不动产登记存在的问题及对策

按照不动产登记暂行条例（征求意见稿）不动产登记程序为申请、受理、查验、登记、查询等环节，登记涉及原有土地、房屋、农林（牧）业、海洋等部门，具体登记内容为：

1、集体土地所有权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；

2、房屋等建筑物、构筑物所有权；

3、森林、林木所有权; 4、耕地、林地、草地等土地承包经营权；

5、海域使用权； 6、抵押权； 7、法律规定需要登记的其他不动产权利。

8、国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

9、不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。以上多部门整合的业务内容，对中介服务单位来说是一次难得的机遇，但更多的是业务技术挑战。本人就不动产登记申请、受理与查验工作环节，结合土地登记代理工作实际操作，分析不动产登记存在的一些问题，并提出相关解决的措施和建议。

我市自2004年开始实施土地登记自我举证制度，但在土地登记申请时经委托代理的事项仍然实施申请人自行申请的方式，致使土地登记代理行为很难落实（目然仅为填表、实地配合调查），使群众在一定程度上造成某些困惑。如此现象应按以下工作流程逐步理清申请人、代理人、受理人各方的责任与权利。

1、经委托代理的事项，应按照申请人与代理人签订的授权委托书（委托具体事项及职责双方应约定清楚、代理机构与代理人必须有资质、申请人必须具有民事行为且未受限制），由代理人申请，申请材料的真实性应由申请人负责，受理人依照登记所需目录进行初步审查决定是否受理。

2、不动产界址、空间界限、面积等自然状况材料与他人利害关系的说明材料应由申请人提交，对于所需材料申请人可以自行委托具有测绘（代理）技术资质的中介单位实施。

3、中介单位通过实地调查（测绘）制作不动产权利图件资料并对图件资料的真实性与合法性负责。

4、对于受理的登记事项，登记机构通过资料查验、实地查看、权属调查等方式决定是否予以登记，期间，申请人（或代理人）予以积极配合。

5、对于决定予以登记的申请材料应当进一步明确代理机构与登记机构的工作事项（申请书、界址表、宗地图、权属等材料、审批表）；为减少双方重复工作，整合有效工作资源,可以采取设定一个工作技术终端的方式予以解决。

总之，不动产登记工作关乎群众切身权益，本着提高政府工作效率、方便群众办事的工作原则，申请单位、代理机构、受理机构三方应围绕“申请登记所需材料目录”和“示范文本”等业务技术要求认真履行好各自职责，使群众少跑冤枉路、回头路，进一步提升政府形象与中介技术服务工作环境。