关键词：动迁配套安置房 公有住房 限售
1982年，经国务院批准，常州、郑州、沙市、四平4个城市进行了新建公有住房补贴出售的试点。经过近2年的试点，1984年，国务院发出文号（1984年10月11日国发【1984】140号）《国务院批转城乡建设环境保护部关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。该文的主要内容是肯定了1982年以来在4个试点城市进行公有住宅补贴出售试点工作，并将当时的3个直辖市北京、天津、上海定为进一步的试点城市，同时授权各省、自治区人民政府确定辖区内的试点城市。由此，将公有住房出售的工作开始在全国范围内全面开花。
可能当时连政策的制定者都没有想到，20年后，中国大地上，房产热居然能够达到这样的一个温度。可以说，在中国，普通老百姓从来不缺乏关注的热点，从80年代的全民经商、90年代的全民炒股到本世纪的全民炒房。历来，国家的政策导向必将成为经济工作的重点，也必将牵动生活在这片土地上的每个人的神经。经过十多年的房屋货币化工作的试点，国务院有关部门认为住房商品化的时机已经成熟，因此，1998年，一份《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。自此之后，福利分房正式退出了历史舞台，正如这几十年许多的词汇一样渐渐被人遗忘，福利分房如同露天电影院、小人书一样，变成历史的回忆，一去不复返了。2011年到来后，商品房已经被政府从一项简单的社会管理政策转变为国家经济政策中的重中之重，房地产行业也一枝独秀的成为国家经济领域的支柱产业，而这一行业也为财富榜提供了取之不尽的风云人物和话题。同时，房地产价格如一辆脱轨的列车呼啸而来，越来越不受控制，无论是当初的政策制定者，还是决定供求关系的经济规律，仿佛都已经对此无可奈何了。在全国上下一片的口诛笔伐之下，房地产价格仍然斗志昂扬，一副势将涨价进行到底的势头。于是，价格上唯一能够被普通老百姓接受的动迁配套商品房就成为了高房价下不愁嫁的公主，而地方政府出于维护商品房房价等的考虑也纷纷出台了限制动迁配套商品房的政策。2005年上海市房地局制订、上海市人民政府批准转发的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定，“配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规定。”根据这条规定，动迁配套安置房的转让算是上了一道紧箍咒，而由此一来，为了提前把房子卖掉或者提前买到房子就变得不再那么简单了，而由此产生的纠纷就开始层出不穷了起来。
笔者作为一名专业的房地产律师，在执业过程中碰到这类的纠纷就有不少。作为法律专业人员，我认为应该将这一问题分为这几个层面的问题来庖丁解牛，即一是限售规定的性质；二是限售期内签订的买卖合同的效力；三是如何买卖过户。
首先，要分析限售规定性质，就要从该规定的所属的法律地位入手进行分析。理论上，“法律”在我国有广义狭义两种，狭义的“法律”是指全国人大及其常委会制定通过的规范性文件，广义的“法律”是所有一切立法机关和行政机关通过的属于“法”的范畴的法律性规范文件，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章、地方政府规章。其中，地方政府规章效力最低。一般来说，民事法律中法律的概念是指广义的法律，即包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章、地方政府规章。那么，《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是否是地方政府的规章呢？根据1994年4月1日实施的《上海市人民政府章程制定程序规定》的第三条规定，市政府制定规章的范围是：
（一）依据法律和法规的规定，由市政府制定的规章；
（二）上海市人民代表大会及其常务委员会认为应由市政府制定的规章；
（三）市政府在法律规定的权限内根据实际需要制定的规章。
因此，由于《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是由上海市房地局制订的，不属于地方政府规章的范畴，而仅仅是地方政府的职能部门制订的一个行政管理规定，无论是从狭义的法律规定还是广义的法律规定上看，都不属于任何意义上的法，不属于任何法律性规范文件。
其次，提前签订的买卖合同的效力是怎么样呢？也许，很多人认为，既然政府部门规定了动迁配套商品房5年内不得转让（目前调整为3年），那么限售期内签订的买卖合同就是违法的。但笔者不同意这样的观点。首先根据《合同法》第五十二条的规定，具有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
由此可见，由于在限售期内签订的配套商品房买卖合同违反的仅仅是地方政府职能部门的一个行政管理规定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此不能认为这样的合同是无效的。而非此即彼，既然不能认为无效，那就应当认为是有效的。如果合同是有效的，那么合同规定的各项条款也是合法有效的，对买卖双方都具有法律的约束力。
最后，由于有地方政府职能部门制订的限售规定，那么买卖双方签订的买卖合同必需等到限售期结束后才可以到房地产登记管理部门去办理过户登记。在这里，笔者想提醒大家的是为了避免将来卖家反悔，应该在签订合同后就立即要求卖家交房。只有在买卖双方已经实际交接了房屋，买家已经占有了房屋后，才能视为买卖合同实质上的完成，才可以避免卖家一房两卖。同时如果将来卖家反悔而产生纠纷，法院也会考虑到买家已经实际占有了房屋而判定卖家有义务配合过户。
关键词：动迁配套安置房 公有住房 限售
1982年，经国务院批准，常州、郑州、沙市、四平4个城市进行了新建公有住房补贴出售的试点。经过近2年的试点，1984年，国务院发出文号（1984年10月11日国发【1984】140号）《国务院批转城乡建设环境保护部关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。该文的主要内容是肯定了1982年以来在4个试点城市进行公有住宅补贴出售试点工作，并将当时的3个直辖市北京、天津、上海定为进一步的试点城市，同时授权各省、自治区人民政府确定辖区内的试点城市。由此，将公有住房出售的工作开始在全国范围内全面开花。
可能当时连政策的制定者都没有想到，20年后，中国大地上，房产热居然能够达到这样的一个温度。可以说，在中国，普通老百姓从来不缺乏关注的热点，从80年代的全民经商、90年代的全民炒股到本世纪的全民炒房。历来，国家的政策导向必将成为经济工作的重点，也必将牵动生活在这片土地上的每个人的神经。经过十多年的房屋货币化工作的试点，国务院有关部门认为住房商品化的时机已经成熟，因此，1998年，一份《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。自此之后，福利分房正式退出了历史舞台，正如这几十年许多的词汇一样渐渐被人遗忘，福利分房如同露天电影院、小人书一样，变成历史的回忆，一去不复返了。2011年到来后，商品房已经被政府从一项简单的社会管理政策转变为国家经济政策中的重中之重，房地产行业也一枝独秀的成为国家经济领域的支柱产业，而这一行业也为财富榜提供了取之不尽的风云人物和话题。同时，房地产价格如一辆脱轨的列车呼啸而来，越来越不受控制，无论是当初的政策制定者，还是决定供求关系的经济规律，仿佛都已经对此无可奈何了。在全国上下一片的口诛笔伐之下，房地产价格仍然斗志昂扬，一副势将涨价进行到底的势头。于是，价格上唯一能够被普通老百姓接受的动迁配套商品房就成为了高房价下不愁嫁的公主，而地方政府出于维护商品房房价等的考虑也纷纷出台了限制动迁配套商品房的政策。2005年上海市房地局制订、上海市人民政府批准转发的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定，“配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规定。”根据这条规定，动迁配套安置房的转让算是上了一道紧箍咒，而由此一来，为了提前把房子卖掉或者提前买到房子就变得不再那么简单了，而由此产生的纠纷就开始层出不穷了起来。
笔者作为一名专业的房地产律师，在执业过程中碰到这类的纠纷就有不少。作为法律专业人员，我认为应该将这一问题分为这几个层面的问题来庖丁解牛，即一是限售规定的性质；二是限售期内签订的买卖合同的效力；三是如何买卖过户。
首先，要分析限售规定性质，就要从该规定的所属的法律地位入手进行分析。理论上，“法律”在我国有广义狭义两种，狭义的“法律”是指全国人大及其常委会制定通过的规范性文件，广义的“法律”是所有一切立法机关和行政机关通过的属于“法”的范畴的法律性规范文件，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章、地方政府规章。其中，地方政府规章效力最低。一般来说，民事法律中法律的概念是指广义的法律，即包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章、地方政府规章。那么，《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是否是地方政府的规章呢？根据1994年4月1日实施的《上海市人民政府章程制定程序规定》的第三条规定，市政府制定规章的范围是：
（一）依据法律和法规的规定，由市政府制定的规章；
（二）上海市人民代表大会及其常务委员会认为应由市政府制定的规章；
（三）市政府在法律规定的权限内根据实际需要制定的规章。
因此，由于《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是由上海市房地局制订的，不属于地方政府规章的范畴，而仅仅是地方政府的职能部门制订的一个行政管理规定，无论是从狭义的法律规定还是广义的法律规定上看，都不属于任何意义上的法，不属于任何法律性规范文件。
其次，提前签订的买卖合同的效力是怎么样呢？也许，很多人认为，既然政府部门规定了动迁配套商品房5年内不得转让（目前调整为3年），那么限售期内签订的买卖合同就是违法的。但笔者不同意这样的观点。首先根据《合同法》第五十二条的规定，具有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
由此可见，由于在限售期内签订的配套商品房买卖合同违反的仅仅是地方政府职能部门的一个行政管理规定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此不能认为这样的合同是无效的。而非此即彼，既然不能认为无效，那就应当认为是有效的。如果合同是有效的，那么合同规定的各项条款也是合法有效的，对买卖双方都具有法律的约束力。
最后，由于有地方政府职能部门制订的限售规定，那么买卖双方签订的买卖合同必需等到限售期结束后才可以到房地产登记管理部门去办理过户登记。在这里，笔者想提醒大家的是为了避免将来卖家反悔，应该在签订合同后就立即要求卖家交房。只有在买卖双方已经实际交接了房屋，买家已经占有了房屋后，才能视为买卖合同实质上的完成，才可以避免卖家一房两卖。同时如果将来卖家反悔而产生纠纷，法院也会考虑到买家已经实际占有了房屋而判定卖家有义务配合过户。