学习“销售不动产、租赁服务、建筑服务”营改增政策
高金平
注：（1）上述小规模纳税人不含个体工商户和其他个人销售不动产。
（2）一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市，下同）销售取得的与机构所在地不在同一省的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
注意事项搜索
1、若A公司销售试点前取得的不动产选择简易办法，B购入后再转让，仍需差额预交5%，机构所在地按11%缴纳。
2、上表过渡政策不适用于个人（含个体工商户）。对于个人（含个体工商户）销售不动产增值税在不动产所在地缴纳。优惠政策如下：
（1）个人（含个体工商户）销售自建自用住房免征增值税。
（2）个人（含个体工商户）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（3）个人（含个体工商户）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、财税[2016]36号文件未提及个人独资企业、合伙企业销售不动产，故应将个人独资企业、合伙企业理解为一般企业看待。个人优惠政策不适用于个人独资企业、合伙企业。
注：增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。
注：
（1）融资性售后回租，有形动产价款本金部分，不得开具增值税专用发票，只可开具普通发票。 （2）计算当期销售额时可以扣除的有形动产价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金，无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
（3）售后回租业务中承租人出售资产的行为，不征增值税。（国家税务总局公告2010年第13号）
（4）出租的有形动产在境外使用免征增值税。
注：
（1）“建筑工程老项目”是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（2）含税销售额是指提供建筑服务取得的全部价款和价外费用。差额是取得的全部价款和价外费用扣除分包款。
（3）其他个人提供建筑服务在建筑服务发生地缴纳增值税。
（4）一般纳税人跨省提供建筑服务与机构所在地不在同一省的，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
（5）预缴税款凭完税凭证以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 注意事项搜索
1、提供建筑服务，收到预收账款的，纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。 2、纳税人一旦选择适用简易计税方法的，36个月内不得变更。 3、境内的单位和个人销售的工程项目在境外的建筑服务免征增值税。 4、纳税人应按照工程项目分别计算应纳税额，分别预缴。
5、提供导地建筑服务应预缴未预缴，由原地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
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高金平
注：（1）上述小规模纳税人不含个体工商户和其他个人销售不动产。
（2）一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市，下同）销售取得的与机构所在地不在同一省的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
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1、若A公司销售试点前取得的不动产选择简易办法，B购入后再转让，仍需差额预交5%，机构所在地按11%缴纳。
2、上表过渡政策不适用于个人（含个体工商户）。对于个人（含个体工商户）销售不动产增值税在不动产所在地缴纳。优惠政策如下：
（1）个人（含个体工商户）销售自建自用住房免征增值税。
（2）个人（含个体工商户）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（3）个人（含个体工商户）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、财税[2016]36号文件未提及个人独资企业、合伙企业销售不动产，故应将个人独资企业、合伙企业理解为一般企业看待。个人优惠政策不适用于个人独资企业、合伙企业。
注：增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。
注：
（1）融资性售后回租，有形动产价款本金部分，不得开具增值税专用发票，只可开具普通发票。 （2）计算当期销售额时可以扣除的有形动产价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金，无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
（3）售后回租业务中承租人出售资产的行为，不征增值税。（国家税务总局公告2010年第13号）
（4）出租的有形动产在境外使用免征增值税。
注：
（1）“建筑工程老项目”是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（2）含税销售额是指提供建筑服务取得的全部价款和价外费用。差额是取得的全部价款和价外费用扣除分包款。
（3）其他个人提供建筑服务在建筑服务发生地缴纳增值税。
（4）一般纳税人跨省提供建筑服务与机构所在地不在同一省的，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
（5）预缴税款凭完税凭证以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 注意事项搜索
1、提供建筑服务，收到预收账款的，纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。 2、纳税人一旦选择适用简易计税方法的，36个月内不得变更。 3、境内的单位和个人销售的工程项目在境外的建筑服务免征增值税。 4、纳税人应按照工程项目分别计算应纳税额，分别预缴。
5、提供导地建筑服务应预缴未预缴，由原地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。