昌黎县海棠宾馆装修改造工程
可行性研究报告
编制单位：秦皇岛泓远工程项目管理有限公司
编制日期：2010年5月1日
目
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第一章 总 论.................................................................. 错误！未定义书签。
第一节 项目名称及建设单位概况 ............... 错误！未定义书签。
第二节 可研报告编制依据和主要研究范围错误！未定义书签。
第二章 项目建设的背景和必要性 ............................... 错误！未定义书签。
第一节 项目建设的背景 ............................... 错误！未定义书签。
第二节 项目建设的必要性 ........................... 错误！未定义书签。
第三章 市场分析与预测 ............................................. 错误！未定义书签。
第一节 市场分析 ........................................... 错误！未定义书签。
第二节 市场预测 ............................................. 错误！未定义书签。
第四章 建设方案与产品方案 ....................................... 错误！未定义书签。
第一节 建设方案 ............................................. 错误！未定义书签。
第二节 产品方案 ............................................. 错误！未定义书签。
第五章 总图运输 ............................................................. 错误！未定义书签。
第一节 总图布局 ............................................. 错误！未定义书签。
第二节运输 ....................................................... 错误！未定义书签。
第六章 厂址选择与建设条件 ....................................... 错误！未定义书签。
第一节 选址原则 ............................................. 错误！未定义书签。
第二节 建设条件 ............................................. 错误！未定义书签。
第七章 技术方案与设备方案 ..................................... 错误！未定义书签。
第一节 工艺技术和设备选择原则 ............... 错误！未定义书签。
第二节 工艺流程 ........................................... 错误！未定义书签。
第三节 设备方案 ........................................... 错误！未定义书签。
第八章 原料供给 ........................................................... 错误！未定义书签。
第九章 公用辅助工程 ..................................................... 错误！未定义书签。
第一节 电力与照明 ..................................... 错误！未定义书签。
第十章 环境保护、劳动安全、节能和消防 ............... 错误！未定义书签。
第一节 环境保护 ........................................... 错误！未定义书签。
第二节 劳动安全 ........................................... 错误！未定义书签。
第三节 节能 ................................................... 错误！未定义书签。
第四节 消防 ................................................... 错误！未定义书签。
第十一章 企业组织与劳动定员 ................................... 错误！未定义书签。
第一节组织机构与职能划分 ........................... 错误！未定义书签。
第二节 经营管理 ............................................. 错误！未定义书签。
第三节 劳动定员 ........................................... 错误！未定义书签。
第十二章 项目建设的实施计划 ..................................... 错误！未定义书签。 第十三章 投资估算与资金筹措 ..................................... 错误！未定义书签。
第一节 投资估算 ........................................... 错误！未定义书签。
第二节 资金筹措 ........................................... 错误！未定义书签。
第十四章 财务分析与评价 ..................................... 错误！未定义书签。
1 总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
昌黎县海棠宾馆装修改造工程
1.1.2 项目承办单位概况
项目承办单位：昌黎县海棠宾馆服务有限公司
项目负责人：李红星
项目联系人：李红星
联系电话：[1**********]
昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建的一家集住宿、餐饮、洗浴、娱乐为一体的三星级宾馆。昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海棠宾馆服务有限公司。
海棠宾馆兴建于2005年，占地6.96亩，建筑面积近7000平方米。
1.1.3 编制依据
1）可行性研究报告编制委托书
2）国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》
3）《中华人民共和国环境影响评价法》
4）《建设工程项目管理规范》
5）建设单位提供的基础资料。
1.1.4 编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改
善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。
1.1.5 项目背景
随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。
此外通过装修改造，有利于公司的更进一步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。
海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于2005年，建筑面积约7000m 2，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近5年多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。
2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。
1.2 项目概况
1.2.1 项目占地面积：4640㎡
1.2.2 建筑面积：7000㎡
1.2.3 项目投资：3100万元
1.2.4 建设性质：装修改造
1.2.5 原建筑物概况：
原建筑物建筑年代：2005年
建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。
具体改造方案如下：
大餐厅1个，可容纳400人
小餐厅20个，可容纳200人
客房70间，最多可入住140人
洗浴休闲中心1个
1.2.6 主要建设条件
项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。
改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。
项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。
1.2.7 项目估算总投资及效益情况
项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。据测算，项目建成后，年营业收入1614.96万元，财务内部收益率31.92%，投资回收期2.6年（含建设期0.5a ）。
1.2.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见附表。
表1-1 主要技术经济指标表
2 市场需求分析及定位
2.1 市场需求分析
2.1.1 社会环境分析
随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。
2.1.2 经济环境分析
改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求
逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。
2.1.3 自然环境分析
昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2℃，年平均降水617.5 mm ，空气相对湿度63%，森林覆盖率为58.5%，人均绿地占50.3 m 2，黄金海岸以碧海、蓝天、清风、金沙闻名于天下，国内、国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假、旅游观光。
2.1.4 市场环境分析
海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。
2.1.5 游客需求分析
随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的、简单的消费观念转变为多元化的、积极的消费观念，人们需求的中心不再是为“得到”，也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量、设计、造型、用途、品牌提出了更高的要求。
以上分析可以看出：由于“黄金周”的实施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高：2001年784万人次，2002年815万人次，2004年突破一千万人次大关，达到1227.94万人次，收入60.55亿元。2005年仅“五·一黄金周”就接待64.82万人次，收入2.36亿元，同比增长10％。2006年 “十·一黄金周”接待54.36万人次，收入4.08亿元，同比增长15.5％。旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。
海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队、婚宴以及散客。
国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京、津、冀等周边地区的游客为主。
2.2 项目定位
目前海棠宾馆的会议、餐饮、娱乐设施从经营面积到档次都已形成一定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县高档次的会议中心、接待中心。同时接待较高层次的会议培训、国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。
3 项目建设的必要性
3.1 企业实现可持续发展的需要
现有海棠宾馆为四层框架结构，建于2005年，有客房70间，每个房间有2张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入50～70元/d。现在设施已不能满足经营工作的需要，为了提高海棠宾馆的接待、培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游、渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。
3.2 满足顾客需求的需要
现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。
3.3 响应昌黎县委县政府政策的需要
昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游、避暑胜地，城市定位于生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委、县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施
提供了便利条件。
4 建设规模
对原建筑进行装修改造。
5 主要建设条件
5.1地理位置与建设地点
海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。
5.2 场址土地权属类别及占地面积
海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为7000 m2。
5.3 地形、地貌、地震情况
昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部碣石山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵面积为63平方公里，占总面积的5.3%。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。地震烈度为7度。
5.4 工程地质与水文地质
场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。场址地下水较丰富。
5.5 气象
秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。
大气压力：冬季770mmHg
夏季754 mmHg
年平均温度：10.1℃
极端最高温度：39.9℃
极端最低温度：-21.5℃
年平均相对湿度：59%—63%
最热月相对湿度：80%
年平均降雨量：698.5mm
年最大降雨量：1273.5mm
一日最大降雨量：215.4mm
一小时最大降雨量：72.2mm
室外风速：冬季平均：3.2 m/s
夏季平均：2.6 m/s
最大风速：18 m/s
冬季主导风向：EN
夏季主导风向：WS
最大冻土深度： 850 mm
最大积雪厚度： 130 mm。
5.6 公用设施社会依托条件
本项目为在海棠宾馆原建筑进行装修改造，给排水、供电、供热均可利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好
秦皇岛市装修施工队伍较多，施工力量雄厚，可通过招标方式择优选择施工队伍。项目建设所用建筑材料、管材、线材可通过市场采购解决，满足施工要求。
6 工程方案
6.1 设计指导思想与原则
6.1.1 坚持低碳节约原则
原建筑物其功能与本项目一样，进行加固和合理装饰装修就可营业，相对新建投资低。而且如将原有建筑拆除，将造成资源浪费，不符合国家倡导的节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大的经济负担。
在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计，设计主要考虑是功能上的满足和后期经营上的需要。
6.1.1 坚持实事求是的原则。
原有的旧楼已不能满足顾客的消费需求，人们的消费观念已发生重大变化，花钱买合适、花钱买开心、花钱买健康成为新的消费标准。设计要融入新观念、新技术、新设备、新材料，合理整合资源，打造星级宾馆。
6.1.2 坚持质量创新原则
严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计、施工、材料采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心、舒心、放心的“三心”居住环境。
6.1.3 坚持“以人为本”的原则
宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能、环保、健康的要求，认真研究顾客的消费理念。
6.2 建筑方案设计
（一）设计依据
1. 《最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册》
2. 《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133
3. 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
4. 《酒店建筑装饰装修设计规范》
5. 《三星级酒店设计规范》
6. 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222
（二）装修方案
将原入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步印象。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采
暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统，新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱点系统，增设观光电梯两部。
海棠宾馆装修改造工程位于昌黎县碣石大街中段，改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。装修风格吸取夏威夷沿海建筑精华，具有欧洲古典建筑美的一座全新度假酒店。
（三）外装饰改造方案
原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm 厚铜色旋转门。采用中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳漆喷涂。二层以上及造型为进口大理石材，窗户选用断桥铝合金窗。
（四）内装饰改造方案
（1）大堂：原大堂、地、天花板装修进行拆除。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏灯带。
（2）标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
（3）餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带。
（4）宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面天花采用轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带，天花造型中心悬吊水晶吊灯。
（5）走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇，配电子门锁。
6.3 结构方案（加固工程）
（一）设计依据
1. 《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
2. 《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-2004
3. 《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CEC S03：88
4. 《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88
5. 《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292-1999
6. 《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204-92
7. 《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
（二）加固原则
根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。
（三）加固方案
1. 楼板封堵采用植筋现浇混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。
2. 新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后做现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。
3. 局部承重墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。
6.4 配套设施建设
6.3.1 给排水
6.3.1.1 给水
项目用原既有给水管网接入。
用水标准及用水量详见表6-1。
表6-1 用水标准及用水量表
给水系统：项目用水均由原既有给水管网直接供给，室内设有消火栓系统，室外设置地下消火栓和水泵结合器。
原宾馆给水管道改为PPR 给水管道。
6. 3.1.2 排水
排水体制采取雨污分流制。
雨水排放系统：雨水经雨水收水口收集后用DN300雨水管接入既有雨水排水系统。屋面雨水采用内排水，在屋面设置雨水斗，经雨水立管排至室外雨水井。
污水排放量的确定：污水量按平均日给水量的85%计算，计算污水量为48.43 m3/d。生活污水排至室外地下化粪池处理后，排至原既有污水管网。
原宾馆排水管改为UPVC 排水管。原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量大。本项目卫生间座便器采用6L 两档冲水量水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。
6.3.2 供热与空调
冬季采暖及客房用热水由原既有热网供给。
更换原宾馆散热器，采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器。 采用中央空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。
年耗煤为7000㎡×13.43kg/㎡=94.01吨，按折标准煤系数0.7143，折合标煤为67.15吨。
6.2.3 供电
(一) 设计依据
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
（二）改造内容
（1）更换灯具、开关箱内管线改造
（2）铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在天棚内暗射，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。
（3）电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱点电源供电。
（4）楼顶屋面设置明装避雷网，所有高出屋面的各种金属构件均与避雷网可靠焊接。利用构造柱内2根大于Φ16或4根大于Φ12截面通长焊接的主筋做防雷引下线，上端与避雷网焊接，下端与接地装置焊接，距地面0.5m 处设置测试盒。接地装置利用建筑物自然接地体，即基础及地梁中的钢筋构成接地网，其接地电阻要求不大于4Ω，当不满足要求时增设人工接地极。通讯网络采用综合布线系统，
满足入住客人对电话、宽带互联网的需求。电视系统接入院区内有线电视系统。楼内采用火灾自动报警及消防联动控制系统。
（5）负荷估算
根据建筑方案和建筑物功能，按负荷密度法计算配电负荷。本工程电气负荷约7000㎡×80W/㎡=560KW。年耗电量约为81.76万度，按折标准煤系数0.1229千克标准煤/度，折合标煤为100.48吨。 7 资源利用与节约
本项目是宾馆装修改造工程，项目建成后主要耗用资源是水、电和气，气又分为暖气和空调。
在建设期采用低能耗的电气设备和新型保温建筑材料，虽然采用新的电气设备和新材料一次投资较多，但从长远运营费用较低，综合效益较高。本项目拟采用采取以下节能措施：
(1)采用合理建筑体型及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，重点推广外保温墙体，积极开展对建筑物的节能规划，充分考虑使用建筑节能材料，外墙及屋顶均采用新型保温材料；窗户采用采用单框双玻，降低传热系数，减少冷热负荷交换，节约能耗及运行费用。
(2) 在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适条件和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高用能效率。重视改善夏热冬冷的室内热环境，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。
(3) 供电、热、水、气系统均采用合理的工艺设计，降低输送过程中损耗。
加强管道保温，改善水系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度, 充分开发利用太阳能技术等。
(4) 变配电设备，公共照明灯具选用低能耗的节能产品。
(5) 采用节水装置，首先考虑使用国家推荐的节水型器具，减少不必要的用水损失。
(6)项目耗能指标
本项目能源消耗主要能源为水、电、供热，其中电81.76万度；采暖煤94.01吨。其能源消耗折算标准煤总量为167.63吨标准煤/年，综合能耗指标为0.0239吨标准煤/平方米，耗能工质为零。
本项目属公共建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。
项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表
本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为167.63吨/年。
项目综合能耗指标为0.0239吨标准煤/平方米。
8 环境保护
8.1 建设地区的环境现状
昌黎黄金海岸是国家旅游胜地之一，该区具备“海洋、沙滩、空气、阳光、绿色”等旅游的五大要素，以“碧海、蓝天、清风、金沙”闻名于天下，拥有世界第二大滑沙场。该区风景秀丽、景色贻人，此
项目的建设应该为昌黎县的景区增添一道靓丽的风景。
8.2 项目主要污染源和污染物
此项目的主要污染源有项目建设期的噪声污染、粉尘、固体废弃物及项目建成后的生活污水、生活垃圾污染。
8.3 环境保护标准及采取的措施
8.3.1 环境保护标准
(1) 《建筑项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号
(2) 《建筑项目环境保护设计规定》(87)国环字第002号
(3) 《城市区域环境噪音标准》GB3096－93
(4) 《污水综合排放标准》GB8978－1996
(5) 《建筑施工场地噪声界限值》GB12523—90
(6) 《环境空气质量标准》GB3095－1996
(7) 《生活垃圾填埋污染控制标准》GB-16889-1997
(8) 《生活垃圾焚烧污染控制标准》GB18485-2001
8.3.2采取的措施
8.3.2.1 施工期环境保护
施工期环境保护措施见表8-1。
表8-1 施工期环境保护措施
8.3.2.2 运营期环境保护
该项目建成后, 采取如下环境保护措施：
(1) 固体废弃物，采取回收再利用、填埋等方式解决。
(2) 生活污水经化粪池处理后直接排入北戴河区的城市污水管网，再经污水处理厂处理后排放，不会产生水污染的问题。
(3) 生活垃圾，采取分类袋装，并设专人管理，统一收集后送垃圾处理站统一处理。
8.4 环境影响评价
建设“生态型、园林式、国际型的旅游休闲度假区”一直是昌黎县委、县政府追求的目标。县委、县政府也一直加大环境保护力度，坚持预防为主，综合治理，强化从源头防治污染和保护生态，坚决改变先污染后治理，边治理边污染的状况。
项目建设采用了有利于环境保护和持续、和谐发展的节能环保措施与设备，必将对昌黎县致力于整体环境质量的保护，环境与发展和谐统一的可持续发展贡献一份应有的贡献。
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第一节 投资估算 ........................................... 错误！未定义书签。
第二节 资金筹措 ........................................... 错误！未定义书签。
第十四章 财务分析与评价 ..................................... 错误！未定义书签。
1 总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
昌黎县海棠宾馆装修改造工程
1.1.2 项目承办单位概况
项目承办单位：昌黎县海棠宾馆服务有限公司
项目负责人：李红星
项目联系人：李红星
联系电话：[1**********]
昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建的一家集住宿、餐饮、洗浴、娱乐为一体的三星级宾馆。昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海棠宾馆服务有限公司。
海棠宾馆兴建于2005年，占地6.96亩，建筑面积近7000平方米。
1.1.3 编制依据
1）可行性研究报告编制委托书
2）国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》
3）《中华人民共和国环境影响评价法》
4）《建设工程项目管理规范》
5）建设单位提供的基础资料。
1.1.4 编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改
善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。
1.1.5 项目背景
随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。
此外通过装修改造，有利于公司的更进一步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。
海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于2005年，建筑面积约7000m 2，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近5年多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。
2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。
1.2 项目概况
1.2.1 项目占地面积：4640㎡
1.2.2 建筑面积：7000㎡
1.2.3 项目投资：3100万元
1.2.4 建设性质：装修改造
1.2.5 原建筑物概况：
原建筑物建筑年代：2005年
建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。
具体改造方案如下：
大餐厅1个，可容纳400人
小餐厅20个，可容纳200人
客房70间，最多可入住140人
洗浴休闲中心1个
1.2.6 主要建设条件
项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。
改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。
项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。
1.2.7 项目估算总投资及效益情况
项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。据测算，项目建成后，年营业收入1614.96万元，财务内部收益率31.92%，投资回收期2.6年（含建设期0.5a ）。
1.2.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见附表。
表1-1 主要技术经济指标表
2 市场需求分析及定位
2.1 市场需求分析
2.1.1 社会环境分析
随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。
2.1.2 经济环境分析
改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求
逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。
2.1.3 自然环境分析
昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2℃，年平均降水617.5 mm ，空气相对湿度63%，森林覆盖率为58.5%，人均绿地占50.3 m 2，黄金海岸以碧海、蓝天、清风、金沙闻名于天下，国内、国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假、旅游观光。
2.1.4 市场环境分析
海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。
2.1.5 游客需求分析
随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的、简单的消费观念转变为多元化的、积极的消费观念，人们需求的中心不再是为“得到”，也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量、设计、造型、用途、品牌提出了更高的要求。
以上分析可以看出：由于“黄金周”的实施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高：2001年784万人次，2002年815万人次，2004年突破一千万人次大关，达到1227.94万人次，收入60.55亿元。2005年仅“五·一黄金周”就接待64.82万人次，收入2.36亿元，同比增长10％。2006年 “十·一黄金周”接待54.36万人次，收入4.08亿元，同比增长15.5％。旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。
海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队、婚宴以及散客。
国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京、津、冀等周边地区的游客为主。
2.2 项目定位
目前海棠宾馆的会议、餐饮、娱乐设施从经营面积到档次都已形成一定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县高档次的会议中心、接待中心。同时接待较高层次的会议培训、国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。
3 项目建设的必要性
3.1 企业实现可持续发展的需要
现有海棠宾馆为四层框架结构，建于2005年，有客房70间，每个房间有2张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入50～70元/d。现在设施已不能满足经营工作的需要，为了提高海棠宾馆的接待、培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游、渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。
3.2 满足顾客需求的需要
现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。
3.3 响应昌黎县委县政府政策的需要
昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游、避暑胜地，城市定位于生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委、县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施
提供了便利条件。
4 建设规模
对原建筑进行装修改造。
5 主要建设条件
5.1地理位置与建设地点
海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。
5.2 场址土地权属类别及占地面积
海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为7000 m2。
5.3 地形、地貌、地震情况
昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部碣石山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵面积为63平方公里，占总面积的5.3%。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。地震烈度为7度。
5.4 工程地质与水文地质
场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。场址地下水较丰富。
5.5 气象
秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。
大气压力：冬季770mmHg
夏季754 mmHg
年平均温度：10.1℃
极端最高温度：39.9℃
极端最低温度：-21.5℃
年平均相对湿度：59%—63%
最热月相对湿度：80%
年平均降雨量：698.5mm
年最大降雨量：1273.5mm
一日最大降雨量：215.4mm
一小时最大降雨量：72.2mm
室外风速：冬季平均：3.2 m/s
夏季平均：2.6 m/s
最大风速：18 m/s
冬季主导风向：EN
夏季主导风向：WS
最大冻土深度： 850 mm
最大积雪厚度： 130 mm。
5.6 公用设施社会依托条件
本项目为在海棠宾馆原建筑进行装修改造，给排水、供电、供热均可利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好
秦皇岛市装修施工队伍较多，施工力量雄厚，可通过招标方式择优选择施工队伍。项目建设所用建筑材料、管材、线材可通过市场采购解决，满足施工要求。
6 工程方案
6.1 设计指导思想与原则
6.1.1 坚持低碳节约原则
原建筑物其功能与本项目一样，进行加固和合理装饰装修就可营业，相对新建投资低。而且如将原有建筑拆除，将造成资源浪费，不符合国家倡导的节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大的经济负担。
在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计，设计主要考虑是功能上的满足和后期经营上的需要。
6.1.1 坚持实事求是的原则。
原有的旧楼已不能满足顾客的消费需求，人们的消费观念已发生重大变化，花钱买合适、花钱买开心、花钱买健康成为新的消费标准。设计要融入新观念、新技术、新设备、新材料，合理整合资源，打造星级宾馆。
6.1.2 坚持质量创新原则
严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计、施工、材料采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心、舒心、放心的“三心”居住环境。
6.1.3 坚持“以人为本”的原则
宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能、环保、健康的要求，认真研究顾客的消费理念。
6.2 建筑方案设计
（一）设计依据
1. 《最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册》
2. 《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133
3. 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
4. 《酒店建筑装饰装修设计规范》
5. 《三星级酒店设计规范》
6. 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222
（二）装修方案
将原入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步印象。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采
暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统，新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱点系统，增设观光电梯两部。
海棠宾馆装修改造工程位于昌黎县碣石大街中段，改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。装修风格吸取夏威夷沿海建筑精华，具有欧洲古典建筑美的一座全新度假酒店。
（三）外装饰改造方案
原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm 厚铜色旋转门。采用中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳漆喷涂。二层以上及造型为进口大理石材，窗户选用断桥铝合金窗。
（四）内装饰改造方案
（1）大堂：原大堂、地、天花板装修进行拆除。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏灯带。
（2）标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
（3）餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带。
（4）宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面天花采用轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带，天花造型中心悬吊水晶吊灯。
（5）走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇，配电子门锁。
6.3 结构方案（加固工程）
（一）设计依据
1. 《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
2. 《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-2004
3. 《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CEC S03：88
4. 《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88
5. 《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292-1999
6. 《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204-92
7. 《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
（二）加固原则
根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。
（三）加固方案
1. 楼板封堵采用植筋现浇混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。
2. 新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后做现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。
3. 局部承重墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。
6.4 配套设施建设
6.3.1 给排水
6.3.1.1 给水
项目用原既有给水管网接入。
用水标准及用水量详见表6-1。
表6-1 用水标准及用水量表
给水系统：项目用水均由原既有给水管网直接供给，室内设有消火栓系统，室外设置地下消火栓和水泵结合器。
原宾馆给水管道改为PPR 给水管道。
6. 3.1.2 排水
排水体制采取雨污分流制。
雨水排放系统：雨水经雨水收水口收集后用DN300雨水管接入既有雨水排水系统。屋面雨水采用内排水，在屋面设置雨水斗，经雨水立管排至室外雨水井。
污水排放量的确定：污水量按平均日给水量的85%计算，计算污水量为48.43 m3/d。生活污水排至室外地下化粪池处理后，排至原既有污水管网。
原宾馆排水管改为UPVC 排水管。原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量大。本项目卫生间座便器采用6L 两档冲水量水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。
6.3.2 供热与空调
冬季采暖及客房用热水由原既有热网供给。
更换原宾馆散热器，采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器。 采用中央空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。
年耗煤为7000㎡×13.43kg/㎡=94.01吨，按折标准煤系数0.7143，折合标煤为67.15吨。
6.2.3 供电
(一) 设计依据
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
（二）改造内容
（1）更换灯具、开关箱内管线改造
（2）铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在天棚内暗射，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。
（3）电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱点电源供电。
（4）楼顶屋面设置明装避雷网，所有高出屋面的各种金属构件均与避雷网可靠焊接。利用构造柱内2根大于Φ16或4根大于Φ12截面通长焊接的主筋做防雷引下线，上端与避雷网焊接，下端与接地装置焊接，距地面0.5m 处设置测试盒。接地装置利用建筑物自然接地体，即基础及地梁中的钢筋构成接地网，其接地电阻要求不大于4Ω，当不满足要求时增设人工接地极。通讯网络采用综合布线系统，
满足入住客人对电话、宽带互联网的需求。电视系统接入院区内有线电视系统。楼内采用火灾自动报警及消防联动控制系统。
（5）负荷估算
根据建筑方案和建筑物功能，按负荷密度法计算配电负荷。本工程电气负荷约7000㎡×80W/㎡=560KW。年耗电量约为81.76万度，按折标准煤系数0.1229千克标准煤/度，折合标煤为100.48吨。 7 资源利用与节约
本项目是宾馆装修改造工程，项目建成后主要耗用资源是水、电和气，气又分为暖气和空调。
在建设期采用低能耗的电气设备和新型保温建筑材料，虽然采用新的电气设备和新材料一次投资较多，但从长远运营费用较低，综合效益较高。本项目拟采用采取以下节能措施：
(1)采用合理建筑体型及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，重点推广外保温墙体，积极开展对建筑物的节能规划，充分考虑使用建筑节能材料，外墙及屋顶均采用新型保温材料；窗户采用采用单框双玻，降低传热系数，减少冷热负荷交换，节约能耗及运行费用。
(2) 在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适条件和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高用能效率。重视改善夏热冬冷的室内热环境，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。
(3) 供电、热、水、气系统均采用合理的工艺设计，降低输送过程中损耗。
加强管道保温，改善水系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度, 充分开发利用太阳能技术等。
(4) 变配电设备，公共照明灯具选用低能耗的节能产品。
(5) 采用节水装置，首先考虑使用国家推荐的节水型器具，减少不必要的用水损失。
(6)项目耗能指标
本项目能源消耗主要能源为水、电、供热，其中电81.76万度；采暖煤94.01吨。其能源消耗折算标准煤总量为167.63吨标准煤/年，综合能耗指标为0.0239吨标准煤/平方米，耗能工质为零。
本项目属公共建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。
项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表
本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为167.63吨/年。
项目综合能耗指标为0.0239吨标准煤/平方米。
8 环境保护
8.1 建设地区的环境现状
昌黎黄金海岸是国家旅游胜地之一，该区具备“海洋、沙滩、空气、阳光、绿色”等旅游的五大要素，以“碧海、蓝天、清风、金沙”闻名于天下，拥有世界第二大滑沙场。该区风景秀丽、景色贻人，此
项目的建设应该为昌黎县的景区增添一道靓丽的风景。
8.2 项目主要污染源和污染物
此项目的主要污染源有项目建设期的噪声污染、粉尘、固体废弃物及项目建成后的生活污水、生活垃圾污染。
8.3 环境保护标准及采取的措施
8.3.1 环境保护标准
(1) 《建筑项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号
(2) 《建筑项目环境保护设计规定》(87)国环字第002号
(3) 《城市区域环境噪音标准》GB3096－93
(4) 《污水综合排放标准》GB8978－1996
(5) 《建筑施工场地噪声界限值》GB12523—90
(6) 《环境空气质量标准》GB3095－1996
(7) 《生活垃圾填埋污染控制标准》GB-16889-1997
(8) 《生活垃圾焚烧污染控制标准》GB18485-2001
8.3.2采取的措施
8.3.2.1 施工期环境保护
施工期环境保护措施见表8-1。
表8-1 施工期环境保护措施
8.3.2.2 运营期环境保护
该项目建成后, 采取如下环境保护措施：
(1) 固体废弃物，采取回收再利用、填埋等方式解决。
(2) 生活污水经化粪池处理后直接排入北戴河区的城市污水管网，再经污水处理厂处理后排放，不会产生水污染的问题。
(3) 生活垃圾，采取分类袋装，并设专人管理，统一收集后送垃圾处理站统一处理。
8.4 环境影响评价
建设“生态型、园林式、国际型的旅游休闲度假区”一直是昌黎县委、县政府追求的目标。县委、县政府也一直加大环境保护力度，坚持预防为主，综合治理，强化从源头防治污染和保护生态，坚决改变先污染后治理，边治理边污染的状况。
项目建设采用了有利于环境保护和持续、和谐发展的节能环保措施与设备，必将对昌黎县致力于整体环境质量的保护，环境与发展和谐统一的可持续发展贡献一份应有的贡献。