【摘要】我国房地产业经过多年发展，二手房初具规模且交易活跃，同时房地产经纪市场中存在的道德风险问题也日益凸显。本文对房地产经纪市场内存在的道德风险类型及相关规避措施的进行了相关研究。
【关键词】房地产经纪 道德风险 信息不对称
在我国一线城市，由于中心地块开发充分新房供给逐渐向市区外围转移，市区二手房区位优势明显。而二线城市，未来几年内也将是新房、二手房齐头并进的格局。由此可见，二手房价量将对整体市场价量影响将越来越大，但近年来我国房地产经纪活动中暴露出的道德风险影响了房地产市场的稳定，急需采取有效的风险规避措施。
一、房地产经纪市场存在的道德风险
（一）客户道德风险
客户道德风险主要有两种：开放性委托风险和合谋。开放性委托风险即委托人常在多家门店挂出房屋信息，成交前才签订委托合同。按照时间优先原则，由最先促成成交的经纪人获得佣金。代理经纪人提供了实际服务，也可能无法得到回报；合谋即为了减少佣金成本，买卖双方借故取消委托关系，合谋私下成交。这种道德风险行为是否产生，由行为人通过理性衡量佣金和交易成本的大小来决定的。
（二）经纪人道德风险
主要包括以下四种道德风险：第一，双向委托风险。由于房地产交易涉及金额比较大且信息较多，手续也相对复杂，导致经纪人与买卖双方均构成委托代理关系时，利益不完全重合。经纪人有可能利用信息上的有利地位赚取超额租金、委托价和成交价差额的条件，如签订“阴阳合同”等。第二，资金控制风险。我国房地产经纪行业发展尚未成熟，准入门槛低、整体诚信水平低，具体到各企业诚信水平更是参差不齐，缺乏有效监管。如2003年11月金佰佳分部经理卷款“蒸发”。第三，质量风险。房地产作为特殊商品，购买者仅能据初级质量做出购买与否的决定，在购买后使用一定的时间才可能发现房屋质量的真实水平，且经纪机构一般不承担二手房的质量责任，由购买者完全承担房屋质量风险。第四，信息不对称。目前国内房源信息发布渠道尚未统一规范，个人难以核实区位、配套设施、产权、交易状态等信息。经纪公司常以优质房源信息吸引客户上门后，再借故推荐其他的房源，或看房时以其他房屋冒名顶替，或隐瞒房屋存在的不完全所有权利、限制性物权，或哄骗顾客仓促做出不理性的决定。同时，由于专业知识和信息的不对称，使经纪人可能抬高房价或压低房价使委托人承担价格风险。
二、规避道德风险的相关措施
导致经纪人与委托人之间出现道德风险的原因是多方面的，如诚信缺失、监管不当、信息不对称等，因此只有采取全面系统的措施，才能有效的规避道德风险。
（一）转变交易模式
首先，应建立抑制双重风险的佣金制度。有研究证明固定费率加超额比率提成的佣金制度对经纪人和客户的双重道德风险控制的有效性最高，有助于经纪人和客户双方行为的约束和内在激励。其次，应确立独家代理权制度。规定房地产经纪公司只代表买卖双方中的一方，且客户在约定时间内不能再委托其他经纪公司和个人代理销售自己的房屋。这既保证了中介公司的利益，也增强了经纪人对客户的责任。在北美推行的MLS系统是基于此代理制度建立的，既规范了房源发布渠道，又提高了市场效率。
（二）完善监管制度
首先，建立经纪人负责制度，若发现经纪人协理有违规行为，经纪人连同受罚，直至吊销其执业资格。可督促房地产经纪人严谨对待协理的招聘、管理，从而减少房地产经纪活动中的违规行为。其次，建立权威的信息发布平台。由政府部门主导透明公开成交价格和收费标准，规范操作程序、合同条款。建立交易信息发布平台，为个人查询机构信用信息、政策信息、交易信息、产权信息等服务，以降低市场中信息搜寻成本。第三，借鉴发达国家经验，提高行业准入门槛和人员素质，健全执业许可证制度以减少经纪服务的不确定性。另外，应规定房地产经纪人和协理的执业资格需每几年重新审核更发，并附加完成相应学时的房地产相关最新课程学习的更发条件。第四，建立健全信用档案。对经纪公司信用监管和评审是有效控制诚信缺失、道德风险的重要途径，所以必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理和查询有法可依、真正具有可操作性。最后，完善评级标准。管理部门在考察各经纪机构资质审查中，除资本量、专业人员数外，应充分考虑交易量、投诉量等指标，对其进行综合评级，对不达标的机构公开整顿，对评级优秀的企业加以宣传，扩大优秀机构的品牌效应。
（三）资金保障管理
首先，应当由银行完成各种费用的划拨，通过银行作为第三方资金托管的模式来降低钱款交割过程中的风险。其次，建立复原保障基金制度。在规范经纪服务收费发票的基础上，按一定比率抽取经纪业务佣金并以此建立保障基金。消费者因为经纪公司或人员的不当行为而导致财产损失又不能由当事人赔偿时，可动用基金进行赔偿。这既保护消费者的利益，又可驱除市场内的非法经纪公司。
三、结语
由于二手房和新房的替代效应明显，加上土地资源的稀缺性，二手房最终将替代新房，进而主导房地产市场的发展。所以，建立和完善房地产经纪体系，对促进我国房地产三级市场的健康发展起着巨大的作用，同时也是稳定我国房地产整体市场的重要性保证。
参考文献
[1]赵海东.基于信息不对称理论的房地产中介市场[J].辽宁经济,2009,01期.
[2]陈艳莹,周娟.双重道德风险下的房地产中介佣金制度研究[J].大连理工大学学报(社会科学版)，2010,01期.
[3]刘月.房地产经纪市场信息不对称与政府监管[J].中国房地产.2007,03期.
作者简介：黄珊（1986-），女，汉族，湖北黄石人，华中师范大学经济管理学院2009级产业经济学研究生，研究方向：房地产信息管理；邱敏芳（1986-），男，汉族，江西临川人，华中师范大学经济管理学院2009级产业经济学研究生，研究方向：房地产金融与政策、住房保障。
【摘要】我国房地产业经过多年发展，二手房初具规模且交易活跃，同时房地产经纪市场中存在的道德风险问题也日益凸显。本文对房地产经纪市场内存在的道德风险类型及相关规避措施的进行了相关研究。
【关键词】房地产经纪 道德风险 信息不对称
在我国一线城市，由于中心地块开发充分新房供给逐渐向市区外围转移，市区二手房区位优势明显。而二线城市，未来几年内也将是新房、二手房齐头并进的格局。由此可见，二手房价量将对整体市场价量影响将越来越大，但近年来我国房地产经纪活动中暴露出的道德风险影响了房地产市场的稳定，急需采取有效的风险规避措施。
一、房地产经纪市场存在的道德风险
（一）客户道德风险
客户道德风险主要有两种：开放性委托风险和合谋。开放性委托风险即委托人常在多家门店挂出房屋信息，成交前才签订委托合同。按照时间优先原则，由最先促成成交的经纪人获得佣金。代理经纪人提供了实际服务，也可能无法得到回报；合谋即为了减少佣金成本，买卖双方借故取消委托关系，合谋私下成交。这种道德风险行为是否产生，由行为人通过理性衡量佣金和交易成本的大小来决定的。
（二）经纪人道德风险
主要包括以下四种道德风险：第一，双向委托风险。由于房地产交易涉及金额比较大且信息较多，手续也相对复杂，导致经纪人与买卖双方均构成委托代理关系时，利益不完全重合。经纪人有可能利用信息上的有利地位赚取超额租金、委托价和成交价差额的条件，如签订“阴阳合同”等。第二，资金控制风险。我国房地产经纪行业发展尚未成熟，准入门槛低、整体诚信水平低，具体到各企业诚信水平更是参差不齐，缺乏有效监管。如2003年11月金佰佳分部经理卷款“蒸发”。第三，质量风险。房地产作为特殊商品，购买者仅能据初级质量做出购买与否的决定，在购买后使用一定的时间才可能发现房屋质量的真实水平，且经纪机构一般不承担二手房的质量责任，由购买者完全承担房屋质量风险。第四，信息不对称。目前国内房源信息发布渠道尚未统一规范，个人难以核实区位、配套设施、产权、交易状态等信息。经纪公司常以优质房源信息吸引客户上门后，再借故推荐其他的房源，或看房时以其他房屋冒名顶替，或隐瞒房屋存在的不完全所有权利、限制性物权，或哄骗顾客仓促做出不理性的决定。同时，由于专业知识和信息的不对称，使经纪人可能抬高房价或压低房价使委托人承担价格风险。
二、规避道德风险的相关措施
导致经纪人与委托人之间出现道德风险的原因是多方面的，如诚信缺失、监管不当、信息不对称等，因此只有采取全面系统的措施，才能有效的规避道德风险。
（一）转变交易模式
首先，应建立抑制双重风险的佣金制度。有研究证明固定费率加超额比率提成的佣金制度对经纪人和客户的双重道德风险控制的有效性最高，有助于经纪人和客户双方行为的约束和内在激励。其次，应确立独家代理权制度。规定房地产经纪公司只代表买卖双方中的一方，且客户在约定时间内不能再委托其他经纪公司和个人代理销售自己的房屋。这既保证了中介公司的利益，也增强了经纪人对客户的责任。在北美推行的MLS系统是基于此代理制度建立的，既规范了房源发布渠道，又提高了市场效率。
（二）完善监管制度
首先，建立经纪人负责制度，若发现经纪人协理有违规行为，经纪人连同受罚，直至吊销其执业资格。可督促房地产经纪人严谨对待协理的招聘、管理，从而减少房地产经纪活动中的违规行为。其次，建立权威的信息发布平台。由政府部门主导透明公开成交价格和收费标准，规范操作程序、合同条款。建立交易信息发布平台，为个人查询机构信用信息、政策信息、交易信息、产权信息等服务，以降低市场中信息搜寻成本。第三，借鉴发达国家经验，提高行业准入门槛和人员素质，健全执业许可证制度以减少经纪服务的不确定性。另外，应规定房地产经纪人和协理的执业资格需每几年重新审核更发，并附加完成相应学时的房地产相关最新课程学习的更发条件。第四，建立健全信用档案。对经纪公司信用监管和评审是有效控制诚信缺失、道德风险的重要途径，所以必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理和查询有法可依、真正具有可操作性。最后，完善评级标准。管理部门在考察各经纪机构资质审查中，除资本量、专业人员数外，应充分考虑交易量、投诉量等指标，对其进行综合评级，对不达标的机构公开整顿，对评级优秀的企业加以宣传，扩大优秀机构的品牌效应。
（三）资金保障管理
首先，应当由银行完成各种费用的划拨，通过银行作为第三方资金托管的模式来降低钱款交割过程中的风险。其次，建立复原保障基金制度。在规范经纪服务收费发票的基础上，按一定比率抽取经纪业务佣金并以此建立保障基金。消费者因为经纪公司或人员的不当行为而导致财产损失又不能由当事人赔偿时，可动用基金进行赔偿。这既保护消费者的利益，又可驱除市场内的非法经纪公司。
三、结语
由于二手房和新房的替代效应明显，加上土地资源的稀缺性，二手房最终将替代新房，进而主导房地产市场的发展。所以，建立和完善房地产经纪体系，对促进我国房地产三级市场的健康发展起着巨大的作用，同时也是稳定我国房地产整体市场的重要性保证。
参考文献
[1]赵海东.基于信息不对称理论的房地产中介市场[J].辽宁经济,2009,01期.
[2]陈艳莹,周娟.双重道德风险下的房地产中介佣金制度研究[J].大连理工大学学报(社会科学版)，2010,01期.
[3]刘月.房地产经纪市场信息不对称与政府监管[J].中国房地产.2007,03期.
作者简介：黄珊（1986-），女，汉族，湖北黄石人，华中师范大学经济管理学院2009级产业经济学研究生，研究方向：房地产信息管理；邱敏芳（1986-），男，汉族，江西临川人，华中师范大学经济管理学院2009级产业经济学研究生，研究方向：房地产金融与政策、住房保障。