杭房局„2011‟189号 签发人：周先木
关于要求批转执行《杭州市公共租赁住房
建设和管理暂行办法》的请示
市人民政府：
为进一步完善多层次住房保障体系，保障城市住房困难家庭阶段性居住需要，根据国家、省相关文件精神，我局拟定了《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》，经第六十一次市政府常
务会议审议并原则通过，且已通过市法制办法制审查。现予以上报，如无不当，请批转执行（建议公开发布）。
特此请示，请予批复。
附件：
1.杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法
2.关于《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》的起 草说明
3.第六十一次市政府常务会议纪要
4.根据第六十一次市政府常务会议审议意见所作的修改 说明
5.市法制办关于公共租赁住房政策的意见
6.关于市法制办修改意见采纳情况的说明
二Ｏ一一年九月十六日
（联系人：章 晖 联系电话：87709586）
附件1：
杭州市人民政府关于印发杭州市
公共租赁住房建设和管理暂行办法的通知
（代拟稿）
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。
年 月 日 （此件公开发布）
杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法
为进一步完善多层次住房保障体系，保障城市住房困难家庭阶段性居住需要，根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保„2010‟87号）和《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（浙政办发„2010‟92号），结合本市实际，制定本办法。
一、本办法所称的公共租赁住房，是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭和人员（城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员）的政策性住房。
二、本市行政区划内公共租赁住房的建设和管理，适用本办法。
三、公共租赁住房建设和管理遵循政府主导、统一规划、统一标准、分级建设、社会参与、统筹管理、市场运作的原则。
四、市、区、县（市）人民政府（含管委会，下同）是发展公共租赁住房的责任主体，必须切实加强领导，确保公共租赁住房制度顺利实施。
市住房保障和房产管理部门负责会同发改、规划、国土资源、建设等行政主管部门研究制订全市公共租赁住房保障需求年度计划；统筹市区公共租赁住房的租赁管理和市政府投资公共租赁住房的资产运营等综合管理工作；负责对各区、县（市）人民政府公共租赁住房的租赁管理工作进行指导、检查、考核；
负责制定出台公共租赁住房租赁管理实施细则。
市建设行政主管部门负责会同发改、规划、国土资源、住房保障和房产管理等行政主管部门根据保障需求年度计划制订全市公共租赁住房项目的建设年度计划；负责对各区、县（市）公共租赁住房建设工作进行行业监管、指导、检查与年度建设的考核；负责制定出台公共租赁住房建设管理实施细则。
各区、县（市）人民政府负责制订本地公共租赁住房发展规划，建立建管机构，按市政府下达的年度计划制定年度工作方案，开展建设、管理等工作。
各级规划、国土、财政、发改、价格、税务、工商、公安、城管、消防、人力资源和劳动保障、计生、监察、审计、民政、金融办、教育等部门根据各自职责，负责公共租赁住房制度实施的指导、配合、行业监管等工作。公共租赁住房居住区的综合服务和管理纳入当地政府属地管理，具体政策另行制定。
五、公共租赁住房建设包括在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建和独立选址地块建设两种方式。独立选址地块建设分为市本级组织建设和各区、县（市）人民政府组织建设。
外来务工人员集中的开发区、工业园区应以建设集体宿舍为主的形式解决符合条件的外来务工人员住房问题，由各区、县（市）人民政府以独立选址地块方式组织建设。
六、配建的公共租赁住房建设主体与原项目主体为同一主体。各级人民政府独立选址地块建设的公共租赁住房由各级人
民政府指定或批准的建设主体负责实施。
七、公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设用地以招拍挂出让方式供应；在拆迁安臵房项目中配建及独立选址地块建设的公共租赁住房，建设用地以行政划拨方式供应。
八、建设公共租赁住房应当根据城市总体规划、近期建设规划和住房保障发展规划，结合城市产业布局等情况，充分考虑居民就业和生活要求，统筹规划、合理布局，尽量安排在交通方便、配套完善、生活便利的区域。公共租赁住房的配套基础设施、公共设施应当与住宅建设项目统一规划设计、同步配套建设、同期交付使用；小区外部的基础设施、公共设施建设由辖区政府或市政府明确的建设主体负责。
九、在住宅项目中配建的公共租赁住房，应与对应住宅项目作为同一项目进行方案设计与建设。商品住宅中配建的公共租赁住房应按土地出让合同及保障性住房配建协议的约定按期开竣工、按期交付；拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房按照保障性住房年度建设计划按期开竣工、按期交付。公共租赁住房的规划设计和建设应符合相关规范以满足基本居住需求。配建公共租赁住房的建设标准应确保不低于对应住宅项目。
十、在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设资金由土地竞得者全额承担；在主城区拆迁安臵房项目中配建和市本级独立选址地块建设公共租赁住房的资金筹措工作由市人民政府
负责；其他各区、县（市）人民政府负责的公共租赁住房项目由各区、县（市）人民政府负责资金筹措工作。
十一、公共租赁住房建设涉及的前期审批、税费减免等按照国家、省、市相关政策执行。
十二、加强公共租赁住房项目道路、排水、公交、垃圾清洁直运接驳点等配套基础设施以及教育、医疗卫生、文化体育、社会服务等配套公共建筑建设。在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建的公共租赁住房，应与对应地块的住宅项目统筹配臵并共享配套基础设施和配套公共建筑。独立选址地块建设的公共租赁住房项目配套公共建筑规模不超过项目地上总建筑面积的10%。
十三、各地应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，按照保基本、可持续的要求，合理确定公共租赁住房建设规模和各种套型的比例，公共租赁住房单套成套建筑面积严格控制在60平方米以下。
十四、公共租赁住房应具备基本入住条件，按照实用、简洁的原则进行装修，具体装修标准在《杭州市公共租赁住房建设技术导则（试行）》中予以明确。
十五、市人民政府投资的公共租赁住房，产权人为市人民政府或市人民政府授权的机构，各区、县（市）人民政府投资的公共租赁住房，产权人为各区、县（市）人民政府或各区、县（市）人民政府授权的机构。在商品住宅项目中配建的公共租赁住房，建成后无偿移交政府住房保障和房产管理部门或由
其有偿收购，具体在建设用地招拍挂中明确；在拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房，建成后由政府住房保障和房产管理部门有偿收购。
十六、公共租赁住房在办理产权登记后，须报住房保障和房产管理部门进行备案，成幢公共租赁住房原则上按幢办理产权登记。严禁改变公共租赁住房性质，变相出售或违规使用。
十七、公共租赁住房的申请人须同时符合下列条件：
（一）申请人具有申请地户籍；或持有《浙江省居住证》（或《浙江省临时居住证》），并在当地用人单位工作签订一定年限以上劳动合同且连续缴纳住房公积金或社会保险金达一定年限以上，或持有申请地营业执照和税务部门完税证明一定年限以上；
（二）申请人及申请家庭成员在申请地无房；
（三）申请人及申请家庭成员的收入条件符合申请地政府规定的标准；
（四）申请人及家庭成员符合申请地政府规定的其他条件。
各地可按照解困优先、人才优先的原则，根据保障需求和房源建设情况，实行梯度保障，分类分期制定受理条件，确定保障对象。
十八、住房保障和房产管理部门应建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候管理制度。公共租赁住房由用人单位向当地政府指定的公共租赁住房经租管理机构提出申请，无用
人单位的申请人由户籍所在地街道（乡镇政府）参照用人单位的办理程序统一申请。具体申请程序由各地住房保障和房产管理部门另行制定。
十九、公共租赁住房建立轮候制度，通过公开方式产生选房顺序号，根据房源数量确定选房人员数量。列入选房范围的人员未参加当期选房或选房后放弃承租的，保障资格终止。未列入选房范围的人员进入轮候，轮候期一年，轮候期内根据房源情况按选房顺序依次配租；轮候期满，根据届时申请条件对轮候人员进行审核后，符合条件的，根据房源情况按选房顺序依次配租，不符合条件的，保障资格终止。
二十、公共租赁住房实行公开配租制度，根据房源分布情况，将配租房源与保障对象类别相对应。
申请家庭人口数与配租房源户型按下列原则进行对应：
（一）单身申请人可申请非成套住房或成套住房中的一部分或小套型成套住房；
（二）人口为两人的申请家庭可申请成套一居室房源；
（三）人口在三人（含）以上的申请家庭可申请成套二居室房源。
非本地城市户籍申请人的配偶、父母及子女不符合准入条件的，不作为申请家庭人口数认定。 二十一、全市公共租赁住房房源，应当进入统一公共租赁住房信息平台进行管理。市区各区房源配租方案须报市住房保障和房产管理部门审核发布后方可实施。配租结果须报市住房
保障和房产管理部门备案。
二十二、经政府指定的公共租赁住房经租管理机构负责公共租赁住房的日常经租管理和行业监管，应建立房屋使用管理制度和银行同城委托收租制度，以加强对房屋使用情况的管理，并确保租金收缴到位。
二十三、公共租赁住房可运用公证制度实施契约管理，增强合同履行效力。公共租赁住房经租管理机构应当按照租赁合同示范文本与承租人、用人单位签订租赁合同。
二十四、公共租赁住房实行物业管理。在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建的公共租赁住房纳入项目统一物业管理；独立选址地块建设的公共租赁住房由经租管理机构选聘物业公司。
二十五、公共租赁住房以三年为一个租赁期限，期满经重新申请审核仍符合条件的，可以续签。除城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭外，承租人承租期累计不得超过两个租赁期限。
二十六、公共租赁住房租金实行政府定价，由价格主管部门会同住房保障和房产管理部门、财政部门，在综合考虑房屋的建设、维修和管理成本的基础上，按低于同地段市场租金水平制定不同地段、不同标准租金。
对于低收入住房困难家庭，根据其按年度申报的收入情况给予一定的租金减免。
二十七、政府投资建设的公共租赁住房租金收入实行“收
支两条线”管理，专项用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护、管理支出。各级人民政府应建立租金收入监管制度。
其他各类主体投资建设的公共租赁住房租金收入，应优先用于公共租赁住房的维护、管理支出和归还公共租赁住房建设贷款。
二十八、公共租赁住房用水、用电、用气费用按照居民标准收取。公共租赁住房租赁管理中涉及的税费缴纳按照国家、省、市相关政策执行。
二十九、承租人有下列情形之一的，住房保障和房产管理部门有权取消其租赁资格，并按照合同约定收回公共租赁住房或申请人民法院强制执行：
（一）承租人采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段，骗租公共租赁住房的；
（二）承租人无正当理由，累计6个月以上未实际居住的；
（三）承租人累计6个月以上未缴纳租金的；
（四）承租人擅自将公共租赁住房转租、出借给其他人员居住的；
（五）承租人擅自改变房屋结构或装修现状的；
（六）承租人不再符合本办法规定申请条件，未按要求及时办理退出手续的；
（七）存在违反公共租赁住房使用规定和合同约定其他行为的。
三十、承租人有本办法第二十九条规定情形之一的，住房保障和房产管理部门可采取以下措施：
（一）将其行为通报人民银行及市联合征信系统管理部门，市联合征信系统管理部门应将承租人的行为记入相应的征信系统；
（二）将承租人相关违规信息在公共租赁住房现场进行通报，或在有关媒体上进行曝光；
（三）如承租人属于监察对象的，应将其行为通报工作单位监察部门，并由监察部门按照有关规定予以处理。
三十一、承租人有本办法第二十九条规定情形之一的，按以下方式处理：
（一）自取消其公共租赁住房租赁资格之日至实际退房之日，应按标准租金的三倍缴纳租金；
（二）对有第二十九条第（二）、（三）项规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起2年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济适用住房保障资格；对有第二十九条其他规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济适用住房保障资格。
申请人员采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段的，自发现并退回其申请之日起5年内，按照前款规定执行。
三十二、用人单位、街道（乡镇政府）及其他社会组织不
如实提供申请人员的相关证明材料，或拒不配合住房保障和房产管理部门、公共租赁住房经租管理机构的资格审核及租赁管理工作的，住房保障和房产管理部门可通报上一级监察机构或相关职能部门，并由其对相关责任人作出处理，还可参照第三十条第（二）项规定通报有关媒体向社会公众进行曝光。
三十三、公共租赁住房管理工作人员在资格审核、监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由监察机关予以责任追究；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
三十四、各县（市）人民政府应依据本办法，结合当地实际，制定公共租赁住房实施细则。
三十五、本办法自发布之日起施行。市本级已建设的经济租赁住房和各区、县（市）已建设的创业人才（大学毕业生）公寓和外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房，纳入本办法管理。本办法施行后，原已立项的两项公寓建设项目及已配租的两项公寓仍按原有政策执行。
三十六、本办法由市住房保障和房产管理部门和市建设行政主管部门负责解释。
附件2：
关于《杭州市公共租赁住房建设和管理
暂行办法》的起草说明
为进一步完善多层次住房保障体系，保障城市住房困难家庭阶段性居住需要，根据国家、省相关文件精神，我们自2010年3月份开始调研起草公共租赁住房政策，现将有关起草的具体情况说明如下：
一、起草过程
（一）政策调研情况
为借鉴相关城市公共租赁住房制度的实践经验，我们在2010年先后赴重庆、北京、南京、石家庄、香港等城市进行了考察调研，形成了调研报告，并将其中的有益经验吸收进了我市公共租赁住房政策的制定中。
（二）住房保障经验总结情况
为完善公共租赁住房的制度设计，我们对我市住房保障体系建设经验进行了充分总结分析，特别是对租赁类保障性住房中廉租住房、经济租赁住房、“两项公寓”等制度实施取得的有益经验进行了总结，对存在的问题进行了系统梳理。
（三）需求调研情况
为进一步摸清我市公共租赁住房的保障底数，科学合理确定保障范围，我们在2008年联合浙江工业大学开展经济租赁住房需求调研的基础上，于2010年又联合浙江大学围绕如何
制定公共租赁住房“十二五”发展规划及相关政策开展了公共租赁住房需求调研，并形成了《公共租赁住房投资建设与运营管理模式》、《公共租赁住房定位问题》、《住房租赁市场调查》、《外来务工人员住房状况调查》、《高学历青年人才住房状况调查》等调研成果。
（四）政策完善及上报情况
我们自2010年3月份开始起草公共租赁住房政策以来，经充分征求各区、县（市）及市级相关部门意见，修改完善后于2010年6月第一次上报市政府。此后根据市领导意见对文稿进行了多次修改完善，并将政策定名为《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》（以下简称《办法》）。该文稿后经市政府专题会议多次讨论，广泛征求相关部门意见后，进行了充分修改完善。其中，邵市长于2010年12月5日牵头召开了一次专题会议，明确了公共租赁住房定位、租金标准、户型面积、建管体制等问题。最后我们根据2011年1月30日公共租赁住房专题会议上明确的“按照建管分离原则，由建委负责公共租赁住房建设，制定出台建设实施细则；房管负责公共租赁住房管理，制定出台管理实施细则”的思路，经市建委对文稿建设部分内容修改完善后，形成送审稿，于今年2月17日正式上报市政府提请市长办公会议讨论。此后，经3月18日、3月25日、4月6日分别由俞副市长、陆副秘书长召开的三次专题会议讨论，经7月7日市政府第61次常务会议审议并原则通过后，作进一步修改完善，形成了目前的文稿。
二、政策主要内容
（一）关于性质定义
根据《关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》（浙政办发„2010‟92号）的相关规定，以及市政府专题会议纪要（杭府纪要„2011‟7号）中“公共租赁住房保障应重点关注新就业大学毕业生、杭州经济社会发展产业结构调整需要的各类专业人才，外来务工人员住房问题主要依托企业、开发区的集体宿舍，工业厂房改造来解决”的精神，《办法》规定公共租赁住房为由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭和人员（城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员）的政策性住房。
（二）关于职责分工
根据市政府专题会议纪要（杭府纪要„2011‟7号）中公共租赁住房实行建管分离的精神，《办法》明确市住房保障和房产管理部门负责会同发改、规划、国土资源、建设等行政主管部门研究制订全市公共租赁住房保障需求年度计划；负责统筹市区公共租赁住房的租赁管理和市政府投资公共租赁住房的资产运营等综合管理工作，负责对各区、县（市）人民政府公共租赁住房的租赁管理工作进行指导、检查、考核；负责制定出台租赁管理实施细则。市建设行政主管部门负责会同发改、规划、国土资源、住房保障和房产管理等行政主管部门根
据保障需求年度计划制订全市公共租赁住房项目的建设年度计划；负责对各区、县（市）人民政府公共租赁住房的建设工作进行行业监管、指导、检查与年度建设的考核；负责制定出台公共租赁住房建设管理实施细则。
（三）关于建设方式
按照“配建为主、独立选址地块建设为辅”的原则，《办法》明确公共租赁住房建设包括在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建和独立选址地块建设两种方式，独立选址地块建设分为市本级组织建设和各区、县（市）人民政府组织建设。同时明确外来务工人员集中的开发区、工业园区应以建设集体宿舍的形式解决符合条件的外来务工人员住房问题，由各区、县（市）人民政府以独立选址地块方式组织建设。
（四）关于资金筹集
按照独立选址地块建设和配建相结合的建设方式以及市本级和各区、县（市）两级建设的原则，根据俞志宏副市长在2月28日市区保障性住房建设专题会议上明确的“在主城区拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房由市财政全额出资”的精神，《办法》规定在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设资金由土地竞得者全额承担；在主城区拆迁安臵房项目中配建和市本级独立选址地块建设的公共租赁住房由市人民政府负责资金筹措工作；其他各区、县（市）人民政府负责的公共租赁住房项目由各区、县（市）人民政府负责资金筹措工作。
（五）关于套型面积
以保障基本居住需求为原则，以有利于退出为宗旨，《办法》规定各地应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，按照保基本、可持续的要求，合理确定公共租赁住房建设规模和各种套型的比例，公共租赁住房单套成套建筑面积严格控制在60平方米以下。
（六）关于产权归属
根据公共租赁住房的资金筹集方式，按照国家、省相关政策中明确的“谁投资、谁所有”的原则，同时结合公共租赁住房的管理制度，《办法》规定市人民政府投资的公共租赁住房，产权人为市人民政府或市人民政府授权的机构，各区、县（市）人民政府投资的公共租赁住房，产权人为各区、县（市）人民政府或各区、县（市）人民政府授权的机构。在商品住宅项目中配建的公共租赁住房，建成后无偿移交政府住房保障和房产管理部门或由其有偿收购，具体在建设用地招拍挂中明确；在拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房，建成后由政府住房保障和房产管理部门有偿收购。
（七）关于房源备案
为加强对公共租赁住房的房源管理，确保房源有效使用，《办法》规定公共租赁住房在办理产权登记后，须报住房保障和房产管理部门进行备案，成幢公共租赁住房原则上按幢办理产权登记。严禁改变公共租赁住房性质，变相出售或违规使用。
（八）关于准入条件
结合公共租赁住房的政策定位及《办法》的适用范围，为
实现保障资源的优化配臵，我们从户籍、工作年限、住房、收入等方面对准入条件作了原则性规定。同时依照先紧后松、先严后宽的思路，《办法》规定各地可按照解困优先、人才优先原则，根据保障需求和房源建设情况，分类分期确定保障对象。这样规定有利于根据保障实际分阶段、有序将受理范围扩大到设定的保障范围。
（九）关于申请审核制度
为确保公共租赁住房制度实施的公开、公平、公正，《办法》规定住房保障和房产管理部门应建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候管理制度。在申请程序上，针对2010年我市公共租赁住房申请受理实践中由个人提出申请暴露出来的申请主体分散，审核工作重复，公示、配租、日常经租管理、退出环节无法有效发挥单位协助管理作用等问题，为充分发挥用人单位在公共租赁住房申请受理、签订合同、后续管理中的作用，提高住房保障工作效率，确保公共租赁住房制度实施的公开、公平、公正，《办法》规定公共租赁住房由用人单位向当地政府指定的公共租赁住房经租管理机构提出申请，无用人单位的申请人由户籍所在地街道（乡镇政府）参照用人单位的办理程序统一申请。具体申请程序由各地住房保障和房产管理部门另行制定。
（十）关于配租制度
为实现公共租赁住房保障的公平和效率，《办法》规定公共租赁住房建立公开配租制度。申请家庭人口数与配租房源户
型按以下原则进行对应：单身申请人可申请非成套住房或成套住房中的一部分或小套型成套住房；人口为两人的申请家庭可申请成套一居室房源；人口在三人（含）以上的申请家庭可申请成套二居室房源。
上述人口的认定中，非本地城市户籍申请人的配偶、父母及子女不符合准入条件的，不作为申请家庭人口数认定。明确申请家庭人口的认定标准，主要是考虑到对于配偶、父母、子女仍在原户籍地居住的已婚人员而言，如其配偶、父母、子女可以作为申请家庭成员参加申请，就很可能因申请到公共租赁住房而全部迁入城市之中，由此导致保障压力过大、保障资源外溢。另外，对于独生子女是否按照两人核定的问题，因各兄弟城市及我市以往的住房保障政策在配租成员的核定上均未有独生子女按两人核定的规定，我们在公共租赁住房的配租原则上对此未作规定。
（十一）关于公证契约管理
为强化公共租赁住房的日常租赁管理，结合我们在实践中遇到的管理困境，《办法》规定对公共租赁住房可运用公证制度实施契约管理。引入公证制度的作用主要有以下两点：一是公证文书能够赋予租赁合同强制执行效力，一旦承租人违约，出租人无须经过诉讼就可直接向人民法院申请强制执行，强制承租人缴纳租金或退出住房，由此可节约诉讼成本，同时对承租人按约履行合同起到震慑作用；二是公证文书具有法定的证据效力，租赁合同经公证后，当事人不能以对合同条款不理解、
签订合同时行为能力是否健全等作为抗辩事由，有效保证了合
同的真实性、合法性。同时在合同中如有关于“承租人违约，
出租人可单方收回房屋”的约定，实际操作中，在出租人对房
屋内物品进行清点、搬离时，为避免纠纷，可办理证据保全公
证。虽然公证制度并不能解决公共租赁住房退出机制存在的全
部问题，但是考虑到该项制度作为一种新的管理手段，不但可
以加强租赁类保障性住房退出机制的操作性，同时在全国范围
内也是一个创新的举措，所以我们在《办法》中还是作了相应
的规定。为今后实行公证制度提供了依据和空间，但并非强制
性要求实行公证。
（十二）关于租赁期限
根据公共租赁住房提供阶段性住房保障的思路，为强化房
源的有效流转，《办法》明确公共租赁住房以三年为一个租赁
期限，期满经重新申请审核仍符合条件的，可以续签。除城镇
户籍中等偏下收入住房困难家庭外，承租人承租期累计不得超
过两个租赁期限。
（十三）关于租金标准
根据政府定价、低于市场租金水平的思路，《办法》规定
公共租赁住房租金实行政府定价，由价格主管部门会同住房保
障和房产管理部门、财政部门，在综合考虑房屋的建设、装修
和管理成本的基础上按低于同地段市场租金水平制定不同地
段、不同标准租金。对于低收入住房困难家庭，根据其按年度
申报的收入情况给予一定的租金减免。这样做在体现公共租赁
住房保障属性的同时，通过对低收入家庭进行一定的租金减免
体现保障的人性化、科学化。
（十四）关于强化退出
《办法》从行政、社会舆论、法律、经济等方面强化了对
公共租赁住房退出的监督，如对违规人员再次申请公共租赁住
房作出一定限制、进行媒体曝光、增加租金标准、申请法院强
制执行等，以增加承租人员不及时退出公共租赁住房的成本，
建立起严格高效的退出机制。
（十五）关于违规处罚
《办法》对相关单位、街道及社会组织、管理人员的违规
行为进行了列举，并明确了相应的处罚措施。
（十六）关于《办法》的施行日期与适用范围
考虑到公共租赁住房各阶段的政策沿革，为实现政策的统
一性，《办法》规定本办法自发布之日起施行。市本级已建设
的经济租赁住房和各区、县（市）已建设的创业人才（大学毕
业生）公寓和外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房，纳
入本办法管理。同时，考虑到部分两项公寓项目已按照原有政
策立项，尚在建设过程中，为确保政策的延续性，所以《办法》规定本办法施行后，原已立项的两项公寓建设项目及已配租的
两项公寓仍按原有政策执行。
附件4：
根据第六十一次市政府常务会议审议意见
所作的修改说明
根据第六十一次市政府常务会议审议意见，我局对《杭州
市公共租赁住房建设和管理暂行办法》（以下简称《办法》）作
了进一步修改完善，现将主要修改内容说明如下：
一、关于房源管理部分
1.会议提出：《办法》第十六条中“市人民政府投资的公
共租赁住房，产权人为市人民政府”建议修改为“市人民政府
投资的公共租赁住房，产权人为市人民政府或市人民政府授权
的机构”。
2.会议提出：《办法》第十六条中“在商品住宅中配建的
公共租赁住房，建成后无偿移交政府房产行政主管部门”，移
交方式太单一，建议修改为“在商品住宅中配建的公共租赁住
房，建成后无偿移交还是有偿收购，在建设用地招牌挂中明
确”。
我局已将该条修改为“市人民政府投资的公共租赁住房，
产权人为市人民政府或市人民政府授权的机构，各区、县（市）人民政府投资的公共租赁住房，产权人为各区、县（市）人民
政府或各区、县（市）人民政府授权的机构。在商品住宅项目
中配建的公共租赁住房，建成后无偿移交政府住房保障和房产
管理部门或由其有偿收购，具体在建设用地招拍挂中明确；在
拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房，建成后由政府住房保
障和房产管理部门有偿收购”。
二、关于准入申请部分
3.会议提出：《办法》第十八条第（一）项中缺乏有关自
主创业人员的规定，申请地居住证明的表述建议根据流动人口
管理的相关规定，修改成《浙江省居住证》。
我局已将该条款修改成“申请人具有申请地户籍；或持有
《浙江省居住证》（或《浙江省临时居住证》），并在当地用人
单位工作签订一定年限以上劳动合同且连续缴纳住房公积金
或社会保险金达一定年限以上，或持有申请地营业执照和税务
部门完税证明一定年限以上”。
4.会议提出：《办法》第十八条第（三）项中“中等偏下
收入或符合当地政府根据房价收入比的一定比例确定收入标
准”过于笼统，没有实质内容，应予以具体明确。
5.会议提出：《办法》第十八条第（三）项中“房价收入
比”建议删除，收入标准按照先紧后松的思路，宜划定为城镇
人均可支配收入的100%。
我局已将该条修改为“申请人及申请家庭成员的收入条件
符合申请地政府规定的标准”。但具体的标准，考虑到《办法》适用于全市，我们认为由各地根据房源供应情况和群众需求情
况来确定比较合适，其中市区的具体标准，我们在《实施细则》中明确由市住房保障和房产管理部门在每期公共租赁住房受
理公告中明确。
三、关于配租管理部分
6.会议提出：《办法》第二十条“轮候期满，轮候资格自
动终止”是因政府原因造成未能配租，应明确自动终止后的办
理办法，保持轮候的连续性，增强轮候制度的科学性。
我局已将该条修改为“公共租赁住房建立轮候制度，通过
公开方式产生选房顺序号，根据房源数量确定选房人员数量。
列入选房范围的人员未参加当期选房或选房后放弃承租的，保
障资格终止。未列入选房范围的人员进入轮候，轮候期一年，
轮候期内根据房源情况按选房顺序依次配租；轮候期满，根据
届时申请条件对轮候人员进行审核后，符合条件的，根据房源
情况按选房顺序依次配租，不符合条件的，保障资格终止”。
7.会议提出：《办法》第二十一条第（三）项“子女年满
十周岁的异性单亲家庭可申请成套二居室房源”容易引起不好
的社会导向。
我局已将上述内容删除。
四、关于退出机制部分
8.会议提出：《办法》第三十二条第二款，因第三十条所
列7种情形者5年内取消保障资格，处罚过重。应根据违规性
质，给予分类区别对待，如6个月未居住的，可取消2年内保
障资格；骗取公共租赁住房的，取消5年内保障资格。
我局已将该条修改为“对有第二十九条第（二）、（三）项
规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起2年
内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济
适用住房保障资格，对有第二十九条其他规定情形的承租人；自取消其公共租赁住房资格之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济适用住房保障资格。”
9.会议提出《办法》第三十三条中“情节严重的，可暂停该单位申请公共租赁住房的资格”建议删除，因为单位申请资格取消后，实际受影响的是单位职工。
我局已将上述内容删除。
附件6：
关于市法制办修改意见采纳情况的说明
一、已采纳的意见
1.具体意见：建议在《暂行办法》第二十点中明确“将具有本市户籍的未成年子女纳入公共租赁住房申请家庭人口数认定”。从我市廉租住房保障性住房文件规定来看，未成年子女在一定条件下可申请廉租住房（杭政办[2008]17号第十四条）。因此，建议《暂行办法》与廉租住房文件保持一致。
修改情况：已将《暂行办法》第二十条第三款修改成“非本地城市户籍申请人的配偶、父母及子女不符合准入条件的，不作为申请家庭人口数认定”。
二、未采纳的意见
2.具体意见：《暂行办法》与《实施细则》中公共租赁住房的供应对象是否包括外来务工人员不明确。根据国家和省相关文件精神，有条件地区可将外来务工人员纳入公共租赁住房供应范围。《暂行办法》第一点将承租对象限定为城市困难家庭和人员（城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员），而将外来务工人员排除在外，这与第三十五点中关于已建公共租赁住房概念（外来务工人员公寓纳入公共租赁住房管理）有所矛盾。
未采纳理由：《暂行办法》中关于保障对象的表述主要根据市政府专题会议纪要（杭府纪要„2011‟7号）中“公共租
赁住房保障应重点关注新就业大学毕业生、杭州经济社会发展产业结构调整需要的各类专业人才，外来务工人员住房问题主要依托企业、开发区的集体宿舍，工业厂房改造来解决”的规定来确定的。
3.具体意见：建议删除《暂行办法》第二十三点中“公共租赁住房可运用公证制度实施契约管理，增强合同履行效力”和《实施细则》第十八点的表述。
未采纳理由：虽然公证制度并不能解决公共租赁住房退出机制存在的全部问题，但是考虑到该项制度作为一种新的管理手段，不但可以加强租赁类保障性住房退出机制的操作性，且在全国范围内也是一个创新的举措，所以我们在《暂行办法》和《实施细则》中还是作了相应的规定。同时，考虑到财政压力及该制度引进之初在执行上的可行性，我们在政策中并未作强制性规定，而只是作了选择性规定，为今后试点实行公证制度提供了依据和空间。
主题词：城乡建设 批转执行 公共租赁住房 办法 请示
杭房局„2011‟189号 签发人：周先木
关于要求批转执行《杭州市公共租赁住房
建设和管理暂行办法》的请示
市人民政府：
为进一步完善多层次住房保障体系，保障城市住房困难家庭阶段性居住需要，根据国家、省相关文件精神，我局拟定了《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》，经第六十一次市政府常
务会议审议并原则通过，且已通过市法制办法制审查。现予以上报，如无不当，请批转执行（建议公开发布）。
特此请示，请予批复。
附件：
1.杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法
2.关于《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》的起 草说明
3.第六十一次市政府常务会议纪要
4.根据第六十一次市政府常务会议审议意见所作的修改 说明
5.市法制办关于公共租赁住房政策的意见
6.关于市法制办修改意见采纳情况的说明
二Ｏ一一年九月十六日
（联系人：章 晖 联系电话：87709586）
附件1：
杭州市人民政府关于印发杭州市
公共租赁住房建设和管理暂行办法的通知
（代拟稿）
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。
年 月 日 （此件公开发布）
杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法
为进一步完善多层次住房保障体系，保障城市住房困难家庭阶段性居住需要，根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保„2010‟87号）和《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（浙政办发„2010‟92号），结合本市实际，制定本办法。
一、本办法所称的公共租赁住房，是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭和人员（城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员）的政策性住房。
二、本市行政区划内公共租赁住房的建设和管理，适用本办法。
三、公共租赁住房建设和管理遵循政府主导、统一规划、统一标准、分级建设、社会参与、统筹管理、市场运作的原则。
四、市、区、县（市）人民政府（含管委会，下同）是发展公共租赁住房的责任主体，必须切实加强领导，确保公共租赁住房制度顺利实施。
市住房保障和房产管理部门负责会同发改、规划、国土资源、建设等行政主管部门研究制订全市公共租赁住房保障需求年度计划；统筹市区公共租赁住房的租赁管理和市政府投资公共租赁住房的资产运营等综合管理工作；负责对各区、县（市）人民政府公共租赁住房的租赁管理工作进行指导、检查、考核；
负责制定出台公共租赁住房租赁管理实施细则。
市建设行政主管部门负责会同发改、规划、国土资源、住房保障和房产管理等行政主管部门根据保障需求年度计划制订全市公共租赁住房项目的建设年度计划；负责对各区、县（市）公共租赁住房建设工作进行行业监管、指导、检查与年度建设的考核；负责制定出台公共租赁住房建设管理实施细则。
各区、县（市）人民政府负责制订本地公共租赁住房发展规划，建立建管机构，按市政府下达的年度计划制定年度工作方案，开展建设、管理等工作。
各级规划、国土、财政、发改、价格、税务、工商、公安、城管、消防、人力资源和劳动保障、计生、监察、审计、民政、金融办、教育等部门根据各自职责，负责公共租赁住房制度实施的指导、配合、行业监管等工作。公共租赁住房居住区的综合服务和管理纳入当地政府属地管理，具体政策另行制定。
五、公共租赁住房建设包括在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建和独立选址地块建设两种方式。独立选址地块建设分为市本级组织建设和各区、县（市）人民政府组织建设。
外来务工人员集中的开发区、工业园区应以建设集体宿舍为主的形式解决符合条件的外来务工人员住房问题，由各区、县（市）人民政府以独立选址地块方式组织建设。
六、配建的公共租赁住房建设主体与原项目主体为同一主体。各级人民政府独立选址地块建设的公共租赁住房由各级人
民政府指定或批准的建设主体负责实施。
七、公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设用地以招拍挂出让方式供应；在拆迁安臵房项目中配建及独立选址地块建设的公共租赁住房，建设用地以行政划拨方式供应。
八、建设公共租赁住房应当根据城市总体规划、近期建设规划和住房保障发展规划，结合城市产业布局等情况，充分考虑居民就业和生活要求，统筹规划、合理布局，尽量安排在交通方便、配套完善、生活便利的区域。公共租赁住房的配套基础设施、公共设施应当与住宅建设项目统一规划设计、同步配套建设、同期交付使用；小区外部的基础设施、公共设施建设由辖区政府或市政府明确的建设主体负责。
九、在住宅项目中配建的公共租赁住房，应与对应住宅项目作为同一项目进行方案设计与建设。商品住宅中配建的公共租赁住房应按土地出让合同及保障性住房配建协议的约定按期开竣工、按期交付；拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房按照保障性住房年度建设计划按期开竣工、按期交付。公共租赁住房的规划设计和建设应符合相关规范以满足基本居住需求。配建公共租赁住房的建设标准应确保不低于对应住宅项目。
十、在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设资金由土地竞得者全额承担；在主城区拆迁安臵房项目中配建和市本级独立选址地块建设公共租赁住房的资金筹措工作由市人民政府
负责；其他各区、县（市）人民政府负责的公共租赁住房项目由各区、县（市）人民政府负责资金筹措工作。
十一、公共租赁住房建设涉及的前期审批、税费减免等按照国家、省、市相关政策执行。
十二、加强公共租赁住房项目道路、排水、公交、垃圾清洁直运接驳点等配套基础设施以及教育、医疗卫生、文化体育、社会服务等配套公共建筑建设。在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建的公共租赁住房，应与对应地块的住宅项目统筹配臵并共享配套基础设施和配套公共建筑。独立选址地块建设的公共租赁住房项目配套公共建筑规模不超过项目地上总建筑面积的10%。
十三、各地应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，按照保基本、可持续的要求，合理确定公共租赁住房建设规模和各种套型的比例，公共租赁住房单套成套建筑面积严格控制在60平方米以下。
十四、公共租赁住房应具备基本入住条件，按照实用、简洁的原则进行装修，具体装修标准在《杭州市公共租赁住房建设技术导则（试行）》中予以明确。
十五、市人民政府投资的公共租赁住房，产权人为市人民政府或市人民政府授权的机构，各区、县（市）人民政府投资的公共租赁住房，产权人为各区、县（市）人民政府或各区、县（市）人民政府授权的机构。在商品住宅项目中配建的公共租赁住房，建成后无偿移交政府住房保障和房产管理部门或由
其有偿收购，具体在建设用地招拍挂中明确；在拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房，建成后由政府住房保障和房产管理部门有偿收购。
十六、公共租赁住房在办理产权登记后，须报住房保障和房产管理部门进行备案，成幢公共租赁住房原则上按幢办理产权登记。严禁改变公共租赁住房性质，变相出售或违规使用。
十七、公共租赁住房的申请人须同时符合下列条件：
（一）申请人具有申请地户籍；或持有《浙江省居住证》（或《浙江省临时居住证》），并在当地用人单位工作签订一定年限以上劳动合同且连续缴纳住房公积金或社会保险金达一定年限以上，或持有申请地营业执照和税务部门完税证明一定年限以上；
（二）申请人及申请家庭成员在申请地无房；
（三）申请人及申请家庭成员的收入条件符合申请地政府规定的标准；
（四）申请人及家庭成员符合申请地政府规定的其他条件。
各地可按照解困优先、人才优先的原则，根据保障需求和房源建设情况，实行梯度保障，分类分期制定受理条件，确定保障对象。
十八、住房保障和房产管理部门应建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候管理制度。公共租赁住房由用人单位向当地政府指定的公共租赁住房经租管理机构提出申请，无用
人单位的申请人由户籍所在地街道（乡镇政府）参照用人单位的办理程序统一申请。具体申请程序由各地住房保障和房产管理部门另行制定。
十九、公共租赁住房建立轮候制度，通过公开方式产生选房顺序号，根据房源数量确定选房人员数量。列入选房范围的人员未参加当期选房或选房后放弃承租的，保障资格终止。未列入选房范围的人员进入轮候，轮候期一年，轮候期内根据房源情况按选房顺序依次配租；轮候期满，根据届时申请条件对轮候人员进行审核后，符合条件的，根据房源情况按选房顺序依次配租，不符合条件的，保障资格终止。
二十、公共租赁住房实行公开配租制度，根据房源分布情况，将配租房源与保障对象类别相对应。
申请家庭人口数与配租房源户型按下列原则进行对应：
（一）单身申请人可申请非成套住房或成套住房中的一部分或小套型成套住房；
（二）人口为两人的申请家庭可申请成套一居室房源；
（三）人口在三人（含）以上的申请家庭可申请成套二居室房源。
非本地城市户籍申请人的配偶、父母及子女不符合准入条件的，不作为申请家庭人口数认定。 二十一、全市公共租赁住房房源，应当进入统一公共租赁住房信息平台进行管理。市区各区房源配租方案须报市住房保障和房产管理部门审核发布后方可实施。配租结果须报市住房
保障和房产管理部门备案。
二十二、经政府指定的公共租赁住房经租管理机构负责公共租赁住房的日常经租管理和行业监管，应建立房屋使用管理制度和银行同城委托收租制度，以加强对房屋使用情况的管理，并确保租金收缴到位。
二十三、公共租赁住房可运用公证制度实施契约管理，增强合同履行效力。公共租赁住房经租管理机构应当按照租赁合同示范文本与承租人、用人单位签订租赁合同。
二十四、公共租赁住房实行物业管理。在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建的公共租赁住房纳入项目统一物业管理；独立选址地块建设的公共租赁住房由经租管理机构选聘物业公司。
二十五、公共租赁住房以三年为一个租赁期限，期满经重新申请审核仍符合条件的，可以续签。除城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭外，承租人承租期累计不得超过两个租赁期限。
二十六、公共租赁住房租金实行政府定价，由价格主管部门会同住房保障和房产管理部门、财政部门，在综合考虑房屋的建设、维修和管理成本的基础上，按低于同地段市场租金水平制定不同地段、不同标准租金。
对于低收入住房困难家庭，根据其按年度申报的收入情况给予一定的租金减免。
二十七、政府投资建设的公共租赁住房租金收入实行“收
支两条线”管理，专项用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护、管理支出。各级人民政府应建立租金收入监管制度。
其他各类主体投资建设的公共租赁住房租金收入，应优先用于公共租赁住房的维护、管理支出和归还公共租赁住房建设贷款。
二十八、公共租赁住房用水、用电、用气费用按照居民标准收取。公共租赁住房租赁管理中涉及的税费缴纳按照国家、省、市相关政策执行。
二十九、承租人有下列情形之一的，住房保障和房产管理部门有权取消其租赁资格，并按照合同约定收回公共租赁住房或申请人民法院强制执行：
（一）承租人采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段，骗租公共租赁住房的；
（二）承租人无正当理由，累计6个月以上未实际居住的；
（三）承租人累计6个月以上未缴纳租金的；
（四）承租人擅自将公共租赁住房转租、出借给其他人员居住的；
（五）承租人擅自改变房屋结构或装修现状的；
（六）承租人不再符合本办法规定申请条件，未按要求及时办理退出手续的；
（七）存在违反公共租赁住房使用规定和合同约定其他行为的。
三十、承租人有本办法第二十九条规定情形之一的，住房保障和房产管理部门可采取以下措施：
（一）将其行为通报人民银行及市联合征信系统管理部门，市联合征信系统管理部门应将承租人的行为记入相应的征信系统；
（二）将承租人相关违规信息在公共租赁住房现场进行通报，或在有关媒体上进行曝光；
（三）如承租人属于监察对象的，应将其行为通报工作单位监察部门，并由监察部门按照有关规定予以处理。
三十一、承租人有本办法第二十九条规定情形之一的，按以下方式处理：
（一）自取消其公共租赁住房租赁资格之日至实际退房之日，应按标准租金的三倍缴纳租金；
（二）对有第二十九条第（二）、（三）项规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起2年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济适用住房保障资格；对有第二十九条其他规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济适用住房保障资格。
申请人员采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段的，自发现并退回其申请之日起5年内，按照前款规定执行。
三十二、用人单位、街道（乡镇政府）及其他社会组织不
如实提供申请人员的相关证明材料，或拒不配合住房保障和房产管理部门、公共租赁住房经租管理机构的资格审核及租赁管理工作的，住房保障和房产管理部门可通报上一级监察机构或相关职能部门，并由其对相关责任人作出处理，还可参照第三十条第（二）项规定通报有关媒体向社会公众进行曝光。
三十三、公共租赁住房管理工作人员在资格审核、监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由监察机关予以责任追究；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
三十四、各县（市）人民政府应依据本办法，结合当地实际，制定公共租赁住房实施细则。
三十五、本办法自发布之日起施行。市本级已建设的经济租赁住房和各区、县（市）已建设的创业人才（大学毕业生）公寓和外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房，纳入本办法管理。本办法施行后，原已立项的两项公寓建设项目及已配租的两项公寓仍按原有政策执行。
三十六、本办法由市住房保障和房产管理部门和市建设行政主管部门负责解释。
附件2：
关于《杭州市公共租赁住房建设和管理
暂行办法》的起草说明
为进一步完善多层次住房保障体系，保障城市住房困难家庭阶段性居住需要，根据国家、省相关文件精神，我们自2010年3月份开始调研起草公共租赁住房政策，现将有关起草的具体情况说明如下：
一、起草过程
（一）政策调研情况
为借鉴相关城市公共租赁住房制度的实践经验，我们在2010年先后赴重庆、北京、南京、石家庄、香港等城市进行了考察调研，形成了调研报告，并将其中的有益经验吸收进了我市公共租赁住房政策的制定中。
（二）住房保障经验总结情况
为完善公共租赁住房的制度设计，我们对我市住房保障体系建设经验进行了充分总结分析，特别是对租赁类保障性住房中廉租住房、经济租赁住房、“两项公寓”等制度实施取得的有益经验进行了总结，对存在的问题进行了系统梳理。
（三）需求调研情况
为进一步摸清我市公共租赁住房的保障底数，科学合理确定保障范围，我们在2008年联合浙江工业大学开展经济租赁住房需求调研的基础上，于2010年又联合浙江大学围绕如何
制定公共租赁住房“十二五”发展规划及相关政策开展了公共租赁住房需求调研，并形成了《公共租赁住房投资建设与运营管理模式》、《公共租赁住房定位问题》、《住房租赁市场调查》、《外来务工人员住房状况调查》、《高学历青年人才住房状况调查》等调研成果。
（四）政策完善及上报情况
我们自2010年3月份开始起草公共租赁住房政策以来，经充分征求各区、县（市）及市级相关部门意见，修改完善后于2010年6月第一次上报市政府。此后根据市领导意见对文稿进行了多次修改完善，并将政策定名为《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》（以下简称《办法》）。该文稿后经市政府专题会议多次讨论，广泛征求相关部门意见后，进行了充分修改完善。其中，邵市长于2010年12月5日牵头召开了一次专题会议，明确了公共租赁住房定位、租金标准、户型面积、建管体制等问题。最后我们根据2011年1月30日公共租赁住房专题会议上明确的“按照建管分离原则，由建委负责公共租赁住房建设，制定出台建设实施细则；房管负责公共租赁住房管理，制定出台管理实施细则”的思路，经市建委对文稿建设部分内容修改完善后，形成送审稿，于今年2月17日正式上报市政府提请市长办公会议讨论。此后，经3月18日、3月25日、4月6日分别由俞副市长、陆副秘书长召开的三次专题会议讨论，经7月7日市政府第61次常务会议审议并原则通过后，作进一步修改完善，形成了目前的文稿。
二、政策主要内容
（一）关于性质定义
根据《关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》（浙政办发„2010‟92号）的相关规定，以及市政府专题会议纪要（杭府纪要„2011‟7号）中“公共租赁住房保障应重点关注新就业大学毕业生、杭州经济社会发展产业结构调整需要的各类专业人才，外来务工人员住房问题主要依托企业、开发区的集体宿舍，工业厂房改造来解决”的精神，《办法》规定公共租赁住房为由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭和人员（城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员）的政策性住房。
（二）关于职责分工
根据市政府专题会议纪要（杭府纪要„2011‟7号）中公共租赁住房实行建管分离的精神，《办法》明确市住房保障和房产管理部门负责会同发改、规划、国土资源、建设等行政主管部门研究制订全市公共租赁住房保障需求年度计划；负责统筹市区公共租赁住房的租赁管理和市政府投资公共租赁住房的资产运营等综合管理工作，负责对各区、县（市）人民政府公共租赁住房的租赁管理工作进行指导、检查、考核；负责制定出台租赁管理实施细则。市建设行政主管部门负责会同发改、规划、国土资源、住房保障和房产管理等行政主管部门根
据保障需求年度计划制订全市公共租赁住房项目的建设年度计划；负责对各区、县（市）人民政府公共租赁住房的建设工作进行行业监管、指导、检查与年度建设的考核；负责制定出台公共租赁住房建设管理实施细则。
（三）关于建设方式
按照“配建为主、独立选址地块建设为辅”的原则，《办法》明确公共租赁住房建设包括在商品住宅、拆迁安臵房等住宅项目中配建和独立选址地块建设两种方式，独立选址地块建设分为市本级组织建设和各区、县（市）人民政府组织建设。同时明确外来务工人员集中的开发区、工业园区应以建设集体宿舍的形式解决符合条件的外来务工人员住房问题，由各区、县（市）人民政府以独立选址地块方式组织建设。
（四）关于资金筹集
按照独立选址地块建设和配建相结合的建设方式以及市本级和各区、县（市）两级建设的原则，根据俞志宏副市长在2月28日市区保障性住房建设专题会议上明确的“在主城区拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房由市财政全额出资”的精神，《办法》规定在商品住宅中配建的公共租赁住房，建设资金由土地竞得者全额承担；在主城区拆迁安臵房项目中配建和市本级独立选址地块建设的公共租赁住房由市人民政府负责资金筹措工作；其他各区、县（市）人民政府负责的公共租赁住房项目由各区、县（市）人民政府负责资金筹措工作。
（五）关于套型面积
以保障基本居住需求为原则，以有利于退出为宗旨，《办法》规定各地应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，按照保基本、可持续的要求，合理确定公共租赁住房建设规模和各种套型的比例，公共租赁住房单套成套建筑面积严格控制在60平方米以下。
（六）关于产权归属
根据公共租赁住房的资金筹集方式，按照国家、省相关政策中明确的“谁投资、谁所有”的原则，同时结合公共租赁住房的管理制度，《办法》规定市人民政府投资的公共租赁住房，产权人为市人民政府或市人民政府授权的机构，各区、县（市）人民政府投资的公共租赁住房，产权人为各区、县（市）人民政府或各区、县（市）人民政府授权的机构。在商品住宅项目中配建的公共租赁住房，建成后无偿移交政府住房保障和房产管理部门或由其有偿收购，具体在建设用地招拍挂中明确；在拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房，建成后由政府住房保障和房产管理部门有偿收购。
（七）关于房源备案
为加强对公共租赁住房的房源管理，确保房源有效使用，《办法》规定公共租赁住房在办理产权登记后，须报住房保障和房产管理部门进行备案，成幢公共租赁住房原则上按幢办理产权登记。严禁改变公共租赁住房性质，变相出售或违规使用。
（八）关于准入条件
结合公共租赁住房的政策定位及《办法》的适用范围，为
实现保障资源的优化配臵，我们从户籍、工作年限、住房、收入等方面对准入条件作了原则性规定。同时依照先紧后松、先严后宽的思路，《办法》规定各地可按照解困优先、人才优先原则，根据保障需求和房源建设情况，分类分期确定保障对象。这样规定有利于根据保障实际分阶段、有序将受理范围扩大到设定的保障范围。
（九）关于申请审核制度
为确保公共租赁住房制度实施的公开、公平、公正，《办法》规定住房保障和房产管理部门应建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候管理制度。在申请程序上，针对2010年我市公共租赁住房申请受理实践中由个人提出申请暴露出来的申请主体分散，审核工作重复，公示、配租、日常经租管理、退出环节无法有效发挥单位协助管理作用等问题，为充分发挥用人单位在公共租赁住房申请受理、签订合同、后续管理中的作用，提高住房保障工作效率，确保公共租赁住房制度实施的公开、公平、公正，《办法》规定公共租赁住房由用人单位向当地政府指定的公共租赁住房经租管理机构提出申请，无用人单位的申请人由户籍所在地街道（乡镇政府）参照用人单位的办理程序统一申请。具体申请程序由各地住房保障和房产管理部门另行制定。
（十）关于配租制度
为实现公共租赁住房保障的公平和效率，《办法》规定公共租赁住房建立公开配租制度。申请家庭人口数与配租房源户
型按以下原则进行对应：单身申请人可申请非成套住房或成套住房中的一部分或小套型成套住房；人口为两人的申请家庭可申请成套一居室房源；人口在三人（含）以上的申请家庭可申请成套二居室房源。
上述人口的认定中，非本地城市户籍申请人的配偶、父母及子女不符合准入条件的，不作为申请家庭人口数认定。明确申请家庭人口的认定标准，主要是考虑到对于配偶、父母、子女仍在原户籍地居住的已婚人员而言，如其配偶、父母、子女可以作为申请家庭成员参加申请，就很可能因申请到公共租赁住房而全部迁入城市之中，由此导致保障压力过大、保障资源外溢。另外，对于独生子女是否按照两人核定的问题，因各兄弟城市及我市以往的住房保障政策在配租成员的核定上均未有独生子女按两人核定的规定，我们在公共租赁住房的配租原则上对此未作规定。
（十一）关于公证契约管理
为强化公共租赁住房的日常租赁管理，结合我们在实践中遇到的管理困境，《办法》规定对公共租赁住房可运用公证制度实施契约管理。引入公证制度的作用主要有以下两点：一是公证文书能够赋予租赁合同强制执行效力，一旦承租人违约，出租人无须经过诉讼就可直接向人民法院申请强制执行，强制承租人缴纳租金或退出住房，由此可节约诉讼成本，同时对承租人按约履行合同起到震慑作用；二是公证文书具有法定的证据效力，租赁合同经公证后，当事人不能以对合同条款不理解、
签订合同时行为能力是否健全等作为抗辩事由，有效保证了合
同的真实性、合法性。同时在合同中如有关于“承租人违约，
出租人可单方收回房屋”的约定，实际操作中，在出租人对房
屋内物品进行清点、搬离时，为避免纠纷，可办理证据保全公
证。虽然公证制度并不能解决公共租赁住房退出机制存在的全
部问题，但是考虑到该项制度作为一种新的管理手段，不但可
以加强租赁类保障性住房退出机制的操作性，同时在全国范围
内也是一个创新的举措，所以我们在《办法》中还是作了相应
的规定。为今后实行公证制度提供了依据和空间，但并非强制
性要求实行公证。
（十二）关于租赁期限
根据公共租赁住房提供阶段性住房保障的思路，为强化房
源的有效流转，《办法》明确公共租赁住房以三年为一个租赁
期限，期满经重新申请审核仍符合条件的，可以续签。除城镇
户籍中等偏下收入住房困难家庭外，承租人承租期累计不得超
过两个租赁期限。
（十三）关于租金标准
根据政府定价、低于市场租金水平的思路，《办法》规定
公共租赁住房租金实行政府定价，由价格主管部门会同住房保
障和房产管理部门、财政部门，在综合考虑房屋的建设、装修
和管理成本的基础上按低于同地段市场租金水平制定不同地
段、不同标准租金。对于低收入住房困难家庭，根据其按年度
申报的收入情况给予一定的租金减免。这样做在体现公共租赁
住房保障属性的同时，通过对低收入家庭进行一定的租金减免
体现保障的人性化、科学化。
（十四）关于强化退出
《办法》从行政、社会舆论、法律、经济等方面强化了对
公共租赁住房退出的监督，如对违规人员再次申请公共租赁住
房作出一定限制、进行媒体曝光、增加租金标准、申请法院强
制执行等，以增加承租人员不及时退出公共租赁住房的成本，
建立起严格高效的退出机制。
（十五）关于违规处罚
《办法》对相关单位、街道及社会组织、管理人员的违规
行为进行了列举，并明确了相应的处罚措施。
（十六）关于《办法》的施行日期与适用范围
考虑到公共租赁住房各阶段的政策沿革，为实现政策的统
一性，《办法》规定本办法自发布之日起施行。市本级已建设
的经济租赁住房和各区、县（市）已建设的创业人才（大学毕
业生）公寓和外来务工人员公寓统一更名为公共租赁住房，纳
入本办法管理。同时，考虑到部分两项公寓项目已按照原有政
策立项，尚在建设过程中，为确保政策的延续性，所以《办法》规定本办法施行后，原已立项的两项公寓建设项目及已配租的
两项公寓仍按原有政策执行。
附件4：
根据第六十一次市政府常务会议审议意见
所作的修改说明
根据第六十一次市政府常务会议审议意见，我局对《杭州
市公共租赁住房建设和管理暂行办法》（以下简称《办法》）作
了进一步修改完善，现将主要修改内容说明如下：
一、关于房源管理部分
1.会议提出：《办法》第十六条中“市人民政府投资的公
共租赁住房，产权人为市人民政府”建议修改为“市人民政府
投资的公共租赁住房，产权人为市人民政府或市人民政府授权
的机构”。
2.会议提出：《办法》第十六条中“在商品住宅中配建的
公共租赁住房，建成后无偿移交政府房产行政主管部门”，移
交方式太单一，建议修改为“在商品住宅中配建的公共租赁住
房，建成后无偿移交还是有偿收购，在建设用地招牌挂中明
确”。
我局已将该条修改为“市人民政府投资的公共租赁住房，
产权人为市人民政府或市人民政府授权的机构，各区、县（市）人民政府投资的公共租赁住房，产权人为各区、县（市）人民
政府或各区、县（市）人民政府授权的机构。在商品住宅项目
中配建的公共租赁住房，建成后无偿移交政府住房保障和房产
管理部门或由其有偿收购，具体在建设用地招拍挂中明确；在
拆迁安臵房项目中配建的公共租赁住房，建成后由政府住房保
障和房产管理部门有偿收购”。
二、关于准入申请部分
3.会议提出：《办法》第十八条第（一）项中缺乏有关自
主创业人员的规定，申请地居住证明的表述建议根据流动人口
管理的相关规定，修改成《浙江省居住证》。
我局已将该条款修改成“申请人具有申请地户籍；或持有
《浙江省居住证》（或《浙江省临时居住证》），并在当地用人
单位工作签订一定年限以上劳动合同且连续缴纳住房公积金
或社会保险金达一定年限以上，或持有申请地营业执照和税务
部门完税证明一定年限以上”。
4.会议提出：《办法》第十八条第（三）项中“中等偏下
收入或符合当地政府根据房价收入比的一定比例确定收入标
准”过于笼统，没有实质内容，应予以具体明确。
5.会议提出：《办法》第十八条第（三）项中“房价收入
比”建议删除，收入标准按照先紧后松的思路，宜划定为城镇
人均可支配收入的100%。
我局已将该条修改为“申请人及申请家庭成员的收入条件
符合申请地政府规定的标准”。但具体的标准，考虑到《办法》适用于全市，我们认为由各地根据房源供应情况和群众需求情
况来确定比较合适，其中市区的具体标准，我们在《实施细则》中明确由市住房保障和房产管理部门在每期公共租赁住房受
理公告中明确。
三、关于配租管理部分
6.会议提出：《办法》第二十条“轮候期满，轮候资格自
动终止”是因政府原因造成未能配租，应明确自动终止后的办
理办法，保持轮候的连续性，增强轮候制度的科学性。
我局已将该条修改为“公共租赁住房建立轮候制度，通过
公开方式产生选房顺序号，根据房源数量确定选房人员数量。
列入选房范围的人员未参加当期选房或选房后放弃承租的，保
障资格终止。未列入选房范围的人员进入轮候，轮候期一年，
轮候期内根据房源情况按选房顺序依次配租；轮候期满，根据
届时申请条件对轮候人员进行审核后，符合条件的，根据房源
情况按选房顺序依次配租，不符合条件的，保障资格终止”。
7.会议提出：《办法》第二十一条第（三）项“子女年满
十周岁的异性单亲家庭可申请成套二居室房源”容易引起不好
的社会导向。
我局已将上述内容删除。
四、关于退出机制部分
8.会议提出：《办法》第三十二条第二款，因第三十条所
列7种情形者5年内取消保障资格，处罚过重。应根据违规性
质，给予分类区别对待，如6个月未居住的，可取消2年内保
障资格；骗取公共租赁住房的，取消5年内保障资格。
我局已将该条修改为“对有第二十九条第（二）、（三）项
规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起2年
内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济
适用住房保障资格，对有第二十九条其他规定情形的承租人；自取消其公共租赁住房资格之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房和经济适用住房保障资格。”
9.会议提出《办法》第三十三条中“情节严重的，可暂停该单位申请公共租赁住房的资格”建议删除，因为单位申请资格取消后，实际受影响的是单位职工。
我局已将上述内容删除。
附件6：
关于市法制办修改意见采纳情况的说明
一、已采纳的意见
1.具体意见：建议在《暂行办法》第二十点中明确“将具有本市户籍的未成年子女纳入公共租赁住房申请家庭人口数认定”。从我市廉租住房保障性住房文件规定来看，未成年子女在一定条件下可申请廉租住房（杭政办[2008]17号第十四条）。因此，建议《暂行办法》与廉租住房文件保持一致。
修改情况：已将《暂行办法》第二十条第三款修改成“非本地城市户籍申请人的配偶、父母及子女不符合准入条件的，不作为申请家庭人口数认定”。
二、未采纳的意见
2.具体意见：《暂行办法》与《实施细则》中公共租赁住房的供应对象是否包括外来务工人员不明确。根据国家和省相关文件精神，有条件地区可将外来务工人员纳入公共租赁住房供应范围。《暂行办法》第一点将承租对象限定为城市困难家庭和人员（城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员），而将外来务工人员排除在外，这与第三十五点中关于已建公共租赁住房概念（外来务工人员公寓纳入公共租赁住房管理）有所矛盾。
未采纳理由：《暂行办法》中关于保障对象的表述主要根据市政府专题会议纪要（杭府纪要„2011‟7号）中“公共租
赁住房保障应重点关注新就业大学毕业生、杭州经济社会发展产业结构调整需要的各类专业人才，外来务工人员住房问题主要依托企业、开发区的集体宿舍，工业厂房改造来解决”的规定来确定的。
3.具体意见：建议删除《暂行办法》第二十三点中“公共租赁住房可运用公证制度实施契约管理，增强合同履行效力”和《实施细则》第十八点的表述。
未采纳理由：虽然公证制度并不能解决公共租赁住房退出机制存在的全部问题，但是考虑到该项制度作为一种新的管理手段，不但可以加强租赁类保障性住房退出机制的操作性，且在全国范围内也是一个创新的举措，所以我们在《暂行办法》和《实施细则》中还是作了相应的规定。同时，考虑到财政压力及该制度引进之初在执行上的可行性，我们在政策中并未作强制性规定，而只是作了选择性规定，为今后试点实行公证制度提供了依据和空间。
主题词：城乡建设 批转执行 公共租赁住房 办法 请示