摘要通过房地产项目公司股权转让来获得对土地和在建工程实际的控制，在实践中得到了广泛的运用。也会给当事人带来风险，给社会造成压力，对房地产业的秩序造成破坏。本文认为通过在登记、税收等方面将其区分加以调整，通过增强当事各方的法律意识和加强监管等措施，能够避免或者减轻这些问题所带来的影响。
关键词房地产项目公司 股权转让 税收监管
作者简介：杨俊彦，南京大学法学院2010级法律硕士（法学）研究生，研究方向：房地产法。
中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)06-118-01
一般的股权转让是指股东将其对公司所有之股权转移给受让人，由受让人继受取得股权而成为公司新股东的法律行为。�P本文中，笔者将“房地产项目公司的股权转让”定义为“专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司原股东以出让土地使用权或在建工程为目的，通过股权转让的形式使受让人继受股权成为公司实际的控制人，实际掌控房地产项目公司的土地使用权和在建工程。”
我国法律对于这一问题的规定分散个各个部门法和一些部门规章中。如《公司法》规定了股权转让的问题�Q，《物权法》规定了公司处分财产的要求�R。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产公司的条件和设立经营的具体标准。而财政部和税务总局的一些文件也规定了转让房地产所要缴纳的各项税费�S。
房地产项目公司股权转让对当事人来说，可以节约交易的时间，降低交易的成本，也能够保持项目的延续性，使消费者利益得到保障。但受让方可能会面临公司的债务风险和股权的合法性风险。若当事人有意进行倒卖和炒作，则会浪费社会资源和扰乱房地产市场秩序，为获得利润而牺牲社会利益。因此我们认为应当通过完善立法和税收等方面来对这一问题进行规制。
一、登记制度
我认为要解决股权转让的简便性与风险性的矛盾，需要通过完善登记制度来完成。因此要将房地产项目公司股权转让与一般的股权转让区分开来。
在涉及房地产项目的股权转让时，不仅要变更工商登记，即股东的变更，更要在土地使用权登记中写明土地所属公司的股东具体情况之变化，以此对外公示，保护股权转让当事人的利益，保护购房者的利益。
二、税收制度
房地产项目公司股权转让避开了税收制度，这不符合立法本意。对于免征营业税，立法本意是一般的股权转让，应当将以获利为目的而转让房地产项目公司股权的情形区分，加以征税。考虑到一些正常的股权转让行为，可以制定相关标准，如转让前开发程度，从获得股权到转让所经历的时间等。至于土地增值税，立法本意也是正对项目的直接转让和通过房地产入股的合资与联营。没有考虑到实际中通过公司的股权转让直接将房地产的实际控制权转移给他人。因此笔者认为也应当区分。至于契税，从物权角度来看，没有发生所有权移转，因此无法收取契税，但考虑到与普通的房地产转让的公平性，应当收取较高的手续费。使股东不能随意通过转让股权而获利。
三、完善公司收购的信息公开制度
公司收购信息公开制度，是指持股达到法定比例的大股东将持股情况及变化或者公司收购的信息依法披露的制度。�T公司原股东为了自身利益，往往掩盖自身的不足之处，公司的不利条件等。我国的立法，仅有《证券法》对上市公司提出了信息披露的制度。若一房地产项目公司方是有限责任公司，则受让方不能获得很多的信息，需通过自己的调查而得知。因此应当在房地产行业建立信息公开制度，以保证股权转让的安全性，保障受让方权益。
四、加强监管
在转让前，应提高转让主体的审查标准。房地产项目公司发生重大股权变动，监管机关应当审查其股权的合法性，如土地来源，项目是否符合有关标准。对于股价，应当建立相应的评估制度。在转让时，应当规范转让的手续，如登记制。在转让后，应当继续对公司进行监管，防止受让方做出违反合同或者公司章程以及倒卖土地，哄抬房价等损害国家、集体和他人利益的行为。当然，还应建立相应的监管机构，从而明确监管职责和范围，更好地保证房地产业有序发展。
五、增强法律意识
受让方在收购股权签订合同时，应注意以下几点。首先，股权转让合同不得违背房地产法律法规的规定。即使合同的形式有效，其内容也应遵循法律规范。如开发建设的约定，项目质量的约定等。其次，不能违反《合同法》的有关规定。如根据《合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。如操作中实际上以高于合同约定的价格转让股权，少缴了相应的税费，造成了国家的损失，则有关的价格条款是无效的。
房地产项目公司股权转让，有其存在的意义，但也存在着负面的效应，如可能造成房价的提高，当事人也面临着公司和项目的双重风险，也易造成房地产市场的紊乱。而通过在登记、税收等方面将其区分加以调整，通过增强当事各方的法律意识和加强监管等措施，能够避免或者减轻这些问题所带来的影响。
党的十七大报告指出：社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
“住有所居”针对的只是诸多房地产问题中的一个，即如何保障房屋消费群体利益，随着住房体制的不断改革，相应的政策、法律也随之变化。民生问题，需要我们去建立相应的法律体系，保障人民的利益，保障经济活动的各个参与者的利益。同时也要加强监管，保证各项经济活动有序进行。
注释：
�P施天涛．公司法论（第二版）．法律出版社．2006年版．第254页．
�Q《公司法》第三条，第七十二条，第七十四条。
�R《物权法》第十四条，第十七条。
�S如《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定了营业税，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定了土地增值税。
�T翁海生，姜玉梅，何江琳．试论公司收购的信息公开制度．法商研究．2000（5）．
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
摘要通过房地产项目公司股权转让来获得对土地和在建工程实际的控制，在实践中得到了广泛的运用。也会给当事人带来风险，给社会造成压力，对房地产业的秩序造成破坏。本文认为通过在登记、税收等方面将其区分加以调整，通过增强当事各方的法律意识和加强监管等措施，能够避免或者减轻这些问题所带来的影响。
关键词房地产项目公司 股权转让 税收监管
作者简介：杨俊彦，南京大学法学院2010级法律硕士（法学）研究生，研究方向：房地产法。
中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)06-118-01
一般的股权转让是指股东将其对公司所有之股权转移给受让人，由受让人继受取得股权而成为公司新股东的法律行为。�P本文中，笔者将“房地产项目公司的股权转让”定义为“专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司原股东以出让土地使用权或在建工程为目的，通过股权转让的形式使受让人继受股权成为公司实际的控制人，实际掌控房地产项目公司的土地使用权和在建工程。”
我国法律对于这一问题的规定分散个各个部门法和一些部门规章中。如《公司法》规定了股权转让的问题�Q，《物权法》规定了公司处分财产的要求�R。《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产公司的条件和设立经营的具体标准。而财政部和税务总局的一些文件也规定了转让房地产所要缴纳的各项税费�S。
房地产项目公司股权转让对当事人来说，可以节约交易的时间，降低交易的成本，也能够保持项目的延续性，使消费者利益得到保障。但受让方可能会面临公司的债务风险和股权的合法性风险。若当事人有意进行倒卖和炒作，则会浪费社会资源和扰乱房地产市场秩序，为获得利润而牺牲社会利益。因此我们认为应当通过完善立法和税收等方面来对这一问题进行规制。
一、登记制度
我认为要解决股权转让的简便性与风险性的矛盾，需要通过完善登记制度来完成。因此要将房地产项目公司股权转让与一般的股权转让区分开来。
在涉及房地产项目的股权转让时，不仅要变更工商登记，即股东的变更，更要在土地使用权登记中写明土地所属公司的股东具体情况之变化，以此对外公示，保护股权转让当事人的利益，保护购房者的利益。
二、税收制度
房地产项目公司股权转让避开了税收制度，这不符合立法本意。对于免征营业税，立法本意是一般的股权转让，应当将以获利为目的而转让房地产项目公司股权的情形区分，加以征税。考虑到一些正常的股权转让行为，可以制定相关标准，如转让前开发程度，从获得股权到转让所经历的时间等。至于土地增值税，立法本意也是正对项目的直接转让和通过房地产入股的合资与联营。没有考虑到实际中通过公司的股权转让直接将房地产的实际控制权转移给他人。因此笔者认为也应当区分。至于契税，从物权角度来看，没有发生所有权移转，因此无法收取契税，但考虑到与普通的房地产转让的公平性，应当收取较高的手续费。使股东不能随意通过转让股权而获利。
三、完善公司收购的信息公开制度
公司收购信息公开制度，是指持股达到法定比例的大股东将持股情况及变化或者公司收购的信息依法披露的制度。�T公司原股东为了自身利益，往往掩盖自身的不足之处，公司的不利条件等。我国的立法，仅有《证券法》对上市公司提出了信息披露的制度。若一房地产项目公司方是有限责任公司，则受让方不能获得很多的信息，需通过自己的调查而得知。因此应当在房地产行业建立信息公开制度，以保证股权转让的安全性，保障受让方权益。
四、加强监管
在转让前，应提高转让主体的审查标准。房地产项目公司发生重大股权变动，监管机关应当审查其股权的合法性，如土地来源，项目是否符合有关标准。对于股价，应当建立相应的评估制度。在转让时，应当规范转让的手续，如登记制。在转让后，应当继续对公司进行监管，防止受让方做出违反合同或者公司章程以及倒卖土地，哄抬房价等损害国家、集体和他人利益的行为。当然，还应建立相应的监管机构，从而明确监管职责和范围，更好地保证房地产业有序发展。
五、增强法律意识
受让方在收购股权签订合同时，应注意以下几点。首先，股权转让合同不得违背房地产法律法规的规定。即使合同的形式有效，其内容也应遵循法律规范。如开发建设的约定，项目质量的约定等。其次，不能违反《合同法》的有关规定。如根据《合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。如操作中实际上以高于合同约定的价格转让股权，少缴了相应的税费，造成了国家的损失，则有关的价格条款是无效的。
房地产项目公司股权转让，有其存在的意义，但也存在着负面的效应，如可能造成房价的提高，当事人也面临着公司和项目的双重风险，也易造成房地产市场的紊乱。而通过在登记、税收等方面将其区分加以调整，通过增强当事各方的法律意识和加强监管等措施，能够避免或者减轻这些问题所带来的影响。
党的十七大报告指出：社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
“住有所居”针对的只是诸多房地产问题中的一个，即如何保障房屋消费群体利益，随着住房体制的不断改革，相应的政策、法律也随之变化。民生问题，需要我们去建立相应的法律体系，保障人民的利益，保障经济活动的各个参与者的利益。同时也要加强监管，保证各项经济活动有序进行。
注释：
�P施天涛．公司法论（第二版）．法律出版社．2006年版．第254页．
�Q《公司法》第三条，第七十二条，第七十四条。
�R《物权法》第十四条，第十七条。
�S如《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定了营业税，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定了土地增值税。
�T翁海生，姜玉梅，何江琳．试论公司收购的信息公开制度．法商研究．2000（5）．
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