文 | 兰天律师，北京市盈科（深圳）律师事务所股权高级合伙人
前言
《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等法规政策，均提到了公开选择市场主体的问题，但除了《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程（试行）》有比较具体、明确的程序性规定以外，市、区两级政府及职能部门没有相关明确规定。为了帮助城市更新项目各方主体理清公开选择市场主体的基本程序，本团队对上述法规政策、规定进行了梳理。应注意的是，目前包括罗湖区在内的各区由于“简政放权”，对公开选择市场主体的做法不尽相同，也没有颁布相关文件，具体操作办法需待各区出台相关规定或与各区政府、职能部门沟通。
一、深圳市法规政策对公开选择市场主体的相关规定
1、《深圳市城市更新办法》第三十一条：
除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。
2、《深圳市城市更新办法实施细则》
第四十六条第（3）款规定：
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
第七十二条
政府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和房地产收购：
（二） 政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，确定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，由市场主体承担与权利主体签订搬迁补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让收入中支付。
第七十三条
市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。
政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。
3、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
第（六）条：
…..。成片旧住宅区确实需要通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织实施开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。
二、罗湖区对公开选择市场主体的相关规定
《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程（试行）》
第四条（主体资格）
参与旧住宅区拆除重建类城市更新项目市场主体竞选的单位应当是依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司，并且注册资本不低于人民币1亿元。
第五条 （组织单位）
旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划经批准后，区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开选择市场主体方案。
公开选择市场主体方案主要明确候选市场主体资格条件、选择市场主体的程序与规则等事项。
选择程序及相应规定：
主编 | 兰天律师
编辑 | 李洋明月 翟璐
城市更新法律微观
洞察深圳城市更新法律精
文 | 兰天律师，北京市盈科（深圳）律师事务所股权高级合伙人
前言
《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等法规政策，均提到了公开选择市场主体的问题，但除了《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程（试行）》有比较具体、明确的程序性规定以外，市、区两级政府及职能部门没有相关明确规定。为了帮助城市更新项目各方主体理清公开选择市场主体的基本程序，本团队对上述法规政策、规定进行了梳理。应注意的是，目前包括罗湖区在内的各区由于“简政放权”，对公开选择市场主体的做法不尽相同，也没有颁布相关文件，具体操作办法需待各区出台相关规定或与各区政府、职能部门沟通。
一、深圳市法规政策对公开选择市场主体的相关规定
1、《深圳市城市更新办法》第三十一条：
除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。
2、《深圳市城市更新办法实施细则》
第四十六条第（3）款规定：
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
第七十二条
政府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和房地产收购：
（二） 政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，确定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，由市场主体承担与权利主体签订搬迁补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让收入中支付。
第七十三条
市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。
政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。
3、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
第（六）条：
…..。成片旧住宅区确实需要通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织实施开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。
二、罗湖区对公开选择市场主体的相关规定
《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程（试行）》
第四条（主体资格）
参与旧住宅区拆除重建类城市更新项目市场主体竞选的单位应当是依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司，并且注册资本不低于人民币1亿元。
第五条 （组织单位）
旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划经批准后，区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开选择市场主体方案。
公开选择市场主体方案主要明确候选市场主体资格条件、选择市场主体的程序与规则等事项。
选择程序及相应规定：
主编 | 兰天律师
编辑 | 李洋明月 翟璐
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