第一节 市 场 法
一、市场法定义及其前提
（一）市场法的含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来判断资产价值的评估技术规程。 运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
（二）市场法的前提
1.市场前提
要有一个活跃的公开市场
2.可比前提
功能上具有可比性、市场条件有可比性、参照物交易时点与评估基准日相隔不能太长、实体特征和质量。
二、市场法运用的基本步骤
1.明确评估对象
2.搜集参照物
3.差异因素的分析比较
4.差异因素的量化调整
时间、地域、功能因素
5.得出评估结论
平均法：简单、加权算数平均、中位数、众数。
第二节 成 本 法
一、成本法及其适用前提条件
（一）成本法的概念
是指按被评估资产的现时重置成本减去应扣损耗或贬值后的余额来确定其价值的一种方法
（二）重置成本的概念
1.含义——在现时价格条件下，重新购建与被评估资产具有相同或类似功能的全新资产所发生的耗费。
2.种类——复原重置成本和更新重置成本
（三）资产的损耗（或贬值）
1.有形损耗——实体性贬值
2.无形损耗
（1）由于相同功能资产的重置价值降低引起原有资产的贬值。
（2）由于新功能资产的出现使被评估资产技术落后或功能陈旧而引起的原有资产的贬值。
3.经济性损耗
指由于资产外部客观条件的变化使资产实际使用的经济效益下降，由此带来资产价值的贬值。
（四）基本思路
是通过资产的建造成本这个角度来判断资产的现时价格的。用公式表示如下： 评估值 = 重置成本－实体有形损耗
－功能性损耗
－经济性损耗
（五）成本法的前提条件
1.应当具备可利用的历史资料；
2.形成资产价值的耗费是必需的。
二、成本法中各要素的测算
（一）重置成本的测定 （更新重置成本）
1、重置核算法
重置成本＝直接成本+间接成本
其中：间接成本＝ 直接成本×成本分配率
或 ＝ 人工成本×成本分配率
重置成本＝材料成本+人工成本+其他费用
2. 价格指数法：（复原重置成本）
例：某被评估资产在评估前5个月购置，原始价值为30000元。已知该类资产价格指数：
1、在此期间，累计上升4％，则：
RC＝30000×（1＋4％）
2、在此期间，平均每月上升1％，则：
RC＝30000×（1+1％×5）
3、在此期间，每月递增1％，则：
RC ＝30000×（1＋1％）5
4、在此期间，每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，则：
RC ＝30000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％)
5、交易时为110％，评估时为116％，则：
RC ＝30000×（116％÷110％）
注意：
1.价格指数法计算的是复原重置成本；而重置核算法计算的既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本；
2.价格指数法中的价格指数尽可能不用综合价格指数；
3.价格指数法一般不宜用于技术进步较快的以及单位价值较高的资产的评估。
3. 物价指数法：
评估时定基价格指数
重置成本 ＝ 被评估资产账面历史成本 × 构建时定基价格指数
例：某设备2000年购进，账面原值200万元，购进时的定基价格指数是102%，2008年对其进行评估。已知2002、2004、2006、2008年各年的定基价格指数分别是110%、118%、125%和120%。计算该设备的重置成本。
解：重置成本 ＝200 × 120％/102％ ＝ 235（万元）
4. 功能价值类比法
重置成本 ＝ 参照物重置成本 × 参照物生产能力
5. 规模经济效益指数法
重置成本 ＝ 参照物重置成本 × （评估对象生产能力／参照物生产能力）X
5. 统计分析法
重置成本 ＝ 该类资产历史总成本× 抽样资产的历史成本
（二）实体性贬值的测算
1、观察法
2、公式计算法（使用年限法）
实体性贬值率 ＝ 实际使用年限+尚可使用年限
实际使用年限 ＝ 名义使用年限 × 资产利用率
资产利用率 ＝ 累计实际利用时间 / 累计法定利用时间
有形损耗额 ＝ 重置成本 × 有形损耗率
成新率 ＝ 1 – 有形损耗率
例：被评估资产为2000年购置的一台设备，账面原值33000元，2004年评估。已知购置时同类资产价格指数为110％，评估时的为125％。据查，该设备设计日工作时间为8小时，实际为12小时。经检测，该设备尚可使用8年。计算其评估值。
解：重置成本＝33000×（125％÷110％）＝37500（元）
利用率＝（4×360×12）÷（4×360×8）＝150％
实际使用年限＝4×150％＝6（年）
有形损耗率＝6÷（6+8）×100％＝42.86％
【或：成新率＝8÷（6+8）×100％＝57.14％】
有形损耗额＝37500× 42.86％
评估值＝37500－37500×42.86％
＝37500×（1－42.86％）＝37500×57.14％
＝21427.5（元）
（三）功能性贬值的测算
1、选择可资比较的参照物；
2、比较两者年运营成本，计算其差额；
3、扣除所得税，计算被评估资产年净超额运营成本；
4、估测被评估资产剩余经济寿命；
5、选择适当的折现率；
6、计算剩余寿命期内被评估资产年净超额运营成本的现值。（该现值即为被评估资产的功能性损耗）
公式如下：
（1）若各年超额运营成本相等，则：
功能性贬值=年超额运营成本×(1-25%)(P/A,i,n)
（2）若各年超额运营成本不相等，则：
功能性贬值年超额运营成本1所得税率1i t
t1n
设：被评估资产为三年前购置的一条生产线，其数控装置需 5个人操作。目前市场上同类生产线的数控装置只需3人操作，人工成本每人每年10000元，
则被评估生产线年运营成本超支额为：
（5－3）×10000＝20000（元）
例：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为多少？
解：
功能性贬值=（10×12000＋0.5×100000）×（1－25%）（P/A,10%,5）
= 483327（元）
（四）经济性贬值的估算
1、已知外部条件变化使资产利用率发生下降的：
经济性贬值额= [RC－Dp－Df]×经济性贬值率
2、已知外部条件变化使资产收益减少的：
（1）若各年减少的收益不相等，则：
（2）若各年减少的收益相等，则：
经济性贬值额=年收益减少额×（1-33%）×(P/A,i,n)
注：这里，年金现值系数中的年期n指的是外部客观条件在评估基准日后对被评估资产的作用年限。
7．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：请帮助评估人员计算
（1）该生产线的经济性贬值率；
（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）
解：
经济性贬值率=1－（800/1000）0.6=12.53%
经济性贬值额=100×1000×（1－25%）（P/A,10%,3）
=186510(元)
例：被评估甲设备于2004年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2009年5月20日对其进行评估。有关资料如下：
1.从2004年5月—2009年5月，设备类价格指数情况是：2005年5月比2004年5月上升了2%，06比05上升了1%，07比06下降了1%，08与07持平，09比08上升了2%；
2. 从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，甲设备利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后将达到设计要求的70%；
3.经检测，甲设备尚可使用7年；
4.与市场上同类设备相比，甲设备年运营成本超支额约4万元；
5.折现率为10％，规模经济效益指数为0.6。
要求：试评估甲设备于2009年5约20日的续用价值。
解：
（1）重置成本＝150×（1+2％）×（1+1％）
×（1-1％）×（1+2％）
＝156.04（万元）
（2）成新率＝7÷（5×60％＋7） ＝70％
[或：有形损耗率＝5×60％÷（5×60％＋7）＝30％]
（3）功能性损耗＝4×（1-33％）（P/A,10%,7）
＝13.05(万元)
（4）经济性损耗率＝1-（70％）0.6＝19.27％
经济性损耗额＝156.04×19.27％＝30.07
（5）评估值＝156.04×70％－13.05－ 30.07
＝ 66.11（万元）
第三节 收 益 法
一、收益法及其使用的前提条件
（一）收益法的基本思路
¡ª¡ª以被评估资产未来预期收益的现值作为评估值。
（二）收益法的前提条件
1.被评估资产有未来收益，且其收益是可计量的、是持续的。
2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。
3.未来的收益期限是确定的。
二、收益法中各指标的确定
（一）收益额
1.特征
2.口径
（二）折现率和资本化率
1.实质相同——都是一种投资报酬率
2.含义相同——是将未来预期收益折算为现时价值的比率
3.基本构成要素相同
——无风险报酬率、风险报酬率
4.两者不同点
折现率通常用于有限期收益的折算；
资本化率则用于无限期收益的折算
5.计算公式
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
其中：风险报酬率＝（社会平均收益率－无风险报酬率）×β
（三）收益期限
三、收益法的应用
（一）资产未来收益期有限
1、各期收益相等→年金现值
P=A×(P/A,i,n)
2、各期收益不相等
（2）收益期较长的→分段法
例：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是15万元、13万元、17万元、20万元和16万元。预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2％后保持不变；（2）按2％的比率等比递增。设折现率为10％，资本化率为11%。计算在上述两种情形下该资产的评估值。
解：
例：已知被评估企业未来5年的收益额分别是93.8万元、100.5万元、93.8万元、100.5万元和107.2万元。设折现率和资本化率均为7％。要求：用年金法计算该企业的价值。
例3：某房地产拟出租。合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2％的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。设折现率为10％。计算该房地产10年租期内的收益现值。
第四节 资产评估方法的比较与选择
一、资产评估方法之间的关系
二、资产评估方法的选择
第一节 市 场 法
一、市场法定义及其前提
（一）市场法的含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来判断资产价值的评估技术规程。 运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
（二）市场法的前提
1.市场前提
要有一个活跃的公开市场
2.可比前提
功能上具有可比性、市场条件有可比性、参照物交易时点与评估基准日相隔不能太长、实体特征和质量。
二、市场法运用的基本步骤
1.明确评估对象
2.搜集参照物
3.差异因素的分析比较
4.差异因素的量化调整
时间、地域、功能因素
5.得出评估结论
平均法：简单、加权算数平均、中位数、众数。
第二节 成 本 法
一、成本法及其适用前提条件
（一）成本法的概念
是指按被评估资产的现时重置成本减去应扣损耗或贬值后的余额来确定其价值的一种方法
（二）重置成本的概念
1.含义——在现时价格条件下，重新购建与被评估资产具有相同或类似功能的全新资产所发生的耗费。
2.种类——复原重置成本和更新重置成本
（三）资产的损耗（或贬值）
1.有形损耗——实体性贬值
2.无形损耗
（1）由于相同功能资产的重置价值降低引起原有资产的贬值。
（2）由于新功能资产的出现使被评估资产技术落后或功能陈旧而引起的原有资产的贬值。
3.经济性损耗
指由于资产外部客观条件的变化使资产实际使用的经济效益下降，由此带来资产价值的贬值。
（四）基本思路
是通过资产的建造成本这个角度来判断资产的现时价格的。用公式表示如下： 评估值 = 重置成本－实体有形损耗
－功能性损耗
－经济性损耗
（五）成本法的前提条件
1.应当具备可利用的历史资料；
2.形成资产价值的耗费是必需的。
二、成本法中各要素的测算
（一）重置成本的测定 （更新重置成本）
1、重置核算法
重置成本＝直接成本+间接成本
其中：间接成本＝ 直接成本×成本分配率
或 ＝ 人工成本×成本分配率
重置成本＝材料成本+人工成本+其他费用
2. 价格指数法：（复原重置成本）
例：某被评估资产在评估前5个月购置，原始价值为30000元。已知该类资产价格指数：
1、在此期间，累计上升4％，则：
RC＝30000×（1＋4％）
2、在此期间，平均每月上升1％，则：
RC＝30000×（1+1％×5）
3、在此期间，每月递增1％，则：
RC ＝30000×（1＋1％）5
4、在此期间，每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，则：
RC ＝30000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％)
5、交易时为110％，评估时为116％，则：
RC ＝30000×（116％÷110％）
注意：
1.价格指数法计算的是复原重置成本；而重置核算法计算的既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本；
2.价格指数法中的价格指数尽可能不用综合价格指数；
3.价格指数法一般不宜用于技术进步较快的以及单位价值较高的资产的评估。
3. 物价指数法：
评估时定基价格指数
重置成本 ＝ 被评估资产账面历史成本 × 构建时定基价格指数
例：某设备2000年购进，账面原值200万元，购进时的定基价格指数是102%，2008年对其进行评估。已知2002、2004、2006、2008年各年的定基价格指数分别是110%、118%、125%和120%。计算该设备的重置成本。
解：重置成本 ＝200 × 120％/102％ ＝ 235（万元）
4. 功能价值类比法
重置成本 ＝ 参照物重置成本 × 参照物生产能力
5. 规模经济效益指数法
重置成本 ＝ 参照物重置成本 × （评估对象生产能力／参照物生产能力）X
5. 统计分析法
重置成本 ＝ 该类资产历史总成本× 抽样资产的历史成本
（二）实体性贬值的测算
1、观察法
2、公式计算法（使用年限法）
实体性贬值率 ＝ 实际使用年限+尚可使用年限
实际使用年限 ＝ 名义使用年限 × 资产利用率
资产利用率 ＝ 累计实际利用时间 / 累计法定利用时间
有形损耗额 ＝ 重置成本 × 有形损耗率
成新率 ＝ 1 – 有形损耗率
例：被评估资产为2000年购置的一台设备，账面原值33000元，2004年评估。已知购置时同类资产价格指数为110％，评估时的为125％。据查，该设备设计日工作时间为8小时，实际为12小时。经检测，该设备尚可使用8年。计算其评估值。
解：重置成本＝33000×（125％÷110％）＝37500（元）
利用率＝（4×360×12）÷（4×360×8）＝150％
实际使用年限＝4×150％＝6（年）
有形损耗率＝6÷（6+8）×100％＝42.86％
【或：成新率＝8÷（6+8）×100％＝57.14％】
有形损耗额＝37500× 42.86％
评估值＝37500－37500×42.86％
＝37500×（1－42.86％）＝37500×57.14％
＝21427.5（元）
（三）功能性贬值的测算
1、选择可资比较的参照物；
2、比较两者年运营成本，计算其差额；
3、扣除所得税，计算被评估资产年净超额运营成本；
4、估测被评估资产剩余经济寿命；
5、选择适当的折现率；
6、计算剩余寿命期内被评估资产年净超额运营成本的现值。（该现值即为被评估资产的功能性损耗）
公式如下：
（1）若各年超额运营成本相等，则：
功能性贬值=年超额运营成本×(1-25%)(P/A,i,n)
（2）若各年超额运营成本不相等，则：
功能性贬值年超额运营成本1所得税率1i t
t1n
设：被评估资产为三年前购置的一条生产线，其数控装置需 5个人操作。目前市场上同类生产线的数控装置只需3人操作，人工成本每人每年10000元，
则被评估生产线年运营成本超支额为：
（5－3）×10000＝20000（元）
例：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为多少？
解：
功能性贬值=（10×12000＋0.5×100000）×（1－25%）（P/A,10%,5）
= 483327（元）
（四）经济性贬值的估算
1、已知外部条件变化使资产利用率发生下降的：
经济性贬值额= [RC－Dp－Df]×经济性贬值率
2、已知外部条件变化使资产收益减少的：
（1）若各年减少的收益不相等，则：
（2）若各年减少的收益相等，则：
经济性贬值额=年收益减少额×（1-33%）×(P/A,i,n)
注：这里，年金现值系数中的年期n指的是外部客观条件在评估基准日后对被评估资产的作用年限。
7．评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：请帮助评估人员计算
（1）该生产线的经济性贬值率；
（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）
解：
经济性贬值率=1－（800/1000）0.6=12.53%
经济性贬值额=100×1000×（1－25%）（P/A,10%,3）
=186510(元)
例：被评估甲设备于2004年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2009年5月20日对其进行评估。有关资料如下：
1.从2004年5月—2009年5月，设备类价格指数情况是：2005年5月比2004年5月上升了2%，06比05上升了1%，07比06下降了1%，08与07持平，09比08上升了2%；
2. 从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，甲设备利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后将达到设计要求的70%；
3.经检测，甲设备尚可使用7年；
4.与市场上同类设备相比，甲设备年运营成本超支额约4万元；
5.折现率为10％，规模经济效益指数为0.6。
要求：试评估甲设备于2009年5约20日的续用价值。
解：
（1）重置成本＝150×（1+2％）×（1+1％）
×（1-1％）×（1+2％）
＝156.04（万元）
（2）成新率＝7÷（5×60％＋7） ＝70％
[或：有形损耗率＝5×60％÷（5×60％＋7）＝30％]
（3）功能性损耗＝4×（1-33％）（P/A,10%,7）
＝13.05(万元)
（4）经济性损耗率＝1-（70％）0.6＝19.27％
经济性损耗额＝156.04×19.27％＝30.07
（5）评估值＝156.04×70％－13.05－ 30.07
＝ 66.11（万元）
第三节 收 益 法
一、收益法及其使用的前提条件
（一）收益法的基本思路
¡ª¡ª以被评估资产未来预期收益的现值作为评估值。
（二）收益法的前提条件
1.被评估资产有未来收益，且其收益是可计量的、是持续的。
2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。
3.未来的收益期限是确定的。
二、收益法中各指标的确定
（一）收益额
1.特征
2.口径
（二）折现率和资本化率
1.实质相同——都是一种投资报酬率
2.含义相同——是将未来预期收益折算为现时价值的比率
3.基本构成要素相同
——无风险报酬率、风险报酬率
4.两者不同点
折现率通常用于有限期收益的折算；
资本化率则用于无限期收益的折算
5.计算公式
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
其中：风险报酬率＝（社会平均收益率－无风险报酬率）×β
（三）收益期限
三、收益法的应用
（一）资产未来收益期有限
1、各期收益相等→年金现值
P=A×(P/A,i,n)
2、各期收益不相等
（2）收益期较长的→分段法
例：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是15万元、13万元、17万元、20万元和16万元。预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2％后保持不变；（2）按2％的比率等比递增。设折现率为10％，资本化率为11%。计算在上述两种情形下该资产的评估值。
解：
例：已知被评估企业未来5年的收益额分别是93.8万元、100.5万元、93.8万元、100.5万元和107.2万元。设折现率和资本化率均为7％。要求：用年金法计算该企业的价值。
例3：某房地产拟出租。合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2％的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。设折现率为10％。计算该房地产10年租期内的收益现值。
第四节 资产评估方法的比较与选择
一、资产评估方法之间的关系
二、资产评估方法的选择