文/小白读财经（ID：veekn365）
万科年报已经发布，众人争相观摩这个经历了动荡后的地产界“好学生”的业绩。
总的来说，还不错：
1、营业收入2404.8亿元（增长23%）
2、归属上市公司净利润210.2亿元（增长16%）
3、净资产收益率为18.5%
若你对这些数据比较懵懂的话，小白可以告诉你，万科业绩已经跑赢了通胀（2017年2月：0.8%）、跑赢了GDP增速（2016年全年：6.7%），跑赢了货币供应增速（2016年全年：11.30%）
要是还不理解，小白可以给你讲一个老王的故事。
隔壁家老王，集资100万成立了一家“小万”地产公司。一年卖房收入211万，赚了18.5万。有没有觉得隔壁老王的生意不错啊！
所以，我们要学习老王做生意的技巧，学会赚钱！
或许老王家公司的业绩太好，引来了“姚老板”。所以，万科年报也将这笔复杂的投资展现在大家面前。
“姚老板”的投资结构：
1、钜盛华持有万科股份比例：5.39%（自己的钱）
2、前海人寿保险产品持有万科股份比例：6.6701%（投保人的钱）
3、资产管理计划持有万科股份比例：10.34%（投资人的钱）
钜盛华、前海人寿保险产品和资管计划三者一共持有万科25.4001%的股份。
这还没完！
3月24日，钜盛华将质押给鹏华资产管理(深圳)有限公司的万科9100万流通A股办理解除质押。截止当日钜盛华持有万科股份比例为8.39%，累计质押7.56%。
“姚老板”买万科要么用投保人的钱，要么用投资人的钱，若用了自己的钱，则将其质押出去换取现金。最后，我们会发现“姚老板”兜了一圈，口袋里的钱没变少，却取得了万科第一大股东的地位。
大家是不是被“姚老板”的财技震惊了呢？
怎么回事？
财技奥妙：以我们看不见的“负债”（资管计划和保险产品）获取看得见的“权益”（万科股票）。
所以，我们要学习“姚老板”的财技，学会资本运作。
若万科的年报仅仅是罗列财务数据，披露股东信息，那就太过了乏味了。阅读年报，我们更应重视公司管理层对行业前景的看法，他们的视角更加宏大，有助于我们看清许多东西。
万科观点：
1、万科认为，以城市实现定居的实际城市化率衡量，我国还有超过20%的城镇化空间。近2亿农村新生农民摆脱上一辈“候鸟式迁徙”，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。人口流入地区住房短缺现象短缺不会消失。
小白认为，城市化持续推进才造就了刚需。
2、万科进入了以三大城市圈为核心，外加中西部中心城市的65座城市。在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、 西安、宁波、沈阳、天津等 14 个城市的销售金额超过百亿。2016 年本集团新增开发项目 173 个，其中 88.3%的新增项目都位于一二线城市。
排名靠前的14个城市销售额占比已经超过50%，集中度比较高。
3、万科认为，“轨道+物业”开发模式将是努力的方向。类似东京、香港等人口稠密的大都市发展历程表明，以城市轨道交通为核心，高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。
我们可以看出，万科解决居者有其屋的方案是“轨道+物业”模式。实际上，许多大城市周边地区的人口增加速度非常快。像河北的廊坊，广东的东莞，江苏的苏州等等。
4、万科认为，积极参与房屋租赁市场，可谓新市民提供更多可承受的住房。纽约、东京、伦敦都市圈，租房居住的占比分别为 56%、54%和 50%。作为房地产行业的重要一员，我们当然应该积极响应。
未来，我们很大概率会看到长租房出现在市场上。它们的特点是面积不大，房租不贵，在近郊。
通过万科年报，我们可以学习到地产行业的概况，也可获知自己身处的位置。起码可以知道你在不在那14个一二线城市或12个计提跌价准备的城市。
具体到买房、租房，我们都可以参照上面4条，听听万科的意见。
当然咯，万科作为上市公司，盈利肯定是它的主要职责，不能期望它完全站在我们自己的角度去考虑问题。
这个角度而言，我们就没有必要为“对”和“错”而争执。或许我们更应聚焦于“出路”，若别人的观点和实践都是正确的，跟在屁股后面走正确的道路也是个不错的选择。
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文/小白读财经（ID：veekn365）
万科年报已经发布，众人争相观摩这个经历了动荡后的地产界“好学生”的业绩。
总的来说，还不错：
1、营业收入2404.8亿元（增长23%）
2、归属上市公司净利润210.2亿元（增长16%）
3、净资产收益率为18.5%
若你对这些数据比较懵懂的话，小白可以告诉你，万科业绩已经跑赢了通胀（2017年2月：0.8%）、跑赢了GDP增速（2016年全年：6.7%），跑赢了货币供应增速（2016年全年：11.30%）
要是还不理解，小白可以给你讲一个老王的故事。
隔壁家老王，集资100万成立了一家“小万”地产公司。一年卖房收入211万，赚了18.5万。有没有觉得隔壁老王的生意不错啊！
所以，我们要学习老王做生意的技巧，学会赚钱！
或许老王家公司的业绩太好，引来了“姚老板”。所以，万科年报也将这笔复杂的投资展现在大家面前。
“姚老板”的投资结构：
1、钜盛华持有万科股份比例：5.39%（自己的钱）
2、前海人寿保险产品持有万科股份比例：6.6701%（投保人的钱）
3、资产管理计划持有万科股份比例：10.34%（投资人的钱）
钜盛华、前海人寿保险产品和资管计划三者一共持有万科25.4001%的股份。
这还没完！
3月24日，钜盛华将质押给鹏华资产管理(深圳)有限公司的万科9100万流通A股办理解除质押。截止当日钜盛华持有万科股份比例为8.39%，累计质押7.56%。
“姚老板”买万科要么用投保人的钱，要么用投资人的钱，若用了自己的钱，则将其质押出去换取现金。最后，我们会发现“姚老板”兜了一圈，口袋里的钱没变少，却取得了万科第一大股东的地位。
大家是不是被“姚老板”的财技震惊了呢？
怎么回事？
财技奥妙：以我们看不见的“负债”（资管计划和保险产品）获取看得见的“权益”（万科股票）。
所以，我们要学习“姚老板”的财技，学会资本运作。
若万科的年报仅仅是罗列财务数据，披露股东信息，那就太过了乏味了。阅读年报，我们更应重视公司管理层对行业前景的看法，他们的视角更加宏大，有助于我们看清许多东西。
万科观点：
1、万科认为，以城市实现定居的实际城市化率衡量，我国还有超过20%的城镇化空间。近2亿农村新生农民摆脱上一辈“候鸟式迁徙”，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。人口流入地区住房短缺现象短缺不会消失。
小白认为，城市化持续推进才造就了刚需。
2、万科进入了以三大城市圈为核心，外加中西部中心城市的65座城市。在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、东莞、佛山、南京、 西安、宁波、沈阳、天津等 14 个城市的销售金额超过百亿。2016 年本集团新增开发项目 173 个，其中 88.3%的新增项目都位于一二线城市。
排名靠前的14个城市销售额占比已经超过50%，集中度比较高。
3、万科认为，“轨道+物业”开发模式将是努力的方向。类似东京、香港等人口稠密的大都市发展历程表明，以城市轨道交通为核心，高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。
我们可以看出，万科解决居者有其屋的方案是“轨道+物业”模式。实际上，许多大城市周边地区的人口增加速度非常快。像河北的廊坊，广东的东莞，江苏的苏州等等。
4、万科认为，积极参与房屋租赁市场，可谓新市民提供更多可承受的住房。纽约、东京、伦敦都市圈，租房居住的占比分别为 56%、54%和 50%。作为房地产行业的重要一员，我们当然应该积极响应。
未来，我们很大概率会看到长租房出现在市场上。它们的特点是面积不大，房租不贵，在近郊。
通过万科年报，我们可以学习到地产行业的概况，也可获知自己身处的位置。起码可以知道你在不在那14个一二线城市或12个计提跌价准备的城市。
具体到买房、租房，我们都可以参照上面4条，听听万科的意见。
当然咯，万科作为上市公司，盈利肯定是它的主要职责，不能期望它完全站在我们自己的角度去考虑问题。
这个角度而言，我们就没有必要为“对”和“错”而争执。或许我们更应聚焦于“出路”，若别人的观点和实践都是正确的，跟在屁股后面走正确的道路也是个不错的选择。
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