摘要：房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，对我国总体经济发展有着不可忽视的重要影响。本文第一部分对影响房地产经济波动的主要因素进行了分析，第二部分探讨了当前我国个人住房抵押贷款存在的风险，以期能对相关人员的研究提供有益的现实参考。
关键词：房地产经济 个人住房抵押贷款 波动 风险 影响因素
随着我国城市化进程的加快，城市建设成了主趋势，房地产在这个潮流趋势中，得到了极大的发展。房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，对国民经济做出了不可磨灭的贡献，成为了带动我国经济发展的新的增长点。如何合理开发房地产，使其健康、科学、稳定、长久的发展，是我国经济面临的重要问题。如果房地产得到良好的发展，不仅能带动国家经济的发展，还能从基本上满足群众对住房的要求；反之，就会成为国民经济的重要负担。因此，为了保证房地产持续平稳的发展，必须对影响其稳定的因素进行分析。
一、影响房地产经济波动的主要因素
（一）供给与需求矛盾的影响
在一般市场经济的前提下，由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动，这是不动产经济学的结论。因此，从行业内部来说，影响房地产经济波动的因素，主要是房地产市场供给和需求的矛盾。而在我国房地产市场中，房地产的需求变化要缓慢于房地产的供给变化，需求线波动超前于供给线的波动，因此，无论是在总量上，还是在结构上，供给与需求的变化是经常变动的，房地产的需求、供给总量处于一个不平衡的状态，这种失衡，必然要求房地产经济进行调整，以保证快速发展。因此，房地产的经济波动的主要因素之一，是房地产供给关系的变化。
（二）宏观经济政策与投资波动的影响
宏观经济政策与投资的波动，对房地产经济的稳定性产生着直接性的影响。房地产的投资方根据宏观经济政策以及经济形势的变化，做出投资行为。由于投资行为具有很强的预期性，因此很容易发生波动。当投资方对房地产的预期上升时，他们的资金就会快速、大量的投入进去；当对房地产的预期下降时，投资者就会持币张望，减少投资。房地产投资的多少，一方面对房地产的市场供给产生影响，另一方面又会对房地产的市场需求形成重大作用。因此，房地产的经济波动受投资波动的影响。
（三）国民经济的影响
从根本上来说，影响房地产经济波动的因素，是国民经济。房地产作为国民经济的其中一个部门，在国民经济中占有举足轻重的地位，两者互相影响，因此房地产本身的发展，不能脱离国民经济的整体的实际发展水平。如果房地产超前发展，就会越过了国民经济的承受能力，导致失稳。在房地产行业中，一方面，危房地产的成交量大部分取决于国民经济的发展状况；另一方面，由于房地产的开发，需要银行资金的大量、稳定、持续的帮助和支持，属于负债经营，因此受金融业的融资政策的影响。而银行的运行方式主要取决于国家银行贷款的政策，而政策又与国民经济的运行密切相关。因此，从根本上来说，国民经济的变化导致房地产经济的变化与波动。
二、个人住房抵押贷款存在的风险
个人住房抵押贷款，是指购房者在购买房屋时，先向开发商支付一定比例的首付款，再以所购房屋作为抵押担保，向银行申请长期贷款，然后以分期付款的方式，按月偿还本息的一种金融活动。结合实际情况，发现个人住房抵押贷款主要存在着以下风险。
（一）政策法规风险
目前，在市场经济的形势下，我国政府还不能充分实现市场的调控功能，相关的法律制度还不够完善，对于房地产消费信贷，特别是个人住房抵押贷款，并没有全面的、科学的法律法规，导致在个人住房抵押贷款的过程中，由于存在着各种不规范的操作而引起了相关的法律问题。由于这些问题在我国法律体系中，没有与之相对应的、具有针对性的法律条款，因而形成了贷款运作的法律风险。
（二）信用风险
在个人住房抵押贷款中，最直接、最基本的风险，就是信用风险。信用风险是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中，交易的其中一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。一般包括自主违约、被迫违约、提前还贷、恶意骗贷等等行为。例如提前还贷，是指购房者没有按照合同要求时间进行贷款还清行为，而是提早完成付款，这种行为不仅会让银行失去应有的利息收入，而且银行还需要为提早还回的资金寻找适合的投资渠道，导致额外的损失；恶意骗贷在实际中一般称为“假按揭”，主要是指开发企业以单位名义购房，借购房之名骗取金融贷款的做法，是一种欺骗行为。
（三）操作风险
在我国现有的市场体制下，很多监管机构和部门都不健全，而经营机构为了追求业务成绩，不顾相关规定进行操作，例如借个人住房抵押贷款为名开办个人股票、没有经过批准就随意降低担保标准等等。这种违规经营的行为对个人住房抵押贷款造成了风险。
（四）利率风险
利率风险是指存贷款利率在金融市场利率的波动下而缩小，甚至出现存款利率高低贷款利率，导致银行收不抵支的风险。目前，个人住房抵押贷款的利率是随着央行对利率的调整而变动的，因此很容易出现利率风险。如果银行不能在结合最新利率变化情况而采取正确的措施，就会给银行的经营带来一定的风险，甚至是损失。
（五）管理风险
在当前的经济形势下，商业银行为了争取更多的业务，而不顾后果的去抢占市场份额，对个人住房抵押贷款的业务运作没有形成合理的、科学的业务流程，比较随意。除了管理政策不达标，在管理人才上，也较缺乏具备管理专业素养和知识的专家和人才，使个人住房抵押贷款存在着管理风险。
三、结束语
随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，房地产开发和个人住房抵押贷款已经成为社会极为普遍的活动。本文对影响房地产经济的因素以及个人住房抵押贷款存在的风险进行了分析，希望相关人员能够提高关注度，从而促进国家与社会的和谐发展。
参考文献：
[1]谷秀娟，梁润平.房价与住房信贷风险的相关性分析及对策研究[J].金融理论与实践，2012；7
[2]刘思斯.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].中国外资，2010；11
摘要：房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，对我国总体经济发展有着不可忽视的重要影响。本文第一部分对影响房地产经济波动的主要因素进行了分析，第二部分探讨了当前我国个人住房抵押贷款存在的风险，以期能对相关人员的研究提供有益的现实参考。
关键词：房地产经济 个人住房抵押贷款 波动 风险 影响因素
随着我国城市化进程的加快，城市建设成了主趋势，房地产在这个潮流趋势中，得到了极大的发展。房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，对国民经济做出了不可磨灭的贡献，成为了带动我国经济发展的新的增长点。如何合理开发房地产，使其健康、科学、稳定、长久的发展，是我国经济面临的重要问题。如果房地产得到良好的发展，不仅能带动国家经济的发展，还能从基本上满足群众对住房的要求；反之，就会成为国民经济的重要负担。因此，为了保证房地产持续平稳的发展，必须对影响其稳定的因素进行分析。
一、影响房地产经济波动的主要因素
（一）供给与需求矛盾的影响
在一般市场经济的前提下，由不动产总供给与总需求的波动及相互作用可产生周期性不动产经济波动，这是不动产经济学的结论。因此，从行业内部来说，影响房地产经济波动的因素，主要是房地产市场供给和需求的矛盾。而在我国房地产市场中，房地产的需求变化要缓慢于房地产的供给变化，需求线波动超前于供给线的波动，因此，无论是在总量上，还是在结构上，供给与需求的变化是经常变动的，房地产的需求、供给总量处于一个不平衡的状态，这种失衡，必然要求房地产经济进行调整，以保证快速发展。因此，房地产的经济波动的主要因素之一，是房地产供给关系的变化。
（二）宏观经济政策与投资波动的影响
宏观经济政策与投资的波动，对房地产经济的稳定性产生着直接性的影响。房地产的投资方根据宏观经济政策以及经济形势的变化，做出投资行为。由于投资行为具有很强的预期性，因此很容易发生波动。当投资方对房地产的预期上升时，他们的资金就会快速、大量的投入进去；当对房地产的预期下降时，投资者就会持币张望，减少投资。房地产投资的多少，一方面对房地产的市场供给产生影响，另一方面又会对房地产的市场需求形成重大作用。因此，房地产的经济波动受投资波动的影响。
（三）国民经济的影响
从根本上来说，影响房地产经济波动的因素，是国民经济。房地产作为国民经济的其中一个部门，在国民经济中占有举足轻重的地位，两者互相影响，因此房地产本身的发展，不能脱离国民经济的整体的实际发展水平。如果房地产超前发展，就会越过了国民经济的承受能力，导致失稳。在房地产行业中，一方面，危房地产的成交量大部分取决于国民经济的发展状况；另一方面，由于房地产的开发，需要银行资金的大量、稳定、持续的帮助和支持，属于负债经营，因此受金融业的融资政策的影响。而银行的运行方式主要取决于国家银行贷款的政策，而政策又与国民经济的运行密切相关。因此，从根本上来说，国民经济的变化导致房地产经济的变化与波动。
二、个人住房抵押贷款存在的风险
个人住房抵押贷款，是指购房者在购买房屋时，先向开发商支付一定比例的首付款，再以所购房屋作为抵押担保，向银行申请长期贷款，然后以分期付款的方式，按月偿还本息的一种金融活动。结合实际情况，发现个人住房抵押贷款主要存在着以下风险。
（一）政策法规风险
目前，在市场经济的形势下，我国政府还不能充分实现市场的调控功能，相关的法律制度还不够完善，对于房地产消费信贷，特别是个人住房抵押贷款，并没有全面的、科学的法律法规，导致在个人住房抵押贷款的过程中，由于存在着各种不规范的操作而引起了相关的法律问题。由于这些问题在我国法律体系中，没有与之相对应的、具有针对性的法律条款，因而形成了贷款运作的法律风险。
（二）信用风险
在个人住房抵押贷款中，最直接、最基本的风险，就是信用风险。信用风险是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中，交易的其中一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。一般包括自主违约、被迫违约、提前还贷、恶意骗贷等等行为。例如提前还贷，是指购房者没有按照合同要求时间进行贷款还清行为，而是提早完成付款，这种行为不仅会让银行失去应有的利息收入，而且银行还需要为提早还回的资金寻找适合的投资渠道，导致额外的损失；恶意骗贷在实际中一般称为“假按揭”，主要是指开发企业以单位名义购房，借购房之名骗取金融贷款的做法，是一种欺骗行为。
（三）操作风险
在我国现有的市场体制下，很多监管机构和部门都不健全，而经营机构为了追求业务成绩，不顾相关规定进行操作，例如借个人住房抵押贷款为名开办个人股票、没有经过批准就随意降低担保标准等等。这种违规经营的行为对个人住房抵押贷款造成了风险。
（四）利率风险
利率风险是指存贷款利率在金融市场利率的波动下而缩小，甚至出现存款利率高低贷款利率，导致银行收不抵支的风险。目前，个人住房抵押贷款的利率是随着央行对利率的调整而变动的，因此很容易出现利率风险。如果银行不能在结合最新利率变化情况而采取正确的措施，就会给银行的经营带来一定的风险，甚至是损失。
（五）管理风险
在当前的经济形势下，商业银行为了争取更多的业务，而不顾后果的去抢占市场份额，对个人住房抵押贷款的业务运作没有形成合理的、科学的业务流程，比较随意。除了管理政策不达标，在管理人才上，也较缺乏具备管理专业素养和知识的专家和人才，使个人住房抵押贷款存在着管理风险。
三、结束语
随着我国经济的发展，人们生活水平的提高，房地产开发和个人住房抵押贷款已经成为社会极为普遍的活动。本文对影响房地产经济的因素以及个人住房抵押贷款存在的风险进行了分析，希望相关人员能够提高关注度，从而促进国家与社会的和谐发展。
参考文献：
[1]谷秀娟，梁润平.房价与住房信贷风险的相关性分析及对策研究[J].金融理论与实践，2012；7
[2]刘思斯.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].中国外资，2010；11