房屋权属纠纷是行政诉讼还是民事诉讼？
一、行政诉讼与民事诉讼之争
在房屋权属纠纷中，一方已经取得房屋所有权证的情况下，利害关系另一方到底应当通过民事诉讼的途径还是行政诉讼的途径解决纠纷，一向是司法实践中存有争议的问题。笔者近日承办了两起财产权属纠纷案件，均是共同生活的家庭成员要求对原来登记为某个家庭成员名下的家庭共同财产进行确权。在审理过程中，对应当通过行政诉讼途径解决还是通过民事诉讼途径解决，出现两种截然不同的处理意见：
第一种意见是房屋行政主管机关已经颁发了房屋所有权证，利害关系人对权属登记有异议，应当通过行政诉讼途径予以解决。其主要理由是房屋确权是行政机关的行政职能范畴，房屋产权证是房屋行政主管机关代表行政机关对公民、法人或其他组织所有的房屋权属进行确认的具体行政行为，利害关系人对房屋行政主管机关颁发房屋所有权证这一具体行政行为有异议，只能依照行政诉讼法的规定提起行政诉讼予以解决。对房屋的所有权进行确认，是房屋行政主管机关的职权范围，它代表国家对公民、法人的私有房屋的权属进行确认，这是行政权力的表现。法院行使的是司法权，司法权不能代替行政权，不能对房屋的权属直接进行确认，只能通过审判活动对合法的房屋所有权进行保护，对侵犯合法的房屋所有权的行为进行处理。房屋的权属只能由房屋行政主管机关依照法定程序进行确认，不能由法院判决确认。因此，对房屋行政主管机关颁发房屋所有权的具体行政行为不服，只能通过行政诉讼途径予以解决。
第二种意见是房屋权属争议是平等民事主体对财产利益产生的争议，符合提起民事诉讼的条件，应当通过民事诉讼途径予以解决。当事人基于家庭共同生活的特殊关系，将家庭共同财产房屋向房屋行政主管机关申请登记为某个家庭成员名下，其实质是家庭某个成员代表家庭全体成员在房屋行政主管机关登记房屋所有权，当家庭共同生活关系不存在或者某个家庭成员侵犯其他家庭成员财产利益时，财产利益受到侵害的其他家庭成员才提出房屋权属
的异议，它是地位平等的家庭内部成员之间产生的民事权利争议，属于当事人的私权范围，并不是对房屋行政主管机关颁发的房屋所有权证有异议。
二、分歧产生的原因
产生以上两种意见是《中华人民共和国物权法》颁布前后对房屋登记权属的不同态度所引发的争议，物权法颁布以前，司法实务界把房屋行政主管机关颁发房屋所有权的行为视为一种具体行政行为，当事人对登记有异议的，一般通过提起行政诉讼予以解决。物权法颁布以后，因物权法明确规定，房屋登记机关对房屋权属进行登记，仅仅是一种登记行为，不是具体行政行为，利害关系人认为登记错误，可以向登记机构提出异议，在提出异议后十五天之内向人民法院提起诉讼，也就是说，物权法明确规定当事人对房屋权属登记有异议，应当通过民事诉讼途径予以解决。物权法即将在2007年10月1日起生效，很多地方的房屋行政主管机关为了和物权法相衔接，已经提前开始按物权法的规定进行操作，利害关系人对房屋权属登记提出异议的，要求利害关系人直接向人民法院起诉解决。所以，利害关系人通过提起民事诉讼，要求法院对房屋权属进行重新确认。但是，虽然物权法即将生效，但毕竟还没有生效，如果现在按物权法进行判决，肯定是违法的，如果当事人撤诉后再提起行政诉讼，可能到那时物权法又已经生效了。因此，房屋确权之诉中是行政诉讼还是民事诉讼就显得非常重要了。
三、分析
笔者赞同第二种意见，房屋权属纠纷应当通过民事诉讼途径解决。
第一种意见通过行政途径解决主要存在以下不足： 如果对房屋行政机关的登记行为采用实质审查，将导致民事诉讼与行政诉讼的混乱。进行实质审查，就必须在权利请求人与权利登记人之间对权属进行判定，如此一来，审查登记机关的登记颁证行为就转化为审查权利请求人与权利登记人之间的权属纠纷，造成行政诉讼与混乱。如果对房屋行政机关的登记行
为采用形式审查，将无法解决权利请求人与权利登记人之间的真正权利归属，也无法保护当事人的合法权益。因为形式审查仅从资料上审查，并不确定房屋的真正权利人，它所确定的是房屋形式上的权利人，而权利请求人要求的是解决房屋的真正权利人，像家庭共有财产登记为某个家庭成员名下，它在形式上往往是合法的，既然程序合法，行政机关的颁证行为就应得到维持，而其它家庭成员的合法权利将无从保护，有失法律公正。因此，无论是实质审查还是形式审查，通过行政诉讼途径是不能彻底解决房屋的真正归属，也无法保护当事人的合法权益，无法实现社会的公平与正义，与法律的公正本义是背道而驰的。
第二种意见通过民事诉讼途径解决房屋权属纠纷主要有以下优点：根据物权理论及产权登记的性质来看，应当是先有权利而后有登记，权利是内容，登记是形式。登记仅是一种公示物权的方法，对外具有物权法定的效力。权利的归属问题属于内部问题，而这一问题产生于权利请求人与权利登记人之间，这一问题的解决也有待于通过民事诉讼的途径解决。至于权利请求人与登记机关之间并无实质争。因此，只要提起民事诉讼就能够从根本上解决问题。也只有通过民事审判才能对权属纠纷作出正确的认定，才能让双方当事人充分享受举证、质证等诉讼权利，达到程序上的公平与公正。同时，直接提起民事诉讼还可以避免行政诉讼与民事诉讼判决结果相互打架的现象，最终真正解决房屋的权属归属。民事判决后，权利人可以凭借生效的法律文书要求登记机关重新登记。登记机关如果拒不重新登记的，权利请求人可以以登记机关行政不作为提起行政诉讼，而此时的行政诉讼就顺理成章，不会出现上述的种种弊端。再者，物权法即将于2007年10月1日起实施，物权法明确规定，利害关系人认为产权登记有错误，可以申请变更登记和异议登记，权利人同意变更或者确有证据证明可以进行变更登记，除此之外，还可以进行异议登记，利害关系人在异议登记后十五天之内可以向人民法院提起民事诉讼。因此，即将实施的物权法为这一争议画上句号。但在此之前受理的案件不适用物权法，最好办法是动员当事人撤诉后在物权法实施后再起诉，当事人确实不愿撤诉的，也可以通过民事诉讼途径予以解决。
房屋权属纠纷是行政诉讼还是民事诉讼？
一、行政诉讼与民事诉讼之争
在房屋权属纠纷中，一方已经取得房屋所有权证的情况下，利害关系另一方到底应当通过民事诉讼的途径还是行政诉讼的途径解决纠纷，一向是司法实践中存有争议的问题。笔者近日承办了两起财产权属纠纷案件，均是共同生活的家庭成员要求对原来登记为某个家庭成员名下的家庭共同财产进行确权。在审理过程中，对应当通过行政诉讼途径解决还是通过民事诉讼途径解决，出现两种截然不同的处理意见：
第一种意见是房屋行政主管机关已经颁发了房屋所有权证，利害关系人对权属登记有异议，应当通过行政诉讼途径予以解决。其主要理由是房屋确权是行政机关的行政职能范畴，房屋产权证是房屋行政主管机关代表行政机关对公民、法人或其他组织所有的房屋权属进行确认的具体行政行为，利害关系人对房屋行政主管机关颁发房屋所有权证这一具体行政行为有异议，只能依照行政诉讼法的规定提起行政诉讼予以解决。对房屋的所有权进行确认，是房屋行政主管机关的职权范围，它代表国家对公民、法人的私有房屋的权属进行确认，这是行政权力的表现。法院行使的是司法权，司法权不能代替行政权，不能对房屋的权属直接进行确认，只能通过审判活动对合法的房屋所有权进行保护，对侵犯合法的房屋所有权的行为进行处理。房屋的权属只能由房屋行政主管机关依照法定程序进行确认，不能由法院判决确认。因此，对房屋行政主管机关颁发房屋所有权的具体行政行为不服，只能通过行政诉讼途径予以解决。
第二种意见是房屋权属争议是平等民事主体对财产利益产生的争议，符合提起民事诉讼的条件，应当通过民事诉讼途径予以解决。当事人基于家庭共同生活的特殊关系，将家庭共同财产房屋向房屋行政主管机关申请登记为某个家庭成员名下，其实质是家庭某个成员代表家庭全体成员在房屋行政主管机关登记房屋所有权，当家庭共同生活关系不存在或者某个家庭成员侵犯其他家庭成员财产利益时，财产利益受到侵害的其他家庭成员才提出房屋权属
的异议，它是地位平等的家庭内部成员之间产生的民事权利争议，属于当事人的私权范围，并不是对房屋行政主管机关颁发的房屋所有权证有异议。
二、分歧产生的原因
产生以上两种意见是《中华人民共和国物权法》颁布前后对房屋登记权属的不同态度所引发的争议，物权法颁布以前，司法实务界把房屋行政主管机关颁发房屋所有权的行为视为一种具体行政行为，当事人对登记有异议的，一般通过提起行政诉讼予以解决。物权法颁布以后，因物权法明确规定，房屋登记机关对房屋权属进行登记，仅仅是一种登记行为，不是具体行政行为，利害关系人认为登记错误，可以向登记机构提出异议，在提出异议后十五天之内向人民法院提起诉讼，也就是说，物权法明确规定当事人对房屋权属登记有异议，应当通过民事诉讼途径予以解决。物权法即将在2007年10月1日起生效，很多地方的房屋行政主管机关为了和物权法相衔接，已经提前开始按物权法的规定进行操作，利害关系人对房屋权属登记提出异议的，要求利害关系人直接向人民法院起诉解决。所以，利害关系人通过提起民事诉讼，要求法院对房屋权属进行重新确认。但是，虽然物权法即将生效，但毕竟还没有生效，如果现在按物权法进行判决，肯定是违法的，如果当事人撤诉后再提起行政诉讼，可能到那时物权法又已经生效了。因此，房屋确权之诉中是行政诉讼还是民事诉讼就显得非常重要了。
三、分析
笔者赞同第二种意见，房屋权属纠纷应当通过民事诉讼途径解决。
第一种意见通过行政途径解决主要存在以下不足： 如果对房屋行政机关的登记行为采用实质审查，将导致民事诉讼与行政诉讼的混乱。进行实质审查，就必须在权利请求人与权利登记人之间对权属进行判定，如此一来，审查登记机关的登记颁证行为就转化为审查权利请求人与权利登记人之间的权属纠纷，造成行政诉讼与混乱。如果对房屋行政机关的登记行
为采用形式审查，将无法解决权利请求人与权利登记人之间的真正权利归属，也无法保护当事人的合法权益。因为形式审查仅从资料上审查，并不确定房屋的真正权利人，它所确定的是房屋形式上的权利人，而权利请求人要求的是解决房屋的真正权利人，像家庭共有财产登记为某个家庭成员名下，它在形式上往往是合法的，既然程序合法，行政机关的颁证行为就应得到维持，而其它家庭成员的合法权利将无从保护，有失法律公正。因此，无论是实质审查还是形式审查，通过行政诉讼途径是不能彻底解决房屋的真正归属，也无法保护当事人的合法权益，无法实现社会的公平与正义，与法律的公正本义是背道而驰的。
第二种意见通过民事诉讼途径解决房屋权属纠纷主要有以下优点：根据物权理论及产权登记的性质来看，应当是先有权利而后有登记，权利是内容，登记是形式。登记仅是一种公示物权的方法，对外具有物权法定的效力。权利的归属问题属于内部问题，而这一问题产生于权利请求人与权利登记人之间，这一问题的解决也有待于通过民事诉讼的途径解决。至于权利请求人与登记机关之间并无实质争。因此，只要提起民事诉讼就能够从根本上解决问题。也只有通过民事审判才能对权属纠纷作出正确的认定，才能让双方当事人充分享受举证、质证等诉讼权利，达到程序上的公平与公正。同时，直接提起民事诉讼还可以避免行政诉讼与民事诉讼判决结果相互打架的现象，最终真正解决房屋的权属归属。民事判决后，权利人可以凭借生效的法律文书要求登记机关重新登记。登记机关如果拒不重新登记的，权利请求人可以以登记机关行政不作为提起行政诉讼，而此时的行政诉讼就顺理成章，不会出现上述的种种弊端。再者，物权法即将于2007年10月1日起实施，物权法明确规定，利害关系人认为产权登记有错误，可以申请变更登记和异议登记，权利人同意变更或者确有证据证明可以进行变更登记，除此之外，还可以进行异议登记，利害关系人在异议登记后十五天之内可以向人民法院提起民事诉讼。因此，即将实施的物权法为这一争议画上句号。但在此之前受理的案件不适用物权法，最好办法是动员当事人撤诉后在物权法实施后再起诉，当事人确实不愿撤诉的，也可以通过民事诉讼途径予以解决。