地产开发项目的成本和利润测算模板

一.征地补偿费



(一).土地出让金

1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积

2.上交部门: 市财政局

3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文.

4.说明:

(1) 各区类地价取值详见附件;

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确

测算必须交纳的土地出让金比例. 

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

 (2) 土地出让金修正系数表



(二).征地及拆迁补偿费:



详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.



说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.







二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)



1.临时水,电,路,场地平整费



依据:1992年建安工程定额;



标准:按实际发生工程量计算;



说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.



2.规划,测量,勘察,设计费:



依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价



 局,建设部[1992]价费字375号.





标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%



 (2) 民用建筑设计费



民用建筑工程设计费率收费标准          单位: %





┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃ 工 程   │     工 程 概 算 投 资 (万 元)       ┃

┃      ├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃ 等 级   │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 特 级   │   2.2  │   2.1  │  2.0  │  1.9  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 一 级   │   2.0  │   1.9  │   1.8  │   1.7  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 二 级   │   1.8  │   1.7  │   1.6  │   1.5  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 三 级   │   1.6  │   1.5  │   1.4  │   1.3  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 四 级  │   1.4  │   1.3  │   1.2  │      ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 五 级   │   1.2  │   1.1  │     │      ┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛





备注:



特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;



 2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;



 3.30层以上建筑;



 4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.



 一级: 1.高级大型公共建筑;



2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;



 3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.



 二级: 1.中高级,大中型公共建筑;



 2.技术要求较高的中小型建筑;



 3.16层以上29层以下住宅.



 三级: 1.中级,中型公共建筑;

 2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;   

 四级: 1.一般中小型公共建筑;      

 2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

 五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米           

 中型 3000-10000 平米           

 小型

 (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.     

 (3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费



 依据:建设部(1991)第425号文

 标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日     

 用地规模(公顷)       工日定额



 10             300      

 20             500

 30             780       

 40             920       

 50             1000       

 >50             面议       

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰







三.基础设施费   

1.红线内基础设施费

依据:京政发[1993]34号文



标准: 1).根据项目的实际情况定.

 管线延长米*管线单方造价.



 2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;      

 (2)各种管线单方造价:

 自来水管线     600元/米

 雨水管线      700元/米

 污水管线      800元/米

 煤气管线     1000元/米          

 热力管线     2000元/米          

 供电管线      700元/米           

 电信管线     1500元/门         

 道路        80元/平米

绿化        20元/平米





 (3)经验数据:

 环卫费        5元/平米         

 照明费        5元/平米



 (4)该项费用一般范围    150-400元/平米

 普通住宅          150元/平米

 高档住宅(公寓,写字楼)   400元/平米





2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)   

依据:设计方案和集资协议;

标准:根据项目的实际情况定;

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.

 (2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.







四.房屋建安工程费



 1.建安工程费

 依据:现行建安费定额计算单方造价.

 标准:

 (1) 普通住宅 多层   900-1000元/平米

 高层    1600-1800元/平米

 (2) 公共建筑

 A.公寓,写字楼     3000-4500元/平米

 其中: 结构      1000-1500元/平米

 装修      800-1000元/平米

 设备      1200-2000元/平米

 B.别墅           3000元/平米

 说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

 市政公用.





 (2)依据:京政发[1985]149号文;        

 标准:建筑面积 9678-10630平米/千户

 工程取费 按实际工程量.



 ①.详见公建配套附表.

 a.北京市新建改建居住小区公共服务,设施配套建设定额指标;

 b.北京市新建改建居住区公共服务设,施配套建设定额指标;



②.通常取7-15%为公建配套面积比率.



 2.招投标费

 依据:京政办发(1987)第152号文

 标准:中标额*1‰



3.预算审查费

 依据:(84)建京经字第439号;

 标准:预算造价*0.5‰

 (京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)



 4.工程监理费

 依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

 (2)[93]京建法字第029号

 标准:工程造价*适用税率

 适用税率:    工程造价 500万元以下         2.5%

 500---1000       2.0-2.5%

 1000---5000        1.4-2.0%

 5000--10000       1.2-1.4%

 10000--50000       0.8-1.2%

 50000-100000       0.6-0.8%

 >100000         0.6%

说明:

(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。



 5.竣工图费

 依据:(86)市建规字第097号;

 标准:设计费*7%



 6.建材发展基金



 依据:(89)京建材字第292号;

 标准:建安工程造价*2%

 (京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)

五.公共配套设施费

 1.锅炉房

 标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

 说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

 (2)锅炉每吨造价约25万元.

 2.变配电所

 标准:每建筑平米30元.

 3.集资维护费

 标准:每建筑平米80元.

 4.电贴费(建设部明文取消,北京仍在执行)

 依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA

 后调整为四环路以内 1100元/KVA

 四环路以外 550元/KVA;

 现调整为单路供电 270元/KVA

 双路供电 540元/KVA;

 说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;

 其他用电量 50-80 VA/平米.



六.管理费

 依据:(92)京价收字第124号;

 标准:一至五项之和*2.5%.



七.基础设施增容费

 1.商品房

 依据: 京计基字(1988)第866号文

 标准: 自来水厂建设费 12元/平米;

 煤气厂建设费 29元/平米;

 供热厂建设费 30元/平米;

 污水处理厂建设费 10元/平米;

 说明: (1).用一项交一项;

 (2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;

 2.非住宅建设项目四源费

依据: (1).京政发(1986)131号;

 (2).京政发(1986)155号;

 标准:   自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;

 煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;

 供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;

 污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;

 说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.



八.项目配套设施建设费

 1.综合开发市政费

 依据: (1).京计基字(1988)第648号;

 (2).市开办(1988)经字第2号;

 标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

 (2).建设投资*15%;

 2.分散建设市政费

 依据:京计基字(1988)第648号;

 标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

 高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

 3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。



九.两税一费

 1.营业税

 依据:(90)财税字第009号;

 标准:商品房收入*5%;

 2.城市建设维护税

 依据:市开办(1988)经字第2号;

 标准:营业税*7%;

 3.教育附加费

 依据:市开办(1988)经字第2号;

 标准:营业税*3%;

 两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

十.用电权费(取消)

 依据:京政发[1993]17号

 标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

 (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;

 用电量:(1)住宅用电量 20-30VA/平米;

 (2)其他用电量 40-50VA/平米;



十一.投资方向调节税(取消)

 依据:京税字(1991) 805号

 标准:(商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金)*80%*适用税率

 适用税率: (1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

 (2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;

 (3).更新改造项目,其税率为10%;

 (4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;

 (5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.



十二.不可预见费

 依据: 估

 标准: 一至六项之和*5%.

十三.建设周期

 依据: 建安工程定额

 标准: 建筑面积(万平米)     建设周期(年)



 3.0 -- 6.0          2

 6.0 --12.0          3

 >=12.0            4

1

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一.征地补偿费



(一).土地出让金

1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积

2.上交部门: 市财政局

3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文.

4.说明:

(1) 各区类地价取值详见附件;

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确

测算必须交纳的土地出让金比例. 

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

 (2) 土地出让金修正系数表



(二).征地及拆迁补偿费:



详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.



说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.







二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)



1.临时水,电,路,场地平整费



依据:1992年建安工程定额;



标准:按实际发生工程量计算;



说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.



2.规划,测量,勘察,设计费:



依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价



 局,建设部[1992]价费字375号.

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标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

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 (2) 民用建筑设计费

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民用建筑工程设计费率收费标准          单位: %

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┃ 工 程   │     工 程 概 算 投 资 (万 元)       ┃

┃      ├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃ 等 级   │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 特 级   │   2.2  │   2.1  │  2.0  │  1.9  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 一 级   │   2.0  │   1.9  │   1.8  │   1.7  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 二 级   │   1.8  │   1.7  │   1.6  │   1.5  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 三 级   │   1.6  │   1.5  │   1.4  │   1.3  ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 四 级  │   1.4  │   1.3  │   1.2  │      ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 五 级   │   1.2  │   1.1  │     │      ┃

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



备注:



特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;



 2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;



 3.30层以上建筑;



 4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.



 一级: 1.高级大型公共建筑;



2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;



 3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.



 二级: 1.中高级,大中型公共建筑;



 2.技术要求较高的中小型建筑;



 3.16层以上29层以下住宅.



 三级: 1.中级,中型公共建筑;

 2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;   

 四级: 1.一般中小型公共建筑;      

 2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

 五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米           

 中型 3000-10000 平米           

 小型

 (2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.     

 (3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费



 依据:建设部(1991)第425号文

 标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日     

 用地规模(公顷)       工日定额



 10             300      

 20             500

 30             780       

 40             920       

 50             1000       

 >50             面议       

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰







三.基础设施费   

1.红线内基础设施费

依据:京政发[1993]34号文



标准: 1).根据项目的实际情况定.

 管线延长米*管线单方造价.



 2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;      

 (2)各种管线单方造价:

 自来水管线     600元/米

 雨水管线      700元/米

 污水管线      800元/米

 煤气管线     1000元/米          

 热力管线     2000元/米          

 供电管线      700元/米           

 电信管线     1500元/门         

 道路        80元/平米

绿化        20元/平米





 (3)经验数据:

 环卫费        5元/平米         

 照明费        5元/平米



 (4)该项费用一般范围    150-400元/平米

 普通住宅          150元/平米

 高档住宅(公寓,写字楼)   400元/平米





2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)   

依据:设计方案和集资协议;

标准:根据项目的实际情况定;

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.

 (2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.







四.房屋建安工程费



 1.建安工程费

 依据:现行建安费定额计算单方造价.

 标准:

 (1) 普通住宅 多层   900-1000元/平米

 高层    1600-1800元/平米

 (2) 公共建筑

 A.公寓,写字楼     3000-4500元/平米

 其中: 结构      1000-1500元/平米

 装修      800-1000元/平米

 设备      1200-2000元/平米

 B.别墅           3000元/平米

 说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

 市政公用.





 (2)依据:京政发[1985]149号文;        

 标准:建筑面积 9678-10630平米/千户

 工程取费 按实际工程量.



 ①.详见公建配套附表.

 a.北京市新建改建居住小区公共服务,设施配套建设定额指标;

 b.北京市新建改建居住区公共服务设,施配套建设定额指标;



②.通常取7-15%为公建配套面积比率.



 2.招投标费

 依据:京政办发(1987)第152号文

 标准:中标额*1‰



3.预算审查费

 依据:(84)建京经字第439号;

 标准:预算造价*0.5‰

 (京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)



 4.工程监理费

 依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

 (2)[93]京建法字第029号

 标准:工程造价*适用税率

 适用税率:    工程造价 500万元以下         2.5%

 500---1000       2.0-2.5%

 1000---5000        1.4-2.0%

 5000--10000       1.2-1.4%

 10000--50000       0.8-1.2%

 50000-100000       0.6-0.8%

 >100000         0.6%

说明:

(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。



 5.竣工图费

 依据:(86)市建规字第097号;

 标准:设计费*7%



 6.建材发展基金



 依据:(89)京建材字第292号;

 标准:建安工程造价*2%

 (京计基字(1997)第0711号,住宅项目费率为0%)

五.公共配套设施费

 1.锅炉房

 标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价

 说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

 (2)锅炉每吨造价约25万元.

 2.变配电所

 标准:每建筑平米30元.

 3.集资维护费

 标准:每建筑平米80元.

 4.电贴费(建设部明文取消,北京仍在执行)

 依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA

 后调整为四环路以内 1100元/KVA

 四环路以外 550元/KVA;

 现调整为单路供电 270元/KVA

 双路供电 540元/KVA;

 说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;

 其他用电量 50-80 VA/平米.



六.管理费

 依据:(92)京价收字第124号;

 标准:一至五项之和*2.5%.



七.基础设施增容费

 1.商品房

 依据: 京计基字(1988)第866号文

 标准: 自来水厂建设费 12元/平米;

 煤气厂建设费 29元/平米;

 供热厂建设费 30元/平米;

 污水处理厂建设费 10元/平米;

 说明: (1).用一项交一项;

 (2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;

 2.非住宅建设项目四源费

依据: (1).京政发(1986)131号;

 (2).京政发(1986)155号;

 标准:   自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;

 煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;

 供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;

 污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;

 说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.



八.项目配套设施建设费

 1.综合开发市政费

 依据: (1).京计基字(1988)第648号;

 (2).市开办(1988)经字第2号;

 标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

 (2).建设投资*15%;

 2.分散建设市政费

 依据:京计基字(1988)第648号;

 标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

 高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

 3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。



九.两税一费

 1.营业税

 依据:(90)财税字第009号;

 标准:商品房收入*5%;

 2.城市建设维护税

 依据:市开办(1988)经字第2号;

 标准:营业税*7%;

 3.教育附加费

 依据:市开办(1988)经字第2号;

 标准:营业税*3%;

 两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

十.用电权费(取消)

 依据:京政发[1993]17号

 标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

 (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;

 用电量:(1)住宅用电量 20-30VA/平米;

 (2)其他用电量 40-50VA/平米;



十一.投资方向调节税(取消)

 依据:京税字(1991) 805号

 标准:(商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金)*80%*适用税率

 适用税率: (1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

 (2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;

 (3).更新改造项目,其税率为10%;

 (4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;

 (5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.



十二.不可预见费

 依据: 估

 标准: 一至六项之和*5%.

十三.建设周期

 依据: 建安工程定额

 标准: 建筑面积(万平米)     建设周期(年)



 3.0 -- 6.0          2

 6.0 --12.0          3

 >=12.0            4

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