被检查公司: 房地产公司内控检查表 检
查公司: 检查小组成员: 填写说
明：
1，每一项内容应明确回答“是”、“否”或“不适用”，对于抽样检查的项目，样本超过
80%符合表述要求，可标注该项为“是”； 2，如项目中含有非“是”或“否”能回答的问题，
请在说明列简短说明；
3，对于检查方法为抽样检查的，要求另行完成详细检查内容的工作底稿（模版见《抽样
检查工作底稿样板》），并将样本合规 个数、合规百分比以及相应底稿的索引号填列在索引号列； 4，抽样检查的抽样方法见《抽样检查的抽样方法》，如果实际业务发生数量小于最小样
本量，则全部检查；
5，检查方法为“检查”是指检查相关文件或系统中的交易轨迹，该方法仅表明集团建议
采用检查方法，如与实际情况有出入， 可以采用更适用方法来检查该项控制，但须知会集团财务部或风险部； 6，检查方法为“检查”，则检查样本个数由检查人把握，检查的样本个数以可以证实该
项控制点确实执行的数量为宜； 7，“（六）上年检查发现的问题是否整改”中，请逐条列示
被检查公司上年存在的问题，并逐一在“是/否”栏标注本年是否 已经整改？如有例外情况，请说明。 1 2 3 4 5 篇二：房地产检查
2012年9月28日新蓝钻外场情况明细 目标任务：上午30，下午60，来访25
一、 早上7点之前到达售楼部，之后在二楼休息，当问及七点未曾 出发时，丁伟表示每天是8点出发，派单学生7点到不了，便要求学生每天7：50-8：
00到达售楼部，故而如此。
二、 早上8：10集合，届时点名派单人员共63人，之后陆续前来， 8：30又来部分学生（共76人）开始分工出发。中间来了一些学生，但就派单工资领取
不便事宜走了一部分，同时解释派单工资问题耽搁了不少时间。8：40派单人员最终97人，
8：45全部出发。（派单学生中南边有从新郑远道而来的，北边有至财经学院来的，东边有教
育学院来的）
三、 早上7：30向丁伟询问今日派单计划，其表示有并立即下去打 印，实际并没有提前的一个计划，到8点左右丁伟给过来的正商新蓝钻9月28日渠道直
投计划（40名派单人员）与现实执行计划（97名派单人员）相差甚远，计划形同虚设，纯属
应付。实际派单安排如下（9：30-11：20外场检查）：
1、门口拉访组10人，带队人（志银）。9：30检查时五人在门口拉访，两人在新蓝钻和
未来路之间的航海路上拉访，三人在航海路与未来路拉访，外场专员志银分工明确，监督有
效。
3、中州大道航海路10人，带队人（王洒），10：30左右检查时有8人，据了解另外两
人回售楼部领取派单工资去了，其中包括该组的负责人派单人员王洒。
4、紫荆山10人，带队人（王彬彬）
5、紫荆山陇海路8人，带队人（冯亚丽）
6、中州大道郑汴路9人，带队人（李海用）
7、万客来12人，无带队人
8、洁具市场10人，无带队人
四、上午总体检查情况良好，下午着重检查南边区域。
1、派单工作整体无组织无纪律；
2、监督力度几乎可以忽略不计；
3、略微远距离（中州大道航海路）的派单人员在10：40分已经大部分没有单页，单页
派送不及时。
4、派单人员过多，监督人员过少，导致部分队伍带队人是派单人员，甚至有些队伍没有
带队人员。
五、中午1点伍总给外场工作人员开会，会议内容包括：
1、每天派单人员不要太多，数量要控制在60人左右，减少成本， 增大效率。
2、上午派单时间要提早，具体情况根据正商其他项目
3、下午派单工作中后勤加入监督，其中高级客服和样板间礼仪继续交房工作，龙经理、
推广黄艳艳、行政靳经理、外场保安1人、交房支援人员3人到外场监督。
4、外场管理层丁伟的状况问题分析，伍总表示丁经理近期工作积极性不高，丁伟说其做
到月底离职，并表示在离职前会加大对外场的管理力度，干好最后几天。
5、单页出库问题，单页都在二楼，伍总建议用锁锁上并只能由外场专员进入，防止派单
人员偷单页。
六、下午13：30集合，届时共有派单人员62人（上午留下43人，新来19人），13：45
左右来十几名派单学生，由于时间的提前，部分派单人员都未能及时赶到，截至下午14：00
派单人员最终81人。
七、由于人员太多，分出十名派单人员前往正商城。下午14：00出发。
八、上午11：30来访13人，中午14：00来访20人。
九、下午派单计划更为乱，没有纸质版安排，只是当场口头安排。
1、门口拉访组10人，带队人（志银）。下午15：30售楼部门口拉访人员只有两名，当
问及原因时，外场专员志银含糊其辞，顾左右而言他，最终解释到晚上学生要上自习，要早
点让他们回去。
示只有9人，其中两人回售楼部领工资了（领工资不应该在发单时间），之后询问丁伟，
又另外找到6人，据后来了解，有2人到航海路中州大道。
3、中州大道航海路10人，带队人（王洒、交房支援人员一名）。下午16：20到达中州
大道航海路，该路口共有派单人员13人（有两人属于未来路航海路）
4、中州大道郑汴路10人，带队人（李海用）。下午16：30龙经理到达检查，无人，丁
伟电话无话接通。
5、下午16：40到航海路城东路，但城东路无人派单，早上计划上亦无人，此应该属于
计划问题。
6、紫荆山路航海路12人，带队人（王彬彬、外场保安1人）。下午16：45到达航海路
紫金山路，该路口派单人员12人人全部在岗工作。
十、下午总体检查情况偏差，大部分派单人员不见踪影。
1、下午外场专员对整体派单人员要求有问题
2、外场专员知道丁伟的事情后整体积极性变差，甚至消极对待。 2012年9月29日新蓝钻外场情况明细
目标任务：上午60，下午60，来访25
一、外场工作人员均在早上7：00之前到达售楼部打卡，7：30时外场聚集有18名派单
人员，7：50时派单人员有近40名。 二、8：00开始集合点名，共有50人，8：16开始出发，8：23出发完毕。经与正商城
及蓝海询问，外场派单人员集合时间在7：00-7：10，出发时间均在7：30之前。虽然昨日
已经开会说道上午出发时间的问题，但仍没有太大改观，比昨日提前出发20分钟左右。
三、整天的派单计划没有具体的安排计划，路口划分都是口头上的现场指定，而且划分
完毕后，带队人员、监督人员连同派单学生便一哄而去，前两者没有后者的任何信息，根本
无法对后者上午的派单工作进行监督掌控。
四、实际派单安排如下（9：15-11：50外场检查）：
1、门口拉访组2人，带队人外场专员志银。9：15时外场专员连同两名派单人员都在门
口认真拉访。
3、航海路紫金山路9人，带队人李海用，监督人外场专员郑东旭（[1**********]）。9：
50时所有人员都在，塞车人员特别敬业。篇三：房产质量检查报告 1概述
1.1项目概况
根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》的相关规定，以及贯彻《物权
法》中建立不动产统一登记制度的规定，积极稳妥地开展农村房屋登记工作，切实保障农民
房屋权益，实现城乡统筹发展。据此，临沂市政府决定开展临沂市农村房屋所有权确权登记
颁证工作，山东正元数字城市建设有限公司受临沂市沂水县房地产管理办公室委托开展沂水
县沂城街道办事处、泉庄镇、道托镇的农村房产测绘工作。项目自2012年10月至2014年
10月止，完成了甲方要求的各项工作内容，达到了预期目的。 完成的具体工作量如下：
1、采用网络rtk法施测3个乡镇范围内的图根控制点2515个； 2、外业测绘符合确权
条件的村庄数142个，户数约为4.97万户，具体统计如下表： 沂水县房产测绘情况统计表
3、制作房产分丘平面图49682份。
4、运用autocad软件对49682户进行建筑面积测算。
1.2检查机构设置
本次房屋所有权确权成果实行三级检查制度。即作业员的自检、作业组的互检、作业单
位的专检，“三检”工作由作业单位组织实施，接受沂水县房地产管理办公室的监督和指导。 1
1.2.1过程检查
过程检查贯穿于项目始终，在进行工序转换之前，项目部组织人员对上一道工序进行全
面检查，整改后进入下一道工序，下一道工序在进行过程中如发现问题及时反馈上一道工序
修改。
过程检查包括作业组自检、互检。 自检是作业员（组）在作业过程中或作业阶段结束时对作业质量的检查。自检比例为100%。
并对检查出的问题进行逐条修改，达到规范和设计的要求。 互检是下一工序的作业组对上一工序的作业成果进行的全面检查。由项目部组织，在作
业组间完成，对各作业组提交的数据成果，内业和外业均进行了100%的检查，既有巡视检查
也有精度检测，将检查出的问题汇总后，反馈到各作业组整改。
1.2.2最终检查
最终检查即作业单位的专检。由中标单位质量管理机构组织对成果质量进行检查。检查
比例，内业100%，外业实际操作的检查比例不低于20%。
1.3检查的人员及设备 过程检查的人员由项目经理、技术负责人、项目质量检查员和项目上经验比较丰富的组
长组成。最终检查是由总工程师、公司质检部专职检查员和其他科室主任工程师等成员组成。
具体人员明细如下表：
检查组主要成员 2 过程检查和最终检查共投入gps 2台套，全站仪4台，钢尺6把，手持测距仪3台，计
算机12台，打印机3台，绘图仪1台。具体仪器、设备明细见下表： 检查使用的仪器设备统计表 2检查的依据及检查的精度指标
2.1检查的依据 2.1.1测绘技术依据
1、《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（gb/t 17986.1—2000）； 2、《房产测量
规范 第2单元：房产图图式》（gb/t 17986.2—2000）； 3、《关于房屋建筑面积计算与房屋
权属登记有关问题》（建设部建住房 [2002]74号发布）；
4、《房地产市场信息系统技术规范》建设部公告第633号； 5、《城市地理信息系统设计
规范》（gb/t 18578-2008）； 6、《土地利用现状分类》（gb/t21010-2007）； 7、《城市测量规
范》（cjj/t8-2011）；
3
8、《全球定位系统实时动态测量（rtk）技术规范》（ch/t2009－2010）； 9、《全球定位
系统（gps）测量规范》（gb/t18314-2009）； 10、《卫星定位城市测量技术规范》（cjj/t 73-2010）；
11、《全球导航卫星系统连续运行参考站网建设规范》（ch/t2008—2005）；
12、《全球定位系统实时动态测量（rtk）技术规范》（ch/t 2009-2010）； 13、《测绘成
果质量检查与验收》（gb/t 24356-2009）
2.1.2法律依据
1、《中华人民共和国物权法》(主席令[2007]第62号)； 2、《中华人民共和国土地管理
法》(主席令[2004]第28号)； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号）；
4、《中华人民共和国城乡规划法》(主席令[2007]第74号)； 5、《房屋登记办法》（建设部
令[2008]第168号）。
2.2界址点的精度指标
界址点精度要求表 3检查的实施情况
整个地形测量成果的检查分为三个部分，数学精度检查，地理精度检查及内业图面整饰
部分的检查。 注：中误差的两倍值为最大误差，超过最大误差的点数不能超过5％。 4
3.1数学精度检查
1、坐标参数检查
主要检查起算数据的正确性，以及使用前进行外业复核的情况；控制网的坐标系统的选
择；控制测量成果精度等。选取分布均匀的9个高等级gps控制点，平面等级为c级，高程
为三等水准高程，此9个点能够完全覆盖本测区。采用c级网平差后的1980西安坐标系坐标，
采用布尔莎七参数转换模型，利用中海达后处理软件进行计算，获取坐标转换七参数。 求参完成后，利用所得七参数转换模型，分别重新采集部分已知点，包括转换模型内和
模型外，共得到3个点的1980西安坐标系坐标，将其与已知点坐标进行比较平面最大2.5cm、
高程最大3.7cm。由此可以看出，利用参数模型转换的坐标满足《rtk技术规范》要求，可以
应用于房屋所有权测量界址点数据采集工作。
2、图根点精度检查
使用网络rtk法对图根点进行了两次观测，各次测量点位较差和高程较差均不大于5cm，
取中数作为最后结果。外业抽取部分图根点实地检测，将检查坐标与原测坐标进行比对，获
得平面中误差为：±1.7cm，高程中误差为：±2.86cm。满足本项目设计图根点的点位中误差
满足不大于图上0.1mm，即实地5cm的要求，高程中误差满足不大于测图1/10基本等高距的
要求。
3、界址点精度检查
共检测界址点1576个，点位中误差计算：m???/2n??3.7㎝，满足设计书中界址点相对
于邻近图根点点位中误差不大于7.5cm的要求；最大点位误差10.8cm，精度满足设计书中允
许误差不超过15cm的要求。
共检测1576个点，对检测结果进行精度统计，具体结果如下： 单位：厘米 2
4、界址点间距检查
5篇四：房地产检查
一、行业经营管理现状和征管现状
（一）经营管理现状
房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务，一个房地产项目从开
始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期），通过土地交易中心组织的土地
挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批
准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→ 土地主管部门核发的建设用地批准书
→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所
开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否
备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期），通过正式的招标程序，组织安排施工企业
进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期），根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预
售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给
购买者，必须到
房管部门办理产权交易手续。 一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、
采购部、销售部、财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部
门、拆迁管理部门、规划部门、建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等，
这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对房地产行业进行监督管理，而这些部门在工作
过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些 中介机构，如工程监理公司和会计师（造价师）事务所。
（二）征管现状
房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发
与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行办证、核算、纳税等，
税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企
业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，
企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或
月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税
采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，
主要有国税发 [2006]31号和国税发[2009]31号两个重要文件，注意两者区别和衔接。
（三）行业存在的主要涉税问题 从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有：
1、销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入；
2、销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成
本并计算此前
销售收入的实际毛利额。
3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入；
4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税；
5、虚列拆迁补偿费、虚增成本；
6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用；
7、取得不符合规定发票入账，多列成本费用；
8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本；
9、将纳入资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额；
10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 营业税方面：
1、预收售房款、定金、押金、保证金等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税或直
接冲减开发成本；
2、商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税；
3、代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税；
4、出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款；
5、转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税；
6、销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳
税调整；
7、关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整；
8、取得非金融单位的利息收入直接冲减 “财务费用”未按规定申报营业税；
9、销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全
额申报缴纳营
业税；
10、售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税；
11、分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入；
12、按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”；
13、在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税；
14、地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。 企业所得税方面：
1、不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税；
2、采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，
造成少缴企业
所得税；
3、滚动开发商品房，不按配比原则进行成本核算，人为地造成利润向后推迟，造成少缴
企业所得税；
4、不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；
5、业务招待费、广告费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；
6、向关联方销售商品房价格明显偏低未作纳税调整，造成少缴企业所得税；
7、自用房、出租房保留成本明显偏低，多结转销售成本，造成少缴企业所得税；
8、甲料直接进开发成本，再全额取得施工方发票重复入账，及非法取得假发票、虚开发
票进开发成本，
造成少缴企业所得税；
9、借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税；
10、将开发期的利息入“财务费用”，多转当期成本；
11、前面营业税方面的问题中有关企业所得税的问题，如：1、3、7、11、14点。 个人所得税方面：
1、发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税；
2、股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税；
3、为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税；
4、在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税；
5、公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报；
6、员工的旅游费未并计个人收入按规定代扣代缴个人所得税；
7、在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。 其他小税种方面：
1、建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定
申报缴纳印花
税；
2、实收资本、资本公积未缴少缴印花税；
3、取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税；
4、公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税；
二、检查工作思路及方法
（一）工作思路 对于实行会计电算化的单位，有条件的可试行“查账软件”。 对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、
竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合
同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与
投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、
账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成 本费用支出的真实性和准确性。
1、请企业负责人介绍企业的基本情况、开发项目、房屋销售情况；调阅企业各项会议记
录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送、分配、转作固定资产等）；向财务负
责人解释企业财务核算、
成本结转方法及交税情况等，掌握第一手资料。
2、要求提供项目立项证明、设计平面图、销售图纸、销售合同、预决算书等相关资料，
并进行实地察
看（完工程度、是否已交付使用等）。
3、审核账簿凭证等相关资料。
（二）检查方法
采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关单位。房地产开发企业一般
项目跨期长，检查工作量大，应确定以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅
的检查方式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算书、房屋销售图纸
等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其
记账凭证和原始凭证。要关注：
1、收入包括商品房销售收入、商品房预售收入、视同销售收入、出租收入、其他收入，
如合作、合股投资房地产项目，投出方提供劳务服务取得的收入。主要注意以下几个方面：
①将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混
入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税。②有的企业项目滚动开发，虽然房屋已全部售
完，但不按时进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不
结转收入，导致其成本也无法结转，账面出现亏损，无法真实反映企业的盈亏，影响了企业
所得税的征收。③有些企业在房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上
不
计或少计收入，导致收入减少，偷逃营业税和企业所得税。
2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。即成本的匹配。主要注意以下几
个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10万元以
上和单个单位年度入账额在100万元以上的情况应进行重点核实。与收到款项的单位核对，
看是否反映在账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人员，如有必须
采集证据，提供案源。是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：
发生的建筑、购买材料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。 ③查匹配：成本结转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。
3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无
关的费用。②报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐
饮费、家用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差旅费等费用没有明
细清单或相应记录，是否存在虚列行为。
三、各税种的检查要点
（一）营业税方面
1、营业税计税收入的检查。除了会计上确定收入计税外，还包括：⑴采取预收款项销售
不动产，收到款项时纳税，在申报缴纳时，一般会计处理为借：应交税金——营业税，贷：
银行存款，即缴纳以后在应交税金账户反映为借方余额，被查人是否正确缴纳，应根据预收
账款账户年末余额×5%与应交税金借方余额比较，若两者不相等，则责令被查单位说明原因，
做更详细的分析。⑵各种代收代付款项一般并计收入纳税，应从“其他应付款”账户统计代
收代付款项与营业税申报表数据比较，若不一致的必须查明原因。⑶赠送或价格明显偏低分
配给员工、股东、合作建房单位等，应合理调整计税价格征税。赠送属于开发产品非销售行
为，稽查人员除了检查“存货项目”、“主营业务收入”等，还必须查阅“商品房开发项目”
有关可售面积资料、查阅所有发票存根联来核实是否同销售数量、价格一致，特别注意有否
开具发票而不作收入；价格是否明显偏低，通过销售部门的销售台账来核对每张发票内容，
查明有否关联交易、有否为购买者逃避契税形式上压低价格等情况，以及结合市场价格来判
断。（4）以房抵债。房地产企业占用资金较大，拖欠银行、非金融机构贷款和拖欠施工企业
工程款的现象比较普遍。为还贷款和欠款，直接将等值的房屋转让给贷款单位或施工企业，
采取不做收入直接抵减企业的负债或不做账行为。检查时注意开发商与施工企业签订的合同、
结算方式；调阅所有借款合同，注意还款期限和利息，是否有贷款长期不还现象。涉及到诉
讼的，应注意了解法院判决书内容。相关的会计科目为“开发产品”、“长期借款”、“财务费
用”等。
2、营业税计税扣除额的检查。房地产企业上述营业收入应全额计税，一般无扣除额，应
核对纳税申报表“收入减项”和调阅“应交税金——营业税”账户贷方分录内容，若有否扣
除额，则责令被查单位说明理由。
3、营业税税目税率的检查。房地产企业适用税目主要是销售不动产，但也应关注其他营
业税应税项目，如出租房产等。检查“应交税金”账户，主要审核： “预收账款”、“经营收
入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、
及部分费用类科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与
预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收
代付款费用有无交税；④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程款、
置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将
房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房
屋收入是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的超面积款的核算情况
及将不动产作为股利分配
或赠送不动产等视同销售行为。
4、注意其他各种特殊业务，如换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、
委托建房、中途转让开发项目、参建联建、合作建房、拆迁补偿（安置）、以投资名义转让土
地使用权或不动产所有
权实为出租等行为是否按规定足额纳税。
（二）企业所得税方面 企业所得税是检查的重点税种，应根据国税发[2009]31号的规定（注意与国税发
[2006]31号的衔接与区别），逐条逐项检查。有总局印发的《企业所得税管理操作指南（房
地产业》的税务人员，在稽查中， 可以学习参考。
1、销售收入实现、确认的检查。房地产企业不管以什么方式销售，销售的实现必须以完
工产品为前提，
完工的标准：竣工证明已报房地产管理部门备案；或已开始投入使用；或已取得了初始
产权证明。 ⑴采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取
价款凭据（权利）之日，确
认收入的实现。篇五：检查书 检讨书
尊敬的修文县通源供水有限公司： 我们怀着无比愧疚的心情向贵单位递交这份检讨书。2015年8月8日，因大龙财富中心
地下室开挖工作需要，我单位施工队私自迁移贵单位通过大龙财富中心施工场地的110供水
管道线路20余米，私自关闭贵单位主供水管道闸阀，导致城北片区停水。给贵单位造成不当
的损失，给贵单位各级领导带来不必要的麻烦，我们真诚的说声“对不起”。 首先关于这项错误，我单位要做深刻地检讨，这是我单位工作上的大疏忽、是工作失职。
我单位应该按照贵单位相关程序，申请由贵单位委派专业施工队伍对管线进行迁改，而不是
像现在这样私自对贵单位的管道迁改。通过此次深刻的检讨，我单位深深地反思，我单位的
犯错根本原因在于单位管理的疏忽，没有全心、仔细的对待工作中的每一个环节，须知重要
工作是容不得一点马虎的。 针对我单位目前的错误，我单位决定用如下措施加以改正，也希望贵单位能够监督，你
们的一份监督就是对我们工作的一份关心和重视。
1、针对我单位的工作责任感、工作失职，今后我单位要全身心投入工作。对我单位场地
内的管道做精心了解，对于每一个环节的施工都做好管理，事先和贵单位协商相关方案后实
施。
2、今后我要向贵单位的优秀的工作能力学习，认真学习好的工作作 风，从精神层面上提升我的工作理念，从根本上为我把今后的工作做好打基础。 通过此次深刻的检讨，请贵单位能够信任我单位。我单位今后一定认真努力，积极主动
的和对单位协调解决自来水供给的相关问题，绝不再自作主张，随意更改贵单位的一切供水设备和设施。
被检查公司: 房地产公司内控检查表 检
查公司: 检查小组成员: 填写说
明：
1，每一项内容应明确回答“是”、“否”或“不适用”，对于抽样检查的项目，样本超过
80%符合表述要求，可标注该项为“是”； 2，如项目中含有非“是”或“否”能回答的问题，
请在说明列简短说明；
3，对于检查方法为抽样检查的，要求另行完成详细检查内容的工作底稿（模版见《抽样
检查工作底稿样板》），并将样本合规 个数、合规百分比以及相应底稿的索引号填列在索引号列； 4，抽样检查的抽样方法见《抽样检查的抽样方法》，如果实际业务发生数量小于最小样
本量，则全部检查；
5，检查方法为“检查”是指检查相关文件或系统中的交易轨迹，该方法仅表明集团建议
采用检查方法，如与实际情况有出入， 可以采用更适用方法来检查该项控制，但须知会集团财务部或风险部； 6，检查方法为“检查”，则检查样本个数由检查人把握，检查的样本个数以可以证实该
项控制点确实执行的数量为宜； 7，“（六）上年检查发现的问题是否整改”中，请逐条列示
被检查公司上年存在的问题，并逐一在“是/否”栏标注本年是否 已经整改？如有例外情况，请说明。 1 2 3 4 5 篇二：房地产检查
2012年9月28日新蓝钻外场情况明细 目标任务：上午30，下午60，来访25
一、 早上7点之前到达售楼部，之后在二楼休息，当问及七点未曾 出发时，丁伟表示每天是8点出发，派单学生7点到不了，便要求学生每天7：50-8：
00到达售楼部，故而如此。
二、 早上8：10集合，届时点名派单人员共63人，之后陆续前来， 8：30又来部分学生（共76人）开始分工出发。中间来了一些学生，但就派单工资领取
不便事宜走了一部分，同时解释派单工资问题耽搁了不少时间。8：40派单人员最终97人，
8：45全部出发。（派单学生中南边有从新郑远道而来的，北边有至财经学院来的，东边有教
育学院来的）
三、 早上7：30向丁伟询问今日派单计划，其表示有并立即下去打 印，实际并没有提前的一个计划，到8点左右丁伟给过来的正商新蓝钻9月28日渠道直
投计划（40名派单人员）与现实执行计划（97名派单人员）相差甚远，计划形同虚设，纯属
应付。实际派单安排如下（9：30-11：20外场检查）：
1、门口拉访组10人，带队人（志银）。9：30检查时五人在门口拉访，两人在新蓝钻和
未来路之间的航海路上拉访，三人在航海路与未来路拉访，外场专员志银分工明确，监督有
效。
3、中州大道航海路10人，带队人（王洒），10：30左右检查时有8人，据了解另外两
人回售楼部领取派单工资去了，其中包括该组的负责人派单人员王洒。
4、紫荆山10人，带队人（王彬彬）
5、紫荆山陇海路8人，带队人（冯亚丽）
6、中州大道郑汴路9人，带队人（李海用）
7、万客来12人，无带队人
8、洁具市场10人，无带队人
四、上午总体检查情况良好，下午着重检查南边区域。
1、派单工作整体无组织无纪律；
2、监督力度几乎可以忽略不计；
3、略微远距离（中州大道航海路）的派单人员在10：40分已经大部分没有单页，单页
派送不及时。
4、派单人员过多，监督人员过少，导致部分队伍带队人是派单人员，甚至有些队伍没有
带队人员。
五、中午1点伍总给外场工作人员开会，会议内容包括：
1、每天派单人员不要太多，数量要控制在60人左右，减少成本， 增大效率。
2、上午派单时间要提早，具体情况根据正商其他项目
3、下午派单工作中后勤加入监督，其中高级客服和样板间礼仪继续交房工作，龙经理、
推广黄艳艳、行政靳经理、外场保安1人、交房支援人员3人到外场监督。
4、外场管理层丁伟的状况问题分析，伍总表示丁经理近期工作积极性不高，丁伟说其做
到月底离职，并表示在离职前会加大对外场的管理力度，干好最后几天。
5、单页出库问题，单页都在二楼，伍总建议用锁锁上并只能由外场专员进入，防止派单
人员偷单页。
六、下午13：30集合，届时共有派单人员62人（上午留下43人，新来19人），13：45
左右来十几名派单学生，由于时间的提前，部分派单人员都未能及时赶到，截至下午14：00
派单人员最终81人。
七、由于人员太多，分出十名派单人员前往正商城。下午14：00出发。
八、上午11：30来访13人，中午14：00来访20人。
九、下午派单计划更为乱，没有纸质版安排，只是当场口头安排。
1、门口拉访组10人，带队人（志银）。下午15：30售楼部门口拉访人员只有两名，当
问及原因时，外场专员志银含糊其辞，顾左右而言他，最终解释到晚上学生要上自习，要早
点让他们回去。
示只有9人，其中两人回售楼部领工资了（领工资不应该在发单时间），之后询问丁伟，
又另外找到6人，据后来了解，有2人到航海路中州大道。
3、中州大道航海路10人，带队人（王洒、交房支援人员一名）。下午16：20到达中州
大道航海路，该路口共有派单人员13人（有两人属于未来路航海路）
4、中州大道郑汴路10人，带队人（李海用）。下午16：30龙经理到达检查，无人，丁
伟电话无话接通。
5、下午16：40到航海路城东路，但城东路无人派单，早上计划上亦无人，此应该属于
计划问题。
6、紫荆山路航海路12人，带队人（王彬彬、外场保安1人）。下午16：45到达航海路
紫金山路，该路口派单人员12人人全部在岗工作。
十、下午总体检查情况偏差，大部分派单人员不见踪影。
1、下午外场专员对整体派单人员要求有问题
2、外场专员知道丁伟的事情后整体积极性变差，甚至消极对待。 2012年9月29日新蓝钻外场情况明细
目标任务：上午60，下午60，来访25
一、外场工作人员均在早上7：00之前到达售楼部打卡，7：30时外场聚集有18名派单
人员，7：50时派单人员有近40名。 二、8：00开始集合点名，共有50人，8：16开始出发，8：23出发完毕。经与正商城
及蓝海询问，外场派单人员集合时间在7：00-7：10，出发时间均在7：30之前。虽然昨日
已经开会说道上午出发时间的问题，但仍没有太大改观，比昨日提前出发20分钟左右。
三、整天的派单计划没有具体的安排计划，路口划分都是口头上的现场指定，而且划分
完毕后，带队人员、监督人员连同派单学生便一哄而去，前两者没有后者的任何信息，根本
无法对后者上午的派单工作进行监督掌控。
四、实际派单安排如下（9：15-11：50外场检查）：
1、门口拉访组2人，带队人外场专员志银。9：15时外场专员连同两名派单人员都在门
口认真拉访。
3、航海路紫金山路9人，带队人李海用，监督人外场专员郑东旭（[1**********]）。9：
50时所有人员都在，塞车人员特别敬业。篇三：房产质量检查报告 1概述
1.1项目概况
根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》的相关规定，以及贯彻《物权
法》中建立不动产统一登记制度的规定，积极稳妥地开展农村房屋登记工作，切实保障农民
房屋权益，实现城乡统筹发展。据此，临沂市政府决定开展临沂市农村房屋所有权确权登记
颁证工作，山东正元数字城市建设有限公司受临沂市沂水县房地产管理办公室委托开展沂水
县沂城街道办事处、泉庄镇、道托镇的农村房产测绘工作。项目自2012年10月至2014年
10月止，完成了甲方要求的各项工作内容，达到了预期目的。 完成的具体工作量如下：
1、采用网络rtk法施测3个乡镇范围内的图根控制点2515个； 2、外业测绘符合确权
条件的村庄数142个，户数约为4.97万户，具体统计如下表： 沂水县房产测绘情况统计表
3、制作房产分丘平面图49682份。
4、运用autocad软件对49682户进行建筑面积测算。
1.2检查机构设置
本次房屋所有权确权成果实行三级检查制度。即作业员的自检、作业组的互检、作业单
位的专检，“三检”工作由作业单位组织实施，接受沂水县房地产管理办公室的监督和指导。 1
1.2.1过程检查
过程检查贯穿于项目始终，在进行工序转换之前，项目部组织人员对上一道工序进行全
面检查，整改后进入下一道工序，下一道工序在进行过程中如发现问题及时反馈上一道工序
修改。
过程检查包括作业组自检、互检。 自检是作业员（组）在作业过程中或作业阶段结束时对作业质量的检查。自检比例为100%。
并对检查出的问题进行逐条修改，达到规范和设计的要求。 互检是下一工序的作业组对上一工序的作业成果进行的全面检查。由项目部组织，在作
业组间完成，对各作业组提交的数据成果，内业和外业均进行了100%的检查，既有巡视检查
也有精度检测，将检查出的问题汇总后，反馈到各作业组整改。
1.2.2最终检查
最终检查即作业单位的专检。由中标单位质量管理机构组织对成果质量进行检查。检查
比例，内业100%，外业实际操作的检查比例不低于20%。
1.3检查的人员及设备 过程检查的人员由项目经理、技术负责人、项目质量检查员和项目上经验比较丰富的组
长组成。最终检查是由总工程师、公司质检部专职检查员和其他科室主任工程师等成员组成。
具体人员明细如下表：
检查组主要成员 2 过程检查和最终检查共投入gps 2台套，全站仪4台，钢尺6把，手持测距仪3台，计
算机12台，打印机3台，绘图仪1台。具体仪器、设备明细见下表： 检查使用的仪器设备统计表 2检查的依据及检查的精度指标
2.1检查的依据 2.1.1测绘技术依据
1、《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（gb/t 17986.1—2000）； 2、《房产测量
规范 第2单元：房产图图式》（gb/t 17986.2—2000）； 3、《关于房屋建筑面积计算与房屋
权属登记有关问题》（建设部建住房 [2002]74号发布）；
4、《房地产市场信息系统技术规范》建设部公告第633号； 5、《城市地理信息系统设计
规范》（gb/t 18578-2008）； 6、《土地利用现状分类》（gb/t21010-2007）； 7、《城市测量规
范》（cjj/t8-2011）；
3
8、《全球定位系统实时动态测量（rtk）技术规范》（ch/t2009－2010）； 9、《全球定位
系统（gps）测量规范》（gb/t18314-2009）； 10、《卫星定位城市测量技术规范》（cjj/t 73-2010）；
11、《全球导航卫星系统连续运行参考站网建设规范》（ch/t2008—2005）；
12、《全球定位系统实时动态测量（rtk）技术规范》（ch/t 2009-2010）； 13、《测绘成
果质量检查与验收》（gb/t 24356-2009）
2.1.2法律依据
1、《中华人民共和国物权法》(主席令[2007]第62号)； 2、《中华人民共和国土地管理
法》(主席令[2004]第28号)； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第72号）；
4、《中华人民共和国城乡规划法》(主席令[2007]第74号)； 5、《房屋登记办法》（建设部
令[2008]第168号）。
2.2界址点的精度指标
界址点精度要求表 3检查的实施情况
整个地形测量成果的检查分为三个部分，数学精度检查，地理精度检查及内业图面整饰
部分的检查。 注：中误差的两倍值为最大误差，超过最大误差的点数不能超过5％。 4
3.1数学精度检查
1、坐标参数检查
主要检查起算数据的正确性，以及使用前进行外业复核的情况；控制网的坐标系统的选
择；控制测量成果精度等。选取分布均匀的9个高等级gps控制点，平面等级为c级，高程
为三等水准高程，此9个点能够完全覆盖本测区。采用c级网平差后的1980西安坐标系坐标，
采用布尔莎七参数转换模型，利用中海达后处理软件进行计算，获取坐标转换七参数。 求参完成后，利用所得七参数转换模型，分别重新采集部分已知点，包括转换模型内和
模型外，共得到3个点的1980西安坐标系坐标，将其与已知点坐标进行比较平面最大2.5cm、
高程最大3.7cm。由此可以看出，利用参数模型转换的坐标满足《rtk技术规范》要求，可以
应用于房屋所有权测量界址点数据采集工作。
2、图根点精度检查
使用网络rtk法对图根点进行了两次观测，各次测量点位较差和高程较差均不大于5cm，
取中数作为最后结果。外业抽取部分图根点实地检测，将检查坐标与原测坐标进行比对，获
得平面中误差为：±1.7cm，高程中误差为：±2.86cm。满足本项目设计图根点的点位中误差
满足不大于图上0.1mm，即实地5cm的要求，高程中误差满足不大于测图1/10基本等高距的
要求。
3、界址点精度检查
共检测界址点1576个，点位中误差计算：m???/2n??3.7㎝，满足设计书中界址点相对
于邻近图根点点位中误差不大于7.5cm的要求；最大点位误差10.8cm，精度满足设计书中允
许误差不超过15cm的要求。
共检测1576个点，对检测结果进行精度统计，具体结果如下： 单位：厘米 2
4、界址点间距检查
5篇四：房地产检查
一、行业经营管理现状和征管现状
（一）经营管理现状
房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务，一个房地产项目从开
始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期），通过土地交易中心组织的土地
挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批
准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→ 土地主管部门核发的建设用地批准书
→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所
开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否
备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期），通过正式的招标程序，组织安排施工企业
进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期），根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预
售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给
购买者，必须到
房管部门办理产权交易手续。 一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、
采购部、销售部、财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部
门、拆迁管理部门、规划部门、建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等，
这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对房地产行业进行监督管理，而这些部门在工作
过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些 中介机构，如工程监理公司和会计师（造价师）事务所。
（二）征管现状
房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发
与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行办证、核算、纳税等，
税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企
业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，
企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或
月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税
采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，
主要有国税发 [2006]31号和国税发[2009]31号两个重要文件，注意两者区别和衔接。
（三）行业存在的主要涉税问题 从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有：
1、销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入；
2、销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成
本并计算此前
销售收入的实际毛利额。
3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入；
4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税；
5、虚列拆迁补偿费、虚增成本；
6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用；
7、取得不符合规定发票入账，多列成本费用；
8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本；
9、将纳入资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额；
10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 营业税方面：
1、预收售房款、定金、押金、保证金等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税或直
接冲减开发成本；
2、商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税；
3、代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税；
4、出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款；
5、转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税；
6、销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳
税调整；
7、关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整；
8、取得非金融单位的利息收入直接冲减 “财务费用”未按规定申报营业税；
9、销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全
额申报缴纳营
业税；
10、售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税；
11、分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入；
12、按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”；
13、在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税；
14、地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。 企业所得税方面：
1、不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税；
2、采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，
造成少缴企业
所得税；
3、滚动开发商品房，不按配比原则进行成本核算，人为地造成利润向后推迟，造成少缴
企业所得税；
4、不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；
5、业务招待费、广告费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；
6、向关联方销售商品房价格明显偏低未作纳税调整，造成少缴企业所得税；
7、自用房、出租房保留成本明显偏低，多结转销售成本，造成少缴企业所得税；
8、甲料直接进开发成本，再全额取得施工方发票重复入账，及非法取得假发票、虚开发
票进开发成本，
造成少缴企业所得税；
9、借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税；
10、将开发期的利息入“财务费用”，多转当期成本；
11、前面营业税方面的问题中有关企业所得税的问题，如：1、3、7、11、14点。 个人所得税方面：
1、发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税；
2、股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税；
3、为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税；
4、在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税；
5、公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报；
6、员工的旅游费未并计个人收入按规定代扣代缴个人所得税；
7、在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。 其他小税种方面：
1、建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定
申报缴纳印花
税；
2、实收资本、资本公积未缴少缴印花税；
3、取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税；
4、公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税；
二、检查工作思路及方法
（一）工作思路 对于实行会计电算化的单位，有条件的可试行“查账软件”。 对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、
竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合
同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与
投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、
账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成 本费用支出的真实性和准确性。
1、请企业负责人介绍企业的基本情况、开发项目、房屋销售情况；调阅企业各项会议记
录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送、分配、转作固定资产等）；向财务负
责人解释企业财务核算、
成本结转方法及交税情况等，掌握第一手资料。
2、要求提供项目立项证明、设计平面图、销售图纸、销售合同、预决算书等相关资料，
并进行实地察
看（完工程度、是否已交付使用等）。
3、审核账簿凭证等相关资料。
（二）检查方法
采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关单位。房地产开发企业一般
项目跨期长，检查工作量大，应确定以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅
的检查方式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算书、房屋销售图纸
等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其
记账凭证和原始凭证。要关注：
1、收入包括商品房销售收入、商品房预售收入、视同销售收入、出租收入、其他收入，
如合作、合股投资房地产项目，投出方提供劳务服务取得的收入。主要注意以下几个方面：
①将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混
入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税。②有的企业项目滚动开发，虽然房屋已全部售
完，但不按时进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不
结转收入，导致其成本也无法结转，账面出现亏损，无法真实反映企业的盈亏，影响了企业
所得税的征收。③有些企业在房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上
不
计或少计收入，导致收入减少，偷逃营业税和企业所得税。
2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。即成本的匹配。主要注意以下几
个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10万元以
上和单个单位年度入账额在100万元以上的情况应进行重点核实。与收到款项的单位核对，
看是否反映在账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人员，如有必须
采集证据，提供案源。是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：
发生的建筑、购买材料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。 ③查匹配：成本结转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。
3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无
关的费用。②报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐
饮费、家用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差旅费等费用没有明
细清单或相应记录，是否存在虚列行为。
三、各税种的检查要点
（一）营业税方面
1、营业税计税收入的检查。除了会计上确定收入计税外，还包括：⑴采取预收款项销售
不动产，收到款项时纳税，在申报缴纳时，一般会计处理为借：应交税金——营业税，贷：
银行存款，即缴纳以后在应交税金账户反映为借方余额，被查人是否正确缴纳，应根据预收
账款账户年末余额×5%与应交税金借方余额比较，若两者不相等，则责令被查单位说明原因，
做更详细的分析。⑵各种代收代付款项一般并计收入纳税，应从“其他应付款”账户统计代
收代付款项与营业税申报表数据比较，若不一致的必须查明原因。⑶赠送或价格明显偏低分
配给员工、股东、合作建房单位等，应合理调整计税价格征税。赠送属于开发产品非销售行
为，稽查人员除了检查“存货项目”、“主营业务收入”等，还必须查阅“商品房开发项目”
有关可售面积资料、查阅所有发票存根联来核实是否同销售数量、价格一致，特别注意有否
开具发票而不作收入；价格是否明显偏低，通过销售部门的销售台账来核对每张发票内容，
查明有否关联交易、有否为购买者逃避契税形式上压低价格等情况，以及结合市场价格来判
断。（4）以房抵债。房地产企业占用资金较大，拖欠银行、非金融机构贷款和拖欠施工企业
工程款的现象比较普遍。为还贷款和欠款，直接将等值的房屋转让给贷款单位或施工企业，
采取不做收入直接抵减企业的负债或不做账行为。检查时注意开发商与施工企业签订的合同、
结算方式；调阅所有借款合同，注意还款期限和利息，是否有贷款长期不还现象。涉及到诉
讼的，应注意了解法院判决书内容。相关的会计科目为“开发产品”、“长期借款”、“财务费
用”等。
2、营业税计税扣除额的检查。房地产企业上述营业收入应全额计税，一般无扣除额，应
核对纳税申报表“收入减项”和调阅“应交税金——营业税”账户贷方分录内容，若有否扣
除额，则责令被查单位说明理由。
3、营业税税目税率的检查。房地产企业适用税目主要是销售不动产，但也应关注其他营
业税应税项目，如出租房产等。检查“应交税金”账户，主要审核： “预收账款”、“经营收
入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、
及部分费用类科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与
预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收
代付款费用有无交税；④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程款、
置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将
房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房
屋收入是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的超面积款的核算情况
及将不动产作为股利分配
或赠送不动产等视同销售行为。
4、注意其他各种特殊业务，如换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、
委托建房、中途转让开发项目、参建联建、合作建房、拆迁补偿（安置）、以投资名义转让土
地使用权或不动产所有
权实为出租等行为是否按规定足额纳税。
（二）企业所得税方面 企业所得税是检查的重点税种，应根据国税发[2009]31号的规定（注意与国税发
[2006]31号的衔接与区别），逐条逐项检查。有总局印发的《企业所得税管理操作指南（房
地产业》的税务人员，在稽查中， 可以学习参考。
1、销售收入实现、确认的检查。房地产企业不管以什么方式销售，销售的实现必须以完
工产品为前提，
完工的标准：竣工证明已报房地产管理部门备案；或已开始投入使用；或已取得了初始
产权证明。 ⑴采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取
价款凭据（权利）之日，确
认收入的实现。篇五：检查书 检讨书
尊敬的修文县通源供水有限公司： 我们怀着无比愧疚的心情向贵单位递交这份检讨书。2015年8月8日，因大龙财富中心
地下室开挖工作需要，我单位施工队私自迁移贵单位通过大龙财富中心施工场地的110供水
管道线路20余米，私自关闭贵单位主供水管道闸阀，导致城北片区停水。给贵单位造成不当
的损失，给贵单位各级领导带来不必要的麻烦，我们真诚的说声“对不起”。 首先关于这项错误，我单位要做深刻地检讨，这是我单位工作上的大疏忽、是工作失职。
我单位应该按照贵单位相关程序，申请由贵单位委派专业施工队伍对管线进行迁改，而不是
像现在这样私自对贵单位的管道迁改。通过此次深刻的检讨，我单位深深地反思，我单位的
犯错根本原因在于单位管理的疏忽，没有全心、仔细的对待工作中的每一个环节，须知重要
工作是容不得一点马虎的。 针对我单位目前的错误，我单位决定用如下措施加以改正，也希望贵单位能够监督，你
们的一份监督就是对我们工作的一份关心和重视。
1、针对我单位的工作责任感、工作失职，今后我单位要全身心投入工作。对我单位场地
内的管道做精心了解，对于每一个环节的施工都做好管理，事先和贵单位协商相关方案后实
施。
2、今后我要向贵单位的优秀的工作能力学习，认真学习好的工作作 风，从精神层面上提升我的工作理念，从根本上为我把今后的工作做好打基础。 通过此次深刻的检讨，请贵单位能够信任我单位。我单位今后一定认真努力，积极主动
的和对单位协调解决自来水供给的相关问题，绝不再自作主张，随意更改贵单位的一切供水设备和设施。