浅谈不动产善意取得制度及其完善建议
摘 要：在介绍善意取得制度的构成条件基础之上，指出我国不动产善意取得制 度还存在登记制度不够完善、城乡物权变动模式不统一以及善意认定困难等问题，最后提出了不动产善意取得制度的完善建议。
关键词：不动产；善意取得；完善；建议
一、善意取得制度的概念
善意取得制度是指动产或者不动产的占有人以转移动产的所有权或设定其他物权为目的，即使占有人是无权处分，只要受让人是善意的，就可以取得该物所有权的法律制度。善意取得制度是一项均衡善意受让人利益和所有权人利益的特别制度，当两者利益发生冲突时更侧重保护善意受让人的利益，从而达到维护交易安全和鼓励交易的目的。
二、善意取得制度的构成条件
关于善意取得制度的特别规定，《物权法》中第一百零六条进行了详细的论述。无权处分人将动产或者不动产转让给受让人，当满足以下三个情形时，受让人取得该动产或者不动产的所有权：①受让人是善意的②受让人付出了合理的价格③转让的财产已经完成了登记，不需登记的则已经完成了交付。如果受让人取得了该财产的所有权，则原权利人可以要求无权处分人赔偿损失。从善意取得制度的构成条件中可以发现：一方面，转让人是动产或者不动产的无权处分人，同时为了保证受让人的行为是有效的，受让人应该具有民事行为能力；另一方面，受让人获得该动产或者不动产的所有权应该是善意的，同时也付出了合理价格, 并完成了登记或者交付。所谓善意，主要是指不知情，而没有恶意取得或者窜通取得。值得一提的是，盗窃物、赃物、毒品、贵重金属等不适用善意取得制度。从《物权法》第一百零六条的论述中我们可以看出，我国物权变动的主要模式是债权形式主义，也就是不动产物权的变动不仅需要当事人债权合意，还需要完成登记才能生效。对于地役权和土地承包经营权，则适用于物权意思主义模式，即只需要当事人债权合意即可。不难发现，我国物权法中物权变动采取了以债权形式主义为主、物权意思主义为辅的模式[1]。
三、善意取得制度尚需完善的地方
《物权法》在我国颁布实施的时间并不长，一些内容还处于立法的初步阶段。关于善意取得制度的规定，还有一些地方需要进一步完善。
1、不动产的权属主要依靠登记确定，登记簿是不动产权利人的重要凭证，因此，人们完全可以信赖不动产登记簿而进行交易。由于我国不动产登记制度还不够完善，还未形成统一的登记管理体制，不动产登记的种类不健全以及登记的法律效力不明确，与此同时，在实践过程中又可能出现登记错误或者登记瑕疵等方面的问题，一旦第三人充分信赖不动产登记簿而发生了权属纠纷，法律应该保护善意的第三人，所以《物权法》中关于不动产的权属确定还需进一步完善。值得一提的是，《物权法》对动产和不动产的善意取得进行了规定，却没有对抵押权的善意取得进行明确规定[2]。
2、目前我国物权法中物权变动采取了以债权形式主义为主、物权意思主义为辅的模式，长远来看，这种特殊的物权变动模式恐怕难以满足市场经济发展的长远需要。意思主义为辅的物权变动模式的出现，很大程度上是因为我国农村登记制度落后的现状所造成的。随着社会经济的快速发展以及农村城市化进程速度的加快，即使在农村，不动产交易也会变得更加频繁，不建立城乡统一的物权变动模式，势必会损害第三人利益。
3、善意取得制度的重要要件是受让人受让不动产时是善意的，是否为善意，带有一定的个人主观性。如何判断受让人为善意，往往带有一定的困难。目前，我国司法实践过程中采用了“不知道或者不应当知道”的善意标准，即受让人不知道或者不应当知道转让人为非法转让，而在实践过程中要证明自己不知道或者不应当知道往往比较困难。
四、善意取得制度的完善建议
为了更好维护正常的市场交易秩序和实现交易安全的目标，笔者提出如下一些善意取得制度的完善建议。
1、由于不动产的金额一般较大，一旦发生不动产的权属纠纷给相关权利人带来的后果往往是非常严重，所以在不动产权属确定的立法过程中，要更加严格、规范和完善，需要充分考虑到登记瑕疵或者登记错误等方面的问题。另外，出于对不动产权利人的利益保护，可以适当考虑善意第三人受让不动产之前应保持谨
[3]慎的考察义务，否则，可以认定善意第三人存在着一定的过失。
2、城市和农村要尽快建立统一的不动产登记管理模式，进一步健全登记类型和明确登记的法律效力。物权法制定过程中充分考虑了我国农村的客观现实情况，在一定程度上能够促进经济社会的健康发展。但随着经济的快速发展，这种向落后妥协的制度安排也应该与时俱进，不远的将来也应该在农村建立完善的不动产登记制度，而不能仅仅寄希望于合同法，要尽快纠正通过合同法来同时达到债权变动和物权变动的立法观念。
3、进一步完善善意的认定标准。不动产善意取得的善意标准采用“不知道或者不应当知道”，倘若登记簿上权利人和不动产实际占有人一致或者登记簿上权利人能向受让人完成不动产的交付，则受让人有充分的理由相信登记簿的准确性。因此，可以依据交付情况和占有情况判断受让人是否为善意。至于第三人是否为善意的举证责任问题，也应该进一步明确。举证责任究竟应该由善意认定的受让人负责还是由否定善意的权利人负责，可以根据实际情况，结合登记的推定力和社会效果加以判断。
参考文献：
[1] 甄增水. 双轨制:我国善意取得制度设计的应然路径[J].法商研究，2014(4).
[2] 王亚男. 不动产善意取得制度研究[J].人民论坛，2013(14).
[3] 姚艳. 论我国不动产善意取得制度的完善[J]. 河南师范大学学报，2012(6).
浅谈不动产善意取得制度及其完善建议
摘 要：在介绍善意取得制度的构成条件基础之上，指出我国不动产善意取得制 度还存在登记制度不够完善、城乡物权变动模式不统一以及善意认定困难等问题，最后提出了不动产善意取得制度的完善建议。
关键词：不动产；善意取得；完善；建议
一、善意取得制度的概念
善意取得制度是指动产或者不动产的占有人以转移动产的所有权或设定其他物权为目的，即使占有人是无权处分，只要受让人是善意的，就可以取得该物所有权的法律制度。善意取得制度是一项均衡善意受让人利益和所有权人利益的特别制度，当两者利益发生冲突时更侧重保护善意受让人的利益，从而达到维护交易安全和鼓励交易的目的。
二、善意取得制度的构成条件
关于善意取得制度的特别规定，《物权法》中第一百零六条进行了详细的论述。无权处分人将动产或者不动产转让给受让人，当满足以下三个情形时，受让人取得该动产或者不动产的所有权：①受让人是善意的②受让人付出了合理的价格③转让的财产已经完成了登记，不需登记的则已经完成了交付。如果受让人取得了该财产的所有权，则原权利人可以要求无权处分人赔偿损失。从善意取得制度的构成条件中可以发现：一方面，转让人是动产或者不动产的无权处分人，同时为了保证受让人的行为是有效的，受让人应该具有民事行为能力；另一方面，受让人获得该动产或者不动产的所有权应该是善意的，同时也付出了合理价格, 并完成了登记或者交付。所谓善意，主要是指不知情，而没有恶意取得或者窜通取得。值得一提的是，盗窃物、赃物、毒品、贵重金属等不适用善意取得制度。从《物权法》第一百零六条的论述中我们可以看出，我国物权变动的主要模式是债权形式主义，也就是不动产物权的变动不仅需要当事人债权合意，还需要完成登记才能生效。对于地役权和土地承包经营权，则适用于物权意思主义模式，即只需要当事人债权合意即可。不难发现，我国物权法中物权变动采取了以债权形式主义为主、物权意思主义为辅的模式[1]。
三、善意取得制度尚需完善的地方
《物权法》在我国颁布实施的时间并不长，一些内容还处于立法的初步阶段。关于善意取得制度的规定，还有一些地方需要进一步完善。
1、不动产的权属主要依靠登记确定，登记簿是不动产权利人的重要凭证，因此，人们完全可以信赖不动产登记簿而进行交易。由于我国不动产登记制度还不够完善，还未形成统一的登记管理体制，不动产登记的种类不健全以及登记的法律效力不明确，与此同时，在实践过程中又可能出现登记错误或者登记瑕疵等方面的问题，一旦第三人充分信赖不动产登记簿而发生了权属纠纷，法律应该保护善意的第三人，所以《物权法》中关于不动产的权属确定还需进一步完善。值得一提的是，《物权法》对动产和不动产的善意取得进行了规定，却没有对抵押权的善意取得进行明确规定[2]。
2、目前我国物权法中物权变动采取了以债权形式主义为主、物权意思主义为辅的模式，长远来看，这种特殊的物权变动模式恐怕难以满足市场经济发展的长远需要。意思主义为辅的物权变动模式的出现，很大程度上是因为我国农村登记制度落后的现状所造成的。随着社会经济的快速发展以及农村城市化进程速度的加快，即使在农村，不动产交易也会变得更加频繁，不建立城乡统一的物权变动模式，势必会损害第三人利益。
3、善意取得制度的重要要件是受让人受让不动产时是善意的，是否为善意，带有一定的个人主观性。如何判断受让人为善意，往往带有一定的困难。目前，我国司法实践过程中采用了“不知道或者不应当知道”的善意标准，即受让人不知道或者不应当知道转让人为非法转让，而在实践过程中要证明自己不知道或者不应当知道往往比较困难。
四、善意取得制度的完善建议
为了更好维护正常的市场交易秩序和实现交易安全的目标，笔者提出如下一些善意取得制度的完善建议。
1、由于不动产的金额一般较大，一旦发生不动产的权属纠纷给相关权利人带来的后果往往是非常严重，所以在不动产权属确定的立法过程中，要更加严格、规范和完善，需要充分考虑到登记瑕疵或者登记错误等方面的问题。另外，出于对不动产权利人的利益保护，可以适当考虑善意第三人受让不动产之前应保持谨
[3]慎的考察义务，否则，可以认定善意第三人存在着一定的过失。
2、城市和农村要尽快建立统一的不动产登记管理模式，进一步健全登记类型和明确登记的法律效力。物权法制定过程中充分考虑了我国农村的客观现实情况，在一定程度上能够促进经济社会的健康发展。但随着经济的快速发展，这种向落后妥协的制度安排也应该与时俱进，不远的将来也应该在农村建立完善的不动产登记制度，而不能仅仅寄希望于合同法，要尽快纠正通过合同法来同时达到债权变动和物权变动的立法观念。
3、进一步完善善意的认定标准。不动产善意取得的善意标准采用“不知道或者不应当知道”，倘若登记簿上权利人和不动产实际占有人一致或者登记簿上权利人能向受让人完成不动产的交付，则受让人有充分的理由相信登记簿的准确性。因此，可以依据交付情况和占有情况判断受让人是否为善意。至于第三人是否为善意的举证责任问题，也应该进一步明确。举证责任究竟应该由善意认定的受让人负责还是由否定善意的权利人负责，可以根据实际情况，结合登记的推定力和社会效果加以判断。
参考文献：
[1] 甄增水. 双轨制:我国善意取得制度设计的应然路径[J].法商研究，2014(4).
[2] 王亚男. 不动产善意取得制度研究[J].人民论坛，2013(14).
[3] 姚艳. 论我国不动产善意取得制度的完善[J]. 河南师范大学学报，2012(6).