竞争性谈判文件
项目编号：
项目名称：*********物业管理
山东*****有限公司
二〇一***年***月
目 录
第一章 报价邀请 4 第二章 供应商须知
一、 说明 1. 2. 3.
采购代理机构 5 合格供应商 5 报价费用 5
二、 采购文件 4.
采购文件组成 5
三、 报价文件编写 5. 6. 7. 8. 9.
报价语言及计量单位 5 报价文件组成 6 报价文件装订 7 报价 7 报价文件编写方式 7
10. 报价文件签署 8 11. 报价文件密封和标记 8 12. 报价保证金 8 13. 报价有效期 9 四、 报价文件递交
14. 报价文件递交时间和地点 9 15. 报价文件签收 9 五、 公开报价与谈判
16. 公开报价 9 17. 谈判小组 10 18. 谈判原则 10 19. 评审方法 10 20. 初步评审 10 21. 22. 23. 24. 六、25. 26. 27. 28. 七、29. 30. 八、第三章 第四章 第五章 第六章
技术及商务谈判 10 综合评审 10 特殊情况下的谈判方法 11 无效报价 11 授予合同
接受和拒绝任何或所有报价权力 11 成交通知书 12 签订合同 12 履约保证金 12 成交服务费与公证费
成交服务费 12 公证费 12 解释权 12
项目说明 13 合同格式 18 项目验收单 25 附件 26
附件一 报价函 26
附件二 法定代表人授权委托书 27
附件三 报价一览表 28 附件四 分项报价表 29 附件五 资格及商务情况表格式 30 附件六 报价偏离表 31 附件七 经营业绩一览表 32 附件八 拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表 33 附件九 拟参加本项目主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍 34 附件十 物业管理项目业绩一览表 35 附件十一 管理成本构成及测算结果一览表 36 附件十二 报价文件密封件正面和封口格式 37
第一章 报价邀请
山东*****有限公司受****所托，就该中心物业管理项目进行竞争性谈判。欢迎符合本次采购文件要求的，在中国境内注册的供应商前来报价。
1、项目编号：******
2、项目说明：本项目为物业管理。共分一个包。详细技术指标见第三章项目说明部分。
3、采购文件工本费：***元/本 4、 购买采购文件：
时间：20***年**月***日开始至20***年**月**日止，上午8:30—下午17:30
（北京时间，节假日除外）
地点：山东***有限公司。
请携带营业执照副本（原件）或复印件加盖公章。
若要以邮寄方式获取采购文件，请另加邮寄费***元，连同采购文件费用汇至我方（开户单位：山东英***有限公司，开户银行：中国***银行***路支行，账号：*****。 采购文件售出不退。
5、 采购代理机构：山东*****有限公司
采购代理机构地址：山东省济南市历下区马鞍山路2-1号山东大厦四层8406室。
6、 递交报价文件截止与公开报价时间：20***年**月***日***（北京时间）
地点：****
7、 若有疑问或须澄清的内容请联系采购代理机构。
联系电话：* 传真电话：* 联系人：**
山东**有限公司
二○**年**月
第二章 供应商须知
一、 说明
1. 采购代理机构
系指山东***有限公司。 2. 合格供应商
2.1 在中国境内注册，具有独立法人资格并具备本招标文件要求的提供服务能
力的供应商；
2.2 报价供应商必须具有物业管理资质三级以上（含三级）资质；
2.3 报价供应商具有保洁、保安、绿化三年以上物业管理专业经验，具有良好
的管理水平和业绩；
2.4 投标单位必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包； 2.5 提供的资格、资质文件和业绩情况均真实有效，具有良好的商业信誉和健
全的财务会计制度；
2.6 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好纪录； 2.7 向代理招标人购买采购文件并登记备案；
2.8 在以往的政府采购活动中无违法、违规、违纪、违约行为；
2.9 遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规和规章； 3. 报价费用
无论报价过程中的方法和结果如何，供应商自行承担所有与参加谈判有关的费用。
二、采购文件
4. 采购文件组成
本采购文件由采购文件目录所列内容组成。
三、报价文件编写
5. 报价语言及计量单位
5.1 供应商和采购代理机构就谈判交换的文件和来往信函使用中文。
5.2 除采购文件的技术规格中另有规定外，报价文件中所使用的计量单位应使用
中华人民共和国法定计量单位。 6. 报价文件组成
6.1 法定代表人或授权代理人签署的报价函（附件一） 6.2 资格、资质证明文件
1) 营业执照副本、税务登记证副本复印件（加盖公章）； 2) 法定代表人授权委托书（附件二）； 3) 物业管理三级以上（含三级）资质； 4) 本项目不接受联合体报价； 5) 供应商认为需要提交的其它文件。 6.3 报价文件
1) 报价一览表（附件三）； 2) 分项报价表（附件四）。 6.4 技术文件
1) 针对本项目物业管理的综合说明；
2) 拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表(附件八) 及保证由该项目
经理始终负责本项目的承诺书；
3) 物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度； 4) 物业管理人员配备方案；
5) 物业管理服务用房及其他物资装备配置方案； 6) 物业管理服务费用收支测算报告； 7) 物业管理服务分类标准与服务承诺； 8) 各类突发事件的处置预案； 9) 物料消耗计划及具体降耗措施； 10) 档案资料的建立与管理； 11) 应承受的相关奖罚（详细说明）；
12) 物业管理开始及结束的交接规范和交接义务；
13) 拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍
(附件九) ；
14) 最快接管时间和物业管理完全规范的时间及相应保证措施； 15) 需要采购人协助解决的问题；
16) 其他投标供应商认为需要说明的其他事项； 6.5 商务文件
1) 供应商近年同类项目业绩一览表（附件十）；
2) 供应商近两年的财务报表，包括资产负债表、损益表； 3) 报价偏离表；
4) 优惠条款（供应商提供的优惠条款必须在报价文件中明确列出）； 5) 供应商认为需要加以说明的其他内容。 7. 报价文件装订
供应商必须将报价文件（正本、副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册，并在首页编制“报价文件目录”。 8. 报价
8.1 本次报价非一次性报价，但将作为能否进入第二轮谈判的重要依据。 8.2 本次报价采用人民币报价。
8.3 谈判过程中采购文件有实质性变动的，采购代理机构将书面通知所有参与谈
判的供应商，供应商据此再次报价。 8.4 供应商在报价时只可以提供一个方案。 8.5 报价中单独列出后续服务报价。
8.6 单独密封的报价一览表与报价文件正本不符，以报价一览表为准。 8.7 供应商须提供分项单价和报价总价，如果单价和总价不符，以单价为准，但
单价金额小数点有明显错误的除外。
8.8 如果大写的金额和小写的金额不一致时，以大写的金额为准。
8.9 供应商免费提供的项目，应先填写该项目的实际价格，并注明免费。此项不
计入总报价。 9. 报价文件编写方式
9.1 报价文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。 9.2 报价一览表用A4幅面，黑体小四号字体。
供应商代表必须按采购文件的规定签署报价文件（正本、副本及各附件）、报价一览表，并在报价文件封面上加盖供应商公章。 11. 报价文件密封和标记
11.1供应商应准备六份报价文件，一份正本和五份副本，并在每一份报价文件上
要注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。 11.2 供应商应将报价文件正本、副本分别密封，并在封面明显处注明以下内容（密
封件格式见附件十二）：
1) 项目编号、项目名称、所报包号 2) 正本或副本
3) 供应商名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真
11.3 为方便检查供应商的资格，请供应商另外单独准备一套资格、资质证明文件
并单独密封，在信封正面加盖单位公章并在封面上注明“资格、资质证明文件”、供应商名称、地址、电话。在供应商报价的同时将“资格、资质证明文件”交工作人员备查，其中资质证书、物业管理经理岗位证书、有关合同须在递交报价文件时提供原件备验。
11.4 为方便公开唱价，请供应商另外准备三份“报价一览表”（附件三）单独密封，
与报价文件同时提交。在封面加盖单位公章并注明报价一览表、项目名称、所报包号、供应商名称。
11.5 每一密封件在封口处加盖供应商单位公章并注明“于 年 月 日 时
之前不准启封”字样。 12. 报价保证金
12.1 报价保证金为所报总价的***%。
12.2 报价保证金应在20**年**月***日前以现金、银行汇票、支票或保函的形式
提交（开户单位：山东**有限公司，开户银行：***，账号：****）。 12.3 未成交的供应商的报价保证金在公布成交结果5个工作日内无息退还，成交
供应商的报价保证金将在采购人与成交供应商签订合同后5个工作日内无息退还。
12.4 供应商的报价被视为无效报价时，其报价保证金将被没收。
13.1 从报价之日起，有效期为90日。报价函的有效期比本须知规定的有效期短的，
将被称为非响应报价，采购代理机构有权拒绝。
13.2 特殊情况下，在报价有效期满之前，采购代理机构可以以书面形式要求供应
商同意延长报价有效期。供应商可以书面形式拒绝或接受上述要求。拒绝延长报价有效期的供应商有权收回报价保证金；同意延长报价有效期的供应商应当相应延长其报价保证金的有效期。
四、报价文件递交
14. 报价文件递交时间和地点
14.1 起止时间：20**年**月***日********（北京时间）
地 点：***
14.2 供应商代表必须在报价截止时间前将报价文件送达指定地点。如因特殊原因需推迟报价截止日期的，则按采购代理机构另行通知规定的时间递交。
14.3 采购代理机构将拒绝接收报价截止时间后送达的报价文件。 15. 报价文件签收
15.1 采购代理机构收到报价文件后，向供应商出具报价文件签收证明。 15.2 电报、电话、传真、电子邮件等形式的报价不予接受。 15.3 对供应商提交的报价文件在报价截止时间后不予退还。
五、公开报价与谈判
16. 公开报价
16.1 按照采购文件规定的时间、地点公开报价。公开报价由采购代理机构主持，
采购人、供应商参加。
16.2 公开报价时，由供应商和公证机构检查报价文件的密封情况，并经供应商签
字确认，公证机构对报价文件的密封情况进行公证。
16.3 工作人员当众拆启报价文件，唱价员宣读供应商名称、报价和其它主要内容。
供应商有一个以上报价方案的，同时唱报。 16.4 记录员将唱价内容分项记录。
17. 谈判小组
采购代理机构将根据本项目的特点组建谈判小组，其成员由采购人及有关方
面的专家等三人以上单数组成，其中经济、技术等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，谈判小组负责对报价文件进行评审，确定成交供应商。
18. 谈判原则
18.1 统一性原则：谈判小组将按照统一的谈判原则和谈判方法，用同一标准进行
评审。
18.2 独立性原则：谈判工作在谈判小组内部独立进行，不受外界任何因素的干扰
和影响。谈判小组成员对出具的谈判意见承担个人责任。
18.3物有所值原则：通过第一轮的公开报价，激发供应商展开竞争，进一步优化
方案，并使报价符合预期目标。
18.4保密性原则：采购代理机构应当采取必要的措施，保证谈判在严格保密的情
况下进行。
18.5 综合性原则：谈判小组将综合分析、评审供应商的各项指标，而不以单项指
标的优劣评定出成交供应商。
19. 评审方法
本次谈判采用最低评标价法，谈判小组综合评定各供应商提交的报价文件，
由谈判小组综合各成员意见，确定成交供应商。
20. 初步评审
谈判小组将依据“供应商须知一、2”等关键性因素确定合格供应商。
21. 技术及商务谈判
谈判小组与合格供应商进行技术及商务谈判。
22. 综合评审
22.1 谈判小组根据以下内容对供应商进行综合分析和比较：
1) 最终报价，并适当考虑第一次报价的客观性；
2) 针对本项目物业管理的综合说明(含管理理念) ；
3) 管理方案、运作流程、人员配备；
4) 服务内容、服务标准；
5) 资质情况；
6) 相关物业管理经验；
7) 技术及商务细微偏离；
8) 供应商资信情况和履约能力；
9) 供应商的经营业绩；
10) 其他优惠条件。
22.2 谈判小组采用“能够最大限度满足采购文件中规定的各项综合评价标准，并
且报价合理”的方法对供应商进行评审，确定成交供应商。
23. 特殊情况下的谈判方法
如出现供应商达不到法定数量、串通报价、全部不符合采购文件要求以及供
应商互相诋毁，导致谈判小组无法谈判时，谈判小组有权停止谈判，否决所有报价。
24. 无效报价
供应商有下列情形之一，其报价将被视为无效报价，山东*****有限公司将严
格按照《中华人民共和国政府采购法》及相关法律、法规及规章制度的规定行使权利。供应商给采购代理机构及采购人造成损失的，采购代理机构及采购人有索赔的权利，供应商应予以赔偿。
1) 供应商提供的有关资格、资质证明文件不真实或提供虚假报价材料；
2) 供应商在报价有效期内撤回报价；
3) 在整个谈判过程中，供应商有企图影响谈判结果公正性的任何活动；
4) 供应商以任何方式诋毁其他供应商；
5) 供应商串通报价；
6) 以他人名义报价或者以其他方式弄虚作假，骗取成交；
7) 成交供应商不按要求提交成交服务费；
8) 成交供应商不按规定签订合同；
9) 法律、法规规定的其他情况。
六、授予合同
25. 接受和拒绝任何或所有报价的权力
为维护国家公共利益，*********在签订合同之前可依法做出选择或拒绝任何
或全部报价的决定。
26. 成交通知书
26.1 确定成交结果后，在报价有效期内，山东*****有限公司将向成交供应商签发
《成交通知书》。
26.2 成交通知书是合同的一个组成部分。
27. 签订合同
27.1 成交通知书发出之日起30个工作日内，按照采购文件确定的事项签订合同。 27.2 采购文件、成交供应商的报价文件以及谈判过程中的最终书面报价、有关澄
清、承诺文件均为合同的组成部分。
28. 履约保证金
28.1 本项目履约保证金为：合同总金额的3%。
28.2履约保证金应在签订合同前以银行汇票、支票形式提交给山东*****有限公司，
（开户银行：*****，账号：*******）。
28.3 履约保证金在项目试用期满后15日内无息退还。
七、成交服务费与公证费
29. 成交服务费
成交供应商在签订合同前，按照按国家计价格[******]1******号文规定执行
向山东*****有限公司交纳成交服务费。
30. 公证费
成交供应商在签订合同前按成交总金额的******‟向公证机关交纳公证费。。
八、解释权
本采购文件的最终解释权归山东*****有限公司，当对一个问题有多种解释时
以采购代理机构的书面解释为准。采购文件未做须知明示，而又有相关法律、法规规定的，山东*****有限公司对此所做解释以相关的法律、法规规定为依据。
第三章 项目说明
本项目为*********物业管理招标，总共一个包。供应商必须对项目要求完全响应，不得分解后进行响应。需求如下：
一、项目简介
1、项目内容：
1) 名称：*********物业管理招标项目
2) 招标内容：************进行物业管理和服务；
3) 项目概况：总占地面积****万平方米。
2、物业公司服务范围：
1）保洁：负责保持所有院区的整洁。
2）绿化：负责院区环境绿化的养护，保持良好的绿化环境。
3）保证院区供水、供电、空调及消防设施设备的正常运转及日常维修维护。
4）院区垃圾清运至环卫部门指定地点及保证各下水管道的疏通。
5）负责院区24小时安全保卫及传达室昼夜值班。
A 、结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访登记制度，热情接待来访者。严禁小商贩等人员进入工作区。保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。负责治安案件的现场保护，协助有关部门的调查工作。
B 、物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
C 、保证工作区无重大刑事、治安案件和火灾事故。因管理不善或工作失误造成的案件，物业公司根据有关规定给予补偿。
二、相关要求：
1、在报价中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，并分
区域、物业管理内容进行分项报价；
2、成交供应商根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务；
3、成交供应商实行物业管理标准必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上，以及投标文件、委托管理合同的有关规定；
4、采购人在适当的时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求则可根据管理合同并进行财务审计，由成交供应商承担违约和赔偿责任；
5、采购人和成交供应商签订合同时，可对本采购文件中所附的合同范本进行适当的修改；
6、供应商报价文件中所报价格不包含水费、电费等能源消耗费，不包含除保洁以外的维修备件材料等；备件材料等由采购人负责提供，安装调试及维修由成交供应商负责；水电费由采购人负责。
7、成交供应商必须接受采购人的监督和管理，提供业主反馈意见表，及时收集业主意见；
8、供应商需在报价文件中提交本项目人员的详细资料，该资料必须真实，并承诺与最终实施合同的队伍相一致，否则采购人有权采取相应措施；
9、物业管理试用期为3个月。
10、试用期内如成交供应商未按合同规定，提供的服务内容、服务标准等达不到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，经3次提醒，限期整改，仍达不到要求的，则无条件撤离现场，所有已投入费用由成交供应商自行承担；
11、关于采购人现有服务人员的使用问题，成交供应商在保证服务质量，人员配置符合现行有关规定的前提下，在签订合同时与采购人进行协商确定；
12、所有配置人员应定岗定位定人，采购人将随机不定期检查人员配置、出勤情况；
13、供应商自行提供物业管理所需工具、设备。
三、报价原则
物业管理企业应该通过发挥自身的优势、合理配置资源、提高管理效率、减低管理成本来提高企业服务的“性价比”来增强企业的竞争力。对于出现“减少人员配置、降低工资、降低服务标准、减少服务内容”等现象的成交供应商，采购人、招标代理机构有权采取一切必要措施。
四、报价要求 报价范围：以本文件约定的内容，进行一年的物业管理所需的全部费用，并根据物业管理内容分项详细报价，并报出如续签合同，托管第二年、第三年的物业管理费。
五、统一勘查现场及答疑
供应商于20*年*月*日上午*****统一组织勘察现场，供应商如有疑问，请于20***年**月**日前书面传真或送达山东*****有限公司，答疑内容于20**年**月**日以书面形式或传真至投标供应商。
六、物管实现规范的时间
物管实现规范的时间：按承诺进行审核。
七、标准要求
1、标准要求：必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上；
2、如本物业管理内容中有同于《山东省住宅小区物业管理基本服务标准（试行）》的部分，则相应标准应优于其中的基本标准规定。
八、付款条件
1、付款方式：季度付款。合同总价款除以4为每季度应付金额。每季度末预付下一季度费用。每次付款的*****%做为质保金由采购人扣留，完整服务年度末一次性付清。
2、试用期内如成交供应商按合同要求提供的服务内容服务、服务标准等达到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，将于试用期末付款。
成交供应商如对以上付款方式有异议之处，请将具体差别在《报价偏离表》中详细列明。
第四章 合同格式(参照《物业管理委托合同》执行)
物业管理委托合同
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
受托方（以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：
座落位置： 市 区 路（街道） 号
四至：东 南 西 北
占地面积： 平方米
建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、 等的维修、养护和管理。
第五条 房屋建筑本体共用设施、设备，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、 等的维修、养护、运行和管理。
第六条 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、室外泵房、自行车棚、停车场、 等的维修、养护和管理。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 本物业规划红线内属物业管理范围的附属配套建筑和设施，包括商业网点、文化体育娱乐场所、 等的维修、养护和管理。
第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
１．物业管理服务费；
２． ；
３． 。
第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并协商合理收费。
第十七条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、等措施。
第十八条 其它委托事项
１．；
２． ；
３． 。
第三章 委托管理期限
第十九条 委托管理期限为 年。自 年 月 日时起至 年 月 日时止。
第四章 双方权利义务
第二十条 甲方权利义务（适用于用户委员会）
１．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
２．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
３．审定乙方拟定的物业管理制度；
４．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况（每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同）；
５．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
６．在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方，其中办公用房平方米，其他用房平方米），由乙方按下列第 项执行；
（１）无偿使用；
（２）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于 。
７．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交；
８．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；
９．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（１） ；
（２） 。
１０．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
１１．委托乙方对违反物业管理法规政策及用户公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、等催缴催改措施。
第二十一条 乙方权利义务
１．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理办法、规章制度；实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数用户（住用户）的合法权益，获取不当利益；
２．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
３．按本合同第十六条的约定，对用户和物业使用人违反用户公约的行为进行处理；
４．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
５．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
６．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
７．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
８．每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
９．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
１０．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产，对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；
１１．遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的业务项目、服务内容、服务深度等测算物业管理服务收费标准，向甲方提供测算依据，严格按照合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
１２．接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，接受甲方和用户的监督；
１３．建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
１４．开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
１５． 。
第五章 物业管理服务质量
第二十二条 乙方须按下列约定，实现目标管理。
１．房屋外观：
２．设备运行：
３．房屋及设施、设备的维修、养护：
４．公共环境：
５．绿化：
６．交通秩序：
７．保安：
８．急修：
小修：
９．业主和物业使用人对乙方的满意率达到：
（管理目标）乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。
乙方承诺，在本合同生效后 年内达到 的管理标准； 年内达到 管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。
第六章 物业管理服务费用
第二十三条 物业管理服务费
１．本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取。
２．管理服务费标准的调整，按 调整。
３．空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米 ４．业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第 项处理： （１）从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金；
（２）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之 交纳滞纳金； （３） 。
第二十四条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取： １．露天车位： ２．车库： ３．
第二十五条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十六条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下： １． ２． ３．
第二十七条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用： １．房屋共用部位的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。
２．房屋共用设施、设备小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。
３．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。
４．公用绿地的养护费用，由 承担；改造、更新费用，由 承担。 ５．附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由承担。
６．维修及养护费用中的材料费由 承担。
第二十八条 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备、连部位的维修养护、毗连部位的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费计收，甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行监督。
第二十九条 房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行济南市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促用户缴交上述基金并配合维护。
第七章 奖惩措施
第三十条 乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：
１． ２．
第三十一条 乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
１． ２．
第八章 违约责任
第三十二条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十三条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方 有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十四条 因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定
结论为准。)
第三十五条 甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第三十七条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十八条 其他
第九章 附则
第三十九条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第四十条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第四十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十二条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十三条 本合同正本连同附件共 页，一式四份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）、招标代理公司各执一份，具有同等法律效力。
第四十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第四十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十六条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，按下列第 种方式解决：
（一）由 仲裁委员会依法仲裁；
（二） 依法向人民法院起诉。
第四十七条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。
第四十八条 本合同自签字之日起生效。 第四十九条
甲方签章： 代表人：
年 月 日
附件： 一、《„„„物业情况一览表》 二、《„„„物业管理质量目标》
三、《„„„物业管理分项标准与人员编制表》 四、《„„„物业房屋本体维修基金收取及使用办法》 五、
乙方签章：代表人：
第五章 附 件
附件一:
报 价 函
山东*****有限公司：
经研究，我方决定参加项目编号为********的竞争性谈判采购项目。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任。
1、我方提交的报价文件，正本一份，副本五份。
2、如果我方的报价文件被接受，我方将履行采购文件中规定的每一项要求，并按我方报价文件中的承诺按期、保质、保量提供产品。
3、我方理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。 4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。
5、我方同意按采购文件规定交纳报价保证金、履约保证金、成交服务费，遵守贵机构有关竞争性谈判的各项规定。
6、我方的报价文件自公开报价之日起有效期为90日。 7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：
供应商代表姓名、职务（印刷体）： 供应商单位全称（公章） 法定代表人或授权代理人签字： 地 址： 邮政编码： 电 话： 传 真：
年 月 日
法定代表人授权委托书
山东*****有限公司：
（供应商名称）法定代表人司 （职务或职称） （姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次物业管理招标竞争性谈判项目（项目编号：***********）竞争性谈判活动的一切事宜。
特此授权。
（附授权代理人身份证明复印件）
单位名称（公章）： 法定代表人签字： 授权代理人签字：
年 月 日
报 价 一 览 表
项目编号：********
供应商名称（并加盖公章）： 法定代表人或授权代理人签字：
单位：元
注：报价包括承揽、承包本项目所需的所有相关费用。
年 月 日
分项报价表
项目编号：*********
供应商名称（盖章）： _____ 供应商代表签字：
单位：元
说明：
年 月 日
资格及商务情况表格式
项目编号：*********
供应商名称（盖章）： _____ 供应商代表签字：
2、上表各项均应详细填写。
年 月 日
报 价 偏 离 表
项目编号：*********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
说明：
年 月 日
经营业绩一览表
供应商名称（公章）： 法定代表人或授权代理人签字：
说明：
年 月 日
拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表（分别填写）
项目编号：*********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
时间： 年 月 日
拟参加本项目物业管理工作 主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍
项目编号：*********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
时间： 年 月 日
物业管理项目业绩一览表
项目编号：***********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
时间： 年 月 日
管理成本构成及测算结果一览表
项目编号：***
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
格式由各供应商自行提报
封面格式：
封口格式：
竞争性谈判文件
项目编号：
项目名称：*********物业管理
山东*****有限公司
二〇一***年***月
目 录
第一章 报价邀请 4 第二章 供应商须知
一、 说明 1. 2. 3.
采购代理机构 5 合格供应商 5 报价费用 5
二、 采购文件 4.
采购文件组成 5
三、 报价文件编写 5. 6. 7. 8. 9.
报价语言及计量单位 5 报价文件组成 6 报价文件装订 7 报价 7 报价文件编写方式 7
10. 报价文件签署 8 11. 报价文件密封和标记 8 12. 报价保证金 8 13. 报价有效期 9 四、 报价文件递交
14. 报价文件递交时间和地点 9 15. 报价文件签收 9 五、 公开报价与谈判
16. 公开报价 9 17. 谈判小组 10 18. 谈判原则 10 19. 评审方法 10 20. 初步评审 10 21. 22. 23. 24. 六、25. 26. 27. 28. 七、29. 30. 八、第三章 第四章 第五章 第六章
技术及商务谈判 10 综合评审 10 特殊情况下的谈判方法 11 无效报价 11 授予合同
接受和拒绝任何或所有报价权力 11 成交通知书 12 签订合同 12 履约保证金 12 成交服务费与公证费
成交服务费 12 公证费 12 解释权 12
项目说明 13 合同格式 18 项目验收单 25 附件 26
附件一 报价函 26
附件二 法定代表人授权委托书 27
附件三 报价一览表 28 附件四 分项报价表 29 附件五 资格及商务情况表格式 30 附件六 报价偏离表 31 附件七 经营业绩一览表 32 附件八 拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表 33 附件九 拟参加本项目主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍 34 附件十 物业管理项目业绩一览表 35 附件十一 管理成本构成及测算结果一览表 36 附件十二 报价文件密封件正面和封口格式 37
第一章 报价邀请
山东*****有限公司受****所托，就该中心物业管理项目进行竞争性谈判。欢迎符合本次采购文件要求的，在中国境内注册的供应商前来报价。
1、项目编号：******
2、项目说明：本项目为物业管理。共分一个包。详细技术指标见第三章项目说明部分。
3、采购文件工本费：***元/本 4、 购买采购文件：
时间：20***年**月***日开始至20***年**月**日止，上午8:30—下午17:30
（北京时间，节假日除外）
地点：山东***有限公司。
请携带营业执照副本（原件）或复印件加盖公章。
若要以邮寄方式获取采购文件，请另加邮寄费***元，连同采购文件费用汇至我方（开户单位：山东英***有限公司，开户银行：中国***银行***路支行，账号：*****。 采购文件售出不退。
5、 采购代理机构：山东*****有限公司
采购代理机构地址：山东省济南市历下区马鞍山路2-1号山东大厦四层8406室。
6、 递交报价文件截止与公开报价时间：20***年**月***日***（北京时间）
地点：****
7、 若有疑问或须澄清的内容请联系采购代理机构。
联系电话：* 传真电话：* 联系人：**
山东**有限公司
二○**年**月
第二章 供应商须知
一、 说明
1. 采购代理机构
系指山东***有限公司。 2. 合格供应商
2.1 在中国境内注册，具有独立法人资格并具备本招标文件要求的提供服务能
力的供应商；
2.2 报价供应商必须具有物业管理资质三级以上（含三级）资质；
2.3 报价供应商具有保洁、保安、绿化三年以上物业管理专业经验，具有良好
的管理水平和业绩；
2.4 投标单位必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包； 2.5 提供的资格、资质文件和业绩情况均真实有效，具有良好的商业信誉和健
全的财务会计制度；
2.6 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好纪录； 2.7 向代理招标人购买采购文件并登记备案；
2.8 在以往的政府采购活动中无违法、违规、违纪、违约行为；
2.9 遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规和规章； 3. 报价费用
无论报价过程中的方法和结果如何，供应商自行承担所有与参加谈判有关的费用。
二、采购文件
4. 采购文件组成
本采购文件由采购文件目录所列内容组成。
三、报价文件编写
5. 报价语言及计量单位
5.1 供应商和采购代理机构就谈判交换的文件和来往信函使用中文。
5.2 除采购文件的技术规格中另有规定外，报价文件中所使用的计量单位应使用
中华人民共和国法定计量单位。 6. 报价文件组成
6.1 法定代表人或授权代理人签署的报价函（附件一） 6.2 资格、资质证明文件
1) 营业执照副本、税务登记证副本复印件（加盖公章）； 2) 法定代表人授权委托书（附件二）； 3) 物业管理三级以上（含三级）资质； 4) 本项目不接受联合体报价； 5) 供应商认为需要提交的其它文件。 6.3 报价文件
1) 报价一览表（附件三）； 2) 分项报价表（附件四）。 6.4 技术文件
1) 针对本项目物业管理的综合说明；
2) 拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表(附件八) 及保证由该项目
经理始终负责本项目的承诺书；
3) 物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度； 4) 物业管理人员配备方案；
5) 物业管理服务用房及其他物资装备配置方案； 6) 物业管理服务费用收支测算报告； 7) 物业管理服务分类标准与服务承诺； 8) 各类突发事件的处置预案； 9) 物料消耗计划及具体降耗措施； 10) 档案资料的建立与管理； 11) 应承受的相关奖罚（详细说明）；
12) 物业管理开始及结束的交接规范和交接义务；
13) 拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍
(附件九) ；
14) 最快接管时间和物业管理完全规范的时间及相应保证措施； 15) 需要采购人协助解决的问题；
16) 其他投标供应商认为需要说明的其他事项； 6.5 商务文件
1) 供应商近年同类项目业绩一览表（附件十）；
2) 供应商近两年的财务报表，包括资产负债表、损益表； 3) 报价偏离表；
4) 优惠条款（供应商提供的优惠条款必须在报价文件中明确列出）； 5) 供应商认为需要加以说明的其他内容。 7. 报价文件装订
供应商必须将报价文件（正本、副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册，并在首页编制“报价文件目录”。 8. 报价
8.1 本次报价非一次性报价，但将作为能否进入第二轮谈判的重要依据。 8.2 本次报价采用人民币报价。
8.3 谈判过程中采购文件有实质性变动的，采购代理机构将书面通知所有参与谈
判的供应商，供应商据此再次报价。 8.4 供应商在报价时只可以提供一个方案。 8.5 报价中单独列出后续服务报价。
8.6 单独密封的报价一览表与报价文件正本不符，以报价一览表为准。 8.7 供应商须提供分项单价和报价总价，如果单价和总价不符，以单价为准，但
单价金额小数点有明显错误的除外。
8.8 如果大写的金额和小写的金额不一致时，以大写的金额为准。
8.9 供应商免费提供的项目，应先填写该项目的实际价格，并注明免费。此项不
计入总报价。 9. 报价文件编写方式
9.1 报价文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。 9.2 报价一览表用A4幅面，黑体小四号字体。
供应商代表必须按采购文件的规定签署报价文件（正本、副本及各附件）、报价一览表，并在报价文件封面上加盖供应商公章。 11. 报价文件密封和标记
11.1供应商应准备六份报价文件，一份正本和五份副本，并在每一份报价文件上
要注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。 11.2 供应商应将报价文件正本、副本分别密封，并在封面明显处注明以下内容（密
封件格式见附件十二）：
1) 项目编号、项目名称、所报包号 2) 正本或副本
3) 供应商名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真
11.3 为方便检查供应商的资格，请供应商另外单独准备一套资格、资质证明文件
并单独密封，在信封正面加盖单位公章并在封面上注明“资格、资质证明文件”、供应商名称、地址、电话。在供应商报价的同时将“资格、资质证明文件”交工作人员备查，其中资质证书、物业管理经理岗位证书、有关合同须在递交报价文件时提供原件备验。
11.4 为方便公开唱价，请供应商另外准备三份“报价一览表”（附件三）单独密封，
与报价文件同时提交。在封面加盖单位公章并注明报价一览表、项目名称、所报包号、供应商名称。
11.5 每一密封件在封口处加盖供应商单位公章并注明“于 年 月 日 时
之前不准启封”字样。 12. 报价保证金
12.1 报价保证金为所报总价的***%。
12.2 报价保证金应在20**年**月***日前以现金、银行汇票、支票或保函的形式
提交（开户单位：山东**有限公司，开户银行：***，账号：****）。 12.3 未成交的供应商的报价保证金在公布成交结果5个工作日内无息退还，成交
供应商的报价保证金将在采购人与成交供应商签订合同后5个工作日内无息退还。
12.4 供应商的报价被视为无效报价时，其报价保证金将被没收。
13.1 从报价之日起，有效期为90日。报价函的有效期比本须知规定的有效期短的，
将被称为非响应报价，采购代理机构有权拒绝。
13.2 特殊情况下，在报价有效期满之前，采购代理机构可以以书面形式要求供应
商同意延长报价有效期。供应商可以书面形式拒绝或接受上述要求。拒绝延长报价有效期的供应商有权收回报价保证金；同意延长报价有效期的供应商应当相应延长其报价保证金的有效期。
四、报价文件递交
14. 报价文件递交时间和地点
14.1 起止时间：20**年**月***日********（北京时间）
地 点：***
14.2 供应商代表必须在报价截止时间前将报价文件送达指定地点。如因特殊原因需推迟报价截止日期的，则按采购代理机构另行通知规定的时间递交。
14.3 采购代理机构将拒绝接收报价截止时间后送达的报价文件。 15. 报价文件签收
15.1 采购代理机构收到报价文件后，向供应商出具报价文件签收证明。 15.2 电报、电话、传真、电子邮件等形式的报价不予接受。 15.3 对供应商提交的报价文件在报价截止时间后不予退还。
五、公开报价与谈判
16. 公开报价
16.1 按照采购文件规定的时间、地点公开报价。公开报价由采购代理机构主持，
采购人、供应商参加。
16.2 公开报价时，由供应商和公证机构检查报价文件的密封情况，并经供应商签
字确认，公证机构对报价文件的密封情况进行公证。
16.3 工作人员当众拆启报价文件，唱价员宣读供应商名称、报价和其它主要内容。
供应商有一个以上报价方案的，同时唱报。 16.4 记录员将唱价内容分项记录。
17. 谈判小组
采购代理机构将根据本项目的特点组建谈判小组，其成员由采购人及有关方
面的专家等三人以上单数组成，其中经济、技术等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，谈判小组负责对报价文件进行评审，确定成交供应商。
18. 谈判原则
18.1 统一性原则：谈判小组将按照统一的谈判原则和谈判方法，用同一标准进行
评审。
18.2 独立性原则：谈判工作在谈判小组内部独立进行，不受外界任何因素的干扰
和影响。谈判小组成员对出具的谈判意见承担个人责任。
18.3物有所值原则：通过第一轮的公开报价，激发供应商展开竞争，进一步优化
方案，并使报价符合预期目标。
18.4保密性原则：采购代理机构应当采取必要的措施，保证谈判在严格保密的情
况下进行。
18.5 综合性原则：谈判小组将综合分析、评审供应商的各项指标，而不以单项指
标的优劣评定出成交供应商。
19. 评审方法
本次谈判采用最低评标价法，谈判小组综合评定各供应商提交的报价文件，
由谈判小组综合各成员意见，确定成交供应商。
20. 初步评审
谈判小组将依据“供应商须知一、2”等关键性因素确定合格供应商。
21. 技术及商务谈判
谈判小组与合格供应商进行技术及商务谈判。
22. 综合评审
22.1 谈判小组根据以下内容对供应商进行综合分析和比较：
1) 最终报价，并适当考虑第一次报价的客观性；
2) 针对本项目物业管理的综合说明(含管理理念) ；
3) 管理方案、运作流程、人员配备；
4) 服务内容、服务标准；
5) 资质情况；
6) 相关物业管理经验；
7) 技术及商务细微偏离；
8) 供应商资信情况和履约能力；
9) 供应商的经营业绩；
10) 其他优惠条件。
22.2 谈判小组采用“能够最大限度满足采购文件中规定的各项综合评价标准，并
且报价合理”的方法对供应商进行评审，确定成交供应商。
23. 特殊情况下的谈判方法
如出现供应商达不到法定数量、串通报价、全部不符合采购文件要求以及供
应商互相诋毁，导致谈判小组无法谈判时，谈判小组有权停止谈判，否决所有报价。
24. 无效报价
供应商有下列情形之一，其报价将被视为无效报价，山东*****有限公司将严
格按照《中华人民共和国政府采购法》及相关法律、法规及规章制度的规定行使权利。供应商给采购代理机构及采购人造成损失的，采购代理机构及采购人有索赔的权利，供应商应予以赔偿。
1) 供应商提供的有关资格、资质证明文件不真实或提供虚假报价材料；
2) 供应商在报价有效期内撤回报价；
3) 在整个谈判过程中，供应商有企图影响谈判结果公正性的任何活动；
4) 供应商以任何方式诋毁其他供应商；
5) 供应商串通报价；
6) 以他人名义报价或者以其他方式弄虚作假，骗取成交；
7) 成交供应商不按要求提交成交服务费；
8) 成交供应商不按规定签订合同；
9) 法律、法规规定的其他情况。
六、授予合同
25. 接受和拒绝任何或所有报价的权力
为维护国家公共利益，*********在签订合同之前可依法做出选择或拒绝任何
或全部报价的决定。
26. 成交通知书
26.1 确定成交结果后，在报价有效期内，山东*****有限公司将向成交供应商签发
《成交通知书》。
26.2 成交通知书是合同的一个组成部分。
27. 签订合同
27.1 成交通知书发出之日起30个工作日内，按照采购文件确定的事项签订合同。 27.2 采购文件、成交供应商的报价文件以及谈判过程中的最终书面报价、有关澄
清、承诺文件均为合同的组成部分。
28. 履约保证金
28.1 本项目履约保证金为：合同总金额的3%。
28.2履约保证金应在签订合同前以银行汇票、支票形式提交给山东*****有限公司，
（开户银行：*****，账号：*******）。
28.3 履约保证金在项目试用期满后15日内无息退还。
七、成交服务费与公证费
29. 成交服务费
成交供应商在签订合同前，按照按国家计价格[******]1******号文规定执行
向山东*****有限公司交纳成交服务费。
30. 公证费
成交供应商在签订合同前按成交总金额的******‟向公证机关交纳公证费。。
八、解释权
本采购文件的最终解释权归山东*****有限公司，当对一个问题有多种解释时
以采购代理机构的书面解释为准。采购文件未做须知明示，而又有相关法律、法规规定的，山东*****有限公司对此所做解释以相关的法律、法规规定为依据。
第三章 项目说明
本项目为*********物业管理招标，总共一个包。供应商必须对项目要求完全响应，不得分解后进行响应。需求如下：
一、项目简介
1、项目内容：
1) 名称：*********物业管理招标项目
2) 招标内容：************进行物业管理和服务；
3) 项目概况：总占地面积****万平方米。
2、物业公司服务范围：
1）保洁：负责保持所有院区的整洁。
2）绿化：负责院区环境绿化的养护，保持良好的绿化环境。
3）保证院区供水、供电、空调及消防设施设备的正常运转及日常维修维护。
4）院区垃圾清运至环卫部门指定地点及保证各下水管道的疏通。
5）负责院区24小时安全保卫及传达室昼夜值班。
A 、结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访登记制度，热情接待来访者。严禁小商贩等人员进入工作区。保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。负责治安案件的现场保护，协助有关部门的调查工作。
B 、物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
C 、保证工作区无重大刑事、治安案件和火灾事故。因管理不善或工作失误造成的案件，物业公司根据有关规定给予补偿。
二、相关要求：
1、在报价中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，并分
区域、物业管理内容进行分项报价；
2、成交供应商根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务；
3、成交供应商实行物业管理标准必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上，以及投标文件、委托管理合同的有关规定；
4、采购人在适当的时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求则可根据管理合同并进行财务审计，由成交供应商承担违约和赔偿责任；
5、采购人和成交供应商签订合同时，可对本采购文件中所附的合同范本进行适当的修改；
6、供应商报价文件中所报价格不包含水费、电费等能源消耗费，不包含除保洁以外的维修备件材料等；备件材料等由采购人负责提供，安装调试及维修由成交供应商负责；水电费由采购人负责。
7、成交供应商必须接受采购人的监督和管理，提供业主反馈意见表，及时收集业主意见；
8、供应商需在报价文件中提交本项目人员的详细资料，该资料必须真实，并承诺与最终实施合同的队伍相一致，否则采购人有权采取相应措施；
9、物业管理试用期为3个月。
10、试用期内如成交供应商未按合同规定，提供的服务内容、服务标准等达不到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，经3次提醒，限期整改，仍达不到要求的，则无条件撤离现场，所有已投入费用由成交供应商自行承担；
11、关于采购人现有服务人员的使用问题，成交供应商在保证服务质量，人员配置符合现行有关规定的前提下，在签订合同时与采购人进行协商确定；
12、所有配置人员应定岗定位定人，采购人将随机不定期检查人员配置、出勤情况；
13、供应商自行提供物业管理所需工具、设备。
三、报价原则
物业管理企业应该通过发挥自身的优势、合理配置资源、提高管理效率、减低管理成本来提高企业服务的“性价比”来增强企业的竞争力。对于出现“减少人员配置、降低工资、降低服务标准、减少服务内容”等现象的成交供应商，采购人、招标代理机构有权采取一切必要措施。
四、报价要求 报价范围：以本文件约定的内容，进行一年的物业管理所需的全部费用，并根据物业管理内容分项详细报价，并报出如续签合同，托管第二年、第三年的物业管理费。
五、统一勘查现场及答疑
供应商于20*年*月*日上午*****统一组织勘察现场，供应商如有疑问，请于20***年**月**日前书面传真或送达山东*****有限公司，答疑内容于20**年**月**日以书面形式或传真至投标供应商。
六、物管实现规范的时间
物管实现规范的时间：按承诺进行审核。
七、标准要求
1、标准要求：必须达到《全国城市物业管理优秀大厦评分标准》80分以上；
2、如本物业管理内容中有同于《山东省住宅小区物业管理基本服务标准（试行）》的部分，则相应标准应优于其中的基本标准规定。
八、付款条件
1、付款方式：季度付款。合同总价款除以4为每季度应付金额。每季度末预付下一季度费用。每次付款的*****%做为质保金由采购人扣留，完整服务年度末一次性付清。
2、试用期内如成交供应商按合同要求提供的服务内容服务、服务标准等达到采购文件要求、报价文件承诺及有关规范标准的规定，将于试用期末付款。
成交供应商如对以上付款方式有异议之处，请将具体差别在《报价偏离表》中详细列明。
第四章 合同格式(参照《物业管理委托合同》执行)
物业管理委托合同
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
受托方（以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：
座落位置： 市 区 路（街道） 号
四至：东 南 西 北
占地面积： 平方米
建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、 等的维修、养护和管理。
第五条 房屋建筑本体共用设施、设备，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、 等的维修、养护、运行和管理。
第六条 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、室外泵房、自行车棚、停车场、 等的维修、养护和管理。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 本物业规划红线内属物业管理范围的附属配套建筑和设施，包括商业网点、文化体育娱乐场所、 等的维修、养护和管理。
第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
１．物业管理服务费；
２． ；
３． 。
第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并协商合理收费。
第十七条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、等措施。
第十八条 其它委托事项
１．；
２． ；
３． 。
第三章 委托管理期限
第十九条 委托管理期限为 年。自 年 月 日时起至 年 月 日时止。
第四章 双方权利义务
第二十条 甲方权利义务（适用于用户委员会）
１．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
２．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
３．审定乙方拟定的物业管理制度；
４．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况（每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同）；
５．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
６．在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方，其中办公用房平方米，其他用房平方米），由乙方按下列第 项执行；
（１）无偿使用；
（２）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于 。
７．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交；
８．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；
９．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（１） ；
（２） 。
１０．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
１１．委托乙方对违反物业管理法规政策及用户公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、等催缴催改措施。
第二十一条 乙方权利义务
１．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理办法、规章制度；实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数用户（住用户）的合法权益，获取不当利益；
２．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
３．按本合同第十六条的约定，对用户和物业使用人违反用户公约的行为进行处理；
４．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
５．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
６．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
７．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
８．每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
９．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
１０．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产，对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；
１１．遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的业务项目、服务内容、服务深度等测算物业管理服务收费标准，向甲方提供测算依据，严格按照合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
１２．接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，接受甲方和用户的监督；
１３．建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
１４．开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
１５． 。
第五章 物业管理服务质量
第二十二条 乙方须按下列约定，实现目标管理。
１．房屋外观：
２．设备运行：
３．房屋及设施、设备的维修、养护：
４．公共环境：
５．绿化：
６．交通秩序：
７．保安：
８．急修：
小修：
９．业主和物业使用人对乙方的满意率达到：
（管理目标）乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。
乙方承诺，在本合同生效后 年内达到 的管理标准； 年内达到 管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。
第六章 物业管理服务费用
第二十三条 物业管理服务费
１．本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取。
２．管理服务费标准的调整，按 调整。
３．空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米 ４．业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第 项处理： （１）从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金；
（２）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之 交纳滞纳金； （３） 。
第二十四条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取： １．露天车位： ２．车库： ３．
第二十五条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十六条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下： １． ２． ３．
第二十七条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用： １．房屋共用部位的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。
２．房屋共用设施、设备小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。
３．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。
４．公用绿地的养护费用，由 承担；改造、更新费用，由 承担。 ５．附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由承担。
６．维修及养护费用中的材料费由 承担。
第二十八条 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备、连部位的维修养护、毗连部位的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费计收，甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行监督。
第二十九条 房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行济南市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促用户缴交上述基金并配合维护。
第七章 奖惩措施
第三十条 乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：
１． ２．
第三十一条 乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
１． ２．
第八章 违约责任
第三十二条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十三条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方 有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十四条 因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定
结论为准。)
第三十五条 甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第三十七条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十八条 其他
第九章 附则
第三十九条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第四十条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第四十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十二条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十三条 本合同正本连同附件共 页，一式四份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）、招标代理公司各执一份，具有同等法律效力。
第四十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第四十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十六条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，按下列第 种方式解决：
（一）由 仲裁委员会依法仲裁；
（二） 依法向人民法院起诉。
第四十七条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。
第四十八条 本合同自签字之日起生效。 第四十九条
甲方签章： 代表人：
年 月 日
附件： 一、《„„„物业情况一览表》 二、《„„„物业管理质量目标》
三、《„„„物业管理分项标准与人员编制表》 四、《„„„物业房屋本体维修基金收取及使用办法》 五、
乙方签章：代表人：
第五章 附 件
附件一:
报 价 函
山东*****有限公司：
经研究，我方决定参加项目编号为********的竞争性谈判采购项目。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任。
1、我方提交的报价文件，正本一份，副本五份。
2、如果我方的报价文件被接受，我方将履行采购文件中规定的每一项要求，并按我方报价文件中的承诺按期、保质、保量提供产品。
3、我方理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的权利。 4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。
5、我方同意按采购文件规定交纳报价保证金、履约保证金、成交服务费，遵守贵机构有关竞争性谈判的各项规定。
6、我方的报价文件自公开报价之日起有效期为90日。 7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：
供应商代表姓名、职务（印刷体）： 供应商单位全称（公章） 法定代表人或授权代理人签字： 地 址： 邮政编码： 电 话： 传 真：
年 月 日
法定代表人授权委托书
山东*****有限公司：
（供应商名称）法定代表人司 （职务或职称） （姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次物业管理招标竞争性谈判项目（项目编号：***********）竞争性谈判活动的一切事宜。
特此授权。
（附授权代理人身份证明复印件）
单位名称（公章）： 法定代表人签字： 授权代理人签字：
年 月 日
报 价 一 览 表
项目编号：********
供应商名称（并加盖公章）： 法定代表人或授权代理人签字：
单位：元
注：报价包括承揽、承包本项目所需的所有相关费用。
年 月 日
分项报价表
项目编号：*********
供应商名称（盖章）： _____ 供应商代表签字：
单位：元
说明：
年 月 日
资格及商务情况表格式
项目编号：*********
供应商名称（盖章）： _____ 供应商代表签字：
2、上表各项均应详细填写。
年 月 日
报 价 偏 离 表
项目编号：*********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
说明：
年 月 日
经营业绩一览表
供应商名称（公章）： 法定代表人或授权代理人签字：
说明：
年 月 日
拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表（分别填写）
项目编号：*********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
时间： 年 月 日
拟参加本项目物业管理工作 主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍
项目编号：*********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
时间： 年 月 日
物业管理项目业绩一览表
项目编号：***********
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
时间： 年 月 日
管理成本构成及测算结果一览表
项目编号：***
供应商名称：（公章） 法定代表人或授权代理人签字：
格式由各供应商自行提报
封面格式：
封口格式：