第２３卷第３期２００９年３月中国土地科学ChinaLandScienceＶｏｌ．２３Ｎｏ．３Ｍａｒ．，２００９
北京市城市土地利用强度空间结构研究
２闫永涛１，，冯长春２
（１．广州市城市规划勘测设计研究院，广东广州５１００６０；２．北京大学城市与环境学院，北京１００８７１）摘要：研究目的：剖析北京市城市土地利用强度的空间结构形态，揭示其特征及影响因素，检验和丰富城市经济学的空间
结构理论。研究方法：利用1993—2006年北京市国有土地使用权出让数据，借助GIS分析工具，定性分析与定量分析相
总体上北京市城市土利用强度空间结构与西方市场经济国家城市存在一定的一致性，呈现出符合级差结合。研究结论：
地租理论的特征；但具体看，受多种因素的影响，远比城市空间结构理论模型预测的结果复杂，表现出鲜明的个性特征；
容积率控制和交通格局的影响最为重要。除市场力量以外，人口政策、
关键词：土地经济；土地利用强度；空间结构；容积率；北京市
中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1001-8158（2009）03-0037-07
ResearchonSpatialStructureofUrbanLandUseIntensityofBeijing
YANYong-tao1,2,FENGChang-chun2
（1.GuangzhouUrbanPlanning&DesignSurveyResearchInstitute,Guangzhou510060,China;
2.CollegeofUrbanandEnvironmentalSciences,PekingUniversity,Beijing100871,China）
ThepurposeofthisstudyistoanalyzetheformationofspatialstructureofurbanlanduseintensityinBeijing,Abstract：
andrevealitscharacteristicsaswellasinfluencingfactors,verifyanddevelopspatialstructuretheoryincityeconomics.MethodsofGISspatialanalysiswereemployedtoproducequalitativeandquantitativeanalysis,withthehelpofdatafrom1993to2006intheState-ownedlanduserightstransferenceofBeijing.Mainconclusionsareasfollows:thespatialstructureoflanduseintensityofBeijingistosomedegreeinaccordwiththatofwesternmarketeconomycountriesgenerally,showingsomesignsconformingtothetheoryofdifferentiallandrents.Andinparticular,theconditionsinBeijingarefarmorecomplicatedthantheresultspredictedbyusingurbanspatialstructuretheorymodel,andshowmanydistinctiveindividualitycharacteristics.Besidesthemarketdrivingfactor,thepopulationpolicy,theFARrestrictionandthetransportationstructureallhavesignificantinfluencesontheformationofspatialstructureinBeijing.Keywords:landeconomy;landuseintensity;spatialstructure;FAR;Beijing
从Clark关于城市人口密度分布的实证研究[1]开始，通过Alonso的开创性研究[2]，Mills、Muth、Wheaton、Brueckner等学者的发展完善[3-6]，城市经济学建立了成熟的城市空间结构的理论模型（单中心静态模型），得出：土地价格、房屋价格、人口密度和资本密度（容积率、建筑高度）随离城市中心距离的增加而下降（即是距离的减函数）。西方
收稿日期：2008-05-24
修稿日期：2009-02-17
基金项目：美国林肯土地政策研究院论文基金（c10d008）。
第一作者：闫永涛（1981-），男，河南漯河人，规划师，硕士研究生。主要研究方向为城市与区域规划、土地利用与土地经济。
38中国土地科学２００９年３月第３期学者基于理论模型对发达国家城市进行了广泛的验证和讨论，结果表明，很多城市表现出与模型预测的结论大体相一致的空间框架。
20世纪90年代以来，随着土地市场出现并快速发展，中国城市空间结构引起了西方学者的关注。但由于数
但多是对土地价格空间分据原因，相关研究寥寥无几。国内学者的研究近几年随着GIS技术的发展才逐渐出现，
布的研究。关于反映土地利用结果的土地利用强度的相关研究，除人口密度空间分布的研究较为深入外[7-8]，容积率和建筑高度空间分布的研究较少见，且多是定性分析或简单阐述。
中国复杂环境下的城市极具特色，北京是一个典型案例。本文将借助于GIS分析工具，利用1993—2006年北京市国有土地使用权出让数据，对北京城市土地利用强度的空间结构规律、与理论模型的吻合程度、与发达国家城市特征的原因及主要影响因素等问题进行探讨。
１研究范围、对象和数据处理
１．１研究范围
研究范围是北京市中心8个城区，即：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区。这8个区涵盖了2004年北京城市总体规划中心城范围的绝大部分，基本可作为建成区来研究。这样既保证了数据来源的方便性和可靠性，又保证了研究的科学性和准确性。
1.2研究对象
研究对象是土地利用强度，即单位土地面积的利用程度。它是针对城市土地系统内单位面积土地所承载的物质或人口要素而言的，可用人口密度或资本密度来度量。其中，资本密度可用容积率或建筑高度表示。笔者采用容积率这一指标展开研究。
1.3数据处理
本文所用的基础数据是1993—2006年北京市国有土地使用权协议出让数据。通过地块筛选、信息校对、异常数据剔除、ArgGIS上图、用途分类等步骤，得到土地数据点。其中，住宅用地1682宗，面积41.61km2；商服用地875宗，面积9.84km2；工业用地421宗，面积14.64km2；合计2978宗，面积66.09km2。
2土地利用强度空间结构形态分析
采用三种方法分析土地利用强度的空间结构形态：（1）以天安门为中心，以间隔2km的距离为半径，从中心向外围圈层式分析各类用地容积率的空间变化规律。（2）以天安门为中心，以环路为界分析各类用地容积率的空
（3）圈层式的分析是建立在城市均质的前提下，以环路为界的分析又稍偏宏观，而现实情况可能很间变化规律。
复杂，因此，利用ArgGIS的空间插值功能进一步分析，以便更真实地认识土地利用强度的空间结构形态。容积率
6
5
4
3
2
1
0容积率6543210住宅用地商服用地工业用地住宅用地商服用地工业用地
环间环间间
12-116-1＞18环内二五环8-
1014三四二三四
图1各类用地容积率空间变化图
Fig.1SpatialchangepatternsofFAR五六环间242484-610-10-2-6--168距离（km）距离
闫永涛等：北京市城市土地利用强度空间结构研究39
2.1住宅用地
随着离城市中心距离的增加，住宅用地容积率空间变化呈现出的规律是：先逐渐增加后逐渐降低，在距离天安门4—6km处形成峰值。其中，距天安门4—14km范围内呈连续性降低，之外降低幅度稍微变大。以环路为界的分析显示了相同的规律，住宅用地容积率最高点出现在二三环之间。
利用ArgGIS的3D分析模块，采用克里金插值法，生成住宅用地容积率插值图（图2）。可以看出，与圈层式和以环路为界的分析结果一致，住宅用地容积率的空间结构并非像理论模型所预测那样，在城市中心形成最高点，然后向外围逐渐降低，而是表现为更复杂的模式，呈现多中心分布特点：容积率最高点出现在离天安门5.5km左右的中央商务区（CBD）地区，并以天安门为中心在二环路和四环路之间呈环状形成多个容积率中心，甚至在五环路附近，也有容积率中心出现（如东北部的望京和酒仙桥地区），而以天安门为中心周围一定区域（二环路以内大部分区域）却成为容积率凹陷区。
为了更直观地反映土地利用强度的空间结构形态，以天安门为中心，选择具有代表性的正东和东北方向，做出容积率空间变化的剖面图。很明显，各个方向的变化规律均不相同，且远比理论模型所预测的复杂。东剖面从天安门向东经王府井、建国门到CBD容积率逐渐增加，并形成峰值，然后经四惠桥向外逐渐降低，离天安门10km以外降低幅度明显变缓（这与定福庄组团的建设有关）。东北剖面显得很特殊，在距天安门6.5km左右的东直门和距天安门11km左右的望京、酒仙桥分别形成两个容积率峰值，然后急剧降低，这正是酒仙桥组团建设的结果。
图2住宅用地容积率空间插值图
Fig.2FARspatialinterpolationmapofresidentialland
２．２商服用地
随着离城市中心距离的增加，商服用地容积率空间变化呈现出的规律是：从中心到外围波浪式、阶梯式降低，在天安门附近0—2km形成第一个峰值，在距天安门4—6km处形成第二个峰值。以环路为界的分析与圈层式分析的结果稍显不同，是因为圈层式分析中距天安门0—2km处峰值的出现得益于西单、王府井等商服中心的存在，而若把二环内的商服用地看作一个整体，容积率就会有所降低。
利用ArgGIS生成商服用地容积率插值图（图3）。同住宅用地一样，商服用地容积率的空间结构也并没有像
40中国土地科学２００９年３月第３期理论模型预测的那样从中心到外围逐渐递减，同样呈现出多中心分布的特点，并且在二环路以内出现明显的容积率凹陷。进一步分析发现，商服用地的空间结构与商服中心的分布密切关联，具有明显的点状分布特征，这正是商服用地空间特性的体现。商服用地几个明显的容积率中心是：CBD地区、东直门———东四十条———朝阳—建国门沿线、四惠桥和金台路之间区域、西单———复兴门———阜成门区域、王府井地区、德胜门外和鼓楼门——
外之间区域、大运村地区。与住宅用地不同的是，商服用地容积率的分布较集中，且在距天安门更近的西单和王府井形成了容积率中心。
以天安门为中心，选择具有代表性的正东和正北方向，做出商服用地容积率空间变化的剖面图。可以看出，商服用地容积率的变化幅度明显比住宅用地大，也更为复杂，这是商服用地对区位更敏感的表现。东剖面上集聚着北京级别最高的商服用地，总体容积率最高，变化幅度也最大，两个容积率峰值分别出现在距天安门5.5km左右的CBD和8km左右的四惠桥。北剖面由于旧城保护的影响，距天安门5km范围内形成了明显的容积率凹陷，并在二三环之间形成峰值，然后向外逐渐降低，但变化幅度明显比东剖面平缓。
图3商服用地容积率空间插值图
Fig.3FARspatialinterpolationmapofcommercialland
２．３工业用地
随着离城市中心距离的增加，工业用地容积率空间变化呈现出的规律是：总体上表现出与理论模型一致的特点，体现出区位价值的差异，尤其是距天安门10km以内的区域；距天安门10km以外，容积率出现波浪式的增加。以环路为界，可得出相同的结论：四环路以里容积率随着离天安门距离的增加而下降，四环路以外出现容积率上升的波动。外围工业用地容积率的波动与工业园区的分布有直接的联系。
利用ArgGIS生成工业用地容积率插值图（图4）。很明显，工业用地的容积率中心集中在外围的7个区域，从图中左上角开始顺时针排列，依次是：永丰科技园区、上地高科技园区、西三旗工业区、望京科技园区、酒仙桥电子城、丰台高科技园区、八大处高科技园区。这些区域均在四环路以外，且均是北京近年来规划建设的工业区或科技园区，而工业项目外迁和进园区，正是北京对工业用地分布的要求，这明显影响了其空间结构。因此，对于工业用地的空间结构而言，政府力量起着决定性作用。
闫永涛等：北京市城市土地利用强度空间结构研究41
图4工业用地容积率空间插值图
Fig.4FARspatialinterpolationmapofindustrialland
以天安门为中心，选择具有代表性的西南和西北方向，做出工业容积率空间变化的剖面图。可以看出，虽然上述得出工业用地容积率整体上表现出从中心到外围递减的特征，但实际情况更为复杂。就某个方向而言，完全可能表现出正的梯度。西南剖面由于丰台高科技园区的存在，距天安门10km开始容积率逐渐上升，并在12.5km左右形成峰值；西北剖面由于上地高科技园区的存在，距天安门14km开始容积率逐渐上升，并在18km左右形成容积率峰值。
3土地利用强度空间结构影响因素分析
北京市城市土地利用强度空间结构的形成，受多种因素的影响。用单中心静态模型的负指数曲线进行拟合，发现距离因子对容积率残差的解释尚不到20%，其中对于工业用地的解释力更小。影响因素中，以下3个最为显著。３．１人口政策的影响
长期以来，为改变人口和产业过于集中在市区的状况，避免城市“摊大饼”式的发展，北京坚持实行对中心城人口规模进行控制的政策，引导人口向边缘集团疏散。人口控制和引导政策对北京人口密度分布格局的改变以及郊区化的进程，产生了直接且重要的影响。人口向外迁移带来了城市外围土地价格的上升，从而带动周围土地利用强度的提高。对比1991年和2004年北京城市总体规划中的人口布局与容积率插值图不难发现，人口政策在土地利用强度空间结构形成中留有明显的痕迹。笔者利用2000年北京市第五次人口普查数据，做出人口密度随距离的空间变化曲线，发现人口的空间分布呈现出与容积率相同的特征，即人口密度的峰值并非出现在城市中心，而是出现在距中心3—4km的环带，在中心反而形成人口密度的低谷。
３．２容积率控制的影响
出于旧城保护的原因，北京对中心区的容积率（建筑高度）有严格控制，这对土地利用强度空间结构的影响明显而直接，它改变了人口的空间分布，扭曲了容积率的空间变化曲线。人口密度在中心区出现低谷，而容积率除特殊的工业用地外，住宅用地和商服用地均在二环路以里形成了明显的容积率凹陷。
Bertauda和Brueckner从理论和实证两个方面研究了容积率控制对城市土地利用空间结构的影响，得出了一
42中国土地科学２００９年３月第３期图5各类用地容积率空间变化剖面图
Fig.5FARspatialchangeprofilesofresidential,commercialandindustrialland
25000人
口20000密15000度︵人10000
般性的结论[9]：由于中心区容积率的限制，中心区外围的容积率会比理论值高。这正符合北京的情况，二环路以内形成容积率凹陷，二环路和四环路之间却出现容积率的峰值。他们进一步指出容积率的限制将造成城市在空间上的蔓延。对于北京而言，“摊大饼”式的城市空间拓展，虽然不尽是容积率控制的结果，但与此存在直接必然的联系。
３．３交通格局的影响
交通区位是影响居民空间决策的最重要的因素，由其而产生的通勤成本也是城市空间结构模型中的核心变量。北京以天安门为中心“环状+放射性”的道路系统，深刻地影响其城市空间结构。以天安门为中心的环路建设，促成了周围多个容积率中心的形成；而放射性的高、快速路，大大缩短了距中心较远地区的时间距离，创造了有利于分散化的条件，使人口居住在外围成为可能，从而改变容积率的空间分布。当城市中心不能够提供足够的住房产出时，交通线周围将变得非常有吸引力。从上述容积率空间结构形态的分析可以看出，各类用地容积率的＼km2︶[***********][***********][***********]30距离（km）图62000年北京市人口密度空间变化图Fig.6SpatialchangeofpopulationdensitygradientofBeijingin2000
闫永涛等：北京市城市土地利用强度空间结构研究43空间分布均与交通路网格局存在非常明显的关联，尤其是住宅用地。
4结论与讨论
（1）北京市城市土地利用强度的空间结构，远比理论模型所预测的结果复杂，表现出鲜明的个性特征：土地利用强度并非从城市中心到外围逐渐递减，而是表现出多中心分布的特点；从中心到外围呈不连续的空间变化，可能存在多处凹陷或凸起，且各个方向的变化规律均不相同，在某些方向上存在正的梯度；不同类型用地，其土地利用强度的空间结构也有明显不同。
（2）北京市城市土地利用强度空间结构的形成，受多种因素的影响，市场之外的力量发挥了很大的作用。其
容积率控制和交通格局的影响最为重要。尤其需要说明的是，由于故宫和天安门广场的存在，北京中，人口政策、
城市中心区有严格的容积率和建筑高度控制，这是其土地利用强度空间结构具有明显特殊性的重要原因。
（3）虽然受各种因素影响而产生了复杂的变化，但总体来说，北京土地利用强度的空间结构并没有像莫斯科那样表现出与模型完全相反的现象，而是仍呈现出符合级差地租理论的特征，体现出土地价值的区位差异。无论是人口密度，还是各类用地容积率，不管其空间结构形态如何复杂，整体趋势还是随离城市中心距离的增加而递减的，且容积率仍明显呈现出“商服用地>住宅用地>工业用地”的规律。这说明北京与西方市场经济国家城市存在一定程度的一致性。
（4）最后需要指出的是，本文的分析是基于北京市1993年以来的增量用地和出让用地展开的，基本揭示了其土地利用强度的空间结构特征，但仍有待获取更详细全面的数据（尤其是存量用地和划拨用地的数据），进行更为深入细致的研究。
参考文献（References）：
［1］Clark,C..Urbanpopulationdensity［J］.JournaloftheRoyalStatisticalSociety，SeriesA,1951,114：490-496.
［2］Alonso,W..Locationandlanduse［M］.Cambridge:HarvardUniversityPress,1964.
［3］Mills,E.S..Anaggregativemodelofresourceallocationinametropolitanarea［J］.AmericaEconomicReview,1967,57：197-210.［4］Muth,R.F..CitiesandHousing［M］.Chicago:UniversityofChicagoPress,1969.
［5］Wheaton,W.C..Acomparativestaticanalysisofurbanspatialstructure［J］.JournalofEconomicsTheory,1974,9：223-237.［6］Brueckner,J.K..Thestructureofurbanequilibria:aunifiedtreatmentoftheMuth-Millsmodel.In:Mills,E.S.(Ed.).Handbookof
［M］.ElsevierSciencePublisherB.V.,1987：821-845.RegionalandUrbanEconomics.vol.2
［7］冯健.杭州市人口密度空间分布及其演化的模型研究［J］.地理研究，2002，21（5）：635-646.
［8］冯健，周一星.近20年来北京都市区人口增长与分布［J］.地理学报，2003，58（6）：903-916.
［9］Bertauda,A.,Brueckner,J.K..Analyzingbuilding-heightrestrictions:predictedimpactsandwelfarecosts［J］.RegionalScience
andUrbanEconomics,2005,35:109-125.
第２３卷第３期２００９年３月中国土地科学ChinaLandScienceＶｏｌ．２３Ｎｏ．３Ｍａｒ．，２００９
北京市城市土地利用强度空间结构研究
２闫永涛１，，冯长春２
（１．广州市城市规划勘测设计研究院，广东广州５１００６０；２．北京大学城市与环境学院，北京１００８７１）摘要：研究目的：剖析北京市城市土地利用强度的空间结构形态，揭示其特征及影响因素，检验和丰富城市经济学的空间
结构理论。研究方法：利用1993—2006年北京市国有土地使用权出让数据，借助GIS分析工具，定性分析与定量分析相
总体上北京市城市土利用强度空间结构与西方市场经济国家城市存在一定的一致性，呈现出符合级差结合。研究结论：
地租理论的特征；但具体看，受多种因素的影响，远比城市空间结构理论模型预测的结果复杂，表现出鲜明的个性特征；
容积率控制和交通格局的影响最为重要。除市场力量以外，人口政策、
关键词：土地经济；土地利用强度；空间结构；容积率；北京市
中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1001-8158（2009）03-0037-07
ResearchonSpatialStructureofUrbanLandUseIntensityofBeijing
YANYong-tao1,2,FENGChang-chun2
（1.GuangzhouUrbanPlanning&DesignSurveyResearchInstitute,Guangzhou510060,China;
2.CollegeofUrbanandEnvironmentalSciences,PekingUniversity,Beijing100871,China）
ThepurposeofthisstudyistoanalyzetheformationofspatialstructureofurbanlanduseintensityinBeijing,Abstract：
andrevealitscharacteristicsaswellasinfluencingfactors,verifyanddevelopspatialstructuretheoryincityeconomics.MethodsofGISspatialanalysiswereemployedtoproducequalitativeandquantitativeanalysis,withthehelpofdatafrom1993to2006intheState-ownedlanduserightstransferenceofBeijing.Mainconclusionsareasfollows:thespatialstructureoflanduseintensityofBeijingistosomedegreeinaccordwiththatofwesternmarketeconomycountriesgenerally,showingsomesignsconformingtothetheoryofdifferentiallandrents.Andinparticular,theconditionsinBeijingarefarmorecomplicatedthantheresultspredictedbyusingurbanspatialstructuretheorymodel,andshowmanydistinctiveindividualitycharacteristics.Besidesthemarketdrivingfactor,thepopulationpolicy,theFARrestrictionandthetransportationstructureallhavesignificantinfluencesontheformationofspatialstructureinBeijing.Keywords:landeconomy;landuseintensity;spatialstructure;FAR;Beijing
从Clark关于城市人口密度分布的实证研究[1]开始，通过Alonso的开创性研究[2]，Mills、Muth、Wheaton、Brueckner等学者的发展完善[3-6]，城市经济学建立了成熟的城市空间结构的理论模型（单中心静态模型），得出：土地价格、房屋价格、人口密度和资本密度（容积率、建筑高度）随离城市中心距离的增加而下降（即是距离的减函数）。西方
收稿日期：2008-05-24
修稿日期：2009-02-17
基金项目：美国林肯土地政策研究院论文基金（c10d008）。
第一作者：闫永涛（1981-），男，河南漯河人，规划师，硕士研究生。主要研究方向为城市与区域规划、土地利用与土地经济。
38中国土地科学２００９年３月第３期学者基于理论模型对发达国家城市进行了广泛的验证和讨论，结果表明，很多城市表现出与模型预测的结论大体相一致的空间框架。
20世纪90年代以来，随着土地市场出现并快速发展，中国城市空间结构引起了西方学者的关注。但由于数
但多是对土地价格空间分据原因，相关研究寥寥无几。国内学者的研究近几年随着GIS技术的发展才逐渐出现，
布的研究。关于反映土地利用结果的土地利用强度的相关研究，除人口密度空间分布的研究较为深入外[7-8]，容积率和建筑高度空间分布的研究较少见，且多是定性分析或简单阐述。
中国复杂环境下的城市极具特色，北京是一个典型案例。本文将借助于GIS分析工具，利用1993—2006年北京市国有土地使用权出让数据，对北京城市土地利用强度的空间结构规律、与理论模型的吻合程度、与发达国家城市特征的原因及主要影响因素等问题进行探讨。
１研究范围、对象和数据处理
１．１研究范围
研究范围是北京市中心8个城区，即：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区。这8个区涵盖了2004年北京城市总体规划中心城范围的绝大部分，基本可作为建成区来研究。这样既保证了数据来源的方便性和可靠性，又保证了研究的科学性和准确性。
1.2研究对象
研究对象是土地利用强度，即单位土地面积的利用程度。它是针对城市土地系统内单位面积土地所承载的物质或人口要素而言的，可用人口密度或资本密度来度量。其中，资本密度可用容积率或建筑高度表示。笔者采用容积率这一指标展开研究。
1.3数据处理
本文所用的基础数据是1993—2006年北京市国有土地使用权协议出让数据。通过地块筛选、信息校对、异常数据剔除、ArgGIS上图、用途分类等步骤，得到土地数据点。其中，住宅用地1682宗，面积41.61km2；商服用地875宗，面积9.84km2；工业用地421宗，面积14.64km2；合计2978宗，面积66.09km2。
2土地利用强度空间结构形态分析
采用三种方法分析土地利用强度的空间结构形态：（1）以天安门为中心，以间隔2km的距离为半径，从中心向外围圈层式分析各类用地容积率的空间变化规律。（2）以天安门为中心，以环路为界分析各类用地容积率的空
（3）圈层式的分析是建立在城市均质的前提下，以环路为界的分析又稍偏宏观，而现实情况可能很间变化规律。
复杂，因此，利用ArgGIS的空间插值功能进一步分析，以便更真实地认识土地利用强度的空间结构形态。容积率
6
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0容积率6543210住宅用地商服用地工业用地住宅用地商服用地工业用地
环间环间间
12-116-1＞18环内二五环8-
1014三四二三四
图1各类用地容积率空间变化图
Fig.1SpatialchangepatternsofFAR五六环间242484-610-10-2-6--168距离（km）距离
闫永涛等：北京市城市土地利用强度空间结构研究39
2.1住宅用地
随着离城市中心距离的增加，住宅用地容积率空间变化呈现出的规律是：先逐渐增加后逐渐降低，在距离天安门4—6km处形成峰值。其中，距天安门4—14km范围内呈连续性降低，之外降低幅度稍微变大。以环路为界的分析显示了相同的规律，住宅用地容积率最高点出现在二三环之间。
利用ArgGIS的3D分析模块，采用克里金插值法，生成住宅用地容积率插值图（图2）。可以看出，与圈层式和以环路为界的分析结果一致，住宅用地容积率的空间结构并非像理论模型所预测那样，在城市中心形成最高点，然后向外围逐渐降低，而是表现为更复杂的模式，呈现多中心分布特点：容积率最高点出现在离天安门5.5km左右的中央商务区（CBD）地区，并以天安门为中心在二环路和四环路之间呈环状形成多个容积率中心，甚至在五环路附近，也有容积率中心出现（如东北部的望京和酒仙桥地区），而以天安门为中心周围一定区域（二环路以内大部分区域）却成为容积率凹陷区。
为了更直观地反映土地利用强度的空间结构形态，以天安门为中心，选择具有代表性的正东和东北方向，做出容积率空间变化的剖面图。很明显，各个方向的变化规律均不相同，且远比理论模型所预测的复杂。东剖面从天安门向东经王府井、建国门到CBD容积率逐渐增加，并形成峰值，然后经四惠桥向外逐渐降低，离天安门10km以外降低幅度明显变缓（这与定福庄组团的建设有关）。东北剖面显得很特殊，在距天安门6.5km左右的东直门和距天安门11km左右的望京、酒仙桥分别形成两个容积率峰值，然后急剧降低，这正是酒仙桥组团建设的结果。
图2住宅用地容积率空间插值图
Fig.2FARspatialinterpolationmapofresidentialland
２．２商服用地
随着离城市中心距离的增加，商服用地容积率空间变化呈现出的规律是：从中心到外围波浪式、阶梯式降低，在天安门附近0—2km形成第一个峰值，在距天安门4—6km处形成第二个峰值。以环路为界的分析与圈层式分析的结果稍显不同，是因为圈层式分析中距天安门0—2km处峰值的出现得益于西单、王府井等商服中心的存在，而若把二环内的商服用地看作一个整体，容积率就会有所降低。
利用ArgGIS生成商服用地容积率插值图（图3）。同住宅用地一样，商服用地容积率的空间结构也并没有像
40中国土地科学２００９年３月第３期理论模型预测的那样从中心到外围逐渐递减，同样呈现出多中心分布的特点，并且在二环路以内出现明显的容积率凹陷。进一步分析发现，商服用地的空间结构与商服中心的分布密切关联，具有明显的点状分布特征，这正是商服用地空间特性的体现。商服用地几个明显的容积率中心是：CBD地区、东直门———东四十条———朝阳—建国门沿线、四惠桥和金台路之间区域、西单———复兴门———阜成门区域、王府井地区、德胜门外和鼓楼门——
外之间区域、大运村地区。与住宅用地不同的是，商服用地容积率的分布较集中，且在距天安门更近的西单和王府井形成了容积率中心。
以天安门为中心，选择具有代表性的正东和正北方向，做出商服用地容积率空间变化的剖面图。可以看出，商服用地容积率的变化幅度明显比住宅用地大，也更为复杂，这是商服用地对区位更敏感的表现。东剖面上集聚着北京级别最高的商服用地，总体容积率最高，变化幅度也最大，两个容积率峰值分别出现在距天安门5.5km左右的CBD和8km左右的四惠桥。北剖面由于旧城保护的影响，距天安门5km范围内形成了明显的容积率凹陷，并在二三环之间形成峰值，然后向外逐渐降低，但变化幅度明显比东剖面平缓。
图3商服用地容积率空间插值图
Fig.3FARspatialinterpolationmapofcommercialland
２．３工业用地
随着离城市中心距离的增加，工业用地容积率空间变化呈现出的规律是：总体上表现出与理论模型一致的特点，体现出区位价值的差异，尤其是距天安门10km以内的区域；距天安门10km以外，容积率出现波浪式的增加。以环路为界，可得出相同的结论：四环路以里容积率随着离天安门距离的增加而下降，四环路以外出现容积率上升的波动。外围工业用地容积率的波动与工业园区的分布有直接的联系。
利用ArgGIS生成工业用地容积率插值图（图4）。很明显，工业用地的容积率中心集中在外围的7个区域，从图中左上角开始顺时针排列，依次是：永丰科技园区、上地高科技园区、西三旗工业区、望京科技园区、酒仙桥电子城、丰台高科技园区、八大处高科技园区。这些区域均在四环路以外，且均是北京近年来规划建设的工业区或科技园区，而工业项目外迁和进园区，正是北京对工业用地分布的要求，这明显影响了其空间结构。因此，对于工业用地的空间结构而言，政府力量起着决定性作用。
闫永涛等：北京市城市土地利用强度空间结构研究41
图4工业用地容积率空间插值图
Fig.4FARspatialinterpolationmapofindustrialland
以天安门为中心，选择具有代表性的西南和西北方向，做出工业容积率空间变化的剖面图。可以看出，虽然上述得出工业用地容积率整体上表现出从中心到外围递减的特征，但实际情况更为复杂。就某个方向而言，完全可能表现出正的梯度。西南剖面由于丰台高科技园区的存在，距天安门10km开始容积率逐渐上升，并在12.5km左右形成峰值；西北剖面由于上地高科技园区的存在，距天安门14km开始容积率逐渐上升，并在18km左右形成容积率峰值。
3土地利用强度空间结构影响因素分析
北京市城市土地利用强度空间结构的形成，受多种因素的影响。用单中心静态模型的负指数曲线进行拟合，发现距离因子对容积率残差的解释尚不到20%，其中对于工业用地的解释力更小。影响因素中，以下3个最为显著。３．１人口政策的影响
长期以来，为改变人口和产业过于集中在市区的状况，避免城市“摊大饼”式的发展，北京坚持实行对中心城人口规模进行控制的政策，引导人口向边缘集团疏散。人口控制和引导政策对北京人口密度分布格局的改变以及郊区化的进程，产生了直接且重要的影响。人口向外迁移带来了城市外围土地价格的上升，从而带动周围土地利用强度的提高。对比1991年和2004年北京城市总体规划中的人口布局与容积率插值图不难发现，人口政策在土地利用强度空间结构形成中留有明显的痕迹。笔者利用2000年北京市第五次人口普查数据，做出人口密度随距离的空间变化曲线，发现人口的空间分布呈现出与容积率相同的特征，即人口密度的峰值并非出现在城市中心，而是出现在距中心3—4km的环带，在中心反而形成人口密度的低谷。
３．２容积率控制的影响
出于旧城保护的原因，北京对中心区的容积率（建筑高度）有严格控制，这对土地利用强度空间结构的影响明显而直接，它改变了人口的空间分布，扭曲了容积率的空间变化曲线。人口密度在中心区出现低谷，而容积率除特殊的工业用地外，住宅用地和商服用地均在二环路以里形成了明显的容积率凹陷。
Bertauda和Brueckner从理论和实证两个方面研究了容积率控制对城市土地利用空间结构的影响，得出了一
42中国土地科学２００９年３月第３期图5各类用地容积率空间变化剖面图
Fig.5FARspatialchangeprofilesofresidential,commercialandindustrialland
25000人
口20000密15000度︵人10000
般性的结论[9]：由于中心区容积率的限制，中心区外围的容积率会比理论值高。这正符合北京的情况，二环路以内形成容积率凹陷，二环路和四环路之间却出现容积率的峰值。他们进一步指出容积率的限制将造成城市在空间上的蔓延。对于北京而言，“摊大饼”式的城市空间拓展，虽然不尽是容积率控制的结果，但与此存在直接必然的联系。
３．３交通格局的影响
交通区位是影响居民空间决策的最重要的因素，由其而产生的通勤成本也是城市空间结构模型中的核心变量。北京以天安门为中心“环状+放射性”的道路系统，深刻地影响其城市空间结构。以天安门为中心的环路建设，促成了周围多个容积率中心的形成；而放射性的高、快速路，大大缩短了距中心较远地区的时间距离，创造了有利于分散化的条件，使人口居住在外围成为可能，从而改变容积率的空间分布。当城市中心不能够提供足够的住房产出时，交通线周围将变得非常有吸引力。从上述容积率空间结构形态的分析可以看出，各类用地容积率的＼km2︶[***********][***********][***********]30距离（km）图62000年北京市人口密度空间变化图Fig.6SpatialchangeofpopulationdensitygradientofBeijingin2000
闫永涛等：北京市城市土地利用强度空间结构研究43空间分布均与交通路网格局存在非常明显的关联，尤其是住宅用地。
4结论与讨论
（1）北京市城市土地利用强度的空间结构，远比理论模型所预测的结果复杂，表现出鲜明的个性特征：土地利用强度并非从城市中心到外围逐渐递减，而是表现出多中心分布的特点；从中心到外围呈不连续的空间变化，可能存在多处凹陷或凸起，且各个方向的变化规律均不相同，在某些方向上存在正的梯度；不同类型用地，其土地利用强度的空间结构也有明显不同。
（2）北京市城市土地利用强度空间结构的形成，受多种因素的影响，市场之外的力量发挥了很大的作用。其
容积率控制和交通格局的影响最为重要。尤其需要说明的是，由于故宫和天安门广场的存在，北京中，人口政策、
城市中心区有严格的容积率和建筑高度控制，这是其土地利用强度空间结构具有明显特殊性的重要原因。
（3）虽然受各种因素影响而产生了复杂的变化，但总体来说，北京土地利用强度的空间结构并没有像莫斯科那样表现出与模型完全相反的现象，而是仍呈现出符合级差地租理论的特征，体现出土地价值的区位差异。无论是人口密度，还是各类用地容积率，不管其空间结构形态如何复杂，整体趋势还是随离城市中心距离的增加而递减的，且容积率仍明显呈现出“商服用地>住宅用地>工业用地”的规律。这说明北京与西方市场经济国家城市存在一定程度的一致性。
（4）最后需要指出的是，本文的分析是基于北京市1993年以来的增量用地和出让用地展开的，基本揭示了其土地利用强度的空间结构特征，但仍有待获取更详细全面的数据（尤其是存量用地和划拨用地的数据），进行更为深入细致的研究。
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