工 程 经 济 学
课 程 设 计
班级
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学号
指导老师
时间：2012.12.10
目 录
1项目概况……………………………………………………4 2投资环境调查分析…………………………………………5
2.1南昌市房地产市场分析……………………………………………………5
2.2本项目地块优劣分析………………………………………………………6
3项目设计规划………………………………………………7
3.1项目规划设计目标…………………………………………………………7
3.2项目规划构思………………………………………………………………7
4项目定位……………………………………………………10
4.1项目周边的设施……………………………………………………………10
4.2项目周边楼盘价位统计……………………………………………………11
4.3价位初步拟定………………………………………………………………12
5项目开发进度计划…………………………………………11
5.1建设期………………………………………………………………………11
5.2销售计划……………………………………………………………………11
6项目投资估算和资金筹措…………………………………12
6.1投资估算……………………………………………………………………12
6.2资金筹措计划………………………………………………………………15
7财务评价……………………………………………………16
7.1赢利能力分析………………………………………………………………16
7.2偿还能力分析………………………………………………………………22
7.3财务生存能力分析…………………………………………………………23
8不确定性分析………………………………………………24
8.1盈亏平衡分析………………………………………………………………24
8.2敏感性分析…………………………………………………………………25 9研究结论与建议……………………………………………27
9.1研究结论………………………………………………………………………27
9.2存在的问题……………………………………………………………………27
9.3意见与建议……………………………………………………………………27
10附件………………………………………………………29 10.1照片……………………………………………………………………………29
方案：多层商品房住宅楼
1. 项目概况：
此房地产开发项目位于朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北，地块面积为101695平方米，为居住用地。 地块编号：DABJ2012032
主要规划要求：1.0＜容积率≤2.0；
建筑密度≤25%；
绿地率≥35%；
套型建筑面积90平方米以下住宅不少于住宅开发总建筑面积的55%；
机动车位：居住0.8个泊位／100M2建筑面积；
非机动车位：居住2个泊位／户；
土地试用权出让年期：住宅70年，商业40年；
开竣工时间：土地交付后半年内动工，工程建设期为3.5年；
表1 主要技术经济指标
2. 投资环境调查分析
2.1 南昌市房地产市场分析
1-9月，全市完成房地产开发投资177.99亿元，同比增长35.5%，高出全省平均增速3.7个百分点，其中住宅完成投资129.20亿元，增长24.8%。
购置土地面积继续在高位运行切增速有所加快，本年购置土地182.02万平方米，增长77.0%，土地成交价款66.13亿元，增长166.5%。 全市商品房新开工面积继续保持高速增长，1-9月，商品房新开工面积655.84万平方米，同比增长96.9%，其中，住宅新开工面积512.89万平方米，增长85.4%。房屋施工面积继续保持增长，商品房
施工面积2487.71万平方米，增长26.4%，其中，住宅施工面积1999.83万平方米，增长24.8%。
房屋竣工面积出现明显上升趋势，1-9月，全市房屋竣工面积247.11万平方米，同比增长7.6%，增速较上月提高34.9个百分点。
2.2 本项目地块优劣分析
优势：
（1） 此房地产开发项目位于政府重点打造的核心板块朝阳
新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北，周围横
纵交通网丰富，通达性好。八路公交车直达，市一中，
站前路小学等教育资源配套完善。
（2） 项目南侧100多米范围内有正在建设中的2400亩朝阳
公园，目前一期动物园已建设完毕，二期还将推出13
公顷的青少年拓展训练营。朝阳公园是迄今为止江西
省内最大的城市中心公园。
（3） 15亿建朝阳大桥，9月开建一江两岸主轴崛起
（4） 地块周围有君悦朝阳以及中海朝阳郡等高档小区环绕，
周边住宅环境氛围安静融洽；
（5） 该地段将会成为南昌市地价房价升值最高最快的地段
之一。
劣势：
周围已建有不少高档住宅小区，如白鹭金滩、山水名家，消费者购房选择面偏广，竞争比较大。
3. 项目设计规划
3.1 项目规划设计目标
项目占地面积为101695平方米（约为152.5425亩），总建筑面积约为203390平方米，本项目房屋布局将采用花园洋房与高层相结合的方式，地块中央将建设人造湖泊中心花园，并辐射成一定范围的娱乐休闲中心广场，在适合的位置合理设置相应的娱乐活动配套设施，包括健身器材，运动场地，沿岸散步道，公共厕所，小区居委会，医务室，物业管理会等。在进行小区规划时，将会从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，并充分居住的实用性与舒适性，考虑研究市场上哪种高层及花园洋房受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。做到确保所有户型住房在保证节能环保要求的前提下加大开窗面积，使室内能够达到良好的通风和采光效果。各类户型设计充分利用小区自然景观，使住户在自己家里也能感受到大自然的清新和生机。住宅内部功能区清晰，动静分区，互不干扰。每个房间尺寸合理适宜，使所有空间尽量达到其最大利用率。
3.2 项目规划构思
1．项目整体规划指标设计
据项目的土地开发限制容积率为1.0＜容积率≤2.0，且套型建筑面积90平方米以下住宅不少于住宅开发总建筑面积的55%；建筑密度的限制为≤25%；所以本项目确定容积率为2.0，建筑密度为22%，绿化率为45%，使竞技效益，社会效益，环境效益能够得到很好的统一。
2．项目规划构思
本项目规划分两期实施。沿丹桂路以东为一期，约占地12亩，为高层住宅小区，往东侧为二期，约占地12亩，为花园洋房；
3．户型的设计
1. 高层住宅小区（共25幢）：
共有三种户型，户型平均面积为87.23平方米，总套数为900套，此类所占开发住宅总面积比例为70%
2. 花园洋房（共15幢）：
共有3种户型，户型平均面积为119.64平方米，总套数为60套，此类所占开发住宅总面积的比例为30%。
表2 户型配比表
4．停车位设计
（1）地下分两层共设计1432个地下停车位，为高层住宅居民停车使用；
（2）花园洋房的车库设计在半地下一层；
5. 道路交通
小区路：路面宽8m; 宅间宽不小于3m ；组团路：路面宽4m 。本住宅小区内几条主要道路的始终点均与外围道路相接，整个规划力求居民出行便利。还充分考虑到了消防车、救护车的通行，既维护院落的完整性又利于治安防卫。另外，小区的公共活动中心中设置有专为残疾人通行的无障碍通道，轮椅通道的坡道宽度设为2.8m ，纵坡不大于
2.5%。
6．防火安全
消防设备和道路的设置：合理设置消防水量、消防龙头及通道，不论高层还是花园洋房住宅，小区均配备了符合规范要求的高压消防给水系统，救活面积覆盖整个小区，符合国家有关规定。
安全疏散通道和自救设施的设置：小区规划全面的安全疏散通道，指
示牌设置在明显易发现处。对于居住相对密集的高层区，用作分隔的楼板和墙体都采用不燃烧体，耐火极限要求不低于2小时。在小区各个安全疏散通道中均配有符合国家照明标准的低位应急照明灯具，使疏散人员更容易识别疏散走道，安全迅速地找到出口。小区公共区域也应设置有警报器和喷水灭火系统。
7. 市政基础设施
（1）自来水：本项目给水水源取用城市自来水管网，从周边预留给水管道引入两路DN200-DN800给水管，在小区内形成环状供水网。
（2）电力：由城市10kV 供电电网引入二路电源，采用电缆埋地引入小区专设的变电室。变电室共3处，分别位于小区西南面、西北面及东北角。采用室外箱式变电形式，变压器装机容量为2×630 KV·A。
（3）排水系统：
室内污水：项目排水采用污废分流的方式，污水经化粪池处理后与其他生活污水进入集水池后，将接入城市排污管网，送绍兴市污水处理厂处理。
室外雨水：小区雨水排入雨水管，汇合后就近排入车站北路或解放北路已埋设的城市排水管网系统。
（4）信息管网：地块接入网络建设须按照绍政办发[2005]94号文件《关于进一步规范市区信息接入网络建设管理的意见》执行。
（5）燃气：本项目燃气管道引自绍兴市政天然气燃气管网，主要采用环状和树枝状形式沿小区主要道路分布。
4. 项目定位
4.1 项目周边的设施
本项目位于朝阳新城，地理位置优越，周边设施一应俱全。周围横纵交通网丰富，通达性好。八路公交车直达，市一中，站前路小学等教育资源配套完善。 4.2项目周边楼盘价位统计
与本项目同在朝阳新城，不同地块的住宅小区数量不在少数，有以高档公寓，别墅，高层为主的其他建筑群等。 4.3价位初步拟定
经过以上分析，无论从地段，规模，交通还是配套设施，本项目都具有明显的优势，所以根据调查现拟定高层住宅均价为13000元／平方米，花园洋房均价为20000元／平方米，地下停车位30万元／个。
5. 项目开发进度计划
5.1建设期
2013年7月1日至2015年8月31日，共两年，各流水节拍时间安排如下：
（1）基础及地下室：2013年7月1日~2013年12月16日 (2)主体工程，配套设施：2013年12月17日~2014年3月2日
（3）公共设施，道路绿化：2014年3月3日~2014年6月22日 (4) 竣工验收：2014年6月23日~2015年8月31日 5.2销售计划：
(1)预售20%：2013年7月1日~2014年5月31日 (2) 预售25%：2014年6月1日~2015年5月31日 (3) 销售45%：2015年6月1日~2016年5月31日 (4) 销售10%：2016年6月1日~2017年5月31日
6. 项目投资估算和资金筹措
6.1投资估算 （1）土地价格
本项目土地价格包括土地出让金，税金及市政工程配套费，共计69559万元。 （2）前期工程费
表4 前期工程费费用估算表
如表4所示，前期工程费费用包括规划建筑设计费，勘察费、场地
平整费和临时供水供电费，本项目占地面积为101695平方米，总建筑面积为203390平方米，经计算，前期工程费为：（30+8+3）×20.339+10×10.1695=935.954万元。 （3）基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算项目见表5，估算基础设施建设费为 1356.6113万元。
（4）建安工程费
建筑安装工程费是指建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程等费用。本项目住宅小区的装修程度较一般偏高一些，现统一拟定为2 500元/m2，估算为46207万元。 （5）不可预见费
根据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度，以土地费用、前期工程费、建安工程费用、基础设施建设费之和为基数，费率为4.5%进行估算，得到数据为3233.32万元。
表5 基础设施建设费估算表
（6）管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般以土地费用、前期工程费、建安工程费用、基础设施建设费之和为基数，2%为费率，估算值为1437.03万元。 （7）财务费用
预计贷款额为65000万元，第一年贷款40000万元，第二年为25000万元，按中央人民银行2010年4月5日新调整的贷款年利率6.31%来进行估算，以量入偿付法的方式还款，财务费用为8803.9万元。 （8）销售费用
销售费用是房地产公司在销售过程产品时发生的各项费用。同管理费用，也以土地费用、前期工程费、建安工程费用及基础设施建设费之和为基数，费率为2%，估算出销售费用总额为1437.03万元。 （9）开发期税费
开发期税费是包括市政支管线分摊费、用电权费、供电贴费、绿化建
设费、电话初装费、土地使用税、分散建设市政公共设施建设费等在内的税金和代收代付费用，按照现阶段市场的收费标准，估算开发期税费为2347.42万元。 （10）其他费用
其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取，或根据工程建设惯例应发生的但未计入以上费用的，现估算为176.85万元。 将以上十个分项汇总起来，可得出项目总投资估算表，见表6。
表6 项目总投资估算表
6.2资金筹措计划
本项目资金来源包括自由资金，银行贷款和房产预售所得资金。预计总投资为人民币135494.12万元，其中需自有投入的资本金为人民币15000万元，通过银行贷款所筹得的也为人民币65000万元，其余部分由预售收入补充，预计为55494.12万元。项目总投资使用与资产筹措计划表详见表7。
表7 项目总投资使用与资金筹划计划表 单位：万元
7. 财务评价
7.1赢利能力分析
（1）营业收入、营业税金及附加估算
本项目高层住宅拟定均价为1.30万元/m2，花园洋房平均售价2.00万元/m2，地下停车位的销售均价定为30.5万元/个。从建设期开始预售，第一年为20％，第二年25％，第三年项目建设完成，预计销售45％，第四年为剩余的10％，总销售期为4年。营业税为销售收入的5％，城市维护建设税取7％，教育附加费3％，营业收入、营业税金及附加估算表详见表8。
表8 项目总投资使用与资金筹划计划表 单位：万元
（2）利润的估算
所得税的税率为25％，法定公积金按税后利润的10%计取，任意公
积金按税后利润的3%计取，公益金也按税后利润的3%计取，利润及利润分配详见表9。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算后发现，本项目每年的增值额均超过扣除项目金额的50％，但未超过100％，故不超过部分取税率30％，超过部分为40％。计算过程见表10，土地增值税总额为万元。 （3）经济效益评价 ①财务净现值（NPV ）
财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。可按事先设定的基准贴现率将计算期内的净现金流量折现到建设初期的现金之和。
本项目选择的基准贴现率为12％。根据项目投资现金流量表（表11）计算的财务净现值（NPV ）＝69931.99万元，FNPV ＞0，说明从财务净现值的角度可判断此项目可行。
表9 利润与利润分配表 单位：万元
表10土地增值税计算表 单位：万元
②财务内部收益率（IRR ）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，可反应项目所用资金的盈利率，是考虑项目盈利能力的重要指标。
根据项目投资现金流量表（表11）进行计算：内部收益率（FIRR ）＝36%＞12％
根据项目资本金现金流量表（表12）进行计算：内部收益率（FIRR ）＝39%＞12％
内部收益率大于基准收益率，故从财务内部收益率的角度来判断，本项目也是可行的。
③项目投资利润率和销售利润率
根据利润与利润分配表（9）中数据，项目总投资额为135494.12万元，财务费用为8803.9万元，总销售收入为350794.90万元，总销售利润额为102725.09万元。
投资利润率＝（平均利润总额+平均贷款利息）/项目总资金×100％ ＝（102725.09/4+8803.9/4）/135494.12×100％ ＝20.58％
销售利润率＝利润总额/销售收入×100％ ＝102725.09/350794.90×100％ ＝29.28％ ④投资回收期
由项目投资现金流量表（表11）可知，本项目静态投资回收期为1.58 年，动态投资回收期为1.65年。均小于行业的基准投资回收期，项目可行。
表11 项目投资现金流量表 单位：万元
评价指标
财务净现值（NPV ） 69931.99 内部收益率（IRR ） 33% 动态回收期（年） 1.65 静态回收期（年） 1.58
表12 资本金现金流量表 单位：万元
计算指标
内部收益率（IRR ） 35%
财务净现值（NPV ） 121300.16 基准收益率 15% 7.2偿还能力分析
本项目分别在建设期第一年和第二年借款40000万元和25000万元。还款计划采用量入偿付法，从建设期第一年起即进行还款，到第四年还清，清偿能力较好，详见借款还本付息表（表13）。 7.3财务生存能力分析
从建本项目每年的累计盈余资金均为正值，说明项目完全具备财务生存能力，数据详见财务计划现金流量表（表14）。
表13 借款还本付息表 单位：万元
表14 财务计划现金流量表 单位：万元
8. 不确定性分析
8.1盈亏平衡分析
项目销售收入：350794.90万元； 项目总投资：135494.12万元； 项目营业税金及附加：14875.03万元； 经计算，本项目盈亏平衡点为：
盈亏平衡点=项目总投资/（项目销售收入－项目的营业税金及附加） =135494.12/(350794.90－14875.03) =40.34%
就是说本项目在实现了40.34%的销售率时就可以将本项目的总投资成本全部回收. 8.2敏感性分析
表15 单因素敏感性分析表
8.3项目风险分析 （1）项目风险分析
收入风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性，根据项目生命周期、风险的各个来源和内容，结合本项目，可归纳出以下几点主要风险： ① 购买力风险
从宏观上看，目前的住宅楼市场发展还不健全，会随着住宅投资比例的攀升导致轻微泡沫化的情况出现。若受到影响使销售态势下滑，会对项目开发进度和资金回本产生很大阻力。 ②竞争风险
房地产市场尚未形成强大的良性发展模式，开发商出于对房产开发预期利润看好，将企业大多资金放到投资建设中来，单方面追逐利润，将加大整个住宅市场的销售压力，形成了激烈的竞争势态。若开发商的营销策划水平也得到很大提高，一时间市场的供给量将更大，必将对本项目构成较大的威胁。 （2）项目风险回避和控制
①产品规划设计水平和市场定位是关键因素
在项目可行性研究过程中，做好市场调查，形成准确的市场定位，以适度超前的理念规划布局，设计独具个性的建筑风格。当然，企业信誉和知名度良好的开发商和优质的工程质量也是获得市场认可的
根本。
②项目投资管理
首先，对拟投资的房地产项目，进行慎重研究、科学决策，在投资决策的源头上就注重项目的获利情况。做好资金筹措工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行。经敏感性分析可得，建设投资对项目的财务收益最为敏感，控制好建设投资是风险回避中很大一部分，要在保证项目资金支持充足的同时做好投资的规划和控制工作。
9．研究结论与建议
9.1研究结论
1. 本项目的建成会极大地改善朝阳新城的居住物业形态，促进开发区的城市区域结构和投资环境的完善，带动开发区居住，工业，旅游和经济的持续发展。
2. 项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。
3. 本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。 4. 项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。
综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防弊风险。 9．2存在的问题
第一，目前房地产行业，尤其是住宅楼市场竞争激烈，大批高档住宅建成，并一同推出市场，需要建立起一支高素质的营销队伍，以保证在销售工作中突出重围，顺利完成本项目的运营。
第二，本项目投资建设中自有资金投入的比例偏高，因此在预售和后期运作时应着重注意现金流的变化，关注资本金的回收。 第三，项目的品位定位有些高，一般小区难达到。虽然设计一旦审核通过，其定位也就相应确定了。但实施时，还应根据具体情况进行不断地完善，不能松懈，降档次。 9．3意见与建议
对本项目的事实建议主要由以下几点：
1. 即使解决本项目施工临时用水，用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水，供电，通讯等工程。
2. 尽快组织国内外优秀规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 3. 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 4. 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。
5. 既要节省建设资金，又比喻切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。
6. 项目开导的各个阶段要注意要去既有实力又能切实认真地投入
的合作伙伴。以增强承办自身在特大项目开发商的业务能力。 7. 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。
10附件
10.1照片
工 程 经 济 学
课 程 设 计
班级
姓名
学号
指导老师
时间：2012.12.10
目 录
1项目概况……………………………………………………4 2投资环境调查分析…………………………………………5
2.1南昌市房地产市场分析……………………………………………………5
2.2本项目地块优劣分析………………………………………………………6
3项目设计规划………………………………………………7
3.1项目规划设计目标…………………………………………………………7
3.2项目规划构思………………………………………………………………7
4项目定位……………………………………………………10
4.1项目周边的设施……………………………………………………………10
4.2项目周边楼盘价位统计……………………………………………………11
4.3价位初步拟定………………………………………………………………12
5项目开发进度计划…………………………………………11
5.1建设期………………………………………………………………………11
5.2销售计划……………………………………………………………………11
6项目投资估算和资金筹措…………………………………12
6.1投资估算……………………………………………………………………12
6.2资金筹措计划………………………………………………………………15
7财务评价……………………………………………………16
7.1赢利能力分析………………………………………………………………16
7.2偿还能力分析………………………………………………………………22
7.3财务生存能力分析…………………………………………………………23
8不确定性分析………………………………………………24
8.1盈亏平衡分析………………………………………………………………24
8.2敏感性分析…………………………………………………………………25 9研究结论与建议……………………………………………27
9.1研究结论………………………………………………………………………27
9.2存在的问题……………………………………………………………………27
9.3意见与建议……………………………………………………………………27
10附件………………………………………………………29 10.1照片……………………………………………………………………………29
方案：多层商品房住宅楼
1. 项目概况：
此房地产开发项目位于朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北，地块面积为101695平方米，为居住用地。 地块编号：DABJ2012032
主要规划要求：1.0＜容积率≤2.0；
建筑密度≤25%；
绿地率≥35%；
套型建筑面积90平方米以下住宅不少于住宅开发总建筑面积的55%；
机动车位：居住0.8个泊位／100M2建筑面积；
非机动车位：居住2个泊位／户；
土地试用权出让年期：住宅70年，商业40年；
开竣工时间：土地交付后半年内动工，工程建设期为3.5年；
表1 主要技术经济指标
2. 投资环境调查分析
2.1 南昌市房地产市场分析
1-9月，全市完成房地产开发投资177.99亿元，同比增长35.5%，高出全省平均增速3.7个百分点，其中住宅完成投资129.20亿元，增长24.8%。
购置土地面积继续在高位运行切增速有所加快，本年购置土地182.02万平方米，增长77.0%，土地成交价款66.13亿元，增长166.5%。 全市商品房新开工面积继续保持高速增长，1-9月，商品房新开工面积655.84万平方米，同比增长96.9%，其中，住宅新开工面积512.89万平方米，增长85.4%。房屋施工面积继续保持增长，商品房
施工面积2487.71万平方米，增长26.4%，其中，住宅施工面积1999.83万平方米，增长24.8%。
房屋竣工面积出现明显上升趋势，1-9月，全市房屋竣工面积247.11万平方米，同比增长7.6%，增速较上月提高34.9个百分点。
2.2 本项目地块优劣分析
优势：
（1） 此房地产开发项目位于政府重点打造的核心板块朝阳
新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北，周围横
纵交通网丰富，通达性好。八路公交车直达，市一中，
站前路小学等教育资源配套完善。
（2） 项目南侧100多米范围内有正在建设中的2400亩朝阳
公园，目前一期动物园已建设完毕，二期还将推出13
公顷的青少年拓展训练营。朝阳公园是迄今为止江西
省内最大的城市中心公园。
（3） 15亿建朝阳大桥，9月开建一江两岸主轴崛起
（4） 地块周围有君悦朝阳以及中海朝阳郡等高档小区环绕，
周边住宅环境氛围安静融洽；
（5） 该地段将会成为南昌市地价房价升值最高最快的地段
之一。
劣势：
周围已建有不少高档住宅小区，如白鹭金滩、山水名家，消费者购房选择面偏广，竞争比较大。
3. 项目设计规划
3.1 项目规划设计目标
项目占地面积为101695平方米（约为152.5425亩），总建筑面积约为203390平方米，本项目房屋布局将采用花园洋房与高层相结合的方式，地块中央将建设人造湖泊中心花园，并辐射成一定范围的娱乐休闲中心广场，在适合的位置合理设置相应的娱乐活动配套设施，包括健身器材，运动场地，沿岸散步道，公共厕所，小区居委会，医务室，物业管理会等。在进行小区规划时，将会从消费者需求的角度出发，充分了解市场的发展动态，并充分居住的实用性与舒适性，考虑研究市场上哪种高层及花园洋房受消费者欢迎，以及项目的布局等问题。同时也要总结发展商及其他开发商的成功经验，务求将项目规划好。做到确保所有户型住房在保证节能环保要求的前提下加大开窗面积，使室内能够达到良好的通风和采光效果。各类户型设计充分利用小区自然景观，使住户在自己家里也能感受到大自然的清新和生机。住宅内部功能区清晰，动静分区，互不干扰。每个房间尺寸合理适宜，使所有空间尽量达到其最大利用率。
3.2 项目规划构思
1．项目整体规划指标设计
据项目的土地开发限制容积率为1.0＜容积率≤2.0，且套型建筑面积90平方米以下住宅不少于住宅开发总建筑面积的55%；建筑密度的限制为≤25%；所以本项目确定容积率为2.0，建筑密度为22%，绿化率为45%，使竞技效益，社会效益，环境效益能够得到很好的统一。
2．项目规划构思
本项目规划分两期实施。沿丹桂路以东为一期，约占地12亩，为高层住宅小区，往东侧为二期，约占地12亩，为花园洋房；
3．户型的设计
1. 高层住宅小区（共25幢）：
共有三种户型，户型平均面积为87.23平方米，总套数为900套，此类所占开发住宅总面积比例为70%
2. 花园洋房（共15幢）：
共有3种户型，户型平均面积为119.64平方米，总套数为60套，此类所占开发住宅总面积的比例为30%。
表2 户型配比表
4．停车位设计
（1）地下分两层共设计1432个地下停车位，为高层住宅居民停车使用；
（2）花园洋房的车库设计在半地下一层；
5. 道路交通
小区路：路面宽8m; 宅间宽不小于3m ；组团路：路面宽4m 。本住宅小区内几条主要道路的始终点均与外围道路相接，整个规划力求居民出行便利。还充分考虑到了消防车、救护车的通行，既维护院落的完整性又利于治安防卫。另外，小区的公共活动中心中设置有专为残疾人通行的无障碍通道，轮椅通道的坡道宽度设为2.8m ，纵坡不大于
2.5%。
6．防火安全
消防设备和道路的设置：合理设置消防水量、消防龙头及通道，不论高层还是花园洋房住宅，小区均配备了符合规范要求的高压消防给水系统，救活面积覆盖整个小区，符合国家有关规定。
安全疏散通道和自救设施的设置：小区规划全面的安全疏散通道，指
示牌设置在明显易发现处。对于居住相对密集的高层区，用作分隔的楼板和墙体都采用不燃烧体，耐火极限要求不低于2小时。在小区各个安全疏散通道中均配有符合国家照明标准的低位应急照明灯具，使疏散人员更容易识别疏散走道，安全迅速地找到出口。小区公共区域也应设置有警报器和喷水灭火系统。
7. 市政基础设施
（1）自来水：本项目给水水源取用城市自来水管网，从周边预留给水管道引入两路DN200-DN800给水管，在小区内形成环状供水网。
（2）电力：由城市10kV 供电电网引入二路电源，采用电缆埋地引入小区专设的变电室。变电室共3处，分别位于小区西南面、西北面及东北角。采用室外箱式变电形式，变压器装机容量为2×630 KV·A。
（3）排水系统：
室内污水：项目排水采用污废分流的方式，污水经化粪池处理后与其他生活污水进入集水池后，将接入城市排污管网，送绍兴市污水处理厂处理。
室外雨水：小区雨水排入雨水管，汇合后就近排入车站北路或解放北路已埋设的城市排水管网系统。
（4）信息管网：地块接入网络建设须按照绍政办发[2005]94号文件《关于进一步规范市区信息接入网络建设管理的意见》执行。
（5）燃气：本项目燃气管道引自绍兴市政天然气燃气管网，主要采用环状和树枝状形式沿小区主要道路分布。
4. 项目定位
4.1 项目周边的设施
本项目位于朝阳新城，地理位置优越，周边设施一应俱全。周围横纵交通网丰富，通达性好。八路公交车直达，市一中，站前路小学等教育资源配套完善。 4.2项目周边楼盘价位统计
与本项目同在朝阳新城，不同地块的住宅小区数量不在少数，有以高档公寓，别墅，高层为主的其他建筑群等。 4.3价位初步拟定
经过以上分析，无论从地段，规模，交通还是配套设施，本项目都具有明显的优势，所以根据调查现拟定高层住宅均价为13000元／平方米，花园洋房均价为20000元／平方米，地下停车位30万元／个。
5. 项目开发进度计划
5.1建设期
2013年7月1日至2015年8月31日，共两年，各流水节拍时间安排如下：
（1）基础及地下室：2013年7月1日~2013年12月16日 (2)主体工程，配套设施：2013年12月17日~2014年3月2日
（3）公共设施，道路绿化：2014年3月3日~2014年6月22日 (4) 竣工验收：2014年6月23日~2015年8月31日 5.2销售计划：
(1)预售20%：2013年7月1日~2014年5月31日 (2) 预售25%：2014年6月1日~2015年5月31日 (3) 销售45%：2015年6月1日~2016年5月31日 (4) 销售10%：2016年6月1日~2017年5月31日
6. 项目投资估算和资金筹措
6.1投资估算 （1）土地价格
本项目土地价格包括土地出让金，税金及市政工程配套费，共计69559万元。 （2）前期工程费
表4 前期工程费费用估算表
如表4所示，前期工程费费用包括规划建筑设计费，勘察费、场地
平整费和临时供水供电费，本项目占地面积为101695平方米，总建筑面积为203390平方米，经计算，前期工程费为：（30+8+3）×20.339+10×10.1695=935.954万元。 （3）基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算项目见表5，估算基础设施建设费为 1356.6113万元。
（4）建安工程费
建筑安装工程费是指建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程等费用。本项目住宅小区的装修程度较一般偏高一些，现统一拟定为2 500元/m2，估算为46207万元。 （5）不可预见费
根据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度，以土地费用、前期工程费、建安工程费用、基础设施建设费之和为基数，费率为4.5%进行估算，得到数据为3233.32万元。
表5 基础设施建设费估算表
（6）管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般以土地费用、前期工程费、建安工程费用、基础设施建设费之和为基数，2%为费率，估算值为1437.03万元。 （7）财务费用
预计贷款额为65000万元，第一年贷款40000万元，第二年为25000万元，按中央人民银行2010年4月5日新调整的贷款年利率6.31%来进行估算，以量入偿付法的方式还款，财务费用为8803.9万元。 （8）销售费用
销售费用是房地产公司在销售过程产品时发生的各项费用。同管理费用，也以土地费用、前期工程费、建安工程费用及基础设施建设费之和为基数，费率为2%，估算出销售费用总额为1437.03万元。 （9）开发期税费
开发期税费是包括市政支管线分摊费、用电权费、供电贴费、绿化建
设费、电话初装费、土地使用税、分散建设市政公共设施建设费等在内的税金和代收代付费用，按照现阶段市场的收费标准，估算开发期税费为2347.42万元。 （10）其他费用
其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取，或根据工程建设惯例应发生的但未计入以上费用的，现估算为176.85万元。 将以上十个分项汇总起来，可得出项目总投资估算表，见表6。
表6 项目总投资估算表
6.2资金筹措计划
本项目资金来源包括自由资金，银行贷款和房产预售所得资金。预计总投资为人民币135494.12万元，其中需自有投入的资本金为人民币15000万元，通过银行贷款所筹得的也为人民币65000万元，其余部分由预售收入补充，预计为55494.12万元。项目总投资使用与资产筹措计划表详见表7。
表7 项目总投资使用与资金筹划计划表 单位：万元
7. 财务评价
7.1赢利能力分析
（1）营业收入、营业税金及附加估算
本项目高层住宅拟定均价为1.30万元/m2，花园洋房平均售价2.00万元/m2，地下停车位的销售均价定为30.5万元/个。从建设期开始预售，第一年为20％，第二年25％，第三年项目建设完成，预计销售45％，第四年为剩余的10％，总销售期为4年。营业税为销售收入的5％，城市维护建设税取7％，教育附加费3％，营业收入、营业税金及附加估算表详见表8。
表8 项目总投资使用与资金筹划计划表 单位：万元
（2）利润的估算
所得税的税率为25％，法定公积金按税后利润的10%计取，任意公
积金按税后利润的3%计取，公益金也按税后利润的3%计取，利润及利润分配详见表9。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算后发现，本项目每年的增值额均超过扣除项目金额的50％，但未超过100％，故不超过部分取税率30％，超过部分为40％。计算过程见表10，土地增值税总额为万元。 （3）经济效益评价 ①财务净现值（NPV ）
财务净现值是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。可按事先设定的基准贴现率将计算期内的净现金流量折现到建设初期的现金之和。
本项目选择的基准贴现率为12％。根据项目投资现金流量表（表11）计算的财务净现值（NPV ）＝69931.99万元，FNPV ＞0，说明从财务净现值的角度可判断此项目可行。
表9 利润与利润分配表 单位：万元
表10土地增值税计算表 单位：万元
②财务内部收益率（IRR ）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，可反应项目所用资金的盈利率，是考虑项目盈利能力的重要指标。
根据项目投资现金流量表（表11）进行计算：内部收益率（FIRR ）＝36%＞12％
根据项目资本金现金流量表（表12）进行计算：内部收益率（FIRR ）＝39%＞12％
内部收益率大于基准收益率，故从财务内部收益率的角度来判断，本项目也是可行的。
③项目投资利润率和销售利润率
根据利润与利润分配表（9）中数据，项目总投资额为135494.12万元，财务费用为8803.9万元，总销售收入为350794.90万元，总销售利润额为102725.09万元。
投资利润率＝（平均利润总额+平均贷款利息）/项目总资金×100％ ＝（102725.09/4+8803.9/4）/135494.12×100％ ＝20.58％
销售利润率＝利润总额/销售收入×100％ ＝102725.09/350794.90×100％ ＝29.28％ ④投资回收期
由项目投资现金流量表（表11）可知，本项目静态投资回收期为1.58 年，动态投资回收期为1.65年。均小于行业的基准投资回收期，项目可行。
表11 项目投资现金流量表 单位：万元
评价指标
财务净现值（NPV ） 69931.99 内部收益率（IRR ） 33% 动态回收期（年） 1.65 静态回收期（年） 1.58
表12 资本金现金流量表 单位：万元
计算指标
内部收益率（IRR ） 35%
财务净现值（NPV ） 121300.16 基准收益率 15% 7.2偿还能力分析
本项目分别在建设期第一年和第二年借款40000万元和25000万元。还款计划采用量入偿付法，从建设期第一年起即进行还款，到第四年还清，清偿能力较好，详见借款还本付息表（表13）。 7.3财务生存能力分析
从建本项目每年的累计盈余资金均为正值，说明项目完全具备财务生存能力，数据详见财务计划现金流量表（表14）。
表13 借款还本付息表 单位：万元
表14 财务计划现金流量表 单位：万元
8. 不确定性分析
8.1盈亏平衡分析
项目销售收入：350794.90万元； 项目总投资：135494.12万元； 项目营业税金及附加：14875.03万元； 经计算，本项目盈亏平衡点为：
盈亏平衡点=项目总投资/（项目销售收入－项目的营业税金及附加） =135494.12/(350794.90－14875.03) =40.34%
就是说本项目在实现了40.34%的销售率时就可以将本项目的总投资成本全部回收. 8.2敏感性分析
表15 单因素敏感性分析表
8.3项目风险分析 （1）项目风险分析
收入风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性，根据项目生命周期、风险的各个来源和内容，结合本项目，可归纳出以下几点主要风险： ① 购买力风险
从宏观上看，目前的住宅楼市场发展还不健全，会随着住宅投资比例的攀升导致轻微泡沫化的情况出现。若受到影响使销售态势下滑，会对项目开发进度和资金回本产生很大阻力。 ②竞争风险
房地产市场尚未形成强大的良性发展模式，开发商出于对房产开发预期利润看好，将企业大多资金放到投资建设中来，单方面追逐利润，将加大整个住宅市场的销售压力，形成了激烈的竞争势态。若开发商的营销策划水平也得到很大提高，一时间市场的供给量将更大，必将对本项目构成较大的威胁。 （2）项目风险回避和控制
①产品规划设计水平和市场定位是关键因素
在项目可行性研究过程中，做好市场调查，形成准确的市场定位，以适度超前的理念规划布局，设计独具个性的建筑风格。当然，企业信誉和知名度良好的开发商和优质的工程质量也是获得市场认可的
根本。
②项目投资管理
首先，对拟投资的房地产项目，进行慎重研究、科学决策，在投资决策的源头上就注重项目的获利情况。做好资金筹措工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行。经敏感性分析可得，建设投资对项目的财务收益最为敏感，控制好建设投资是风险回避中很大一部分，要在保证项目资金支持充足的同时做好投资的规划和控制工作。
9．研究结论与建议
9.1研究结论
1. 本项目的建成会极大地改善朝阳新城的居住物业形态，促进开发区的城市区域结构和投资环境的完善，带动开发区居住，工业，旅游和经济的持续发展。
2. 项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。
3. 本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。 4. 项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。
综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防弊风险。 9．2存在的问题
第一，目前房地产行业，尤其是住宅楼市场竞争激烈，大批高档住宅建成，并一同推出市场，需要建立起一支高素质的营销队伍，以保证在销售工作中突出重围，顺利完成本项目的运营。
第二，本项目投资建设中自有资金投入的比例偏高，因此在预售和后期运作时应着重注意现金流的变化，关注资本金的回收。 第三，项目的品位定位有些高，一般小区难达到。虽然设计一旦审核通过，其定位也就相应确定了。但实施时，还应根据具体情况进行不断地完善，不能松懈，降档次。 9．3意见与建议
对本项目的事实建议主要由以下几点：
1. 即使解决本项目施工临时用水，用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水，供电，通讯等工程。
2. 尽快组织国内外优秀规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 3. 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 4. 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。
5. 既要节省建设资金，又比喻切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。
6. 项目开导的各个阶段要注意要去既有实力又能切实认真地投入
的合作伙伴。以增强承办自身在特大项目开发商的业务能力。 7. 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。
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