编者按
最近一篇《万科，16张表搞定地产项目前期定位》的文章在朋友圈流传，今天小编贡献一篇《欧英明德，16张表搞定养老项目前期定位》。
其实，在传统地产行业，前几年是不注重前期的市场调查与定位的，因为房地产形势火爆的时候，什么样的产品出来都畅销。也因此，小编在最初接触到的房地产开商转型做养老的客户时，他们大多对市场调查这个阶段的工作嗤之以鼻。
随着许多项目着急上马后因为前期定位失误导致后期入住率不高、销售乏力、运营困难等情况的频频出现，越来越多的人意识到前期差异化的市场定位有多重要。
下面奉上欧英明德前期整体策划定位的标准模板，一共可分解为6个阶段和16个报告。
正文
第一阶段：市场调查实施与定位分析
这个阶段主要是分析项目所在地的产业发展宏观和中观环境、市场供需情况、消费者选择偏好、替代品市场发展情况、企业自身情况等，通过综合分析项目所处的环境，从中得出项目的战略选择，此阶段三项重要成果报告，包括：
第二阶段：功能规划阶段
这个阶段主要是确定项目应该包含哪些业态，各个业态之间的运营关联性，应该如何去布局，各功能区的规模面积如何确定？房型/床位各类型的比例应该如何划分？各个区域需要哪些适老化设施设备等。
第三阶段：运营策划阶段
这个阶段主要是对于将来整个项目具体如何运营做策划构思，包含商业模式盈利模式这个时候都需要确定清楚。好的商业模式是项目成功的第一要素。商业模式设计好的基础上，还要把项目包装好，差异化的提供能够吸引客户的服务项目。服务收费的模式及标准也很重要，不同的收费模式，一定程度上也意味着不同的盈利能力。
第四阶段：品牌形象设计和宣传
这个阶段主要是对项目品牌形象的包装和推广，包括VIS视觉识别系统的设计及品牌定位、品牌推广等。
第五阶段：项目测算及融资需求分析
这个阶段是大多数投资者最为关心的，项目到底能不能赚钱，什么时候能收回投资，风险点主要在哪些方面，通过测算能够一清二楚。然后在财务测算的基础上，根据企业的实力，确定融资需求。
第六阶：产品策划设计任务书
这个阶段完成后就可以和建筑规划设计院对接，不管是做概念性规划，还是详细的建筑规划亦或是改建装修设计。
在以上每个步骤的实际操作中，很多养老企业都无法避免会发生完成不到位的情况，其原因或许是专业性不足、时间紧、执行人能力差等，也有很多步骤都会被跳过。但如果养老项目前期定位真能按照上面的六个阶段16张表来一步一步进行，相信你的项目没有入住率不达标的理由！
（欧英明德，专注于养老项目的咨询策划，是国内首家基于运营的养老实战型全程咨询策划专家！）
真正的养老地产是稀缺的
真正的养老地产是受市场追捧的
养老地产投资开发与运营
1.“市长是爹”，如何向市长要政策？
2.“市场是娘”，如何向市场要效益？
3.“营销制胜，服务为王”如何实现高入住率？
4.养老服务产品如何实现金融化？
5.政策性融资渠道如何申请与应用？
6.如何实现“医”“养”有效结合？
7.养老地产如何借鉴国外的经验教训？
8.养老地产如何拿到更低成本的土地？
9.“对标学习”如何成功“策动”养老大盘？
4月23~24日
中国养老地产投资开发董事长总裁研修班
编者按
最近一篇《万科，16张表搞定地产项目前期定位》的文章在朋友圈流传，今天小编贡献一篇《欧英明德，16张表搞定养老项目前期定位》。
其实，在传统地产行业，前几年是不注重前期的市场调查与定位的，因为房地产形势火爆的时候，什么样的产品出来都畅销。也因此，小编在最初接触到的房地产开商转型做养老的客户时，他们大多对市场调查这个阶段的工作嗤之以鼻。
随着许多项目着急上马后因为前期定位失误导致后期入住率不高、销售乏力、运营困难等情况的频频出现，越来越多的人意识到前期差异化的市场定位有多重要。
下面奉上欧英明德前期整体策划定位的标准模板，一共可分解为6个阶段和16个报告。
正文
第一阶段：市场调查实施与定位分析
这个阶段主要是分析项目所在地的产业发展宏观和中观环境、市场供需情况、消费者选择偏好、替代品市场发展情况、企业自身情况等，通过综合分析项目所处的环境，从中得出项目的战略选择，此阶段三项重要成果报告，包括：
第二阶段：功能规划阶段
这个阶段主要是确定项目应该包含哪些业态，各个业态之间的运营关联性，应该如何去布局，各功能区的规模面积如何确定？房型/床位各类型的比例应该如何划分？各个区域需要哪些适老化设施设备等。
第三阶段：运营策划阶段
这个阶段主要是对于将来整个项目具体如何运营做策划构思，包含商业模式盈利模式这个时候都需要确定清楚。好的商业模式是项目成功的第一要素。商业模式设计好的基础上，还要把项目包装好，差异化的提供能够吸引客户的服务项目。服务收费的模式及标准也很重要，不同的收费模式，一定程度上也意味着不同的盈利能力。
第四阶段：品牌形象设计和宣传
这个阶段主要是对项目品牌形象的包装和推广，包括VIS视觉识别系统的设计及品牌定位、品牌推广等。
第五阶段：项目测算及融资需求分析
这个阶段是大多数投资者最为关心的，项目到底能不能赚钱，什么时候能收回投资，风险点主要在哪些方面，通过测算能够一清二楚。然后在财务测算的基础上，根据企业的实力，确定融资需求。
第六阶：产品策划设计任务书
这个阶段完成后就可以和建筑规划设计院对接，不管是做概念性规划，还是详细的建筑规划亦或是改建装修设计。
在以上每个步骤的实际操作中，很多养老企业都无法避免会发生完成不到位的情况，其原因或许是专业性不足、时间紧、执行人能力差等，也有很多步骤都会被跳过。但如果养老项目前期定位真能按照上面的六个阶段16张表来一步一步进行，相信你的项目没有入住率不达标的理由！
（欧英明德，专注于养老项目的咨询策划，是国内首家基于运营的养老实战型全程咨询策划专家！）
真正的养老地产是稀缺的
真正的养老地产是受市场追捧的
养老地产投资开发与运营
1.“市长是爹”，如何向市长要政策？
2.“市场是娘”，如何向市场要效益？
3.“营销制胜，服务为王”如何实现高入住率？
4.养老服务产品如何实现金融化？
5.政策性融资渠道如何申请与应用？
6.如何实现“医”“养”有效结合？
7.养老地产如何借鉴国外的经验教训？
8.养老地产如何拿到更低成本的土地？
9.“对标学习”如何成功“策动”养老大盘？
4月23~24日
中国养老地产投资开发董事长总裁研修班