一、常用名词基本解释
（一）名词解释 1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑 物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中， 总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小， 居住生活质量就会越高。 3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 4、楼间距：东西向楼间距为 1：1，南北偏东为 1：1.3，南北向为 1：1.5。 5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上 有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表 面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。 《住宅建筑模数协调标准》 （GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指 层高减去楼板厚度的净剩值。 6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的 实际长度。 9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离， 因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。 10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为 整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的 50％。 11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、 车棚等面积， 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以 下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并 扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、 车棚及人防工程等建筑面积， 为整栋 建筑的公用建筑面积 13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套 套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 14、销售面积：销售面积是指商品房按应分摊的共有建筑面积 之和。 15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外 的部分。 17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 18、 地下室： 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／2 者。 19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 ／3，且不超过 1／2 者。 20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四 项用地的总称。 21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅 间绿地和宅间小路等的总称。 22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相 对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施的用地， 应包括建筑基底占地及其所属场
院、绿地和配建停车场等。 23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小 汽车、单位通勤车等停放场地。 24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、 供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、 小游园和组团绿地及其他块状带状绿地 等。 25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室 是家庭的宅。 34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋 楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定
数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够 的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同 的抗侧力结构组成的新的受力形式， 所以它的框架不同于纯框架结构中的框架， 剪力 墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 36、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶 或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然 界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。 37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山 墙； 而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙， 纵墙有内纵墙与外纵墙之分； 在一片墙上， 窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。 38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备 和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。 39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。 40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。 41、商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办 法》 （建住房[1998]213 号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建 立的共用部位、共用设施设备维修基金。 42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核 批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的 隶属关系和他项权利。 43、 土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或 者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。 44、 房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、 租赁权、 抵押权、继承权等权利。 45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过
其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使 用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出 租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级 市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领 域进行交易的市场。 47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之 间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场 价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为
（二）房地产“五证一计划”包括： 《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施 、 、 、 工许可证》《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》 、 （三）现行的土地获取方式（来源） ： 1、划拨 2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种 （四）房屋建筑分类 1、从构成房屋建筑结构的材料分： ①木结构（老楼，一般为 1——2 层建筑） ②砖木结构（老楼，一般为 1——3 层建筑） ③砖混结构（一般为 6 或 7 层建筑） ④钢筋混凝土结构（高层建筑，为 8 层以上的建筑） ⑤钢结构（纽约市贸大厦） 2、从房屋层数高度分： ①低层 1～3 层（木结构、砖木结构）
②多层 ③中高层 ④高层 ⑤超高层
4～6 层（砖混结构） 7～9 层（钢筋混凝土结构） 10～30 层（钢筋混凝土结构） 40 层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： ①一级 ②二级 ③三级 100 年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 50～100 年以上(砖混) 25～50 年（平房）
4、房屋建筑用途分： ①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑 （五）房屋建筑结构 1、房屋建筑构件 一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱） 、楼地层（或梁） 、楼梯、屋顶、门窗等六 大部分组成。 2、房屋承重结构的基本构件类型 （1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构） ：承重的主要 结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱） 。 （2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混 结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 （3）砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。 （4）其他结构（简易结构） ：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的 简易房屋。 3、地基与基础 （1）地基： 地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全 部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。 （2）基础：
基础是房屋的重要组成部分
，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下， 即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并 将荷载传给地基。 基础的类型： 1、按基础的材料及受力特点分类 （1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这 种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。 （2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。 2、基础按构造形式分： （1）条形基础： （2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要 形式之一。 （3）筏板基础：又叫满堂红，一般为 50CM 厚，对多层和高层建筑，当地基土质差， 采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要 求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。 （4）箱型基础：用于高层建筑。 （5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 A、多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板 基础，如需要与桩相结合。 B、中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、 筏板基础，如需要与桩基础结合。 C、高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础 并与桩基础相结合。 3、墙体分类： （1）按平面位置：外墙和内墙； （2）按墙的方向：纵墙和横墙； （3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；
（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。 4、楼层、地面： （1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。 （2）按施工方法：现浇、预制。 5、楼梯： （1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板） 。 （2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。 （3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯 7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 （1）屋顶类型： ①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用 3%以下，上人屋顶坡度为 1%--2%。 ②坡屋顶：坡度较陡，一般在 10%以上。 ③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。 （六）裂缝产生的原因 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降 几大类。 裂缝是否有害与裂缝出现的部位、 裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。 裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖 砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于 240 的
砖墙以及楼 板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开 裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填 充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于 0.3mm 即使出现在结构性部位 也非有害裂缝，但应注意其发展。 （七）关于室内采光有何要求？ 1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超 过四个时，其中宜有二个获得日照。 2、采光系数：室内为 1，窗地面积比 1/7；楼梯间 0.5 窗地面积比 1/12。窗地
面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积 Ac 与该房间地面面积 Ad 之比。 3、高度低于 0.5 米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面 高度不宜低于 2 米。 （八）梁的种类： 1、梁的种类按受力状态分为： （1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。 （2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。 （3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。 2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。 （九）不同建筑结构的优缺点比较？ 砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施 工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七 层以下，不太适合超大开间住宅。
二、房地产开发流程解释
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地 出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会 选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。 1、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基 础上， 探讨投资可能性； 选择实现开发设想的开发用地， 探讨技术可行性， 与潜在的业主、 银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式 市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性 研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 2、土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序， 获取土地使用权和开发权。
3、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由 计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划” 。 4、项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准， 对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
5、项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密 切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过 程全貌，确保工程按预先进度计划实施。 7、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企 划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即 开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合 格文件后进行销售。
三、商品房销售有关法律政策
1、房屋维修基金 （1）为什么要建立房屋维修基金？ 用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。 住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶） 、楼梯间、电梯 间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。 共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、 安防设施等。 （2）在什么范围内建立房屋维修基金？ 自 2003 年 1 月 1 日后， 在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅 均应缴存。 （3）由谁缴存维修基金？金额 开发建设单位（1%，带电梯的 1.5%）和购房人（1%）共同缴存。 （4）如何缴存？ 在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。
（5）房屋维修基金由谁管理？ 由市维修基金管理机构管理。 2、 《XX 市商品房管理条例》 （1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？ 开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供： 《商品住宅质量保证书》 ：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅 使用说明书》 ：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。 （2）定金可以退吗？ 答： 《条例》规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的， 定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就 合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。 3、物业管理相关说明 （1）物业服务包括什么？ 综合服务、公众代办性服务、特约服务。 收取综合服务费提供的服务如下：①保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、 使用人按有关规定装修、使用房屋。②维护公共卫生：包括打扫公共走廊、楼梯、通道、 小区内道路，外墙以及清理垃圾等。③水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日 常维修、保养；④报案服务⑤绿化维护管理；⑥帮助房地产产权人、使
用人协调解决日 常生活中所涉及的公共事物。 收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、 购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费） 。 收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。 （2）物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？ 代收煤气、水、购电服务是免费的。 家政服务，维修特约服务是收费的。 （3） 主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？ 万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大） ，将按照天津市物
业管理条例执行。物业协助相关部门解决。 （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？ 规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承 重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般 300 元左右。 （5） 楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？ 楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。 （6） 小院里能加一些防护设施吗？ 所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是 业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。 （7） 办理入住手续需要什么东西，什么费用？ 在办理入住时需带入住凭单,购房合同。 一年的物业费、 业主装修押金 1500-2000、 电费（300 度） 、卫视费、水卡费。 （8） 办入住时是否还交配套设施的初装费？ 办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。 （不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费） （9） 装修押金什么情况下不退或扣钱？ 不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。
五、财务知识 1、项目直接成本及总成本包含的内容 项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套 设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。 2、销售回款、销售收入 销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当 月销售回款、利润指标作为依据。 3、相关计算公式： (1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增
(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入 (3)项目利润率=1-总成本/销售收入 (4)项目现金净流量=回款-支付的工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税 4、贷款知识： (1)目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为 短期贷款、中期贷款和长期贷款。 (2)银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率） 、担保形式。 (3)银行信
贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。 (4)银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款 (5)银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。 (6)用土地进行抵押时需具备土地证，一般按不超过评估值的 50%折扣计算。 (7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平 面图、抵押合同、借款合同、董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、 工程规划许可证、销售许可证、投资计划、施工合同、双方身份证、双方介绍信。 (8)土地在条件许可的情况下， 可发做第三方抵押， 而在建工程不可以做第三方抵押。 六、法务知识： 1、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？ 分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发 “房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也 不符合目前产权管理的有关规定。因此， 《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销 售，不得分割拆零销售。 2、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？ 一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房 地产开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并
对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和 允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约 责任。 3、商品房可以按什么样的方式计价销售？ 商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。 4、开发商变更规划、设计，应当如何处理？ 《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商 品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规 划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化， 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业 应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日 内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接 受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知 买受人的，买受人有权退房的；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责 5、什么是不可抗力？ 不可抗力事件是指当事人在订立合同
时不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。 它包括自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如 战争、海盗、罢工、政府行为等。 6、商品房面积由谁来申请测绘？ 《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委 托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋 权属登记。
7、广告和样板间的内容与实际交付的房屋不符，应如何处理？ 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人 民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、 、 科学、准确；房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料 所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解消费者反映所购商 品房与样板房不一致的情况， 《商品房销售管理办法》还规定，房地产开发企业销售商品 房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致， 未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 8、商品房现售应符合那些条件？ 商品房现售应符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人 营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文 件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安 置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七） 物业管理方案已经落实。 9、房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？ 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修 范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保 修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期； 存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保 修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单 位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
10、 购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由， 可以请求法院确认合同无效吗？ 购房人以商品房预售合同未按照
法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求 确认合同无效的，法院不予支持。但是合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售 合同生效条件的，按照约定处理，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 11、商品房面积误差如何处理？ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不 符， 合同有约定的， 按照约定处理； 合同没有约定或者约定不明确的， 按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％） ，按照合同约定的价格据实结算，买受人 不得请求解除合同； （二） 面积误差比绝对值超出３％， 买受人可以要求解除合同、 返还已付购房款及利息的。 如果买受人同意继续履行合同， 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以 内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房 价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 ３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分 的房价款由出卖人双倍返还买受人。
12、法律对于商品房广告中关于价格有什么规定？ 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效 期限。 13、法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？ 表现项目位置， 应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示， 不得以所需时间来表示距离。 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。 14、法律对于商品房广告中关于市政条件介绍有什么规定？
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者 建设中，应当在广告中注明。 15、法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？ 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。 16、法律对于商品房广告中关于效果图片有什么规定？ 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 17、法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？ 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 18、房地产广告中不得含有的内容： （1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有 悖社会良好风尚； （2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容； （3）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果； （4）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者
投资回报的承诺； （5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 19、房地产预售、销售广告，必须载明什么事项？ （1）开发企业名称； （2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （3）预售或者销售许可证书号。 但是广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项
一、常用名词基本解释
（一）名词解释 1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑 物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中， 总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小， 居住生活质量就会越高。 3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 4、楼间距：东西向楼间距为 1：1，南北偏东为 1：1.3，南北向为 1：1.5。 5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上 有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表 面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。 《住宅建筑模数协调标准》 （GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6 米、2.7 米、2.8 米。净高则是指 层高减去楼板厚度的净剩值。 6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的 实际长度。 9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离， 因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。 10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为 整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投 影面积的 50％。 11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、 车棚等面积， 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以 下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并 扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、 车棚及人防工程等建筑面积， 为整栋 建筑的公用建筑面积 13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套 套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 14、销售面积：销售面积是指商品房按应分摊的共有建筑面积 之和。 15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外 的部分。 17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 18、 地下室： 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／2 者。 19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 ／3，且不超过 1／2 者。 20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四 项用地的总称。 21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅 间绿地和宅间小路等的总称。 22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相 对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施的用地， 应包括建筑基底占地及其所属场
院、绿地和配建停车场等。 23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小 汽车、单位通勤车等停放场地。 24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、 供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、 小游园和组团绿地及其他块状带状绿地 等。 25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室 是家庭的宅。 34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋 楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定
数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够 的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同 的抗侧力结构组成的新的受力形式， 所以它的框架不同于纯框架结构中的框架， 剪力 墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 36、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶 或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然 界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。 37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山 墙； 而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙， 纵墙有内纵墙与外纵墙之分； 在一片墙上， 窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。 38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备 和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。 39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。 40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。 41、商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办 法》 （建住房[1998]213 号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建 立的共用部位、共用设施设备维修基金。 42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核 批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的 隶属关系和他项权利。 43、 土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或 者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。 44、 房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、 租赁权、 抵押权、继承权等权利。 45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过
其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使 用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出 租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级 市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领 域进行交易的市场。 47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之 间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场 价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为
（二）房地产“五证一计划”包括： 《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施 、 、 、 工许可证》《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》 、 （三）现行的土地获取方式（来源） ： 1、划拨 2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种 （四）房屋建筑分类 1、从构成房屋建筑结构的材料分： ①木结构（老楼，一般为 1——2 层建筑） ②砖木结构（老楼，一般为 1——3 层建筑） ③砖混结构（一般为 6 或 7 层建筑） ④钢筋混凝土结构（高层建筑，为 8 层以上的建筑） ⑤钢结构（纽约市贸大厦） 2、从房屋层数高度分： ①低层 1～3 层（木结构、砖木结构）
②多层 ③中高层 ④高层 ⑤超高层
4～6 层（砖混结构） 7～9 层（钢筋混凝土结构） 10～30 层（钢筋混凝土结构） 40 层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： ①一级 ②二级 ③三级 100 年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 50～100 年以上(砖混) 25～50 年（平房）
4、房屋建筑用途分： ①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑 （五）房屋建筑结构 1、房屋建筑构件 一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱） 、楼地层（或梁） 、楼梯、屋顶、门窗等六 大部分组成。 2、房屋承重结构的基本构件类型 （1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构） ：承重的主要 结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱） 。 （2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混 结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 （3）砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。 （4）其他结构（简易结构） ：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的 简易房屋。 3、地基与基础 （1）地基： 地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全 部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。 （2）基础：
基础是房屋的重要组成部分
，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下， 即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并 将荷载传给地基。 基础的类型： 1、按基础的材料及受力特点分类 （1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这 种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。 （2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。 2、基础按构造形式分： （1）条形基础： （2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要 形式之一。 （3）筏板基础：又叫满堂红，一般为 50CM 厚，对多层和高层建筑，当地基土质差， 采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要 求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。 （4）箱型基础：用于高层建筑。 （5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 A、多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板 基础，如需要与桩相结合。 B、中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、 筏板基础，如需要与桩基础结合。 C、高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础 并与桩基础相结合。 3、墙体分类： （1）按平面位置：外墙和内墙； （2）按墙的方向：纵墙和横墙； （3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；
（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。 4、楼层、地面： （1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。 （2）按施工方法：现浇、预制。 5、楼梯： （1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板） 。 （2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。 （3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯 7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 （1）屋顶类型： ①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用 3%以下，上人屋顶坡度为 1%--2%。 ②坡屋顶：坡度较陡，一般在 10%以上。 ③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。 （六）裂缝产生的原因 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降 几大类。 裂缝是否有害与裂缝出现的部位、 裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。 裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖 砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于 240 的
砖墙以及楼 板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开 裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填 充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于 0.3mm 即使出现在结构性部位 也非有害裂缝，但应注意其发展。 （七）关于室内采光有何要求？ 1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超 过四个时，其中宜有二个获得日照。 2、采光系数：室内为 1，窗地面积比 1/7；楼梯间 0.5 窗地面积比 1/12。窗地
面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积 Ac 与该房间地面面积 Ad 之比。 3、高度低于 0.5 米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面 高度不宜低于 2 米。 （八）梁的种类： 1、梁的种类按受力状态分为： （1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。 （2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。 （3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。 2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。 （九）不同建筑结构的优缺点比较？ 砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施 工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七 层以下，不太适合超大开间住宅。
二、房地产开发流程解释
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地 出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会 选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。 1、投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基 础上， 探讨投资可能性； 选择实现开发设想的开发用地， 探讨技术可行性， 与潜在的业主、 银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式 市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性 研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 2、土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序， 获取土地使用权和开发权。
3、项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由 计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划” 。 4、项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准， 对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
5、项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密 切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过 程全貌，确保工程按预先进度计划实施。 7、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企 划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即 开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合 格文件后进行销售。
三、商品房销售有关法律政策
1、房屋维修基金 （1）为什么要建立房屋维修基金？ 用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。 住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶） 、楼梯间、电梯 间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。 共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、 安防设施等。 （2）在什么范围内建立房屋维修基金？ 自 2003 年 1 月 1 日后， 在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅 均应缴存。 （3）由谁缴存维修基金？金额 开发建设单位（1%，带电梯的 1.5%）和购房人（1%）共同缴存。 （4）如何缴存？ 在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金帐户。
（5）房屋维修基金由谁管理？ 由市维修基金管理机构管理。 2、 《XX 市商品房管理条例》 （1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？ 开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示《商品房准许交付使用证》提供： 《商品住宅质量保证书》 ：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位《商品住宅 使用说明书》 ：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。 （2）定金可以退吗？ 答： 《条例》规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的， 定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就 合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。 3、物业管理相关说明 （1）物业服务包括什么？ 综合服务、公众代办性服务、特约服务。 收取综合服务费提供的服务如下：①保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、 使用人按有关规定装修、使用房屋。②维护公共卫生：包括打扫公共走廊、楼梯、通道、 小区内道路，外墙以及清理垃圾等。③水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日 常维修、保养；④报案服务⑤绿化维护管理；⑥帮助房地产产权人、使
用人协调解决日 常生活中所涉及的公共事物。 收取公众代办性服务费可提供如下服务：代收冷水热水费、煤气费、有线使用费、 购电、采暖费（目前煤气、水、购电为亲情服务暂不收费） 。 收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。 （2）物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？ 代收煤气、水、购电服务是免费的。 家政服务，维修特约服务是收费的。 （3） 主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？ 万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大） ，将按照天津市物
业管理条例执行。物业协助相关部门解决。 （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？ 规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承 重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般 300 元左右。 （5） 楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？ 楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。 （6） 小院里能加一些防护设施吗？ 所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是 业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。 （7） 办理入住手续需要什么东西，什么费用？ 在办理入住时需带入住凭单,购房合同。 一年的物业费、 业主装修押金 1500-2000、 电费（300 度） 、卫视费、水卡费。 （8） 办入住时是否还交配套设施的初装费？ 办入住时不需交配套设施的初装费，都含在房款里了。 （不同项目有所不同，适当收取相关费用，如煤气点火费） （9） 装修押金什么情况下不退或扣钱？ 不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。
五、财务知识 1、项目直接成本及总成本包含的内容 项目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套 设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包括销售费用、管理费用、营业税。 2、销售回款、销售收入 销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售合同值、每月测算员工薪酬时，是以当 月销售回款、利润指标作为依据。 3、相关计算公式： (1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增
(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入 (3)项目利润率=1-总成本/销售收入 (4)项目现金净流量=回款-支付的工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税 4、贷款知识： (1)目前银行信贷按会计核算划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为 短期贷款、中期贷款和长期贷款。 (2)银行信贷的基本要素是金额、期限、利率（或月率） 、担保形式。 (3)银行信
贷的基本操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。 (4)银行贷款的形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款 (5)银行信贷的基本原则是：安全性、流动性、盈利性。 (6)用土地进行抵押时需具备土地证，一般按不超过评估值的 50%折扣计算。 (7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平 面图、抵押合同、借款合同、董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、 工程规划许可证、销售许可证、投资计划、施工合同、双方身份证、双方介绍信。 (8)土地在条件许可的情况下， 可发做第三方抵押， 而在建工程不可以做第三方抵押。 六、法务知识： 1、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？ 分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发 “房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也 不符合目前产权管理的有关规定。因此， 《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套销 售，不得分割拆零销售。 2、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？ 一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房 地产开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并
对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和 允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约 责任。 3、商品房可以按什么样的方式计价销售？ 商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。 4、开发商变更规划、设计，应当如何处理？ 《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商 品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规 划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化， 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业 应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日 内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接 受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知 买受人的，买受人有权退房的；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责 5、什么是不可抗力？ 不可抗力事件是指当事人在订立合同
时不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。 它包括自然现象和社会现象两种，自然现象诸如地震、台风、洪水、海啸，社会现象如 战争、海盗、罢工、政府行为等。 6、商品房面积由谁来申请测绘？ 《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委 托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部分审核后用于房屋 权属登记。
7、广告和样板间的内容与实际交付的房屋不符，应如何处理？ 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人 民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、 、 科学、准确；房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料 所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解消费者反映所购商 品房与样板房不一致的情况， 《商品房销售管理办法》还规定，房地产开发企业销售商品 房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致， 未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 8、商品房现售应符合那些条件？ 商品房现售应符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人 营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文 件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安 置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七） 物业管理方案已经落实。 9、房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗？ 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修 范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保 修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期； 存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保 修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单 位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
10、 购房人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由， 可以请求法院确认合同无效吗？ 购房人以商品房预售合同未按照
法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求 确认合同无效的，法院不予支持。但是合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售 合同生效条件的，按照约定处理，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 11、商品房面积误差如何处理？ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不 符， 合同有约定的， 按照约定处理； 合同没有约定或者约定不明确的， 按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％） ，按照合同约定的价格据实结算，买受人 不得请求解除合同； （二） 面积误差比绝对值超出３％， 买受人可以要求解除合同、 返还已付购房款及利息的。 如果买受人同意继续履行合同， 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以 内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房 价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 ３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分 的房价款由出卖人双倍返还买受人。
12、法律对于商品房广告中关于价格有什么规定？ 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效 期限。 13、法律对于商品房广告中关于项目位置有什么规定？ 表现项目位置， 应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示， 不得以所需时间来表示距离。 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。 14、法律对于商品房广告中关于市政条件介绍有什么规定？
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者 建设中，应当在广告中注明。 15、法律对于商品房广告中关于面积有什么规定？ 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。 16、法律对于商品房广告中关于效果图片有什么规定？ 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 17、法律对于商品房广告中关于贷款有什么规定？ 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 18、房地产广告中不得含有的内容： （1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有 悖社会良好风尚； （2）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容； （3）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果； （4）不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者
投资回报的承诺； （5）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 19、房地产预售、销售广告，必须载明什么事项？ （1）开发企业名称； （2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （3）预售或者销售许可证书号。 但是广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项