项目二 贷款环境风险分析
【教学目标】
（1）拥有熟练运用WORD编辑文字、图片、表格的能力。
（2）熟悉并掌握贷款环境风险分析知识点，如国别风险的特点及计算方式、行业风险分析的波特物力模型、行业风险分析框架、行业风险评价矩阵。
（3）要求根据示范案例撰写某个行业的贷款环境风险。 【项目概述】
本项目首先，要求学生有收集资料的能力；其次，掌握贷款环境风险分析知识，从而能够分析行业的贷款环境风险，并撰写行业分析的贷款风险报告。
本项目主要是对学生贷款环境风险分析知识的应用，对学生的能力要求较高。
【背景知识】 （一）国别风险 1.1 国别风险的特点：
(1)以本国货币融通的国内信贷，其所发生的风险属于国内商业风险，不属于国别风险分析的主题内容。
(2)国别风险比主权风险或政治风险的概念更宽，因为主权风险只指对某一主权国家政府贷款可能遇到的损失及收益的不确定性（比如说政权变更，下一届政府不认了），而这只是国别风险分析的一部分；
(3)国别风险（表现为利率风险、清算风险、汇率风险）与其他风险并不是并列的关系，而是一种交叉关系。
国别风险可细化为一国的政治风险、经济风险、法律风险、社会风险 1.2 国别风险的计算方法
基本上都采用风险因素加权打分的方法： 《欧洲货币》提出的计算方法 PRS集团的计算方法：
国家综合风险（CRR）=0.5×(PR+FR+ER)
PR：政治风险评级；FR：财务风险评级；ER经济风险评级 分值越高，风险越低；分值越低，风险越高。
分值在0-50分之间，代表风险非常高，85-100分间，风险非常低。 世界市场研究中心（WMRC）的思路
分值为1.0-1.24代表风险非常小;分值为4.5-5.0代表风险极高
（二）波特五力模型
图2.1 波特五力模型示意图
波特五力模型的具体内容包括： （1）行业新进入者的威胁
行业新进入者的到来往往会加剧行业的竞争烈度，减少目前行业内企业的市场份额，此外，新进入者还会在原材料领域与原有企业发生竞争，从而导致企业实际盈利能力相较以前下降，新进入者的威胁力度和数量很大程度上取决于各种进入壁垒的高度。
（2）供应商的议价能力
供应商要提高自身的议价能力主要是从自己掌握的生产要素着手，例如提高所掌握要素的价格或者降低所提供要素的单位价值质量等，这样会影响所供给企业的盈利能力和产品竞争能力
（3）购买者的议价能力
购买者的议价能力主要体现在两个方面，一方面要求企业降低价格，另一方面要求企业提供更为优质的产品或服务，从而增加企业的成本和费用，减少企业利润。
（4）替代产品的威胁
替代产品指企业所提供的产品或服务的可替代性较强，容易面对其他同行业或相关行业企业的竞争。替代产品的威胁力度取决于其价格、质量、替代性和用户转换成本。
（5）同业竞争者的竞争强度。
竞争者数量、行业成长现状、行业的进入和退出壁垒、产品转换成本、行业风险、经营战略等决定着竞争强度。 （三）行业风险分析框架
3.1 行业成熟度 3.2 竞争程度 3.3 成本结构
3.4 经济周期 (行业周期) 3.5 行业涉及的法律法规 （四）行业风险评价矩阵
【引导案例】
案例：房地产行业贷款风险分析案例。 资料来源：中信银行年报。 案例要求：撰写营销策略报告。
【引导案例答案】 案例答案见下文。
【任务案例】
1、案例：选择一个小组较为感兴趣的行业，对其进行贷款环境风险分析。 2、上课前准备：
（1）要求每组学生通过分工合作，搜集某个行业有关贷款的信息。具体内容有：行业的政策、行业发展情况、社会对行业的接受度、行业技术情况；
（2）尽可能找到所分析行业的行业研究报告。 3、撰写要求及评分要求 （1）撰写要求：
按照示范案例格式和所列内容，完成贷款环境风险分析报告。
（2）评分要求：组员分工明确20分；撰写质量50分；格式要求10分；按时完成5分；资料查找15分；总分100分。
宜宾职业技术学院经管系实训课程作业
公司信贷案例分析报告
房地产行业贷款风险分析报告
班 级：
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指 导 老 师：
二○一X年X月X日
目 录
第一章 房地产行业简介.............................................................................................. 6
1.1 行业的产生和发展 ........................................................................................ 6 1.2 行业市场情况 ................................................................................................ 6 1.3 行业贷款风险的影响因素 ............................................................................ 8 第二章 基于波特五力模型分析房地产行业风险.................................................... 10
2.1新进入者进入壁垒 ....................................................................................... 10 2.2替代品的威胁 ............................................................................................... 10 2.3买方的讨价还价能力 ................................................................................... 10 2.4 供方的讨价还价能力 .................................................................................. 10 2.5现有竞争者的竞争能力 ............................................................................... 10 第三章 基于行业风险分析框架分析房地产行业风险............................................ 12
3.1 行业成熟度 .................................................................................................. 12 3.2 竞争程度 ...................................................................................................... 12 3.3 成本结构 ...................................................................................................... 12 3.4 经济周期 (行业周期) .................................................................................. 13 3.5 行业涉及的法律法规 .................................................................................. 13 3.6行业风险评估工作表对行业风险的评估结果 ........................................... 13 第四章 房地产行业贷款环境风险的规避 ..................................................... 14
第一章 房地产行业简介
1.1 行业的产生和发展 1.2 行业市场情况
（1）行业运作模式
属于房地产行业的企业，大多拥有取得土地使用权且非小产权（集体所有的土地使用权）的能力。房地产企业的主要运作模式为：
1）向政府竞拍土地使用权；
2）取得土地所有权后，雇佣地质勘探院勘探土地所在的地质情况；聘请房地产项目设计院按照地质情况和周边环境情况，设计房地产项目的建筑设计、施工设计、给排水设计等；
3）然后通过招标的形式或者从已有的资源中聘请建筑公司完成房地产建设任务；
4）聘请监理单位对项目设计、项目建设进行质量监督和验收；
5）聘请会计事务所对建设单位资金的应用进行审核，从而达到控制开发总投资成本的目的。
具体运作模式见图1-1。
图1-1 房地产行业运作模式图
（2）行业资金来源及资金链
房地产行业的资金来源主要源自于三个：一是销售房产所得的款项，即面向房地产需求者所得的营业收入；二是向金融机构或者非金融机构的借款；三是自有资金。
整个房地产企业的资金链如下：
1）自有资金（含有销售收入）一部分和借款一部分向政府竞拍土地使用权（“地皮”）；
2）与建筑商签订建设总合同，但是其建设款是分期付，该建设款一部分来自于销售所得，一部分来自于借款；
由此可以看出，房地产的资金链的核心在于销售款和借款，即快速的收回销售款项或者预售房产，让资金回笼，同时通过借款保证资金链畅通。
（3）行业市场类型
大中小型城市都需要房地产开发商在城市规划和城镇建设中发挥作用。这不仅是政府的需要，也是房地产开发商追寻利益的必然。由此，房地产开发商在大中小城市均有，且按照其规模的大小，可以分为上市型、未上市的大型、中型和小型。我国房地产企业的数量较多，但是并非行业没有门槛，例如在竞标土地使用权时，有开发资质、注册资本、资金到位、与政府关系等要求，相对于零售行业，其门槛较高。房地产市场的房价，其决定因素虽然较多，但是其中一个重要决定因素还在于供需关系，就目前来看，民众对于房价很大程度上是被动接受的。故而，本文认为全国房地产市场属于垄断市场。
（4）行业资本结构情况
表1-1 房地产行业2009-2012年资本结构比例
从资本结构行业均值来看，2009-2012年的资本结构有上涨趋势，也即自有资本占比降低，长期负债占比升高，而且资本结构的比例在50%以上，即自有资本无法完全覆盖借款。结合均值标准差来看，有的企业的资本结构达到100%以上，最高的达到200%以上。
这些数据表明，自2008年金融危机后，我国宽松的货币政策，也刺激了房地产企业的高速发展，其借款不断攀升，从而导致资本结构大于50%的普遍情况。这种情况，将会导致房地产行业风险增大，即一旦房市不景气，房地产行业可能有较多的企业出现资不抵债、借款违约的情况。
实际上，2014年9月房地产销售量出现下滑，全国出现多处房地产开发项目烂尾现象，例如鄂尔多斯的“鬼城”。
1.3 行业贷款风险的影响因素
（1）行业整体的资本结构
行业整体资本结构偏高，行业违约风险越大；但是资本结构较低，又说明行业可能处于初期萌芽阶段，行业是否能够发展，还需要观察。
（2）房地产供需情况
房地产需求情况基本决定了房地产供给。一旦房地产供给较多的大于需求，房地产销售将会出现下滑，房地产价格自然会下降，房地产商也将会减少供给。此时，可能会出现房地产商资金链断裂，无法偿还贷款的情况。
（3）银行信贷政策
房地产行业的资金链来源的一个方面便是借款。而一般来说，房地产借款的主要途径是银行，主要原因是银行能够提供较多的贷款供给，同时也可以给出相对于其他贷款机构较低的贷款利率，但银行对房地产企业的贷款要求和限制较多。由此，银行的信贷政策决定了房地产企业得到资金的难易程度和资金成本。一旦银行信贷政策对房地产行业收紧，将会导致很多房地产企业向非银行机构寻求资金，而这种途径得到的资金往往有较高的资本成本，导致房地产企业短期还款压力增大，一旦房市不景气，房地产企业的资金链将会断裂，出现违约情况。
（4）政府对房地产行业的宏观调控
我国为了防止房地产泡沫的大肆扩张，在2011-2012年出台了诸如“国八条”等规定，在需求方面控制房地产的交易量，对房地产企业的销量有一定程度的影响。整个行业贷款违约风险由此提高。
（5）货币政策和财政政策
宽松的财政政策和货币政策都会使得全国的流动性较多，贷款变得容易，会有更多的投资进入各个行业，房地产业不例外。由此可以加大房地产企业的供给和经营，使得房地产行业风险降低。
（6）国民收入和消费者偏好
房地产市场对房产的需求一定程度上是由国民收入和消费者偏好决定的。如果国民收入提高，将会增加国民改善生活环境的需求，从而增大对住房的需求。
而消费者偏好，例如丈母娘要求女婿买房，这种特殊的偏好，会使得很多家庭倾尽家庭财富购买住房。这两个因素都将会影响房地产需求量，从而影响房地产行业的兴衰和行业贷款风险。
（7）经济周期
房地产行业属于顺周期行业，受到经济周期的影响较大。
第二章 基于波特五力模型分析房地产行业风险
2.1新进入者进入壁垒
房地产行业的进入壁垒较高，故而面临的新进入者的威胁也较小。
2.2替代品的威胁
房地产行业的发展基本上是城镇化的一种需求。故而，该行业的替代品便是农村的住房。也即，如果民众对城镇化比较抵触，那么房地产行业的发展将会受到阻碍。
但是就目前的形势来看，我国政府大力推进城镇化，将会有更多的农村走向城镇。而民众方面，只要处理好占用农村用地的关系，民众对城镇化的阻力将会大大减少。现阶段，民众对城镇化接受度较大。故而，房地产行业的替代品威胁较小。
2.3买方的讨价还价能力
房地产行业的买方是指房产消费者。目前在市场上，房地产开发商在销售房产时，只是给予消费者一个价格，或者在上面进行打折或者变相打折，消费者只能选择买或者不买。因此，目前房地产市场买方讨价还价能力较弱。其主要原因是目前我国房地产市场的刚性需求较多，且房产建筑成本较高，不是所有的消费者都有能力购买。一旦房地产市场的刚性需求减少，供过多的大于求时，房地产价格可能会下降，但是消费者的议价能力还是较弱，因为房产建筑成本基本山是不变的。
2.4 供方的讨价还价能力
房地产行业的供应方是政府，供应的是土地使用权。但是土地使用权是稀缺资源。由此，房地产企业对土地使用权基本没有讨价还价的能力，需要通过竞标拿地。
2.5现有竞争者的竞争能力
目前房地产行业已经处于成熟期，各大中小型房地产企业较多。大型房地产企业主要在一二线城市发展，与中型房地产企业出现激烈竞争的态势。而三四线
城市的房地产开发商，拥有地方政府支持的房地产开发商较少，竞争相对不激烈。
究其整体的竞争能力来看，房地产开发商之间的竞争主要在于拿地、保证资金链畅通、以及营销能力。
总的来说，抛开房地产行业的行业周期，房地产行业属于高利润行业，且行业壁垒较高，属于卖方垄断行业（房产的销售价格基本是由房地产企业决定），如果能够保证获得土地使用权、拥有开发土地资格、有足够的资金，该行业的贷款风险较小。
但是由于房地产行业处于已经处于成熟期，且受经济周期的影响较大，可能买卖方垄断将大大减弱。再加上，我国土地资源有限，获得土地使用权的成本将会越来越高，这将进一步压缩房地产行业的利润。进而可以看出，房地产开发商，在现行的经济体制和经济环境下，受到了下游消费者需求减弱，上游成本的增高，将会导致其现金流生产能力降低，资金断裂风险加大，从而使得房地产行业整体的行业贷款风险加大。
第三章 基于行业风险分析框架分析房地产行业风险
3.1 行业成熟度
申银万国认为：1）全国住宅市场目前供需基本均衡，但城市之间分化严重：一线城市供需比仅 65%，供给不足状况仍旧严重，供需比：上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为 116%，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩；三四线城市供给轻度过剩，供需比为 125%，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重；2）全国房地产相对过剩的比例约 37.14%：70 个城市有 26 个城市供给相对过剩，占比 37.14%；17 个城市供需基本均衡，占比 24.29%；而供给相对不足的有 27 个，占比 38.57%。
这也就说明，房地产行业的成熟度有地域差异。在一线城市，供给仍然不足，二线城市趋于平衡，但是三四线城市明显过剩。这说明，三四线城市的房地产行业已经走向衰退，二线城市已经走向成熟，而一线城市正在成长期。
3.2 竞争程度
房地产行业的竞争激烈程度从大到小依次为：一线城市、二线城市、三四线城市。
3.3 成本结构
房地产企业的主要成本有：1）土地使用权；2）房地产开发成本（包括：给建筑商、设计院、勘察院、监理等的承包费用、营销费用）。
（1）土地使用权的价格上升
土地越来越稀有，民众对权利的维护意识越来越强，土地使用权的价格将会不断攀升。
（2）房地产开发成本上升
这几年，我国为了抑制经济下滑，找到新的经济增长点，不断投入基建资金，将会导致建材的需求上升，其价格随之而上升，房地产开发成本也会增加。加之，我国人工成本不断上升，设计院、勘察院、监理、建筑商索要的承包费用必然会增加，也会导致房地产开发成本上升。
总而言之，房地产企业的成本将会上升。
3.4 经济周期 (行业周期)
房地产行业基本处于成熟期，大多数的三四线城市已经处于衰退期。房地产行业属于顺周期行业，我国的经济正处于衰退期，房地产行业受到很大的影响。
3.5 行业涉及的法律法规
房地产行业涉及的法律法规主要是政府对房地产企业的态度和房地产开发质量要求。
政府对房地产企业的态度主要体现在土地使用权的竞标，消费者对房地产的购买量和税收、首付款，银行对房地产行业的信贷政策。
而房地产开发质量主要是行业标准的要求。
2014年10月，政府已经放开了对房地产购买的政策，并且各地也相继出现了刺激房地产购买的政策。如：公积金贷款条件放款，由一年的公积金放松到六个月的公积金方能贷款买房，且公积金可贷的最高额提高；变相的取消限购：首套房已付清的可购买与首套房一样贷款条件的二套房，小房换大房变享受首套房贷款待遇等。
总的来说，政策对房地产购买的放松，将会在一定时间内，促使刚性需求的购买量。
3.6行业风险评估工作表对行业风险的评估结果
表3-1 行业风险评估工作表
本文根据上述分析，对房地产行业给出了分值评价。总分为10分，得分越高，风险越高。
行业整体风险的计算为每项得分的平均值=（7+1+8+8+9+1+9）/7=6.14 说明房地产行业的整体风险在适中与偏高之间。
第四章 房地产行业贷款环境风险的规避
4.1 银行对房地产行业的贷款方向
从第二章的分析可知，银行在贷款给房地产企业时，应着重考虑房地产企业的现金流产生能力、以及短期还款能力和长期偿债能力，以免出现房地产企业因为短期周转资金不足，或者偿债压力较大，而出现的资金断裂，引发的破产风险。这将会导致银行贷款安全性降低。
从第三章的分析可知，银行在贷款给房地产企业时，应该考虑到房地产企业的地域差异，主要贷款应给予一线城市。
而对于二三四线城市的房地产企业或者房地产项目，应该给予短期资金支持，长期贷款的风险较大。
4.2 贷后管理
本文认为，银行已经给予房地产企业的贷款，应该加强其贷后管理，特别是房地产企业的现金流情况、盈利情况、偿债能力和偿债情况。必要时，及时的增加除房产以外的担保物，如增加保证人，土地使用权质押等。
项目二 贷款环境风险分析
【教学目标】
（1）拥有熟练运用WORD编辑文字、图片、表格的能力。
（2）熟悉并掌握贷款环境风险分析知识点，如国别风险的特点及计算方式、行业风险分析的波特物力模型、行业风险分析框架、行业风险评价矩阵。
（3）要求根据示范案例撰写某个行业的贷款环境风险。 【项目概述】
本项目首先，要求学生有收集资料的能力；其次，掌握贷款环境风险分析知识，从而能够分析行业的贷款环境风险，并撰写行业分析的贷款风险报告。
本项目主要是对学生贷款环境风险分析知识的应用，对学生的能力要求较高。
【背景知识】 （一）国别风险 1.1 国别风险的特点：
(1)以本国货币融通的国内信贷，其所发生的风险属于国内商业风险，不属于国别风险分析的主题内容。
(2)国别风险比主权风险或政治风险的概念更宽，因为主权风险只指对某一主权国家政府贷款可能遇到的损失及收益的不确定性（比如说政权变更，下一届政府不认了），而这只是国别风险分析的一部分；
(3)国别风险（表现为利率风险、清算风险、汇率风险）与其他风险并不是并列的关系，而是一种交叉关系。
国别风险可细化为一国的政治风险、经济风险、法律风险、社会风险 1.2 国别风险的计算方法
基本上都采用风险因素加权打分的方法： 《欧洲货币》提出的计算方法 PRS集团的计算方法：
国家综合风险（CRR）=0.5×(PR+FR+ER)
PR：政治风险评级；FR：财务风险评级；ER经济风险评级 分值越高，风险越低；分值越低，风险越高。
分值在0-50分之间，代表风险非常高，85-100分间，风险非常低。 世界市场研究中心（WMRC）的思路
分值为1.0-1.24代表风险非常小;分值为4.5-5.0代表风险极高
（二）波特五力模型
图2.1 波特五力模型示意图
波特五力模型的具体内容包括： （1）行业新进入者的威胁
行业新进入者的到来往往会加剧行业的竞争烈度，减少目前行业内企业的市场份额，此外，新进入者还会在原材料领域与原有企业发生竞争，从而导致企业实际盈利能力相较以前下降，新进入者的威胁力度和数量很大程度上取决于各种进入壁垒的高度。
（2）供应商的议价能力
供应商要提高自身的议价能力主要是从自己掌握的生产要素着手，例如提高所掌握要素的价格或者降低所提供要素的单位价值质量等，这样会影响所供给企业的盈利能力和产品竞争能力
（3）购买者的议价能力
购买者的议价能力主要体现在两个方面，一方面要求企业降低价格，另一方面要求企业提供更为优质的产品或服务，从而增加企业的成本和费用，减少企业利润。
（4）替代产品的威胁
替代产品指企业所提供的产品或服务的可替代性较强，容易面对其他同行业或相关行业企业的竞争。替代产品的威胁力度取决于其价格、质量、替代性和用户转换成本。
（5）同业竞争者的竞争强度。
竞争者数量、行业成长现状、行业的进入和退出壁垒、产品转换成本、行业风险、经营战略等决定着竞争强度。 （三）行业风险分析框架
3.1 行业成熟度 3.2 竞争程度 3.3 成本结构
3.4 经济周期 (行业周期) 3.5 行业涉及的法律法规 （四）行业风险评价矩阵
【引导案例】
案例：房地产行业贷款风险分析案例。 资料来源：中信银行年报。 案例要求：撰写营销策略报告。
【引导案例答案】 案例答案见下文。
【任务案例】
1、案例：选择一个小组较为感兴趣的行业，对其进行贷款环境风险分析。 2、上课前准备：
（1）要求每组学生通过分工合作，搜集某个行业有关贷款的信息。具体内容有：行业的政策、行业发展情况、社会对行业的接受度、行业技术情况；
（2）尽可能找到所分析行业的行业研究报告。 3、撰写要求及评分要求 （1）撰写要求：
按照示范案例格式和所列内容，完成贷款环境风险分析报告。
（2）评分要求：组员分工明确20分；撰写质量50分；格式要求10分；按时完成5分；资料查找15分；总分100分。
宜宾职业技术学院经管系实训课程作业
公司信贷案例分析报告
房地产行业贷款风险分析报告
班 级：
姓名、 学号：
姓名、 学号：
姓名、 学号：
姓名、 学号：
指 导 老 师：
二○一X年X月X日
目 录
第一章 房地产行业简介.............................................................................................. 6
1.1 行业的产生和发展 ........................................................................................ 6 1.2 行业市场情况 ................................................................................................ 6 1.3 行业贷款风险的影响因素 ............................................................................ 8 第二章 基于波特五力模型分析房地产行业风险.................................................... 10
2.1新进入者进入壁垒 ....................................................................................... 10 2.2替代品的威胁 ............................................................................................... 10 2.3买方的讨价还价能力 ................................................................................... 10 2.4 供方的讨价还价能力 .................................................................................. 10 2.5现有竞争者的竞争能力 ............................................................................... 10 第三章 基于行业风险分析框架分析房地产行业风险............................................ 12
3.1 行业成熟度 .................................................................................................. 12 3.2 竞争程度 ...................................................................................................... 12 3.3 成本结构 ...................................................................................................... 12 3.4 经济周期 (行业周期) .................................................................................. 13 3.5 行业涉及的法律法规 .................................................................................. 13 3.6行业风险评估工作表对行业风险的评估结果 ........................................... 13 第四章 房地产行业贷款环境风险的规避 ..................................................... 14
第一章 房地产行业简介
1.1 行业的产生和发展 1.2 行业市场情况
（1）行业运作模式
属于房地产行业的企业，大多拥有取得土地使用权且非小产权（集体所有的土地使用权）的能力。房地产企业的主要运作模式为：
1）向政府竞拍土地使用权；
2）取得土地所有权后，雇佣地质勘探院勘探土地所在的地质情况；聘请房地产项目设计院按照地质情况和周边环境情况，设计房地产项目的建筑设计、施工设计、给排水设计等；
3）然后通过招标的形式或者从已有的资源中聘请建筑公司完成房地产建设任务；
4）聘请监理单位对项目设计、项目建设进行质量监督和验收；
5）聘请会计事务所对建设单位资金的应用进行审核，从而达到控制开发总投资成本的目的。
具体运作模式见图1-1。
图1-1 房地产行业运作模式图
（2）行业资金来源及资金链
房地产行业的资金来源主要源自于三个：一是销售房产所得的款项，即面向房地产需求者所得的营业收入；二是向金融机构或者非金融机构的借款；三是自有资金。
整个房地产企业的资金链如下：
1）自有资金（含有销售收入）一部分和借款一部分向政府竞拍土地使用权（“地皮”）；
2）与建筑商签订建设总合同，但是其建设款是分期付，该建设款一部分来自于销售所得，一部分来自于借款；
由此可以看出，房地产的资金链的核心在于销售款和借款，即快速的收回销售款项或者预售房产，让资金回笼，同时通过借款保证资金链畅通。
（3）行业市场类型
大中小型城市都需要房地产开发商在城市规划和城镇建设中发挥作用。这不仅是政府的需要，也是房地产开发商追寻利益的必然。由此，房地产开发商在大中小城市均有，且按照其规模的大小，可以分为上市型、未上市的大型、中型和小型。我国房地产企业的数量较多，但是并非行业没有门槛，例如在竞标土地使用权时，有开发资质、注册资本、资金到位、与政府关系等要求，相对于零售行业，其门槛较高。房地产市场的房价，其决定因素虽然较多，但是其中一个重要决定因素还在于供需关系，就目前来看，民众对于房价很大程度上是被动接受的。故而，本文认为全国房地产市场属于垄断市场。
（4）行业资本结构情况
表1-1 房地产行业2009-2012年资本结构比例
从资本结构行业均值来看，2009-2012年的资本结构有上涨趋势，也即自有资本占比降低，长期负债占比升高，而且资本结构的比例在50%以上，即自有资本无法完全覆盖借款。结合均值标准差来看，有的企业的资本结构达到100%以上，最高的达到200%以上。
这些数据表明，自2008年金融危机后，我国宽松的货币政策，也刺激了房地产企业的高速发展，其借款不断攀升，从而导致资本结构大于50%的普遍情况。这种情况，将会导致房地产行业风险增大，即一旦房市不景气，房地产行业可能有较多的企业出现资不抵债、借款违约的情况。
实际上，2014年9月房地产销售量出现下滑，全国出现多处房地产开发项目烂尾现象，例如鄂尔多斯的“鬼城”。
1.3 行业贷款风险的影响因素
（1）行业整体的资本结构
行业整体资本结构偏高，行业违约风险越大；但是资本结构较低，又说明行业可能处于初期萌芽阶段，行业是否能够发展，还需要观察。
（2）房地产供需情况
房地产需求情况基本决定了房地产供给。一旦房地产供给较多的大于需求，房地产销售将会出现下滑，房地产价格自然会下降，房地产商也将会减少供给。此时，可能会出现房地产商资金链断裂，无法偿还贷款的情况。
（3）银行信贷政策
房地产行业的资金链来源的一个方面便是借款。而一般来说，房地产借款的主要途径是银行，主要原因是银行能够提供较多的贷款供给，同时也可以给出相对于其他贷款机构较低的贷款利率，但银行对房地产企业的贷款要求和限制较多。由此，银行的信贷政策决定了房地产企业得到资金的难易程度和资金成本。一旦银行信贷政策对房地产行业收紧，将会导致很多房地产企业向非银行机构寻求资金，而这种途径得到的资金往往有较高的资本成本，导致房地产企业短期还款压力增大，一旦房市不景气，房地产企业的资金链将会断裂，出现违约情况。
（4）政府对房地产行业的宏观调控
我国为了防止房地产泡沫的大肆扩张，在2011-2012年出台了诸如“国八条”等规定，在需求方面控制房地产的交易量，对房地产企业的销量有一定程度的影响。整个行业贷款违约风险由此提高。
（5）货币政策和财政政策
宽松的财政政策和货币政策都会使得全国的流动性较多，贷款变得容易，会有更多的投资进入各个行业，房地产业不例外。由此可以加大房地产企业的供给和经营，使得房地产行业风险降低。
（6）国民收入和消费者偏好
房地产市场对房产的需求一定程度上是由国民收入和消费者偏好决定的。如果国民收入提高，将会增加国民改善生活环境的需求，从而增大对住房的需求。
而消费者偏好，例如丈母娘要求女婿买房，这种特殊的偏好，会使得很多家庭倾尽家庭财富购买住房。这两个因素都将会影响房地产需求量，从而影响房地产行业的兴衰和行业贷款风险。
（7）经济周期
房地产行业属于顺周期行业，受到经济周期的影响较大。
第二章 基于波特五力模型分析房地产行业风险
2.1新进入者进入壁垒
房地产行业的进入壁垒较高，故而面临的新进入者的威胁也较小。
2.2替代品的威胁
房地产行业的发展基本上是城镇化的一种需求。故而，该行业的替代品便是农村的住房。也即，如果民众对城镇化比较抵触，那么房地产行业的发展将会受到阻碍。
但是就目前的形势来看，我国政府大力推进城镇化，将会有更多的农村走向城镇。而民众方面，只要处理好占用农村用地的关系，民众对城镇化的阻力将会大大减少。现阶段，民众对城镇化接受度较大。故而，房地产行业的替代品威胁较小。
2.3买方的讨价还价能力
房地产行业的买方是指房产消费者。目前在市场上，房地产开发商在销售房产时，只是给予消费者一个价格，或者在上面进行打折或者变相打折，消费者只能选择买或者不买。因此，目前房地产市场买方讨价还价能力较弱。其主要原因是目前我国房地产市场的刚性需求较多，且房产建筑成本较高，不是所有的消费者都有能力购买。一旦房地产市场的刚性需求减少，供过多的大于求时，房地产价格可能会下降，但是消费者的议价能力还是较弱，因为房产建筑成本基本山是不变的。
2.4 供方的讨价还价能力
房地产行业的供应方是政府，供应的是土地使用权。但是土地使用权是稀缺资源。由此，房地产企业对土地使用权基本没有讨价还价的能力，需要通过竞标拿地。
2.5现有竞争者的竞争能力
目前房地产行业已经处于成熟期，各大中小型房地产企业较多。大型房地产企业主要在一二线城市发展，与中型房地产企业出现激烈竞争的态势。而三四线
城市的房地产开发商，拥有地方政府支持的房地产开发商较少，竞争相对不激烈。
究其整体的竞争能力来看，房地产开发商之间的竞争主要在于拿地、保证资金链畅通、以及营销能力。
总的来说，抛开房地产行业的行业周期，房地产行业属于高利润行业，且行业壁垒较高，属于卖方垄断行业（房产的销售价格基本是由房地产企业决定），如果能够保证获得土地使用权、拥有开发土地资格、有足够的资金，该行业的贷款风险较小。
但是由于房地产行业处于已经处于成熟期，且受经济周期的影响较大，可能买卖方垄断将大大减弱。再加上，我国土地资源有限，获得土地使用权的成本将会越来越高，这将进一步压缩房地产行业的利润。进而可以看出，房地产开发商，在现行的经济体制和经济环境下，受到了下游消费者需求减弱，上游成本的增高，将会导致其现金流生产能力降低，资金断裂风险加大，从而使得房地产行业整体的行业贷款风险加大。
第三章 基于行业风险分析框架分析房地产行业风险
3.1 行业成熟度
申银万国认为：1）全国住宅市场目前供需基本均衡，但城市之间分化严重：一线城市供需比仅 65%，供给不足状况仍旧严重，供需比：上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为 116%，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩；三四线城市供给轻度过剩，供需比为 125%，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重；2）全国房地产相对过剩的比例约 37.14%：70 个城市有 26 个城市供给相对过剩，占比 37.14%；17 个城市供需基本均衡，占比 24.29%；而供给相对不足的有 27 个，占比 38.57%。
这也就说明，房地产行业的成熟度有地域差异。在一线城市，供给仍然不足，二线城市趋于平衡，但是三四线城市明显过剩。这说明，三四线城市的房地产行业已经走向衰退，二线城市已经走向成熟，而一线城市正在成长期。
3.2 竞争程度
房地产行业的竞争激烈程度从大到小依次为：一线城市、二线城市、三四线城市。
3.3 成本结构
房地产企业的主要成本有：1）土地使用权；2）房地产开发成本（包括：给建筑商、设计院、勘察院、监理等的承包费用、营销费用）。
（1）土地使用权的价格上升
土地越来越稀有，民众对权利的维护意识越来越强，土地使用权的价格将会不断攀升。
（2）房地产开发成本上升
这几年，我国为了抑制经济下滑，找到新的经济增长点，不断投入基建资金，将会导致建材的需求上升，其价格随之而上升，房地产开发成本也会增加。加之，我国人工成本不断上升，设计院、勘察院、监理、建筑商索要的承包费用必然会增加，也会导致房地产开发成本上升。
总而言之，房地产企业的成本将会上升。
3.4 经济周期 (行业周期)
房地产行业基本处于成熟期，大多数的三四线城市已经处于衰退期。房地产行业属于顺周期行业，我国的经济正处于衰退期，房地产行业受到很大的影响。
3.5 行业涉及的法律法规
房地产行业涉及的法律法规主要是政府对房地产企业的态度和房地产开发质量要求。
政府对房地产企业的态度主要体现在土地使用权的竞标，消费者对房地产的购买量和税收、首付款，银行对房地产行业的信贷政策。
而房地产开发质量主要是行业标准的要求。
2014年10月，政府已经放开了对房地产购买的政策，并且各地也相继出现了刺激房地产购买的政策。如：公积金贷款条件放款，由一年的公积金放松到六个月的公积金方能贷款买房，且公积金可贷的最高额提高；变相的取消限购：首套房已付清的可购买与首套房一样贷款条件的二套房，小房换大房变享受首套房贷款待遇等。
总的来说，政策对房地产购买的放松，将会在一定时间内，促使刚性需求的购买量。
3.6行业风险评估工作表对行业风险的评估结果
表3-1 行业风险评估工作表
本文根据上述分析，对房地产行业给出了分值评价。总分为10分，得分越高，风险越高。
行业整体风险的计算为每项得分的平均值=（7+1+8+8+9+1+9）/7=6.14 说明房地产行业的整体风险在适中与偏高之间。
第四章 房地产行业贷款环境风险的规避
4.1 银行对房地产行业的贷款方向
从第二章的分析可知，银行在贷款给房地产企业时，应着重考虑房地产企业的现金流产生能力、以及短期还款能力和长期偿债能力，以免出现房地产企业因为短期周转资金不足，或者偿债压力较大，而出现的资金断裂，引发的破产风险。这将会导致银行贷款安全性降低。
从第三章的分析可知，银行在贷款给房地产企业时，应该考虑到房地产企业的地域差异，主要贷款应给予一线城市。
而对于二三四线城市的房地产企业或者房地产项目，应该给予短期资金支持，长期贷款的风险较大。
4.2 贷后管理
本文认为，银行已经给予房地产企业的贷款，应该加强其贷后管理，特别是房地产企业的现金流情况、盈利情况、偿债能力和偿债情况。必要时，及时的增加除房产以外的担保物，如增加保证人，土地使用权质押等。