收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议：收楼日应带以下装备 ：
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔，即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
收房注意事项：
1 检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。
2 检查所有窗户
·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
5 检查每一个灯和开关
6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊
一、房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
交房一般程序
1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。 如何收房
对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。
此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。
房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，
双方根据面积差异来结算房款。
物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。
二、看房15招：
1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施
插座。
14招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有
三、注意事项
1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
11、试煤气热水器开关是否妥当？
12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。
四、收楼要验哪些内容？
面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积
从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
电气
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
屋面
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 地面
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
验楼经验谈
一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常；
四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。
2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？
2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。
2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？
3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；
3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；
4 收房时要注意房屋的保修期
4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包
单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》
第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；
4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析
5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金
5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。
5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（88号）废止。
5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
5.2 在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
5.2.1 基本对策-- 不合理，拒交
5.2.2 在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一„四源‟设施的单位（以下简称房地产商），应当依照本规定，缴纳城市基础设施„四源‟建设费。前款所称城市基础设施„四源‟建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称„四源‟建设费）。„四源‟建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳„四源‟建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的„四源‟设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
5.2.3 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
5.2.4.1 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
5.2.4.2 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人
看验不同房屋的方法
1．高层建筑。看电梯、过道、门厅等配套设施如果电梯质量不够稳定或维修不及时、遇上停电，给上下楼带来很多麻烦。其次，高层住宅楼的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。还应看到，高层住宅过于集中的地方，相应地造成人口密度大，给交通带来很大压力。
2．多层住宅。多层住宅更接近人的尺度，令人感到亲切安宁。多层住宅造价低，施工简便，工期短。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层住宅。多层住宅一般规格整齐通风，采光状况良好，多采用单元门式，出入方便。
3．跃层式住宅。跃层式住宅多用于公寓的设计。在普通住宅中，往往用于顶层的住户，为了充分利用楼顶的坡面设计所构成的空间，在户内分为上下两层，以独立的室内楼梯相联系，有的在顶层还设有户外平台，充分利用了楼宇的外部造型。跃层式住宅新颖别致，增大了住房的面积，易于空间的利用，居室之间的独立性和私秘性相对加强。使家居内部有“曲径通幽”、“柳暗花明”的味道，弥补了顶层住宅的种种不便，是一种很受欢迎的格局。
4．复式住宅。复式住宅是一?/cn>
参考资料：http://zhidao.baidu.com/question/1957460.html
回答者： sxw_jyg - 魔法师 四级 12-20 22:31
如何验收房子(为以后准备）（转）
绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了
收房的程序和注意事项
一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案
及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。 第二是我们常说的
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
什么情况下，开发商可以交房
关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见
【实施日期】2005/09/06【颁布单位】 建房发〔2005〕195号 【失效日期】
各市、县（市）建委（建设局）、房地产管理局（处）：
国务院《城市房地产开发经营管理条例》（248号令）实施以来，我省各地陆续开展了住宅小区综合验收工作，通过开展综合验收工作，保证了住宅建设工程按规划要求实施，使公建配套项目与住宅能同步建设、同步交付使用，有效地遏制了少数开发商的违规开发行为，对维护购房者合法权益起到了积极的作用。 2004年5月《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》（国发[2004]16号）取消了住宅小区综合验收的行政许可项目。为了更好地贯彻执行国务院《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》精神，同时，也使取消行政项目后，住宅小区的交付使用管理工作能够继续开展，特制定住宅小区交付使用管理工作指导意见，请结合各地实际贯彻执行：
一、要高度重视住宅小区交付使用管理工作。住宅小区的交付使用管理工作，关系购房者的切身利益，是维护房地产市场秩序、促进住宅小区建设水平提高的一个重要手段。国务院文件只是取消了该项工作的行政许可，并不意味着要取消该项工作，因此，各地房地产开发主管部门，必须统一思想、提高认识，转变工作方法，积极研究探索新的管理办法，加强小区交付使用的管理。
二、积极探索加强小区交付使用管理新的办法。取消由政府部门组织的综合验收，旨在改变政府管理方式，由企业自律管理，这是政府职能转变的一个必然趋势，各级房地产开发主管部门必须转变观念，转变管理方法。
（一）实行交付使用条件备案制。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，由开发建设单位按照主管部门对项目建设各项要求，确认已达到各项条件，开发建设单位向房地产开发主管部门按房地产开发项目手册进行备案，房地产开发主管部门认为各项条件符合备案要求的，由房地产开发主管部门出具备案书。备案资料一般应包括以下几方面：
1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营
性公建配套项目已按要求完成建设的资料；
2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；
3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；
4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；
5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；
6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；
7、消防验收证明；
8、电（扶）梯验收报告、准用证；
9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视
设施已完成建设并可投入使用的证明资料；
10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接
受管理的合同；
11、房地产测绘成果；
12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。
实行交付使用条件备案制的市、县，房地产开发主管部门应结合具体情况，确定并
公布备案资料的具体要求。
（二）深化规划验收内容和调整单体工程质量备案方式。各级房地产开发主管部门要充
分发挥行业管理的作用，规划、房地产、建筑业管理等部门要密切配合，通过深化规划
验收内容、调整单体工程质量备案方式等，将小区交付使用所必备的条件纳入其中，把
好住宅小区交付使用关，解决由于综合验收取消以后产生的管理问题。
对未实行上述交付使用管理方式的地区，可由房地产开发企业在与购房者签订购房
合同时，与购房者约定交付条件。交付条件的内容一般应包括第（一）项所规定的内容，
由购房者对照条件把握。
三、切实加强房产登记管理工作，保护购房人合法权益。要根据《房地产法》及《浙江
省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，完善新建住宅小区房屋的初始登记工作。所有
房地产开发小区都要办理小区房屋初始登记工作。房屋产权登记部门在办理初始登记时，
不应再要求房地产企业提供综合验收证明，但应对小区建设的土地取得、规划审批、建
设手续及各项配套设施建设是否按原批准要求完成建设等进行审查，以明确其房屋来源
合法性。通过完善住宅小区房屋初始登记工作，加强小区交付使用管理。
各市、县房地产开发主管部门，可根据本指导意见，制定具体的实施办法，规范住
宅小区的交付使用管理。
交房、验房、收房过程中需要明确的几个问题
一、交房。
是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上
物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身
的争议与业主无关。
开发商才是商品房买卖合同的相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：
若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
2、在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。
3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相
关费用后，仍保留有追索的权利。）
4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）
提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写
的单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权
的资料和依据。
6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
（1）房产本身的建筑质量方面
（2）小区公共建筑、配套的方面
（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
三、收房。
1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认
定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
2、《面积实测报告书》
3、管线分布竣工图
4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收
房屋交付时，业主都有哪些权利
收房的时候应该注意什么？两书一表是必须的条件吗？
律师答：收房时主要应注意:
1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。
2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。
3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。
4、领取钥匙后再办理物业交付手续。
5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好
证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。
开发商没有竣工验收备案表可以收房吗？收后会有那些损失？
律师答：没有竣工验收备案表，该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧
失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不
承担部分损失
开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这
样做违法吗？我们怎样维护自己的利益？有法可依吗？
律师答： 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的
前提条件，您有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，
则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任
问：如果交房时间延迟业主应该采取什么措施？
律师答：可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任
请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙
的时间为准？
律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主
前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，
实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了
交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务
我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗？
律师答：收房与集体起诉开发商是否冲突，要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。
开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日，并开发商在5月31日
通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题，所以与开发商协商.在此期
间，开发商让我先办入住手续，我认为，开发商提供的测绘面积存在严重的问题，所以
没有办入住.后来，开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手
续.但我认为，根据我与开发商签订的购房合同，开发商已经过期30天交房，应该按合
同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我
是否可以要求赔偿？即开发商是否应算过期交房？
律师答：商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示
房屋实测面积，虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒
绝收房的，而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘，但并不能视为开发商逾
期交付商品房。
办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?
律师答：物业费是由物业管理公司收取的，在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，
在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，在您与物业公司办理入住手续时方
才交纳 ，且物业费一次预收不能超过一年。
办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费？
律师答：办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和
入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应
向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的
实际入住不是物业费交纳的前提条件。
律师：业主可以直接入住
北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要
加强法律意识，对于开发商（及开发商的合伙物业公司）制定的合同中不利于自己的条
款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主
可能要吃“哑吧亏”。
秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入
住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系，开发商是无权管业主选择物业的事。秦
兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实
施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。
秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开
发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房
地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设
施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者（即《入住
通知书》）在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费
等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的
要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水（市政）、电（市
政）、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的
装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋
进行仔细检查、验收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》（或物业交付核验单）上
签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现
与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、
更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，
直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支
付办法及时间。
支招：为业主提供应对策略
对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规
划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；
对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依
据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司
是不得以此阻挠业主入住的；
关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的
《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管
理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业
订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款
达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本
末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内
有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，
可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和
业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方
引起纠纷的原因主要有以下几个方面：
环境、配套不完善；
广告中“美丽的承诺”没有踪迹；
绿化不达标；
公摊面积模糊；
无故增大容积率；
绿地成工地；
墙体裂缝，地板不平；
私自改变墙体位置；
保温板裂缝，装修偷工减料；
售后服务体系不完善；
物业费用过高；
四通不通，屋顶和水管漏水；
门的质量标准和样板间不一样；
产权归属有争议；
买房定金难退；
采光与通风条件不具备；
周边配套交通得不到及时解决等等。
契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。
公共维修基金、装修系列收费争议最大。
有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。
有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”。
验房过程中的六大问题
买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好
几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购
房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房
陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，本刊针对房屋验收过程中常见的一些问题，
教你见招拆招，轻松入住新房。
问题一：未能按时交房
按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，
告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30
天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实
际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税
费。
对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的
地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能
如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并
用书面形式确认。
问题二：开发商证书不全
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、
《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案
表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验
收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。
时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地
产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法
验收。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户
验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保
留好相关文件副本。
问题三：先签文件后验房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴
钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。
对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当
初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也
可与发展商讨说法。
问题四：开发商大事化小
对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，
一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题
列进验收文件里。
对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无
论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要
自备纸笔，将有关问题一一记录。
问题五：小区配套不齐全
验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，
如同期建设的车库、会所、景观园林等。
对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作
为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承
诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。
问题六：巧立名目乱收费
虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进
行收费。
对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求
的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。
必要时可向物价局、房管局投诉。
另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理
公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，
清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。
一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维
修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、
盖章。
验房收费标准
广州市啄木鸟验房监理有限公司成立于2005年11月，是广州市第一家具有独立法人资格的验房收楼公司及装修监理机构,也是目前广州地区唯一一家独立于装修公司、开发商和业主的第三方验房及装修监理机构。
公司技术力量雄厚，现有专业验房师及装修监理工程师16名，监理人员均参加了广东省建设厅及中国建筑装饰行业协会组织的监理人员上岗培训，并获得了监理资格上岗证，验房师均通过了由中国验房师管理协会组织的专业考试及实践考核并获得中国注册验房师资格上岗证，并有10年以上的装饰装修施工、设计、监理从业经验，熟悉装饰装修施工验收规范、相关法律法规及材料的性能和报价以及现场施工工艺等。
本公司成立以来，以“解百姓难题，为政府分忧”为使命，以“诚信为本，细致致胜”为行动方向，为广州市上百个楼盘，几千户业主进行装修房验收，全程监理的工装及家装工程金额超过两亿元，得到了广东省装饰行业协会的首肯，广东卫视、广州日报、南方都市报、新快报、搜房网、焦点家居装饰网等多家媒体的报道和推荐。2007在中国验房师管理协会邀请下设立中国验房师管理协会广州代表处,负责中国注册验房师广东地区的培训及实习工作。在以后的工作中我们将以“行业的风向标，业主的贴心人”要求自己，时刻谨记“以客户满意度为导向，创造客户感动”的价值观！
本公司本着“公正、诚信”的原则，作为独立第三方为广州市的业主提供新房验收、装修监理及鉴定评估相关服务，我公司向业主郑重承诺以专业专注的精神严把质量关，让业主明明白白的花好每一分钱，竭尽全力推动、发展、规范广东省装饰装修市场，竭力为业主提专业独立的监理及验房服务，让您的装修入住变得快乐，真正做到让您省时、省力、省心、省钱！
经营理念 Philosophy
愿 景：为客户创造价值 为员工创造价值
Vision: to create value for customers to create value for employees
使 命：解百姓难题 为政府分忧
Mission: to the people of the problem for the Government Fenyou
价 值：以客户满意度为导向 创造客户感动
Value: customer satisfaction to create a customer-oriented move
理 念：诚信为本 细节致胜
Concept: integrity-based details of winning
市 场：提高核心竞争力,打造珠三角第一验房及装修监理品牌
Market: enhancing the core competitiveness of the PRD create the first post-mortem room and decoration Commissioner brand
管 理：以标准化作业流程维系公正、诚信、专业、独立的服务理念
Management: standardized processes to maintain a fair, honest, professional and independent service concept
中国验房师管理协会广州代表处
北京总部
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收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议：收楼日应带以下装备 ：
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔，即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
收房注意事项：
1 检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。
2 检查所有窗户
·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
5 检查每一个灯和开关
6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊
一、房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
交房一般程序
1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。 如何收房
对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。
此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。
房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，
双方根据面积差异来结算房款。
物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。
二、看房15招：
1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施
插座。
14招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有
三、注意事项
1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
11、试煤气热水器开关是否妥当？
12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。
四、收楼要验哪些内容？
面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积
从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
电气
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
屋面
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 地面
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
验楼经验谈
一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常；
四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。
2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？
2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。
2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？
3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；
3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；
4 收房时要注意房屋的保修期
4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包
单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》
第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；
4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析
5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金
5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。
5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（88号）废止。
5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
5.2 在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
5.2.1 基本对策-- 不合理，拒交
5.2.2 在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一„四源‟设施的单位（以下简称房地产商），应当依照本规定，缴纳城市基础设施„四源‟建设费。前款所称城市基础设施„四源‟建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称„四源‟建设费）。„四源‟建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳„四源‟建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的„四源‟设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
5.2.3 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。
5.2.4.1 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
5.2.4.2 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人
看验不同房屋的方法
1．高层建筑。看电梯、过道、门厅等配套设施如果电梯质量不够稳定或维修不及时、遇上停电，给上下楼带来很多麻烦。其次，高层住宅楼的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。还应看到，高层住宅过于集中的地方，相应地造成人口密度大，给交通带来很大压力。
2．多层住宅。多层住宅更接近人的尺度，令人感到亲切安宁。多层住宅造价低，施工简便，工期短。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层住宅。多层住宅一般规格整齐通风，采光状况良好，多采用单元门式，出入方便。
3．跃层式住宅。跃层式住宅多用于公寓的设计。在普通住宅中，往往用于顶层的住户，为了充分利用楼顶的坡面设计所构成的空间，在户内分为上下两层，以独立的室内楼梯相联系，有的在顶层还设有户外平台，充分利用了楼宇的外部造型。跃层式住宅新颖别致，增大了住房的面积，易于空间的利用，居室之间的独立性和私秘性相对加强。使家居内部有“曲径通幽”、“柳暗花明”的味道，弥补了顶层住宅的种种不便，是一种很受欢迎的格局。
4．复式住宅。复式住宅是一?/cn>
参考资料：http://zhidao.baidu.com/question/1957460.html
回答者： sxw_jyg - 魔法师 四级 12-20 22:31
如何验收房子(为以后准备）（转）
绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了
收房的程序和注意事项
一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案
及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。 第二是我们常说的
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
什么情况下，开发商可以交房
关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见
【实施日期】2005/09/06【颁布单位】 建房发〔2005〕195号 【失效日期】
各市、县（市）建委（建设局）、房地产管理局（处）：
国务院《城市房地产开发经营管理条例》（248号令）实施以来，我省各地陆续开展了住宅小区综合验收工作，通过开展综合验收工作，保证了住宅建设工程按规划要求实施，使公建配套项目与住宅能同步建设、同步交付使用，有效地遏制了少数开发商的违规开发行为，对维护购房者合法权益起到了积极的作用。 2004年5月《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》（国发[2004]16号）取消了住宅小区综合验收的行政许可项目。为了更好地贯彻执行国务院《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》精神，同时，也使取消行政项目后，住宅小区的交付使用管理工作能够继续开展，特制定住宅小区交付使用管理工作指导意见，请结合各地实际贯彻执行：
一、要高度重视住宅小区交付使用管理工作。住宅小区的交付使用管理工作，关系购房者的切身利益，是维护房地产市场秩序、促进住宅小区建设水平提高的一个重要手段。国务院文件只是取消了该项工作的行政许可，并不意味着要取消该项工作，因此，各地房地产开发主管部门，必须统一思想、提高认识，转变工作方法，积极研究探索新的管理办法，加强小区交付使用的管理。
二、积极探索加强小区交付使用管理新的办法。取消由政府部门组织的综合验收，旨在改变政府管理方式，由企业自律管理，这是政府职能转变的一个必然趋势，各级房地产开发主管部门必须转变观念，转变管理方法。
（一）实行交付使用条件备案制。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，由开发建设单位按照主管部门对项目建设各项要求，确认已达到各项条件，开发建设单位向房地产开发主管部门按房地产开发项目手册进行备案，房地产开发主管部门认为各项条件符合备案要求的，由房地产开发主管部门出具备案书。备案资料一般应包括以下几方面：
1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营
性公建配套项目已按要求完成建设的资料；
2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；
3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；
4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；
5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；
6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；
7、消防验收证明；
8、电（扶）梯验收报告、准用证；
9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视
设施已完成建设并可投入使用的证明资料；
10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接
受管理的合同；
11、房地产测绘成果；
12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。
实行交付使用条件备案制的市、县，房地产开发主管部门应结合具体情况，确定并
公布备案资料的具体要求。
（二）深化规划验收内容和调整单体工程质量备案方式。各级房地产开发主管部门要充
分发挥行业管理的作用，规划、房地产、建筑业管理等部门要密切配合，通过深化规划
验收内容、调整单体工程质量备案方式等，将小区交付使用所必备的条件纳入其中，把
好住宅小区交付使用关，解决由于综合验收取消以后产生的管理问题。
对未实行上述交付使用管理方式的地区，可由房地产开发企业在与购房者签订购房
合同时，与购房者约定交付条件。交付条件的内容一般应包括第（一）项所规定的内容，
由购房者对照条件把握。
三、切实加强房产登记管理工作，保护购房人合法权益。要根据《房地产法》及《浙江
省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，完善新建住宅小区房屋的初始登记工作。所有
房地产开发小区都要办理小区房屋初始登记工作。房屋产权登记部门在办理初始登记时，
不应再要求房地产企业提供综合验收证明，但应对小区建设的土地取得、规划审批、建
设手续及各项配套设施建设是否按原批准要求完成建设等进行审查，以明确其房屋来源
合法性。通过完善住宅小区房屋初始登记工作，加强小区交付使用管理。
各市、县房地产开发主管部门，可根据本指导意见，制定具体的实施办法，规范住
宅小区的交付使用管理。
交房、验房、收房过程中需要明确的几个问题
一、交房。
是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上
物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身
的争议与业主无关。
开发商才是商品房买卖合同的相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：
若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
2、在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。
3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相
关费用后，仍保留有追索的权利。）
4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）
提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写
的单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权
的资料和依据。
6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
（1）房产本身的建筑质量方面
（2）小区公共建筑、配套的方面
（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
三、收房。
1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认
定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
2、《面积实测报告书》
3、管线分布竣工图
4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收
房屋交付时，业主都有哪些权利
收房的时候应该注意什么？两书一表是必须的条件吗？
律师答：收房时主要应注意:
1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。
2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。
3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。
4、领取钥匙后再办理物业交付手续。
5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好
证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。
开发商没有竣工验收备案表可以收房吗？收后会有那些损失？
律师答：没有竣工验收备案表，该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧
失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不
承担部分损失
开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这
样做违法吗？我们怎样维护自己的利益？有法可依吗？
律师答： 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的
前提条件，您有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，
则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任
问：如果交房时间延迟业主应该采取什么措施？
律师答：可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任
请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙
的时间为准？
律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主
前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，
实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了
交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务
我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗？
律师答：收房与集体起诉开发商是否冲突，要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。
开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日，并开发商在5月31日
通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题，所以与开发商协商.在此期
间，开发商让我先办入住手续，我认为，开发商提供的测绘面积存在严重的问题，所以
没有办入住.后来，开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手
续.但我认为，根据我与开发商签订的购房合同，开发商已经过期30天交房，应该按合
同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我
是否可以要求赔偿？即开发商是否应算过期交房？
律师答：商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示
房屋实测面积，虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒
绝收房的，而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘，但并不能视为开发商逾
期交付商品房。
办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?
律师答：物业费是由物业管理公司收取的，在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，
在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，在您与物业公司办理入住手续时方
才交纳 ，且物业费一次预收不能超过一年。
办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费？
律师答：办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和
入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应
向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的
实际入住不是物业费交纳的前提条件。
律师：业主可以直接入住
北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要
加强法律意识，对于开发商（及开发商的合伙物业公司）制定的合同中不利于自己的条
款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主
可能要吃“哑吧亏”。
秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入
住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系，开发商是无权管业主选择物业的事。秦
兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实
施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。
秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开
发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房
地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设
施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者（即《入住
通知书》）在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费
等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的
要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水（市政）、电（市
政）、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的
装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋
进行仔细检查、验收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》（或物业交付核验单）上
签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现
与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、
更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，
直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支
付办法及时间。
支招：为业主提供应对策略
对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规
划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；
对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依
据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司
是不得以此阻挠业主入住的；
关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的
《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管
理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业
订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款
达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本
末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内
有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，
可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和
业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方
引起纠纷的原因主要有以下几个方面：
环境、配套不完善；
广告中“美丽的承诺”没有踪迹；
绿化不达标；
公摊面积模糊；
无故增大容积率；
绿地成工地；
墙体裂缝，地板不平；
私自改变墙体位置；
保温板裂缝，装修偷工减料；
售后服务体系不完善；
物业费用过高；
四通不通，屋顶和水管漏水；
门的质量标准和样板间不一样；
产权归属有争议；
买房定金难退；
采光与通风条件不具备；
周边配套交通得不到及时解决等等。
契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。
公共维修基金、装修系列收费争议最大。
有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。
有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”。
验房过程中的六大问题
买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好
几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购
房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房
陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，本刊针对房屋验收过程中常见的一些问题，
教你见招拆招，轻松入住新房。
问题一：未能按时交房
按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，
告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30
天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实
际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税
费。
对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的
地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能
如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并
用书面形式确认。
问题二：开发商证书不全
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、
《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案
表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验
收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。
时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地
产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法
验收。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户
验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保
留好相关文件副本。
问题三：先签文件后验房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴
钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。
对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当
初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也
可与发展商讨说法。
问题四：开发商大事化小
对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，
一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题
列进验收文件里。
对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无
论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要
自备纸笔，将有关问题一一记录。
问题五：小区配套不齐全
验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，
如同期建设的车库、会所、景观园林等。
对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作
为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承
诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。
问题六：巧立名目乱收费
虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进
行收费。
对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求
的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。
必要时可向物价局、房管局投诉。
另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理
公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，
清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。
一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维
修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、
盖章。
验房收费标准
广州市啄木鸟验房监理有限公司成立于2005年11月，是广州市第一家具有独立法人资格的验房收楼公司及装修监理机构,也是目前广州地区唯一一家独立于装修公司、开发商和业主的第三方验房及装修监理机构。
公司技术力量雄厚，现有专业验房师及装修监理工程师16名，监理人员均参加了广东省建设厅及中国建筑装饰行业协会组织的监理人员上岗培训，并获得了监理资格上岗证，验房师均通过了由中国验房师管理协会组织的专业考试及实践考核并获得中国注册验房师资格上岗证，并有10年以上的装饰装修施工、设计、监理从业经验，熟悉装饰装修施工验收规范、相关法律法规及材料的性能和报价以及现场施工工艺等。
本公司成立以来，以“解百姓难题，为政府分忧”为使命，以“诚信为本，细致致胜”为行动方向，为广州市上百个楼盘，几千户业主进行装修房验收，全程监理的工装及家装工程金额超过两亿元，得到了广东省装饰行业协会的首肯，广东卫视、广州日报、南方都市报、新快报、搜房网、焦点家居装饰网等多家媒体的报道和推荐。2007在中国验房师管理协会邀请下设立中国验房师管理协会广州代表处,负责中国注册验房师广东地区的培训及实习工作。在以后的工作中我们将以“行业的风向标，业主的贴心人”要求自己，时刻谨记“以客户满意度为导向，创造客户感动”的价值观！
本公司本着“公正、诚信”的原则，作为独立第三方为广州市的业主提供新房验收、装修监理及鉴定评估相关服务，我公司向业主郑重承诺以专业专注的精神严把质量关，让业主明明白白的花好每一分钱，竭尽全力推动、发展、规范广东省装饰装修市场，竭力为业主提专业独立的监理及验房服务，让您的装修入住变得快乐，真正做到让您省时、省力、省心、省钱！
经营理念 Philosophy
愿 景：为客户创造价值 为员工创造价值
Vision: to create value for customers to create value for employees
使 命：解百姓难题 为政府分忧
Mission: to the people of the problem for the Government Fenyou
价 值：以客户满意度为导向 创造客户感动
Value: customer satisfaction to create a customer-oriented move
理 念：诚信为本 细节致胜
Concept: integrity-based details of winning
市 场：提高核心竞争力,打造珠三角第一验房及装修监理品牌
Market: enhancing the core competitiveness of the PRD create the first post-mortem room and decoration Commissioner brand
管 理：以标准化作业流程维系公正、诚信、专业、独立的服务理念
Management: standardized processes to maintain a fair, honest, professional and independent service concept
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