***旅游项目
可
行
性
报
告
目录
1.项目概述 ............................................................................................................ 3
1.1项目名称 ...................................................................................................... 3
1.2主管单位 ...................................................................................................... 3
1.3建设规模 ...................................................................................................... 3
1.4项目概况 ...................................................................................................... 3
2.项目背景和发展现状 ......................................................................................... 3
2.1项目提出背景 .............................................................................................. 3
2.2项目发起缘由 .............................................................................................. 4
3.项目建设的必要性 ............................................................................................. 4
4.市场分析 ............................................................................................................. 5
4.1项目市场分析 .............................................................................................. 5
4.2项目市场地位 .............................................................................................. 5
4.3市场建设方案 .............................................................................................. 6
5.市场优势 ............................................................................................................. 7
5.1良好的信誉保障 .......................................................................................... 7
5.2专业的合作团队 .......................................................................................... 7
6环境保护 ............................................................................................................. 7
6.1环境保护原则 .............................................................................................. 8
6.2生态环境保护 .............................................................................................. 8
6.3大气环境保护 .............................................................................................. 9
7.企业组织和劳动定员 ....................................................................................... 10
7.1组织机构 .................................................................................................... 10
7.2企业组织形式 ............................................................................................ 11
7.3劳动定员 .................................................................................................... 11
8项目运作及风险规避 ....................................................................................... 12
8.1项目资本运作基本思路 ............................................................................ 12
8.2项目运作结构 ............................................................................................ 13
8.3项目运作模式 ............................................................................................ 14
8.4方案设计 .................................................................................................... 15
8.5资本运作的具体方案 ................................................................................ 16
9.可行性研究结论与建议 ................................................................................... 16
9.1结论 ............................................................................................................ 16
9.2建议 ............................................................................................................ 17
1.项目概述
1.1项目名称
***农业公园乡村旅游项目
1.2主管单位
1.3建设规模
1.4项目概况
拟在公伯峡建设四个主题项目：一文化类项目包括丹霞地貌、和千年古榆树以及农村建筑和民俗文化三个项目；二古迹类项目包括马步芳公馆和化隆县阿河滩清真寺两个项目；三自然生态环境类项目即冷水鱼养殖基地项目；四现代型项目黄河菜篮子工程。
2.项目背景和发展现状
2.1项目提出背景
为贯彻落实《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国
发〔２０１４〕３１号），青海省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见中指出，旅游业是我省奋力建设大美青海、全面建成小康社会的重要支撑。加快旅游业改革发展，是适应人民群众消费升级和产业结构调整的必然要求，公伯峡农业公园乡村旅游项目集休闲、旅游、度假为一体，对于促进经济平稳增长和生态环境保护意义重大，能够充分发挥我省旅游资源优势，加快高原旅游名省建设，同时促进乡村旅游发展建设，有利于把旅游业培育成为我省国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
2.2项目发起缘由
一、浓厚的文化底蕴，公伯峡又叫古什群峡，因黄河上游南岸悬崖处有一座“拱北”而得名。
二、交通便利，距离省城西宁145公里，属于旅游地景，是黄河自尖扎进入循化的必经之地。
三、气候宜人，年平均气温3.2℃—8.6℃左右，最高年均及降水量319.2—531.9毫米。多集中在7—9月之间，相对湿度一般为57%—63.66%；蒸发量为1275.6—1861毫米。年平均日照一般为2708—3636小时。无霜期约90天左右。作物生长期196—250天左右。
四、名族特色显著，常驻少数民族主要有回族、撒拉族和藏族。
3.项目建设的必要性
3.1政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早
形成本省的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
3.2区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发农村休闲度假项目。
3.3市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。
3.4效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。
3.5文化可行：本区域历史文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。
4.市场分析
4.1项目市场分析
一、冷水养殖基地已建成，并成功注册了“金尊龙”“黄河鳟龙”“宝河源”“海林生态”“天意至鳟”“伊尊源”“三江鱼”等7个与产品商标。
二、农村基础设备好，农村建筑和民俗文化独特。
三、丹霞地貌，拉木峡和公伯峡是青海著名的丹霞地貌风景区。
四、千年古榆树、马步芳公馆和化隆县阿河滩清真寺都是珍贵的文化古迹。
4.2项目市场地位
公伯峡农业园致力于打造集休闲观光、采摘体验、旅游度假和健康养生于一体的现代化农业休闲乐园。主要打造QQ农场、休闲农场
形成本省的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
3.2区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发农村休闲度假项目。
3.3市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。
3.4效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。
3.5文化可行：本区域历史文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。
4.市场分析
4.1项目市场分析
一、冷水养殖基地已建成，并成功注册了“金尊龙”“黄河鳟龙”“宝河源”“海林生态”“天意至鳟”“伊尊源”“三江鱼”等7个与产品商标。
二、农村基础设备好，农村建筑和民俗文化独特。
三、丹霞地貌，拉木峡和公伯峡是青海著名的丹霞地貌风景区。
四、千年古榆树、马步芳公馆和化隆县阿河滩清真寺都是珍贵的文化古迹。
4.2项目市场地位
公伯峡农业园致力于打造集休闲观光、采摘体验、旅游度假和健康养生于一体的现代化农业休闲乐园。主要打造QQ农场、休闲农场
以及民俗风情园，在区域联合的基础上，力争将公伯峡建设成为青海第一家智慧乡村旅游基地。
4.3市场建设方案
一、中国旅游产业发展趋势，区域性的竞争将更加激烈
在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。
二、旅游业发展面临新的发展机遇
从现在的情况分析，将乡村文化休闲旅游业作为我省国民经济新的增长点势在必行，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。
三、公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。
四、可持续旅游发展将进一步被关注
旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。
5.市场优势
5.1良好的信誉保障
我们的每一位团队合作者，都是有较高信誉的合作伙伴，从项目首次需求沟通到最终项目汇报，从细分数据调研到具体的战略规划。
5.2专业的合作团队
由行业资深专家、工程师、注册会计师、造价师、咨询师等专业人士组成的项目小组，专家团队核心成员均具有5年以上项目实际操作经验，对公伯峡的项目开发做了前期的调研，对项目开发过程做了合理的规划和评估。
6环境保护
在本区域乡村旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境
保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。
6.1环境保护原则
旅游开发项目内的环境保护规划要与本省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地工业文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。
在开发利用工业资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。
工业旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护本旅游区资源不受污染是本区域乡村旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。
明确界定本旅游开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。 严格遵循国家对环保的各相关管理法规。
6.2生态环境保护
主要目标：通过本旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。
保护措施：本旅游区域及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；本旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物
污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝本旅游及周边地区滥建设。
主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《ISO14001 environmental management systems》、ISO9001质量管理体系等。
主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；制定本旅游环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。
6.3大气环境保护
一、主要目标
整个项目施工期内，本旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。
二、主要措施
距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。
本旅游区内的敖包、锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。
通过政府规定的方式，承诺今后在本市工业旅游开发的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。
7.企业组织和劳动定员
7.1组织机构
在可行性报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准，须及时成立本旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理。
本旅游区开发有限公司作为旅游资源所有者的实质性代表，负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作。同时，负责监督、管理本旅游区内相关旅游衍生企业的经营活动和环境文化的保护工作。
全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作，负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地农牧民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。
负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源的建设性破坏。定期对本区域工业旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题及时修正。
7.2企业组织形式
(1)设立公司董事会；设董事长１名，董事会是公司的最高权力机构，直接对大会或投资者负责，并保证景区投资者获得应得的利益。
(2)成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。
(3)成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害股东权益，保证景区在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。
(4)设立9个专业职能部门。
这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。
7.3劳动定员
在项目建设期本旅游开发有限公司的人员主要是从政府的各个职能部门抽调，如：旅游、国土、交通、规划等部门。
在项目经营期本旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为
xx人。
各区域的其他劳动人员xx人
说明：
1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。
2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。
8项目运作及风险规避
8.1项目资本运作基本思路
项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理，更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运营的主要作用在于：
1、通过企业的融资和对项目资源的整合，实现企业资源的合理配置，提高资源利用效率；
2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业转换经营机制，进而建立起现代企业制度；
3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的发展提供现实的基础。
目前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入不足，
旅游基础设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市场知名度不高以及营销手段缺乏等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为当地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅游企业（公司），通过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度，并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续健康的发展。
项目公司资本与经营运作的基本思路：
1、多种融资渠道
2、经营运作的三大阶段
对于核心功能，又称之为项目的基础功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础建设）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套设施建设），它能为项目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这一阶段也是创造竞争优势的阶段；辅助功能可以称之为放大功能，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功能创造社会效应进而达到做大整个旅游区的目的。
8.2项目运作结构
本旅游开发项目实行企业化运作，组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份公司，从事项目的开发建设、招商引资和经营管理。
前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作，后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作，开发公
司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。
建立政府出资、企业和个人入股的中小企业信用担保公司，解决本旅游开发项目开发公司贷款难、银行放贷难，化解风险，提供保障。担保机构实行政企分开和市场化运作、企业化管理。
鼓励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营企业为主要服务对象，利用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽本旅游开发项目开发公司的融资渠道。
8.3项目运作模式
本旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有旅游本身的核心产品及核心功能，还要采用专业化运作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。
当本旅游项目开发发展到一定阶段，具有优良的经营模式，良好的赢利前景，迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路，通过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥，通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司，支持公司发行债券、募股、扩股，力争在３－５年内使其成为上市公司，成为本地区旅游
业发展的龙头，促进旅游业的快速崛起。
8.4方案设计
根据上述发展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建本旅游开发有限公司（暂定）
● 组成：依相关法律进行组建，由合营双方共同出资，组建有限责任公司。
● 宗旨：响应党中央、国务院的号召，弘扬民族文化，大力发展旅游产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利，共担风险。
● 本旅游开发有限公司的主要任务是，根据地区旅游业发展总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进行旅游产品的市场策划和宣传。
● 项目建设周期及合营期限：项目建设周期为1年（就本市嘉年华单体项目而言），合营期限不限。
● 合营各方利润分配及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由合营双方按出资比例进行分担。
8.5资本运作的具体方案
◆本旅游开发项目开发有限公司的注册资本为xxx万元人民币。（根据情况可设立自然人股）。
◆公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行贷款xxx万元，这样公司的总资产将增加到xxx万元（如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资本运营更顺利）
9.可行性研究结论与建议
就本旅游项目本身而言，既是对文化的诠释，更是蕴藏着巨大的商机，旅游与文化是天然的盟友，两者之间从来都是相辅相成的，没有文化的旅游是没有品位的闲逛，旅游业向纵深发展的标志，正是对文化层面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才会是长久和可持续发展的。一个名不见经传的地方，一旦和特色文化联系在一起，它就会获得当之无愧的声望和雄厚的经济效益，充分开发利用祖先留给我们的丰富的遗产资源，做到高起点、高档次、大气魄、大手笔，就一定能获得大发展、大回报。
9.1结论
本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通
便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行。该项目的实施对本区域加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。
根据市场预测，本旅游开发项目投资回收期为xx年（包含建设期x年），是经济效益比较理想的开发项目。同时，本旅游的开发建设，可以弥补全省乃至全中国地区工业旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，本旅游的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。
综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家西部大开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。
9.2建议
1建立协调结构
一旦项目获准立项，即成立由州领导主抓，旅游、计划、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的本旅游开发有限公司，负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，
造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。
2多方筹集资金，严格控制成本
要制定优惠政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索一条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。
3全方位开拓客源市场
要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介本旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略本旅游开发的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高本旅游开发的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。
4保护旅游资源和生态环境
突出的资源特色和良好的生态环境是本旅游区项目赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照相关旅游发展总体规划和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。现存的有障观瞻、污染环境和妨碍游览的建筑物和住宅，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。
5培训旅游人才
旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管部门要高度重视和全力支持本旅游开发项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。各景区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。
***旅游项目
可
行
性
报
告
目录
1.项目概述 ............................................................................................................ 3
1.1项目名称 ...................................................................................................... 3
1.2主管单位 ...................................................................................................... 3
1.3建设规模 ...................................................................................................... 3
1.4项目概况 ...................................................................................................... 3
2.项目背景和发展现状 ......................................................................................... 3
2.1项目提出背景 .............................................................................................. 3
2.2项目发起缘由 .............................................................................................. 4
3.项目建设的必要性 ............................................................................................. 4
4.市场分析 ............................................................................................................. 5
4.1项目市场分析 .............................................................................................. 5
4.2项目市场地位 .............................................................................................. 5
4.3市场建设方案 .............................................................................................. 6
5.市场优势 ............................................................................................................. 7
5.1良好的信誉保障 .......................................................................................... 7
5.2专业的合作团队 .......................................................................................... 7
6环境保护 ............................................................................................................. 7
6.1环境保护原则 .............................................................................................. 8
6.2生态环境保护 .............................................................................................. 8
6.3大气环境保护 .............................................................................................. 9
7.企业组织和劳动定员 ....................................................................................... 10
7.1组织机构 .................................................................................................... 10
7.2企业组织形式 ............................................................................................ 11
7.3劳动定员 .................................................................................................... 11
8项目运作及风险规避 ....................................................................................... 12
8.1项目资本运作基本思路 ............................................................................ 12
8.2项目运作结构 ............................................................................................ 13
8.3项目运作模式 ............................................................................................ 14
8.4方案设计 .................................................................................................... 15
8.5资本运作的具体方案 ................................................................................ 16
9.可行性研究结论与建议 ................................................................................... 16
9.1结论 ............................................................................................................ 16
9.2建议 ............................................................................................................ 17
1.项目概述
1.1项目名称
***农业公园乡村旅游项目
1.2主管单位
1.3建设规模
1.4项目概况
拟在公伯峡建设四个主题项目：一文化类项目包括丹霞地貌、和千年古榆树以及农村建筑和民俗文化三个项目；二古迹类项目包括马步芳公馆和化隆县阿河滩清真寺两个项目；三自然生态环境类项目即冷水鱼养殖基地项目；四现代型项目黄河菜篮子工程。
2.项目背景和发展现状
2.1项目提出背景
为贯彻落实《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国
发〔２０１４〕３１号），青海省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见中指出，旅游业是我省奋力建设大美青海、全面建成小康社会的重要支撑。加快旅游业改革发展，是适应人民群众消费升级和产业结构调整的必然要求，公伯峡农业公园乡村旅游项目集休闲、旅游、度假为一体，对于促进经济平稳增长和生态环境保护意义重大，能够充分发挥我省旅游资源优势，加快高原旅游名省建设，同时促进乡村旅游发展建设，有利于把旅游业培育成为我省国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
2.2项目发起缘由
一、浓厚的文化底蕴，公伯峡又叫古什群峡，因黄河上游南岸悬崖处有一座“拱北”而得名。
二、交通便利，距离省城西宁145公里，属于旅游地景，是黄河自尖扎进入循化的必经之地。
三、气候宜人，年平均气温3.2℃—8.6℃左右，最高年均及降水量319.2—531.9毫米。多集中在7—9月之间，相对湿度一般为57%—63.66%；蒸发量为1275.6—1861毫米。年平均日照一般为2708—3636小时。无霜期约90天左右。作物生长期196—250天左右。
四、名族特色显著，常驻少数民族主要有回族、撒拉族和藏族。
3.项目建设的必要性
3.1政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早
形成本省的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
3.2区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发农村休闲度假项目。
3.3市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。
3.4效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。
3.5文化可行：本区域历史文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。
4.市场分析
4.1项目市场分析
一、冷水养殖基地已建成，并成功注册了“金尊龙”“黄河鳟龙”“宝河源”“海林生态”“天意至鳟”“伊尊源”“三江鱼”等7个与产品商标。
二、农村基础设备好，农村建筑和民俗文化独特。
三、丹霞地貌，拉木峡和公伯峡是青海著名的丹霞地貌风景区。
四、千年古榆树、马步芳公馆和化隆县阿河滩清真寺都是珍贵的文化古迹。
4.2项目市场地位
公伯峡农业园致力于打造集休闲观光、采摘体验、旅游度假和健康养生于一体的现代化农业休闲乐园。主要打造QQ农场、休闲农场
形成本省的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。
3.2区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美，适合开发农村休闲度假项目。
3.3市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。
3.4效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。
3.5文化可行：本区域历史文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。
4.市场分析
4.1项目市场分析
一、冷水养殖基地已建成，并成功注册了“金尊龙”“黄河鳟龙”“宝河源”“海林生态”“天意至鳟”“伊尊源”“三江鱼”等7个与产品商标。
二、农村基础设备好，农村建筑和民俗文化独特。
三、丹霞地貌，拉木峡和公伯峡是青海著名的丹霞地貌风景区。
四、千年古榆树、马步芳公馆和化隆县阿河滩清真寺都是珍贵的文化古迹。
4.2项目市场地位
公伯峡农业园致力于打造集休闲观光、采摘体验、旅游度假和健康养生于一体的现代化农业休闲乐园。主要打造QQ农场、休闲农场
以及民俗风情园，在区域联合的基础上，力争将公伯峡建设成为青海第一家智慧乡村旅游基地。
4.3市场建设方案
一、中国旅游产业发展趋势，区域性的竞争将更加激烈
在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。
二、旅游业发展面临新的发展机遇
从现在的情况分析，将乡村文化休闲旅游业作为我省国民经济新的增长点势在必行，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。
三、公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。
四、可持续旅游发展将进一步被关注
旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。
5.市场优势
5.1良好的信誉保障
我们的每一位团队合作者，都是有较高信誉的合作伙伴，从项目首次需求沟通到最终项目汇报，从细分数据调研到具体的战略规划。
5.2专业的合作团队
由行业资深专家、工程师、注册会计师、造价师、咨询师等专业人士组成的项目小组，专家团队核心成员均具有5年以上项目实际操作经验，对公伯峡的项目开发做了前期的调研，对项目开发过程做了合理的规划和评估。
6环境保护
在本区域乡村旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境
保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。
6.1环境保护原则
旅游开发项目内的环境保护规划要与本省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地工业文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。
在开发利用工业资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续发展路径。
工业旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护本旅游区资源不受污染是本区域乡村旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。
明确界定本旅游开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。 严格遵循国家对环保的各相关管理法规。
6.2生态环境保护
主要目标：通过本旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。
保护措施：本旅游区域及周围水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；本旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物
污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝本旅游及周边地区滥建设。
主要依据：《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量标准》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《ISO14001 environmental management systems》、ISO9001质量管理体系等。
主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施管理；制定本旅游环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。
6.3大气环境保护
一、主要目标
整个项目施工期内，本旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。
二、主要措施
距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有裸露的土地。
本旅游区内的敖包、锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。
通过政府规定的方式，承诺今后在本市工业旅游开发的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。
7.企业组织和劳动定员
7.1组织机构
在可行性报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准，须及时成立本旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理。
本旅游区开发有限公司作为旅游资源所有者的实质性代表，负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作。同时，负责监督、管理本旅游区内相关旅游衍生企业的经营活动和环境文化的保护工作。
全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作，负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地农牧民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。
负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源的建设性破坏。定期对本区域工业旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题及时修正。
7.2企业组织形式
(1)设立公司董事会；设董事长１名，董事会是公司的最高权力机构，直接对大会或投资者负责，并保证景区投资者获得应得的利益。
(2)成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。
(3)成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害股东权益，保证景区在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。
(4)设立9个专业职能部门。
这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。
7.3劳动定员
在项目建设期本旅游开发有限公司的人员主要是从政府的各个职能部门抽调，如：旅游、国土、交通、规划等部门。
在项目经营期本旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为
xx人。
各区域的其他劳动人员xx人
说明：
1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。
2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。
8项目运作及风险规避
8.1项目资本运作基本思路
项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理，更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运营的主要作用在于：
1、通过企业的融资和对项目资源的整合，实现企业资源的合理配置，提高资源利用效率；
2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业转换经营机制，进而建立起现代企业制度；
3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的发展提供现实的基础。
目前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入不足，
旅游基础设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市场知名度不高以及营销手段缺乏等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为当地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅游企业（公司），通过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度，并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续健康的发展。
项目公司资本与经营运作的基本思路：
1、多种融资渠道
2、经营运作的三大阶段
对于核心功能，又称之为项目的基础功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础建设）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套设施建设），它能为项目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这一阶段也是创造竞争优势的阶段；辅助功能可以称之为放大功能，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功能创造社会效应进而达到做大整个旅游区的目的。
8.2项目运作结构
本旅游开发项目实行企业化运作，组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份公司，从事项目的开发建设、招商引资和经营管理。
前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作，后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作，开发公
司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。
建立政府出资、企业和个人入股的中小企业信用担保公司，解决本旅游开发项目开发公司贷款难、银行放贷难，化解风险，提供保障。担保机构实行政企分开和市场化运作、企业化管理。
鼓励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营企业为主要服务对象，利用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽本旅游开发项目开发公司的融资渠道。
8.3项目运作模式
本旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有旅游本身的核心产品及核心功能，还要采用专业化运作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。
当本旅游项目开发发展到一定阶段，具有优良的经营模式，良好的赢利前景，迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路，通过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥，通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司，支持公司发行债券、募股、扩股，力争在３－５年内使其成为上市公司，成为本地区旅游
业发展的龙头，促进旅游业的快速崛起。
8.4方案设计
根据上述发展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建本旅游开发有限公司（暂定）
● 组成：依相关法律进行组建，由合营双方共同出资，组建有限责任公司。
● 宗旨：响应党中央、国务院的号召，弘扬民族文化，大力发展旅游产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利，共担风险。
● 本旅游开发有限公司的主要任务是，根据地区旅游业发展总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进行旅游产品的市场策划和宣传。
● 项目建设周期及合营期限：项目建设周期为1年（就本市嘉年华单体项目而言），合营期限不限。
● 合营各方利润分配及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由合营双方按出资比例进行分担。
8.5资本运作的具体方案
◆本旅游开发项目开发有限公司的注册资本为xxx万元人民币。（根据情况可设立自然人股）。
◆公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行贷款xxx万元，这样公司的总资产将增加到xxx万元（如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资本运营更顺利）
9.可行性研究结论与建议
就本旅游项目本身而言，既是对文化的诠释，更是蕴藏着巨大的商机，旅游与文化是天然的盟友，两者之间从来都是相辅相成的，没有文化的旅游是没有品位的闲逛，旅游业向纵深发展的标志，正是对文化层面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才会是长久和可持续发展的。一个名不见经传的地方，一旦和特色文化联系在一起，它就会获得当之无愧的声望和雄厚的经济效益，充分开发利用祖先留给我们的丰富的遗产资源，做到高起点、高档次、大气魄、大手笔，就一定能获得大发展、大回报。
9.1结论
本项目是在综合考虑拟建地域的旅游资源特色、市场开拓前景和预期经济效益、社会效益、生态效益的基础上提出的。项目拟建地域旅游资源优势突出，投资环境和经营条件有利，位置选择得当，交通
便利，用地宽裕，水、电通过技术措施即可解决；建设规模适中，配套设施完善，空间布局与功能分区合理，保障措施有力，实施计划目标明确而又具体可行。该项目的实施对本区域加快发展特色旅游，培育新的经济增长点意义重大。研究结果表明，从项目的地点、功能、标准和相应的市场需求状况来看，建设本项目是必要的和可行的。
根据市场预测，本旅游开发项目投资回收期为xx年（包含建设期x年），是经济效益比较理想的开发项目。同时，本旅游的开发建设，可以弥补全省乃至全中国地区工业旅游热点的不足，促进该区域旅游业的发展。而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，本旅游的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。
综合以上财务评价和国民经济评价结果，本项目财务收益和国民经济效益均较好，且项目产品为旅游业发展所急需，完全符合国家西部大开发战略和有关产业政策，故应予以及早批准立项、投资建设。
9.2建议
1建立协调结构
一旦项目获准立项，即成立由州领导主抓，旅游、计划、城建、交通、林业、水利、电力和电信等职能部门负责人任小组成员的本旅游开发有限公司，负责全部协调和统一组织项目实施。要特别强调项目规划的权威性和严肃性，杜绝任何部门和个人违规开发、违规建设，
造成不良后果的要依法追究责任。政府在编制国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划时，应综合考虑本项目同地方经济和社会发展的相互关系，并纳入相关规划之中，从投资、信贷和税收等方面给予必要的政策扶持。
2多方筹集资金，严格控制成本
要制定优惠政策，通过合资、合作、独资和股份制等多种融资渠道和经营方式，吸引企业、个人和外资参与项目基础设施和旅游服务设施建设和经营，探索一条在政府引导下主要依靠社会资金开发建设旅游景区的路子。景区内基建项目设计施工、基础设施维护保养、物业管理、环境卫生、交通通信、保安、宾馆饭店、商店和文化表演等，属企业经营范畴，应在科学界定授权经营的前提条件和监管标准的基础上公开招标，择优授权经营。地方政府要根据自身财力状况，支持项目基础设施建设。有关部门应在征地、供电和供水等方面给予大力支持。投资建设及具体营运要在保证工程和服务质量的前提下，严格控制成本，避免资金浪费。
3全方位开拓客源市场
要及早动手，在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视、广播、和报刊等新闻媒体向外界大力推介本旅游的资源特色和新颖项目，吸引众多游客实地领略本旅游开发的独特魅力。通过积极参加各类旅游交易会、展销会，逐步提高本旅游开发的知名度和吸引力，从而有效夺占市场份额，拓展发展空间。
4保护旅游资源和生态环境
突出的资源特色和良好的生态环境是本旅游区项目赖以生存和发展的物质基础。因此，一切建设活动和内容都要严格按照相关旅游发展总体规划和本报告确定的总体规划和建设方案进行，不许随意乱建，坚决杜绝建设性破坏。规划区内的各项建筑，要与周边景观的整体气氛相协调。现存的有障观瞻、污染环境和妨碍游览的建筑物和住宅，应按规划要求限期拆除、改造或遮掩。
5培训旅游人才
旅游专业人才是旅游业最重要的生产力，一切竞争力归根结底取决于人才的竞争。因此，主管部门要高度重视和全力支持本旅游开发项目的人才引进和培训工作，积极招纳有才干、懂市场、善经营、会管理的旅游贤才。并采取请进来（请专家讲学）、走出去（派出去进修学习）的办法培训员工，逐步建立一支高素质的、稳定的从业人员队伍，以适应本项目持续发展的需要。各景区要建立目标考核责任制，推进员工培训工作的开展和经营管理水平的提高。