《房地产开发设计》课程设计
腾龙·尊贵苑项目开发任务书
学院（部）： 经济管理学院
专 业： 工程管理（房地产开发与经营管理）
学生姓名： xxx
班 级： xxx 学 号： 02
指导老师： xxx 职 称： 教授
最终评定成绩： 2011年12月
目录
1、房地产市场调研...................................................................
2、土地使用权获取...................................................................
2.1、投资机会选择....................................................................
2．2竞买价格评估....................................................................
2.2..1预计销售收入......................................................................................
2.2.2预计开发成本.......................................................................................
2.2.3确定竞买价格....................................................................................
3、开发项目财务分析...............................................................
3.1投资估算.....................................................................................................
3.2项目融资计划...........................................................................................
3.3财
务评
价....................................................................................................
3.4风险分析.....................................................................................................
4、房地产开发前期工作...........................................................
4.1商品房设计及其优化...................................................................
4.2前期工作...............................................................................
4.2.1开发项目部的组建....................................................................
4.2.2项目申报审批............................................................................
4.2.3项目前期工程............................................................................
4.3招标工作................................................................................
4.3.1设计招标.............................................................................
4.3.2监理招标.............................................................................
4.3.3施工招标............................................................................
5、工程项目管理.......................................................................
5.1质量控制....................................................................................................
5.2造价控制....................................................................................................
5.3进度控制....................................................................................................
6、房地产市场营销...................................................................
6.1销售形式......................................................................................
6.2宣传广告策略..............................................................................
6.3定价策略......................................................................................
1、腾龙·尊贵苑项目市场调研
赣州房地产市场形势简要分析
一、影响住宅物业销售状况因素分析：
1、赣州市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘相对滞销，就其原因价格仅是一方面。另外，赣州市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。
2、从赣州市民热衷于对“赣州娱乐城”及“中航城”商业的购买投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。
3、影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘曾在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足。
4、除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。
二、赣州市住宅物业需求状况分析：
1、赣州市房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，赣州市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于较被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。
2、少部分赣州市民因见过广州、深圳的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。
3、赣州市各类档次住宅物业综合素质分析：
1)价格在5500元/M以下的住宅物业综合素质分析：
该类住宅在赣州市占据较少比例的供应量，大多数开发商是小开发商，所开发的住宅一部分是“小产权房”，主要分布在水西、水东、水南、黄金开发区等郊区位置，该类住宅配套设施缺乏，建筑质量较差，但由于其价格低廉，受到部分消费者的喜爱。
2)价格在5500--7500元/M2的住宅物业综合素质分析： 2
该类住宅物业一般分布在赣州市各区域，市政生活商业配套较齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，目前该类住宅占据了一半以上，因产品较好及购房成本较低，深受到消费者的亲睐，比如：时间公园。
3)价格在7500元/M2以上的住宅物业综合素质分析：
该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，其营销水平较高，再加上良好的产品定位，亦受到高端消费者的追捧，比如：中航城。
三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：
1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。
A、原因分析：
1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。
3）市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。
4）从市场营销角度来看赣州市民购房理性仍处于“地段论”阶段。
B、应对策略：
消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于中央地段，创造地段优势及升值潜力。
2、户型倾向：购房者选择户型逐渐上升到理性角度，从户型的功能实用经济性去选择。
目前80-125平米的中小户型大受购房者追捧，“时间公园”和“中航城”等楼盘的销售情况证明了这一点。
A 、原因分析：
1）房价偏高，总价相对较高，购房者能承受的房价相对低些，因此只选择中小户型。
2）目前市场上逐渐在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。
3）购房者对户型的功能合理性及实用性愈来愈明确，市场逐渐产生了具引导性的产品。（如：中庭广场）
B、应对策略：
进一步加强从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其更明确地认识什么样的户型才是好的户型，这就要求我们顺应市场潮流，但又要在户型上创新，以便为市场提供更优的产品。
四、赣州市房地产市场发展趋势分析：
1．外地公司逐渐占领市场份额：
目前赣州市进行房地产开发企业，竞争激烈，开发水平逐渐提高。优秀的、先进开发理念、专业化作业水准型开发企业逐渐成为潮流。
2、专业策划理念日新月异导入：
赣州市开发商已逐步在引进外地开发理念，这将带领赣州市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入更高层的新领域。
3、市场化进程进一步加快：
赣州市房地产开发更加步入“以人为本”的领域，从市场出发，细分市场，以消费者的个性需求，满足目标客户需要的更好产品。
4、产品质量与档次日益提升：先进技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。
五、赣州市房地产市场对本项目的影响简述：
1、房地产市场的发展包括企业开发水平和产品品质的提升引起的成本升高，同时将会使赣州市整体房价水平进一步得到提升，客户对本项目的价格敏感度将会逐步减弱，对本项目的价格将会起到支撑作用。
2、与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的置业者消费及居家理念将会随着房地产市场的发展而更加成熟；本项目位于赣江源大道东面起点位置，是章江新区东大门的重要景观门户和交通节点，所以本项目优越的区位价值及本项目产品品质将会吸引购房者的购买欲望。
2、H14地块土地使用权获取
2.1、投资机会选择
2011年第四季度，赣州市有26宗地进行挂牌出让，分别分布在老城区，章江新区，香港产业工业园，站北新区，冶金有色基地，最低起价为9.067万/亩，最高为433.703万/亩。分属在不同的片块，面积亦有不同，而根据我公司的现有实力，允许拍得的土地价格为8000万元~1.5亿之间的土地，而在章江新区的土地亦有较大的经济效益及前景，因此，我们准备对准土地出让市场GZTD201154章江新区H14地块进行挂牌。
GZTD201154章江新区H14地块基本情况
2．2竞买价格评估
根据土地的起拍价可知，要拿下这片地最基本的资金为8399.79万元，而由于这是挂牌起价，当达到最后日期的时候，可能会有较大的涨幅，根据第四季度前两个月的拍地情况来看，平均涨幅只有20%，所以，我们预测我们的地块的竞买价格应该是1.0079亿元，即7560元/㎡。
2.2..1预计销售收入
今年的第四季度，虽然国家的政策趋向于紧缩的，随着房产业旗帜企万科的率先降价，赣州的部分开发商也随后降价，因此，作为开发在赣州有较高水平的商品房，应该谨慎考虑商业与住宅的比例，而我们的预期目标是利润在40%，预期的建设期为三年，彼时的商品房价格为10000~13000元/㎡，商业店铺为
20000~35000元㎡，我们计划商业店铺面积为10%，预计商品房价格为11000/
㎡元，商业店铺为25000元/㎡，因此我们的商品房销售收入为3.959亿元，店铺销售收入为0.99975亿元，总计4.95875亿元，我们将在完成总投资的25%时进行预售，预计在第9季度即可预售。
2.2.2预计开发成本
2.2.3确定竞买价格
2011年12月16日，我公司经过几轮的举牌竞价，终以9864.2万元的价格拍得H14地块，直至此时，此地块的价格为7400元/㎡，平均建筑面积的土地价格为2466.67元/㎡。
3、腾龙·尊贵苑项目财务分析
3.1.1现金流量表 单位：万元
1
2
(万元）
3.2项目融资计划
根据本项目的财务实力，自有资金1.8亿，土地价格为9864.2万，而预计开发成本为2.69亿，买土地后本项目所剩资金为8100万，因此，项目还有8900万的资金缺口，为此，融资9000万，以保证项目的正常运转。 3.3财务评价
（投资利润率、财务净现值、内部收益率、动态回收期） 1.静态评价指标及其分析 (1)投资利润率
从现金流量表测算出项目利润总额为25832万元 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% =（25832/4）/26909.663*100%=23.999% (3)投资回收期
根据全部投资现金流量表以及投资回收期的计算公式：投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1+上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量=3-1+6827.7/10895.3=2.627年
根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在
经济上是可行的。 2.动态指标及其分析
(1)全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV） 根据全部投资现金流量表 ,全部投资净现值函数为：
NPV（i）=-12562.64-3170.05（P/F,I,1）-3472.71（P/F,I,2）+15059.19（P/F,I,3）+7394.31（P/F,I,4）+7332.72（P/F,I,5）
① 全部投资财务净现值（FNPV）
财务净现值是值按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。 当i=MARR=10%时
FNPV全（10%）=-9864.3-5000（P/F,10%,1）-4000（P/F,10%,2）+22403.72*（P/F,10%,3）+22937（P/F,10%,4）=27862.17
因为FNPV全(10%)≥0,从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的.
② 全部投资财务内部收益率(FIRR)
房地产开发项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率.他反映的是项目动态的投资收益率,是考察项目赢利能力的主要动态指标.
当i1=12%，NPV1=1417.41万元 当i2=15%,NPV1=-169.99万元 由插入法求得:FIRR
全=i1+∣NPV1∣/(∣NPV1∣+∣NPV2
∣)*(i2-i1)=12%+1417.41/(1417.41+169.99)*(15%-12%)=14.68%≥MARR=10%,从全部投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的. (2)资本金财务内部收益率(FIRR)及财务净现值(FNPV) 资本金净现值函数为:
NPV(i)= -12562.64-739.80（P/F,I,1）-1668.01（P/F,I,2）+16266.24（P/F,I,3）+4559.51（P/F,I,4）+3637.42（P/F,I,5） ① 资本金财务净现值（FNPV） 当i=MARR=12%时
FNPV资（12%）= -12562.64-739.80（P/F,12%,1）-1668.01（P/F, 12%,2）
+16266.24（P/F, 12%,3）+4559.51（P/F, 12%,4）+3637.42（P/F, 12%,5）=1986.7万元
因为FNPV资(12%)≥0,从资本金财务净现值的角度判断此项目是可行的. ② 资本金财务内部收益率(FIRR) 当i1=15%时,NPV1=5751.00万元 当i2=20%时,NPV2=-1263.51万元 由插入法求得:FIRR
资=i1+∣NPV1∣/(∣NPV1∣+∣NPV2
∣)*(i2-i1)=15%+575.00/(575.00+1263.51)*(20%-15%)=16.56%≥MARR=12%, 从资本金财务内部收益率的角度判断此项目是可行的
4、腾龙·尊贵苑项目开发前期工作
4.1商品房设计及其优化（商品房设计任务书见附件） 4.2前期工作
4.2.1开发项目部的组建
项目部（负责人）
财务部 工程部 销售部
（负责人） （负责人） （负责人）
职位及职责说明 1）项目经理 岗位职责
《房地产开发设计》课程设计
腾龙·尊贵苑项目开发任务书
学院（部）： 经济管理学院
专 业： 工程管理（房地产开发与经营管理）
学生姓名： xxx
班 级： xxx 学 号： 02
指导老师： xxx 职 称： 教授
最终评定成绩： 2011年12月
目录
1、房地产市场调研...................................................................
2、土地使用权获取...................................................................
2.1、投资机会选择....................................................................
2．2竞买价格评估....................................................................
2.2..1预计销售收入......................................................................................
2.2.2预计开发成本.......................................................................................
2.2.3确定竞买价格....................................................................................
3、开发项目财务分析...............................................................
3.1投资估算.....................................................................................................
3.2项目融资计划...........................................................................................
3.3财
务评
价....................................................................................................
3.4风险分析.....................................................................................................
4、房地产开发前期工作...........................................................
4.1商品房设计及其优化...................................................................
4.2前期工作...............................................................................
4.2.1开发项目部的组建....................................................................
4.2.2项目申报审批............................................................................
4.2.3项目前期工程............................................................................
4.3招标工作................................................................................
4.3.1设计招标.............................................................................
4.3.2监理招标.............................................................................
4.3.3施工招标............................................................................
5、工程项目管理.......................................................................
5.1质量控制....................................................................................................
5.2造价控制....................................................................................................
5.3进度控制....................................................................................................
6、房地产市场营销...................................................................
6.1销售形式......................................................................................
6.2宣传广告策略..............................................................................
6.3定价策略......................................................................................
1、腾龙·尊贵苑项目市场调研
赣州房地产市场形势简要分析
一、影响住宅物业销售状况因素分析：
1、赣州市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘相对滞销，就其原因价格仅是一方面。另外，赣州市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。
2、从赣州市民热衷于对“赣州娱乐城”及“中航城”商业的购买投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。
3、影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘曾在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足。
4、除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。
二、赣州市住宅物业需求状况分析：
1、赣州市房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，赣州市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于较被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。
2、少部分赣州市民因见过广州、深圳的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。
3、赣州市各类档次住宅物业综合素质分析：
1)价格在5500元/M以下的住宅物业综合素质分析：
该类住宅在赣州市占据较少比例的供应量，大多数开发商是小开发商，所开发的住宅一部分是“小产权房”，主要分布在水西、水东、水南、黄金开发区等郊区位置，该类住宅配套设施缺乏，建筑质量较差，但由于其价格低廉，受到部分消费者的喜爱。
2)价格在5500--7500元/M2的住宅物业综合素质分析： 2
该类住宅物业一般分布在赣州市各区域，市政生活商业配套较齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，目前该类住宅占据了一半以上，因产品较好及购房成本较低，深受到消费者的亲睐，比如：时间公园。
3)价格在7500元/M2以上的住宅物业综合素质分析：
该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，其营销水平较高，再加上良好的产品定位，亦受到高端消费者的追捧，比如：中航城。
三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：
1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。
A、原因分析：
1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。
3）市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。
4）从市场营销角度来看赣州市民购房理性仍处于“地段论”阶段。
B、应对策略：
消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于中央地段，创造地段优势及升值潜力。
2、户型倾向：购房者选择户型逐渐上升到理性角度，从户型的功能实用经济性去选择。
目前80-125平米的中小户型大受购房者追捧，“时间公园”和“中航城”等楼盘的销售情况证明了这一点。
A 、原因分析：
1）房价偏高，总价相对较高，购房者能承受的房价相对低些，因此只选择中小户型。
2）目前市场上逐渐在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。
3）购房者对户型的功能合理性及实用性愈来愈明确，市场逐渐产生了具引导性的产品。（如：中庭广场）
B、应对策略：
进一步加强从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其更明确地认识什么样的户型才是好的户型，这就要求我们顺应市场潮流，但又要在户型上创新，以便为市场提供更优的产品。
四、赣州市房地产市场发展趋势分析：
1．外地公司逐渐占领市场份额：
目前赣州市进行房地产开发企业，竞争激烈，开发水平逐渐提高。优秀的、先进开发理念、专业化作业水准型开发企业逐渐成为潮流。
2、专业策划理念日新月异导入：
赣州市开发商已逐步在引进外地开发理念，这将带领赣州市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入更高层的新领域。
3、市场化进程进一步加快：
赣州市房地产开发更加步入“以人为本”的领域，从市场出发，细分市场，以消费者的个性需求，满足目标客户需要的更好产品。
4、产品质量与档次日益提升：先进技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。
五、赣州市房地产市场对本项目的影响简述：
1、房地产市场的发展包括企业开发水平和产品品质的提升引起的成本升高，同时将会使赣州市整体房价水平进一步得到提升，客户对本项目的价格敏感度将会逐步减弱，对本项目的价格将会起到支撑作用。
2、与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的置业者消费及居家理念将会随着房地产市场的发展而更加成熟；本项目位于赣江源大道东面起点位置，是章江新区东大门的重要景观门户和交通节点，所以本项目优越的区位价值及本项目产品品质将会吸引购房者的购买欲望。
2、H14地块土地使用权获取
2.1、投资机会选择
2011年第四季度，赣州市有26宗地进行挂牌出让，分别分布在老城区，章江新区，香港产业工业园，站北新区，冶金有色基地，最低起价为9.067万/亩，最高为433.703万/亩。分属在不同的片块，面积亦有不同，而根据我公司的现有实力，允许拍得的土地价格为8000万元~1.5亿之间的土地，而在章江新区的土地亦有较大的经济效益及前景，因此，我们准备对准土地出让市场GZTD201154章江新区H14地块进行挂牌。
GZTD201154章江新区H14地块基本情况
2．2竞买价格评估
根据土地的起拍价可知，要拿下这片地最基本的资金为8399.79万元，而由于这是挂牌起价，当达到最后日期的时候，可能会有较大的涨幅，根据第四季度前两个月的拍地情况来看，平均涨幅只有20%，所以，我们预测我们的地块的竞买价格应该是1.0079亿元，即7560元/㎡。
2.2..1预计销售收入
今年的第四季度，虽然国家的政策趋向于紧缩的，随着房产业旗帜企万科的率先降价，赣州的部分开发商也随后降价，因此，作为开发在赣州有较高水平的商品房，应该谨慎考虑商业与住宅的比例，而我们的预期目标是利润在40%，预期的建设期为三年，彼时的商品房价格为10000~13000元/㎡，商业店铺为
20000~35000元㎡，我们计划商业店铺面积为10%，预计商品房价格为11000/
㎡元，商业店铺为25000元/㎡，因此我们的商品房销售收入为3.959亿元，店铺销售收入为0.99975亿元，总计4.95875亿元，我们将在完成总投资的25%时进行预售，预计在第9季度即可预售。
2.2.2预计开发成本
2.2.3确定竞买价格
2011年12月16日，我公司经过几轮的举牌竞价，终以9864.2万元的价格拍得H14地块，直至此时，此地块的价格为7400元/㎡，平均建筑面积的土地价格为2466.67元/㎡。
3、腾龙·尊贵苑项目财务分析
3.1.1现金流量表 单位：万元
1
2
(万元）
3.2项目融资计划
根据本项目的财务实力，自有资金1.8亿，土地价格为9864.2万，而预计开发成本为2.69亿，买土地后本项目所剩资金为8100万，因此，项目还有8900万的资金缺口，为此，融资9000万，以保证项目的正常运转。 3.3财务评价
（投资利润率、财务净现值、内部收益率、动态回收期） 1.静态评价指标及其分析 (1)投资利润率
从现金流量表测算出项目利润总额为25832万元 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% =（25832/4）/26909.663*100%=23.999% (3)投资回收期
根据全部投资现金流量表以及投资回收期的计算公式：投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1+上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量=3-1+6827.7/10895.3=2.627年
根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在
经济上是可行的。 2.动态指标及其分析
(1)全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV） 根据全部投资现金流量表 ,全部投资净现值函数为：
NPV（i）=-12562.64-3170.05（P/F,I,1）-3472.71（P/F,I,2）+15059.19（P/F,I,3）+7394.31（P/F,I,4）+7332.72（P/F,I,5）
① 全部投资财务净现值（FNPV）
财务净现值是值按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。 当i=MARR=10%时
FNPV全（10%）=-9864.3-5000（P/F,10%,1）-4000（P/F,10%,2）+22403.72*（P/F,10%,3）+22937（P/F,10%,4）=27862.17
因为FNPV全(10%)≥0,从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的.
② 全部投资财务内部收益率(FIRR)
房地产开发项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率.他反映的是项目动态的投资收益率,是考察项目赢利能力的主要动态指标.
当i1=12%，NPV1=1417.41万元 当i2=15%,NPV1=-169.99万元 由插入法求得:FIRR
全=i1+∣NPV1∣/(∣NPV1∣+∣NPV2
∣)*(i2-i1)=12%+1417.41/(1417.41+169.99)*(15%-12%)=14.68%≥MARR=10%,从全部投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的. (2)资本金财务内部收益率(FIRR)及财务净现值(FNPV) 资本金净现值函数为:
NPV(i)= -12562.64-739.80（P/F,I,1）-1668.01（P/F,I,2）+16266.24（P/F,I,3）+4559.51（P/F,I,4）+3637.42（P/F,I,5） ① 资本金财务净现值（FNPV） 当i=MARR=12%时
FNPV资（12%）= -12562.64-739.80（P/F,12%,1）-1668.01（P/F, 12%,2）
+16266.24（P/F, 12%,3）+4559.51（P/F, 12%,4）+3637.42（P/F, 12%,5）=1986.7万元
因为FNPV资(12%)≥0,从资本金财务净现值的角度判断此项目是可行的. ② 资本金财务内部收益率(FIRR) 当i1=15%时,NPV1=5751.00万元 当i2=20%时,NPV2=-1263.51万元 由插入法求得:FIRR
资=i1+∣NPV1∣/(∣NPV1∣+∣NPV2
∣)*(i2-i1)=15%+575.00/(575.00+1263.51)*(20%-15%)=16.56%≥MARR=12%, 从资本金财务内部收益率的角度判断此项目是可行的
4、腾龙·尊贵苑项目开发前期工作
4.1商品房设计及其优化（商品房设计任务书见附件） 4.2前期工作
4.2.1开发项目部的组建
项目部（负责人）
财务部 工程部 销售部
（负责人） （负责人） （负责人）
职位及职责说明 1）项目经理 岗位职责