土地出让金对房价的影响
郭宝林
（郑州经济管理干部学院经济贸易系，郑州４５１１９１）
摘要：土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者
向土地使用者收取的土地价格。土地资源的希缺性使土地出让金成为影响房价的一个重要因素。本文通过近年来相关数据进行的实证分析证明了该结论，并得出应该改变现行的土地出让金制度为土地年租制的结论。
关键词：土地出让金；房价；土地年租制中图分类号：Ｆ２９３．３
文献标识码：Ａ
文章编号：１００２－６４８７（２００７）０７－００７１－０３
用期满，土地使用者需要续期向土地管理部门缴纳的续期土
１土地出让金的内涵
按照财政部颁布的《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿收入若干财政问题的暂行规定》界定，“土地出让金是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（土地出让的交易总额）；土地使
地出让款；原通过行政划拨获得的土地使用权的土地使用出租、抵押、作为入股和投资，按者，将土地使用权有偿转让、规定补交的土地出让价款。”
从上面的界定可以看出，土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格。土地出让金的实质，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，具有
０．６７；第二产业的能源消费（对数的）关于其产出的变化率是０．９４。
（２）不论从长期看，还是从短期看，我国第三产业的能源消费弹性都要高于第二产业和第一产业。这是能源消费对我国产业结构凋整长期和短期约束的主要瓶颈。我国近年来能源消费弹性居高的主要原因在于第三产业、第二产业的内部结构不合理。
（３）从长期看我国产业结构调整正趋于能源消耗强度较轻的轨迹方向，这一趋势对于我国短期产业能源消费的动态波动具有一种抹平的机制。在二次产业中，其调节系数分别为：－０．９７、－０．１９和－０．２６。
长期以来所形成的产业结构及其各产业的技术水平或各产业生产函数的性质是各产业产出与能源消费长期均衡发生作用和短期波动产生的基础，而产业产出与其能源消费的长期均衡与短期波动又形成了对产业结构调整的长期与短期约束。为突破这种约束，本文特提出如下政策建议：一是淘汰要科学制定国家产业政策并严格执行，对属于限制类、类项目要从投资管理、金融贷款、土地管理、城市规划和建设、环境保护、质检、消防、海关、工商管理等方面予以坚决杜绝，以突破能源消费对产业结构调整的短期约束；二是在进行产业结构调整时，要从根本上改变我国各产业生产函数的性质，提高技术创新能力，加快技术更新改造，尽量淘汰落后
工艺技术和设备，尽可能采用先进工艺技术和设备，提高科技贡献率，降低能源消耗密度；三是要树立科学的产业结构调整观，我们不仅要在数量比例上实现三次产业结构的高度化，更要注重三次产业之间质的联系，注重三次产业本身的质量和内部结构的高度化；四是坚持新型工业化道路，坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，优先发展信息产业、技术服务产业、金融服务产业和教育服务产业，大力发展高新技术产业，并坚持用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，大力振兴装备制造业，最终实现产业结构的优化升级与能耗消费的协调一致。
参考文献：
和平崛起”的可能［Ｊ］．中国改革，２００４，（５）．［１］王建．中国“
［２］马凯．树立和落实科学发展观，推进经济增长方式的根本性转变［Ｊ］．宏观经济管理，２００４，（６）．
［３］路正南．产业结构调整对我国能源消费影响的实证分析［Ｊ］．数量经济技术经济研究，１９９９，（１２）．
［４］韩智勇．中国能源强度与经济结构变化特征研究［Ｊ］．数理统计与管理，２００４，（１）
消费的协调发展研究［Ｊ］．［５］刘满平．我国产业结构调整与能源供给、中国能源，２００６，（１）．
［６］张晓峒．计量经济分析［Ｍ］．北京：经济科学出版社，２０００．
（责任编辑／浩
统计与决策２００７年７月（理论版）
天）
７１
累计若干年的地租性质。
根据我国现行的土地出让金制度，在社会主义制度下，土地所有权归国家和集体所有，土地使用者只能获得一定年因此，城市土地期的土地使用权，却不能获得土地的所有权。
使用者要获得土地使用权就必须向国家交纳一定年期的土地租赁价格，即土地出让金。城市土地所有权价格与土地出让金都存在着地租的资本化，只不过土地出让金是具有一定期限的资本化，它是出让期限各年租金的贴现值，也可以说购买者一次付清了今后若干年内的地租。用公式表示为：
本文所选用数据全部来自国家统计局发布的中国经济景气月报，包括房地产销售价格指数，土地价格指数和房屋租赁价格指数。由于提供的价格指数采用的是环比，因此本文对数据进行了调整，以２０００年为基期，并假定２０００年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为１００，乘以当期价格指数，并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况。原始数据和调整后的数据见表１。
表１季度
２０００－２００５年我国房地产价格指数
地价指数房价指数
季度
地价指数房价指数
Ｍ＝Ｒ０＋Ｒ１／（１＋ｒ）＋Ｒ２／（１＋ｒ）＋…＋Ｒｎ／（１＋ｒ）
２
ｎ
其中Ｍ为土地出让金，Ｒｉ（ｉ＝０，１，２，３，．．．．．．，ｎ）为各年租金，ｒ为年利率，ｎ为年限。
土地出让金是一种政府财政性资金，而且是地方政府财政资金。它的衡量指标可以从绝对指标和相对指标两个方面来看，绝对指标是指地方政府每年通过招标拍卖出牌转让所收取的土地出让金总额，相对指标是指土地价格上涨或下跌的指数，即是我们通常说的地价指数。
２０００．１
２０００．２２０００．３２０００．４２００１．１２００１．２２００１．３２００１．４２００２．１２００２．２２００２．３２００２．４９９．２１００．２１００．９１００．５１０１．４１００．４１０１．１１０１．４１０７．９１０５．４１０６．３１０７．８１００．７１０１．１１０１．５１０１．２１０１．９１０２．５１０２．７１０１．８１０１．３１０２．８１０４１０３．５２００３．１２００３．２２００３．３２００３．４２００４．１２００４．２２００４．３２００４．４２００５．１２００５．２２００５．３２００５．４１０８．５１０７．１１０８．８１０８．９１０７．５１１１．５１１１．６１１０１０７．８１１０．７１０９．８１０７．９１０４．８１０５１０４．１１０５．１１０７．７１１０．４１０９．９１１０．８１０９．８１０８１０６．１１０６．５
２土地出让金影响房价的实证检验
由于土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，从而土地出让金成为我国房价攀高的一个重要原因。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让的最高年限分别是：居住地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或土地出让金制度要求购买者将几十年者其他用地５０年。”
的地租贴现，一次性以土地出让金的形式支付，这不仅增加了房地产开发企业的资金压力，而且由于我国土地资源的稀缺性，在竞争机制的作用下，土地出让制容易引发地皮炒卖，使得土地价格大幅上涨，土地价格上涨在一定程度上拉动了房价的上身（高萍莉，２００５）。
中国房地产业协会的杨慎（２００４）认为，“部分地区房价上涨，很大程度上与地价上升过快有关，比如杭州、北京、太原等地。目前土地成本在房价中的比重远非国际上通常所说的不超过２０％，有的已经达到４５－５０％，许多城市把经营城市与经营土地等同起来，个别城市财政收入６０％以上是通过卖地获得的。”土地出让金对房地产价格的影响可以通过近几年来地价与房地产价格指数的变动来进行实证检验。
中国经济景气月报》数资料来源：根据国家统计局２００５年各期《
据整理
根据表１的数据资料，利用ＥＸＣＥＬ统计分析软件可以得到我国地价与房价指数变化的趋势图：
图１２０００－２００５年全国房地产价格指数
从图１可以看出，２０００－２００５年各季度，我国房地产价格指数都是呈现不断增长的态势，而且从总体上讲，房价指数变化与地价变化趋势基本上趋于一致。我国一些大城市房地产开发的实际情况也表明，土地在房产总造价中的比重越来越大。
２．３模型的检验
以上文提供的样本数据采用Ｅｖｉｅｗ３．１软件对土地出让
金的衡量指标土地价格指数（Ｘ）和房屋销售价格指数（Ｙ）进行计量分析和检验，得出结果如下：
Ｙ＝０．２８５７Ｘ（－１）＋０．３９５２Ｘ（－２）＋０．０７９６Ｘ（－３）＋０．１３２８Ｘ（－４）＋２．７８５３ｔ＝（３．０４５８）（４．０３２９）Ｒ２＝０．８８６５
（０．９８８７）
（０．４３２９）（０．８７５４）
Ｄ－Ｗ＝０．８７３５
Ｆ＝１６．２３４６
２．１变量的选取以及模型的建立
为了剔除价格变动的影响，我们以地价作为土地出让金
的衡量指标，以房价指数作为房产价格的衡量指标，并将地价作为自变量，设为Ｘ，房价作为因变量，设为Ｙ，由于房地产市场的特殊性，本期房价与地价易受以前各期的影响，根据实际情况，可以选取滞后期为４，由此建立模型如下：
在５％的显著水平下，Ｘ（－３），Ｘ（－４）都不能通过ｔ检验，剔除这两个指标，得到如下方程：
Ｙ＝０．３７５６Ｘ（－１）＋０．３９６７Ｘ（－２）＋２３．４５７８ｔ＝（４．２４０３）Ｒ２＝０．８７６９
（３．５７８１）
（１．８９２６）
Ｆ＝２３．２１８２
Ｄ－Ｗ＝０．８４５７
Ｙ＝αＸ（－１）＋βＸ（－２）＋γＸ（－３）＋δＸ（－４）＋Ｃ＋ε２．２
样本数据来源
由于Ｘ（－１）和Ｘ（－２）可能存在自相关问题，不能通过Ｄ－
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统计与决策２００７年７月（理论版）
Ｗ检验。因此对方程进行调整，得到：
Ｙ＝０．１６８９Ｘ（－１）＋０．８５４６Ｙ（－１）－３．２４８９ｔ＝（２．３２５４）Ｒ２＝０．９０４２
（８．５６７９）
（－０．１５３６）
Ｆ＝６５．１０２５
（１）
拨土地，限定利润率，开发商承建经济适用房的模式不能满足开发商对利润的追求，不满足激励相容条件必然导致开发商行为扭
表２地区上海杭州
上海、杭州土地在房地产总造价中所占比重（％）
Ｄ－Ｗ＝２．０１１
２００１４５３６２００２４８３６２００３５５３９
平均
５０３７
剔除常数项Ｃ，得到如下方程：
Ｙ＝０．２０３６Ｘ（－１）＋０．７９５８Ｙ（－１）ｔ＝（２．１５７９）Ｒ２＝０．８９７６
（１１５６４３）Ｄ－Ｗ＝２．１７３４
Ｆ＝７６．５４３１
数据来源：高萍莉等：土地供给方式对房地产发展影响的模型分析及对策，城市管理与科技，２００５（７）
曲，从而导致房价的不合理上涨。
（３）从长期来看，土地出让金影响房价的主要机制在于现行的土地出让金制度是一次性的收取了几十年的土地租金，从而加大开发商的成本，而这种成本通过负担转移最终会落到购房者身上，所以有必要将土地出让金的一次性收取改为土地年租制。
参考文献：
该方程的各项指标都比较显著，调整后的拟合系数也接近９０％。从（１）式可以看出，本期房屋销售价格的７９．５８％由上期房屋销售价格决定，２０．３６％受上期土地价格影响。因此，本期的房价和地价的上涨会推动下期房价的进一步提升，土地出让金在房价上涨中的影响因素在１／５左右。
近几年全国各大城市房地产市场行情实际情况也显示出土地出让金在房地产造价中的比重接连攀升，以上海和杭州为例，其比重见表２：
土地出让金的一次性收取抬高了房价，许多中等偏低收入社会阶层因为购房影响了正常的生活消费。一方面许多工薪阶层是以透支未来消费为代价购房，进而导致消费结构失衡；另一方面许多工薪阶层仍然买不起房，房子对他们来讲成了奢侈品，而住房问题应该是人们衣食住行的基本需求之一，应该得到妥善解决。
［１］贾奇锋，郑光泉．对我国土地出让金制度的思考［Ｊ］．商场现代化，２００６，（２）．
［２］许骏．关于我国土地出让制度的思考［Ｊ］．四川建筑，２００５，（１２）．［３］苏宁．关于一次性收取土地使用权出让金的思考［Ｊ］．武汉市经济管理干部学院学报，２００１，（２）．
［４］赵云海．论土地征收中的利益差序［Ｊ］．太原大学学报，２００５，（１２）．［５］张大伟．论土地征用中利益差序格局之重构［Ｊ］．长春理工大学学报（社会科学版），２００５，（２）．
［６］高波，毛丰付．房价与地价关系的实证检验：１９９９－２００２［Ｊ］．产业经济研究，２００３，（３）．
３结论
（１）房价上涨中有土地出让金上涨的因素，该因素影响接近房价整体价格的２０％；房价向上的刚性和土地价格上涨预期导致的“理性泡沫”是房价居高不下的主要原因。
（２）由于不能获得地价上涨中得到的超额利润，政府划
［７］曾向阳．地价与房价关系的实证研究［Ｊ］．商业时代，２００６，（２）．［８］贺元启．基于计量经济模型的房价与地价关系研究［Ｊ］．建筑经济，２００６，（７）．
［９］冯邦彦，刘明．我国房价与地价关系的实证研究［Ｊ］．统计与决策，２００６，（２）．
（责任编辑／李友平）
统计与决策２００７年７月（理论版）
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土地出让金对房价的影响
郭宝林
（郑州经济管理干部学院经济贸易系，郑州４５１１９１）
摘要：土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者
向土地使用者收取的土地价格。土地资源的希缺性使土地出让金成为影响房价的一个重要因素。本文通过近年来相关数据进行的实证分析证明了该结论，并得出应该改变现行的土地出让金制度为土地年租制的结论。
关键词：土地出让金；房价；土地年租制中图分类号：Ｆ２９３．３
文献标识码：Ａ
文章编号：１００２－６４８７（２００７）０７－００７１－０３
用期满，土地使用者需要续期向土地管理部门缴纳的续期土
１土地出让金的内涵
按照财政部颁布的《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿收入若干财政问题的暂行规定》界定，“土地出让金是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（土地出让的交易总额）；土地使
地出让款；原通过行政划拨获得的土地使用权的土地使用出租、抵押、作为入股和投资，按者，将土地使用权有偿转让、规定补交的土地出让价款。”
从上面的界定可以看出，土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格。土地出让金的实质，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，具有
０．６７；第二产业的能源消费（对数的）关于其产出的变化率是０．９４。
（２）不论从长期看，还是从短期看，我国第三产业的能源消费弹性都要高于第二产业和第一产业。这是能源消费对我国产业结构凋整长期和短期约束的主要瓶颈。我国近年来能源消费弹性居高的主要原因在于第三产业、第二产业的内部结构不合理。
（３）从长期看我国产业结构调整正趋于能源消耗强度较轻的轨迹方向，这一趋势对于我国短期产业能源消费的动态波动具有一种抹平的机制。在二次产业中，其调节系数分别为：－０．９７、－０．１９和－０．２６。
长期以来所形成的产业结构及其各产业的技术水平或各产业生产函数的性质是各产业产出与能源消费长期均衡发生作用和短期波动产生的基础，而产业产出与其能源消费的长期均衡与短期波动又形成了对产业结构调整的长期与短期约束。为突破这种约束，本文特提出如下政策建议：一是淘汰要科学制定国家产业政策并严格执行，对属于限制类、类项目要从投资管理、金融贷款、土地管理、城市规划和建设、环境保护、质检、消防、海关、工商管理等方面予以坚决杜绝，以突破能源消费对产业结构调整的短期约束；二是在进行产业结构调整时，要从根本上改变我国各产业生产函数的性质，提高技术创新能力，加快技术更新改造，尽量淘汰落后
工艺技术和设备，尽可能采用先进工艺技术和设备，提高科技贡献率，降低能源消耗密度；三是要树立科学的产业结构调整观，我们不仅要在数量比例上实现三次产业结构的高度化，更要注重三次产业之间质的联系，注重三次产业本身的质量和内部结构的高度化；四是坚持新型工业化道路，坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，优先发展信息产业、技术服务产业、金融服务产业和教育服务产业，大力发展高新技术产业，并坚持用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，大力振兴装备制造业，最终实现产业结构的优化升级与能耗消费的协调一致。
参考文献：
和平崛起”的可能［Ｊ］．中国改革，２００４，（５）．［１］王建．中国“
［２］马凯．树立和落实科学发展观，推进经济增长方式的根本性转变［Ｊ］．宏观经济管理，２００４，（６）．
［３］路正南．产业结构调整对我国能源消费影响的实证分析［Ｊ］．数量经济技术经济研究，１９９９，（１２）．
［４］韩智勇．中国能源强度与经济结构变化特征研究［Ｊ］．数理统计与管理，２００４，（１）
消费的协调发展研究［Ｊ］．［５］刘满平．我国产业结构调整与能源供给、中国能源，２００６，（１）．
［６］张晓峒．计量经济分析［Ｍ］．北京：经济科学出版社，２０００．
（责任编辑／浩
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累计若干年的地租性质。
根据我国现行的土地出让金制度，在社会主义制度下，土地所有权归国家和集体所有，土地使用者只能获得一定年因此，城市土地期的土地使用权，却不能获得土地的所有权。
使用者要获得土地使用权就必须向国家交纳一定年期的土地租赁价格，即土地出让金。城市土地所有权价格与土地出让金都存在着地租的资本化，只不过土地出让金是具有一定期限的资本化，它是出让期限各年租金的贴现值，也可以说购买者一次付清了今后若干年内的地租。用公式表示为：
本文所选用数据全部来自国家统计局发布的中国经济景气月报，包括房地产销售价格指数，土地价格指数和房屋租赁价格指数。由于提供的价格指数采用的是环比，因此本文对数据进行了调整，以２０００年为基期，并假定２０００年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为１００，乘以当期价格指数，并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况。原始数据和调整后的数据见表１。
表１季度
２０００－２００５年我国房地产价格指数
地价指数房价指数
季度
地价指数房价指数
Ｍ＝Ｒ０＋Ｒ１／（１＋ｒ）＋Ｒ２／（１＋ｒ）＋…＋Ｒｎ／（１＋ｒ）
２
ｎ
其中Ｍ为土地出让金，Ｒｉ（ｉ＝０，１，２，３，．．．．．．，ｎ）为各年租金，ｒ为年利率，ｎ为年限。
土地出让金是一种政府财政性资金，而且是地方政府财政资金。它的衡量指标可以从绝对指标和相对指标两个方面来看，绝对指标是指地方政府每年通过招标拍卖出牌转让所收取的土地出让金总额，相对指标是指土地价格上涨或下跌的指数，即是我们通常说的地价指数。
２０００．１
２０００．２２０００．３２０００．４２００１．１２００１．２２００１．３２００１．４２００２．１２００２．２２００２．３２００２．４９９．２１００．２１００．９１００．５１０１．４１００．４１０１．１１０１．４１０７．９１０５．４１０６．３１０７．８１００．７１０１．１１０１．５１０１．２１０１．９１０２．５１０２．７１０１．８１０１．３１０２．８１０４１０３．５２００３．１２００３．２２００３．３２００３．４２００４．１２００４．２２００４．３２００４．４２００５．１２００５．２２００５．３２００５．４１０８．５１０７．１１０８．８１０８．９１０７．５１１１．５１１１．６１１０１０７．８１１０．７１０９．８１０７．９１０４．８１０５１０４．１１０５．１１０７．７１１０．４１０９．９１１０．８１０９．８１０８１０６．１１０６．５
２土地出让金影响房价的实证检验
由于土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，从而土地出让金成为我国房价攀高的一个重要原因。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让的最高年限分别是：居住地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或土地出让金制度要求购买者将几十年者其他用地５０年。”
的地租贴现，一次性以土地出让金的形式支付，这不仅增加了房地产开发企业的资金压力，而且由于我国土地资源的稀缺性，在竞争机制的作用下，土地出让制容易引发地皮炒卖，使得土地价格大幅上涨，土地价格上涨在一定程度上拉动了房价的上身（高萍莉，２００５）。
中国房地产业协会的杨慎（２００４）认为，“部分地区房价上涨，很大程度上与地价上升过快有关，比如杭州、北京、太原等地。目前土地成本在房价中的比重远非国际上通常所说的不超过２０％，有的已经达到４５－５０％，许多城市把经营城市与经营土地等同起来，个别城市财政收入６０％以上是通过卖地获得的。”土地出让金对房地产价格的影响可以通过近几年来地价与房地产价格指数的变动来进行实证检验。
中国经济景气月报》数资料来源：根据国家统计局２００５年各期《
据整理
根据表１的数据资料，利用ＥＸＣＥＬ统计分析软件可以得到我国地价与房价指数变化的趋势图：
图１２０００－２００５年全国房地产价格指数
从图１可以看出，２０００－２００５年各季度，我国房地产价格指数都是呈现不断增长的态势，而且从总体上讲，房价指数变化与地价变化趋势基本上趋于一致。我国一些大城市房地产开发的实际情况也表明，土地在房产总造价中的比重越来越大。
２．３模型的检验
以上文提供的样本数据采用Ｅｖｉｅｗ３．１软件对土地出让
金的衡量指标土地价格指数（Ｘ）和房屋销售价格指数（Ｙ）进行计量分析和检验，得出结果如下：
Ｙ＝０．２８５７Ｘ（－１）＋０．３９５２Ｘ（－２）＋０．０７９６Ｘ（－３）＋０．１３２８Ｘ（－４）＋２．７８５３ｔ＝（３．０４５８）（４．０３２９）Ｒ２＝０．８８６５
（０．９８８７）
（０．４３２９）（０．８７５４）
Ｄ－Ｗ＝０．８７３５
Ｆ＝１６．２３４６
２．１变量的选取以及模型的建立
为了剔除价格变动的影响，我们以地价作为土地出让金
的衡量指标，以房价指数作为房产价格的衡量指标，并将地价作为自变量，设为Ｘ，房价作为因变量，设为Ｙ，由于房地产市场的特殊性，本期房价与地价易受以前各期的影响，根据实际情况，可以选取滞后期为４，由此建立模型如下：
在５％的显著水平下，Ｘ（－３），Ｘ（－４）都不能通过ｔ检验，剔除这两个指标，得到如下方程：
Ｙ＝０．３７５６Ｘ（－１）＋０．３９６７Ｘ（－２）＋２３．４５７８ｔ＝（４．２４０３）Ｒ２＝０．８７６９
（３．５７８１）
（１．８９２６）
Ｆ＝２３．２１８２
Ｄ－Ｗ＝０．８４５７
Ｙ＝αＸ（－１）＋βＸ（－２）＋γＸ（－３）＋δＸ（－４）＋Ｃ＋ε２．２
样本数据来源
由于Ｘ（－１）和Ｘ（－２）可能存在自相关问题，不能通过Ｄ－
７２
统计与决策２００７年７月（理论版）
Ｗ检验。因此对方程进行调整，得到：
Ｙ＝０．１６８９Ｘ（－１）＋０．８５４６Ｙ（－１）－３．２４８９ｔ＝（２．３２５４）Ｒ２＝０．９０４２
（８．５６７９）
（－０．１５３６）
Ｆ＝６５．１０２５
（１）
拨土地，限定利润率，开发商承建经济适用房的模式不能满足开发商对利润的追求，不满足激励相容条件必然导致开发商行为扭
表２地区上海杭州
上海、杭州土地在房地产总造价中所占比重（％）
Ｄ－Ｗ＝２．０１１
２００１４５３６２００２４８３６２００３５５３９
平均
５０３７
剔除常数项Ｃ，得到如下方程：
Ｙ＝０．２０３６Ｘ（－１）＋０．７９５８Ｙ（－１）ｔ＝（２．１５７９）Ｒ２＝０．８９７６
（１１５６４３）Ｄ－Ｗ＝２．１７３４
Ｆ＝７６．５４３１
数据来源：高萍莉等：土地供给方式对房地产发展影响的模型分析及对策，城市管理与科技，２００５（７）
曲，从而导致房价的不合理上涨。
（３）从长期来看，土地出让金影响房价的主要机制在于现行的土地出让金制度是一次性的收取了几十年的土地租金，从而加大开发商的成本，而这种成本通过负担转移最终会落到购房者身上，所以有必要将土地出让金的一次性收取改为土地年租制。
参考文献：
该方程的各项指标都比较显著，调整后的拟合系数也接近９０％。从（１）式可以看出，本期房屋销售价格的７９．５８％由上期房屋销售价格决定，２０．３６％受上期土地价格影响。因此，本期的房价和地价的上涨会推动下期房价的进一步提升，土地出让金在房价上涨中的影响因素在１／５左右。
近几年全国各大城市房地产市场行情实际情况也显示出土地出让金在房地产造价中的比重接连攀升，以上海和杭州为例，其比重见表２：
土地出让金的一次性收取抬高了房价，许多中等偏低收入社会阶层因为购房影响了正常的生活消费。一方面许多工薪阶层是以透支未来消费为代价购房，进而导致消费结构失衡；另一方面许多工薪阶层仍然买不起房，房子对他们来讲成了奢侈品，而住房问题应该是人们衣食住行的基本需求之一，应该得到妥善解决。
［１］贾奇锋，郑光泉．对我国土地出让金制度的思考［Ｊ］．商场现代化，２００６，（２）．
［２］许骏．关于我国土地出让制度的思考［Ｊ］．四川建筑，２００５，（１２）．［３］苏宁．关于一次性收取土地使用权出让金的思考［Ｊ］．武汉市经济管理干部学院学报，２００１，（２）．
［４］赵云海．论土地征收中的利益差序［Ｊ］．太原大学学报，２００５，（１２）．［５］张大伟．论土地征用中利益差序格局之重构［Ｊ］．长春理工大学学报（社会科学版），２００５，（２）．
［６］高波，毛丰付．房价与地价关系的实证检验：１９９９－２００２［Ｊ］．产业经济研究，２００３，（３）．
３结论
（１）房价上涨中有土地出让金上涨的因素，该因素影响接近房价整体价格的２０％；房价向上的刚性和土地价格上涨预期导致的“理性泡沫”是房价居高不下的主要原因。
（２）由于不能获得地价上涨中得到的超额利润，政府划
［７］曾向阳．地价与房价关系的实证研究［Ｊ］．商业时代，２００６，（２）．［８］贺元启．基于计量经济模型的房价与地价关系研究［Ｊ］．建筑经济，２００６，（７）．
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（责任编辑／李友平）
统计与决策２００７年７月（理论版）
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