沈阳市弃管小区改造研究
立项主题：关于沈阳市弃管小区改造的研究
团队名称：行政第二实践小组
所属班级：东北大学文法学院
行政0901班
目录
1. 团队成员简介
2. 项目背景介绍
2.1沈阳市老旧弃管小区概况
2.2沈阳市弃管小区改造政策
2.3政策解读
2.4相关研究综述
3. 项目特色与创新之处
3.1项目特色
3.2项目创新之处
4. 项目具体实施方案
4.1调查准备
4.2调查进行
4.3数据整理
4.4成果总结及研究报告提出
4.5经费使用情况
5. 沈阳市弃管小区改造调查总体评价
6. 弃管小区改造问题剖析
6.1改造涉及面广、复杂性强，难度大
6.2改造质量出问题，监督缺位是关键
6.3政策法规不完善，改造标准难确定
6.4硬件建设受重视，软件建设跟不上
6.5公众参与率低，被动接受成问题
7. 沈阳市弃管小区改造对策建议
7.1贯彻改造理念，发动全民参与
7.2加强过程监督，保证改造质量
7.3功能的适量混合，完善配套设施建设
7.4完善考核评比制度
7.5引进管理模式，关注后续管理
7.6采用节能技术和材料
8. 沈阳市老旧弃管小区优化管理案例分析——红巾社区
9. 沈阳市老旧弃管小区社区管理模式分析
附录：
参考文献
问卷
1团队成员简介
我们团队共12名成员，其中有两名同学是沈阳市内居民，对沈阳市的各个小区有较好的了解，能够在调查的过程中提供较多的信息，避免走入误区，减少不必要的麻烦。组长曾多次带领团队参加社会实践活动，并在2010年我院举办的社会实践调查活动中获得了二等奖，有丰富的实践经验，组织能力较强，能够带领团队进行全方位的调查。团队成员都是认真负责的同学，能够全力配合工作，完满完成此次社会调查活动。
2项目背景介绍
2.1沈阳市弃管小区状况概述
2.1.1沈阳市弃管小区简介
在沈阳，所谓“弃管小区”，主要是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。
2.1.2沈阳市弃管小区概况
统计数据显示，沈阳现有住宅区3381个，已实行物业管理685个，在2696个非物业管理旧住宅区中，有1502个、建筑面积3972.3万平方米的住宅区，由于无法落实房屋产权单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任等原因而成为弃管住宅区，占小区总数的44.4%。三年内（10~12年），沈阳市将改造的弃管住宅区达到1502个，建筑面积接近4000万平方米，涉及12个区(开发区) 、18个单位和部门，惠及城市人口近170万，占总人口的32.7%。
2.1.3沈阳市弃管小区存在的问题
沈阳市人大代表、沈阳市大东区城市管理局局长于威在调研中发现，这些“弃管小区”居住人口多、老年人多、低收入群体多、出租房屋多、流动人口多, 存在着基础差、房难修、院难管、费难收和不安全等突出问题。
由于房屋长期得不到修缮，屋面漏雨、墙体脱落，居民生命和财产安全受到威胁；地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅，楼上居民吃不上水，小区内污水横流时有发生，严重影响居民生活。
2.2沈阳市弃管小区改造政策
“弃管小区”问题长期得不到解决，居民们没有归属感，容易引发社会问题，影响社会和谐稳定。沈阳市委和市政府对此极为关注，曾维书记曾指示，必须彻底解决弃管小区的管理问题，让改革成果惠及百姓。通过资料搜索，我们得到了针对沈阳市弃管小区改造的官方文件《2010—2012年弃管住宅区综合改造工作方案（市房产局 二○一○年四月二十九日）》
2.2.1总体工作目标
从2010年起至2012年止，全面完成弃管住宅区综合改造任务。其中，2010
年完成总量的40%，同时建成10个高标准改造小区；2011年和2012年各完成总量的30%。
和平区：在全区硬环境建设中出现的市容环境、市政基础设施问题，责任部门未在规定时限进行处理，其他部门可代其进行整治。
沈河区：在改造完成的社区推广“保障型物业管理模式”，并将把这些小区逐步建设为封闭式小区。
皇姑区：对不同规模社区分别实施选聘具有一定资质的物业服务企业，和由社区牵头招聘下岗待业职工组建物业服务队两套方案。
大东区：实行“五所进街”（五所即派出所、房管所、环卫所、保洁所和执法勤务区中队），让百姓不出街道就能享受政府的服务。
铁西区：实行“包保”制度，房产局下属的10个修建公司，将对每个街道办事处进行“一对一”维修检查。
2.2.2资金使用和管理
此次改造工程3年投资预算总额约15亿元，市政府承担约6亿元，区政府（开发区管委会）承担约9亿元。
（1）单位工程造价。经测算和有关部门审定，弃管住宅区综合改造工程按建筑面积折算，单位造价为每平方米37.74元，含设计、招投标代理、工程建设、施工监理等管理费用。高标准改造小区按建筑面积折算，每平方米工程造价不超过70元。
（2）资金投入及偿还方式。和平、沈河、皇姑、大东、于洪等区，资本金、贷款和偿贷按市、区政府1:1的比例分担；铁西、沈北、蒲河、苏家屯、浑南、经济技术开发区等区，资本金、贷款和偿贷由区政府（开发区管委会）独立承担。
（3）贷款资金使用管理。按照相关要求，建立工程款和材料款的“按月拨付”制度。具体办法由市资金办会同市房产局另行制定。
2.2.3招投标管理
此次改造工程的设计、施工、监理单位，以及与工程建设有关的材料采购，由市城建重点工程投资建设有限公司（以下简称市重投公司）委托相关单位进行招标。
（1）屋面防水、墙体粉饰、共用电气线路和下水管网修缮的统一设计，以
及屋面卷材防水、外墙粉饰涂料、居民楼内电线、电缆和下水管材等材料供货商的招标组织工作，由市重投公司委托市房产局负责，中标合同由市房产局指定并经市重投公司授权的法人单位与中标单位签订。
（2）各区（开发区）改造项目的设计、施工、监理单位，以及其他材料供货商的招标采购，其组织工作由市重投公司委托各区政府（开发区管委会）负责，中标合同由各区政府（开发区管委会）指定，并经市重投公司委托授权的法人单位与中标单位签订。
2.2.4责任分工
为加强此项工作的领导，市政府成立由分管副市长任总指挥，有关部门为成员单位的弃管住宅区综合改造工程指挥部（简称市指挥部），负责综合改造工程的组织领导工作。市房产局作为指挥部的工作部门，具体负责协调、指导、督查和日常管理工作。各区（开发区）也有建立相应的管理体系，负责本地区的综合改造工程。
此次改造工程的实施主体为各区政府（开发区管委会），其他相关部门应当按照各自职责加强指导和监督。
（1）市房产局负责制定统一标准、工作方案，下达任务指标，组织大宗材料采购，高标准改造小区的设计审核，定期召开调度会，每月核定材料用量和工程进度，并编制资金使用计划，逐月提报审计资料，对工程质量和进度监督检查，组织验收评比，起草加强旧住宅区管理的指导意见。
（2）各区政府（开发区管委会）负责提报本区的综合改造计划，组织居民讨论综合改造方案，落实市政府下达的任务指标，筹集本区资本金，落实区本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算，组织有关招标工作，协调各类矛盾纠纷，落实旧住宅区后期管理等。
（3）相关部门职责：
① 市发展改革委负责工程改造项目开行贷款资金的申请、使用等综合协调
工作。
② 市资金办负责工程改造项目开行贷款的借入、使用及偿还的归口管理工
作。
③ 市财政局负责工程改造项目的工程预算审核和决算，筹集市本级资本金，
落实市本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算等工作。
④ 市建委负责将市房产局审核后的项目计划列入市城建计划。
⑤ 市行政执法局负责配合相关单位拆除违法建设工作，并组织和指导执法
进社区工作。
⑥ 规划和国土资源局负责协调各区局做好新增建设项目的规划审批工作。 ⑦ 市城管局负责协调各区（开发区）做好弃管住宅区综合改造后的道路维
护和环境卫生工作。
⑧ 市审计局负责对资金使用单位和项目接受、运用资金的真实、合法和效
益情况，依法进行审计监督。
⑨ 市物价局负责未成立业主委员会的住宅区后期管理收费定价工作。
⑩ 市公安局负责做好小区周边小街巷路停放机动车管理工作。
⑪ 市路灯局负责住宅区内破损路灯的维修更换工作。
⑫ 市供电公司负责配合电气改造施工队伍做好停电、送电等工作。
⑬ 市综治办负责指导安装住宅区电子监控设备，协调维修更换楼道内损坏
的感应灯，指导社区强化治安综合治理工作。
⑭ 市绩效办负责依据此方案对各区政府（开发区管委会）和相关单位进行
绩效考评。
⑮ 市重投公司负责配合市房产局和相关单位做好招标采购工作，按计划提
取开行贷款，向开行提报相应资金提取信息，协调项目单位及各区政府
（开发区管委会）缴付贷款到期本息等工作。
⑯ 市监察局负责对实施综合改造的行政机关及其工作人员履行职责情况进
行监察，对违纪行为进行调查处理。
2.2.5实施步骤
2010年的工作根据项目建设的实际情况积极推进。2011年和2012年的工作大体分为4个阶段：
（1）调查摸底、拟定计划阶段（上年11月至当年2月）。各区（开发区）按照市政府统一下达的总体计划，落实当年改造工程的具体点位，统一上报市房产局。市房产局审核后，申请城建计划立项。
（2）规划设计、征求意见阶段（3月至4月）。各区（开发区）按照市政府
批准的计划，对改造项目进行规划设计，并征求社区委员会和居民的意见。
（3）确定方案、组织实施阶段（5月至10月）。市房产局负责部分工程设计和大宗材料的招标采购工作。各区（开发区）负责确定具体改造方案，以及工程、监理、设备和除大宗材料以外的其他材料的招标采购工作，组织实施综合改造工程。
（4）竣工验收、总结评比阶段（11月—12月）。弃管住宅区综合改造工程竣工后，实行三级验收制度，街道办事处负责组织社区居委会和居民代表进行初验；区政府（开发区管委会）和市房产局负责组织有关部门进行复验和竣工验收。在此基础上，市弃管住宅区综合改造工程指挥部将组织评选市民满意工程，通报表扬做出突出贡献的单位和个人。
2.2.6改造内容
针对我市弃管住宅区存在的主要问题，确定改造内容如下：
（1） 修缮房屋本体。对屋面进行防水处理，对房屋外墙进行维修和粉饰，对破损的台阶、散水坡和雨搭进行修缮。
（2） 更换老化的共用电气线路。
（3） 维修室内共用下水、庭院排水管线。修缮或更换室内渗水的共用下水管线；疏通庭院内窨井、下水井、化粪池。
（4） 增设安全防范设施。安装视频监控系统，修缮或更换破损的楼道灯，有条件的住宅区可以根据居民意愿建设围墙、大门、门卫室等设施。
（5） 完善配套设施。有条件的小区可建设经营管理用房，配置环卫设施，修缮或改造自行车棚（库），增设晾衣架、公示板、休闲椅等便民设施。
（6） 清理美化楼道。清理乱堆杂物，修补或更换破损的单元门窗，粉饰楼道墙面，修缮损坏的楼梯扶手等。
（7） 清理违法建设。拆除庭院内的乱搭乱建及侵占绿地、道路的违法建设。
此次改造工程中，各区（开发区）应当根据住宅区的实际情况确定改造项目，做到因地制宜、突出重点和有保有压，避免摊子过大，投资过散。其中（1）、（2）、
（3）项为重点改造项目，应优先安排；房屋及其附属设施设备状况较好的不予改造。和平、沈河、铁西、皇姑和大东等区应当选择2—3个基础条件较好的小区，适当提高改造标准，增加道路、绿化等改造项目，建设集休闲、娱乐、健身、
文化为一体的社区广场，突出环保概念和文化品位，建成高标准改造小区，推动综合改造工作上水平。其他区（开发区）也可根据实际建设1—2个高标准改造小区。
2.3. 政策解读
2.3.1投资大、范围广、时间短、备受重视
财政有保证（单位改造价由几元钱提至近40元）国内首次如此大规模的弃管小区改造此次改造每平方米造价控制在37.74元以内。高标准住宅小区按建筑面积折算，每平方米工程造价不超过70元。对于这个标准，以往搞的小区改造工程，每年每平方米的投入大概在几毛钱到几块钱之间，而这次我们一下子提高到近40块钱，这个标准即使与全国最先进城市的改造相比也不落后。
2.3.2各区独具特色——与自身实际相结合
各区政府（开发区管委会）负责提报本区的综合改造计划，组织居民讨论综 合改造方案，落实市政府下达的任务指标，筹集本区资本金，落实区本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算，组织有关招标工作，协调各类矛盾纠纷，落实旧住宅区后期管理等。
2.3.3涉及部门多，责任分工明确
本次改革涉及沈阳市16个部门，并且细化了每个部门的责任分工。
2.3.4改造内容偏向硬件改造，改造内容较全面
根据沈阳市2010~2012年弃管住宅区综合改造工作方案(征求意见稿) ，此次改造项目及标准可以说是面面俱到，以往基本上都是一些平面改造项目，但是这次的工程是立体的从粉饰房屋外墙到安装电子监控设备，从更换老化电缆到拆除庭院内违建等。
2.4相关研究综述
目前，针对弃管小区改造研究的文献研究少之又少，归结起来主要有以下几点：
（1）弃管小区的形成原因研究：
沈阳市房产局应用课题调研报告课题组研究表示：物业管理费标准低、收缴难是造成小区弃管的最主要的表面原因。造成以上状况的原因除业主自身因素外，与政府部门宣传不到位、物业管理公司自身定位不规范准确、新闻媒体误导宣传分不开。开发商质量遗留问题是造成小区弃管的最主要的深层原因。
吉林大学硕士杨洪仲的研究表明：
首先，开发商开发建设遗留问题亟待解决，例如物业公司物业服务企业服务水平较差，居民与物业不能和谐相处；
其次，由于法律法规不健全、产权不明确、法律责任不清楚，物业管理企业间的经济关系、派出所、居委会与物业管理公司在社会管理职能上的关系都还存在大量的不清晰之处，致使管理无效；
最后，多数老旧小区“先天不足”，建设标准低、基础设施不齐全，无物业管理办公用房，不具备推行物业管理的基本条件。与此同时，广大业主对物业管理行业认识不够，对物业法律法规不了解、不熟悉、进而产生贯彻、执行不够，对物业管理公司有抵触。由此因为不能实现地利、人和，难以实现有效的物业管理。
（2）弃管小区改造问题研究：
针对老旧弃管小区的改造，相对于城市的整体发展和建设，应属于城市的小规模改造，如包括社区就业，生活与工作环境的改善与提高相关的适当规模的重建、整治、保护和修缮及环境设施的整治和改善等。
对于我国现阶段的老旧弃管住宅普遍存在的问题，汤雪飞和王丽娜两位学者提出以下观点：
首先，由于缺乏合理的城市建设规划导致土地配置率低下，表现在住宅布局混乱，土地配置效益和用地集中化程度低；
其次，住宅拥挤和房屋破旧现象十分严重，这也是我国老旧住宅区最为严重的问题之一；
再次，基础设施建设滞后，对于公民生活福利的提高形成严重障碍；
最后，新建住宅区发展速度快、强度大，过多挤压了老旧住宅区的发展空间，带来了生活环境的日益恶化。（《建筑规划在旧居住社区更新中的运用》）
鉴于问题的普遍存在，我国多个城市也进行了改革初探，但是类似老旧弃管小区改造这样的小规模的城市改造工程，其发展的矛盾依然严峻，清华大学的学者张杰进行了相关研究：
首先，受政绩工程和土地财政的影响，现阶段我国的城市规划对小规模的社区改造采取消极或抵制的态度，城市规划一方面受政府政策的制约，另一方面也
受到了投资的左右，改造难度可想而知。
其次，现阶段我国居民对于自己再城市建设中的权益缺乏了解和认识，他们对于城市改造基本采取“就范”态度，并且受到行政体制的制约，使得他们无法合理参与到城市的建设之中，不能更好地维护自身的合法权益。
最后，由于政策和技术上的否定，多数的小规模社区改造得不到应有的专业化指导和支持，从而不能健康发展。（《论以社区为基础的城市小规模改造》）
（3）完善弃管小区改造思路和管理途径研究：
对于如何完善老旧弃管小区改造，相关研究包括：
§《论以社区为基础的城市小规模改造》 张杰
一、探索面向社区的、自下而上的规划体系和机制。作为维护公共利益的不容忽视和回避的重要问题，这要求一方面加强规划的政府调控职能，另一方面要面向群众，增加民众的参与力度。
二、建立起一套完整的综合的政策，鼓励城市小规模改造的思路，为探索多远改造途径提供政策支持。
三、发展多元化的金融部分模式，从经济上鼓励改造。
四、充分挖掘社区的潜力，调动社区的能动性，扩大社区参与。
§《建筑规划在旧居住社区更新中的运用》 汤雪飞 王丽娜
此文献中，笔者提出针对我国老旧社区改造中存在的诸多问题，要建立起科学、规范的建筑规划，增强改造的实用性和可行性，同时注重经济效益，减少浪费和损失。
§《城市社区改造走向与方法探讨》 贺璟寰 肖艳阳
一、进行功能的适当混合，完善配套设施建设，为社区引进物业和工业开发提供必要基础。
二、低层高密改造社区建筑，以人为本，改善居住环境。
三、采用节能技术和材料，使整个社区改造符合节能环保要求。
对于改造后进行管理方面的研究包括：
§《城市社区改造走向与方法探讨》 贺璟寰 肖艳阳
注入新产业，增加居民就业，提高收入水平，促使社区形成完整的消费链条，，增加社区的经济活力，为社区更好发展奠定经济基础。
§《浅谈美国社区建设和管理》 王福先 乌日丽歌
在改造后的管理上，借鉴美国在社区管理中引进非政府组织，发挥其不可替代的作用。
§《英国社区自助建设对我国社区更新的启示》 叶炜
借鉴英国社区自助建设的经验，我国的社区改造应以降低社会成本为目的，鼓励公众主动参与社区公共事务，将社区建设列入政府的社会经济发展规划，拓宽筹资渠道，促使地方团体与政府通力合作，建立社区规划师制度。
综上所述，我们看到中外学者对于社区治理和改造主要从宏观领域着眼，力争积极探索出具有普适性的理论，而我们此次调查以沈阳市为依托，所以我们在已有基础上针对沈阳市具体特点提出了我们的建议和解决对策。
3项目特色与创新之处
3.1 项目特色
（1）针对性强：
此次学院日常社会实践以“播撒阳光·情系民生”为主题，小组选择了同沈阳市民生息息相关的老旧弃管小区改造这一调查课题。据现有信息看来，弃管小区改造是沈阳市“十二五”期间的重要民生工程。这一选题，与实践主题紧密相关，因此具有较强的针对性。
（2）时代感和现实性强：
时代性：为积极响应国家“保民生、筑和谐、促发展”的大政方针、实现沈阳市“十二五”规划建设任务以及迎接全运会重塑城市新风貌，沈阳市政府
计划三年内改造完成1502个弃管小区。
现实性：辽宁省委常委、沈阳市委书记曾维表示，“弃管小区”牵涉广大人民群众的切身利益，只有彻底加以解决，才能让全市人民真正享受到沈阳全面振兴的发展成果。正是因为沈阳市老旧弃管小区改造涉及人民群众的根本利益，又符合国家的大政方针，所以小组对沈阳市老旧弃管小区改造的研究既富有时代感，又具有现实意义。
3.2 项目创新之处
（1）研究对象的创新
通过与指导老师交流和小组成员的广泛搜索，我们发现弃管小区问题虽早已存在，但与弃管小区改造的相关理论研究在国内外数量少之又少。同时，我们对该问题的了解也比较匮乏，这在一定程度上给调查带来难度。而从另外角度来看，这也反映了该研究领域现正处于萌芽阶段，具有深入研究的理论价值。我们希望以此为契机，通过调查研究，反应改造结果，找出改造问题，并通过原因分析，提出可行的改进方案。同时，我们也希望将调查成果向有关部门进行反映，从而为沈阳市民生基础问题的解决献计献策。
（2）调查方法的创新 此次实践，小组将实地观察法、文献研究法、问卷调查法、访谈调查法、个案研究法等五项课题研究方法运用到课题研究之中，希望借此能够全方位、多角度地对调查课题进行分析，以实现调查目的。第一，通过实地观察法，我们将改造后的弃管小区与小区改造前的照片进行对比，由此总结出沈阳市弃管小区改造的成果以及存在的问题。第二，对沈阳市不同区的弃管小区进行问卷调查、实地考察、深度访谈等调研得到的相关资料；东北大学图书馆内的有关文献；各大论文期刊数据库中的相关文献资料；政府对外公布的相关数据及相关工作文件等。第三，通过问卷调查与访谈调查，将沈阳不同弃管小区改造前后状况的调查数据分别进行整理、统计，并通过对弃管小区改造前后的状况对比，总结改造结果，发现不足之处，以此作为依据提出促进其优化发展的有效建议。第四，通过对红巾小区个案研究，我们总结出弃管小区成功改造的案例的经验，希望以此为政府及其他弃管小区提供相关改造的对策建议。
（3）调查内容的创新
首先，我组对沈阳市弃管小区改造的研究将从对各弃管小区改造后现状调查
开始，从现状入手来寻找改造不足之处并提出相应的对策。其次，在沈阳市弃管小区改造工程即将结束之际，我们创新性的考虑到对于三年工程改造后，弃管小区因无法摆脱“弃管”状态而使得改造成果后续维护以及管理不善等问题，针对此问题，我们从对成功改造后红巾小区的个案分析入手，总结了四种目前较为典型的社区管理模式以供弃管小区借鉴及引进。最后，我们通过借鉴国外社区改造管理结合我国贯彻“可持续发展”的环保理念，提出适当使用节能环保型材料进行沈阳市弃管小区改造的建议。
4. 项目具体实施方案
4.1调查准备
（1）关于课题：
关键词——课题选择、课题完善
课题的选择：目前，沈阳市城区现有弃管小区数量多、比重大，房屋老旧、管理缺位给居民生活带来严重影响，解决弃管小区的管理问题，是让改革成果惠及百姓的一项重要民生工程，因此受到沈阳市委和市政府的关注。而作为行政管理专业的学生，近距离的接触居民生活，全视角的观察社会现象，多层次的剖析问题本质，不但能促进自身能力的提高，也可以依托实际调研之后的合理化结论为地方社区的发展出谋划策，力所能及地为沈阳市的民生保障贡献自己的一份力。基于此，我们决定选择“沈阳市老旧弃管小区改造”相关部门及人员作为此次调研的对象。
课题的完善：在知道老师的悉心指导下，经过充分的小组讨论，并在参考一系列文献资料的基础上，我们制定了较为详细的课题申报表，其中涉及该课题的调查的目的与意义、实践形式、重要考察内容及预期目的等方面。为调研的顺利进行打下了第一个基础。
（2）确定调查要素
关键词——人员确定、地点选择、时间安排
人员确定：结合课题研究需要，我们邀请到了专业知识丰富的老师作为带队
老师。小组成员均为专业基础扎实的行政管理专业学生，在写作、交际、调查、技术、组织协调等方面各有所长。
地点选择：综合各方面因素，最终将小区比较集中的沈河区、和平区、铁西区确定为我们的主要调查地点，东陵区、皇姑区等作为次调查地点。
时间安排：根据学校课程安排，并结合自身实际情况，最终确定正式调查在2011年12月至次年3月进行。
（3）联系调查对象
关键词——代表性、全面性
为了使调查更具说服力，我们将调查的对象限定为具有广泛代表性的社区，并最终走访了沈阳市房产局等相关部门。
（4）拟定调查问卷
关键词——试调查问卷、正式调查问卷
在课题讨论之初，我们就确定了“以试调查结论完善实地调查设计”的方针。遵照这个方针，在老师的指导之下，经过认真的分析讨论，设计了完整的试调查问卷。
结合试调查过程中出现的问题，并经过详细的问卷分析，最终在试调查问卷的基础上形成了正式调查问卷。
（5）试调查阶段
关键词——问卷试调查、随机访谈、咨询专业人士
试调查时间：12月1日
试调查地点：沈河区
试调查过程：成员分成三个小组，分别在六合小区、通天小区、红巾社区等地进行问卷调查。我们在调查过程中采用了自填问卷与访问问卷相结合的方式，不但保证了调查结论的准确，也锻炼了我们的实际调研能力。
（6）其他事项：
关键词——节俭、安全
结合实际调查的需要，我们制定了详细的安全措施，充分保证调研过程中的人身及财产安全。同时，本着节俭的
原则制定了详细的开支预算。
4.2调查进行
（1）铁西区、和平区、大东区
时间：12月19日和12月27日
关键词——调查走访
我们依然分为三组分头行动，主要围绕铁西区凌空街道的滑翔小区进行调查，包括滑翔五、六、八、十、十二小区及滑翔西社区委员会。和平区主要以嘉兴社区为调查对象，对其所属的各个小区进行了实地调查走访；大东区的凯翔和自强两个小区进行实地的调查走访。。
（2）沈阳市房产局之行
关键词——会谈、反馈
时间：3月16日
地点：沈阳市房产局住宅小区管理委员会
概况：在队长的带领下，小组一行三人来到本次弃管小区改造政策中总负责的沈阳市住宅小区管理委员会进行实地调研，并且得到了孟庆来主任的热情接待。在宽敞的办公室里，孟主任为我们介绍了弃管小区的现状及历史成因，讲述了政策出台后各区政府及相关部门通力合作，完成每年的改造工程。同时还向我们讲述了改造过程中遇到的各种问题，如少数居民的不配合、施工质量把关是否严格等问题，使我们了解到一项政策的实施会有很多我们预想不到的问题发生。席间，孟主任的电话不断，12年的工程报批工作正在紧罗密鼓地进行着。谈话总是被打断，之后再继续进行。
与此同时，我们将小组的调查活动
以及改造中居民反映比较强烈的问题
向孟主任进行了反馈，如施工中存在的
漏洞、改造结果中不令人满意的问题
等。孟主任耐心和蔼地听着我们反映的
情况，并表示他们会就相关情况进行核
实上报，对于群众反映较多的问题进行及时的修正，尽最大努力保证改造工程质量，为人民服务。孟主任表示非常感谢我们的意见反馈，认为这是群众对政府工作的支持。
整个访谈持续了两个多小时。在愉快的气氛中我们同孟主任合影留念，圆满结束了当天的调研任务。
成果总结：回到学校，我们对当天的调研情况以及调研中发现的问题与团队其他成员进行热烈的交流讨论，同时据此对采访提纲进行合理的修订，并最终形成了详尽、准确的调研记录。
（3）社区回访
关键词—— 参观、座谈
调查时间：3月14日下午
调查地点：沈阳市沈河区红巾社区
概况：按照原计划，小组一行3人于3月14日的下午前往红金社区进行回访，在红巾社区一位工作人员的引领下，首先来到红巾社区活动室，参观了居民“特设”党支部书记工作室，了解了书记工作室设置的目的、工作时间及成立之后取得的成效；接着参观了农民工公共服务中心及视频聊天室、图书室，详细讲解了国内首个农民工公共服务中心成立的有关情况，现场与农民工进行了交流, 了解到农民工在红巾社区所享受到的免费服务和业余生活情况。在社区活动中心多功能厅，红巾社区艺术团的成员正在排练演唱红巾社区之歌——“红巾社区是我家”，表达了红巾人爱红巾社区的心声。接着，大家来到社区警务室了解了派出所在社区警务方面的工作情况。在社区接待人员的带领下，我们又来到社区办公楼二楼会议室进行座谈。就红巾社区对“特设”党支部的建设情况和农民工的“十开放，十服务”情况进行了详细询问，工作人员认真对问题给予了一一解答。在整个过程中，我们能够亲身感受到小区的和谐。居民反映对于社区的生活状况也是比较满意的，这些对于其他老旧小区的改造可以提供一定的借鉴。
4.3数据整理阶段
日期：2012年3月中旬——3月末
本阶段的主要任务是对回收的问卷进行甄别、分类、整理。把通过问卷调查和其他手段得到的第一手资料进行梳理, 建立一个有效的企业创新能力分析模型。
4.4成果总结及研究报告提出阶段
日期：2011年4月初——4月末
本阶段的主要任务是对前期调研、分析、讨论中出现的问题及得到的相关结论作阶段性总结，拟在辽宁省或国家相关刊物上发表文章一篇或两篇。
4.5经费使用情况
申请经费：1010元
已花销经费使用说明：
●查阅资料费：5（元/人）×12（人）＝60元
●打印问卷：0.1（元/张）×300（张）＝30元
●急救药品费：50元
●照片输出及视频剪辑：100元
●打印整理实践报告：100元
●电话卡：100元
●交通费：400元
花销总计：840元
5. 沈阳市弃管小区改造调查总体评价
5.1调查问卷分析
1. 您认为您所在的小区改造前存在以下哪些现象？（多选）
A ．屋面漏雨（43%）
B ．墙体脱落（57%）
C ．社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患（68%）
D ．地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅（71%）
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁（63%）
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
从统计数据中我们可以看出，沈阳市弃管小区改造前，社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患以及地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅两方面问题广泛存在于各弃管小区中，其中，有超过70%的居民认为自己遭受着地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅的困扰。此外，屋面漏雨、墙体脱落、小区安全性差等问题也普遍存在于弃管小区中。
2. 您认为您所在的小区改造后存在以下哪些现象？（多选）
A. 屋面漏雨（12%）
B. 墙体脱落（23%）
C. 社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患（34%）
D. 地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅（16%）
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁（63%）
70%
60%50%
40%
30%
20%
10%
0%
从统计数据中我们可以看出，沈阳市弃管小区改造后，社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患以及地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅两方面问题虽然仍旧存在，但已经有所好转，尤其是地下管道问题已降至20%以下。此外，屋面漏雨、墙体脱落等问题也有所改善。然而，值得关注的是，小区安全性差等问题也仍广泛存在于各弃管小区中，无任何改善。
3. 您所在小区生活中带来的困扰和不便目前有哪些？（多选）
A. 房屋破损、漏水、电线老化，居住不安全 （12%）
B. 卫生环境差，垃圾无人处理 （34%）
C. 道路破坏，下水道管老化破损，不利于出行（23%）
D. 硬件和软件都不好，有被遗弃的感觉（45%）
E. 办事不知道程序，不利民（68%）
F. 在城市快速发展时影响了市容（43%）
针对弃管小区居民目前生活中由于“弃管”而带来的困扰和不便，小组列出了以上六个选项。其中，既有此次改造中政府重视的硬件设施（如房屋改造、卫生环境、下水管道等）改造之外，我们另外添加了与小区居民生活息息相关的心理状况等选项调查。通过统计调查发现，硬件改造给居民带来不变的现象已经有较大改善。然而，因“办事不知道程序”而给居民带来困扰数据高达68%，一定程度上反映了弃管小区的因“无人管理”而造成的生活上的不便，此外，超过40%的居民有被遗弃的感觉且认为小区影响了市容面貌，这一定程度上反映了居民心理上的失落感和自卑感。
4. 您是否了解沈阳市正在进行老旧弃管小区的改造？
A. 清楚的了解（2%） B.知道这个事但不了解实施情况（20%） C.完全不知道（78%）
文件称征求居委会和老百姓的意见，可是从图表看出，只有20%的群众清楚地了解沈阳市弃管小区改造，其余相当一部分群众知道这个事但不了解实施情况甚至完全不了解沈阳市弃管小区改造。
5. 小区改造前是否征求过您的意见？
A. 改造前征求过意见 （10%） B.改造前未征求过意见（90%）
数据显示，只有10%的居民表示，小区改造前征求过他们的意见，而有高达90%的居民称改造前从未征求过他们的意见。
6. 在改造小区过程中，您是否参加监督？
A. 一直参与（3%） B.偶尔关注（20%） C.从未关心（77%）
从上图可以看出，在小区改造过程中居民的监督情况不容乐观，其中仅有23%的群众参与到小区的改造中，从我们的调查过程中了解到，监督的人群大部分属于社区工作人员而真正的监督主体——居民很少有人会参与其中。
7．您是否满意目前改造的成果？
A. 满意（2%） B.基本满意（14%） Ｃ．不满意（84%
）
从目前的分析来看，满意小区改造成果的居民只有相当一小部分（2%），在调查过程中这一小部分人，有很多是一些老人，他们属于自我满足感较高的人群，他们对自己居住的环境比较满足，所以改造的结果并不对他们有多大影响；而一些青年人和一些年轻人则认为，居住环境并没有实质性的改善，改造的只是一些表面文章，改造质量并不高，改造项目并不全面。
8. 对于您的小区是弃管小区，您的态度是？
A. 非常担心（36%） B.一般（51%） C.无所谓（13%）
从问卷数据中可以看出，有相当一部分人（36%）非常担心小区被弃管。
5.2调查问卷总结
1、硬件设施改造成果显著，尤其在房屋修缮、管道维修、墙体修复等方面，这些也正是此次沈阳市弃管小区改造的重点项目。
2、目前困扰弃管小区居民生活的，如办事不知道程序、有被抛弃的心理低落感等问题没有得到解决，并已经日益成为了影响弃管小区居民生活质量的主要问题。
3、关于沈阳市弃管小区改造的官方文件明确表示征求居委会和老百姓的意见，
但在实施中我们可以看出，不论是在改造前的意见征询，还是在改造中的民众关注与监督，民众的参与度都较低。
4、在改造后的满意度调查中，仍有大部分居民持不满意的态度，此外，有相当一部人人（36%）对于生活在“弃管小区”非常担心。
6. 弃管小区改造问题剖析
6.1改造涉及面广、复杂性强、难度大
沈阳市此次弃管小区改造涉及弃管住宅区1502个，建筑面积接近4000万平方米，涉及12个区(开发区) 、18个单位和部门，惠及城市人口近170万，可见其涉及面之广。而每个小区又情况不一，各具特色，可见其复杂性之强。此外，对于弃管小区改造国内外目前鲜有成熟的经验加以借鉴，这就难免加大了改造难度。正如西蒙提出的“管理即是决策”，弃管小区改造是一个系统决策工程，在计划、实施、控制中，若有一环失误，就可能导致改造的成果无法惠及广大人民群众。
6.2改造质量出问题，监督缺位是关键
在沈河区的一项调查中，很多居民强烈反应改造的质量存在很多问题，并给我们展示了“改造成果”。在居民楼道中，我们亲身感受了改造后楼梯玻璃的质量，非常薄，居民还像我们展示了已经破碎的玻璃。此外，楼梯玻璃框虽然新用水泥磨了，但是质量很差，我们去观访时发现有很多水泥已经脱落。政府投资大量财政保证改造资金来源，然而却难以避免“豆腐渣工程”再现，其中关键是工程监督管理不完善。
6.3政策法规不完善，改造标准难确定
沈阳市政府针对弃管小区改造下达了《通知》，并提出了弃管小区的改造内容，然而对于改造的标准却无详细说明。对改造标准的模棱两可不仅造成施工改造过程中对是否达标无所适从，影响改造质量，也造成了监督工程质量、检验工程质量中难免出现主观人为判断，出现管理腐败。
访谈中，市房产局相关人士指出了沈阳市弃管小区改造中出现群众不配合现象。通过调查分析，这主要与改造政策宣传不到位、沟通不到位以及缺少多元主
体参与息息相关。沈阳市弃管小区改造主要以政府为主，居民及相关其他组织参与的程度不够，这难面导致因缺少群众支持而影响改造的进程。
6.4硬件建设受重视，软件建设跟进不上
由于此次改造多为小区硬件设施维修重建，而没有涉及小区的社区管理，这就导致很多弃管住宅区在改造后，仍旧面临一个新问题，即再次被“弃管”。如何避免改造成果“付之东流”，如何真正做好改造后的维护工作，成为了弃管小区改造后期工作的主要挑战之一。
6.5公众参与率低，被动接受成问题
沈阳市对于弃管小区社区改造积极提倡公众参与，但是在具体实践过程中，由于政府、专家和公众没有建立起一种有效的工作联系，同时由于城市建设活动处于快节奏的状态，政府往往倾向于采用控制性更强的政策去组织公众参与，公众只能以一种被告知的方式参观一些规划公示成果。这是一种被动式的公众参与，只能在某种层面获得社会认同，还无法真正地调动社会基层的积极性。那么依靠强控制性的改造政策永远只能抓住住房更新的表面工作，有限的财政支持也只能沦落到以下两种境地：一是全面铺开，每一栋房子得到的资金最多只够用来粉刷一下建筑的外立面；二是将资金集中给少数特权地区，建设更新计划的样板工程，进而产生大量不合格的建筑。
7. 沈阳市弃管小区改造对策建议
7.1贯彻改造理念，发动全民参与
弃管小区改造是一个多元主体参与过程。因此，为又好又快的落实好弃管小区改造，将改造成果惠及弃管小区居民，政府、开发商、居民以及相关社会团体应共同参与共创多赢局面。首先，政府在众多角色中起着举足轻重的作用，应由过去进行主要出面组织转向由政府牵头，营造各单位、开发企业、合作组织与私人共同参与的和谐环境；其次，开发商要懂得在参与弃管小区改造的过程中, 不但要遵守“市场规则”, 还要注重兼顾全社会的整体利益、企业形象及诚信。最后，在弃管小区改造中应充分听取居民意见, 发挥居民在改造中的重要作用，满
足居民的合理要求，以此来提高改造进程，保证改造质量与成果。
7.2加强过程监管，保证改造质量
一方面，要发挥政府内部监管的重要作用。弃管住宅区综合改造工程涉及财政资金，对此，政府有关部门和单位应当加强对工程招投标和资金使用等关键环节的监督和管理，从源头上预防腐败发生。此外，要严格把好招标、材料进场、工程施工等关键环节，加强管理制度建设和干部队伍廉政建设，保证" 民心工程" 成为优质工程和廉政工程。 另一方面，要充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，对工作责任不落实的单位和市民不满意的工程予以曝光，从正反两方面保证" 民心工程" 顺民心、合民意。
7.3功能的适当混合, 完善配套设施建设
首先，在弃管小区改造过程中，不仅要注重硬件设施的维修与重建，同时还可以适当进行配套设施及环境的改建, 改善生活分为。例如在保证硬件设施改造的基础上，可以适当建设娱乐休闲设施, 在满足人们基本物质需求后, 满足人们的精神需求，重视弃管小区的精神文化建设。
7.4完善考核评比制度
老旧弃管小区综合维修改造工程不仅是一项民心工程，也是硬环境建设的重要工作之一。区房产局应在工程考核内容、考核标准上力求细化，从施工安全、施工质量、施工进度到现场环境清理，每一项考核目标都做到具体化，并下发到各项目部。在施工进度的考核上倒排时间表；在现场环境整治的考核上，细化到垃圾清运、破损恢复、渣土回填等具体环节，每周一打分、每月一排名，定期发通报。
7.5引进管理模式，关注后续管理
为防止弃管住宅区再次陷入“前治后乱”和“一年新、二年旧、三年破”的恶性循环，沈阳在改变弃管小区居民居住环境的同时，还应积极跟进改造小区的后续管理，使弃管小区不再“弃管”。通过对国内外的相关材料搜索，我们目前总结出四种成熟的老旧小区的物业管理模式（附件），政府应根据改造后弃管住宅区基本情况及业主意愿引导弃管小区选择合适的管理模式，完善小区的后续维护与建设。
7.6采用节能技术和材料
倡导低技术的节能措施可以有效地与环境艺术相嫁接, 自然而然地形成社区的“节能性”景观艺术。但是对于综合性的节能技术来说, 我们也要为“高技术”的注入提供一个平台。再者, 在整个社区的施工过程中尽量减少“场地污染”也是一个值得关注以及亟待解决的问题。
8. 沈阳市老旧小区社区优化管理案例分析——红巾社区
8.1 沈阳市沈河区红巾社区
一、社区概况： 红巾社区是80年代建设的老旧小区，位于沈河区大南街154－8号，占地面积17.2万平方米，居民5296户，人口14222人；社区党委书记、主任陈建国；社区有在册党员535名，下设十个党支部；有社区工作者21名，平均年龄35岁，均具有大专以上学历。
2008年, 沈河区委、区政府投入巨资对红巾小区进行全面改造，几年来，社区党委本着“以人为本、服务居民，资源共享、共驻共建，实行民主、居民自治，因地制宜、科学管理”的原则，以打造社区品牌和特色为目标，全力推进和谐社区建设。现在，社区的软硬件建设取得了突飞猛进的发展，成为远近闻名的整洁家园、诗意家园、绿色家园、和谐家园，不仅赢得了广大居民群众对社区的拥护、信任与支持，而且多次接待国家、省、市领导的视察、调研，并获得了多项荣誉称号。
二、社区管理：
近年来，沈河区区委、区政府以解决居民群众最关心的老旧小区改造等民生问题为突破口，积极实施惠民财政，先后投入2.4亿元，大力实施老旧小区改造工程。社区改造了，环境变美了，但社区党组织建设工作和群众参与社区活动的热情并没有随之得到有效提升。为了巩固小区改造成果，加快和谐社区建设步伐，红巾社区党委大胆创新党建工作和民主自治管理模式。
（一）特定问题催生“特设党支部”
红巾社区现有党员535名，不要说组织活动，光是把这些党员召集起来，就
不是件容易事儿。党员服务管理不到位，党员积极性不高。部分社区党组织组织建设滞后，有的支部书记是由专职社区工作者兼任，精力难以集中，服务管理不到位。由于社区党组织缺少有效活动载体、活动数量少、形式单一，影响了社区党组织的凝聚力，党员群众对党组织开展的活动参与积极性不高。
针对存在的问题，沈河区转变观念，调整思路，决定组建“特设党支部”，以“特设”解决社区建设中的“特定”问题，以“特设党支部”开展“特色”活动引导、服务居民。先后成立了“和谐党支部”、“利群党支部”和“80后大学生党支部”等十个具有品牌效应和特设的基层党支部。同时开展了党群共建，引领居民进行民主自治建设，形成了红巾社区民主自治建设的特色。
“特设党支部”的创立，既为党员发挥作用搭建了实践平台，
同时带动号召了更多党员群众服务社区、奉献社会，实现了一个支部一个亮点、一个支部一道风景，走出了一条“党委抓支部、支部聚群众”的社区基层党组织建设新路子，也树起了沈河党建鲜活的品牌和旗帜。正是这批建立在楼院上的党支部，以其特色和品牌效应激发了基层党组织的活力，创新了社区党建新模式，探索出党群共建、居民自治的新途径。
“特设”党支部魅力所在，就在于它根植社区，符合社区建设的实际。不仅盘活了社区内在资源，也促成了社会外在资源向社区的优化流动和优势配置，吸引了越来越多的政府职能部门和社会各界的关注与支持，从而为社区建设凝聚了更为强大的合力。目前沈河区已有108个机关、企事业党支部走进社区，与108个社区结成“一对一”共建“联合体”。
（二）网格化管理
2、网格工作运行图
3. 网格管理有力量
红巾社区加快推进社区网格建设，每天网格的社区工作人员都要到各自的网格区域走访。由于小区内自来水管线老化严重，于3月9号查出位于大南派出所地下存在漏点，3月13日房产110又给大南派出所施工补漏。施工直至凌晨，在各部门协调工作下，连夜抢修终于14日凌晨恢复供水。次日，所有网格人员都下片走访，对所有的楼的用水情况进行了记录，居民十分感动，对此次抢修结果十分满意，普遍反映现在的水流量大，水质干净。此次问题的快速解决，是实施网格化能够更有效发挥社会组织的协同作用，更加贴近居民，更好更有力的为居民服务的最有力证明。
9. 沈阳市老旧弃管小区社区管理模式分析
通过对红巾小区的分析，小组目前已探索出四种成熟的老旧小区的物业管理模式以及其他两种管理模式，业主委员会（或社区居委会）应根据改造后弃管住宅区基本情况及业主意愿选择合适的管理模式：
（1）专业化管理模式业主大会决定实行专业化物业管理的，由业主委员会负责起草物业管理方案。业主委员会应当将物业管理方案提交业主大会讨论通过后，依据业主大会决议选聘物业服务企业。业主大会以招投标的方式选聘物业服务企业的，市房产局将提供免费招投标会议场地和专家评委，所在区房产局应为业主委员会或居民委员会提供业务咨询等服务。
（2）聘用经理人或业主自行管理模式业主大会决定聘用物业经理人实施管理或业主自行管理的，各区、县（市）房产主管部门和街道办事处要指导好业主委员会制定管理方案，经业主大会讨论通过后实施。
（3）自助式（组建物业服务中心）管理模式物业服务中心是民政部门注册的民办非企业单位，优先吸收本社区业主就业，受业主大会委托为住宅区提供管理和服务并收取一定费用。经业主大会通过，决定选择自助式（组建物业服务中心）管理模式的，由社区居委会协助组织成立住宅区物业服务中心及办理相关注册事宜。
（4）委托社区居委会管理模式经业主大会通过，决定委托社区居委会实施管理的，社区居委会要按照政府物价部门核定的收费标准收取管理费用，为业主提供服务。
其他模式参考：
（1）职业管理人模式
所谓职业管理人模式，是指业主委员会聘请一个具有专业资质的管理人来负责小区物业管理的模式。管理人的主要职责就是把小区内的各个管理业务承包给不同专业的服务公司，并对这些公司的资质进行审查以及对其提供的服务进行监管。
（2）公益型管理模式
所谓公益型管理模式，就是由社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，以“零报酬”的形式对小区进行管理的模式。长期以来，在常规的物业管理模式中，一方面，物业公司为维持自身的运转及盈利，不论是“包干制”，还是“佣金制”，都使得物业公司尽可能的要节约公司的成本。提高服务质量需要增加资本投入，而业主往往拒绝为提高质量服务而导致的过高费用征收，物业公司陷入两难境地。业主认为物业高收费就是乱收费，对物业服务抱有抵触心理，拒绝缴费，从而物业公司财务捉襟见肘。双方在沟通上存在困难，纠纷在所难免。另一方面，退休闲赋在家的中老年人，岗位上退下来之后，需要度过漫长的空闲时间，这就需要提供一个平台给他们发挥余热。结合以上两方面考虑，我们开拓出一个新的物业管理模式———公益型管理模式！
附录：
1. 参考文献
[1]《2010—2012年弃管住宅区综合改造工作方案》（沈政办发[2010]55号）
[2]《中共沈阳市委沈阳市人民政府关于加强社区建设的若干意见》
[3]《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》（沈政办发 [2007]24号）
[4]《关于落实改造后弃管住宅区管理责任的通知》
[5]《物业服务合同》
[6]《辽宁省物业管理条例》
[7]《沈阳市物业服务企业和项目经理诚信考核办法》（沈房[2009]67号）
[8]《住宅专项维修资金管理办法》
[9]《沈阳市商品住宅专项维修资金交存标准》
[10]《沈阳市商品住宅专项维修资金使用实施细则》
[11]《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令〔2000〕 第78号）
[12]《和平区2010—2012年弃管住宅区综合改造工作方案》
[13]《大东区2010-2012年弃管住宅区综合改造工作方案》
[14]杨洪仲，沈阳市住宅小区物业弃管原因分析及对策研究，2010.
[15]王志林，为“弃管”小区管理亮招——对沈阳市“弃管”住宅小区的调查思考，城市方
略，2008.6
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[17] 黄河，中国房地产法，中国政法大学出版社，1999.
[18] 季如进，物业管理. 潍坊，辽宁大学出版社，2001.
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[20] 朱爱华，张彦，陈佩华. 物业管理，北京，社会科学文献出版社，2007.7.
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[27] 国务院住房制度改革领导小组办公室，中国住房制度改革，改革出版社，1996
[28] 夏善胜，物业管理法，法律出版社，2003
[29] 何培华，房产法，法律出版社，2003
[30] 杨育林，房地产案件审判要旨与判案评析，人民法院出版社，2004
[31] 王秀云，物业管理概论，高等教育出版社，2003
[32] 贺学良、王子润，中国物业管理，文汇出版社，2003
[33] 周宇，现代物业管理，东北财经大学出版社，2005
[34] 宋建阳，物业管理概论，华南理工大学出版社，2002
[35] 王立久，物业管理，北京大学出版社，2005
[36] 徐建明，物业管理法规，东南大学出版社，2000
[37] 彭杏芳，对我国住宅小区物业管理现状的剖析，法制与社会，2007.2
[38] 龙玉来，我国物业管理发展前景探析，现代物业，2007.6
[39] 刘维新，试论物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势，理论观察，2007.1
[40] 胡秋月，住宅小区物业管理的发展现状、趋势与创新，现代物业，2007.2
[41] 刘黎虹，物业管理模式的分析与探索，长春工程学院学报，2001.3
[42]
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[45] 吴彦文，当前我国物业管理资金的来源，黑龙江生态工程职业学院学报，2006.1 陈少林，浅析物业管理收费难现状及对策，中国电力教育，2006.1 赵泽洪、范颖，论政府在物业管理中的作用，高等建筑教育，2004.4 符启勋、曹琳剑，城市旧区实施物业管理的难点分析及对策建议，城市，2004.5
[46] 赵彩艳，关于物业管理纠纷的思考，法制与社会，2008. 1
[47] 曹启林，物业管理服务存在的问题及对策，煤矿现代化，2007. 2.
[48] 谢春梅，论物业管理矛盾、纠纷及解决办法，中国物业管理，
[49] 刘普，论物业管理的完善与纠纷解决，西安航空高等专科学校，2008. 4
[50] 谢家瑾，切实提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展的历史使命，2008. 2
[51] 邓如山，物业管理起源的梳理与辨析，现代物业，2007. 6
[52] 董磊，论我国物业管理制度存在的问题及完善对策，东北财经大学，2006.19.
[53] 宋文燃，我国物业管理形成的背景及分析，南京理工大学学报，2007. 3.
[54] 许召敏，我国社区物业管理的模式与方法研究，华北电力大学，2008
[55] PMI Standards Committee. A Guide to the Project Management Body ofKnowledge. Project
Management Institute, 2000：5-6
[56] M.Cift, Vandenbosch. Project Complexity and Efforts to Reduce ProductDevelopment Cyc1e
Time. Journal of Business Research, 1999：187-198
[57] KAMAL M.AL-Harbi.application of the AHP in project management[J] ，International
Journal of Project Management，2001,19:19-27
[58] Kasser.Joe，Applying total quality control to systems engineering，Boston ：Artech House，
1995
2. 问卷
关于沈阳市老旧弃管小区改造相关问题研究的调查问卷
您好！我们是东北大学文法学院行政管理专业在校生，正在做一个关于沈阳市老旧弃管小区改造相关问题研究的调查，旨在对沈阳市的民生工程贡献一份力量。希望您能在百忙中抽出一点时间协助完成问卷。此问卷采用无记名方式，您如实填写自己的真实想法即可，无需任何顾虑。再次感谢您的真诚配合！
您的性别------- 您的年龄------- 您所在的区----------- 您所在小区名称----------
1. 您认为您所在的小区改造前存在以下哪些现象？（多选）
A ．屋面漏雨
B ．墙体脱落
C ．社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患
D ．地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁
2. 您认为您所在的小区改造后存在以下哪些现象？（多选）
A. 屋面漏雨
B. 墙体脱落
C. 社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患
D. 地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁
3. 您所在小区生活中带来的困扰和不便目前有哪些？（多选）
A 房屋破损、漏水、电线老化，居住不安全
B 卫生环境差，垃圾无人处理
C 道路破坏，下水道管老化破损，不利于出行
D 硬件和软件都不好，有被遗弃的感觉
E 办事不知道程序，不利民
F 在城市快速发展时影响了市容
4. 您是否了解沈阳市正在进行老旧弃管小区的改造？
A 清楚的了解 B 知道这个事但不了解实施情况 C 完全不知道
5. 小区改造前是否征求过您的意见
A. 改造前征求过意见 B. 改造前未征求过意见
6. 在改造小区过程中，您是否参加监督？
A. 一直参与 B.偶尔关注 C.从未关心
7．您是否满意目前改造的成果
A. 满意 B.基本满意 Ｃ．不满意
8. 对于您的小区是弃管小区，您的态度是？
A. 非常担心 B. 一般 C. 无所谓
再次感谢您的真诚配合！东北大学文法学院行政管理小组全体成员祝您在未来生活中健康、愉快！
沈阳市弃管小区改造研究
立项主题：关于沈阳市弃管小区改造的研究
团队名称：行政第二实践小组
所属班级：东北大学文法学院
行政0901班
目录
1. 团队成员简介
2. 项目背景介绍
2.1沈阳市老旧弃管小区概况
2.2沈阳市弃管小区改造政策
2.3政策解读
2.4相关研究综述
3. 项目特色与创新之处
3.1项目特色
3.2项目创新之处
4. 项目具体实施方案
4.1调查准备
4.2调查进行
4.3数据整理
4.4成果总结及研究报告提出
4.5经费使用情况
5. 沈阳市弃管小区改造调查总体评价
6. 弃管小区改造问题剖析
6.1改造涉及面广、复杂性强，难度大
6.2改造质量出问题，监督缺位是关键
6.3政策法规不完善，改造标准难确定
6.4硬件建设受重视，软件建设跟不上
6.5公众参与率低，被动接受成问题
7. 沈阳市弃管小区改造对策建议
7.1贯彻改造理念，发动全民参与
7.2加强过程监督，保证改造质量
7.3功能的适量混合，完善配套设施建设
7.4完善考核评比制度
7.5引进管理模式，关注后续管理
7.6采用节能技术和材料
8. 沈阳市老旧弃管小区优化管理案例分析——红巾社区
9. 沈阳市老旧弃管小区社区管理模式分析
附录：
参考文献
问卷
1团队成员简介
我们团队共12名成员，其中有两名同学是沈阳市内居民，对沈阳市的各个小区有较好的了解，能够在调查的过程中提供较多的信息，避免走入误区，减少不必要的麻烦。组长曾多次带领团队参加社会实践活动，并在2010年我院举办的社会实践调查活动中获得了二等奖，有丰富的实践经验，组织能力较强，能够带领团队进行全方位的调查。团队成员都是认真负责的同学，能够全力配合工作，完满完成此次社会调查活动。
2项目背景介绍
2.1沈阳市弃管小区状况概述
2.1.1沈阳市弃管小区简介
在沈阳，所谓“弃管小区”，主要是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。
2.1.2沈阳市弃管小区概况
统计数据显示，沈阳现有住宅区3381个，已实行物业管理685个，在2696个非物业管理旧住宅区中，有1502个、建筑面积3972.3万平方米的住宅区，由于无法落实房屋产权单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任等原因而成为弃管住宅区，占小区总数的44.4%。三年内（10~12年），沈阳市将改造的弃管住宅区达到1502个，建筑面积接近4000万平方米，涉及12个区(开发区) 、18个单位和部门，惠及城市人口近170万，占总人口的32.7%。
2.1.3沈阳市弃管小区存在的问题
沈阳市人大代表、沈阳市大东区城市管理局局长于威在调研中发现，这些“弃管小区”居住人口多、老年人多、低收入群体多、出租房屋多、流动人口多, 存在着基础差、房难修、院难管、费难收和不安全等突出问题。
由于房屋长期得不到修缮，屋面漏雨、墙体脱落，居民生命和财产安全受到威胁；地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅，楼上居民吃不上水，小区内污水横流时有发生，严重影响居民生活。
2.2沈阳市弃管小区改造政策
“弃管小区”问题长期得不到解决，居民们没有归属感，容易引发社会问题，影响社会和谐稳定。沈阳市委和市政府对此极为关注，曾维书记曾指示，必须彻底解决弃管小区的管理问题，让改革成果惠及百姓。通过资料搜索，我们得到了针对沈阳市弃管小区改造的官方文件《2010—2012年弃管住宅区综合改造工作方案（市房产局 二○一○年四月二十九日）》
2.2.1总体工作目标
从2010年起至2012年止，全面完成弃管住宅区综合改造任务。其中，2010
年完成总量的40%，同时建成10个高标准改造小区；2011年和2012年各完成总量的30%。
和平区：在全区硬环境建设中出现的市容环境、市政基础设施问题，责任部门未在规定时限进行处理，其他部门可代其进行整治。
沈河区：在改造完成的社区推广“保障型物业管理模式”，并将把这些小区逐步建设为封闭式小区。
皇姑区：对不同规模社区分别实施选聘具有一定资质的物业服务企业，和由社区牵头招聘下岗待业职工组建物业服务队两套方案。
大东区：实行“五所进街”（五所即派出所、房管所、环卫所、保洁所和执法勤务区中队），让百姓不出街道就能享受政府的服务。
铁西区：实行“包保”制度，房产局下属的10个修建公司，将对每个街道办事处进行“一对一”维修检查。
2.2.2资金使用和管理
此次改造工程3年投资预算总额约15亿元，市政府承担约6亿元，区政府（开发区管委会）承担约9亿元。
（1）单位工程造价。经测算和有关部门审定，弃管住宅区综合改造工程按建筑面积折算，单位造价为每平方米37.74元，含设计、招投标代理、工程建设、施工监理等管理费用。高标准改造小区按建筑面积折算，每平方米工程造价不超过70元。
（2）资金投入及偿还方式。和平、沈河、皇姑、大东、于洪等区，资本金、贷款和偿贷按市、区政府1:1的比例分担；铁西、沈北、蒲河、苏家屯、浑南、经济技术开发区等区，资本金、贷款和偿贷由区政府（开发区管委会）独立承担。
（3）贷款资金使用管理。按照相关要求，建立工程款和材料款的“按月拨付”制度。具体办法由市资金办会同市房产局另行制定。
2.2.3招投标管理
此次改造工程的设计、施工、监理单位，以及与工程建设有关的材料采购，由市城建重点工程投资建设有限公司（以下简称市重投公司）委托相关单位进行招标。
（1）屋面防水、墙体粉饰、共用电气线路和下水管网修缮的统一设计，以
及屋面卷材防水、外墙粉饰涂料、居民楼内电线、电缆和下水管材等材料供货商的招标组织工作，由市重投公司委托市房产局负责，中标合同由市房产局指定并经市重投公司授权的法人单位与中标单位签订。
（2）各区（开发区）改造项目的设计、施工、监理单位，以及其他材料供货商的招标采购，其组织工作由市重投公司委托各区政府（开发区管委会）负责，中标合同由各区政府（开发区管委会）指定，并经市重投公司委托授权的法人单位与中标单位签订。
2.2.4责任分工
为加强此项工作的领导，市政府成立由分管副市长任总指挥，有关部门为成员单位的弃管住宅区综合改造工程指挥部（简称市指挥部），负责综合改造工程的组织领导工作。市房产局作为指挥部的工作部门，具体负责协调、指导、督查和日常管理工作。各区（开发区）也有建立相应的管理体系，负责本地区的综合改造工程。
此次改造工程的实施主体为各区政府（开发区管委会），其他相关部门应当按照各自职责加强指导和监督。
（1）市房产局负责制定统一标准、工作方案，下达任务指标，组织大宗材料采购，高标准改造小区的设计审核，定期召开调度会，每月核定材料用量和工程进度，并编制资金使用计划，逐月提报审计资料，对工程质量和进度监督检查，组织验收评比，起草加强旧住宅区管理的指导意见。
（2）各区政府（开发区管委会）负责提报本区的综合改造计划，组织居民讨论综合改造方案，落实市政府下达的任务指标，筹集本区资本金，落实区本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算，组织有关招标工作，协调各类矛盾纠纷，落实旧住宅区后期管理等。
（3）相关部门职责：
① 市发展改革委负责工程改造项目开行贷款资金的申请、使用等综合协调
工作。
② 市资金办负责工程改造项目开行贷款的借入、使用及偿还的归口管理工
作。
③ 市财政局负责工程改造项目的工程预算审核和决算，筹集市本级资本金，
落实市本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算等工作。
④ 市建委负责将市房产局审核后的项目计划列入市城建计划。
⑤ 市行政执法局负责配合相关单位拆除违法建设工作，并组织和指导执法
进社区工作。
⑥ 规划和国土资源局负责协调各区局做好新增建设项目的规划审批工作。 ⑦ 市城管局负责协调各区（开发区）做好弃管住宅区综合改造后的道路维
护和环境卫生工作。
⑧ 市审计局负责对资金使用单位和项目接受、运用资金的真实、合法和效
益情况，依法进行审计监督。
⑨ 市物价局负责未成立业主委员会的住宅区后期管理收费定价工作。
⑩ 市公安局负责做好小区周边小街巷路停放机动车管理工作。
⑪ 市路灯局负责住宅区内破损路灯的维修更换工作。
⑫ 市供电公司负责配合电气改造施工队伍做好停电、送电等工作。
⑬ 市综治办负责指导安装住宅区电子监控设备，协调维修更换楼道内损坏
的感应灯，指导社区强化治安综合治理工作。
⑭ 市绩效办负责依据此方案对各区政府（开发区管委会）和相关单位进行
绩效考评。
⑮ 市重投公司负责配合市房产局和相关单位做好招标采购工作，按计划提
取开行贷款，向开行提报相应资金提取信息，协调项目单位及各区政府
（开发区管委会）缴付贷款到期本息等工作。
⑯ 市监察局负责对实施综合改造的行政机关及其工作人员履行职责情况进
行监察，对违纪行为进行调查处理。
2.2.5实施步骤
2010年的工作根据项目建设的实际情况积极推进。2011年和2012年的工作大体分为4个阶段：
（1）调查摸底、拟定计划阶段（上年11月至当年2月）。各区（开发区）按照市政府统一下达的总体计划，落实当年改造工程的具体点位，统一上报市房产局。市房产局审核后，申请城建计划立项。
（2）规划设计、征求意见阶段（3月至4月）。各区（开发区）按照市政府
批准的计划，对改造项目进行规划设计，并征求社区委员会和居民的意见。
（3）确定方案、组织实施阶段（5月至10月）。市房产局负责部分工程设计和大宗材料的招标采购工作。各区（开发区）负责确定具体改造方案，以及工程、监理、设备和除大宗材料以外的其他材料的招标采购工作，组织实施综合改造工程。
（4）竣工验收、总结评比阶段（11月—12月）。弃管住宅区综合改造工程竣工后，实行三级验收制度，街道办事处负责组织社区居委会和居民代表进行初验；区政府（开发区管委会）和市房产局负责组织有关部门进行复验和竣工验收。在此基础上，市弃管住宅区综合改造工程指挥部将组织评选市民满意工程，通报表扬做出突出贡献的单位和个人。
2.2.6改造内容
针对我市弃管住宅区存在的主要问题，确定改造内容如下：
（1） 修缮房屋本体。对屋面进行防水处理，对房屋外墙进行维修和粉饰，对破损的台阶、散水坡和雨搭进行修缮。
（2） 更换老化的共用电气线路。
（3） 维修室内共用下水、庭院排水管线。修缮或更换室内渗水的共用下水管线；疏通庭院内窨井、下水井、化粪池。
（4） 增设安全防范设施。安装视频监控系统，修缮或更换破损的楼道灯，有条件的住宅区可以根据居民意愿建设围墙、大门、门卫室等设施。
（5） 完善配套设施。有条件的小区可建设经营管理用房，配置环卫设施，修缮或改造自行车棚（库），增设晾衣架、公示板、休闲椅等便民设施。
（6） 清理美化楼道。清理乱堆杂物，修补或更换破损的单元门窗，粉饰楼道墙面，修缮损坏的楼梯扶手等。
（7） 清理违法建设。拆除庭院内的乱搭乱建及侵占绿地、道路的违法建设。
此次改造工程中，各区（开发区）应当根据住宅区的实际情况确定改造项目，做到因地制宜、突出重点和有保有压，避免摊子过大，投资过散。其中（1）、（2）、
（3）项为重点改造项目，应优先安排；房屋及其附属设施设备状况较好的不予改造。和平、沈河、铁西、皇姑和大东等区应当选择2—3个基础条件较好的小区，适当提高改造标准，增加道路、绿化等改造项目，建设集休闲、娱乐、健身、
文化为一体的社区广场，突出环保概念和文化品位，建成高标准改造小区，推动综合改造工作上水平。其他区（开发区）也可根据实际建设1—2个高标准改造小区。
2.3. 政策解读
2.3.1投资大、范围广、时间短、备受重视
财政有保证（单位改造价由几元钱提至近40元）国内首次如此大规模的弃管小区改造此次改造每平方米造价控制在37.74元以内。高标准住宅小区按建筑面积折算，每平方米工程造价不超过70元。对于这个标准，以往搞的小区改造工程，每年每平方米的投入大概在几毛钱到几块钱之间，而这次我们一下子提高到近40块钱，这个标准即使与全国最先进城市的改造相比也不落后。
2.3.2各区独具特色——与自身实际相结合
各区政府（开发区管委会）负责提报本区的综合改造计划，组织居民讨论综 合改造方案，落实市政府下达的任务指标，筹集本区资本金，落实区本级资金贷款的还款来源，并列入年度预算，组织有关招标工作，协调各类矛盾纠纷，落实旧住宅区后期管理等。
2.3.3涉及部门多，责任分工明确
本次改革涉及沈阳市16个部门，并且细化了每个部门的责任分工。
2.3.4改造内容偏向硬件改造，改造内容较全面
根据沈阳市2010~2012年弃管住宅区综合改造工作方案(征求意见稿) ，此次改造项目及标准可以说是面面俱到，以往基本上都是一些平面改造项目，但是这次的工程是立体的从粉饰房屋外墙到安装电子监控设备，从更换老化电缆到拆除庭院内违建等。
2.4相关研究综述
目前，针对弃管小区改造研究的文献研究少之又少，归结起来主要有以下几点：
（1）弃管小区的形成原因研究：
沈阳市房产局应用课题调研报告课题组研究表示：物业管理费标准低、收缴难是造成小区弃管的最主要的表面原因。造成以上状况的原因除业主自身因素外，与政府部门宣传不到位、物业管理公司自身定位不规范准确、新闻媒体误导宣传分不开。开发商质量遗留问题是造成小区弃管的最主要的深层原因。
吉林大学硕士杨洪仲的研究表明：
首先，开发商开发建设遗留问题亟待解决，例如物业公司物业服务企业服务水平较差，居民与物业不能和谐相处；
其次，由于法律法规不健全、产权不明确、法律责任不清楚，物业管理企业间的经济关系、派出所、居委会与物业管理公司在社会管理职能上的关系都还存在大量的不清晰之处，致使管理无效；
最后，多数老旧小区“先天不足”，建设标准低、基础设施不齐全，无物业管理办公用房，不具备推行物业管理的基本条件。与此同时，广大业主对物业管理行业认识不够，对物业法律法规不了解、不熟悉、进而产生贯彻、执行不够，对物业管理公司有抵触。由此因为不能实现地利、人和，难以实现有效的物业管理。
（2）弃管小区改造问题研究：
针对老旧弃管小区的改造，相对于城市的整体发展和建设，应属于城市的小规模改造，如包括社区就业，生活与工作环境的改善与提高相关的适当规模的重建、整治、保护和修缮及环境设施的整治和改善等。
对于我国现阶段的老旧弃管住宅普遍存在的问题，汤雪飞和王丽娜两位学者提出以下观点：
首先，由于缺乏合理的城市建设规划导致土地配置率低下，表现在住宅布局混乱，土地配置效益和用地集中化程度低；
其次，住宅拥挤和房屋破旧现象十分严重，这也是我国老旧住宅区最为严重的问题之一；
再次，基础设施建设滞后，对于公民生活福利的提高形成严重障碍；
最后，新建住宅区发展速度快、强度大，过多挤压了老旧住宅区的发展空间，带来了生活环境的日益恶化。（《建筑规划在旧居住社区更新中的运用》）
鉴于问题的普遍存在，我国多个城市也进行了改革初探，但是类似老旧弃管小区改造这样的小规模的城市改造工程，其发展的矛盾依然严峻，清华大学的学者张杰进行了相关研究：
首先，受政绩工程和土地财政的影响，现阶段我国的城市规划对小规模的社区改造采取消极或抵制的态度，城市规划一方面受政府政策的制约，另一方面也
受到了投资的左右，改造难度可想而知。
其次，现阶段我国居民对于自己再城市建设中的权益缺乏了解和认识，他们对于城市改造基本采取“就范”态度，并且受到行政体制的制约，使得他们无法合理参与到城市的建设之中，不能更好地维护自身的合法权益。
最后，由于政策和技术上的否定，多数的小规模社区改造得不到应有的专业化指导和支持，从而不能健康发展。（《论以社区为基础的城市小规模改造》）
（3）完善弃管小区改造思路和管理途径研究：
对于如何完善老旧弃管小区改造，相关研究包括：
§《论以社区为基础的城市小规模改造》 张杰
一、探索面向社区的、自下而上的规划体系和机制。作为维护公共利益的不容忽视和回避的重要问题，这要求一方面加强规划的政府调控职能，另一方面要面向群众，增加民众的参与力度。
二、建立起一套完整的综合的政策，鼓励城市小规模改造的思路，为探索多远改造途径提供政策支持。
三、发展多元化的金融部分模式，从经济上鼓励改造。
四、充分挖掘社区的潜力，调动社区的能动性，扩大社区参与。
§《建筑规划在旧居住社区更新中的运用》 汤雪飞 王丽娜
此文献中，笔者提出针对我国老旧社区改造中存在的诸多问题，要建立起科学、规范的建筑规划，增强改造的实用性和可行性，同时注重经济效益，减少浪费和损失。
§《城市社区改造走向与方法探讨》 贺璟寰 肖艳阳
一、进行功能的适当混合，完善配套设施建设，为社区引进物业和工业开发提供必要基础。
二、低层高密改造社区建筑，以人为本，改善居住环境。
三、采用节能技术和材料，使整个社区改造符合节能环保要求。
对于改造后进行管理方面的研究包括：
§《城市社区改造走向与方法探讨》 贺璟寰 肖艳阳
注入新产业，增加居民就业，提高收入水平，促使社区形成完整的消费链条，，增加社区的经济活力，为社区更好发展奠定经济基础。
§《浅谈美国社区建设和管理》 王福先 乌日丽歌
在改造后的管理上，借鉴美国在社区管理中引进非政府组织，发挥其不可替代的作用。
§《英国社区自助建设对我国社区更新的启示》 叶炜
借鉴英国社区自助建设的经验，我国的社区改造应以降低社会成本为目的，鼓励公众主动参与社区公共事务，将社区建设列入政府的社会经济发展规划，拓宽筹资渠道，促使地方团体与政府通力合作，建立社区规划师制度。
综上所述，我们看到中外学者对于社区治理和改造主要从宏观领域着眼，力争积极探索出具有普适性的理论，而我们此次调查以沈阳市为依托，所以我们在已有基础上针对沈阳市具体特点提出了我们的建议和解决对策。
3项目特色与创新之处
3.1 项目特色
（1）针对性强：
此次学院日常社会实践以“播撒阳光·情系民生”为主题，小组选择了同沈阳市民生息息相关的老旧弃管小区改造这一调查课题。据现有信息看来，弃管小区改造是沈阳市“十二五”期间的重要民生工程。这一选题，与实践主题紧密相关，因此具有较强的针对性。
（2）时代感和现实性强：
时代性：为积极响应国家“保民生、筑和谐、促发展”的大政方针、实现沈阳市“十二五”规划建设任务以及迎接全运会重塑城市新风貌，沈阳市政府
计划三年内改造完成1502个弃管小区。
现实性：辽宁省委常委、沈阳市委书记曾维表示，“弃管小区”牵涉广大人民群众的切身利益，只有彻底加以解决，才能让全市人民真正享受到沈阳全面振兴的发展成果。正是因为沈阳市老旧弃管小区改造涉及人民群众的根本利益，又符合国家的大政方针，所以小组对沈阳市老旧弃管小区改造的研究既富有时代感，又具有现实意义。
3.2 项目创新之处
（1）研究对象的创新
通过与指导老师交流和小组成员的广泛搜索，我们发现弃管小区问题虽早已存在，但与弃管小区改造的相关理论研究在国内外数量少之又少。同时，我们对该问题的了解也比较匮乏，这在一定程度上给调查带来难度。而从另外角度来看，这也反映了该研究领域现正处于萌芽阶段，具有深入研究的理论价值。我们希望以此为契机，通过调查研究，反应改造结果，找出改造问题，并通过原因分析，提出可行的改进方案。同时，我们也希望将调查成果向有关部门进行反映，从而为沈阳市民生基础问题的解决献计献策。
（2）调查方法的创新 此次实践，小组将实地观察法、文献研究法、问卷调查法、访谈调查法、个案研究法等五项课题研究方法运用到课题研究之中，希望借此能够全方位、多角度地对调查课题进行分析，以实现调查目的。第一，通过实地观察法，我们将改造后的弃管小区与小区改造前的照片进行对比，由此总结出沈阳市弃管小区改造的成果以及存在的问题。第二，对沈阳市不同区的弃管小区进行问卷调查、实地考察、深度访谈等调研得到的相关资料；东北大学图书馆内的有关文献；各大论文期刊数据库中的相关文献资料；政府对外公布的相关数据及相关工作文件等。第三，通过问卷调查与访谈调查，将沈阳不同弃管小区改造前后状况的调查数据分别进行整理、统计，并通过对弃管小区改造前后的状况对比，总结改造结果，发现不足之处，以此作为依据提出促进其优化发展的有效建议。第四，通过对红巾小区个案研究，我们总结出弃管小区成功改造的案例的经验，希望以此为政府及其他弃管小区提供相关改造的对策建议。
（3）调查内容的创新
首先，我组对沈阳市弃管小区改造的研究将从对各弃管小区改造后现状调查
开始，从现状入手来寻找改造不足之处并提出相应的对策。其次，在沈阳市弃管小区改造工程即将结束之际，我们创新性的考虑到对于三年工程改造后，弃管小区因无法摆脱“弃管”状态而使得改造成果后续维护以及管理不善等问题，针对此问题，我们从对成功改造后红巾小区的个案分析入手，总结了四种目前较为典型的社区管理模式以供弃管小区借鉴及引进。最后，我们通过借鉴国外社区改造管理结合我国贯彻“可持续发展”的环保理念，提出适当使用节能环保型材料进行沈阳市弃管小区改造的建议。
4. 项目具体实施方案
4.1调查准备
（1）关于课题：
关键词——课题选择、课题完善
课题的选择：目前，沈阳市城区现有弃管小区数量多、比重大，房屋老旧、管理缺位给居民生活带来严重影响，解决弃管小区的管理问题，是让改革成果惠及百姓的一项重要民生工程，因此受到沈阳市委和市政府的关注。而作为行政管理专业的学生，近距离的接触居民生活，全视角的观察社会现象，多层次的剖析问题本质，不但能促进自身能力的提高，也可以依托实际调研之后的合理化结论为地方社区的发展出谋划策，力所能及地为沈阳市的民生保障贡献自己的一份力。基于此，我们决定选择“沈阳市老旧弃管小区改造”相关部门及人员作为此次调研的对象。
课题的完善：在知道老师的悉心指导下，经过充分的小组讨论，并在参考一系列文献资料的基础上，我们制定了较为详细的课题申报表，其中涉及该课题的调查的目的与意义、实践形式、重要考察内容及预期目的等方面。为调研的顺利进行打下了第一个基础。
（2）确定调查要素
关键词——人员确定、地点选择、时间安排
人员确定：结合课题研究需要，我们邀请到了专业知识丰富的老师作为带队
老师。小组成员均为专业基础扎实的行政管理专业学生，在写作、交际、调查、技术、组织协调等方面各有所长。
地点选择：综合各方面因素，最终将小区比较集中的沈河区、和平区、铁西区确定为我们的主要调查地点，东陵区、皇姑区等作为次调查地点。
时间安排：根据学校课程安排，并结合自身实际情况，最终确定正式调查在2011年12月至次年3月进行。
（3）联系调查对象
关键词——代表性、全面性
为了使调查更具说服力，我们将调查的对象限定为具有广泛代表性的社区，并最终走访了沈阳市房产局等相关部门。
（4）拟定调查问卷
关键词——试调查问卷、正式调查问卷
在课题讨论之初，我们就确定了“以试调查结论完善实地调查设计”的方针。遵照这个方针，在老师的指导之下，经过认真的分析讨论，设计了完整的试调查问卷。
结合试调查过程中出现的问题，并经过详细的问卷分析，最终在试调查问卷的基础上形成了正式调查问卷。
（5）试调查阶段
关键词——问卷试调查、随机访谈、咨询专业人士
试调查时间：12月1日
试调查地点：沈河区
试调查过程：成员分成三个小组，分别在六合小区、通天小区、红巾社区等地进行问卷调查。我们在调查过程中采用了自填问卷与访问问卷相结合的方式，不但保证了调查结论的准确，也锻炼了我们的实际调研能力。
（6）其他事项：
关键词——节俭、安全
结合实际调查的需要，我们制定了详细的安全措施，充分保证调研过程中的人身及财产安全。同时，本着节俭的
原则制定了详细的开支预算。
4.2调查进行
（1）铁西区、和平区、大东区
时间：12月19日和12月27日
关键词——调查走访
我们依然分为三组分头行动，主要围绕铁西区凌空街道的滑翔小区进行调查，包括滑翔五、六、八、十、十二小区及滑翔西社区委员会。和平区主要以嘉兴社区为调查对象，对其所属的各个小区进行了实地调查走访；大东区的凯翔和自强两个小区进行实地的调查走访。。
（2）沈阳市房产局之行
关键词——会谈、反馈
时间：3月16日
地点：沈阳市房产局住宅小区管理委员会
概况：在队长的带领下，小组一行三人来到本次弃管小区改造政策中总负责的沈阳市住宅小区管理委员会进行实地调研，并且得到了孟庆来主任的热情接待。在宽敞的办公室里，孟主任为我们介绍了弃管小区的现状及历史成因，讲述了政策出台后各区政府及相关部门通力合作，完成每年的改造工程。同时还向我们讲述了改造过程中遇到的各种问题，如少数居民的不配合、施工质量把关是否严格等问题，使我们了解到一项政策的实施会有很多我们预想不到的问题发生。席间，孟主任的电话不断，12年的工程报批工作正在紧罗密鼓地进行着。谈话总是被打断，之后再继续进行。
与此同时，我们将小组的调查活动
以及改造中居民反映比较强烈的问题
向孟主任进行了反馈，如施工中存在的
漏洞、改造结果中不令人满意的问题
等。孟主任耐心和蔼地听着我们反映的
情况，并表示他们会就相关情况进行核
实上报，对于群众反映较多的问题进行及时的修正，尽最大努力保证改造工程质量，为人民服务。孟主任表示非常感谢我们的意见反馈，认为这是群众对政府工作的支持。
整个访谈持续了两个多小时。在愉快的气氛中我们同孟主任合影留念，圆满结束了当天的调研任务。
成果总结：回到学校，我们对当天的调研情况以及调研中发现的问题与团队其他成员进行热烈的交流讨论，同时据此对采访提纲进行合理的修订，并最终形成了详尽、准确的调研记录。
（3）社区回访
关键词—— 参观、座谈
调查时间：3月14日下午
调查地点：沈阳市沈河区红巾社区
概况：按照原计划，小组一行3人于3月14日的下午前往红金社区进行回访，在红巾社区一位工作人员的引领下，首先来到红巾社区活动室，参观了居民“特设”党支部书记工作室，了解了书记工作室设置的目的、工作时间及成立之后取得的成效；接着参观了农民工公共服务中心及视频聊天室、图书室，详细讲解了国内首个农民工公共服务中心成立的有关情况，现场与农民工进行了交流, 了解到农民工在红巾社区所享受到的免费服务和业余生活情况。在社区活动中心多功能厅，红巾社区艺术团的成员正在排练演唱红巾社区之歌——“红巾社区是我家”，表达了红巾人爱红巾社区的心声。接着，大家来到社区警务室了解了派出所在社区警务方面的工作情况。在社区接待人员的带领下，我们又来到社区办公楼二楼会议室进行座谈。就红巾社区对“特设”党支部的建设情况和农民工的“十开放，十服务”情况进行了详细询问，工作人员认真对问题给予了一一解答。在整个过程中，我们能够亲身感受到小区的和谐。居民反映对于社区的生活状况也是比较满意的，这些对于其他老旧小区的改造可以提供一定的借鉴。
4.3数据整理阶段
日期：2012年3月中旬——3月末
本阶段的主要任务是对回收的问卷进行甄别、分类、整理。把通过问卷调查和其他手段得到的第一手资料进行梳理, 建立一个有效的企业创新能力分析模型。
4.4成果总结及研究报告提出阶段
日期：2011年4月初——4月末
本阶段的主要任务是对前期调研、分析、讨论中出现的问题及得到的相关结论作阶段性总结，拟在辽宁省或国家相关刊物上发表文章一篇或两篇。
4.5经费使用情况
申请经费：1010元
已花销经费使用说明：
●查阅资料费：5（元/人）×12（人）＝60元
●打印问卷：0.1（元/张）×300（张）＝30元
●急救药品费：50元
●照片输出及视频剪辑：100元
●打印整理实践报告：100元
●电话卡：100元
●交通费：400元
花销总计：840元
5. 沈阳市弃管小区改造调查总体评价
5.1调查问卷分析
1. 您认为您所在的小区改造前存在以下哪些现象？（多选）
A ．屋面漏雨（43%）
B ．墙体脱落（57%）
C ．社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患（68%）
D ．地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅（71%）
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁（63%）
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
从统计数据中我们可以看出，沈阳市弃管小区改造前，社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患以及地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅两方面问题广泛存在于各弃管小区中，其中，有超过70%的居民认为自己遭受着地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅的困扰。此外，屋面漏雨、墙体脱落、小区安全性差等问题也普遍存在于弃管小区中。
2. 您认为您所在的小区改造后存在以下哪些现象？（多选）
A. 屋面漏雨（12%）
B. 墙体脱落（23%）
C. 社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患（34%）
D. 地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅（16%）
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁（63%）
70%
60%50%
40%
30%
20%
10%
0%
从统计数据中我们可以看出，沈阳市弃管小区改造后，社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患以及地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅两方面问题虽然仍旧存在，但已经有所好转，尤其是地下管道问题已降至20%以下。此外，屋面漏雨、墙体脱落等问题也有所改善。然而，值得关注的是，小区安全性差等问题也仍广泛存在于各弃管小区中，无任何改善。
3. 您所在小区生活中带来的困扰和不便目前有哪些？（多选）
A. 房屋破损、漏水、电线老化，居住不安全 （12%）
B. 卫生环境差，垃圾无人处理 （34%）
C. 道路破坏，下水道管老化破损，不利于出行（23%）
D. 硬件和软件都不好，有被遗弃的感觉（45%）
E. 办事不知道程序，不利民（68%）
F. 在城市快速发展时影响了市容（43%）
针对弃管小区居民目前生活中由于“弃管”而带来的困扰和不便，小组列出了以上六个选项。其中，既有此次改造中政府重视的硬件设施（如房屋改造、卫生环境、下水管道等）改造之外，我们另外添加了与小区居民生活息息相关的心理状况等选项调查。通过统计调查发现，硬件改造给居民带来不变的现象已经有较大改善。然而，因“办事不知道程序”而给居民带来困扰数据高达68%，一定程度上反映了弃管小区的因“无人管理”而造成的生活上的不便，此外，超过40%的居民有被遗弃的感觉且认为小区影响了市容面貌，这一定程度上反映了居民心理上的失落感和自卑感。
4. 您是否了解沈阳市正在进行老旧弃管小区的改造？
A. 清楚的了解（2%） B.知道这个事但不了解实施情况（20%） C.完全不知道（78%）
文件称征求居委会和老百姓的意见，可是从图表看出，只有20%的群众清楚地了解沈阳市弃管小区改造，其余相当一部分群众知道这个事但不了解实施情况甚至完全不了解沈阳市弃管小区改造。
5. 小区改造前是否征求过您的意见？
A. 改造前征求过意见 （10%） B.改造前未征求过意见（90%）
数据显示，只有10%的居民表示，小区改造前征求过他们的意见，而有高达90%的居民称改造前从未征求过他们的意见。
6. 在改造小区过程中，您是否参加监督？
A. 一直参与（3%） B.偶尔关注（20%） C.从未关心（77%）
从上图可以看出，在小区改造过程中居民的监督情况不容乐观，其中仅有23%的群众参与到小区的改造中，从我们的调查过程中了解到，监督的人群大部分属于社区工作人员而真正的监督主体——居民很少有人会参与其中。
7．您是否满意目前改造的成果？
A. 满意（2%） B.基本满意（14%） Ｃ．不满意（84%
）
从目前的分析来看，满意小区改造成果的居民只有相当一小部分（2%），在调查过程中这一小部分人，有很多是一些老人，他们属于自我满足感较高的人群，他们对自己居住的环境比较满足，所以改造的结果并不对他们有多大影响；而一些青年人和一些年轻人则认为，居住环境并没有实质性的改善，改造的只是一些表面文章，改造质量并不高，改造项目并不全面。
8. 对于您的小区是弃管小区，您的态度是？
A. 非常担心（36%） B.一般（51%） C.无所谓（13%）
从问卷数据中可以看出，有相当一部分人（36%）非常担心小区被弃管。
5.2调查问卷总结
1、硬件设施改造成果显著，尤其在房屋修缮、管道维修、墙体修复等方面，这些也正是此次沈阳市弃管小区改造的重点项目。
2、目前困扰弃管小区居民生活的，如办事不知道程序、有被抛弃的心理低落感等问题没有得到解决，并已经日益成为了影响弃管小区居民生活质量的主要问题。
3、关于沈阳市弃管小区改造的官方文件明确表示征求居委会和老百姓的意见，
但在实施中我们可以看出，不论是在改造前的意见征询，还是在改造中的民众关注与监督，民众的参与度都较低。
4、在改造后的满意度调查中，仍有大部分居民持不满意的态度，此外，有相当一部人人（36%）对于生活在“弃管小区”非常担心。
6. 弃管小区改造问题剖析
6.1改造涉及面广、复杂性强、难度大
沈阳市此次弃管小区改造涉及弃管住宅区1502个，建筑面积接近4000万平方米，涉及12个区(开发区) 、18个单位和部门，惠及城市人口近170万，可见其涉及面之广。而每个小区又情况不一，各具特色，可见其复杂性之强。此外，对于弃管小区改造国内外目前鲜有成熟的经验加以借鉴，这就难免加大了改造难度。正如西蒙提出的“管理即是决策”，弃管小区改造是一个系统决策工程，在计划、实施、控制中，若有一环失误，就可能导致改造的成果无法惠及广大人民群众。
6.2改造质量出问题，监督缺位是关键
在沈河区的一项调查中，很多居民强烈反应改造的质量存在很多问题，并给我们展示了“改造成果”。在居民楼道中，我们亲身感受了改造后楼梯玻璃的质量，非常薄，居民还像我们展示了已经破碎的玻璃。此外，楼梯玻璃框虽然新用水泥磨了，但是质量很差，我们去观访时发现有很多水泥已经脱落。政府投资大量财政保证改造资金来源，然而却难以避免“豆腐渣工程”再现，其中关键是工程监督管理不完善。
6.3政策法规不完善，改造标准难确定
沈阳市政府针对弃管小区改造下达了《通知》，并提出了弃管小区的改造内容，然而对于改造的标准却无详细说明。对改造标准的模棱两可不仅造成施工改造过程中对是否达标无所适从，影响改造质量，也造成了监督工程质量、检验工程质量中难免出现主观人为判断，出现管理腐败。
访谈中，市房产局相关人士指出了沈阳市弃管小区改造中出现群众不配合现象。通过调查分析，这主要与改造政策宣传不到位、沟通不到位以及缺少多元主
体参与息息相关。沈阳市弃管小区改造主要以政府为主，居民及相关其他组织参与的程度不够，这难面导致因缺少群众支持而影响改造的进程。
6.4硬件建设受重视，软件建设跟进不上
由于此次改造多为小区硬件设施维修重建，而没有涉及小区的社区管理，这就导致很多弃管住宅区在改造后，仍旧面临一个新问题，即再次被“弃管”。如何避免改造成果“付之东流”，如何真正做好改造后的维护工作，成为了弃管小区改造后期工作的主要挑战之一。
6.5公众参与率低，被动接受成问题
沈阳市对于弃管小区社区改造积极提倡公众参与，但是在具体实践过程中，由于政府、专家和公众没有建立起一种有效的工作联系，同时由于城市建设活动处于快节奏的状态，政府往往倾向于采用控制性更强的政策去组织公众参与，公众只能以一种被告知的方式参观一些规划公示成果。这是一种被动式的公众参与，只能在某种层面获得社会认同，还无法真正地调动社会基层的积极性。那么依靠强控制性的改造政策永远只能抓住住房更新的表面工作，有限的财政支持也只能沦落到以下两种境地：一是全面铺开，每一栋房子得到的资金最多只够用来粉刷一下建筑的外立面；二是将资金集中给少数特权地区，建设更新计划的样板工程，进而产生大量不合格的建筑。
7. 沈阳市弃管小区改造对策建议
7.1贯彻改造理念，发动全民参与
弃管小区改造是一个多元主体参与过程。因此，为又好又快的落实好弃管小区改造，将改造成果惠及弃管小区居民，政府、开发商、居民以及相关社会团体应共同参与共创多赢局面。首先，政府在众多角色中起着举足轻重的作用，应由过去进行主要出面组织转向由政府牵头，营造各单位、开发企业、合作组织与私人共同参与的和谐环境；其次，开发商要懂得在参与弃管小区改造的过程中, 不但要遵守“市场规则”, 还要注重兼顾全社会的整体利益、企业形象及诚信。最后，在弃管小区改造中应充分听取居民意见, 发挥居民在改造中的重要作用，满
足居民的合理要求，以此来提高改造进程，保证改造质量与成果。
7.2加强过程监管，保证改造质量
一方面，要发挥政府内部监管的重要作用。弃管住宅区综合改造工程涉及财政资金，对此，政府有关部门和单位应当加强对工程招投标和资金使用等关键环节的监督和管理，从源头上预防腐败发生。此外，要严格把好招标、材料进场、工程施工等关键环节，加强管理制度建设和干部队伍廉政建设，保证" 民心工程" 成为优质工程和廉政工程。 另一方面，要充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，对工作责任不落实的单位和市民不满意的工程予以曝光，从正反两方面保证" 民心工程" 顺民心、合民意。
7.3功能的适当混合, 完善配套设施建设
首先，在弃管小区改造过程中，不仅要注重硬件设施的维修与重建，同时还可以适当进行配套设施及环境的改建, 改善生活分为。例如在保证硬件设施改造的基础上，可以适当建设娱乐休闲设施, 在满足人们基本物质需求后, 满足人们的精神需求，重视弃管小区的精神文化建设。
7.4完善考核评比制度
老旧弃管小区综合维修改造工程不仅是一项民心工程，也是硬环境建设的重要工作之一。区房产局应在工程考核内容、考核标准上力求细化，从施工安全、施工质量、施工进度到现场环境清理，每一项考核目标都做到具体化，并下发到各项目部。在施工进度的考核上倒排时间表；在现场环境整治的考核上，细化到垃圾清运、破损恢复、渣土回填等具体环节，每周一打分、每月一排名，定期发通报。
7.5引进管理模式，关注后续管理
为防止弃管住宅区再次陷入“前治后乱”和“一年新、二年旧、三年破”的恶性循环，沈阳在改变弃管小区居民居住环境的同时，还应积极跟进改造小区的后续管理，使弃管小区不再“弃管”。通过对国内外的相关材料搜索，我们目前总结出四种成熟的老旧小区的物业管理模式（附件），政府应根据改造后弃管住宅区基本情况及业主意愿引导弃管小区选择合适的管理模式，完善小区的后续维护与建设。
7.6采用节能技术和材料
倡导低技术的节能措施可以有效地与环境艺术相嫁接, 自然而然地形成社区的“节能性”景观艺术。但是对于综合性的节能技术来说, 我们也要为“高技术”的注入提供一个平台。再者, 在整个社区的施工过程中尽量减少“场地污染”也是一个值得关注以及亟待解决的问题。
8. 沈阳市老旧小区社区优化管理案例分析——红巾社区
8.1 沈阳市沈河区红巾社区
一、社区概况： 红巾社区是80年代建设的老旧小区，位于沈河区大南街154－8号，占地面积17.2万平方米，居民5296户，人口14222人；社区党委书记、主任陈建国；社区有在册党员535名，下设十个党支部；有社区工作者21名，平均年龄35岁，均具有大专以上学历。
2008年, 沈河区委、区政府投入巨资对红巾小区进行全面改造，几年来，社区党委本着“以人为本、服务居民，资源共享、共驻共建，实行民主、居民自治，因地制宜、科学管理”的原则，以打造社区品牌和特色为目标，全力推进和谐社区建设。现在，社区的软硬件建设取得了突飞猛进的发展，成为远近闻名的整洁家园、诗意家园、绿色家园、和谐家园，不仅赢得了广大居民群众对社区的拥护、信任与支持，而且多次接待国家、省、市领导的视察、调研，并获得了多项荣誉称号。
二、社区管理：
近年来，沈河区区委、区政府以解决居民群众最关心的老旧小区改造等民生问题为突破口，积极实施惠民财政，先后投入2.4亿元，大力实施老旧小区改造工程。社区改造了，环境变美了，但社区党组织建设工作和群众参与社区活动的热情并没有随之得到有效提升。为了巩固小区改造成果，加快和谐社区建设步伐，红巾社区党委大胆创新党建工作和民主自治管理模式。
（一）特定问题催生“特设党支部”
红巾社区现有党员535名，不要说组织活动，光是把这些党员召集起来，就
不是件容易事儿。党员服务管理不到位，党员积极性不高。部分社区党组织组织建设滞后，有的支部书记是由专职社区工作者兼任，精力难以集中，服务管理不到位。由于社区党组织缺少有效活动载体、活动数量少、形式单一，影响了社区党组织的凝聚力，党员群众对党组织开展的活动参与积极性不高。
针对存在的问题，沈河区转变观念，调整思路，决定组建“特设党支部”，以“特设”解决社区建设中的“特定”问题，以“特设党支部”开展“特色”活动引导、服务居民。先后成立了“和谐党支部”、“利群党支部”和“80后大学生党支部”等十个具有品牌效应和特设的基层党支部。同时开展了党群共建，引领居民进行民主自治建设，形成了红巾社区民主自治建设的特色。
“特设党支部”的创立，既为党员发挥作用搭建了实践平台，
同时带动号召了更多党员群众服务社区、奉献社会，实现了一个支部一个亮点、一个支部一道风景，走出了一条“党委抓支部、支部聚群众”的社区基层党组织建设新路子，也树起了沈河党建鲜活的品牌和旗帜。正是这批建立在楼院上的党支部，以其特色和品牌效应激发了基层党组织的活力，创新了社区党建新模式，探索出党群共建、居民自治的新途径。
“特设”党支部魅力所在，就在于它根植社区，符合社区建设的实际。不仅盘活了社区内在资源，也促成了社会外在资源向社区的优化流动和优势配置，吸引了越来越多的政府职能部门和社会各界的关注与支持，从而为社区建设凝聚了更为强大的合力。目前沈河区已有108个机关、企事业党支部走进社区，与108个社区结成“一对一”共建“联合体”。
（二）网格化管理
2、网格工作运行图
3. 网格管理有力量
红巾社区加快推进社区网格建设，每天网格的社区工作人员都要到各自的网格区域走访。由于小区内自来水管线老化严重，于3月9号查出位于大南派出所地下存在漏点，3月13日房产110又给大南派出所施工补漏。施工直至凌晨，在各部门协调工作下，连夜抢修终于14日凌晨恢复供水。次日，所有网格人员都下片走访，对所有的楼的用水情况进行了记录，居民十分感动，对此次抢修结果十分满意，普遍反映现在的水流量大，水质干净。此次问题的快速解决，是实施网格化能够更有效发挥社会组织的协同作用，更加贴近居民，更好更有力的为居民服务的最有力证明。
9. 沈阳市老旧弃管小区社区管理模式分析
通过对红巾小区的分析，小组目前已探索出四种成熟的老旧小区的物业管理模式以及其他两种管理模式，业主委员会（或社区居委会）应根据改造后弃管住宅区基本情况及业主意愿选择合适的管理模式：
（1）专业化管理模式业主大会决定实行专业化物业管理的，由业主委员会负责起草物业管理方案。业主委员会应当将物业管理方案提交业主大会讨论通过后，依据业主大会决议选聘物业服务企业。业主大会以招投标的方式选聘物业服务企业的，市房产局将提供免费招投标会议场地和专家评委，所在区房产局应为业主委员会或居民委员会提供业务咨询等服务。
（2）聘用经理人或业主自行管理模式业主大会决定聘用物业经理人实施管理或业主自行管理的，各区、县（市）房产主管部门和街道办事处要指导好业主委员会制定管理方案，经业主大会讨论通过后实施。
（3）自助式（组建物业服务中心）管理模式物业服务中心是民政部门注册的民办非企业单位，优先吸收本社区业主就业，受业主大会委托为住宅区提供管理和服务并收取一定费用。经业主大会通过，决定选择自助式（组建物业服务中心）管理模式的，由社区居委会协助组织成立住宅区物业服务中心及办理相关注册事宜。
（4）委托社区居委会管理模式经业主大会通过，决定委托社区居委会实施管理的，社区居委会要按照政府物价部门核定的收费标准收取管理费用，为业主提供服务。
其他模式参考：
（1）职业管理人模式
所谓职业管理人模式，是指业主委员会聘请一个具有专业资质的管理人来负责小区物业管理的模式。管理人的主要职责就是把小区内的各个管理业务承包给不同专业的服务公司，并对这些公司的资质进行审查以及对其提供的服务进行监管。
（2）公益型管理模式
所谓公益型管理模式，就是由社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，以“零报酬”的形式对小区进行管理的模式。长期以来，在常规的物业管理模式中，一方面，物业公司为维持自身的运转及盈利，不论是“包干制”，还是“佣金制”，都使得物业公司尽可能的要节约公司的成本。提高服务质量需要增加资本投入，而业主往往拒绝为提高质量服务而导致的过高费用征收，物业公司陷入两难境地。业主认为物业高收费就是乱收费，对物业服务抱有抵触心理，拒绝缴费，从而物业公司财务捉襟见肘。双方在沟通上存在困难，纠纷在所难免。另一方面，退休闲赋在家的中老年人，岗位上退下来之后，需要度过漫长的空闲时间，这就需要提供一个平台给他们发挥余热。结合以上两方面考虑，我们开拓出一个新的物业管理模式———公益型管理模式！
附录：
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2. 问卷
关于沈阳市老旧弃管小区改造相关问题研究的调查问卷
您好！我们是东北大学文法学院行政管理专业在校生，正在做一个关于沈阳市老旧弃管小区改造相关问题研究的调查，旨在对沈阳市的民生工程贡献一份力量。希望您能在百忙中抽出一点时间协助完成问卷。此问卷采用无记名方式，您如实填写自己的真实想法即可，无需任何顾虑。再次感谢您的真诚配合！
您的性别------- 您的年龄------- 您所在的区----------- 您所在小区名称----------
1. 您认为您所在的小区改造前存在以下哪些现象？（多选）
A ．屋面漏雨
B ．墙体脱落
C ．社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患
D ．地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁
2. 您认为您所在的小区改造后存在以下哪些现象？（多选）
A. 屋面漏雨
B. 墙体脱落
C. 社区、楼道内杂物堆积，存在火灾隐患
D. 地下管道、管线破损，上水不通，下水不畅
E. 人口流动大，进出人员复杂，居民人身安全和财产安全受到威胁
3. 您所在小区生活中带来的困扰和不便目前有哪些？（多选）
A 房屋破损、漏水、电线老化，居住不安全
B 卫生环境差，垃圾无人处理
C 道路破坏，下水道管老化破损，不利于出行
D 硬件和软件都不好，有被遗弃的感觉
E 办事不知道程序，不利民
F 在城市快速发展时影响了市容
4. 您是否了解沈阳市正在进行老旧弃管小区的改造？
A 清楚的了解 B 知道这个事但不了解实施情况 C 完全不知道
5. 小区改造前是否征求过您的意见
A. 改造前征求过意见 B. 改造前未征求过意见
6. 在改造小区过程中，您是否参加监督？
A. 一直参与 B.偶尔关注 C.从未关心
7．您是否满意目前改造的成果
A. 满意 B.基本满意 Ｃ．不满意
8. 对于您的小区是弃管小区，您的态度是？
A. 非常担心 B. 一般 C. 无所谓
再次感谢您的真诚配合！东北大学文法学院行政管理小组全体成员祝您在未来生活中健康、愉快！