土地增值税的成本分摊方法部分汇总
问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（合理的方法是什么？没有明确。）
地方规定：
1、按建筑面积分摊。如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）
三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题
（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算
其增值额。
（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。
2、按面积建筑分摊外加可选择其他。如：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号）
1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）
第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。
3、其他分配方法。
按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。
3－1、层高系数法。如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政
策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号）
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：
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（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积
（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/3＝0.67。层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。
3－2、售价系数法。如关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函〔2008〕100号）
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
所用数据：
营业用房平均售价 住宅商品房平均售价 车库平均售价
营业用房总可售面积 住宅商品房总可售面积 车库总可售面积
营业用房已售面积 住宅商品房已售面积 车库已售面积
总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）
计算步骤：
1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价 车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价
营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积
车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积
住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）
车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库
总可售面积×M2）×(车库总可售面积×M2)
3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积
住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积
车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积
4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本
已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本
已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本
5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本 已售住宅商品房开发成本 已售车库开发成本
6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本 税金
7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本
未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本
未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本
8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算
9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（合理的方法是什么？没有明确。）
地方规定：
1、按建筑面积分摊。如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）
三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题
（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算
其增值额。
（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。
2、按面积建筑分摊外加可选择其他。如：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号）
1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）
第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。
3、其他分配方法。
按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。
3－1、层高系数法。如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政
策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号）
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：
本帖隐藏的内容
（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积
（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/3＝0.67。层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。
3－2、售价系数法。如关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函〔2008〕100号）
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
所用数据：
营业用房平均售价 住宅商品房平均售价 车库平均售价
营业用房总可售面积 住宅商品房总可售面积 车库总可售面积
营业用房已售面积 住宅商品房已售面积 车库已售面积
总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）
计算步骤：
1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价 车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价
营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积
车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积
住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）
车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库
总可售面积×M2）×(车库总可售面积×M2)
3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积
住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积
车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积
4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本
已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本
已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本
5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本 已售住宅商品房开发成本 已售车库开发成本
6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本 税金
7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本
未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本
未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本
8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算
9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。