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委 托 方：A公司（盖章）
项目编制人员
项 目 指 导：郭建中
项 目 负 责 人：岳留成
技术经济组组长：周雅飞
商 务 组 组 长：张竞文
翻 译 组 组 长：王丽华
项目编制单位：**华威信投资顾问有限公司（盖章）
编 制 日 期：**年*月**日
目 录
一、执行概要 .................................................... 3
二、项目情况介绍 ............................................... 5
（一）项目概述 ................................................. 5
（二）项目背景介绍 ............................................. 7
（三）项目产品介绍 ............................................ 13
（四）地域情况介绍 ............................................ 16
（五）项目的进展情况 ......................................... 19
三、组织与管理 ................................................ 20
（一）集团企业介绍 ............................................ 20
（二）合作方企业介绍 ......................................... 24
（三）管理层介绍 .............................................. 28
（四）项目公司组织结构 ....................................... 32
（五）项目公司管理 ............................................ 34
四、SWOT分析 .................................................. 34
（一）优势（STRENGTHS） ........................................ 34
（二）劣势（WEAKNESSES） ....................................... 37
（三）机会（OPPORTUNITIES） .................................... 37
（四）威胁（THREATS） .......................................... 38
五、竞争和风险分析 ............................................ 40
（一）竞争分析 ................................................ 40
（二）竞争策略 ................................................ 42
（三）风险及对策 .............................................. 43
六、市场分析 ................................................... 45
（一）市场简介 ................................................ 45
（二）市场需求分析 ............................................ 49
七、营销方案 ................................................... 50
（一）营销策略和计划 ......................................... 50
（二）品牌策略 ................................................ 56
（三）促销策略 ................................................ 59
（四）销售渠道和方式 ......................................... 61
八、项目财务计划 .............................................. 63
（一）项目计算期 .............................................. 63
（二）项目投资估算和资金筹措 ................................ 63
（三）销售收入预测 ............................................ 65
（四）总成本费用估算 ......................................... 68
（五）**商厦及**大厦营业收入增长统计 ...................... 71
（六）销售税金及附加及损益表 ................................ 72
（七）净现金流量的预测 ....................................... 77
九、还款计划 ................................................... 82
十、不确定性分析 .............................................. 85
（一）**商厦敏感性分析 ....................................... 86
（二）**大厦敏感性分析 ....................................... 86
十一、风险退出 ................................................ 87
（一）IPO（INITIAL PUBLIC OFFERING）首次公开发行 ............. 88
（二）股份转让 ................................................ 89
（三）股权回购 ................................................ 89
（四）清算或破产 .............................................. 89
（五）本企业风险退出方式选择 ................................ 90
十二、结论 ..................................................... 92
附件 ............................................................ 93
一、执行概要
本项目——拟在**市最繁华地段**区和**广场附近修建两座高星级酒店及配套商务房产，以大大提升该地区的国际形象和知名度。现在全球范围内征寻产业合作伙伴，共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特色的高星级国际商务酒店，以填补该市高档次特色酒店的空白。本项目的发起人A公司，拥有成熟的技术，先进的设备，且经验丰富，具备项目实施能力。
**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市，先后13个王朝在这里建都，是**省会城市，现属副省级城市。**地处中国中、西两大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使**居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，是**经济最发达的城市，是世界著名的旅游中心城市。
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
本项目拟兴建的两座大厦：**商厦和**大厦，其中**商厦建成后将作
为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店，项目总投资1.9亿元人民币，总建筑面积2.8万平方米，设有高档客房200间，并设有能同时容纳400人的多功能会议厅及宴会厅。**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成**地区第一家**百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。该项目总投资5亿元人民币，计划总建筑面积约12万平方米，酒店设有豪华客房448间，餐位5000个，设有高级西餐厅、独立封闭式酒吧，更有可容纳５００人以上的宴会厅。本项目已被**市政府列为市重点工程项目。
本项目中**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角，西大街的入口处，更是**市黄金地段的黄金位置。
本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势显著。
本项目所处地理位置优越，外部环境一流，所处行业市场前景广阔，自身特点出众，经营管理科学先进，品位高，利润空间大，项目的经济效益可观。
经对本项目投资分析详见测算：**商厦项目税后财务净现值为13951.53万元；税后内部收益率为25%；税后投资回收期：5.23年。**大厦项目税后财务净现值为53351.20万元，内部收益率为27%，均大于行业
基准收益率11.30%，税后投资回收期：4.90年。经济效益显著（详见项目经济评价指标）。
综上所述，我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策，市场需求明显；项目实施后，其前景广阔，市场容量大，产业化实施的条件具备，将产生显著的经济效益和社会效益，商业价值明显。因此本项目具有较高投资价值，不失为一个有生命力的项目。
二、项目情况介绍
（一）项目概述
A公司前身是**房地产开发公司，始建于1993年，注册地在**市**路，企业注册资金2620万元人民币，公司现已形成以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域的综合性集团总公司，下属五家分公司。集团拥有多年大型房地产开发经验，曾出色完成多个大规模工程项目，实力雄厚，在地方上享有很高的声誉和信誉。
本项目拟在**市繁华地段兴建两座大厦：**商厦和**大厦，其中**商厦建成后将作为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店；**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成**地区第一家**百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。本项目已被**市政府列为市重点工程项目。
**位于较发达的东南地区与正在发展的**地区的中枢地段，是东南与**的桥梁和中转站，是**发展的龙头，要发展西部，**的发展首当其冲，
具有举足轻重的作用。绝妙的地理位置给**带来无限的商机。**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之**市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，是各国宾客商务洽谈、住宿旅游、开会学习的理想场所。目前，仅文艺北路有一家三星级酒店，无论从规模、档次，还是从功能上都远远不能满足市场需要，因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店。四星级的闽南国际商务酒店环境高雅、豪华，设施超前，功能完备，服务水准一流，满足了客户各方面的需求，弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白。
**市的政治、文化、经济、旅游的中心在四方的明代古城内，而古城的中心就是**广场，95%的游客是从**开始**之旅的。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的**最具代表性商业街、唐人街。现西大街道路拓宽已基本完成，建成后的西大街将是集商贸、办公、娱乐、餐饮为一体的仿古建筑一条街，街道两侧红砖碧瓦，雕梁画栋，充分体现古城**的现代风貌和民族风格。
**大厦项目位于**广场西南角，西大街的入口处，是**市黄金地段的黄金位置。目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店，白金五星级的本酒店建成后将是处在**市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店，是西大街的门面，其外部的仿古风格与西大街遥相呼应，相得益彰，完全体现了**古城中心恢宏博大的气魄，成为**广场的一个亮点。
本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理；**大厦购物中心由集团与B公司合作经营。这两座星级酒店的建成，将有利于提高整个**市的住宿、餐饮、娱乐、购物水平，完善**市的旅游、商务接待条件。
本项目均地处**市繁华商业区，区内水、电、汽、通讯等配套设施齐全，企业计价使用，供应有保障。
本建设项目符合国家产业政策，企业拥有雄厚的人力资源，采用国际先进的设施设备和科学的管理方法，加之定位得当，具有完善的企业战略与行销方式，企业资源配置合理，市场前景广阔，相信定能获得良好的经济效益和社会效益。
（二）项目背景介绍
1、关于我国五星级大酒店标准简介
我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、
清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：
A 酒店总体基本要求
酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。
酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。
酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。
有中央空调系统。
有背景音响系统。
有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。
B 酒店接待大厅基本要求
接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。
有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文
标志、分区段设置接待、问讯、结账、24小时有工作人员在岗。
提供留言服务、一次性总账单结账服务、信用卡服务、18小时
提供外币兑换服务。
总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市
交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各
种交通工具时刻表、报刊杂志等。
可8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开
启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经
理。
在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车
服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。
至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能
用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务
用文字至少用中英文同时表示。
C 客房基本要求
至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含
卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有5个开间的豪华套
房，有残疾人客房。
客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，
座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高
级配套家具。
卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风
设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装
高级座便器，梳妆台，浴缸并带淋浴喷头；配浴帘，晾晒绳，
24 小时供应冷热水。
有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭
路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。
有与五星级相匹配的文具用品，24小时提供冷热饮用水及冰
块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24小时提供
中西式早餐，正餐送餐服务。
提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，
提供擦鞋服务。
D餐饮基本要求
有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。
有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。
餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。
厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有
空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专
门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。
E 公共区域基本要求
有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，
并有服务电梯。
有公用电话，并有市内电话簿。
有男女分设的公共卫生间。
有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。
有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、
复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字
服务。
有医务室。
提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
提供市内观光服务。
有应急供电专用线和应急照明灯。
F 选择项目
客房
设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客
人使用的商务中心及休息场所。
商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。
为客人提供免费店内无线寻呼服务。
餐厅及酒吧
有大堂酒吧、专业性茶室。
有风味餐厅。
有至少能容纳200人正式宴会的宴会厅，配有专门的宴会厨房。 有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。
有 24 小时营业的餐厅。
商务设施及服务
提供国际互联网服务，传输速度不小于 64kbit/s 。
有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。
至少配有2个小会议室。
有电话会议设施。
有现场视音频转播系统。
有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录
像机、文件粉碎机。
有专门的复印室、配备足够的复印机设备。
有现代化电子印刷及装订设备。
有照相胶卷冲印室。
公共及健康娱乐设施
歌舞厅。
卡拉 OK 厅或 KTV 房（至少 4 间）。
游戏机室。
棋牌室。
定期歌舞表演。
多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞
厅。
有健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴。
室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。
有网球场、保龄球室（至少 4 道）、壁球室、桌球室。
有美容美发室、精品店、独立的书店、独立的鲜花店、婴儿看
护及儿童娱乐室。
安全设施
电子卡门锁。
客房贵重物品保险。
自备发电系统。
2、关于白金五星级大酒店标准简介
今后五星级将不再是星级酒店的最高级别，国家旅游局规定从2004年7月1日开始实施的新版《旅游饭店星级划分与评定》标准中将设立新的星级饭店等级——“白金五星”。“白金五星”酒店的定位处于酒店业金
字塔的顶端，“白金五星”须先符合以下７个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供２４小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还需要在６项参评条件中至少达标５项，６项标准分别为：普通客房面积至少不小于３６平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳５００人以上的宴会厅；国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续３年居于所在地同星级饭店前列；有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。
（三）项目产品介绍
1、“**商厦”项目介绍
该项目拟建一座具有闽南文化特色的四星级国际商务酒店，酒店位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，交通便利。该项目总建筑面积2.8万平方米，地下两层地上二十一层，主体工程现已完工，前期已投资9600万元，装修筹备拟再投资1亿元。本项目将建成**最具特色，最高服务水准，最佳经济效益的酒店，由经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理，预计用五年时间将投资收回。
酒店共有设备完善的国际标准不同等级客房200间，其中有48间别致豪华套房，所有房间均带有独立中央空调系统、日常小家电、小型保险箱、国际长途直拔电话、60个卫星频道电视；豪华房及套房还配备个人电脑。
此外，酒店还设有大堂吧、住客专用酒廊、多功能会议厅、商务中心、特色宴会厅、贵宾厅、美食街、KTV包房、桑拿房、游泳馆、网球场、健身房等综合配套设施。美食街环境优雅，提供各式美味中西佳肴，闽南特色风味美食更是一应俱全；多功能会议厅可容纳400人的会议规模，特色宴会厅也可同时接待400人用餐；九间风格高雅的贵宾厅房更为各式小型宴会的最佳选择。
同时，酒店也为商务客人提供许多特别的服务，商务人士在这里可以处处感觉到进行商务活动的方便，除食、宿、娱乐无忧外，其他所有商务工作方面的接待、事务性工作等均可由酒店代劳。此外，酒店计算机、传真机、复印机、多媒体设备等现代化办公设施一应俱全、设备先进、资源充足，尤其具有目前最先进的WIFI无线宽带上网设施，让客户可以在酒店的任何角落毫无拘束的上网办公或冲浪；而对于没有自带笔记本电脑的普通客房客户，酒店独具特色的咖啡厅和茶室也均会提供此项服务，让客户不再拥挤于商务中心，而是可以一边欣赏着轻柔的音乐，一边品尝着香浓的咖啡和悠悠的香茗，还一边轻松的享受工作，使商务工作变得更加方便，更加省心省事省人。
2、“**大厦”项目介绍
“**大厦”项目地处**市最繁华的中心地带——**广场西南角，距**约200米，占地2万多平方米，实际可开发用地12570平方米，其中主楼占地5600平方米，三座附楼占地5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6万平方米，地下二层地上七层，外形仿古建筑，内部为具有闽南特色的国际化五星级酒店，沿街部分二层为通视走廊，地下二
层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型购物中心，主体工程已完成；附楼B、C座已封顶，共2.5万平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约3万平方米的附楼，为酒店配套设施，尚未开工。该项目前期已投资约1亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，项目建成还需约4亿人民币，共投资约5亿人民币。
本项目主楼地下一层至地面二层为购物中心，将与B公司合作，建成**地区首家**百货大楼。三层以上为闽南特色涉外酒店，酒店按国家新颁布的白金五星级酒店要求设计、建筑，内部采用建筑智能设计和综合布线，整体设施超前，功能完备。设有客房265间、餐位5000个、会议中心、康乐中心、娱乐中心、立体车库等，此外尚未开工的附楼作为酒店的配套设施还将设有183间客房。本酒店除具上述“**商厦”项目四星级酒店的全部设施功能外，更按前述国家规定的白金五星级宾馆的要求，达到整体氛围豪华气派、普通客房面积至少不小于36平方米；有符合国际标准的高级西餐厅，可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；更有可容纳５００人以上的宴会厅；酒店硬件设施先进，全部采用绿色环保用品；内部配有中央管理系统，采用高端全智能酒店管理软件，并对行政楼层提供２４小时管家式服务。酒店将具有全面的接待国内外商务、旅游、会议客人的功能。酒店也将聘请国内外知名的C有限公司管理，其必将成为全国一流，**最高档次、管理最佳、效益最好的酒店。
（四）地域情况介绍
**地处中国**地区东部、关中平原中部，中国地理版图的中心（中国大地原点即在**附近）。位于东经107°40´～109°49´，北纬33°39´～34°44´之间，与美国的洛杉矶、非洲摩洛哥首都拉巴特的纬度相当。南依秦岭，北临渭河，地势东南高**低，平均海拔424米。秦岭是中国南北方气候的分界山。
**市土地总面积10108平方公里，其中城市面积1256平方公里（建成区面积187平方公里），总人口716万，共有46个民族，汉族人口约占总人口的99%。
**属温带大陆性气候，四季分明。年平均气温15℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；年降水量500～750毫米，主要集中在夏秋两季；全年日照时间1500小时左右，无霜期208～230天。
**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。从奴隶制臻于鼎盛的西周，到封建社会达到巅峰状态的唐王朝，先后有西周、秦、西汉、新、西晋（愍帝）、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐等12个王朝在这里建都达1100余年之久。又曾为赤眉、绿林、大齐（黄巢）、大顺（李自成）等农民起义政权的都城。自公元前约11世纪至公元9世纪末，**曾长期是古代中国的政治、经济与文化中心，并历来为地方行政机关的治所。
**现已形成以机械、电子、纺织、轻工和航空工业为主，兼有化工、医药、建材、冶金、食品等门类齐全的工业体系，是中国重要的输变电成
套设备、飞机、纺织、仪器、仪表、工业缝纫机和电子等产品的重要生产基地。全市现有工业企业46243户，资产总额1054.36亿元，其中市属工业企业净资产约499.42亿元；工业从业人员109万人，占全市就业人口的28%。2002年**工业增加值实现299亿元，比2001年增长15.6%。
2002年底**市出台的《**工业振兴计划》明确提出：要充分利用**工业的比较优势，调整布局、优化结构、加大投入、深化改革、强化管理，培育、扶持和发展电子信息、航空运输、汽车制造、生物医药、石油化工、机械制造等产业，打造产品创新研发基地、现代制造业基地和产业集聚基地。预计到2006年，全市工业总产值将达到1950亿元，年均增长16%；工业增加值达到527亿元，年均增长15%，实现工业总产值和增加值五年翻一番。
**是中国**地区的商贸中心，流通规模大，市场覆盖**五省区及毗邻省区。另外，麦德龙、好又多、家世界、国美、苏宁等国内外商业巨头纷纷登陆**。全市商业网点10.6个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在该市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中，年销售过亿元的16家，其中销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2002年社会消费品零售总额实现409亿元，同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物
价因数，实际增长13.6%。全市零售总额占**五个省会城市零售总额的48%，位居西部九城市第三位。
**市是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的城市，丝绸之路曾从**开始，走向世界各地，**也是中华民族的发源地，从蓝田猿人、半坡古代人到黄帝创立华夏国都。**的历史源远流长，也是中国七大古都之一，有20世纪人类最雄伟的考古发现——秦陵兵马俑；有中国最雄伟、最完整的明肛古城墙，此外，**周边自然人文景观丰富：有中国最雄伟的五岳之一华山；又有中国南北分界标志的秦岭；有中国国宝大熊猫的保护区，又有西游记唐僧的讲经处大雁塔，如此恒古的历史，如此丰富的旅游资源，使**成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，除自身716万人口外，目前每年接待百余万国外宾客和千余万国内游客，是中国最大的旅游城市。**现有国家级文物34处，省级文物51处，被誉为“天然历史博物馆”。旅游已成为**的优势产业，截止2002年10月，接待海外旅游者56.2万余人次，同比增长7.4%，创汇2.32亿美元，同比增长7.7%，接待国内旅游者1550万人次，同比增长10.4%，国内旅游收入92亿元人民币，同比增长12.2%，预计今年旅游业各项指标将再次实现全面增长。该市现有旅游星级饭店又进一步增加到57家，其中，五星级4家，四星级8家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。全市有各类旅行社181家，其中国际社27家，国内社154家，数量上与该市旅游接待规模基本适应，从旅行社实力上看，2000年全市有全国“双百强”旅行社8家，在全国优秀旅游城市中位居第4，仅次于**、**、广州。目前，全市共有各类旅游景点近200家，其中，AAAA级景点8家，年接待游客人次在10万以上的
有20多家。全市现有涉外旅游定点餐馆26家，涉外定点商店32家；各类从事旅游服务的单位400多家，旅游业直接和间接从业人员共约18万多人，其中导游人员4000多名。形成了年接待境外游客130万人次的能力。
**市环境优美、交通便捷。目前**建成区园林绿地(含水域)面积4300公顷，绿化覆盖率已达35%。大气环境质量已得到明显改善：全年空气质量好于二级标准的天数已超过180天，二氧化硫、二氧化氮污染指数全年均大大好于二级标准。目前，**正在努力创建国家环保模范城，尽快使**城镇环境空气质量和地面水环境质量全面达到国家规定的功能区标准。以汽车、电车为主，出租车和中巴车相结合、多元化的城市公交客运体系已经形成，每万人拥有公交车辆11标台。目前正按照“三横、三纵、三环、八射线”的城市道路网格局，加快城市道路设施和城市交通管理系统建设，城区内堵车的状况正在缓解。
**拥有如**国际展览中心、**国际展览中心等4个现代化大型专业展览馆，和配套的**国际会议中心、协同大厦会议中心等多处国际会议场馆，有专业的展览公司50多家。
（五）项目的进展情况
（1）“**商厦”项目
该项目选址为**市**区**路86号，前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、拆迁安置等工作，现主体工程已完工，但装修部分仍缺乏配套资金，尚未启动。
（2）“**大厦”项目
“**大厦”项目地处**市最繁华的中心地带——**广场西南角，占地2万多平方米，实际可开发用地12570平方米，其中主楼占地5600平方米，三座附楼占地5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6万平方米，地下二层地上七层，沿街部分二层为通视走廊，地下二层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型商场。前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、征地、拆迁安置工作，现主体工程已完成；附楼
B、C座已封顶，共2.5万平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约3万平方米的附楼，为酒店配套设施，计划设有客房183间，此二项工程尚未开工。该项目前期已投资约1亿人民币，酒店建成还需约4亿人民币，共投资约5亿人民币。
（3）本项目所用水、电、汽、通讯等配套设施已落实，由**市政部门供应，企业计价使用。
（4）集团公司已和B公司及C公司签订了合作意向书。
三、组织与管理
（一）集团企业介绍
A公司前身是**房地产开发公司，始建于1993年，注册地在**市**路，企业注册资金2620万元人民币；企业类型：有限责任公司，法定代表人：**。
公司经营范围以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域。下设五个分公司：
1、**房地产开发公司
公司主要经营房地产开发建设、商品房销售、物业管理，兼营房地产咨询、建筑材料、贸易等业务。公司拥有一支专业齐全、业务熟练、技术精湛的干部职工队伍，汇集了房地产开发建设方面的一批高级工程技术专家，高级经济师、会计师、营销专家和投资专家，具有丰富的房地产开发建设经验，公司开发项目有**等项目。
公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，在质量管理、成本控制、计算机应用、档案管理方面形成了自己鲜明的企业特色，并在全国房地产行业中率先开展贯彻并建立ISO9000标准质量管理体系，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。
公司始终坚持与时俱进，锐意改革创新的纲领，按照国家要求，积极推进企业的改制步伐。经过几年的努力已基本实现改制目标。以开发项目为基本单位，通过资产重组，募集社会资金，职工参股等形式，已逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业，并多次承建市政重点工程。
2、**贸易有限公司
贸易公司主要负责化肥的销售，并代理德国全自动化高位停车设备的销售工作。该公司现拥有庞大的销售网络，在此网络中除销售农用产品外还有很大的销售潜力，因此在此基础上代理其他进口产品，充分利用了该公司的销售资源，通过产品进价和销价之间的差额获取利润，成为该公司
的一大创利单元。
随着社会分工的细化，销售员这种资源已经不是某一企业独有的资源而成为社会的共有资源，星纪集团看到了这一趋势，成立贸易公司，不仅利用公司现有的销售人员和销售网络，而且吸引其他公司的销售人员来销售该公司代理和生产的产品，他们在售价和差价中赚取丰厚的利润，公司再给予一定的奖励，这样必能牢牢的吸引住这部分人员使其成为公司销售队伍的一部分，既充分挖掘这一共有资源的潜力，又扩大了公司的销售网络，同时也降低了公司的销售成本。
中国正由储蓄社会向消费社会转型，在此过程中，不管是产品还是服务都将受惠，这是一个大趋势。贸易公司在这样的大环境下应运而生，因其先进的理念，良好的职业道德，必然能被市场接受，创造超额的利润。
3、**农牧业公司
公司的主要业务为养殖苜蓿型奶牛、肉牛及加工销售。
近几年来国内外开始引进小批量适口肉质牛进行繁殖和育肥上市，但产量小，无法满足区内及京、津、沪、广州等大城市星级宾馆对优质高档分割牛肉的市场需求，对优质高档分割牛肉的需求量正在不断地增加，肉牛饲养和销售市场前景十分看好。为此，**正安农牧业公司与经营专家们瞄准国内市场高档牛肉缺口，香港及新加坡活牛进口量大的机会，决定选择此项目搞农、牧业开发，建立“种、养、加”生产基地，向市场提供高档牛肉，增加企业和基地农户的经济收入，实现农牧业产业化发展的新目标。公司拥有一大批高级技术人才从事科研和生产管理，并以多家高等院校为依托，拥有强大的技术实力作后盾。
4、**影视制作有限公司
**市最专业、最具影响力的影视广告公司之一。拥有高水准的影视拍摄、制作方面的专业队伍。前期拍摄设备：SONY、Panasonic专业数码摄录一体机、大型专业摄影棚、录音室等。后期制作设备：当今世界最先进的数字非线性后期编辑制作系统；二维、三维动画制作程序；剪辑、配音、配乐、字幕、合成及VCD、DVD刻录设备等。公司的主要业务为广告制作及地方小品的制作。
多年来, 该公司顺应时代宣传的潮流,站在高科技、全方位、多元素、立体化、信息化宣传的前沿，紧紧把握“向宣传要形象，向宣传要品牌，向宣传要效益，向宣传要发展”的现代企业家的脉搏和管理经营理念，用一流技术、一流设备、一流创意、拍摄、编辑、制作、合成、员工队伍与众多企业、商界、机关、学校强强联手、真诚合作，成功的制作了三十余部时代感强、鲜活生动、客户满意、宣传效果很好的形象专题片、产品推介片等；不仅为客户提供了优秀的宣传片、资料片，同时也打造和树立了公司的形象和品牌。
5、**房地产开发公司
公司主要经营房地产开发、建设，建材批发、零售，以及拆迁安置。目前公司拥有一支集拆迁安置、工程管理、营销策划、房产销售、投资决策、物业管理、财务控制、行政管理、经济法律等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。多年来，按照市区政府的安排，公司进行了大量的旧城改造建设工作，先后完成了许多重点市政工程拆迁改造，并出色完成多项各类大型工程项目。公司自创立以来，始终坚持“用
户至上，以诚为本，微利入市，立足三秦，放眼九州”的立业宗旨，在总经理的组织领导下，以其高度的凝聚力，在房地产开发方面作了大量工作，取得了丰硕的成果。其事迹曾多次刊登于《中国青年报》、《中国税务》、《**商情综汇》、《**政府网》、《房地产明星网》等多家媒体。
（二）合作方企业介绍
1、B公司
B公司是以百货零售业为主的综合性 上市公司，于1994年5月在**证券交易所上市，1996年入选“上证30指数”样本股。1997年5月加盟**控股有限公司，实现香港上市。2000年9月19日，**百货与东安集团实现资产重组，成为目前国内最大的百货零售集团之一。
**百货集团旗下拥有全资及控股企业16家，经营多家大型百货商店，目前已运营**市百货大楼、****市场、****商场、****商场、**海文**百货、广州**百货、武汉**百货、成都**百货八家大型百货店，另有**大厦于2002年开业。集团所属全资子公司**房地产公司和深圳**进出口贸易公司，是集团公司实现多元化发展战略的两支重要力量。“**百货”已发展成为以百货零售商业为主，同时涉足房地产、进出口贸易、广告、餐饮、服务等多种行业的集团化股份公司。
百货零售业是**百货集团的主营业务，其资产规模与年度销售额分别占有集团总资产和总销售收入的90％以上。近年来，公司确立了发展百货业连锁战略，构筑了以**为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，**百货已成为中国境内
最大的百货零售网络之一。
**百货先后引进“麦肯锡咨询公司”、“安达信计算机公司”、“麦肯·光明广告公司”、“李肇勋形象设计公司”等多家国际知名公司协助制定完成了**百货业的连锁战略、商品筹划、业务流程、广告推介、形象策划、信息系统等一系列重要课题，使**百货业连锁进一步向国际通行的规则靠拢，在国内商业企业引进
目前公司所属百货门店达到9家：**市百货大楼、**海文**百货、**东安市场、****商场、**双安商场、****大厦、广州**百货、成都**百货、武汉**百货。公司始终秉承“一切从顾客出发，一切让顾客满意”的经营宗旨， 成为面对国内中档消费者，品类齐全，质高价优的百货公司。所有新店保持一致的市场号召力和特色，同时反映当地特有的商品风格，力求迅速顺应地区需求。公司百货连锁店及其批发业务提供统一采购、统一配送的集中商品分销系统，以此体现“**百货”统一的市场形象，并降低成本，取得连锁规模经营的优势。
此外，在信息系统方面，**百货采用先进的JDA计算机系统，可通过卫星通讯对全国范围内供应商品采购、配送、销售、实时监控、清算等进行全方位统一管理。通过计算机数据处理，可以对各类商品进行销售分析并实施有效监控，还可对企业各项投资行为进行财务分析。完善的计算机系统为**百货实施百货业连锁提供了关键的技术保障。
在物流配送方面，公司现拥有国内一流的物流配送系统，配送中心占地总面积达23.6万平方米，仓储总面积为13.8万平方米，拥有大型运输车辆100部，配送指挥系统全部采用计算机管理，已具备跨省、市远途配
送能力，成为支撑**百货实施核心产业规模连锁的重要基础条件。
在人力资源方面，**百货拥有国内一流的商业人才，在进货管理、营销策划、视觉筹划、卖场管理以及战略布局研究、商店开发建设等方面集中了众多商界精英，使**百货在国内同行始终处于创新之举。**百货极其重视员工岗位培训，力图通过有计划地定期培训，不断把成熟的管理思想传输给企业的每一名成员。企业每年选送优秀管理人员出国考察、观摩学习，力求把国际商业发展前沿态势与本企业实际紧密结合。
为适应零售商业改革的不断深化，**百货将顺应时代发展趋势，抓住机遇，加快百货业态的拓展，充分利用**地区已有5家大型百货店在市场、品牌、管理、人才等方面的优势，进一步扩大**市场占有率。同时利用集团在华北、华南、华中、西南四大经济区域中心城市开设的战略网点，利用输出管理和技术，开展特许经营等方式，以较少的投入，实现低成本扩张，向周边地区辐射，进一步扩大以**为中心，跨地区、跨行业、跨所有制的大型企业集团的规模和实力，占领商业新的制高点，使企业在未来商业竞争中，继续保持全国领先的水准。
为适应当前市场需求和消费结构的新变化，从企业现状和未来发展的趋势出发，**百货将积极地推进新兴业态和电子商务的发展，以保持和增强主业可持续发展能力，使企业在未来商业竞争中能够迅速占领新的市场空间，顺利完成由传统商业向现代商业的过渡。
为继续保持多种经营的较快发展，**百货还将努力抓好房地产和进出口贸易的业务调整和经营工作，在坚持传统业务的前提下，积极拓展新的业务渠道，并努力与主业业务发展相融互补，促进企业均衡发展。
2、C公司
C公司，于香港注册，专业从事酒店管理、国内外专业培训、人才输出、咨询服务、国际贸易和企业顾问服务。与境内外多家酒店业、国际投资集团、投资基金、商业银行和会计师事务所有着密切的往来合作。多年来公司主要成员直接参与投资管理香港、内地20余家酒店，并担任重要职务，熟悉现代管理模式，境内外拥有大批专业管理队伍和市场网络，具有良好的凝聚力，与社会各界，特别是旅游业、金融、政界有着良好的关系和信誉。
C公司管理的酒店有：
**国际饭店；
杭州**国际酒店；
浙江**大酒店；
山东**国际饭店；
江苏**度假村；
山西**大厦；
江苏**大酒店；
江苏**国际酒店；
江苏**宾馆；
江苏**宾馆；
南京**饭店，等等。
（三）管理层介绍
A公司领导团队是一个集专业知识与操作技能为一体的管理团队，团队成员均在生产、经营及管理领域有过多年的实战经历，是一个具有丰富经营管理经验的团队。
**，A公司总经理
出生于1940年2月，**人，毕业于**财经学院（现**交通大学）经济管理系工商企业管理专业，经济师、造价工程师。早年热衷于文艺事业，六十年代初投身于房地产及建筑行业。多年来，开发项目数个，其事迹刊登于《中国青年报》、《中国税务》等多家大型媒体，为**房地产事业做出了卓越贡献。
简要工作经历：
1964年-1966年任汉中地区建筑公司技术股长；
1967年-1976年任**省建筑八公司科长；
1977年-1988年任**省建筑七公司科长；
1989年-1992年任秦林开发公司总顾问；
1993年起，个人全额投资并组建**房地产开发公司，任总经理；近年来，又亲自筹建以房地产为龙头，农牧、影视、贸易等为翼的星纪环保科技（集团）公司。
**先生具有较深厚的房地产和资本市场运营方面的理论素养和多年从事大型开拓房地产开发项目操作管理的实际经验，有胆有识有魄力。他坚持“改革创新、以人为本”的工作思路,凭着对事业的执著，开拓经营，强化管理，抢抓机遇，积极探索新形势下企业发展的新思路、新途
径，致力于企业的“改革、发展、创新”，带领公司职工开拓进取，锐意创新，以其开拓务实的工作作风、娴熟科学的管理能力、清正廉洁的优良品质、实实在在的工作业绩赢得了公司干部职工的信赖和赞誉，使企业取得了两个文明建设丰硕成果。
此外，**先生在多年经营活动中结识了大量的高层管理者及海外的一些专业人士，他们站在行业的高端，能为**先生提供大量的行业信息，使其决策更加科学准确。
**，集团公司副总经理。
出生于1954年4月，**人，大学学历，曾任地方政府干部。1993年出任**房地产开发公司项目经理。2002年至今任A公司副总经理。
**先生有着丰富的工作经历和管理经验。在纷杂的变革中认真分析形势，制定了“发挥传统优势和创新相结合，近期和长期发展相结合”的经营方针，确立了“贯彻政策搞改革、深化改革增活力”的思路，在实践中把现代化科学技术和现代化工商管理知识经验，精心运用到企业生产经营的全过程。他组织实施了统一归口管理的外向型、多层次、多元化的市场营销战略；实施了以建立适应市场要求的高素质复合型管理人才和技术人才队伍的人才工程和人力资源层级优化配置工程。观念的转变、改革创新的举措，给企业带来了生机与活力，促进了房地产业的高速稳定发展。
**，集团副总经理，**酒店总经理。
1949年2月出生，江苏无锡市人，毕业于厦门大学企业管理专业，曾参加国际劳工组织“旅游饭店人士业务骨干培训班”，中国第一届“饭店总经理培训班”，“旅游服务标准化系列全国饭店高级干部研修班”等，是第
一批取得国家旅游局颁发的饭店总经理岗位资格的总经理。早年入伍，曾
任中队长、参谋、教导员等职务；1987年起进入酒店管理业，先后担任厦
门**大酒店（中国第一批四星级、福建第一个五星级酒店）及**酒店管理
公司副总经理、党支部书记；厦门**大酒店（四星级）常务副总；新加坡
**国际饭店管理咨询公司总经理；新加坡**国际饭店管理公司总经理；香
港**国际饭店管理有限公司副总经理。
**在酒店行业工作二十余年，从事行业研究和企业经营管理，积累了
丰富的经验。他始终以“做强公司实力，做大企业规模”为目标，坚持走
“内部改革，外部扩张，夯实基础，资本运作，快速发展”的道路。遵循
“重组、创新、发展”的原则，根据市场规律，整合资源，并把资源整合
与资本市场紧密联系起来，实现了公司快速发展。同时他强调全面加强基
础管理，推行国际质量认证体系，通过制度建设和认证管理，推进公司的
规范运作，完善责、权、利相结合的管理机制。提升产品品质，优化产品
结构，精心打造具有市场竞争力的产品，塑造了公司良好的形象。在**酒
店任职期间，曾受委派一举将**酒店扭亏为盈，并成为**市管理、效益、
档次最佳酒店；次年，又将**大酒店建设成**市第一个星级酒店。由他经
营的厦门闽南大酒店档次高，服务好，在当地口碑颇好，入住率常年居高
不下。进入酒店管理行业以来，曾先后使**大酒店、**大酒店等多家酒店
成为当地行业领军企业。
**：集团公司副总经理.
1951年1月出生，**市人，毕业于**建筑工程学院，高级建筑工程师，
国家二级注册建筑师。原在轻工业部**设计院工作，曾主持过**体育学院
篮排球馆、****商厦、**家具会展中心、**家具国际博览中心、**海联大
厦等工程项目的设计工作，曾任轻工业部**设计院一所副所长。2002年至
今任**A公司副总经理。
**先生有着多年从事工程项目设计和企业管理的经验，了解房地产市
场发展趋势，产品设计定位准确，管理理念先进，对房地产市场有独到的
见解。
**，****房地产开发有限责任公司法人代表。
出生于1957年6月，毕业于**财经学院（现**交通大学）。早年曾任
**市**区技术监督局干部；1996年进入A公司的前身**房地产开发公司，
开始组建****房地产开发有限责任公司。
**先生多年的国家公务员经历使他深知质量是产品的生命线，尤其对
于投资额较大的房地产项目。他始终坚持品牌必须具有三个“度”，那就是：
信任度、知名度、美誉度。谋求消费者的信任度是个前提，即定了目标，
就要踏踏实实地把事情做好，做到自己满意，人家满意，这信任度才可以
建立。我们强调企业是细节，楼盘是细节。从营销的角度看，首先就是为
了增强在消费者心目中的信任度。其次是知名度，要知名少不了要宣传推
广，“酒香不怕巷子深”的时代早就过去了。美誉度要提高，信任度与知名
度当然是个前提，但也不是全部。干事情不干则已，要干就要干得比别人
好，比别人更强。在他的领导下，公司成功的完成了多个大型房地产开发
项目，公司也在业内享有盛名。
**，集团公司副总经理。
出生于1965年10月，**市人，大学本科，毕业于**财经学院（现**
交通大学）统计专业，曾任**市蔬菜局计财处计划员；1994年至2000年
曾任**市信托投资公司**证券业务部副总经理；2000年至2002年曾任**
有限公司副总经理；从事了多年的计划工作，具有较扎实的计划、统计管
理基础。90年代中期转入经营岗位工作，并重修了经营管理专业，获本科
学历。有在投资公司从事高层管理工作的经验，对资本运作有着扎实的理
论素质及丰富的实践经验。
**，集团公司副总经理。
出生于1976年8月，**人，管理学学士，毕业于**大学行政管理专业。
曾任**房地产开发公司办公室主任，后任总经理助理；2002年至今任**A
公司副总经理，主抓公司行政管理。具有多年的企业工作经历，在企业
领导班子建设、公司商业模式定位、建立健全公司运作机制、制定企
业发展战略、培养企业人才、现场行政管理、人事管理、绩效能管理
等方面做过积极认真的探索和研究、具有丰富的实际工作经验和扎实
的理论知识；能够全面协助董事长负责公司经营管理，整合内外资源，
提升内部绩效，改善内部流程，组建客户服务中心；实施品牌形象推
广和产品营销推广，提升企业竞争力等。
（四）项目公司组织结构
A公司在组织模式上采用直线职能式结构，其主要结构如下：
A公司组织机构图
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（五）项目公司管理
1、公司将对管理层及关键人员采取年薪制，确保此部份人员长期为公司服务，同时对关键人员采用奖励住房等制度，企业拟免费对全体员工提供后勤等方面的保证，使员工安心工作；公司对销售人员采用底薪加提成的激励办法。
2、企业将根据发展需要适当考虑员工持股问题，这既有利于解决企业发展中的资金问题，又可提高员工当家作主的积极性。
3、企业用工将采用聘用制，对每个员工都将按国家有关规定签订劳动用工合同。
4、企业将按有关规定为每位员工购买养老保险、失业保险和医疗保险，以及特殊岗位其他险种。
5、对于酒店管理，将采用具有国际管理标准化、五星级服务水平的、金钥匙服务功能的制度化严格管理。
四、SWOT分析
（一）优势（Strengths）
S1、地理位置优势
**市处于中国版图的地理中心位置，是中国经济尚处于比较落后
的**地区和经济已处于较发达的东南地区中间的轴心城市。近几年来，在中央“开发**”号召下，**地区经济日益发展，处于一种伸展翅膀，急欲腾飞的阶段，而**市正是西部发展的重地，是**发展的龙头，**
要发展，**必定首先发展，**也是**经济最发达的城市，这几年来，**的发展更是势头极好，可以说是日新月异，因此，**目前商机极多，市场极大，现在投资**是难得一遇的极好良机。
本项目中**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、
**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角，西大街的入口处，更是**市黄金地段的黄金位置。 S2、外部环境优势
**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，每
年约有2500万的国内外旅游者前来观光游览、寻根祭祖以及从事商务活动。该市的酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之**市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。
S3、政策优势
本项目地处繁华的**黄金地段，既享受国家西部大开发对房地产
的优惠政策，又享有**地方对发展旅游及配套设施的政府支持。
进入新世纪，**市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保
持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使**的房地产市场进入了一个强势上
升期，尤其是商务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；
加之国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场
环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了**的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
此外，**市是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球
上最辉煌的城市，其周边自然景观丰富，人文景观更是数不胜数。丰富的旅游资源，使**成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，是中国最大的旅游城市。当地政府把发展旅游事业当作头等大事，多次出台扶植旅游业及其配套设施的政策规定，本项目也被列为**市重点工程之一，受到市委市政府的大力支持和密切关注。
S4、经营优势
本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头
B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势不言而喻。加之集团公司自身强大的房地产营销网络，商务用楼的销售前景甚好，目前已有众多客户表达了强烈的购买意向，市场呈现供不应求之势。
（二）劣势（Weaknesses）
企业目前的劣势有：
W1、资金尚有缺口
**商厦项目的主体工程现已完工，前期已投资9600万元，装修筹备拟再投资1亿元，**大厦项目前期已投资约1亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，酒店建成还需约4亿人民币，此部分资金尚未到位。
W2、广告宣传力度不够，企业知名度不高
目前集团产业中尚无酒店经营的先例，企业原来媒体广告投放主要集中在本地的一些平面媒体上，以宣传房地产为主，外地基本无宣传，与国内一些大型、高档次酒店、商场相比，广告投入力度较小，酒店和购物中心的知名度较小。
（三）机会（Opportunities）
企业面临的机会有：
O1、高增长预期
旅游、餐饮服务业已成为国内外投资的热点，随着人们生活水平的提高，追求休闲享受意识的增强以及经济繁荣连锁的商务活动的增多，高档次服务业市场将继续扩大；而随着国家宏观经济持续向好，房地产业也将仍然保持高度增长势头。
O2、出现市场缺口
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常
驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
O3、土地的稀缺性
在未来，土地需求量增加和土地供给不足的矛盾将越来越突出，而市区内的土地资源更是奇缺，可开发的酒店用地更是少之又少，因此，当前酒店开发用地大都规划在城外。此外，土地价格也正以每年0.6%的幅度不断攀升。对于该项目，能在城市繁华地区的最黄金地段获得土地使用权，这是一个难得的机会。
（四）威胁（Threats）
企业面临的威胁有：
T1、时间的威胁
该项目主要面临的威胁主要来自于时间。如果该项目不能即时获得融资，投入运作，或延期获得将有可能导致有实力的竞争者涌入，取而代之。
T2、竞争者众多
据统计，在2004年，国内酒店管理公司已经增至160余家，比2003年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；星级酒
店集团化程度为9.63%，比2003年增长2.4个百分点。2005年，更多中国酒店集团都会在这一年中大展身手，将有更多的民营资本进入酒店业，将会逐步形成国有控股企业、跨国集团、民营企业的三大酒店投资源。而且从2005年开始，跨国酒店集团对华投资的力度将会更大，他们将继续在中国二线城市和地区布点，从而开辟中外酒店业较量的第二战场。也不能排除在2005年内，将还会出现外资独资酒店。所有这些，将导致酒店业的竞争将会愈演愈烈。地处东西部枢纽之地的全国最大旅游城市**当然必将受此波及。
通过将SWOT进行分解分析，即SO－优势与机会、WO－弱势与机会、ST－优势与威胁、WT－劣势与威胁等条件因素进行细分分析，得出相对应的战略举措如下：
五、竞争和风险分析
（一）竞争分析
一般来说，市场的竞争环境可以分为四种形式，即完全垄断、寡头垄
断、垄断竞争和完全竞争。其中，完全垄断和完全竞争的市场竞争环境属于比较极端的情况，在大多数市场经济中是比较少见的。完全垄断市场是指在这一市场中只有一家企业生产不存在完全替代品的一种市场结构，企业是市场价格的制定者。而垄断竞争是指为数众多的企业同时在生产相似的但略有差别的产品，市场上有很多买者和卖者，各企业把其他企业的产品价格作为既定的参考。
当前酒店业的竞争，主要集中在两方面，一是本土酒店集团之间以及
和合资、外资酒店集团的竞争；二是同等星级酒店之间的竞争。
据统计，在2004年，国内酒店管理公司已经增至160余家，比2003
年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；星级酒店集团化程度为9.63%，比2003年增长2.4个百分点。2005年，更多中国酒店集团都会在这一年中大展身手，将有更多的民营资本进入酒店业，将会逐步形成国有控股企业、跨国集团、民营企业的三大酒店投资源。而且从2005年开始，跨国酒店集团对华投资的力度将会更大，他们将继续在中国二线城市和地区布点，从而开辟中外酒店业较量的第二战场。也不能排除在2005年内，将还会出现外资独资酒店。
酒店业是中国旅游产业中最先与国际接轨的行业，也是最先参与国际
竞争的行业。早在八十年代末,国际上一些著名的饭店管理集团就已经进入
国内市场,并在国内高星级酒店市场上占有很大的份额。在酒店行业整体下滑的背景下，港澳台商和外商投资的酒店在规模、客房出租率、盈利能力上都显示出了较大优势。有统计表明，目前外国管理公司在中国管理的酒店客房仅占全国的10%，却占有利润的90%以上，这种局面在入世后变得更加严峻。外资进入酒店业除了可以采取直接投资的形式，还可以运用资本经营手段，通过并购、兼并、托管等形式进入，凭借雄厚资金和品牌以及管理优势，很可能占领酒店连锁化经营系统，市场分割必然加剧。中国加入WT0后，随着内地市场进人门槛的降低，国际化的超级饭店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档饭店市场的基础上，逐渐向内地中小城市以及中低档饭店市场大规模扩张，内资酒店的经营将更加艰难，竞争更加激烈。
此外，随着酒店数目的飞速增加，同等星级酒店之间的竞争也日益激
烈。就拿**市来说，该市现有旅游星级饭店又进一步增加到57家，其中，五星级4家，四星级8家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。
以下是**酒店四星级以上一览表：
其五星级与四星级酒店的市场占有比例分别为3%、4%。酒店的布局在
各个城区之间也不平衡，体现为城内、城南和城东三城区的酒店数占到**市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%。
（二）竞争策略
面对日趋激烈的市场竞争态势，对于国内的酒店业来说，价格竞争已
经不适合社会发展的需要，而造就一支有国际酒店服务标准和意念的高素质、相对稳定的员工队伍，做出自己的特色酒店，才是今后中国酒店业参与国际竞争的基础。
从经济学角度来说，客人消费的东西实际上是一个概念消费，这就需
要酒店经营者创造出与众不同的东西，有自己的特色。而只有了解消费者的需求规律的变化，提供独一无二的产品，才能满足消费者喜新厌旧的本性，才不会和对手产生直面竞争。
根据上述分析，应确定的竞争策略如下：
1、以突出“闽南特色”为主线，制定打造特色品牌的营销策略
关于市场营销策略，参见本商业计划书的第七部分“营销方案”。
2、专业化、规范化、制度化严格管理
建立严格化、规范化、制度化、人性化的内部管理体制，有效提高运
行效率和企业的质量管理水平，使酒店永远保持在国际先进水平上。
3、创建适合企业发展的企业文化，增加产品的文化附加值
企业文化就是企业的一双翅膀，优秀的企业文化可以让其拥有者在市
场竞争中更加灵动。北大光华管理学院院长张维迎先生曾说过，一个企业的核心竞争力不是产品，也不是人才，而是企业长期形成的一套理念，一套办法，这些东西是对手偷不走，拆不开，员工跳槽都带不走的东西。酒店不仅要创建自己的文化，还要把这种文化传递给顾客，使顾客通过文化的感染而记住自己的品牌，并忠诚于这个品牌。事实上，文化的含量要胜过技术的含量，故而在经营中要坚持文化至上，要通过多种途径，注重酒店文化、饮食文化的建设和挖掘，追求深层次的文化韵味。
（三）风险及对策
本项目主要潜在风险包括以下几项：
1、经营风险
1） 经营成本：公司主营旅游服务业,经营所需的原材料如客房铺陈、 小日用品及餐饮原辅材料等消耗量大,周转率高 ,采购成本受通货膨胀的影响有长期上升的趋势, 从而增加了公司的经营成本。
2） 劳动力成本的刚性支出：出于酒店业的特点，公司经营所需的劳
动力较其它行业多,工资成本大,且易升难降,增加了公司控制成本的难度。
3）融资渠道的限制：公司现有的融资渠道仍以间接融资为主,成本较
高, 亦难以满足本公司的发展需要,在一定程度上影响了本公司的业务发展。
4）水电供应不足：**是缺水城市,每在用水高峰时期, 城区部分地区
会出现供水困难,从而影响本公司的用水，电的供应亦存在类似的情况。
2、行业风险
**市是世界旅游城市,旅游业是**市重点发展的支柱产业之一。 由于
前几年大量修建、扩建酒店、饭店以及不断有新的竞争者涌入，从而导致市场竞争加大。
3、市场风险
市场风险主要来自三个方面。一是供求总量之间有偏差；二是市场竞
争力的存在；三是实际价格与预测价格的偏差。该项目地处**市最繁华地段，市场前景较好，但考虑到未来市场还存在不同层次的潜在竞争对手，以及诸多不确定性因素，而且实际租金可能会偏离预测，市场风险仍需考虑。
4、财务风险
财务风险是企业因贷款而增加的投资者预期收益的不确定性。
由于本项目是借款建设，企业未来是举债经营，在外借资金到位后，
财务风险主要指资金流动方面的风险，特别是当应收款过高时会造成资金流动不畅，影响正常的经营活动的开展，故企业在未来经营时要注重财务结构，以决定企业未来营销方针。
针对以上风险,公司拟采取如下措施以将风险控制在最小化。
1、坚持多元化经营策略,在以房地产为龙头，突出旅游服务业的同时,
继续大力发展原有各项产业，并有计划、有步聚地开拓新的业务领域,增强公司抵御风险的能力。
2、针对经营风险,本公司将：
1）加强对生产经营过程中每个环节的物料管理,省收与节支并重,控制
物料消耗；
2）加强对资金的管理与调配,促使资金在各分公司之间互相调剂,有偿
使用,提高资金的使用效率；
3)开辟新的融资渠道,逐步以间接融资为主转向直接融资与间接融资
并重,以尽可能地满足本公司的资金需求；
4）投资修建自备井,购置柴油发电机,以保证各酒店的水电供应。
3、针对行业风险,本公司与在酒店、餐饮职务行业中已积累了丰富的
经营管理经验的C公司和在百货零售业鼎鼎有名的**百货集团公司合作, 在突出特色的同时加强现代化内部管理，集约化经营，并根据客户需求不断完善经营服务设施、改进经营服务方式及手段；提高服务质量、增加服务种类以巩固老客户市场,扩大新客源市场。
4、针对市场风险,本公司将根据自身发展目标及市场情况灵活经营, 扬长避短,在经营特色上下功夫，做好市场定位，把握市场需求，保持公司的核心竞争力，努力降低市场潜在风险。另一方面在内部组织管理上实行优化组合,增强各个部门间的相互协调与配合,发挥整体优势,实现效益的最大化。
5、针对财务风险,本公司将规范公司运作,制定合理的财务计划及还款
计划，确保稳定的现金收益及还款能力。
六、市场分析
（一）市场简介
**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。先后13
个王朝在这里建都。**省会城市，现属副省级城市。**地处中国中、西两
大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使**居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。
1、**GDP增长迅速
**经济一直保持健康、快速发展的良好势头。2003年GDP总量达940.35
亿元，比2002年增长13.5％。 **市GDP占全省GDP总量的41%。2004年**GDP总量已突破1000亿元大关，已成为**地区首个突破千亿元的城市。
2、**商旅业形势喜人
据世界旅游组织预测到2020年，中国旅游业总产值将占国内生产总值
的8.64%，旅游消费将占总消费的6.79%，旅游投资将占投资总额的8.16%，达到世界平均水平。
目前，随着中国经济的迅速腾飞，在解决了温饱之后，人民的水平也在向着更高要求发展，为适应这一需求，政府给定居民的法定节假日及休息日已达114天，未来旅游消费的井喷已成必然。
以兵马俑博物馆（国家4A级旅游区，
3、**酒店业市场分析
目前**的酒店业相当景气，预计今年到**的游客突破2700万。如前竞
争分析所述，该市现有旅游星级饭店57家，其中，五星级4家，四星级8
家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。三星级以上的市场占有比例分别为3%、4%、10%。在**的规律是酒店星级越高入住率越高，三星级以上的往往有许多团队入住。五星级大酒店年平均入住率在70-72%之间，这是一个非常高的水平。
此外，酒店的布局在各个城区之间不平衡，体现为城内、城南和城东
三城区的酒店数占到**市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%；酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，但繁华地区附近的酒店无论旺季淡季都能保持较高入住率。
4、酒店客源特征分析
**现有的酒店，特别是设备完善、服务品质尚佳的酒店供不应求，城
内酒店是旅游者、商务人士首选区域。但由于城内土地资源奇缺，可开发的酒店用地更是少之又少，因此，当前酒店开发用地大都规划在城外。近两年来，随着中国加入世贸后受国际大环境交通状况的改善及影响，参加会议、商务洽谈及公司培训等为目的的消费也在快速增长，商务酒店前景广阔。
5、**片区商业氛围
◇文化：书院门一条街，中国最大的字画古玩市场；
◇银行：南大街各大银行均设有分行，被誉为**金融一条街；
◇饮食：① 北院门--**特色小吃一条街，在这里你可品尝到最具传
统民族特色风味的小吃；
② 王子饭店、豪门、唐汉宫、麦当劳、肯德基、粥城；
③ 德福巷--咖啡一条街, 在中国古典建筑的群落里透出浓
浓的咖啡芬芳,融中西饮食文化与一体,华灯初上之时,吸
引不同肤色的人种流连忘返；
◇娱乐：阳光丽都、中国城、永宁宫、酷啦啦；
◇购物:开元商城、世纪金花、中大国际、海大国际、**剧院、阿房宫影院、王府精品、天安名品城等。
这里是品牌流通商品的集散地,品牌专卖店随处可见,成了人们购物的
天堂,如织的人流也是**一道亮丽的风景线。
6、**片区商业价值
**是**商业最发达的区域中心，资金流、信息流、人才流聚集程度高，对城市周边区域具有很强的辐射力和聚集力。与此同时写字楼价格一路攀升，预计2005年该片区物业平均价格将升至8800-10000元/m2，写字楼租金正每年以5%的速度递增，投资增值势头强劲。
7、**区开发价值
◇人文景观：有闻名于世被称为“金石宝库”的****；有闻名遐迩、
保留完好的明城墙、小雁塔、宝太寺、卧龙寺及八仙庵等文物景点。
◇文化氛围：**最重要的科研教育基地，区内有17所大专院校、47
个科研院所和70余家科研机构，以及占地6.08平方公里的高新技术产业开发区一一**科技工业园区。
◇商业价值：**政治、经济、文化中心，商业最繁华的地方。各具特
色的商业街、豪华气派的大商厦让人们在欣赏琳琅满目商品的同时，更能体会到现代都市的魅力。**市最繁华的商业街一一东大街就在该辖区，在这条只有一千四百多米长的大街两侧仅大小商店就有374家，大商厦更给
这条大街增添了无穷的魅力。开元商城的大气，唐城大厦的雄伟，长发祥的悠久让人留连忘返，乐此不疲。**区不仅拥有众多的、现代化的大商厦，而且各种商业街也颇具特色。区内现有专业市场、批发市场53个，形成了以纺织品、副食品、工艺品、服装等为主的大型专业市场群，在**五省乃至全国都有很强的吸引力。
（二）市场需求分析
预计2005年到**的入境游客将突破200万，而国内旅游者将达到2500万人。虽然目前**的酒店业相当景气，商务酒店前景相当看好，但市场仍出现缺口。
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
此外，随着中国加入世贸后受国际大环境、交通状况的改善及影响，参加会议、商务洽谈及公司培训等为目的的消费也在快速增长，商务酒店的市场前景广阔，其要求的档次也越来越高。虽然，**现已有五星级酒店四家，但都是多年前建造，很多软、硬件设施已经不能满足日益发展的市场需要，更现代、更高科技、功能更齐全的更高档次的商务酒店成为必然需求。
按市场占有率2%计算，预计这两座酒店的建成，每年将有近60万的
保 密 须 知
本商业计划书属商业机密，所有权属于A公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：
1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址，尽快将本计划书完整退回；
2.在没有取得A公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；
3.应该像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。
本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。
委 托 方：A公司（盖章）
项目编制人员
项 目 指 导：郭建中
项 目 负 责 人：岳留成
技术经济组组长：周雅飞
商 务 组 组 长：张竞文
翻 译 组 组 长：王丽华
项目编制单位：**华威信投资顾问有限公司（盖章）
编 制 日 期：**年*月**日
目 录
一、执行概要 .................................................... 3
二、项目情况介绍 ............................................... 5
（一）项目概述 ................................................. 5
（二）项目背景介绍 ............................................. 7
（三）项目产品介绍 ............................................ 13
（四）地域情况介绍 ............................................ 16
（五）项目的进展情况 ......................................... 19
三、组织与管理 ................................................ 20
（一）集团企业介绍 ............................................ 20
（二）合作方企业介绍 ......................................... 24
（三）管理层介绍 .............................................. 28
（四）项目公司组织结构 ....................................... 32
（五）项目公司管理 ............................................ 34
四、SWOT分析 .................................................. 34
（一）优势（STRENGTHS） ........................................ 34
（二）劣势（WEAKNESSES） ....................................... 37
（三）机会（OPPORTUNITIES） .................................... 37
（四）威胁（THREATS） .......................................... 38
五、竞争和风险分析 ............................................ 40
（一）竞争分析 ................................................ 40
（二）竞争策略 ................................................ 42
（三）风险及对策 .............................................. 43
六、市场分析 ................................................... 45
（一）市场简介 ................................................ 45
（二）市场需求分析 ............................................ 49
七、营销方案 ................................................... 50
（一）营销策略和计划 ......................................... 50
（二）品牌策略 ................................................ 56
（三）促销策略 ................................................ 59
（四）销售渠道和方式 ......................................... 61
八、项目财务计划 .............................................. 63
（一）项目计算期 .............................................. 63
（二）项目投资估算和资金筹措 ................................ 63
（三）销售收入预测 ............................................ 65
（四）总成本费用估算 ......................................... 68
（五）**商厦及**大厦营业收入增长统计 ...................... 71
（六）销售税金及附加及损益表 ................................ 72
（七）净现金流量的预测 ....................................... 77
九、还款计划 ................................................... 82
十、不确定性分析 .............................................. 85
（一）**商厦敏感性分析 ....................................... 86
（二）**大厦敏感性分析 ....................................... 86
十一、风险退出 ................................................ 87
（一）IPO（INITIAL PUBLIC OFFERING）首次公开发行 ............. 88
（二）股份转让 ................................................ 89
（三）股权回购 ................................................ 89
（四）清算或破产 .............................................. 89
（五）本企业风险退出方式选择 ................................ 90
十二、结论 ..................................................... 92
附件 ............................................................ 93
一、执行概要
本项目——拟在**市最繁华地段**区和**广场附近修建两座高星级酒店及配套商务房产，以大大提升该地区的国际形象和知名度。现在全球范围内征寻产业合作伙伴，共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特色的高星级国际商务酒店，以填补该市高档次特色酒店的空白。本项目的发起人A公司，拥有成熟的技术，先进的设备，且经验丰富，具备项目实施能力。
**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市，先后13个王朝在这里建都，是**省会城市，现属副省级城市。**地处中国中、西两大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使**居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，是**经济最发达的城市，是世界著名的旅游中心城市。
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
本项目拟兴建的两座大厦：**商厦和**大厦，其中**商厦建成后将作
为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店，项目总投资1.9亿元人民币，总建筑面积2.8万平方米，设有高档客房200间，并设有能同时容纳400人的多功能会议厅及宴会厅。**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成**地区第一家**百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。该项目总投资5亿元人民币，计划总建筑面积约12万平方米，酒店设有豪华客房448间，餐位5000个，设有高级西餐厅、独立封闭式酒吧，更有可容纳５００人以上的宴会厅。本项目已被**市政府列为市重点工程项目。
本项目中**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角，西大街的入口处，更是**市黄金地段的黄金位置。
本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势显著。
本项目所处地理位置优越，外部环境一流，所处行业市场前景广阔，自身特点出众，经营管理科学先进，品位高，利润空间大，项目的经济效益可观。
经对本项目投资分析详见测算：**商厦项目税后财务净现值为13951.53万元；税后内部收益率为25%；税后投资回收期：5.23年。**大厦项目税后财务净现值为53351.20万元，内部收益率为27%，均大于行业
基准收益率11.30%，税后投资回收期：4.90年。经济效益显著（详见项目经济评价指标）。
综上所述，我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策，市场需求明显；项目实施后，其前景广阔，市场容量大，产业化实施的条件具备，将产生显著的经济效益和社会效益，商业价值明显。因此本项目具有较高投资价值，不失为一个有生命力的项目。
二、项目情况介绍
（一）项目概述
A公司前身是**房地产开发公司，始建于1993年，注册地在**市**路，企业注册资金2620万元人民币，公司现已形成以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域的综合性集团总公司，下属五家分公司。集团拥有多年大型房地产开发经验，曾出色完成多个大规模工程项目，实力雄厚，在地方上享有很高的声誉和信誉。
本项目拟在**市繁华地段兴建两座大厦：**商厦和**大厦，其中**商厦建成后将作为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店；**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成**地区第一家**百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。本项目已被**市政府列为市重点工程项目。
**位于较发达的东南地区与正在发展的**地区的中枢地段，是东南与**的桥梁和中转站，是**发展的龙头，要发展西部，**的发展首当其冲，
具有举足轻重的作用。绝妙的地理位置给**带来无限的商机。**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之**市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，是各国宾客商务洽谈、住宿旅游、开会学习的理想场所。目前，仅文艺北路有一家三星级酒店，无论从规模、档次，还是从功能上都远远不能满足市场需要，因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店。四星级的闽南国际商务酒店环境高雅、豪华，设施超前，功能完备，服务水准一流，满足了客户各方面的需求，弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白。
**市的政治、文化、经济、旅游的中心在四方的明代古城内，而古城的中心就是**广场，95%的游客是从**开始**之旅的。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的**最具代表性商业街、唐人街。现西大街道路拓宽已基本完成，建成后的西大街将是集商贸、办公、娱乐、餐饮为一体的仿古建筑一条街，街道两侧红砖碧瓦，雕梁画栋，充分体现古城**的现代风貌和民族风格。
**大厦项目位于**广场西南角，西大街的入口处，是**市黄金地段的黄金位置。目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店，白金五星级的本酒店建成后将是处在**市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店，是西大街的门面，其外部的仿古风格与西大街遥相呼应，相得益彰，完全体现了**古城中心恢宏博大的气魄，成为**广场的一个亮点。
本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理；**大厦购物中心由集团与B公司合作经营。这两座星级酒店的建成，将有利于提高整个**市的住宿、餐饮、娱乐、购物水平，完善**市的旅游、商务接待条件。
本项目均地处**市繁华商业区，区内水、电、汽、通讯等配套设施齐全，企业计价使用，供应有保障。
本建设项目符合国家产业政策，企业拥有雄厚的人力资源，采用国际先进的设施设备和科学的管理方法，加之定位得当，具有完善的企业战略与行销方式，企业资源配置合理，市场前景广阔，相信定能获得良好的经济效益和社会效益。
（二）项目背景介绍
1、关于我国五星级大酒店标准简介
我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、
清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：
A 酒店总体基本要求
酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。
酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。
酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。
有中央空调系统。
有背景音响系统。
有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。
B 酒店接待大厅基本要求
接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。
有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文
标志、分区段设置接待、问讯、结账、24小时有工作人员在岗。
提供留言服务、一次性总账单结账服务、信用卡服务、18小时
提供外币兑换服务。
总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市
交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各
种交通工具时刻表、报刊杂志等。
可8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开
启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经
理。
在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车
服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。
至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能
用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务
用文字至少用中英文同时表示。
C 客房基本要求
至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含
卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有5个开间的豪华套
房，有残疾人客房。
客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，
座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高
级配套家具。
卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风
设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装
高级座便器，梳妆台，浴缸并带淋浴喷头；配浴帘，晾晒绳，
24 小时供应冷热水。
有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭
路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。
有与五星级相匹配的文具用品，24小时提供冷热饮用水及冰
块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24小时提供
中西式早餐，正餐送餐服务。
提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，
提供擦鞋服务。
D餐饮基本要求
有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。
有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。
餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。
厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有
空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专
门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。
E 公共区域基本要求
有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，
并有服务电梯。
有公用电话，并有市内电话簿。
有男女分设的公共卫生间。
有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。
有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、
复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字
服务。
有医务室。
提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
提供市内观光服务。
有应急供电专用线和应急照明灯。
F 选择项目
客房
设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客
人使用的商务中心及休息场所。
商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。
为客人提供免费店内无线寻呼服务。
餐厅及酒吧
有大堂酒吧、专业性茶室。
有风味餐厅。
有至少能容纳200人正式宴会的宴会厅，配有专门的宴会厨房。 有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。
有 24 小时营业的餐厅。
商务设施及服务
提供国际互联网服务，传输速度不小于 64kbit/s 。
有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。
至少配有2个小会议室。
有电话会议设施。
有现场视音频转播系统。
有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录
像机、文件粉碎机。
有专门的复印室、配备足够的复印机设备。
有现代化电子印刷及装订设备。
有照相胶卷冲印室。
公共及健康娱乐设施
歌舞厅。
卡拉 OK 厅或 KTV 房（至少 4 间）。
游戏机室。
棋牌室。
定期歌舞表演。
多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞
厅。
有健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴。
室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。
有网球场、保龄球室（至少 4 道）、壁球室、桌球室。
有美容美发室、精品店、独立的书店、独立的鲜花店、婴儿看
护及儿童娱乐室。
安全设施
电子卡门锁。
客房贵重物品保险。
自备发电系统。
2、关于白金五星级大酒店标准简介
今后五星级将不再是星级酒店的最高级别，国家旅游局规定从2004年7月1日开始实施的新版《旅游饭店星级划分与评定》标准中将设立新的星级饭店等级——“白金五星”。“白金五星”酒店的定位处于酒店业金
字塔的顶端，“白金五星”须先符合以下７个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供２４小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还需要在６项参评条件中至少达标５项，６项标准分别为：普通客房面积至少不小于３６平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳５００人以上的宴会厅；国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续３年居于所在地同星级饭店前列；有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。
（三）项目产品介绍
1、“**商厦”项目介绍
该项目拟建一座具有闽南文化特色的四星级国际商务酒店，酒店位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，交通便利。该项目总建筑面积2.8万平方米，地下两层地上二十一层，主体工程现已完工，前期已投资9600万元，装修筹备拟再投资1亿元。本项目将建成**最具特色，最高服务水准，最佳经济效益的酒店，由经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理，预计用五年时间将投资收回。
酒店共有设备完善的国际标准不同等级客房200间，其中有48间别致豪华套房，所有房间均带有独立中央空调系统、日常小家电、小型保险箱、国际长途直拔电话、60个卫星频道电视；豪华房及套房还配备个人电脑。
此外，酒店还设有大堂吧、住客专用酒廊、多功能会议厅、商务中心、特色宴会厅、贵宾厅、美食街、KTV包房、桑拿房、游泳馆、网球场、健身房等综合配套设施。美食街环境优雅，提供各式美味中西佳肴，闽南特色风味美食更是一应俱全；多功能会议厅可容纳400人的会议规模，特色宴会厅也可同时接待400人用餐；九间风格高雅的贵宾厅房更为各式小型宴会的最佳选择。
同时，酒店也为商务客人提供许多特别的服务，商务人士在这里可以处处感觉到进行商务活动的方便，除食、宿、娱乐无忧外，其他所有商务工作方面的接待、事务性工作等均可由酒店代劳。此外，酒店计算机、传真机、复印机、多媒体设备等现代化办公设施一应俱全、设备先进、资源充足，尤其具有目前最先进的WIFI无线宽带上网设施，让客户可以在酒店的任何角落毫无拘束的上网办公或冲浪；而对于没有自带笔记本电脑的普通客房客户，酒店独具特色的咖啡厅和茶室也均会提供此项服务，让客户不再拥挤于商务中心，而是可以一边欣赏着轻柔的音乐，一边品尝着香浓的咖啡和悠悠的香茗，还一边轻松的享受工作，使商务工作变得更加方便，更加省心省事省人。
2、“**大厦”项目介绍
“**大厦”项目地处**市最繁华的中心地带——**广场西南角，距**约200米，占地2万多平方米，实际可开发用地12570平方米，其中主楼占地5600平方米，三座附楼占地5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6万平方米，地下二层地上七层，外形仿古建筑，内部为具有闽南特色的国际化五星级酒店，沿街部分二层为通视走廊，地下二
层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型购物中心，主体工程已完成；附楼B、C座已封顶，共2.5万平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约3万平方米的附楼，为酒店配套设施，尚未开工。该项目前期已投资约1亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，项目建成还需约4亿人民币，共投资约5亿人民币。
本项目主楼地下一层至地面二层为购物中心，将与B公司合作，建成**地区首家**百货大楼。三层以上为闽南特色涉外酒店，酒店按国家新颁布的白金五星级酒店要求设计、建筑，内部采用建筑智能设计和综合布线，整体设施超前，功能完备。设有客房265间、餐位5000个、会议中心、康乐中心、娱乐中心、立体车库等，此外尚未开工的附楼作为酒店的配套设施还将设有183间客房。本酒店除具上述“**商厦”项目四星级酒店的全部设施功能外，更按前述国家规定的白金五星级宾馆的要求，达到整体氛围豪华气派、普通客房面积至少不小于36平方米；有符合国际标准的高级西餐厅，可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；更有可容纳５００人以上的宴会厅；酒店硬件设施先进，全部采用绿色环保用品；内部配有中央管理系统，采用高端全智能酒店管理软件，并对行政楼层提供２４小时管家式服务。酒店将具有全面的接待国内外商务、旅游、会议客人的功能。酒店也将聘请国内外知名的C有限公司管理，其必将成为全国一流，**最高档次、管理最佳、效益最好的酒店。
（四）地域情况介绍
**地处中国**地区东部、关中平原中部，中国地理版图的中心（中国大地原点即在**附近）。位于东经107°40´～109°49´，北纬33°39´～34°44´之间，与美国的洛杉矶、非洲摩洛哥首都拉巴特的纬度相当。南依秦岭，北临渭河，地势东南高**低，平均海拔424米。秦岭是中国南北方气候的分界山。
**市土地总面积10108平方公里，其中城市面积1256平方公里（建成区面积187平方公里），总人口716万，共有46个民族，汉族人口约占总人口的99%。
**属温带大陆性气候，四季分明。年平均气温15℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；年降水量500～750毫米，主要集中在夏秋两季；全年日照时间1500小时左右，无霜期208～230天。
**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。从奴隶制臻于鼎盛的西周，到封建社会达到巅峰状态的唐王朝，先后有西周、秦、西汉、新、西晋（愍帝）、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐等12个王朝在这里建都达1100余年之久。又曾为赤眉、绿林、大齐（黄巢）、大顺（李自成）等农民起义政权的都城。自公元前约11世纪至公元9世纪末，**曾长期是古代中国的政治、经济与文化中心，并历来为地方行政机关的治所。
**现已形成以机械、电子、纺织、轻工和航空工业为主，兼有化工、医药、建材、冶金、食品等门类齐全的工业体系，是中国重要的输变电成
套设备、飞机、纺织、仪器、仪表、工业缝纫机和电子等产品的重要生产基地。全市现有工业企业46243户，资产总额1054.36亿元，其中市属工业企业净资产约499.42亿元；工业从业人员109万人，占全市就业人口的28%。2002年**工业增加值实现299亿元，比2001年增长15.6%。
2002年底**市出台的《**工业振兴计划》明确提出：要充分利用**工业的比较优势，调整布局、优化结构、加大投入、深化改革、强化管理，培育、扶持和发展电子信息、航空运输、汽车制造、生物医药、石油化工、机械制造等产业，打造产品创新研发基地、现代制造业基地和产业集聚基地。预计到2006年，全市工业总产值将达到1950亿元，年均增长16%；工业增加值达到527亿元，年均增长15%，实现工业总产值和增加值五年翻一番。
**是中国**地区的商贸中心，流通规模大，市场覆盖**五省区及毗邻省区。另外，麦德龙、好又多、家世界、国美、苏宁等国内外商业巨头纷纷登陆**。全市商业网点10.6个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在该市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中，年销售过亿元的16家，其中销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2002年社会消费品零售总额实现409亿元，同比增长11.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物
价因数，实际增长13.6%。全市零售总额占**五个省会城市零售总额的48%，位居西部九城市第三位。
**市是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的城市，丝绸之路曾从**开始，走向世界各地，**也是中华民族的发源地，从蓝田猿人、半坡古代人到黄帝创立华夏国都。**的历史源远流长，也是中国七大古都之一，有20世纪人类最雄伟的考古发现——秦陵兵马俑；有中国最雄伟、最完整的明肛古城墙，此外，**周边自然人文景观丰富：有中国最雄伟的五岳之一华山；又有中国南北分界标志的秦岭；有中国国宝大熊猫的保护区，又有西游记唐僧的讲经处大雁塔，如此恒古的历史，如此丰富的旅游资源，使**成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，除自身716万人口外，目前每年接待百余万国外宾客和千余万国内游客，是中国最大的旅游城市。**现有国家级文物34处，省级文物51处，被誉为“天然历史博物馆”。旅游已成为**的优势产业，截止2002年10月，接待海外旅游者56.2万余人次，同比增长7.4%，创汇2.32亿美元，同比增长7.7%，接待国内旅游者1550万人次，同比增长10.4%，国内旅游收入92亿元人民币，同比增长12.2%，预计今年旅游业各项指标将再次实现全面增长。该市现有旅游星级饭店又进一步增加到57家，其中，五星级4家，四星级8家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。全市有各类旅行社181家，其中国际社27家，国内社154家，数量上与该市旅游接待规模基本适应，从旅行社实力上看，2000年全市有全国“双百强”旅行社8家，在全国优秀旅游城市中位居第4，仅次于**、**、广州。目前，全市共有各类旅游景点近200家，其中，AAAA级景点8家，年接待游客人次在10万以上的
有20多家。全市现有涉外旅游定点餐馆26家，涉外定点商店32家；各类从事旅游服务的单位400多家，旅游业直接和间接从业人员共约18万多人，其中导游人员4000多名。形成了年接待境外游客130万人次的能力。
**市环境优美、交通便捷。目前**建成区园林绿地(含水域)面积4300公顷，绿化覆盖率已达35%。大气环境质量已得到明显改善：全年空气质量好于二级标准的天数已超过180天，二氧化硫、二氧化氮污染指数全年均大大好于二级标准。目前，**正在努力创建国家环保模范城，尽快使**城镇环境空气质量和地面水环境质量全面达到国家规定的功能区标准。以汽车、电车为主，出租车和中巴车相结合、多元化的城市公交客运体系已经形成，每万人拥有公交车辆11标台。目前正按照“三横、三纵、三环、八射线”的城市道路网格局，加快城市道路设施和城市交通管理系统建设，城区内堵车的状况正在缓解。
**拥有如**国际展览中心、**国际展览中心等4个现代化大型专业展览馆，和配套的**国际会议中心、协同大厦会议中心等多处国际会议场馆，有专业的展览公司50多家。
（五）项目的进展情况
（1）“**商厦”项目
该项目选址为**市**区**路86号，前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、拆迁安置等工作，现主体工程已完工，但装修部分仍缺乏配套资金，尚未启动。
（2）“**大厦”项目
“**大厦”项目地处**市最繁华的中心地带——**广场西南角，占地2万多平方米，实际可开发用地12570平方米，其中主楼占地5600平方米，三座附楼占地5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6万平方米，地下二层地上七层，沿街部分二层为通视走廊，地下二层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型商场。前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、征地、拆迁安置工作，现主体工程已完成；附楼
B、C座已封顶，共2.5万平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约3万平方米的附楼，为酒店配套设施，计划设有客房183间，此二项工程尚未开工。该项目前期已投资约1亿人民币，酒店建成还需约4亿人民币，共投资约5亿人民币。
（3）本项目所用水、电、汽、通讯等配套设施已落实，由**市政部门供应，企业计价使用。
（4）集团公司已和B公司及C公司签订了合作意向书。
三、组织与管理
（一）集团企业介绍
A公司前身是**房地产开发公司，始建于1993年，注册地在**市**路，企业注册资金2620万元人民币；企业类型：有限责任公司，法定代表人：**。
公司经营范围以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域。下设五个分公司：
1、**房地产开发公司
公司主要经营房地产开发建设、商品房销售、物业管理，兼营房地产咨询、建筑材料、贸易等业务。公司拥有一支专业齐全、业务熟练、技术精湛的干部职工队伍，汇集了房地产开发建设方面的一批高级工程技术专家，高级经济师、会计师、营销专家和投资专家，具有丰富的房地产开发建设经验，公司开发项目有**等项目。
公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，在质量管理、成本控制、计算机应用、档案管理方面形成了自己鲜明的企业特色，并在全国房地产行业中率先开展贯彻并建立ISO9000标准质量管理体系，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。
公司始终坚持与时俱进，锐意改革创新的纲领，按照国家要求，积极推进企业的改制步伐。经过几年的努力已基本实现改制目标。以开发项目为基本单位，通过资产重组，募集社会资金，职工参股等形式，已逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业，并多次承建市政重点工程。
2、**贸易有限公司
贸易公司主要负责化肥的销售，并代理德国全自动化高位停车设备的销售工作。该公司现拥有庞大的销售网络，在此网络中除销售农用产品外还有很大的销售潜力，因此在此基础上代理其他进口产品，充分利用了该公司的销售资源，通过产品进价和销价之间的差额获取利润，成为该公司
的一大创利单元。
随着社会分工的细化，销售员这种资源已经不是某一企业独有的资源而成为社会的共有资源，星纪集团看到了这一趋势，成立贸易公司，不仅利用公司现有的销售人员和销售网络，而且吸引其他公司的销售人员来销售该公司代理和生产的产品，他们在售价和差价中赚取丰厚的利润，公司再给予一定的奖励，这样必能牢牢的吸引住这部分人员使其成为公司销售队伍的一部分，既充分挖掘这一共有资源的潜力，又扩大了公司的销售网络，同时也降低了公司的销售成本。
中国正由储蓄社会向消费社会转型，在此过程中，不管是产品还是服务都将受惠，这是一个大趋势。贸易公司在这样的大环境下应运而生，因其先进的理念，良好的职业道德，必然能被市场接受，创造超额的利润。
3、**农牧业公司
公司的主要业务为养殖苜蓿型奶牛、肉牛及加工销售。
近几年来国内外开始引进小批量适口肉质牛进行繁殖和育肥上市，但产量小，无法满足区内及京、津、沪、广州等大城市星级宾馆对优质高档分割牛肉的市场需求，对优质高档分割牛肉的需求量正在不断地增加，肉牛饲养和销售市场前景十分看好。为此，**正安农牧业公司与经营专家们瞄准国内市场高档牛肉缺口，香港及新加坡活牛进口量大的机会，决定选择此项目搞农、牧业开发，建立“种、养、加”生产基地，向市场提供高档牛肉，增加企业和基地农户的经济收入，实现农牧业产业化发展的新目标。公司拥有一大批高级技术人才从事科研和生产管理，并以多家高等院校为依托，拥有强大的技术实力作后盾。
4、**影视制作有限公司
**市最专业、最具影响力的影视广告公司之一。拥有高水准的影视拍摄、制作方面的专业队伍。前期拍摄设备：SONY、Panasonic专业数码摄录一体机、大型专业摄影棚、录音室等。后期制作设备：当今世界最先进的数字非线性后期编辑制作系统；二维、三维动画制作程序；剪辑、配音、配乐、字幕、合成及VCD、DVD刻录设备等。公司的主要业务为广告制作及地方小品的制作。
多年来, 该公司顺应时代宣传的潮流,站在高科技、全方位、多元素、立体化、信息化宣传的前沿，紧紧把握“向宣传要形象，向宣传要品牌，向宣传要效益，向宣传要发展”的现代企业家的脉搏和管理经营理念，用一流技术、一流设备、一流创意、拍摄、编辑、制作、合成、员工队伍与众多企业、商界、机关、学校强强联手、真诚合作，成功的制作了三十余部时代感强、鲜活生动、客户满意、宣传效果很好的形象专题片、产品推介片等；不仅为客户提供了优秀的宣传片、资料片，同时也打造和树立了公司的形象和品牌。
5、**房地产开发公司
公司主要经营房地产开发、建设，建材批发、零售，以及拆迁安置。目前公司拥有一支集拆迁安置、工程管理、营销策划、房产销售、投资决策、物业管理、财务控制、行政管理、经济法律等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。多年来，按照市区政府的安排，公司进行了大量的旧城改造建设工作，先后完成了许多重点市政工程拆迁改造，并出色完成多项各类大型工程项目。公司自创立以来，始终坚持“用
户至上，以诚为本，微利入市，立足三秦，放眼九州”的立业宗旨，在总经理的组织领导下，以其高度的凝聚力，在房地产开发方面作了大量工作，取得了丰硕的成果。其事迹曾多次刊登于《中国青年报》、《中国税务》、《**商情综汇》、《**政府网》、《房地产明星网》等多家媒体。
（二）合作方企业介绍
1、B公司
B公司是以百货零售业为主的综合性 上市公司，于1994年5月在**证券交易所上市，1996年入选“上证30指数”样本股。1997年5月加盟**控股有限公司，实现香港上市。2000年9月19日，**百货与东安集团实现资产重组，成为目前国内最大的百货零售集团之一。
**百货集团旗下拥有全资及控股企业16家，经营多家大型百货商店，目前已运营**市百货大楼、****市场、****商场、****商场、**海文**百货、广州**百货、武汉**百货、成都**百货八家大型百货店，另有**大厦于2002年开业。集团所属全资子公司**房地产公司和深圳**进出口贸易公司，是集团公司实现多元化发展战略的两支重要力量。“**百货”已发展成为以百货零售商业为主，同时涉足房地产、进出口贸易、广告、餐饮、服务等多种行业的集团化股份公司。
百货零售业是**百货集团的主营业务，其资产规模与年度销售额分别占有集团总资产和总销售收入的90％以上。近年来，公司确立了发展百货业连锁战略，构筑了以**为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，**百货已成为中国境内
最大的百货零售网络之一。
**百货先后引进“麦肯锡咨询公司”、“安达信计算机公司”、“麦肯·光明广告公司”、“李肇勋形象设计公司”等多家国际知名公司协助制定完成了**百货业的连锁战略、商品筹划、业务流程、广告推介、形象策划、信息系统等一系列重要课题，使**百货业连锁进一步向国际通行的规则靠拢，在国内商业企业引进
目前公司所属百货门店达到9家：**市百货大楼、**海文**百货、**东安市场、****商场、**双安商场、****大厦、广州**百货、成都**百货、武汉**百货。公司始终秉承“一切从顾客出发，一切让顾客满意”的经营宗旨， 成为面对国内中档消费者，品类齐全，质高价优的百货公司。所有新店保持一致的市场号召力和特色，同时反映当地特有的商品风格，力求迅速顺应地区需求。公司百货连锁店及其批发业务提供统一采购、统一配送的集中商品分销系统，以此体现“**百货”统一的市场形象，并降低成本，取得连锁规模经营的优势。
此外，在信息系统方面，**百货采用先进的JDA计算机系统，可通过卫星通讯对全国范围内供应商品采购、配送、销售、实时监控、清算等进行全方位统一管理。通过计算机数据处理，可以对各类商品进行销售分析并实施有效监控，还可对企业各项投资行为进行财务分析。完善的计算机系统为**百货实施百货业连锁提供了关键的技术保障。
在物流配送方面，公司现拥有国内一流的物流配送系统，配送中心占地总面积达23.6万平方米，仓储总面积为13.8万平方米，拥有大型运输车辆100部，配送指挥系统全部采用计算机管理，已具备跨省、市远途配
送能力，成为支撑**百货实施核心产业规模连锁的重要基础条件。
在人力资源方面，**百货拥有国内一流的商业人才，在进货管理、营销策划、视觉筹划、卖场管理以及战略布局研究、商店开发建设等方面集中了众多商界精英，使**百货在国内同行始终处于创新之举。**百货极其重视员工岗位培训，力图通过有计划地定期培训，不断把成熟的管理思想传输给企业的每一名成员。企业每年选送优秀管理人员出国考察、观摩学习，力求把国际商业发展前沿态势与本企业实际紧密结合。
为适应零售商业改革的不断深化，**百货将顺应时代发展趋势，抓住机遇，加快百货业态的拓展，充分利用**地区已有5家大型百货店在市场、品牌、管理、人才等方面的优势，进一步扩大**市场占有率。同时利用集团在华北、华南、华中、西南四大经济区域中心城市开设的战略网点，利用输出管理和技术，开展特许经营等方式，以较少的投入，实现低成本扩张，向周边地区辐射，进一步扩大以**为中心，跨地区、跨行业、跨所有制的大型企业集团的规模和实力，占领商业新的制高点，使企业在未来商业竞争中，继续保持全国领先的水准。
为适应当前市场需求和消费结构的新变化，从企业现状和未来发展的趋势出发，**百货将积极地推进新兴业态和电子商务的发展，以保持和增强主业可持续发展能力，使企业在未来商业竞争中能够迅速占领新的市场空间，顺利完成由传统商业向现代商业的过渡。
为继续保持多种经营的较快发展，**百货还将努力抓好房地产和进出口贸易的业务调整和经营工作，在坚持传统业务的前提下，积极拓展新的业务渠道，并努力与主业业务发展相融互补，促进企业均衡发展。
2、C公司
C公司，于香港注册，专业从事酒店管理、国内外专业培训、人才输出、咨询服务、国际贸易和企业顾问服务。与境内外多家酒店业、国际投资集团、投资基金、商业银行和会计师事务所有着密切的往来合作。多年来公司主要成员直接参与投资管理香港、内地20余家酒店，并担任重要职务，熟悉现代管理模式，境内外拥有大批专业管理队伍和市场网络，具有良好的凝聚力，与社会各界，特别是旅游业、金融、政界有着良好的关系和信誉。
C公司管理的酒店有：
**国际饭店；
杭州**国际酒店；
浙江**大酒店；
山东**国际饭店；
江苏**度假村；
山西**大厦；
江苏**大酒店；
江苏**国际酒店；
江苏**宾馆；
江苏**宾馆；
南京**饭店，等等。
（三）管理层介绍
A公司领导团队是一个集专业知识与操作技能为一体的管理团队，团队成员均在生产、经营及管理领域有过多年的实战经历，是一个具有丰富经营管理经验的团队。
**，A公司总经理
出生于1940年2月，**人，毕业于**财经学院（现**交通大学）经济管理系工商企业管理专业，经济师、造价工程师。早年热衷于文艺事业，六十年代初投身于房地产及建筑行业。多年来，开发项目数个，其事迹刊登于《中国青年报》、《中国税务》等多家大型媒体，为**房地产事业做出了卓越贡献。
简要工作经历：
1964年-1966年任汉中地区建筑公司技术股长；
1967年-1976年任**省建筑八公司科长；
1977年-1988年任**省建筑七公司科长；
1989年-1992年任秦林开发公司总顾问；
1993年起，个人全额投资并组建**房地产开发公司，任总经理；近年来，又亲自筹建以房地产为龙头，农牧、影视、贸易等为翼的星纪环保科技（集团）公司。
**先生具有较深厚的房地产和资本市场运营方面的理论素养和多年从事大型开拓房地产开发项目操作管理的实际经验，有胆有识有魄力。他坚持“改革创新、以人为本”的工作思路,凭着对事业的执著，开拓经营，强化管理，抢抓机遇，积极探索新形势下企业发展的新思路、新途
径，致力于企业的“改革、发展、创新”，带领公司职工开拓进取，锐意创新，以其开拓务实的工作作风、娴熟科学的管理能力、清正廉洁的优良品质、实实在在的工作业绩赢得了公司干部职工的信赖和赞誉，使企业取得了两个文明建设丰硕成果。
此外，**先生在多年经营活动中结识了大量的高层管理者及海外的一些专业人士，他们站在行业的高端，能为**先生提供大量的行业信息，使其决策更加科学准确。
**，集团公司副总经理。
出生于1954年4月，**人，大学学历，曾任地方政府干部。1993年出任**房地产开发公司项目经理。2002年至今任A公司副总经理。
**先生有着丰富的工作经历和管理经验。在纷杂的变革中认真分析形势，制定了“发挥传统优势和创新相结合，近期和长期发展相结合”的经营方针，确立了“贯彻政策搞改革、深化改革增活力”的思路，在实践中把现代化科学技术和现代化工商管理知识经验，精心运用到企业生产经营的全过程。他组织实施了统一归口管理的外向型、多层次、多元化的市场营销战略；实施了以建立适应市场要求的高素质复合型管理人才和技术人才队伍的人才工程和人力资源层级优化配置工程。观念的转变、改革创新的举措，给企业带来了生机与活力，促进了房地产业的高速稳定发展。
**，集团副总经理，**酒店总经理。
1949年2月出生，江苏无锡市人，毕业于厦门大学企业管理专业，曾参加国际劳工组织“旅游饭店人士业务骨干培训班”，中国第一届“饭店总经理培训班”，“旅游服务标准化系列全国饭店高级干部研修班”等，是第
一批取得国家旅游局颁发的饭店总经理岗位资格的总经理。早年入伍，曾
任中队长、参谋、教导员等职务；1987年起进入酒店管理业，先后担任厦
门**大酒店（中国第一批四星级、福建第一个五星级酒店）及**酒店管理
公司副总经理、党支部书记；厦门**大酒店（四星级）常务副总；新加坡
**国际饭店管理咨询公司总经理；新加坡**国际饭店管理公司总经理；香
港**国际饭店管理有限公司副总经理。
**在酒店行业工作二十余年，从事行业研究和企业经营管理，积累了
丰富的经验。他始终以“做强公司实力，做大企业规模”为目标，坚持走
“内部改革，外部扩张，夯实基础，资本运作，快速发展”的道路。遵循
“重组、创新、发展”的原则，根据市场规律，整合资源，并把资源整合
与资本市场紧密联系起来，实现了公司快速发展。同时他强调全面加强基
础管理，推行国际质量认证体系，通过制度建设和认证管理，推进公司的
规范运作，完善责、权、利相结合的管理机制。提升产品品质，优化产品
结构，精心打造具有市场竞争力的产品，塑造了公司良好的形象。在**酒
店任职期间，曾受委派一举将**酒店扭亏为盈，并成为**市管理、效益、
档次最佳酒店；次年，又将**大酒店建设成**市第一个星级酒店。由他经
营的厦门闽南大酒店档次高，服务好，在当地口碑颇好，入住率常年居高
不下。进入酒店管理行业以来，曾先后使**大酒店、**大酒店等多家酒店
成为当地行业领军企业。
**：集团公司副总经理.
1951年1月出生，**市人，毕业于**建筑工程学院，高级建筑工程师，
国家二级注册建筑师。原在轻工业部**设计院工作，曾主持过**体育学院
篮排球馆、****商厦、**家具会展中心、**家具国际博览中心、**海联大
厦等工程项目的设计工作，曾任轻工业部**设计院一所副所长。2002年至
今任**A公司副总经理。
**先生有着多年从事工程项目设计和企业管理的经验，了解房地产市
场发展趋势，产品设计定位准确，管理理念先进，对房地产市场有独到的
见解。
**，****房地产开发有限责任公司法人代表。
出生于1957年6月，毕业于**财经学院（现**交通大学）。早年曾任
**市**区技术监督局干部；1996年进入A公司的前身**房地产开发公司，
开始组建****房地产开发有限责任公司。
**先生多年的国家公务员经历使他深知质量是产品的生命线，尤其对
于投资额较大的房地产项目。他始终坚持品牌必须具有三个“度”，那就是：
信任度、知名度、美誉度。谋求消费者的信任度是个前提，即定了目标，
就要踏踏实实地把事情做好，做到自己满意，人家满意，这信任度才可以
建立。我们强调企业是细节，楼盘是细节。从营销的角度看，首先就是为
了增强在消费者心目中的信任度。其次是知名度，要知名少不了要宣传推
广，“酒香不怕巷子深”的时代早就过去了。美誉度要提高，信任度与知名
度当然是个前提，但也不是全部。干事情不干则已，要干就要干得比别人
好，比别人更强。在他的领导下，公司成功的完成了多个大型房地产开发
项目，公司也在业内享有盛名。
**，集团公司副总经理。
出生于1965年10月，**市人，大学本科，毕业于**财经学院（现**
交通大学）统计专业，曾任**市蔬菜局计财处计划员；1994年至2000年
曾任**市信托投资公司**证券业务部副总经理；2000年至2002年曾任**
有限公司副总经理；从事了多年的计划工作，具有较扎实的计划、统计管
理基础。90年代中期转入经营岗位工作，并重修了经营管理专业，获本科
学历。有在投资公司从事高层管理工作的经验，对资本运作有着扎实的理
论素质及丰富的实践经验。
**，集团公司副总经理。
出生于1976年8月，**人，管理学学士，毕业于**大学行政管理专业。
曾任**房地产开发公司办公室主任，后任总经理助理；2002年至今任**A
公司副总经理，主抓公司行政管理。具有多年的企业工作经历，在企业
领导班子建设、公司商业模式定位、建立健全公司运作机制、制定企
业发展战略、培养企业人才、现场行政管理、人事管理、绩效能管理
等方面做过积极认真的探索和研究、具有丰富的实际工作经验和扎实
的理论知识；能够全面协助董事长负责公司经营管理，整合内外资源，
提升内部绩效，改善内部流程，组建客户服务中心；实施品牌形象推
广和产品营销推广，提升企业竞争力等。
（四）项目公司组织结构
A公司在组织模式上采用直线职能式结构，其主要结构如下：
A公司组织机构图
第 33
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（五）项目公司管理
1、公司将对管理层及关键人员采取年薪制，确保此部份人员长期为公司服务，同时对关键人员采用奖励住房等制度，企业拟免费对全体员工提供后勤等方面的保证，使员工安心工作；公司对销售人员采用底薪加提成的激励办法。
2、企业将根据发展需要适当考虑员工持股问题，这既有利于解决企业发展中的资金问题，又可提高员工当家作主的积极性。
3、企业用工将采用聘用制，对每个员工都将按国家有关规定签订劳动用工合同。
4、企业将按有关规定为每位员工购买养老保险、失业保险和医疗保险，以及特殊岗位其他险种。
5、对于酒店管理，将采用具有国际管理标准化、五星级服务水平的、金钥匙服务功能的制度化严格管理。
四、SWOT分析
（一）优势（Strengths）
S1、地理位置优势
**市处于中国版图的地理中心位置，是中国经济尚处于比较落后
的**地区和经济已处于较发达的东南地区中间的轴心城市。近几年来，在中央“开发**”号召下，**地区经济日益发展，处于一种伸展翅膀，急欲腾飞的阶段，而**市正是西部发展的重地，是**发展的龙头，**
要发展，**必定首先发展，**也是**经济最发达的城市，这几年来，**的发展更是势头极好，可以说是日新月异，因此，**目前商机极多，市场极大，现在投资**是难得一遇的极好良机。
本项目中**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、
**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角，西大街的入口处，更是**市黄金地段的黄金位置。 S2、外部环境优势
**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，每
年约有2500万的国内外旅游者前来观光游览、寻根祭祖以及从事商务活动。该市的酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之**市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。
S3、政策优势
本项目地处繁华的**黄金地段，既享受国家西部大开发对房地产
的优惠政策，又享有**地方对发展旅游及配套设施的政府支持。
进入新世纪，**市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保
持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使**的房地产市场进入了一个强势上
升期，尤其是商务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；
加之国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场
环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了**的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
此外，**市是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球
上最辉煌的城市，其周边自然景观丰富，人文景观更是数不胜数。丰富的旅游资源，使**成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，是中国最大的旅游城市。当地政府把发展旅游事业当作头等大事，多次出台扶植旅游业及其配套设施的政策规定，本项目也被列为**市重点工程之一，受到市委市政府的大力支持和密切关注。
S4、经营优势
本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头
B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势不言而喻。加之集团公司自身强大的房地产营销网络，商务用楼的销售前景甚好，目前已有众多客户表达了强烈的购买意向，市场呈现供不应求之势。
（二）劣势（Weaknesses）
企业目前的劣势有：
W1、资金尚有缺口
**商厦项目的主体工程现已完工，前期已投资9600万元，装修筹备拟再投资1亿元，**大厦项目前期已投资约1亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，酒店建成还需约4亿人民币，此部分资金尚未到位。
W2、广告宣传力度不够，企业知名度不高
目前集团产业中尚无酒店经营的先例，企业原来媒体广告投放主要集中在本地的一些平面媒体上，以宣传房地产为主，外地基本无宣传，与国内一些大型、高档次酒店、商场相比，广告投入力度较小，酒店和购物中心的知名度较小。
（三）机会（Opportunities）
企业面临的机会有：
O1、高增长预期
旅游、餐饮服务业已成为国内外投资的热点，随着人们生活水平的提高，追求休闲享受意识的增强以及经济繁荣连锁的商务活动的增多，高档次服务业市场将继续扩大；而随着国家宏观经济持续向好，房地产业也将仍然保持高度增长势头。
O2、出现市场缺口
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常
驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
O3、土地的稀缺性
在未来，土地需求量增加和土地供给不足的矛盾将越来越突出，而市区内的土地资源更是奇缺，可开发的酒店用地更是少之又少，因此，当前酒店开发用地大都规划在城外。此外，土地价格也正以每年0.6%的幅度不断攀升。对于该项目，能在城市繁华地区的最黄金地段获得土地使用权，这是一个难得的机会。
（四）威胁（Threats）
企业面临的威胁有：
T1、时间的威胁
该项目主要面临的威胁主要来自于时间。如果该项目不能即时获得融资，投入运作，或延期获得将有可能导致有实力的竞争者涌入，取而代之。
T2、竞争者众多
据统计，在2004年，国内酒店管理公司已经增至160余家，比2003年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；星级酒
店集团化程度为9.63%，比2003年增长2.4个百分点。2005年，更多中国酒店集团都会在这一年中大展身手，将有更多的民营资本进入酒店业，将会逐步形成国有控股企业、跨国集团、民营企业的三大酒店投资源。而且从2005年开始，跨国酒店集团对华投资的力度将会更大，他们将继续在中国二线城市和地区布点，从而开辟中外酒店业较量的第二战场。也不能排除在2005年内，将还会出现外资独资酒店。所有这些，将导致酒店业的竞争将会愈演愈烈。地处东西部枢纽之地的全国最大旅游城市**当然必将受此波及。
通过将SWOT进行分解分析，即SO－优势与机会、WO－弱势与机会、ST－优势与威胁、WT－劣势与威胁等条件因素进行细分分析，得出相对应的战略举措如下：
五、竞争和风险分析
（一）竞争分析
一般来说，市场的竞争环境可以分为四种形式，即完全垄断、寡头垄
断、垄断竞争和完全竞争。其中，完全垄断和完全竞争的市场竞争环境属于比较极端的情况，在大多数市场经济中是比较少见的。完全垄断市场是指在这一市场中只有一家企业生产不存在完全替代品的一种市场结构，企业是市场价格的制定者。而垄断竞争是指为数众多的企业同时在生产相似的但略有差别的产品，市场上有很多买者和卖者，各企业把其他企业的产品价格作为既定的参考。
当前酒店业的竞争，主要集中在两方面，一是本土酒店集团之间以及
和合资、外资酒店集团的竞争；二是同等星级酒店之间的竞争。
据统计，在2004年，国内酒店管理公司已经增至160余家，比2003
年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；星级酒店集团化程度为9.63%，比2003年增长2.4个百分点。2005年，更多中国酒店集团都会在这一年中大展身手，将有更多的民营资本进入酒店业，将会逐步形成国有控股企业、跨国集团、民营企业的三大酒店投资源。而且从2005年开始，跨国酒店集团对华投资的力度将会更大，他们将继续在中国二线城市和地区布点，从而开辟中外酒店业较量的第二战场。也不能排除在2005年内，将还会出现外资独资酒店。
酒店业是中国旅游产业中最先与国际接轨的行业，也是最先参与国际
竞争的行业。早在八十年代末,国际上一些著名的饭店管理集团就已经进入
国内市场,并在国内高星级酒店市场上占有很大的份额。在酒店行业整体下滑的背景下，港澳台商和外商投资的酒店在规模、客房出租率、盈利能力上都显示出了较大优势。有统计表明，目前外国管理公司在中国管理的酒店客房仅占全国的10%，却占有利润的90%以上，这种局面在入世后变得更加严峻。外资进入酒店业除了可以采取直接投资的形式，还可以运用资本经营手段，通过并购、兼并、托管等形式进入，凭借雄厚资金和品牌以及管理优势，很可能占领酒店连锁化经营系统，市场分割必然加剧。中国加入WT0后，随着内地市场进人门槛的降低，国际化的超级饭店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档饭店市场的基础上，逐渐向内地中小城市以及中低档饭店市场大规模扩张，内资酒店的经营将更加艰难，竞争更加激烈。
此外，随着酒店数目的飞速增加，同等星级酒店之间的竞争也日益激
烈。就拿**市来说，该市现有旅游星级饭店又进一步增加到57家，其中，五星级4家，四星级8家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。
以下是**酒店四星级以上一览表：
其五星级与四星级酒店的市场占有比例分别为3%、4%。酒店的布局在
各个城区之间也不平衡，体现为城内、城南和城东三城区的酒店数占到**市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%。
（二）竞争策略
面对日趋激烈的市场竞争态势，对于国内的酒店业来说，价格竞争已
经不适合社会发展的需要，而造就一支有国际酒店服务标准和意念的高素质、相对稳定的员工队伍，做出自己的特色酒店，才是今后中国酒店业参与国际竞争的基础。
从经济学角度来说，客人消费的东西实际上是一个概念消费，这就需
要酒店经营者创造出与众不同的东西，有自己的特色。而只有了解消费者的需求规律的变化，提供独一无二的产品，才能满足消费者喜新厌旧的本性，才不会和对手产生直面竞争。
根据上述分析，应确定的竞争策略如下：
1、以突出“闽南特色”为主线，制定打造特色品牌的营销策略
关于市场营销策略，参见本商业计划书的第七部分“营销方案”。
2、专业化、规范化、制度化严格管理
建立严格化、规范化、制度化、人性化的内部管理体制，有效提高运
行效率和企业的质量管理水平，使酒店永远保持在国际先进水平上。
3、创建适合企业发展的企业文化，增加产品的文化附加值
企业文化就是企业的一双翅膀，优秀的企业文化可以让其拥有者在市
场竞争中更加灵动。北大光华管理学院院长张维迎先生曾说过，一个企业的核心竞争力不是产品，也不是人才，而是企业长期形成的一套理念，一套办法，这些东西是对手偷不走，拆不开，员工跳槽都带不走的东西。酒店不仅要创建自己的文化，还要把这种文化传递给顾客，使顾客通过文化的感染而记住自己的品牌，并忠诚于这个品牌。事实上，文化的含量要胜过技术的含量，故而在经营中要坚持文化至上，要通过多种途径，注重酒店文化、饮食文化的建设和挖掘，追求深层次的文化韵味。
（三）风险及对策
本项目主要潜在风险包括以下几项：
1、经营风险
1） 经营成本：公司主营旅游服务业,经营所需的原材料如客房铺陈、 小日用品及餐饮原辅材料等消耗量大,周转率高 ,采购成本受通货膨胀的影响有长期上升的趋势, 从而增加了公司的经营成本。
2） 劳动力成本的刚性支出：出于酒店业的特点，公司经营所需的劳
动力较其它行业多,工资成本大,且易升难降,增加了公司控制成本的难度。
3）融资渠道的限制：公司现有的融资渠道仍以间接融资为主,成本较
高, 亦难以满足本公司的发展需要,在一定程度上影响了本公司的业务发展。
4）水电供应不足：**是缺水城市,每在用水高峰时期, 城区部分地区
会出现供水困难,从而影响本公司的用水，电的供应亦存在类似的情况。
2、行业风险
**市是世界旅游城市,旅游业是**市重点发展的支柱产业之一。 由于
前几年大量修建、扩建酒店、饭店以及不断有新的竞争者涌入，从而导致市场竞争加大。
3、市场风险
市场风险主要来自三个方面。一是供求总量之间有偏差；二是市场竞
争力的存在；三是实际价格与预测价格的偏差。该项目地处**市最繁华地段，市场前景较好，但考虑到未来市场还存在不同层次的潜在竞争对手，以及诸多不确定性因素，而且实际租金可能会偏离预测，市场风险仍需考虑。
4、财务风险
财务风险是企业因贷款而增加的投资者预期收益的不确定性。
由于本项目是借款建设，企业未来是举债经营，在外借资金到位后，
财务风险主要指资金流动方面的风险，特别是当应收款过高时会造成资金流动不畅，影响正常的经营活动的开展，故企业在未来经营时要注重财务结构，以决定企业未来营销方针。
针对以上风险,公司拟采取如下措施以将风险控制在最小化。
1、坚持多元化经营策略,在以房地产为龙头，突出旅游服务业的同时,
继续大力发展原有各项产业，并有计划、有步聚地开拓新的业务领域,增强公司抵御风险的能力。
2、针对经营风险,本公司将：
1）加强对生产经营过程中每个环节的物料管理,省收与节支并重,控制
物料消耗；
2）加强对资金的管理与调配,促使资金在各分公司之间互相调剂,有偿
使用,提高资金的使用效率；
3)开辟新的融资渠道,逐步以间接融资为主转向直接融资与间接融资
并重,以尽可能地满足本公司的资金需求；
4）投资修建自备井,购置柴油发电机,以保证各酒店的水电供应。
3、针对行业风险,本公司与在酒店、餐饮职务行业中已积累了丰富的
经营管理经验的C公司和在百货零售业鼎鼎有名的**百货集团公司合作, 在突出特色的同时加强现代化内部管理，集约化经营，并根据客户需求不断完善经营服务设施、改进经营服务方式及手段；提高服务质量、增加服务种类以巩固老客户市场,扩大新客源市场。
4、针对市场风险,本公司将根据自身发展目标及市场情况灵活经营, 扬长避短,在经营特色上下功夫，做好市场定位，把握市场需求，保持公司的核心竞争力，努力降低市场潜在风险。另一方面在内部组织管理上实行优化组合,增强各个部门间的相互协调与配合,发挥整体优势,实现效益的最大化。
5、针对财务风险,本公司将规范公司运作,制定合理的财务计划及还款
计划，确保稳定的现金收益及还款能力。
六、市场分析
（一）市场简介
**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。先后13
个王朝在这里建都。**省会城市，现属副省级城市。**地处中国中、西两
大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使**居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。
1、**GDP增长迅速
**经济一直保持健康、快速发展的良好势头。2003年GDP总量达940.35
亿元，比2002年增长13.5％。 **市GDP占全省GDP总量的41%。2004年**GDP总量已突破1000亿元大关，已成为**地区首个突破千亿元的城市。
2、**商旅业形势喜人
据世界旅游组织预测到2020年，中国旅游业总产值将占国内生产总值
的8.64%，旅游消费将占总消费的6.79%，旅游投资将占投资总额的8.16%，达到世界平均水平。
目前，随着中国经济的迅速腾飞，在解决了温饱之后，人民的水平也在向着更高要求发展，为适应这一需求，政府给定居民的法定节假日及休息日已达114天，未来旅游消费的井喷已成必然。
以兵马俑博物馆（国家4A级旅游区，
3、**酒店业市场分析
目前**的酒店业相当景气，预计今年到**的游客突破2700万。如前竞
争分析所述，该市现有旅游星级饭店57家，其中，五星级4家，四星级8
家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。三星级以上的市场占有比例分别为3%、4%、10%。在**的规律是酒店星级越高入住率越高，三星级以上的往往有许多团队入住。五星级大酒店年平均入住率在70-72%之间，这是一个非常高的水平。
此外，酒店的布局在各个城区之间不平衡，体现为城内、城南和城东
三城区的酒店数占到**市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%；酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，但繁华地区附近的酒店无论旺季淡季都能保持较高入住率。
4、酒店客源特征分析
**现有的酒店，特别是设备完善、服务品质尚佳的酒店供不应求，城
内酒店是旅游者、商务人士首选区域。但由于城内土地资源奇缺，可开发的酒店用地更是少之又少，因此，当前酒店开发用地大都规划在城外。近两年来，随着中国加入世贸后受国际大环境交通状况的改善及影响，参加会议、商务洽谈及公司培训等为目的的消费也在快速增长，商务酒店前景广阔。
5、**片区商业氛围
◇文化：书院门一条街，中国最大的字画古玩市场；
◇银行：南大街各大银行均设有分行，被誉为**金融一条街；
◇饮食：① 北院门--**特色小吃一条街，在这里你可品尝到最具传
统民族特色风味的小吃；
② 王子饭店、豪门、唐汉宫、麦当劳、肯德基、粥城；
③ 德福巷--咖啡一条街, 在中国古典建筑的群落里透出浓
浓的咖啡芬芳,融中西饮食文化与一体,华灯初上之时,吸
引不同肤色的人种流连忘返；
◇娱乐：阳光丽都、中国城、永宁宫、酷啦啦；
◇购物:开元商城、世纪金花、中大国际、海大国际、**剧院、阿房宫影院、王府精品、天安名品城等。
这里是品牌流通商品的集散地,品牌专卖店随处可见,成了人们购物的
天堂,如织的人流也是**一道亮丽的风景线。
6、**片区商业价值
**是**商业最发达的区域中心，资金流、信息流、人才流聚集程度高，对城市周边区域具有很强的辐射力和聚集力。与此同时写字楼价格一路攀升，预计2005年该片区物业平均价格将升至8800-10000元/m2，写字楼租金正每年以5%的速度递增，投资增值势头强劲。
7、**区开发价值
◇人文景观：有闻名于世被称为“金石宝库”的****；有闻名遐迩、
保留完好的明城墙、小雁塔、宝太寺、卧龙寺及八仙庵等文物景点。
◇文化氛围：**最重要的科研教育基地，区内有17所大专院校、47
个科研院所和70余家科研机构，以及占地6.08平方公里的高新技术产业开发区一一**科技工业园区。
◇商业价值：**政治、经济、文化中心，商业最繁华的地方。各具特
色的商业街、豪华气派的大商厦让人们在欣赏琳琅满目商品的同时，更能体会到现代都市的魅力。**市最繁华的商业街一一东大街就在该辖区，在这条只有一千四百多米长的大街两侧仅大小商店就有374家，大商厦更给
这条大街增添了无穷的魅力。开元商城的大气，唐城大厦的雄伟，长发祥的悠久让人留连忘返，乐此不疲。**区不仅拥有众多的、现代化的大商厦，而且各种商业街也颇具特色。区内现有专业市场、批发市场53个，形成了以纺织品、副食品、工艺品、服装等为主的大型专业市场群，在**五省乃至全国都有很强的吸引力。
（二）市场需求分析
预计2005年到**的入境游客将突破200万，而国内旅游者将达到2500万人。虽然目前**的酒店业相当景气，商务酒店前景相当看好，但市场仍出现缺口。
目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。
此外，随着中国加入世贸后受国际大环境、交通状况的改善及影响，参加会议、商务洽谈及公司培训等为目的的消费也在快速增长，商务酒店的市场前景广阔，其要求的档次也越来越高。虽然，**现已有五星级酒店四家，但都是多年前建造，很多软、硬件设施已经不能满足日益发展的市场需要，更现代、更高科技、功能更齐全的更高档次的商务酒店成为必然需求。
按市场占有率2%计算，预计这两座酒店的建成，每年将有近60万的