样化需求。
3、做好旅游宣传推介，强化客源市场开拓。一是对全县旅游统一形象包装、统一宣传促销，充分发挥产品实行统一品牌策划、
旅游宣传的整合效应。二是突出重点，整体策划，制定旅游促销总体方案和年度计划，充分运用现代信息技术，发展旅游电子商务。三是创造条件积极申办、组织各种国际性和全国、全省性会议和展览、文化、体育、经贸活动。四是采取政府引导，市场运作的方式，力争每年集中办好一两个国际国内有影响的旅游节庆活动。五是进一步加强旅游的宣传报道，利用一切机会宣传推介鲁山的旅游景区、景点，及时向中央、省、市新闻单位荐送和交流旅游宣传节目，积极邀请国内外传媒机构和新闻记者到鲁山县采访和观光。六是进一步挖掘鲁山的历史文化资源和人文资源，组织编纂鲁山旅游指南、风土人情介绍、名人名家传记等，着力提高旅游文化品味，增强鲁山旅游文化的厚重感。七是积极组织旅游企业参
参考文献：
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加国内外各种旅游展示会、交易会、促销会，加强与旅游界的广泛交流和联系，努力建立起互惠互助、共谋发展的合作关系。
4、加大地方财政投入力度，促进旅游经济快速发展。从2004年起，鲁山县财政每年安排500万旅游业发展专项资金，以后据财力情况适当的增加，主要用于旅游开发项目贷款贴息及补助、旅游规划编制及产业发展研究、旅游宣传促销等，其中，旅游宣传促销资金所占的比例不低于三分之一。在交通、生态、水利、小城镇建设、环境保护、扶贫开发等方面的资金和项目，要适当的向重点旅游景区倾斜。可依法转让旅游资源经营权，所得转让费用要全部用于旅游区的基础设施建设、环境治理和移民搬迁补偿等。创造宽松的环境，提供优质服务，鼓励民间资本投资旅游业。拓宽旅游项目的融资渠道积极吸引县外资金进行旅游资源开发、旅游环境综合治理和旅游基础设施建设，鼓励引进重大旅游项目。由鲁山县旅游局设立项目库，加大招商引资的力度，以更多的旅游争取金融机构加大对旅游基础设项目来支撑鲁山县的旅游框架。
施建设信贷额的投入和延长贷款期限。选择条件较成熟的旅游企业，采取经营权转让、特许经营、合资合作、租赁等方式，进行直接融资。
旅游经济作为地方的经济增长点可以通过其集聚和扩散作用将旅游业的关联作用扩展到一个较为广阔的地域空间。将旅游经济作为鲁山县一个经济增长极来加以培植，将其潜在的经济效益现实化，以促进当地社会进步和经济发展。
基金项目：2007年平顶山市科技攻关项目《伏牛山生态旅游深度开发研究》的部分研究成果和平顶山学院重点学科《区域经资助研究成果。济学》
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）（上接第30页业和商业物业也应该给予同样的政策待遇。
（六）选择恰当时机开征物业税。对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资作为一种财产占性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，
有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年
都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，如对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。