二手房市场月度行情（二月） ——德佑地产市场中心
一、市场资讯
2012-02-03国家发改委设限外籍人士房贷
发改委昨日在其官方网站公布1月21日发出的《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》（下称通知），要求外资独资银行、中外合资银行在2月29日前将2012年度拟用中长期外债支持的贷款规模上报发改委。值得关注的是，通知要求，“发改委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。” 点评：这一规定表明发改委对于限制境外资金流向房地产市场的态度已十分明确。发改委过去对于境外资金流入房地产市场，主要是以“建议性限制”为主，这一规定的出台则上升到了“明令禁止”的高度。 2012-02-17普通房新标准3月1日起实施
经上海市政府同意，上海市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，调整本市普通住房标准。 相关方面表示，此次确定普通房标准的方法没有变化，即按照二环三区域（内环内、内外环间、外环外）套均总价，容积率和面积标准确定普通房标准，调整的是其中的价格标准。
点评：由于近年来上海房价上涨迅速，因此在08年制定的原标准已经颇有刻舟求剑之嫌，放宽标准已是势在必行。普通住宅标准的放宽对于中低端市场成交促进作用相当明显，也导致了2月一二手住宅市场均价被拉低。
2012-02-17上海经适房门槛3月1日起大幅放宽
从3月1日起，上海将大幅放宽共有产权保障房（经济适用住房）的准入标准。
与2010年、2011年单一地放宽收入和财产限额不同，此次放宽准入标准，主要调整户口年限、收入和财产限额、单身人士年龄限制。大龄结婚家庭、青年职工、引进人才等群体将成为主要受益对象。
点评：经适房门槛的大幅放宽使得经适房的受众从低收入者逐渐向中等收入者扩散，使得更多人能够享受到申请经适房的机会。不过该规定中也同时提到了经适房价格可能做出上调的问题，这无疑将增加购房者的负担。
2012-02-24存款准备金率今起下调
金融机构存款准备金率今天正式下调，大型、中小型存款类金融机构法定存款准备金率分别降为20.5%、18.5%。有机构测算，此次降准将释放4000亿元左右的流动性。对于市场而言，影响不一，或刺激银行贷款投放，利好股市走势。
从目前市场状况来看，4000亿元资金因逆回购到期和补缴2月10日至20日期间新增存款准备金，商业银行真正得到的资金或只有2000多亿元，因而流动性紧张的局面仍难缓解。
点评：存准率下调虽然释放大量资金，但其中流入房地产市场的将比较有限，无法根本性解决房企资金紧张的局面。不过，房贷额度可能因为存准率的下调而放松，将对中低端市场带来一定利好。 2012-02-29楼市限购政策严格执行，户籍居民家庭标准明确
上海市政府近日下发 《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》（以下简称《通知》），要求严格执行住房限售政策。
与此同时，《通知》还明确本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。
《通知》还透露，今年上半年，上海市政府将组织开展对房地产市场调控政策和保障性住房建设、分配、管理等落实情况的全面检查，确保政策落实到位。
点评：这一通知实际上否定了外地户籍居民在沪居住证满三年购房的可能，可以视作对于限购政策的强化。除上海外，2月全国多个地方曾出现调控松动的迹象，如芜湖房产新政、宁波象山限购松动等，但这些松动措施很快都遭到否决，这也放出了调控还将持续进行的信号。
二、住宅市场
1、整体市场：普通住宅新标准出台，一二手房市场大幅回升
2012年2月，全市二手住宅成交面积为71万平方米，相比1月上涨143.6%，同比去年2月上涨24.5%。2月一手商品住宅成交面积为40万平方米，相比1月上涨89.5%，同比去年2月上涨124.0%。 2月的一二手住宅市场成交均出现了大幅的增长，其中二手住宅市场涨幅更大。市场的回暖一方面是由于季节性因素，随着春节影响的消退，成交量自然回升。另一方面，普通住宅标准的放宽也是促使成交回暖的重要原因，由于二手市场中符合新的普通住宅标准的房源更多，因此上涨幅度较一手商品住宅市场更大。2月全市符合新的普通住宅标准的二手住宅共成交8070套，占据总套数的84.9%，而如果按照原标准的话，2月普通住宅所占比例则只有68.2%。新的标准对于外围二手住宅的影响更大，2月符合新标准的外环外普通住宅共成交3494套，比老标准下多出33.1%，而内环内和内外环间的普通住宅增长幅度则都在15-20%之间。
2月所有区县二手住宅的成交涨幅都在50%以上，其中以青浦区涨幅最大，相当于1月成交面积的6.7倍，而各外围区县中，除崇明外，涨幅都在100%以上。相对而言，长宁、黄浦、静安等中心城区的涨幅则要逊色一些。
数据来源：德佑地产市场中心
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2012年2月，全市二手住宅成交均价为15025元/平方米，环比1月下跌10.0%，同比去年2月下跌了1.5%。2月一手商品住宅成交均价为19831元/平方米，环比1月下跌12.0%，同比去年2月下跌3.8%。
2月全市一二手住宅成交均价均出现了明显下跌，一手商品住宅均价19个月以来首次跌破2万元大关，而二手住宅成交均价则达到了09年11月以来的最低点。全市均价的大幅下跌，与普通住宅标准放宽导致低端楼盘成交比重大增有关。2月，总价200万以下的低端二手住宅占据了全市二手住宅成交总套数的90.7%。
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2、中高端二手住宅市场：季节性因素主导，回升幅度有限
2012年2月，全市中高端（总价200万元/套以上）二手住宅成交套数为915套，环比1月上涨83.0%，同比去年2月上涨16.6%，成交面积为12.7万平方米，环比1月上涨72.8%，同比去年2月下跌0.6%。其中二手公寓成交面积为11.0万平方米，环比1月上涨79.6%，同比去年2月下跌2.3%，二手别墅成交面积为1.6万平方米，环比1月上涨32.7%，同比去年2月上涨5.4%。2月中高端二手住宅的成交金额为32.5亿元，环比1月上涨54.0%，同比去年2月上涨10.9%。
中高端市场2月成交量出现了大幅上涨，但其涨幅明显低于全市水平，中高端市场的回暖基本上只是由于春节假期影响的逐渐消退，属于季节性回暖。此外值得注意的是，今年春节假期处于1月下旬，而去年春节假期则处于2月。但是今年2月的中高端市场成交面积却与正值春节假期的去年2月相仿，可见中高端市场的成交并不乐观。
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2月全市中高端二手住宅成交金额排名前三的区域为浦东、徐汇和闵行，占到全市成交金额比重分别为24.0%、13.6%和12.9%。浦东新区依然是中高端二手市场成交量最大的区域，全市比重从上月的19.2%
上升至24.0%，徐汇和闵行排名分别相比上月上升一位，长宁则由上月的第二滑落至第四。
板块分布方面，本月中高端二手市场成交排名前三的分别为徐汇中心、源深洋泾和七宝板块，而常年位居前三的陆家嘴板块则滑落到十名以外。源深洋泾板块2月突然跃居全市次席，其中中星恬园2月共成交28套房源，位居全市之首。而七宝板块的排名也相较以往有了很大提高。
2月，中高端楼盘的价格段成交分布呈明显的金字塔构型，成交面积按价格段由低到高逐步递减。200-300万间的楼盘占据中高端成交面积的41.4%，300-400万价格段的楼盘也占据了总量的26.0%，800万以上的楼盘则只占6.5%。
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热销楼盘分析：中星恬园
基本概况：占地面积：3.4万平方米；总建筑面积：6.6万平米；绿化率：35%；容积率：1.61；建筑形态：六栋高层、小高层。装修标准：毛坯
生活配套：中星恬园地处源深洋泾板块，西邻民生路，南接杨高中路，正对南北两座逾48亩进才国际学校，以及近140万平方米世纪公园。小区交通便捷，二号、四号、六号、九号四条轨交线路环绕，并有多条公交线路。商业设施齐全，超市、便利店众多。
项目点评：中星恬园一直是源深洋泾地区的主要二手楼盘，去年4、5两月成交较多，此后的成交量连续数月处于低位。但是今年2月，中星恬园一举成交28套房源，位居全市之首。该楼盘曾在2008年11月被陆家嘴集团收购180套房源，作为人才公寓以相对较低的价格出售，因此这些二手房源买卖的获利空间相对较大。目前，该楼盘的二手交易，几乎为易居臣信房屋和明明房地产所垄断。
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附表：
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总价300-500万中高端住宅成交排名前TOP5
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总价800万以上中高端住宅成交排名前TOP5
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二手房市场月度行情（二月） ——德佑地产市场中心
一、市场资讯
2012-02-03国家发改委设限外籍人士房贷
发改委昨日在其官方网站公布1月21日发出的《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》（下称通知），要求外资独资银行、中外合资银行在2月29日前将2012年度拟用中长期外债支持的贷款规模上报发改委。值得关注的是，通知要求，“发改委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。” 点评：这一规定表明发改委对于限制境外资金流向房地产市场的态度已十分明确。发改委过去对于境外资金流入房地产市场，主要是以“建议性限制”为主，这一规定的出台则上升到了“明令禁止”的高度。 2012-02-17普通房新标准3月1日起实施
经上海市政府同意，上海市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，调整本市普通住房标准。 相关方面表示，此次确定普通房标准的方法没有变化，即按照二环三区域（内环内、内外环间、外环外）套均总价，容积率和面积标准确定普通房标准，调整的是其中的价格标准。
点评：由于近年来上海房价上涨迅速，因此在08年制定的原标准已经颇有刻舟求剑之嫌，放宽标准已是势在必行。普通住宅标准的放宽对于中低端市场成交促进作用相当明显，也导致了2月一二手住宅市场均价被拉低。
2012-02-17上海经适房门槛3月1日起大幅放宽
从3月1日起，上海将大幅放宽共有产权保障房（经济适用住房）的准入标准。
与2010年、2011年单一地放宽收入和财产限额不同，此次放宽准入标准，主要调整户口年限、收入和财产限额、单身人士年龄限制。大龄结婚家庭、青年职工、引进人才等群体将成为主要受益对象。
点评：经适房门槛的大幅放宽使得经适房的受众从低收入者逐渐向中等收入者扩散，使得更多人能够享受到申请经适房的机会。不过该规定中也同时提到了经适房价格可能做出上调的问题，这无疑将增加购房者的负担。
2012-02-24存款准备金率今起下调
金融机构存款准备金率今天正式下调，大型、中小型存款类金融机构法定存款准备金率分别降为20.5%、18.5%。有机构测算，此次降准将释放4000亿元左右的流动性。对于市场而言，影响不一，或刺激银行贷款投放，利好股市走势。
从目前市场状况来看，4000亿元资金因逆回购到期和补缴2月10日至20日期间新增存款准备金，商业银行真正得到的资金或只有2000多亿元，因而流动性紧张的局面仍难缓解。
点评：存准率下调虽然释放大量资金，但其中流入房地产市场的将比较有限，无法根本性解决房企资金紧张的局面。不过，房贷额度可能因为存准率的下调而放松，将对中低端市场带来一定利好。 2012-02-29楼市限购政策严格执行，户籍居民家庭标准明确
上海市政府近日下发 《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》（以下简称《通知》），要求严格执行住房限售政策。
与此同时，《通知》还明确本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。
《通知》还透露，今年上半年，上海市政府将组织开展对房地产市场调控政策和保障性住房建设、分配、管理等落实情况的全面检查，确保政策落实到位。
点评：这一通知实际上否定了外地户籍居民在沪居住证满三年购房的可能，可以视作对于限购政策的强化。除上海外，2月全国多个地方曾出现调控松动的迹象，如芜湖房产新政、宁波象山限购松动等，但这些松动措施很快都遭到否决，这也放出了调控还将持续进行的信号。
二、住宅市场
1、整体市场：普通住宅新标准出台，一二手房市场大幅回升
2012年2月，全市二手住宅成交面积为71万平方米，相比1月上涨143.6%，同比去年2月上涨24.5%。2月一手商品住宅成交面积为40万平方米，相比1月上涨89.5%，同比去年2月上涨124.0%。 2月的一二手住宅市场成交均出现了大幅的增长，其中二手住宅市场涨幅更大。市场的回暖一方面是由于季节性因素，随着春节影响的消退，成交量自然回升。另一方面，普通住宅标准的放宽也是促使成交回暖的重要原因，由于二手市场中符合新的普通住宅标准的房源更多，因此上涨幅度较一手商品住宅市场更大。2月全市符合新的普通住宅标准的二手住宅共成交8070套，占据总套数的84.9%，而如果按照原标准的话，2月普通住宅所占比例则只有68.2%。新的标准对于外围二手住宅的影响更大，2月符合新标准的外环外普通住宅共成交3494套，比老标准下多出33.1%，而内环内和内外环间的普通住宅增长幅度则都在15-20%之间。
2月所有区县二手住宅的成交涨幅都在50%以上，其中以青浦区涨幅最大，相当于1月成交面积的6.7倍，而各外围区县中，除崇明外，涨幅都在100%以上。相对而言，长宁、黄浦、静安等中心城区的涨幅则要逊色一些。
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2012年2月，全市二手住宅成交均价为15025元/平方米，环比1月下跌10.0%，同比去年2月下跌了1.5%。2月一手商品住宅成交均价为19831元/平方米，环比1月下跌12.0%，同比去年2月下跌3.8%。
2月全市一二手住宅成交均价均出现了明显下跌，一手商品住宅均价19个月以来首次跌破2万元大关，而二手住宅成交均价则达到了09年11月以来的最低点。全市均价的大幅下跌，与普通住宅标准放宽导致低端楼盘成交比重大增有关。2月，总价200万以下的低端二手住宅占据了全市二手住宅成交总套数的90.7%。
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2、中高端二手住宅市场：季节性因素主导，回升幅度有限
2012年2月，全市中高端（总价200万元/套以上）二手住宅成交套数为915套，环比1月上涨83.0%，同比去年2月上涨16.6%，成交面积为12.7万平方米，环比1月上涨72.8%，同比去年2月下跌0.6%。其中二手公寓成交面积为11.0万平方米，环比1月上涨79.6%，同比去年2月下跌2.3%，二手别墅成交面积为1.6万平方米，环比1月上涨32.7%，同比去年2月上涨5.4%。2月中高端二手住宅的成交金额为32.5亿元，环比1月上涨54.0%，同比去年2月上涨10.9%。
中高端市场2月成交量出现了大幅上涨，但其涨幅明显低于全市水平，中高端市场的回暖基本上只是由于春节假期影响的逐渐消退，属于季节性回暖。此外值得注意的是，今年春节假期处于1月下旬，而去年春节假期则处于2月。但是今年2月的中高端市场成交面积却与正值春节假期的去年2月相仿，可见中高端市场的成交并不乐观。
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2月全市中高端二手住宅成交金额排名前三的区域为浦东、徐汇和闵行，占到全市成交金额比重分别为24.0%、13.6%和12.9%。浦东新区依然是中高端二手市场成交量最大的区域，全市比重从上月的19.2%
上升至24.0%，徐汇和闵行排名分别相比上月上升一位，长宁则由上月的第二滑落至第四。
板块分布方面，本月中高端二手市场成交排名前三的分别为徐汇中心、源深洋泾和七宝板块，而常年位居前三的陆家嘴板块则滑落到十名以外。源深洋泾板块2月突然跃居全市次席，其中中星恬园2月共成交28套房源，位居全市之首。而七宝板块的排名也相较以往有了很大提高。
2月，中高端楼盘的价格段成交分布呈明显的金字塔构型，成交面积按价格段由低到高逐步递减。200-300万间的楼盘占据中高端成交面积的41.4%，300-400万价格段的楼盘也占据了总量的26.0%，800万以上的楼盘则只占6.5%。
数据来源：德佑地产市场中心
热销楼盘分析：中星恬园
基本概况：占地面积：3.4万平方米；总建筑面积：6.6万平米；绿化率：35%；容积率：1.61；建筑形态：六栋高层、小高层。装修标准：毛坯
生活配套：中星恬园地处源深洋泾板块，西邻民生路，南接杨高中路，正对南北两座逾48亩进才国际学校，以及近140万平方米世纪公园。小区交通便捷，二号、四号、六号、九号四条轨交线路环绕，并有多条公交线路。商业设施齐全，超市、便利店众多。
项目点评：中星恬园一直是源深洋泾地区的主要二手楼盘，去年4、5两月成交较多，此后的成交量连续数月处于低位。但是今年2月，中星恬园一举成交28套房源，位居全市之首。该楼盘曾在2008年11月被陆家嘴集团收购180套房源，作为人才公寓以相对较低的价格出售，因此这些二手房源买卖的获利空间相对较大。目前，该楼盘的二手交易，几乎为易居臣信房屋和明明房地产所垄断。
数据来源：德佑地产市场中心
附表：
数据来源：德佑地产市场中心
总价300-500万中高端住宅成交排名前TOP5
数据来源：德佑地产市场中心
数据来源：德佑地产市场中心
总价800万以上中高端住宅成交排名前TOP5
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