可供大家了解下这类方面的知识哦
司 法 建 议 书
厦门市房地产中介行业协会：
近年来，我院在审理存量房（即下述二手房）买卖合同纠纷案件中，发现中介机构提供的二手房买卖合同范本存在诸多不规范之处，系造成二手房纠纷案件居高不下的重要原因。为规范二手房交易、减少二手房买卖纠纷，我院对两年来受理的二手房买卖合同纠纷案件进行调研，就中介机构提供的二手房买卖合同范本存在的法律问题进行汇总分析，针对签约主体、不同类型房产的交易以及合同范本中有关户口迁移、中介费承担、合同解除权等约定的规范提出法律对策，以期通过行业规范减少纠纷的产生。现就有关问题提出如下司法建议：
一、签约主体的规范
1、关于夫妻共有房产的出售。《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但《婚姻法》亦规定，婚姻关系存续期间取得的财产除非夫妻双方有特别约定，否则应当归夫妻共同所有。现实中，夫妻购置房产后将产权仅登记在一方名下的现象极为普遍，由于上述两部法律规定的冲突，导致审判实践中存在大量因夫妻一方出售共有房产而引发房屋买卖合同效力之争，对此理论界与实务界争议也很大。为减少纠纷，建议房屋买卖合同签订时如出卖人已婚，应要求其配偶共同到场签属合同或出具同意交易的书面声明。调研中还发现伪造配偶授权委托书及签字出卖夫妻共有房产的案件，建
议对配偶的身份尽最大努力审慎审查，如配偶本人无法到场的，应要求配偶出具经过公证的文书。
2、关于代理人签约。房屋权属人无法到场而由代理人代为签订房屋买卖合同的，建议应审慎审查授权委托书的真实性及委托权限，特别是产权人系未成年人的，应从保护未成年人利益角度出发，房产确需出售的，应要求其父母共同到场签署合同或一方签署另一方出具同意交易的书面声明。
二、按揭贷款房产的交易规范
1、交易价格的规范
审判实践中，交易价格构成约定不明主要发生在交易房产为已设定按揭贷款的房屋，因房屋总价的具体构成与贷款余额的偿还、每月供贷的偿还紧密关联，由于约定不明导致双方对已付购房款及尚欠购房款的金额产生争议。为此，建议在确定有按揭贷款房产的交易价格时，应明确两项内容：一是尚欠银行的按揭款（包括本金及利息）是否计入总房价；二是按揭贷款的偿还是否计入已付购房款。
2、付款方式的规范
（1）在需按月偿付银行按揭款的情况下，应明确约定是由出卖人还是买受人每月负责偿付按揭款。在出卖人已办理银行按揭贷款、房屋尚未解押，买受人也缺乏一次性支付全部购房款能力的情况下，应明确约定已办理的银行按揭贷款是由出卖人继续偿付，还是转由买受人负责偿付，如转由买受人偿付应同时明确承担义务的时间起算点。
（2）在需先行解押再办理房屋过户手续的情况下，应明确约定承担解押款支付义务的是出卖人还是买受人，支付的时间和方式。如诉争房屋与其它房屋存在“捆绑抵押”，为避免争议，还应明确解押款的偿付人及偿付范围，即支付的解押款是仅限于诉争房屋，还是须为“捆绑抵押”所涉房屋提供全部的解押款。
三、尚未办理所有权初始登记房屋的交易规范
买卖尚未办理所有权初始登记的房屋，买卖双方系依据出卖人与开发商签订的商品房预售合同约定的房产情况进行交易，而商品房预售合同的履行潜在一些不确定因素，如预售面积与实测面积不符涉及面积差价款的多退少补以及该面积变化对二手房交易价格是否产生影响，开发商逾期交房涉及逾期交房违约金利益的归属等。为确保交易双方的利益、避免纠纷产生，建议买卖尚未办理所有权初始登记的房屋时，应就商品房预售合同履行中潜在的可能影响二手房交易的情况作出明确约定。
四、带租户房屋的交易规范
对带有租户的房屋买卖合同，由于承租人的介入，使法律关系愈加复杂。买卖双方不仅应就房屋交付方式是实物交付还是租约权交付作出明确约定，还应处理好承租人优先购买权的相关事宜。承租人享有优先购买权，这不仅是对承租人权益的保护，也是出卖人对买受人自由选择权的一种限制。因此，带租户的房屋买卖合同，要认真审查房屋租赁合同。首先，出卖人要将房屋出卖的信息依照约定或法定的期间提前告知承租人，出卖人也要将房屋出租的信息在签约前告知买受人。其次，承租人放弃优先购买权应提供书面承诺；在租赁房屋存在合法转租的情况下，次承租人亦享有优先购买权，且基于次承租人对租赁房屋的实际占有和依赖关系，其享有的优先购买权优于承租人，故亦应征询其意见。承租人或合法的实际承租人放弃优先购买权的，可以合同附件、补充合同的形式予以载明。
五、户口迁移约定的规范
房屋买卖合同对出卖人户口迁移时间没有约定或有约定迁移义务但未约定相应的违约责任，导致争议处理时缺乏合同依据，无法保护守约方的利益。为此，建议：首先，户口迁移问题应列入买卖合同的主文，避免口头承诺。其次，对办理户口迁移的时间及相关义务的承
担应作出明确具体的约定。第三，对违约责任的承担需明确约定，避免因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接依据。
六、中介费承担约定的规范
按照《合同法》的规定，中介费在居间成功时由委托人支付，在订立的合同为无效合同、可撤销合同时，则不能认定居间成功。在合同依法成立并生效后因一方违约导致合同解除的，则不影响中介费的收取。房屋买卖合同一般约定：买卖协议签订后，买卖双方任何一方若发生违约行为，中介费全额由违约方支付给中介公司。此处的违约行为，究竟系指违约导致合同解除才由违约方承担中介费，还是合同履行过程中只要有违约行为就由违约方承担中介费，守约方和违约方往往各持己见，引发争议。为此，建议买卖合同约定由违约方承担中介费时，应当对何为“违约”作出明确约定，即“违约”是仅指根本违约导致合同解除，还是也包括合同履行项下的一般违约行为。
七、合同解除权约定的规范
房屋买卖合同一般约定：“若卖方悔约，应书面通知买方，并自悔约之日起三日内退还买方所支付的购房款，同时向买方支付相当于双倍定金的违约金；若买方中途悔约，卖方已收取的定金不予退还，卖方应退还买方所支付的购房款”。该条款的表述导致双方对合同是否赋予当事人任意解除权产生争议：有的认为该约定即表示合同可以任意解除，只要承担相应法律后果即可；有的认为该约定并非任意解除权的约定，合同能否解除仍应遵循双方就解除权行使的约定或法定解除的情形。为此，建议：房屋买卖合同应明确合同解除权的行使，就当事人约定的解除权行使条件作详细列举，在合同中增加解除权行使条件的约定，并规范合同用语，取消“悔约”这一表述。因“悔约”并非清晰的法律术语，容易引起争议，房屋买卖合同应避免使用。同时，合同还应就合同解除法律后果的承担进行明确约定，按照解除责
任的归责确定相应法律后果的承担，包括双方对解除均有责任的情形下就已投入的房屋装修如何处置的问题。
八、需要规范的其它事项
1、房产权属状况的明确
买卖双方包括中介机构应对交易房产在交易当时的权属是否清晰尽到应尽的审查义务，诸如房产是否有被查封、设定抵押等情形，并在合同中载明，避免交易失败、权利受损。
2、同时履行约定的规范
房屋买卖合同一般约定应于送件交易当日支付款项，但对于付款行为在先还是办理交易过户手续行为在先未作出明确约定，而事实上两个行为不可能在同一时间点完成，由于交易双方诚信的缺失，导致买卖双方均要求对方先予履行，引发争议。为此，建议：对于买卖双方约定在同一天支付购房款并办理过户手续的，应就付款行为与过户行为何者在先、何者在后作出明确约定，避免争议产生。在买受人需办理抵押贷款以偿付购房款的情况下，由于出卖人是在未收到全额房款的情况下将产权先行过户给买受人，故应就产权先行过户的相关事宜作出明确约定，包括出卖人在未收取全部购房款的情况下即转移所有权所面临的风险保护、买受人未能办理抵押贷款或未能足额取得贷款的情况下房款如何支付等。
3、前后约定矛盾的规范
有关办理交易过户手续的时间约定，合同一般约定：双方保证于某年某月某日前往市土房局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户手续，否则视为违约，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于某年某月某日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。此条款存在二个问题：（1）签约时买卖双方往往将上述有底线的时间统一起来，如2009年12月31日，结果一方违约，那
么究竟是适用由违约方承担违约金合同继续履行的约定还是适用守约方有权解除合同的约定，双方存在争议；（2）守约方终止协议同时要求违约方承担相应违约责任的“相应违约责任”约定不明，对合同解除法律后果的承担亦存在争议。为此，建议：就买卖双方有关办理交易过户手续时间的约定，应选择具体的年月日，杜绝使用不确定的带有歧义的时间点，实践中发现有使用“两年后”这种容易引起争议的表述。就违约责任的承担约定，建议违约金承担方式的时间点与享有合同解除权的时间点应有个先后顺序，不宜约定在同一天，从而明确不同的违约情形将导致不同的法律后果。
以上建议请研究处理，并请将处理结果及时函告我院民五庭，联系人：刘宁，联系电话：5306786；联系人：冯元元，联系电话：5306961。
二○一一年十二月三日
可供大家了解下这类方面的知识哦
司 法 建 议 书
厦门市房地产中介行业协会：
近年来，我院在审理存量房（即下述二手房）买卖合同纠纷案件中，发现中介机构提供的二手房买卖合同范本存在诸多不规范之处，系造成二手房纠纷案件居高不下的重要原因。为规范二手房交易、减少二手房买卖纠纷，我院对两年来受理的二手房买卖合同纠纷案件进行调研，就中介机构提供的二手房买卖合同范本存在的法律问题进行汇总分析，针对签约主体、不同类型房产的交易以及合同范本中有关户口迁移、中介费承担、合同解除权等约定的规范提出法律对策，以期通过行业规范减少纠纷的产生。现就有关问题提出如下司法建议：
一、签约主体的规范
1、关于夫妻共有房产的出售。《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但《婚姻法》亦规定，婚姻关系存续期间取得的财产除非夫妻双方有特别约定，否则应当归夫妻共同所有。现实中，夫妻购置房产后将产权仅登记在一方名下的现象极为普遍，由于上述两部法律规定的冲突，导致审判实践中存在大量因夫妻一方出售共有房产而引发房屋买卖合同效力之争，对此理论界与实务界争议也很大。为减少纠纷，建议房屋买卖合同签订时如出卖人已婚，应要求其配偶共同到场签属合同或出具同意交易的书面声明。调研中还发现伪造配偶授权委托书及签字出卖夫妻共有房产的案件，建
议对配偶的身份尽最大努力审慎审查，如配偶本人无法到场的，应要求配偶出具经过公证的文书。
2、关于代理人签约。房屋权属人无法到场而由代理人代为签订房屋买卖合同的，建议应审慎审查授权委托书的真实性及委托权限，特别是产权人系未成年人的，应从保护未成年人利益角度出发，房产确需出售的，应要求其父母共同到场签署合同或一方签署另一方出具同意交易的书面声明。
二、按揭贷款房产的交易规范
1、交易价格的规范
审判实践中，交易价格构成约定不明主要发生在交易房产为已设定按揭贷款的房屋，因房屋总价的具体构成与贷款余额的偿还、每月供贷的偿还紧密关联，由于约定不明导致双方对已付购房款及尚欠购房款的金额产生争议。为此，建议在确定有按揭贷款房产的交易价格时，应明确两项内容：一是尚欠银行的按揭款（包括本金及利息）是否计入总房价；二是按揭贷款的偿还是否计入已付购房款。
2、付款方式的规范
（1）在需按月偿付银行按揭款的情况下，应明确约定是由出卖人还是买受人每月负责偿付按揭款。在出卖人已办理银行按揭贷款、房屋尚未解押，买受人也缺乏一次性支付全部购房款能力的情况下，应明确约定已办理的银行按揭贷款是由出卖人继续偿付，还是转由买受人负责偿付，如转由买受人偿付应同时明确承担义务的时间起算点。
（2）在需先行解押再办理房屋过户手续的情况下，应明确约定承担解押款支付义务的是出卖人还是买受人，支付的时间和方式。如诉争房屋与其它房屋存在“捆绑抵押”，为避免争议，还应明确解押款的偿付人及偿付范围，即支付的解押款是仅限于诉争房屋，还是须为“捆绑抵押”所涉房屋提供全部的解押款。
三、尚未办理所有权初始登记房屋的交易规范
买卖尚未办理所有权初始登记的房屋，买卖双方系依据出卖人与开发商签订的商品房预售合同约定的房产情况进行交易，而商品房预售合同的履行潜在一些不确定因素，如预售面积与实测面积不符涉及面积差价款的多退少补以及该面积变化对二手房交易价格是否产生影响，开发商逾期交房涉及逾期交房违约金利益的归属等。为确保交易双方的利益、避免纠纷产生，建议买卖尚未办理所有权初始登记的房屋时，应就商品房预售合同履行中潜在的可能影响二手房交易的情况作出明确约定。
四、带租户房屋的交易规范
对带有租户的房屋买卖合同，由于承租人的介入，使法律关系愈加复杂。买卖双方不仅应就房屋交付方式是实物交付还是租约权交付作出明确约定，还应处理好承租人优先购买权的相关事宜。承租人享有优先购买权，这不仅是对承租人权益的保护，也是出卖人对买受人自由选择权的一种限制。因此，带租户的房屋买卖合同，要认真审查房屋租赁合同。首先，出卖人要将房屋出卖的信息依照约定或法定的期间提前告知承租人，出卖人也要将房屋出租的信息在签约前告知买受人。其次，承租人放弃优先购买权应提供书面承诺；在租赁房屋存在合法转租的情况下，次承租人亦享有优先购买权，且基于次承租人对租赁房屋的实际占有和依赖关系，其享有的优先购买权优于承租人，故亦应征询其意见。承租人或合法的实际承租人放弃优先购买权的，可以合同附件、补充合同的形式予以载明。
五、户口迁移约定的规范
房屋买卖合同对出卖人户口迁移时间没有约定或有约定迁移义务但未约定相应的违约责任，导致争议处理时缺乏合同依据，无法保护守约方的利益。为此，建议：首先，户口迁移问题应列入买卖合同的主文，避免口头承诺。其次，对办理户口迁移的时间及相关义务的承
担应作出明确具体的约定。第三，对违约责任的承担需明确约定，避免因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接依据。
六、中介费承担约定的规范
按照《合同法》的规定，中介费在居间成功时由委托人支付，在订立的合同为无效合同、可撤销合同时，则不能认定居间成功。在合同依法成立并生效后因一方违约导致合同解除的，则不影响中介费的收取。房屋买卖合同一般约定：买卖协议签订后，买卖双方任何一方若发生违约行为，中介费全额由违约方支付给中介公司。此处的违约行为，究竟系指违约导致合同解除才由违约方承担中介费，还是合同履行过程中只要有违约行为就由违约方承担中介费，守约方和违约方往往各持己见，引发争议。为此，建议买卖合同约定由违约方承担中介费时，应当对何为“违约”作出明确约定，即“违约”是仅指根本违约导致合同解除，还是也包括合同履行项下的一般违约行为。
七、合同解除权约定的规范
房屋买卖合同一般约定：“若卖方悔约，应书面通知买方，并自悔约之日起三日内退还买方所支付的购房款，同时向买方支付相当于双倍定金的违约金；若买方中途悔约，卖方已收取的定金不予退还，卖方应退还买方所支付的购房款”。该条款的表述导致双方对合同是否赋予当事人任意解除权产生争议：有的认为该约定即表示合同可以任意解除，只要承担相应法律后果即可；有的认为该约定并非任意解除权的约定，合同能否解除仍应遵循双方就解除权行使的约定或法定解除的情形。为此，建议：房屋买卖合同应明确合同解除权的行使，就当事人约定的解除权行使条件作详细列举，在合同中增加解除权行使条件的约定，并规范合同用语，取消“悔约”这一表述。因“悔约”并非清晰的法律术语，容易引起争议，房屋买卖合同应避免使用。同时，合同还应就合同解除法律后果的承担进行明确约定，按照解除责
任的归责确定相应法律后果的承担，包括双方对解除均有责任的情形下就已投入的房屋装修如何处置的问题。
八、需要规范的其它事项
1、房产权属状况的明确
买卖双方包括中介机构应对交易房产在交易当时的权属是否清晰尽到应尽的审查义务，诸如房产是否有被查封、设定抵押等情形，并在合同中载明，避免交易失败、权利受损。
2、同时履行约定的规范
房屋买卖合同一般约定应于送件交易当日支付款项，但对于付款行为在先还是办理交易过户手续行为在先未作出明确约定，而事实上两个行为不可能在同一时间点完成，由于交易双方诚信的缺失，导致买卖双方均要求对方先予履行，引发争议。为此，建议：对于买卖双方约定在同一天支付购房款并办理过户手续的，应就付款行为与过户行为何者在先、何者在后作出明确约定，避免争议产生。在买受人需办理抵押贷款以偿付购房款的情况下，由于出卖人是在未收到全额房款的情况下将产权先行过户给买受人，故应就产权先行过户的相关事宜作出明确约定，包括出卖人在未收取全部购房款的情况下即转移所有权所面临的风险保护、买受人未能办理抵押贷款或未能足额取得贷款的情况下房款如何支付等。
3、前后约定矛盾的规范
有关办理交易过户手续的时间约定，合同一般约定：双方保证于某年某月某日前往市土房局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户手续，否则视为违约，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于某年某月某日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。此条款存在二个问题：（1）签约时买卖双方往往将上述有底线的时间统一起来，如2009年12月31日，结果一方违约，那
么究竟是适用由违约方承担违约金合同继续履行的约定还是适用守约方有权解除合同的约定，双方存在争议；（2）守约方终止协议同时要求违约方承担相应违约责任的“相应违约责任”约定不明，对合同解除法律后果的承担亦存在争议。为此，建议：就买卖双方有关办理交易过户手续时间的约定，应选择具体的年月日，杜绝使用不确定的带有歧义的时间点，实践中发现有使用“两年后”这种容易引起争议的表述。就违约责任的承担约定，建议违约金承担方式的时间点与享有合同解除权的时间点应有个先后顺序，不宜约定在同一天，从而明确不同的违约情形将导致不同的法律后果。
以上建议请研究处理，并请将处理结果及时函告我院民五庭，联系人：刘宁，联系电话：5306786；联系人：冯元元，联系电话：5306961。
二○一一年十二月三日