商品房交房注意事项
部分楼盘的业主在交房时却发现该商品房水电均未入户，小区的路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中。为何开发商要匆忙交房呢？实际上有些开发商由于怕承担逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交的房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设施工程还未验收合格，而普通的购房者不具备相关的专业知识，即使有疑问也找不出什么好的解决办法，只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。 开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收；二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划；三、违规收费或者违约涨价；四．部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。这里建议购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。房屋交房应注意什么？现提供一些建议供读者参考。 一、先验收后交房 某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。 验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件（如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等），收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（注意里面的交房日期）。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。现场验收具体内容包括：1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；3.水电气等附属配套设施是否按合同到位；4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。 二、明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金（不能直接向业主收取）、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同（前期管理）。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺（如合法录音等），可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。 目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。 三、警惕协议陷阱 一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
商品房验收交付管理办法
第一条 为确保房屋居住使用的安全和正常的使用功能，减少在入住时买受人或回迁人与开发建设单位的纠纷，明确房屋交付的条件及房屋验收交付的程序，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》，特制定本办法。
第二条 凡取得销售许可证的期房或现房（含经济适用房）、危改立项的房屋、住宅合作社所建房屋的验收交付，应按本办法执行；单位自建房或单位购买的商品房出售给职工的，应当参照此办法执行。
第三条 房屋的验收交付，是按《建设工程质量管理条例》的办法，在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能、居住环境为主要内容的再检验。验收的主体为买受人、回迁人或其委托人、委托机构。
第四条 本办法引用的标准为国家强制性标准，如违反标准的一项或数项，应认定建设单位交付的房屋不符合验收交付标准。建设单位应在房屋交付前达到国家强制性标准。本办法引用的国家强制性标准如下：
ＧＢＪ７ 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ１０钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ１１建筑抗震设计规范
ＧＢＪ１４室外排水设计规范
ＧＢＪ１６建筑设计防火规范
ＧＢＪ４５高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ２０６木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ２０７屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ２３２电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ２４２采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准
第五条 验收交付应具备的条件：
1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
2）已通市政电；
3）已通市政水；
4）采暖、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
5）排水畅通；
6）房屋幢、户编号业经有关部门确认；
7）绿化已按合同约定、承诺或园林部门的批复完成；
8）行政主管部门对建筑物本身及整个小区规划验收完毕；
9）通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与外部网络已接通，具备申请使用条件；
10）天然气已开通；
11）小区安全护栏（或围墙）已建好，小区已实行封闭管理；
12）物业服务管理已到位；
13）电梯已通过安检，能正常使用；
14）配套设施已全部完工（配套设施指规划部门按设计方案批准的具有配套功能的建筑物或合同约定、承诺的配套设施，含地下车库、人防、会所、学校、幼儿园等）；
15）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
16）符合本办法质量方面的验收标准；
17）符合双方合同约定的交付标准；
18）符合本办法第四条引用的标准。
第六条 验收交付应向买受人提交或出示以下产权资料并在首位业主入住后60日内将符合产权登记机关要求的产权登记资料到产权登记机关做完产权登记：
1）测绘部门出具的土地使用面积和房屋面积的实测数据；
2）相关主管部门确定的门牌、楼号的文件；
3）国有土地使用权证（复印件）；
4）建设工程开工证（复印件）；
5）建设工程竣工验收备案表；
6）土地权属证明性文件及建设用地批准书；
7）请示及市计委、建委的批复；
8）建设用地规划许可证及附图（图、表）；
9）建设工程规划许可证及附图（图、表）；
10）企业营业执照、法人代码证书；
11）法人代表及授权委托人个人身份证复印件；
12）综合开发计划大表或调整单；
13）小区综述一式两份（要说明叙述小区全貌）；
14）小区平面图一式两份（要用彩笔将要办理的楼标出）；
15）土地出让合同；
16）土地及房屋分摊原则一式两份；
17）商品房销售许可证或预售许可证；
18）测绘部门提供的平面图及登记表；
19）售房明细（购房单位一律与全称，未售出空项）；
20）建筑面积对照表（将测绘的数据和许可证批建数据对照，阳台是否封闭，地下二层分别标出）；
21）符合产权登记机关要求的办理产权登记所需的其它材料。
第七条 在业主大会或业主委员会成立后一个月内，建设单位向业主大会或业主委员会转交下列技术资料：
1）竣工图－包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2）地质勘察报告；
3）开、竣工报告；
4）图纸会审记录；
5）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
6）隐蔽工程验收签证；
7）沉降观察记录；
8）竣工验收证明书；
9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
10）新材料、构配件的鉴定合格证书；
11）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
12）砂浆、混凝土试块试压报告；
13）供水、供暖的试压报告。
第八条 验收程序
1）建设单位在具备验收交付条件后书面向买受人发出验收交付通知书；
2）买受人按第五条、第六条进行审核，对具备条件的，应在15日内签收验收通知并约定验收时间；
3）买受人会同建设单位按第九条进行检验。买受人可委托专业机构按第九条内容进行检验；
4）对验收中发现的质量问题，按第十条处理；
5）建设单位向买受人交付《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件；
6）买受人与建设单位共同查验水、电、天然气计量表底数，并签署交接清单；
7）经检验符合要求的房屋，买受人领取房屋钥匙后，应签署房屋验收交付文件。签署该文件后，视为房屋已交付及确定交付时间；
8）买受人与建设单位办理房屋面积差价款的结算；
9）买受人与物业公司签署物业管理协议、业主公约及、装修管理办法或其他协议及文件；
10）买受人向物业公司交纳物业管理费及业主认可的其它与物业管理有关的合法费用；
11）如需代办产权证，买受人与产权代办单位达成一致意见，签署委托代办协议，交纳产权登记费用；
12）建设单位办理完毕初始产权登记后15日内买受人一次交纳公共维修基金及契税。
第九条 建设单位所售房屋在质量及使用功能上应全部符合本办法第四条引用的国家标准。买受人验收时，按第四条的国家标准，可以委托专业机构或人员进行检验。买受人委托专业机构或人员对房屋进行检验的，建设单位或其委托单位有义务配合。检验时符合第四条规范标准的，视为合格，不符合规范标准的，视为质量与使用功能不合格，双方应对检验结果签字确认。
第十条 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由买受人自行处理。
第十一条 为尽快办理房屋交付手续，建设单位应按第五条和第六条的要求提前做好房屋交验准备。房屋竣工后，及时提出验收交付申请，买受人应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求。买受人应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发验收文件，未经验收的新建房屋一律不得居住使用。 第十二条 验收交付时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
第十三条 房屋验收交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由买受人会同建设单位组织勘察、设计、施工、监理、质检等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由买受人自行负责处理。
第十四条 房屋自验收交付之日起，应执行建筑工程保修的有关办法由建设单位负责保修，并应向买受人预付保修保证金。买受人在需要时用于代修、保修期满，按实结算，也可以在验收交付时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由买受人自己负责保修或委托其它单位保修，保修保证金和保修费的标准由各地自行确定。 律师对商品房交付的指引意见
第一章 定义与概述
第1条 商品房交付定义
本指引所称商品房交付，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同（或商品房预售合同。
第2条 商品房交付业务概述
商品房的交付，是商品房买卖过程中出现纠纷较多的一个环节。许多买受人为了维护自己的合法权益，单独或共同委托律师代为办理收房手续，逐渐形成了一项新的律师非诉讼业务，即本指引所称商品房交付业务。 律师承办商品房交付业务，应尽职履行下述义务职责：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨询；
2.2代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件；
2.3陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件；
2.5协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续；
2.6协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。
律师在办理商品房交付业务过程中，不可激化矛盾、挑诉架讼，尽量以谈判协商方式化解矛盾、解决问题，协助买受人圆满完成收房任务。
（说明：实践中，个别律师在承揽收房业务时（尤其是集体委托收房）向买受人灌输：以拒绝收房向开发商施加压力是要求开发商承担违约责任的有效方法。谈判中，个别律师表现出的恶劣而强硬的态度不利于化解矛盾，反而会激恕开发商，强硬到底，使购房人陷入进退两难的境地。届时，购房人因急于收房，会将全部责任推到律师身上，加大律师的执业风险。）
第二章 商品房交付程序概述
第3条 商品房交付的一般程序
3.1房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。
3.2买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。
3.3买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
3.3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；
3.3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准之处的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。，如商品
房所存在的质量问题足以影响买受人正常使用或合同有约定的，在此期限内视为商品房未交付，房地产开发企业应承担逾期交房的违约责任。
（说明：不可一概认为，只要存在质量问题，无论大小，即视为商品房未交付。具体情况具体分析，如窗户把手开关不灵或纱窗破损，只要在验房单中标注后，限期修复即可。如因此坚持开发企业承担逾期交房责任，过于苛刻，容易激化矛盾。）
3.4房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
3.5买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的其他费用。
3.6买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
3.7买受人向与房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。
第4条 我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从维护委托人合法权益的角度出发，提醒委托人充分注意房地产开发企业提出的不合理的商品房交付程序；必要时，应与房地产开发企业进行协商，促使其变更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期准备工作
买受人收到房地产开发企业发出的入住通知，标志着商品房交付程序的开始。商品房交付程序开始之后至实地查验商品房之前，律师应做的法律事务至少应当包括：
第5条 审查房地产项目曾经发布的各类广告等宣传资料、买受人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》（或《商品房预售合同》）》，并向买受人提供法律意见。重点包括：
5.1是否存在显失公平等可变更或可撤销条款；
5.2是否存在无效条款；
5.3了解合同双方关于商品房交付标准、交付时间、违约责任等方面的约定。
5.4与委托人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容。
第6条 审查入住通知，并向买受人提供法律意见。重点包括：
6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于买受人；
6.2入住通知要求买受人交纳的税费是否合理、合法；
6.3入住通知列明的商品房交付时间是否与《商品房买卖合同》（或《商品房预售合同》）》的约定一致。
第7条 代表买受人参加就商品房交付程序、买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判，拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议。
第8条 提醒买受人注意商品房交付过程中经常出现的问题，向买受人提供法律咨询。
第9条 指导买受人参照入住通知准备需向房地产开发企业提供的相关资料。
第10条 买受人收到房地产开发企业发送的入住通知后，若其对入住通知写明的交付程序、需交纳税费等内容无异议，律师应提醒买受人按照入住通知的要求，携带相关证件和资料于指定时间到指定地点办理商品房的验收和交接手续。
若买受人确实无法与指定时间办理商品房的验收和交接手续，应书面通知房地产开发企业并说明理由，并注意保存已通知房地产开发企业的相关证据。
第四章 查验证明文件
第11条 律师应协助委托人查验房地产开发企业交付房屋时依法应当取得的证明文件原件，具体包括： 11.1规划验收批准文件；
11.2建筑工程竣工验收备案表；
11.3房屋面积实测技术报告书；
11.4房屋为住宅的，还应查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
11.5商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的其他文件。，（注：如大产权证、空气质量验收合同报告等）。
第12条 房地产开发企业无法提供本指引第11条前四款中任何一个证明文件，买受人皆有权拒绝接收房屋，由此引起的房屋延期交付，应由房地产开发企业按照商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定承担延期交房的违约责任。
第13条 退房权的行使
13.1房地产开发企业无法提交本指引第11条前四款中的一个或数个证明文件而导致房屋延期交付的，当迟延的期限达到三个月或商品房买卖合同（注：不一定是三个月）商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的买受人可以退房的期限后，买受人应可以决定是否选择退房；
13.2买受人选择退房的，应于上述期限届满之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。
第五章 实地查验房屋
第14条 实地查验房屋是商品房交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对房屋进行逐项查验（注：。因该项内容专业性强，必要时需专业设备进行检测，如由律师逐一查验，律师工作量不仅猛增，还会欠缺专业性。如委托人要求全面查验，建议同时委托监理公司进行验房，律师起固化证据、提供问题解决方案的作用）。 实地查验房屋是商品房交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对房屋进行逐项查验；查验参照的标准以及查验的主要内容如下：
第145条 实地查验房屋可参照以下标准：
145.1 GBJ7 建筑地基基础设计规范
145.2 GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范
145.3 GBJ11建筑抗震设计规范
145.4 GBJ14室外排水设计规范
145.5 GBJ16建筑设计防火规范
145.6 GBJ45高层民用建筑设计防火规范
145.7 GBJ206木结构工程施工及验收规范
145.8 GBJ207屋面工程施工及验收规范
145.9 GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
145.10 GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范
145.11 GJ13危险房屋鉴定标准
145.12 GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范
145.13 GBT18883-2002室内空气质量标准
第1516条 查验拟交付房屋是否为买受人所购买房屋；
若拟交付房屋与商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）及其附件、补充协议不符，应及时通知房地产开发企业，重新进行核对。
第1617条 查验拟交付房屋的户型、朝向、结构、空间尺寸、供热、采暖方式等是否与商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的一致，如有不符，应及时通知房地产开发企业。
第1718条 核对房屋面积
178.1判断拟交付房屋的建筑面积、套内建筑面积等与房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书记载的相应数据是否一致；若买受人认为房屋面积实测技术报告书记载的有关数据与实际不符，可委托有资质的房产测绘机构进行测绘。
178.2若买受人对房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书无异议，可根据此报告书记载的相应数据判断商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）中据以计算房屋价款的面积与实测面积是否有误差以及误差比；若误差比达到商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的或法定的退房条件，买受人可以选择退房。
第1819条 查验房屋的地基基础及主体结构质量（注：基本不具备可操作性，通过竣工验收的房屋很少存在此类严重问题。）。
189.1经查验发现拟交付房屋地基基础或主体结构质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。
189.2拟交付房屋地基基础或主体结构质量经检测不合格的，买受人可按照商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）有关条款的约定分别作出相应选择。
189.2.1根据商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房，并要求房地产开发企业承担相应的违约责任；
189.2.2要求房地产开发企业予以修复，直至合格，修复至合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；
189.2.3商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。第1920条 查验房屋的室内空气质量
1920.1经查验发现拟交付房屋的室内空气质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。
1920.2拟交付房屋的室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人可按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）相关条款的约定分别作出相应选择。
19.202..21根据商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房；
1920.2.2商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对此种情况约定了退房以外的其他处理方式，从其约定；
1920.2.3商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。
第2021条 查验拟交付房屋是否存在其它质量问题；若发现拟交付房屋存在其它质量问题，应逐项作好书面记录，并可根据实际情况，与房地产开发企业协商选择以下任一方式进行处理：
201.1房地产开发企业应于一定期限内予以修复，并告知买受人进行二次查验，修复合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；
201.2要求房地产开发企业书面承诺于房屋交付后一定期限内予以修复，修复费用由房地产开发企业承担，由此给买受人造成的损失由房地产开发企业负责赔偿；
201.3房地产开发企业与买受人协商一致的其他方式。
第2122条 查验房屋的市政基础设施
212.1按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）、的条款、附件及补充协议的之约定对拟交付房屋内的上水、下水、电、供热、燃气等市政基础设施进行清点，检查各项设备的完好程度及使用状况，如有不符、缺少或损坏等情况，应详细作好书面记录并要求房地产开发企业书面承诺更换或配齐的日期。
212.2若拟交付房屋的上述市政基础设施未在约定的期限内达到约定的条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。第2322条 查验房屋的装饰和设备
223.1按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）、及其附件及补充协议的约定查验拟交付房屋内的各项装饰和设备是否符合约定标准。
223.2若拟交付房屋的各项装饰和设备不符合约定标准，买受人可依据商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定要求房地产开发企业赔偿双倍装饰、设备差价，或在一定期限内予以更换。合同另有约定的，从其约定。
或在一定期限内予以更换。
第2324条 查验约定的公共设施
234.1按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同及其）、附件及和补充协议的约定查验公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等公共设施是否如期达到约定条件。 234.2若上述公共设施未能如期达到约定使用条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。 第2425条 查验设计和规划
245.1查验拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划是否变更。
245.2经查验发现房地产开发企业未经审批单位批准擅自变更拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划或有关变更未在规定的期限内书面通知买受人的，买受人可按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定选择退房或采取其他处理方式。第2526条 对房地产开发企业提供的房屋交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”等字样，并由房地产开发企业和买受人在注明处签字或盖章。 第2627条 退房权的行使
267.1买受人在实地查验房屋的过程中，发现房屋存在法定或约定的可以退房的情形，应及时作出是否退房的决定。
267.2买受人选择退房的，应在退房权产生之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。
第六章 房屋交接
第2728条 房屋为住宅的，房地产开发企业向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第2829条 买受人经实地查验对房屋无异议或对房屋的修复结果无异议，签署房屋交付核验单或交屋单等书面交接文件。
第2930条 买受人按照实测面积与房地产开发企业据实结算房款，向房地产开发企业交付商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的且不违反国家法律、法规规定的其他费用；交付相关费用后，注意向房地产开发企业索取发票或收据。
第3031条 买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方（如前期物业管理企业）处领取房屋钥匙和水、电、气表的专用充值卡片；若水、电、气表为非智能表，应与房地产开发企业一起核对并记录水、电、气表底数或通过技术手段将底数清零。
第3132条 办理房屋交接手续时，律师应提醒买受人注意房屋保修期的时限，以免错过保修时间。
第七章 办理物业管理手续
第3233条 审核房地产开发企业选定的前期物业管理企业的资质。
第33条 审查并指导买受人签署房地产开发企业或物业管理企业提供的、需买受人签署的物业管理协议、业主公约（注：根据有关规定，物业管理协议及为主公约应在签订购房合同时同时签署。）等书面文件。
第34条 第34条买受人向物业管理企业交纳物业管理费；物业管理企业不得要求买受人一次交纳一年以上的物业管理费用；买受人应根据商品房买卖合同（或商品房预售合同或根据物业管理协议以及业主公约）的约定向物业管理企业交纳物业管理费。应与买受人协商确定物业管理费按月、季或年交纳。（注：通常购房合同已经约定，为避免产生过多纠纷，建议不再另行协商。）
商品房交房注意事项
部分楼盘的业主在交房时却发现该商品房水电均未入户，小区的路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中。为何开发商要匆忙交房呢？实际上有些开发商由于怕承担逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交的房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设施工程还未验收合格，而普通的购房者不具备相关的专业知识，即使有疑问也找不出什么好的解决办法，只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。 开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收；二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划；三、违规收费或者违约涨价；四．部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。这里建议购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。房屋交房应注意什么？现提供一些建议供读者参考。 一、先验收后交房 某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。 验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件（如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等），收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（注意里面的交房日期）。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。现场验收具体内容包括：1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；3.水电气等附属配套设施是否按合同到位；4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。 二、明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金（不能直接向业主收取）、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同（前期管理）。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺（如合法录音等），可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。 目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。 三、警惕协议陷阱 一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
商品房验收交付管理办法
第一条 为确保房屋居住使用的安全和正常的使用功能，减少在入住时买受人或回迁人与开发建设单位的纠纷，明确房屋交付的条件及房屋验收交付的程序，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》，特制定本办法。
第二条 凡取得销售许可证的期房或现房（含经济适用房）、危改立项的房屋、住宅合作社所建房屋的验收交付，应按本办法执行；单位自建房或单位购买的商品房出售给职工的，应当参照此办法执行。
第三条 房屋的验收交付，是按《建设工程质量管理条例》的办法，在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能、居住环境为主要内容的再检验。验收的主体为买受人、回迁人或其委托人、委托机构。
第四条 本办法引用的标准为国家强制性标准，如违反标准的一项或数项，应认定建设单位交付的房屋不符合验收交付标准。建设单位应在房屋交付前达到国家强制性标准。本办法引用的国家强制性标准如下：
ＧＢＪ７ 建筑地基基础设计规范
ＧＢＪ１０钢筋混凝土结构设计规范
ＧＢＪ１１建筑抗震设计规范
ＧＢＪ１４室外排水设计规范
ＧＢＪ１６建筑设计防火规范
ＧＢＪ４５高层民用建筑设计防火规范
ＧＢＪ２０６木结构工程施工及验收规范
ＧＢＪ２０７屋面工程施工及验收规范
ＧＢＪ２３２电气装置安装工程施工及验收规范
ＧＢＪ２４２采暖与卫生工程施工及验收规范ＧＪ１３危险房屋鉴定标准
第五条 验收交付应具备的条件：
1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
2）已通市政电；
3）已通市政水；
4）采暖、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
5）排水畅通；
6）房屋幢、户编号业经有关部门确认；
7）绿化已按合同约定、承诺或园林部门的批复完成；
8）行政主管部门对建筑物本身及整个小区规划验收完毕；
9）通讯（含电话、宽带网络）、有线电视与外部网络已接通，具备申请使用条件；
10）天然气已开通；
11）小区安全护栏（或围墙）已建好，小区已实行封闭管理；
12）物业服务管理已到位；
13）电梯已通过安检，能正常使用；
14）配套设施已全部完工（配套设施指规划部门按设计方案批准的具有配套功能的建筑物或合同约定、承诺的配套设施，含地下车库、人防、会所、学校、幼儿园等）；
15）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
16）符合本办法质量方面的验收标准；
17）符合双方合同约定的交付标准；
18）符合本办法第四条引用的标准。
第六条 验收交付应向买受人提交或出示以下产权资料并在首位业主入住后60日内将符合产权登记机关要求的产权登记资料到产权登记机关做完产权登记：
1）测绘部门出具的土地使用面积和房屋面积的实测数据；
2）相关主管部门确定的门牌、楼号的文件；
3）国有土地使用权证（复印件）；
4）建设工程开工证（复印件）；
5）建设工程竣工验收备案表；
6）土地权属证明性文件及建设用地批准书；
7）请示及市计委、建委的批复；
8）建设用地规划许可证及附图（图、表）；
9）建设工程规划许可证及附图（图、表）；
10）企业营业执照、法人代码证书；
11）法人代表及授权委托人个人身份证复印件；
12）综合开发计划大表或调整单；
13）小区综述一式两份（要说明叙述小区全貌）；
14）小区平面图一式两份（要用彩笔将要办理的楼标出）；
15）土地出让合同；
16）土地及房屋分摊原则一式两份；
17）商品房销售许可证或预售许可证；
18）测绘部门提供的平面图及登记表；
19）售房明细（购房单位一律与全称，未售出空项）；
20）建筑面积对照表（将测绘的数据和许可证批建数据对照，阳台是否封闭，地下二层分别标出）；
21）符合产权登记机关要求的办理产权登记所需的其它材料。
第七条 在业主大会或业主委员会成立后一个月内，建设单位向业主大会或业主委员会转交下列技术资料：
1）竣工图－包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2）地质勘察报告；
3）开、竣工报告；
4）图纸会审记录；
5）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
6）隐蔽工程验收签证；
7）沉降观察记录；
8）竣工验收证明书；
9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
10）新材料、构配件的鉴定合格证书；
11）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
12）砂浆、混凝土试块试压报告；
13）供水、供暖的试压报告。
第八条 验收程序
1）建设单位在具备验收交付条件后书面向买受人发出验收交付通知书；
2）买受人按第五条、第六条进行审核，对具备条件的，应在15日内签收验收通知并约定验收时间；
3）买受人会同建设单位按第九条进行检验。买受人可委托专业机构按第九条内容进行检验；
4）对验收中发现的质量问题，按第十条处理；
5）建设单位向买受人交付《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件；
6）买受人与建设单位共同查验水、电、天然气计量表底数，并签署交接清单；
7）经检验符合要求的房屋，买受人领取房屋钥匙后，应签署房屋验收交付文件。签署该文件后，视为房屋已交付及确定交付时间；
8）买受人与建设单位办理房屋面积差价款的结算；
9）买受人与物业公司签署物业管理协议、业主公约及、装修管理办法或其他协议及文件；
10）买受人向物业公司交纳物业管理费及业主认可的其它与物业管理有关的合法费用；
11）如需代办产权证，买受人与产权代办单位达成一致意见，签署委托代办协议，交纳产权登记费用；
12）建设单位办理完毕初始产权登记后15日内买受人一次交纳公共维修基金及契税。
第九条 建设单位所售房屋在质量及使用功能上应全部符合本办法第四条引用的国家标准。买受人验收时，按第四条的国家标准，可以委托专业机构或人员进行检验。买受人委托专业机构或人员对房屋进行检验的，建设单位或其委托单位有义务配合。检验时符合第四条规范标准的，视为合格，不符合规范标准的，视为质量与使用功能不合格，双方应对检验结果签字确认。
第十条 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由买受人自行处理。
第十一条 为尽快办理房屋交付手续，建设单位应按第五条和第六条的要求提前做好房屋交验准备。房屋竣工后，及时提出验收交付申请，买受人应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求。买受人应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发验收文件，未经验收的新建房屋一律不得居住使用。 第十二条 验收交付时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
第十三条 房屋验收交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由买受人会同建设单位组织勘察、设计、施工、监理、质检等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由买受人自行负责处理。
第十四条 房屋自验收交付之日起，应执行建筑工程保修的有关办法由建设单位负责保修，并应向买受人预付保修保证金。买受人在需要时用于代修、保修期满，按实结算，也可以在验收交付时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由买受人自己负责保修或委托其它单位保修，保修保证金和保修费的标准由各地自行确定。 律师对商品房交付的指引意见
第一章 定义与概述
第1条 商品房交付定义
本指引所称商品房交付，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同（或商品房预售合同。
第2条 商品房交付业务概述
商品房的交付，是商品房买卖过程中出现纠纷较多的一个环节。许多买受人为了维护自己的合法权益，单独或共同委托律师代为办理收房手续，逐渐形成了一项新的律师非诉讼业务，即本指引所称商品房交付业务。 律师承办商品房交付业务，应尽职履行下述义务职责：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨询；
2.2代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件；
2.3陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件；
2.5协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续；
2.6协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。
律师在办理商品房交付业务过程中，不可激化矛盾、挑诉架讼，尽量以谈判协商方式化解矛盾、解决问题，协助买受人圆满完成收房任务。
（说明：实践中，个别律师在承揽收房业务时（尤其是集体委托收房）向买受人灌输：以拒绝收房向开发商施加压力是要求开发商承担违约责任的有效方法。谈判中，个别律师表现出的恶劣而强硬的态度不利于化解矛盾，反而会激恕开发商，强硬到底，使购房人陷入进退两难的境地。届时，购房人因急于收房，会将全部责任推到律师身上，加大律师的执业风险。）
第二章 商品房交付程序概述
第3条 商品房交付的一般程序
3.1房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。
3.2买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。
3.3买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
3.3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；
3.3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准之处的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。，如商品
房所存在的质量问题足以影响买受人正常使用或合同有约定的，在此期限内视为商品房未交付，房地产开发企业应承担逾期交房的违约责任。
（说明：不可一概认为，只要存在质量问题，无论大小，即视为商品房未交付。具体情况具体分析，如窗户把手开关不灵或纱窗破损，只要在验房单中标注后，限期修复即可。如因此坚持开发企业承担逾期交房责任，过于苛刻，容易激化矛盾。）
3.4房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
3.5买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的其他费用。
3.6买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
3.7买受人向与房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。
第4条 我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从维护委托人合法权益的角度出发，提醒委托人充分注意房地产开发企业提出的不合理的商品房交付程序；必要时，应与房地产开发企业进行协商，促使其变更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期准备工作
买受人收到房地产开发企业发出的入住通知，标志着商品房交付程序的开始。商品房交付程序开始之后至实地查验商品房之前，律师应做的法律事务至少应当包括：
第5条 审查房地产项目曾经发布的各类广告等宣传资料、买受人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》（或《商品房预售合同》）》，并向买受人提供法律意见。重点包括：
5.1是否存在显失公平等可变更或可撤销条款；
5.2是否存在无效条款；
5.3了解合同双方关于商品房交付标准、交付时间、违约责任等方面的约定。
5.4与委托人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容。
第6条 审查入住通知，并向买受人提供法律意见。重点包括：
6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于买受人；
6.2入住通知要求买受人交纳的税费是否合理、合法；
6.3入住通知列明的商品房交付时间是否与《商品房买卖合同》（或《商品房预售合同》）》的约定一致。
第7条 代表买受人参加就商品房交付程序、买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判，拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议。
第8条 提醒买受人注意商品房交付过程中经常出现的问题，向买受人提供法律咨询。
第9条 指导买受人参照入住通知准备需向房地产开发企业提供的相关资料。
第10条 买受人收到房地产开发企业发送的入住通知后，若其对入住通知写明的交付程序、需交纳税费等内容无异议，律师应提醒买受人按照入住通知的要求，携带相关证件和资料于指定时间到指定地点办理商品房的验收和交接手续。
若买受人确实无法与指定时间办理商品房的验收和交接手续，应书面通知房地产开发企业并说明理由，并注意保存已通知房地产开发企业的相关证据。
第四章 查验证明文件
第11条 律师应协助委托人查验房地产开发企业交付房屋时依法应当取得的证明文件原件，具体包括： 11.1规划验收批准文件；
11.2建筑工程竣工验收备案表；
11.3房屋面积实测技术报告书；
11.4房屋为住宅的，还应查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
11.5商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的其他文件。，（注：如大产权证、空气质量验收合同报告等）。
第12条 房地产开发企业无法提供本指引第11条前四款中任何一个证明文件，买受人皆有权拒绝接收房屋，由此引起的房屋延期交付，应由房地产开发企业按照商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定承担延期交房的违约责任。
第13条 退房权的行使
13.1房地产开发企业无法提交本指引第11条前四款中的一个或数个证明文件而导致房屋延期交付的，当迟延的期限达到三个月或商品房买卖合同（注：不一定是三个月）商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的买受人可以退房的期限后，买受人应可以决定是否选择退房；
13.2买受人选择退房的，应于上述期限届满之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。
第五章 实地查验房屋
第14条 实地查验房屋是商品房交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对房屋进行逐项查验（注：。因该项内容专业性强，必要时需专业设备进行检测，如由律师逐一查验，律师工作量不仅猛增，还会欠缺专业性。如委托人要求全面查验，建议同时委托监理公司进行验房，律师起固化证据、提供问题解决方案的作用）。 实地查验房屋是商品房交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对房屋进行逐项查验；查验参照的标准以及查验的主要内容如下：
第145条 实地查验房屋可参照以下标准：
145.1 GBJ7 建筑地基基础设计规范
145.2 GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范
145.3 GBJ11建筑抗震设计规范
145.4 GBJ14室外排水设计规范
145.5 GBJ16建筑设计防火规范
145.6 GBJ45高层民用建筑设计防火规范
145.7 GBJ206木结构工程施工及验收规范
145.8 GBJ207屋面工程施工及验收规范
145.9 GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
145.10 GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范
145.11 GJ13危险房屋鉴定标准
145.12 GB50325-2001民用建筑工程室内环境污染控制规范
145.13 GBT18883-2002室内空气质量标准
第1516条 查验拟交付房屋是否为买受人所购买房屋；
若拟交付房屋与商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）及其附件、补充协议不符，应及时通知房地产开发企业，重新进行核对。
第1617条 查验拟交付房屋的户型、朝向、结构、空间尺寸、供热、采暖方式等是否与商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的一致，如有不符，应及时通知房地产开发企业。
第1718条 核对房屋面积
178.1判断拟交付房屋的建筑面积、套内建筑面积等与房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书记载的相应数据是否一致；若买受人认为房屋面积实测技术报告书记载的有关数据与实际不符，可委托有资质的房产测绘机构进行测绘。
178.2若买受人对房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书无异议，可根据此报告书记载的相应数据判断商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）中据以计算房屋价款的面积与实测面积是否有误差以及误差比；若误差比达到商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的或法定的退房条件，买受人可以选择退房。
第1819条 查验房屋的地基基础及主体结构质量（注：基本不具备可操作性，通过竣工验收的房屋很少存在此类严重问题。）。
189.1经查验发现拟交付房屋地基基础或主体结构质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。
189.2拟交付房屋地基基础或主体结构质量经检测不合格的，买受人可按照商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）有关条款的约定分别作出相应选择。
189.2.1根据商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房，并要求房地产开发企业承担相应的违约责任；
189.2.2要求房地产开发企业予以修复，直至合格，修复至合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；
189.2.3商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。第1920条 查验房屋的室内空气质量
1920.1经查验发现拟交付房屋的室内空气质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。
1920.2拟交付房屋的室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人可按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）相关条款的约定分别作出相应选择。
19.202..21根据商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房；
1920.2.2商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对此种情况约定了退房以外的其他处理方式，从其约定；
1920.2.3商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。
第2021条 查验拟交付房屋是否存在其它质量问题；若发现拟交付房屋存在其它质量问题，应逐项作好书面记录，并可根据实际情况，与房地产开发企业协商选择以下任一方式进行处理：
201.1房地产开发企业应于一定期限内予以修复，并告知买受人进行二次查验，修复合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；
201.2要求房地产开发企业书面承诺于房屋交付后一定期限内予以修复，修复费用由房地产开发企业承担，由此给买受人造成的损失由房地产开发企业负责赔偿；
201.3房地产开发企业与买受人协商一致的其他方式。
第2122条 查验房屋的市政基础设施
212.1按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）、的条款、附件及补充协议的之约定对拟交付房屋内的上水、下水、电、供热、燃气等市政基础设施进行清点，检查各项设备的完好程度及使用状况，如有不符、缺少或损坏等情况，应详细作好书面记录并要求房地产开发企业书面承诺更换或配齐的日期。
212.2若拟交付房屋的上述市政基础设施未在约定的期限内达到约定的条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。第2322条 查验房屋的装饰和设备
223.1按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）、及其附件及补充协议的约定查验拟交付房屋内的各项装饰和设备是否符合约定标准。
223.2若拟交付房屋的各项装饰和设备不符合约定标准，买受人可依据商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定要求房地产开发企业赔偿双倍装饰、设备差价，或在一定期限内予以更换。合同另有约定的，从其约定。
或在一定期限内予以更换。
第2324条 查验约定的公共设施
234.1按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同及其）、附件及和补充协议的约定查验公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等公共设施是否如期达到约定条件。 234.2若上述公共设施未能如期达到约定使用条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。 第2425条 查验设计和规划
245.1查验拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划是否变更。
245.2经查验发现房地产开发企业未经审批单位批准擅自变更拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划或有关变更未在规定的期限内书面通知买受人的，买受人可按商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）的约定选择退房或采取其他处理方式。第2526条 对房地产开发企业提供的房屋交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”等字样，并由房地产开发企业和买受人在注明处签字或盖章。 第2627条 退房权的行使
267.1买受人在实地查验房屋的过程中，发现房屋存在法定或约定的可以退房的情形，应及时作出是否退房的决定。
267.2买受人选择退房的，应在退房权产生之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。
第六章 房屋交接
第2728条 房屋为住宅的，房地产开发企业向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第2829条 买受人经实地查验对房屋无异议或对房屋的修复结果无异议，签署房屋交付核验单或交屋单等书面交接文件。
第2930条 买受人按照实测面积与房地产开发企业据实结算房款，向房地产开发企业交付商品房买卖合同商品房买卖合同（或商品房预售合同）约定的且不违反国家法律、法规规定的其他费用；交付相关费用后，注意向房地产开发企业索取发票或收据。
第3031条 买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方（如前期物业管理企业）处领取房屋钥匙和水、电、气表的专用充值卡片；若水、电、气表为非智能表，应与房地产开发企业一起核对并记录水、电、气表底数或通过技术手段将底数清零。
第3132条 办理房屋交接手续时，律师应提醒买受人注意房屋保修期的时限，以免错过保修时间。
第七章 办理物业管理手续
第3233条 审核房地产开发企业选定的前期物业管理企业的资质。
第33条 审查并指导买受人签署房地产开发企业或物业管理企业提供的、需买受人签署的物业管理协议、业主公约（注：根据有关规定，物业管理协议及为主公约应在签订购房合同时同时签署。）等书面文件。
第34条 第34条买受人向物业管理企业交纳物业管理费；物业管理企业不得要求买受人一次交纳一年以上的物业管理费用；买受人应根据商品房买卖合同（或商品房预售合同或根据物业管理协议以及业主公约）的约定向物业管理企业交纳物业管理费。应与买受人协商确定物业管理费按月、季或年交纳。（注：通常购房合同已经约定，为避免产生过多纠纷，建议不再另行协商。）