专家视线
ZHUANJIASHIXIAN
□“房地产投资过热说”源自一个误会□如何判断目前房地产市场的运行状况□对我国城镇住宅建设规模的预测
对目前我国房地产市场状况及发展前景的
MUQIAN SHICHANG QIANJING
文／ 国家发改委投资研究所课题组
相当长一段时间以来，关于我国房地产业投资“过热”和房地产市场“泡沫”的舆论很多。泡沫论在社会上发酵、膨胀，引致社会关注。
给的一小部分。以住宅为例（占房地产产品６０％以上），２００３年全社会新增住宅竣工面积为１３亿平方米，而“房地产业”提供的住宅竣工面积仅为４．４亿平方米，所占比重仅为３２％。大部分新增住宅仍是由社会上形形色色的业主（机关团体、工商企业、家庭）自己建设，以传统的“自给自足”方式生产的。
因此，我国国民经济统计中的房地产业开发活动，远远小于事实上全社会房地产开发活动。大量房地产开发活动（建设面积和投资）“淹没”在各行各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易被人忘记或忽略。而这种忘记或忽略影响着人们对房地产业发展状况的判断。
从统计数据上看，以住宅建设（占房地产建设总量的６０％）为例，１９９０～２００３年，我国全社会每年住宅竣工面积的年均增长速度仅为３．２％，城镇住宅竣工面积年均增速为９．３％，而同期“房地产业”提供住宅竣工面积的年均增长速度达到１８．５％。可见，“房地产业”投资（作为房地产供给的一部分）的增长速度并不等于全部房地产投资的增长速度。
（二）“房地产业”高速增长空间主要来自其对传统住
“房地产投资过热说”源自一个误会
人们形成“房地产投资过热”的看法，一般都是基于以下的数据和理由：“房地产的供给严重超过需求。新房屋的供给量在以每年２０～３０％的速度增长。而家庭人均可支配收入不可能以这样的速度增长”。如果上述数据准确无误地反映了中国房地产供给的增长，这种增长显然是不可持续的。但是事实上，统计数据背后另有别情。
（一）“房地产业”投资高速增长并不等于房地产投资高速增长
我国的“房地产业”是指伴随我国经济改革、市场经济体制建立而逐步发展起来的、以盈利为目的、从事房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体。我国国民经济统计中的房地产开发投资，是从８０年代中后期开始，针对“房地产开发企业”的开发投资进行的统计。尽管这个新生的产业以超常规的速度增长，但直到今天，由“房地产业”提供的产出，还只占我国全社会每年新增房地产供
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宅建设方式的替代
在提供房地产产品方式上，“房地产业”以市场化、产业化的生产方式，区别于我国传统的业主（机关、工商企业、家庭）自建、“自给自足”生产方式。在新增住宅总量增长不快的情况下，“房地产业”能够高速增长，其增长空间只能主要来自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的建设方式，替代业主自建的方式。（图１）
年的２０．４％，提高到２００３年的５８．６％，传统的自建方式让出了相应的市场份额。（图２）
从投资角度考察，与住宅建设实物工作量的替代过程相对应，“房地产业”住宅开发投资的增长速度也显著快于城镇住宅投资的增长速度。１９９８～２００３年，我国城镇住宅投资（名义）年度增长速度为１３．１％（低于固定资产投资名义增长速度），而其中的“房地产业”住宅投资（名义）年均增长速度为２６．６％。
现在社会上普遍将统计中“房地产业”的投资增长速度，误认为是全社会房地产投资增长速度，并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热，从而发出“房地产业是过热源头”、“带动钢铁、水泥、原材料、煤电油运全面紧张”的批评声。这真的是一个很大的误会。
（三）应在澄清上述事实背景的基础上，对房地产业的高速增长予以肯定
在房地产产品供给方式上，“房地产业”正在以市场化、产业化的生产方式，加速对我国传统体制下形成的业主自建、“自给自足”生产方式进行替代。这种替代发生的必然性，在于市场化、产业化的生产方式，能够以专业化的优势提供质量更好、性价比更高的产品，以更体贴、更人性化的服务满足消费者多样化的需求。其中的道理，亚
图１：“房地产业”高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代
当・斯密在２００多年前就已经阐明：随着市场和分工的发
从图１可以看出，１９９０～１９９８年间，城镇住宅建设中，城镇个人建房、国有单位自建住宅（基本建设）、“房地产业”住宅建设的竣工面积几乎是在同步增长；而在１９９８年后，市场化、产业化生产对“自给自足”生产方式的替代明显增强了。国有单位自建的住宅建设规模于１９９８年后出现拐点，掉头向下，城镇个人建房增速也显著平缓下来。这种替代关系是明显的。作为上述替代的结果，“房地产业”提供的新增住宅占城镇新增住宅的比重，
从１９９０
２００４年商品房市场前９个月销售价格指数同比上升１３．４％，商品住宅价格指数同比上涨了１１．５％，与ＣＰＩ（消费者物价指数）相比的确快了些。但这个销售价格指数，除了表明房地产市场“需求大于供给”外，并不能用来判断市场是否严重“过热”，或是否存在即将崩溃的“泡沫”。展，裁缝不必再制作自己穿的鞋子，而从鞋匠那里购买。
我们认为，应在澄清上述事实背景的基础上，对“房地产业”的高速增长予以肯定：“房地产业”高速发展是房地产领域市场化进程和产业化发展的表现，市场经济的生产方式对传统计划制度下单位（自设基建办）“自给自足”生产方式的替代，是能够带来社会资源节约、带来宏观经济效益的体制性进步。
如何判断目前房地产市场的运行状况
（一）房地产销售价格指数本身不能作为该领域“过
图
２：城镇住宅建设中“房地产业”提供比重迅速上升
热”与否的标志
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如果是ＣＰＩ过高，人们可以直接做出“宏观经济出了问题”的判断。因为很明显，肯定是某种原因引起“过多的货币在追逐既定的产出”。也就是说，在宏观经济范畴里，ＣＰＩ本身构成“过热”与否的标志。
但是这个逻辑不能简单地搬到局部分析中。无论在理论上、还是现实经验中，作为国民经济的一个领域的价格“超常规”上涨（例如房地产领域），除了说明该市场的需求增长快于供给增长外，销售价格指数本身并不能成为判断该领域是否过热、是否出现了“泡沫”的标志或依据。
理由很简单：在国民经济高速增长的情况下，随人均收入水平上升，需求结构会迅速变化，对应地要求产出结构发生此起彼伏的变化。如果供给结构不能完全对应需求结构的变化，必定会出现部分行业价格指数的此起彼伏；如果供给结构（由于各种原因）显著缺乏弹性，局部价格指数必定会出现“超常规”的大幅涨落。
“超常规”也是我们近来常常听到的形势判断词汇。人们用来作为“潜在常规”的就是宏观变量的变动速率，例如ＧＤＰ增长率、全社会投资增长率、ＣＰＩ等等。但是，在结构变动加速的时候，局部指标变动是否异常，很难依据“常规”来加以判断。
２００４年较高的房地产销售价格指数直接告诉我们的，只是房地产市场上需求增长快于供给增长。要说明是否“过热”，还需要认真判断：近年来（包括２００４年）的住宅需求扩大究竟是属于需求结构变动带来的正常“趋旺”，还是简单的属于超常规“过旺”。如果是前者，应该为房地产业创造条件扩大供给，使不断趋旺的市场需求得到满足；如果是后者，则应该采取抑制需求过旺的措施，通过在需求端“釜底抽薪”的调控，为之降温，进而调节和抑制供给。
（二）住宅市场需求增长，主要表现为需求结构变动带来的正常趋旺
现在住宅市场的需求增长，主要表现为需求结构变动带来的正常趋旺，而且这种趋势（伴随着短期波动）会持续多年。理由如下：
（１）伴随城市居民收入上升和恩格尔系数迅速下降，家庭居住（消费）支出和购房（投资）支出正在显著上升，１９９５年以来的居住支出和购房支出的收入弹性在１．５以上，城镇个人购房支出占城镇“家庭部门”可支配收入的比例，从１９９５年的３．４％，已经迅速上升到２００２年的１２％。
从宏观结构上看，近年来我国消费率在显著下降，投资率在显著上升（从１９９８年的３７．４％，上升到２００３年的４２．３％，２００４年还会更高）。其实，这种变化，恰好与上述来自微观基础单元（家庭支出结构）决策变化紧密相关；与家庭购房支出显著上升，而这笔支出实际上又计入投资（而不是消费）紧密相关。（图３）
图３：城镇个人购房支出快于“家庭部门”可支配收入增长
面对支出结构的这种迅速变动，如果城镇房地产市场依然保持“常规”增长，始终“波澜不惊”，反倒是应该奇怪了。
（２）人口加速城镇化，城镇人口每年以近乎一个百分点的速度增长，这是一个庞大的需求。现实中，除了较小部分进城人口直接对新住宅市场需求带来一定扩张之外，绝大部分新进入城市的人口是间接地推动新住宅市场需求扩张。间接推动的路径是：他们在城里的居住需要，会显著增加城镇房地产“梯次市场”低层结构的住宅需求。这一庞大需求，通常是通过民间的、非正规的住宅租赁市场得到满足，这种租赁交易几乎遍布城市中心和城乡结合部，遍布城市中每一个社区、每一栋住宅楼、每一条胡同、甚至每一个大杂院。住宅租赁交易增加了原城市居民住房出租收入，构成原居民的资产收入（这块收入往往难于被统计），进而增加了原城市居民购房欲望和实际支付能力，利用房租收入支撑“购房月供”是我们身边并不陌生，且日益增多的现象。应该说，人口城镇化对房地产一级市场的推动，主要是通过间接方式推动的，人们对此司空见惯，却又“熟视无睹”。
面对每年增长１０００多万城镇人口的现实，如果城镇房地产市场依然保持“常规”增长，始终“波澜不惊”，不是也应该奇怪吗！
（３）沿海特大城市“非居民”的住宅需求增长。上海
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最为典型，作为我国的经济、金融、贸易、信息和交流中心，同时正在逐渐成为国际性的经济、金融、贸易大都市。目前，世界５００强企业已有３００多家入驻上海，１００余家在上海建立起跨国研发中心，台湾１００家大财团中也有５０余家斥资上海。上海对国际人才、资本的吸引力和凝聚力还在继续上升。在上海的非居民“上海人”，为自己事业的发展，逐渐将上海作为第一居所，定居上海的数量日益增加，变租房为买房，非居民购房需求自然不容小觑。与此同时，国外资本也逐步加大对上海房地产市场的介入，如摩根士丹利房地产基金２００４年又在高档公寓方面有新动作。在有限的城市空间里，其他要素不断汇集，经济活动密度持续增加，土地生产率年年提高，作为稀缺要素的土地必须通过房地产市场更有效率地再配置，作为稀缺要素的报酬也必然上升。
面对这种要素结构迅速变动的局面，沿海城市的房地产市场如果依然保持“常规”增长，始终“波澜不惊”，难道不更奇怪吗？
（４）从支付能力角度考察，１９９８～２００３年我国商品房价格上涨幅度明显低于同期城镇居民人均年收入、可支配收入增长速度。我国商品房销售价格年均增长速度约为２．７％，其中商品住宅销售价格年均增长约为３．５％，而同期城镇居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别达到１０．７％和９．３％，城镇居民收入增长速度几乎是同期商品房销售价格上涨速度的３倍。以定基指数显示的两组指数累计差距日益扩大，意味着１９９８～２００３年我国总体上“房价收入比”呈下降态势，意味着总体上购房支付能力在增强。（图４）
扩大的同时，城镇居民年度新增储蓄只经历了短暂下降，２０００年后依旧以快于购房支出的速度增长，表明仍会有效支撑房地产市场需求较快增长。对于今天的城镇居民来说，购置属于自己的、更舒适的住房是最重要的储蓄目的之一。（图５）
图５：城镇居民购房支出扩大背景下的年度新增储蓄变动
（三）判断：总体健康趋旺，但政府需加强宏观景气调节
综上所述：（１）近年来房地产市场的高速发展，总体上讲是健康的、正常的；（２）在近年需求结构加速变动的背景下考察，住宅投资增长和市场需求增长是正常的趋旺表现；（３）既定景气环境下，有效需求推动的价格指数上升，最终要通过增加供给来缓解和平抑；（４）房地产产品的生产周期远远长于一般产品，长期供给具有弹性，而短期供给刚性很强。因此，房地产市场供求关系调整过程中价格波动和投资波动大于其他领域是一种普遍的、正常的现象。
不可否认，确有一部分需求存在问题，即某些城市政府靠无节制的债务扩张推动的城市（广场、标志建筑）美化运动及“开发区”建设，会引来或派生出部分非正常购房需求（这里还要注意区别于大部分通过市场商务运作的拆迁活动，后者的拆迁补偿费用由新房地产所有者来支付，因而由此引发、派生的购房需求通常也是有支付能力保证的）。此外，国际游资进入我国带来的“流动性”增长可能会对房地产市场产生有限影响。但是，这些因素都不构成房地产市场需求增长的主流。
最后，从短期因素考察，持续偏低的利率水平无疑是造成２００４年市场需求加速扩张的重要原因之一；持续高涨的“房地产过热”舆论环境也引起购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。
我们认为，当前的房地产市场运行，只要政府在宏观
图４：近年我国城镇居民可支配收入和住宅销售价格的变化趋势图
或许更直观地说明支撑购买力的指标是城镇居民年度新增储蓄的变动。１９９８
年以来，在居民购房支出不断
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景气方面加以调节（已经开始调高基础利率），同时严格约束城市政府的债务规模，不会出现什么大问题。预计基础利率在明年还会进一步调高，对房地产市场价格也会产生影响。但由于有效需求大于供给的基本格局没有发生变化，预计价格增幅会有所降低，但不会产生大的波动。
在整个预测中，我们强调“保守”地确定各项外生变量，以便说明房地产业未来至少有多大的发展空间。例如假定未来预测期ＧＤＰ的年均增长７．５％（低于通常８～９％的一般预测）；假定城镇人口年均增长４％（低于过去实际年均增长率）等等。
米，新建面积年均增长５．５％。２００５～２０２０年（１６年间）平均每年新建１２亿平方米。（图７）
图７：２００５～２０２０
年每年新建城镇住宅面积
城镇住宅投资将以快于固定资产投资的速度增长，年均
对２００５～２０２０年
我国城镇住宅建设规模的预测
（一）预测结论依赖于以下因素在预测期的变动■我国ＧＤＰ增长和城镇居民家庭人均可支配收入年均增长；
■我国城镇人口年均增长；■我国城镇住宅折旧率；
■“农转非”住宅的比例。所谓“农转非”住宅，是指在我国城市化过程中，农村（镇）或城市边缘的非城市住宅，随着行政区划变动，随农业人口转变身份，而转化为城市住宅。这部分住宅的比例是很高的，否则无法解释我国城市住宅存量的历史变动。
（二）预测结论
２０２０年我国城镇人口将达到１０．２ 亿人，年均增长４％；城镇人口人均建筑面积达到３２．４平方米（低于国家建设部预测的“小康水平”３５平方米的水平），年均改善率为１．８％；城镇住宅存量面积将达到３３０亿平方米，年均增长５．９％，比２００４年累计净增１９８．５亿平方米。（图６）
２００５～２０２０年累计新建城镇住宅面积１９２．４
亿平方
增长１３％，快于全社会固定资产投资增速１．５个百分点。占总投资比重将由２００５年的１６．７％，增加到２０２０年的２０．４％。城乡合计的住宅投资将占总投资的２２％以上。（图８）
图８：２００５～２０２０城镇住宅投资规模及其占全社会总投资的比重
决定城镇住宅投资快速增长的主要因素有５个，它们对住宅投资增长的影响依次为：建筑物硬件质量提升（４２％）；土地价格变动（２３％）；城市化进程需求（１６％）；折旧（重置投资）需求（１４％）；城镇居民对居住条件的改善（５％）。（图９）□
图９：决定２００５～２０２０年城镇住宅投资增长的因素及其影响
程选、刘琳、汪文祥、岳国强执笔
图６：２００５～２０２０年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善
编辑 董晔
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□“房地产投资过热说”源自一个误会□如何判断目前房地产市场的运行状况□对我国城镇住宅建设规模的预测
对目前我国房地产市场状况及发展前景的
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文／ 国家发改委投资研究所课题组
相当长一段时间以来，关于我国房地产业投资“过热”和房地产市场“泡沫”的舆论很多。泡沫论在社会上发酵、膨胀，引致社会关注。
给的一小部分。以住宅为例（占房地产产品６０％以上），２００３年全社会新增住宅竣工面积为１３亿平方米，而“房地产业”提供的住宅竣工面积仅为４．４亿平方米，所占比重仅为３２％。大部分新增住宅仍是由社会上形形色色的业主（机关团体、工商企业、家庭）自己建设，以传统的“自给自足”方式生产的。
因此，我国国民经济统计中的房地产业开发活动，远远小于事实上全社会房地产开发活动。大量房地产开发活动（建设面积和投资）“淹没”在各行各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易被人忘记或忽略。而这种忘记或忽略影响着人们对房地产业发展状况的判断。
从统计数据上看，以住宅建设（占房地产建设总量的６０％）为例，１９９０～２００３年，我国全社会每年住宅竣工面积的年均增长速度仅为３．２％，城镇住宅竣工面积年均增速为９．３％，而同期“房地产业”提供住宅竣工面积的年均增长速度达到１８．５％。可见，“房地产业”投资（作为房地产供给的一部分）的增长速度并不等于全部房地产投资的增长速度。
（二）“房地产业”高速增长空间主要来自其对传统住
“房地产投资过热说”源自一个误会
人们形成“房地产投资过热”的看法，一般都是基于以下的数据和理由：“房地产的供给严重超过需求。新房屋的供给量在以每年２０～３０％的速度增长。而家庭人均可支配收入不可能以这样的速度增长”。如果上述数据准确无误地反映了中国房地产供给的增长，这种增长显然是不可持续的。但是事实上，统计数据背后另有别情。
（一）“房地产业”投资高速增长并不等于房地产投资高速增长
我国的“房地产业”是指伴随我国经济改革、市场经济体制建立而逐步发展起来的、以盈利为目的、从事房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体。我国国民经济统计中的房地产开发投资，是从８０年代中后期开始，针对“房地产开发企业”的开发投资进行的统计。尽管这个新生的产业以超常规的速度增长，但直到今天，由“房地产业”提供的产出，还只占我国全社会每年新增房地产供
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宅建设方式的替代
在提供房地产产品方式上，“房地产业”以市场化、产业化的生产方式，区别于我国传统的业主（机关、工商企业、家庭）自建、“自给自足”生产方式。在新增住宅总量增长不快的情况下，“房地产业”能够高速增长，其增长空间只能主要来自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的建设方式，替代业主自建的方式。（图１）
年的２０．４％，提高到２００３年的５８．６％，传统的自建方式让出了相应的市场份额。（图２）
从投资角度考察，与住宅建设实物工作量的替代过程相对应，“房地产业”住宅开发投资的增长速度也显著快于城镇住宅投资的增长速度。１９９８～２００３年，我国城镇住宅投资（名义）年度增长速度为１３．１％（低于固定资产投资名义增长速度），而其中的“房地产业”住宅投资（名义）年均增长速度为２６．６％。
现在社会上普遍将统计中“房地产业”的投资增长速度，误认为是全社会房地产投资增长速度，并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热，从而发出“房地产业是过热源头”、“带动钢铁、水泥、原材料、煤电油运全面紧张”的批评声。这真的是一个很大的误会。
（三）应在澄清上述事实背景的基础上，对房地产业的高速增长予以肯定
在房地产产品供给方式上，“房地产业”正在以市场化、产业化的生产方式，加速对我国传统体制下形成的业主自建、“自给自足”生产方式进行替代。这种替代发生的必然性，在于市场化、产业化的生产方式，能够以专业化的优势提供质量更好、性价比更高的产品，以更体贴、更人性化的服务满足消费者多样化的需求。其中的道理，亚
图１：“房地产业”高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代
当・斯密在２００多年前就已经阐明：随着市场和分工的发
从图１可以看出，１９９０～１９９８年间，城镇住宅建设中，城镇个人建房、国有单位自建住宅（基本建设）、“房地产业”住宅建设的竣工面积几乎是在同步增长；而在１９９８年后，市场化、产业化生产对“自给自足”生产方式的替代明显增强了。国有单位自建的住宅建设规模于１９９８年后出现拐点，掉头向下，城镇个人建房增速也显著平缓下来。这种替代关系是明显的。作为上述替代的结果，“房地产业”提供的新增住宅占城镇新增住宅的比重，
从１９９０
２００４年商品房市场前９个月销售价格指数同比上升１３．４％，商品住宅价格指数同比上涨了１１．５％，与ＣＰＩ（消费者物价指数）相比的确快了些。但这个销售价格指数，除了表明房地产市场“需求大于供给”外，并不能用来判断市场是否严重“过热”，或是否存在即将崩溃的“泡沫”。展，裁缝不必再制作自己穿的鞋子，而从鞋匠那里购买。
我们认为，应在澄清上述事实背景的基础上，对“房地产业”的高速增长予以肯定：“房地产业”高速发展是房地产领域市场化进程和产业化发展的表现，市场经济的生产方式对传统计划制度下单位（自设基建办）“自给自足”生产方式的替代，是能够带来社会资源节约、带来宏观经济效益的体制性进步。
如何判断目前房地产市场的运行状况
（一）房地产销售价格指数本身不能作为该领域“过
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２：城镇住宅建设中“房地产业”提供比重迅速上升
热”与否的标志
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ZHUANJIASHIXIAN
如果是ＣＰＩ过高，人们可以直接做出“宏观经济出了问题”的判断。因为很明显，肯定是某种原因引起“过多的货币在追逐既定的产出”。也就是说，在宏观经济范畴里，ＣＰＩ本身构成“过热”与否的标志。
但是这个逻辑不能简单地搬到局部分析中。无论在理论上、还是现实经验中，作为国民经济的一个领域的价格“超常规”上涨（例如房地产领域），除了说明该市场的需求增长快于供给增长外，销售价格指数本身并不能成为判断该领域是否过热、是否出现了“泡沫”的标志或依据。
理由很简单：在国民经济高速增长的情况下，随人均收入水平上升，需求结构会迅速变化，对应地要求产出结构发生此起彼伏的变化。如果供给结构不能完全对应需求结构的变化，必定会出现部分行业价格指数的此起彼伏；如果供给结构（由于各种原因）显著缺乏弹性，局部价格指数必定会出现“超常规”的大幅涨落。
“超常规”也是我们近来常常听到的形势判断词汇。人们用来作为“潜在常规”的就是宏观变量的变动速率，例如ＧＤＰ增长率、全社会投资增长率、ＣＰＩ等等。但是，在结构变动加速的时候，局部指标变动是否异常，很难依据“常规”来加以判断。
２００４年较高的房地产销售价格指数直接告诉我们的，只是房地产市场上需求增长快于供给增长。要说明是否“过热”，还需要认真判断：近年来（包括２００４年）的住宅需求扩大究竟是属于需求结构变动带来的正常“趋旺”，还是简单的属于超常规“过旺”。如果是前者，应该为房地产业创造条件扩大供给，使不断趋旺的市场需求得到满足；如果是后者，则应该采取抑制需求过旺的措施，通过在需求端“釜底抽薪”的调控，为之降温，进而调节和抑制供给。
（二）住宅市场需求增长，主要表现为需求结构变动带来的正常趋旺
现在住宅市场的需求增长，主要表现为需求结构变动带来的正常趋旺，而且这种趋势（伴随着短期波动）会持续多年。理由如下：
（１）伴随城市居民收入上升和恩格尔系数迅速下降，家庭居住（消费）支出和购房（投资）支出正在显著上升，１９９５年以来的居住支出和购房支出的收入弹性在１．５以上，城镇个人购房支出占城镇“家庭部门”可支配收入的比例，从１９９５年的３．４％，已经迅速上升到２００２年的１２％。
从宏观结构上看，近年来我国消费率在显著下降，投资率在显著上升（从１９９８年的３７．４％，上升到２００３年的４２．３％，２００４年还会更高）。其实，这种变化，恰好与上述来自微观基础单元（家庭支出结构）决策变化紧密相关；与家庭购房支出显著上升，而这笔支出实际上又计入投资（而不是消费）紧密相关。（图３）
图３：城镇个人购房支出快于“家庭部门”可支配收入增长
面对支出结构的这种迅速变动，如果城镇房地产市场依然保持“常规”增长，始终“波澜不惊”，反倒是应该奇怪了。
（２）人口加速城镇化，城镇人口每年以近乎一个百分点的速度增长，这是一个庞大的需求。现实中，除了较小部分进城人口直接对新住宅市场需求带来一定扩张之外，绝大部分新进入城市的人口是间接地推动新住宅市场需求扩张。间接推动的路径是：他们在城里的居住需要，会显著增加城镇房地产“梯次市场”低层结构的住宅需求。这一庞大需求，通常是通过民间的、非正规的住宅租赁市场得到满足，这种租赁交易几乎遍布城市中心和城乡结合部，遍布城市中每一个社区、每一栋住宅楼、每一条胡同、甚至每一个大杂院。住宅租赁交易增加了原城市居民住房出租收入，构成原居民的资产收入（这块收入往往难于被统计），进而增加了原城市居民购房欲望和实际支付能力，利用房租收入支撑“购房月供”是我们身边并不陌生，且日益增多的现象。应该说，人口城镇化对房地产一级市场的推动，主要是通过间接方式推动的，人们对此司空见惯，却又“熟视无睹”。
面对每年增长１０００多万城镇人口的现实，如果城镇房地产市场依然保持“常规”增长，始终“波澜不惊”，不是也应该奇怪吗！
（３）沿海特大城市“非居民”的住宅需求增长。上海
城市开发２００５．０３
６１
专家视线
ZHUANJIASHIXIAN
最为典型，作为我国的经济、金融、贸易、信息和交流中心，同时正在逐渐成为国际性的经济、金融、贸易大都市。目前，世界５００强企业已有３００多家入驻上海，１００余家在上海建立起跨国研发中心，台湾１００家大财团中也有５０余家斥资上海。上海对国际人才、资本的吸引力和凝聚力还在继续上升。在上海的非居民“上海人”，为自己事业的发展，逐渐将上海作为第一居所，定居上海的数量日益增加，变租房为买房，非居民购房需求自然不容小觑。与此同时，国外资本也逐步加大对上海房地产市场的介入，如摩根士丹利房地产基金２００４年又在高档公寓方面有新动作。在有限的城市空间里，其他要素不断汇集，经济活动密度持续增加，土地生产率年年提高，作为稀缺要素的土地必须通过房地产市场更有效率地再配置，作为稀缺要素的报酬也必然上升。
面对这种要素结构迅速变动的局面，沿海城市的房地产市场如果依然保持“常规”增长，始终“波澜不惊”，难道不更奇怪吗？
（４）从支付能力角度考察，１９９８～２００３年我国商品房价格上涨幅度明显低于同期城镇居民人均年收入、可支配收入增长速度。我国商品房销售价格年均增长速度约为２．７％，其中商品住宅销售价格年均增长约为３．５％，而同期城镇居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别达到１０．７％和９．３％，城镇居民收入增长速度几乎是同期商品房销售价格上涨速度的３倍。以定基指数显示的两组指数累计差距日益扩大，意味着１９９８～２００３年我国总体上“房价收入比”呈下降态势，意味着总体上购房支付能力在增强。（图４）
扩大的同时，城镇居民年度新增储蓄只经历了短暂下降，２０００年后依旧以快于购房支出的速度增长，表明仍会有效支撑房地产市场需求较快增长。对于今天的城镇居民来说，购置属于自己的、更舒适的住房是最重要的储蓄目的之一。（图５）
图５：城镇居民购房支出扩大背景下的年度新增储蓄变动
（三）判断：总体健康趋旺，但政府需加强宏观景气调节
综上所述：（１）近年来房地产市场的高速发展，总体上讲是健康的、正常的；（２）在近年需求结构加速变动的背景下考察，住宅投资增长和市场需求增长是正常的趋旺表现；（３）既定景气环境下，有效需求推动的价格指数上升，最终要通过增加供给来缓解和平抑；（４）房地产产品的生产周期远远长于一般产品，长期供给具有弹性，而短期供给刚性很强。因此，房地产市场供求关系调整过程中价格波动和投资波动大于其他领域是一种普遍的、正常的现象。
不可否认，确有一部分需求存在问题，即某些城市政府靠无节制的债务扩张推动的城市（广场、标志建筑）美化运动及“开发区”建设，会引来或派生出部分非正常购房需求（这里还要注意区别于大部分通过市场商务运作的拆迁活动，后者的拆迁补偿费用由新房地产所有者来支付，因而由此引发、派生的购房需求通常也是有支付能力保证的）。此外，国际游资进入我国带来的“流动性”增长可能会对房地产市场产生有限影响。但是，这些因素都不构成房地产市场需求增长的主流。
最后，从短期因素考察，持续偏低的利率水平无疑是造成２００４年市场需求加速扩张的重要原因之一；持续高涨的“房地产过热”舆论环境也引起购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。
我们认为，当前的房地产市场运行，只要政府在宏观
图４：近年我国城镇居民可支配收入和住宅销售价格的变化趋势图
或许更直观地说明支撑购买力的指标是城镇居民年度新增储蓄的变动。１９９８
年以来，在居民购房支出不断
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专家视线
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景气方面加以调节（已经开始调高基础利率），同时严格约束城市政府的债务规模，不会出现什么大问题。预计基础利率在明年还会进一步调高，对房地产市场价格也会产生影响。但由于有效需求大于供给的基本格局没有发生变化，预计价格增幅会有所降低，但不会产生大的波动。
在整个预测中，我们强调“保守”地确定各项外生变量，以便说明房地产业未来至少有多大的发展空间。例如假定未来预测期ＧＤＰ的年均增长７．５％（低于通常８～９％的一般预测）；假定城镇人口年均增长４％（低于过去实际年均增长率）等等。
米，新建面积年均增长５．５％。２００５～２０２０年（１６年间）平均每年新建１２亿平方米。（图７）
图７：２００５～２０２０
年每年新建城镇住宅面积
城镇住宅投资将以快于固定资产投资的速度增长，年均
对２００５～２０２０年
我国城镇住宅建设规模的预测
（一）预测结论依赖于以下因素在预测期的变动■我国ＧＤＰ增长和城镇居民家庭人均可支配收入年均增长；
■我国城镇人口年均增长；■我国城镇住宅折旧率；
■“农转非”住宅的比例。所谓“农转非”住宅，是指在我国城市化过程中，农村（镇）或城市边缘的非城市住宅，随着行政区划变动，随农业人口转变身份，而转化为城市住宅。这部分住宅的比例是很高的，否则无法解释我国城市住宅存量的历史变动。
（二）预测结论
２０２０年我国城镇人口将达到１０．２ 亿人，年均增长４％；城镇人口人均建筑面积达到３２．４平方米（低于国家建设部预测的“小康水平”３５平方米的水平），年均改善率为１．８％；城镇住宅存量面积将达到３３０亿平方米，年均增长５．９％，比２００４年累计净增１９８．５亿平方米。（图６）
２００５～２０２０年累计新建城镇住宅面积１９２．４
亿平方
增长１３％，快于全社会固定资产投资增速１．５个百分点。占总投资比重将由２００５年的１６．７％，增加到２０２０年的２０．４％。城乡合计的住宅投资将占总投资的２２％以上。（图８）
图８：２００５～２０２０城镇住宅投资规模及其占全社会总投资的比重
决定城镇住宅投资快速增长的主要因素有５个，它们对住宅投资增长的影响依次为：建筑物硬件质量提升（４２％）；土地价格变动（２３％）；城市化进程需求（１６％）；折旧（重置投资）需求（１４％）；城镇居民对居住条件的改善（５％）。（图９）□
图９：决定２００５～２０２０年城镇住宅投资增长的因素及其影响
程选、刘琳、汪文祥、岳国强执笔
图６：２００５～２０２０年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善
编辑 董晔
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