土地评估说明
一、评估对象描述
1、 土地位置状况
AAXXX产业股份有限公司(以下简称“XXX公司”) 用地座落在AA省YYY市BB高新技术园区内BB路西端南侧。东至塑钢窗厂、开发区泵站；南至开发区空地、开发区泵站；西至AB便道；北至BB路。土地使用权面积XXX平方米。工业用途。
2、土地权属状况
XXX公司土地总面积为XXXX平方米。以出让形式获得的国有土地使用权。用地使用年限：五十年。自1994年X月X日起至2044年X月X日止，剩余使用年限43年。土地用途：工业用地；用地所有权属于中华人民共和国，用地使用权为AAXXX产业股份有限公司。土地权属清楚，无纠纷，委托方已领取《国有土地使用证》书，证号为QQ土籍国用（XXX）字第XXX号。
目前，委估对象已设定抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年X月X日起至2003年X月X日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币XXX万元。
3、建筑物及地上附着物状况
根据资产委托方提供的资料及评估人员现场踏勘如下：被评估土地可分为一期、二期用地。一期用地现已建成的建筑物及地上附着物为9层综合办公楼、仓库、工业厂房及现浇砼停车场、道路、围墙、绿地等，建筑结构为：框架结构、混合结构，建筑
面积XXX平方米。《房屋所有权证》号为：房权证S字第XX、XX号等。二期用地均为待建空地且场地平整。
二、地价影响因素分析
1、 一般因素
YYY市是AA省一个地级市，YYY市位于AA
省西部，地处中国MM平原，东临DD市和SS地区，南接HH省FF地区，西靠，北与E河、R岭接壤。是AA省西部地区经济、科技、文化的中心。全市辖X区X县一市，总人口XXX万，面积XXX百平方公里，属中温带大陆性季风气侯，是AA省西北部地区的铁路运输枢纽，LL铁路与KK铁路在这里交汇。公路运输和水路运输也实分方便。民航已开通YYY至北京、上海、广洲、沈阳、、、等九条航线。
YYY市是新兴工业城市，是国家重要的工业基地之一、
全市拥有三千多家工业企业，其中规模以上有300多家。已形成机械、冶金、电子、轻工、纺织、化工、建材、医药、造纸、食品等门类较为齐全的工业生产体系，工业产品品种上万个。
YYY市是国家粮食生产和畜牧业基地之一。YYY市丰富的国土资源适于农林牧副渔的全面发展。YYY市是AA省重要的的商品物资集散地，已形成比较完善的市场体系，全市集贸市场已经发展到300处，年成交额已突破XX亿元。YYY市对外贸易活跃，尤其是对易货贸易，具有比较突出的地理优势。商品出口6大洲33个国家和地区，出口品种达12大类88个品种。对外经济技术合作领域和规模日益扩大。
2、 区域因素
BB高新技术园区是AA省人民政府XXX年批准新建的省级外商投资区和高新技术园区。该园区位于YYY市中心南缘，总面积
为XXX平方公里。地势平坦，地质优良，结构稳定。距市中心商业区约3公里，距YYY火车站约4公里。距民航机场约5公里。西侧约2公里为，园区内道路呈网状与数条公路相连，XXX公司门前为现浇砼路面双向四车道的BB路，交通便捷。BB高新技术园区基础设施整体较好，均达到“六通一平”（供电、供暖、上水、污水、通讯、道路，场地平整）。BB高新技术园区内已有数家美国、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区的商家在此建厂，产品已覆盖纺织、精细化工、食品、电器、航空航天材料等领域。
3、 个别因素
根据YYY市城市总体规划和BB高新技术园区规划要
求，XXX公司所在区域为BB高新技术园区的工业用地，故该地区的土地最佳用途应为工业。委估宗地位于BB高新技术园区的西部，该地势平坦，工程地质堪察资料表明，该地段地质构造良好，地层稳定，适宜建筑，无不良地质现象。
委估宗地形状较为规则呈多边形，近似矩形，宽深比约为1：0.84。占地面积XXX平方米，包括一期用地、二期预留用地，一期、二期占地面积比约6：4。土地开发程度达到“六通一平”（ 供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整）。
供电：市政供电从变电站2公里长10000KV高压输送至宗地电杆架空的变压器，然后进入宗地内变电室经过计量柜、复合柜、电容柜等控制柜终分别送至宗地内所需用照明、动力电等部门，保障能力100%。目前仅需要一台变压器，设计能力为二台变压器。
通讯：设有2条中继线50门HJD-80程控交换机一套。10条直拨电话。
供暖：供暖由一台二吨热水锅炉SHWP1.4/0.77/95/70H供
应。
上水：由市政自来水管网供应，由管径DN300 主水管道接
入，保障能力100%。
污水：厂区排水管网由DN300流入厂区外开发区排水管网
DN600 ，终进入约3公里处氧塘污水处理厂进行处理。
道路：一期用地内的停车场、道路完善，路面均为现浇砼路面。
场地：二期待建预留用地且场地平整。
三、评估依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和在转让暂行条例》
《YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知》
委托方提供的资料
有关评估的其它资料
四、地价定义
本报告中的土地使用权价格，系指评估对象于评估基准日达到既定开发程度六通一平（即供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整），工业用途，尚可使用XXX年的市场价格现值。
五、评估方法的选择
根据此次评估目的及委估土地的用途和实际情况。按照国际惯例，土地评估应采用多种评估方法。鉴于上述情况本次评估首选有基准地价修正法,同时考虑成本逼近法，因而我们选用基准地价修正法和成本逼近法来进行评估。
（一）、基准地价修正法
根据YYY市人民政府下发的《YYY市
人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知》（Y政发号）文件，土地基准地价构成包括土地出让金、征地费和基础设施配套费三部分，外商投资区内不分土地级别、地域，法定最高使用年限，按不同用途的各类用地价格，确定基准地价。在基准地价的基础上，对影响地价的年期修正因素等修正后求取。因此，基准地价修正法测算土地价格的公式为：
土地价格=（土地出让金+征地费+基础设施配套费）× 年期修正系数
（二）、成本逼近法
成本逼近法是把对土地的投资包括土地取得费和基础设施
开发费两部分作为“基本成本”，运用经济学等两资金等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息构成地价的基础部分，在加上政府对土地的所有权收益，从而求得土地价格。因此，成本逼近法测算土地价格的公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。
六、评估过程
（一）、基准地价修正法
根据政发号文件，开发区内土地基准地价包括三项内容：土地出让金、征地费、基础设施配套费。即，便可获得土地使用权。
(1)、土地出让金的确定
XX元/平方米。
(2)、征地费的确定
XX元/平方米。
(3)、基础设施配套费的确定
XX元/平方米。
(4)、50年期基准地价的确定
基准地价=XX+XX+XX
=XXX元/平方米。
（5）、确定年期修正系数K
待估宗地土地使用权为50年，已使用XX年，剩余时间XX
年,有限年期土地使用权修正公式为
K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]
式中：
r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为4.05%。
m—剩余土地使用年期，为XX年
n—法定土地使用年期，为50年
则 K=0.9531
（6）、修正后（XX年）单位地价
单位地价= 待估宗地对应的基准地价×K
=XX×XXX
=XXX元/平方米
（二）、成本逼近法
（1）、土地取得费
这里应以重置土地取得费为计算依据，而不应以实际发生的费用为依据。根据评估人员在当地有关部门调查委估土地所在地区目前的土地取得费用水平为XX元/平方米。
(2)、土地开发费
此项费用委估宗地外部的基础设施配套费，主要取决于委估宗地外部的基础设施配的配备度与完备度。根据委托方提供的资料，评估人员对委估土地外部的基础设施的配备度与完备度现场勘察，经综合分析，确定委估土地单位面积开发费用为XX元/平方米。
(3)、利息
按一般土地投资情况，土地取得费在征地时一次支付，开发费为均匀投入，设定开发期为一年，以银行现行一年期固定资产贷款利率5.85%，并考虑一定的融资费用，确定土地开发的利息率为6%，以单利就计算则：
利息=XX×X%×1+XX×X%×X=XXX元/平方米
(4)、利润
委托方作为高新技术制造新材料行业，根据该行业的年平均利润率，取14% 则：
利润=（XX+XX）×XX%=XX元/平方米
(5)、土地增值收益
政府作为土地所有者的所有权在经济上要得到实现 ，即获取一定的增值收益，目前收益率一般在XX—XX%之间，根据Y市按以上四项之和的XX%计算。
即：（XX+XX+XX+XX）×XX%=XX元/平方米
(5)、无限年期单位地价计算
无限年期单位地价=XX+XX+XX+XX+XX=XXXX元/平方米
(6)、XXX年期单位地价计算
待估宗地土地使用权为50年，已使用XX年，剩余时间XX年,有限年期土地使用权修正公式为
K=1-1/(1+r) n
式中：
r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为4.05%。
n—剩余土地使用年期，为XX年
则 K=0.8222
待估宗地单位土地价格=XXXX×0.8222=XXXX元/平方米
（三）综合地价测算
依据基准地价修正法和成本逼近法的估价结果进行分析，两种估价方法得出的结果，无实质差异。因此，取以上两种估价结果的简单算术平均值作为最终估价结果。测算结果见下表：
综合地价测算表
则：总地价=XX×XXX=XXX（元）
总地价（取整）=XXX（万元）
七、评估结果 AAXXX产业股份有限公司用地面积XX平方米，以出让形式取得的国有土地使用权，根据评估目的，在评估基准日、法律规定的有限年期、用途的土地使用权价格为 ：
单位地价：￥XX（元/平方米）
总 地 价：￥XXX6（万元）
大写金额：人民币XXX整。
八、评估结论的瑕疵事项
委估土地目前设定房地产抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年 月 日起至 年 月 日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币 万元。由于，委估土地设定房地产抵押他项权利，《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件均在有关行政管理部门存放。
九、评估事项说明
1、本次评估所用的土地面积和建筑面积，是依据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的复印件所列面积而定。
2、YYY市人民政府 “将BB外商投资区更改为BB高新技术开发区”（文件号 ）。
3、评估人员采用的基准地价是依据YYY市人民政府1992年4月下发的《YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知》（Y政发[1992]18号）文件的使用要求确定的。
十、备查文件
1、评估对象位置图。
2、《国有土地使用证》证号为Y土籍国用（2000）字第XX号复印件。
3、《房屋所有权证》证号为：房权证Y字第XX、XX号的复印件。
4、《YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管
理办法的通知》（Y政发[1992]18号）文件的复印件。
5、 《关于AAXXX产业股份有限公司用地批复》 Y
政土让[2000]6号的复印件。
6、 岩土工程堪察报告责任表的复印件。
7、 《交通银行短期借款最高额抵押合同》（Y交银2000年 最抵字第03号）的复印件。
8、YYY市人民政府 “将BB外商投资区更改为BB高新技术开发区”（文件号 ）。
9、有关评估的其它资料。
土地评估说明
一、评估对象描述
1、 土地位置状况
AAXXX产业股份有限公司(以下简称“XXX公司”) 用地座落在AA省YYY市BB高新技术园区内BB路西端南侧。东至塑钢窗厂、开发区泵站；南至开发区空地、开发区泵站；西至AB便道；北至BB路。土地使用权面积XXX平方米。工业用途。
2、土地权属状况
XXX公司土地总面积为XXXX平方米。以出让形式获得的国有土地使用权。用地使用年限：五十年。自1994年X月X日起至2044年X月X日止，剩余使用年限43年。土地用途：工业用地；用地所有权属于中华人民共和国，用地使用权为AAXXX产业股份有限公司。土地权属清楚，无纠纷，委托方已领取《国有土地使用证》书，证号为QQ土籍国用（XXX）字第XXX号。
目前，委估对象已设定抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年X月X日起至2003年X月X日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币XXX万元。
3、建筑物及地上附着物状况
根据资产委托方提供的资料及评估人员现场踏勘如下：被评估土地可分为一期、二期用地。一期用地现已建成的建筑物及地上附着物为9层综合办公楼、仓库、工业厂房及现浇砼停车场、道路、围墙、绿地等，建筑结构为：框架结构、混合结构，建筑
面积XXX平方米。《房屋所有权证》号为：房权证S字第XX、XX号等。二期用地均为待建空地且场地平整。
二、地价影响因素分析
1、 一般因素
YYY市是AA省一个地级市，YYY市位于AA
省西部，地处中国MM平原，东临DD市和SS地区，南接HH省FF地区，西靠，北与E河、R岭接壤。是AA省西部地区经济、科技、文化的中心。全市辖X区X县一市，总人口XXX万，面积XXX百平方公里，属中温带大陆性季风气侯，是AA省西北部地区的铁路运输枢纽，LL铁路与KK铁路在这里交汇。公路运输和水路运输也实分方便。民航已开通YYY至北京、上海、广洲、沈阳、、、等九条航线。
YYY市是新兴工业城市，是国家重要的工业基地之一、
全市拥有三千多家工业企业，其中规模以上有300多家。已形成机械、冶金、电子、轻工、纺织、化工、建材、医药、造纸、食品等门类较为齐全的工业生产体系，工业产品品种上万个。
YYY市是国家粮食生产和畜牧业基地之一。YYY市丰富的国土资源适于农林牧副渔的全面发展。YYY市是AA省重要的的商品物资集散地，已形成比较完善的市场体系，全市集贸市场已经发展到300处，年成交额已突破XX亿元。YYY市对外贸易活跃，尤其是对易货贸易，具有比较突出的地理优势。商品出口6大洲33个国家和地区，出口品种达12大类88个品种。对外经济技术合作领域和规模日益扩大。
2、 区域因素
BB高新技术园区是AA省人民政府XXX年批准新建的省级外商投资区和高新技术园区。该园区位于YYY市中心南缘，总面积
为XXX平方公里。地势平坦，地质优良，结构稳定。距市中心商业区约3公里，距YYY火车站约4公里。距民航机场约5公里。西侧约2公里为，园区内道路呈网状与数条公路相连，XXX公司门前为现浇砼路面双向四车道的BB路，交通便捷。BB高新技术园区基础设施整体较好，均达到“六通一平”（供电、供暖、上水、污水、通讯、道路，场地平整）。BB高新技术园区内已有数家美国、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区的商家在此建厂，产品已覆盖纺织、精细化工、食品、电器、航空航天材料等领域。
3、 个别因素
根据YYY市城市总体规划和BB高新技术园区规划要
求，XXX公司所在区域为BB高新技术园区的工业用地，故该地区的土地最佳用途应为工业。委估宗地位于BB高新技术园区的西部，该地势平坦，工程地质堪察资料表明，该地段地质构造良好，地层稳定，适宜建筑，无不良地质现象。
委估宗地形状较为规则呈多边形，近似矩形，宽深比约为1：0.84。占地面积XXX平方米，包括一期用地、二期预留用地，一期、二期占地面积比约6：4。土地开发程度达到“六通一平”（ 供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整）。
供电：市政供电从变电站2公里长10000KV高压输送至宗地电杆架空的变压器，然后进入宗地内变电室经过计量柜、复合柜、电容柜等控制柜终分别送至宗地内所需用照明、动力电等部门，保障能力100%。目前仅需要一台变压器，设计能力为二台变压器。
通讯：设有2条中继线50门HJD-80程控交换机一套。10条直拨电话。
供暖：供暖由一台二吨热水锅炉SHWP1.4/0.77/95/70H供
应。
上水：由市政自来水管网供应，由管径DN300 主水管道接
入，保障能力100%。
污水：厂区排水管网由DN300流入厂区外开发区排水管网
DN600 ，终进入约3公里处氧塘污水处理厂进行处理。
道路：一期用地内的停车场、道路完善，路面均为现浇砼路面。
场地：二期待建预留用地且场地平整。
三、评估依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和在转让暂行条例》
《YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知》
委托方提供的资料
有关评估的其它资料
四、地价定义
本报告中的土地使用权价格，系指评估对象于评估基准日达到既定开发程度六通一平（即供电、通讯、供暖、上水、污水、道路，场地平整），工业用途，尚可使用XXX年的市场价格现值。
五、评估方法的选择
根据此次评估目的及委估土地的用途和实际情况。按照国际惯例，土地评估应采用多种评估方法。鉴于上述情况本次评估首选有基准地价修正法,同时考虑成本逼近法，因而我们选用基准地价修正法和成本逼近法来进行评估。
（一）、基准地价修正法
根据YYY市人民政府下发的《YYY市
人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知》（Y政发号）文件，土地基准地价构成包括土地出让金、征地费和基础设施配套费三部分，外商投资区内不分土地级别、地域，法定最高使用年限，按不同用途的各类用地价格，确定基准地价。在基准地价的基础上，对影响地价的年期修正因素等修正后求取。因此，基准地价修正法测算土地价格的公式为：
土地价格=（土地出让金+征地费+基础设施配套费）× 年期修正系数
（二）、成本逼近法
成本逼近法是把对土地的投资包括土地取得费和基础设施
开发费两部分作为“基本成本”，运用经济学等两资金等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息构成地价的基础部分，在加上政府对土地的所有权收益，从而求得土地价格。因此，成本逼近法测算土地价格的公式为：
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。
六、评估过程
（一）、基准地价修正法
根据政发号文件，开发区内土地基准地价包括三项内容：土地出让金、征地费、基础设施配套费。即，便可获得土地使用权。
(1)、土地出让金的确定
XX元/平方米。
(2)、征地费的确定
XX元/平方米。
(3)、基础设施配套费的确定
XX元/平方米。
(4)、50年期基准地价的确定
基准地价=XX+XX+XX
=XXX元/平方米。
（5）、确定年期修正系数K
待估宗地土地使用权为50年，已使用XX年，剩余时间XX
年,有限年期土地使用权修正公式为
K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]
式中：
r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为4.05%。
m—剩余土地使用年期，为XX年
n—法定土地使用年期，为50年
则 K=0.9531
（6）、修正后（XX年）单位地价
单位地价= 待估宗地对应的基准地价×K
=XX×XXX
=XXX元/平方米
（二）、成本逼近法
（1）、土地取得费
这里应以重置土地取得费为计算依据，而不应以实际发生的费用为依据。根据评估人员在当地有关部门调查委估土地所在地区目前的土地取得费用水平为XX元/平方米。
(2)、土地开发费
此项费用委估宗地外部的基础设施配套费，主要取决于委估宗地外部的基础设施配的配备度与完备度。根据委托方提供的资料，评估人员对委估土地外部的基础设施的配备度与完备度现场勘察，经综合分析，确定委估土地单位面积开发费用为XX元/平方米。
(3)、利息
按一般土地投资情况，土地取得费在征地时一次支付，开发费为均匀投入，设定开发期为一年，以银行现行一年期固定资产贷款利率5.85%，并考虑一定的融资费用，确定土地开发的利息率为6%，以单利就计算则：
利息=XX×X%×1+XX×X%×X=XXX元/平方米
(4)、利润
委托方作为高新技术制造新材料行业，根据该行业的年平均利润率，取14% 则：
利润=（XX+XX）×XX%=XX元/平方米
(5)、土地增值收益
政府作为土地所有者的所有权在经济上要得到实现 ，即获取一定的增值收益，目前收益率一般在XX—XX%之间，根据Y市按以上四项之和的XX%计算。
即：（XX+XX+XX+XX）×XX%=XX元/平方米
(5)、无限年期单位地价计算
无限年期单位地价=XX+XX+XX+XX+XX=XXXX元/平方米
(6)、XXX年期单位地价计算
待估宗地土地使用权为50年，已使用XX年，剩余时间XX年,有限年期土地使用权修正公式为
K=1-1/(1+r) n
式中：
r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.85%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为4.05%。
n—剩余土地使用年期，为XX年
则 K=0.8222
待估宗地单位土地价格=XXXX×0.8222=XXXX元/平方米
（三）综合地价测算
依据基准地价修正法和成本逼近法的估价结果进行分析，两种估价方法得出的结果，无实质差异。因此，取以上两种估价结果的简单算术平均值作为最终估价结果。测算结果见下表：
综合地价测算表
则：总地价=XX×XXX=XXX（元）
总地价（取整）=XXX（万元）
七、评估结果 AAXXX产业股份有限公司用地面积XX平方米，以出让形式取得的国有土地使用权，根据评估目的，在评估基准日、法律规定的有限年期、用途的土地使用权价格为 ：
单位地价：￥XX（元/平方米）
总 地 价：￥XXX6（万元）
大写金额：人民币XXX整。
八、评估结论的瑕疵事项
委估土地目前设定房地产抵押他项权利。抵押权人为中国交通银行YYY分行，抵押时间自2000年 月 日起至 年 月 日止，抵押物为房产及土地，抵押贷款最高限额为人民币 万元。由于，委估土地设定房地产抵押他项权利，《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件均在有关行政管理部门存放。
九、评估事项说明
1、本次评估所用的土地面积和建筑面积，是依据委托方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的复印件所列面积而定。
2、YYY市人民政府 “将BB外商投资区更改为BB高新技术开发区”（文件号 ）。
3、评估人员采用的基准地价是依据YYY市人民政府1992年4月下发的《YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管理办法的通知》（Y政发[1992]18号）文件的使用要求确定的。
十、备查文件
1、评估对象位置图。
2、《国有土地使用证》证号为Y土籍国用（2000）字第XX号复印件。
3、《房屋所有权证》证号为：房权证Y字第XX、XX号的复印件。
4、《YYY市人民政府印发关于外商投资区土地有偿使用管
理办法的通知》（Y政发[1992]18号）文件的复印件。
5、 《关于AAXXX产业股份有限公司用地批复》 Y
政土让[2000]6号的复印件。
6、 岩土工程堪察报告责任表的复印件。
7、 《交通银行短期借款最高额抵押合同》（Y交银2000年 最抵字第03号）的复印件。
8、YYY市人民政府 “将BB外商投资区更改为BB高新技术开发区”（文件号 ）。
9、有关评估的其它资料。