一、为其他部门、单位代收的款项处理： 价外费用——包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件的代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一） 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或
者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二） 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三） 所收款项全额上缴财政。
二、凡销售房款一并开具发票的：按规定缴纳营业税和企业所得税。 《房地产销售合同》——销售现房——按销售收入实现方式纳税； 《房地产销售合同》——销售期房——按照预计毛利率纳税；
三、国税发（2009）31号文， 国税函发（1995）156号营业税问题解答。
1、营业税纳税义务发生时间为：收到“预售定金”的当天。 买断价格——房地产企业和代理机构签订的最低保证价格。 销售收入ⅹ手续费收取的百分比（2%-3%）
2、关于土地增值税的清算政策依据——国税发（2006）187号 二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；
4、省税务机关规定的其他情况。
四、关于期间费用——会计准则-15号《建造合同》：
第十二条——合同成本应当包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。
第十三条——合同的直接费用应当包括下列内容：
（一） 耗用的材料费用；
（二） 耗用的人工费用；
（三） 耗用的机械使用费；
（四） 其他直接费用（指其他可以直接计入合同成本的费用）。 第十四条——间接费用：是企业下属的施工单位或生产单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用。
直接费用：在发生时直接计入——合同成本；
间接费用：在资产负债表日——按照系统、合理的方法分摊计入合同成本。
1、合同成本：不包括应当计入当期损益的“管理费用、销售费用和财务费用”，因订立合同而发生的有关费用，应当直接计入“当期损益”。
2、国税发（2009）31号：第十二条——企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
3、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
A、成本对象总成本=直接成本+共同成本+间接费用
B、直接成本=土地成本（土地拆迁+前期工程费用）+ 建安成本
C、共同成本=基础设施（道路、绿化、路灯、排污等）+ 公共配套设施（非盈利物业管理用房、业主活动场所）。
4、开发产品计税成本支出的内容为：
⑴土地征用费及拆迁补偿费——是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括：土地卖价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
⑵前期工程费——指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
⑶建筑安装工程费——指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括：开发项目建筑工程费、开发项目安装工程费等。
⑷基础设施建设费——指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括：开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
⑸公共配套设施费——指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
⑹开发间接费——指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括：管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项
目营销设施建造费等。
成本对象总可售面积 = 建筑面积—不可出售的独立公共配套设施 5、房地产企业的利息支出是如何规定的？企业可以统借统还吗？其借款受关联方交易利息扣除限制的比率吗？
利息支出是否资本化的确定，开工建设之前和交付使用之后的利息支出应当费用化，建设期间应当全部资本化，金额应当 = 利息支出—利息收入
6、地下车库问题解析：
31号文件第33条的规定：第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公共配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应缴纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收收入的状况。
7、总局关于车位企业所得税：国税发（2009）31号文第三十三条如何理解？ 国税发（2009）31号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？ (车位与土地增值税)
回复如下：
1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其他开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。
2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发
[2006]187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算,其成本费用可以扣除。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向你的主管或所在地税
务机关咨询。 国家税务总局 2010/12/24
一、为其他部门、单位代收的款项处理： 价外费用——包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件的代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一） 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或
者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二） 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三） 所收款项全额上缴财政。
二、凡销售房款一并开具发票的：按规定缴纳营业税和企业所得税。 《房地产销售合同》——销售现房——按销售收入实现方式纳税； 《房地产销售合同》——销售期房——按照预计毛利率纳税；
三、国税发（2009）31号文， 国税函发（1995）156号营业税问题解答。
1、营业税纳税义务发生时间为：收到“预售定金”的当天。 买断价格——房地产企业和代理机构签订的最低保证价格。 销售收入ⅹ手续费收取的百分比（2%-3%）
2、关于土地增值税的清算政策依据——国税发（2006）187号 二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；
4、省税务机关规定的其他情况。
四、关于期间费用——会计准则-15号《建造合同》：
第十二条——合同成本应当包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。
第十三条——合同的直接费用应当包括下列内容：
（一） 耗用的材料费用；
（二） 耗用的人工费用；
（三） 耗用的机械使用费；
（四） 其他直接费用（指其他可以直接计入合同成本的费用）。 第十四条——间接费用：是企业下属的施工单位或生产单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用。
直接费用：在发生时直接计入——合同成本；
间接费用：在资产负债表日——按照系统、合理的方法分摊计入合同成本。
1、合同成本：不包括应当计入当期损益的“管理费用、销售费用和财务费用”，因订立合同而发生的有关费用，应当直接计入“当期损益”。
2、国税发（2009）31号：第十二条——企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
3、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
A、成本对象总成本=直接成本+共同成本+间接费用
B、直接成本=土地成本（土地拆迁+前期工程费用）+ 建安成本
C、共同成本=基础设施（道路、绿化、路灯、排污等）+ 公共配套设施（非盈利物业管理用房、业主活动场所）。
4、开发产品计税成本支出的内容为：
⑴土地征用费及拆迁补偿费——是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括：土地卖价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
⑵前期工程费——指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
⑶建筑安装工程费——指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括：开发项目建筑工程费、开发项目安装工程费等。
⑷基础设施建设费——指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括：开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
⑸公共配套设施费——指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
⑹开发间接费——指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括：管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项
目营销设施建造费等。
成本对象总可售面积 = 建筑面积—不可出售的独立公共配套设施 5、房地产企业的利息支出是如何规定的？企业可以统借统还吗？其借款受关联方交易利息扣除限制的比率吗？
利息支出是否资本化的确定，开工建设之前和交付使用之后的利息支出应当费用化，建设期间应当全部资本化，金额应当 = 利息支出—利息收入
6、地下车库问题解析：
31号文件第33条的规定：第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公共配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应缴纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收收入的状况。
7、总局关于车位企业所得税：国税发（2009）31号文第三十三条如何理解？ 国税发（2009）31号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？ (车位与土地增值税)
回复如下：
1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其他开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。
2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发
[2006]187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算,其成本费用可以扣除。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向你的主管或所在地税
务机关咨询。 国家税务总局 2010/12/24