房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者： 奚晴
1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2
2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1
3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2
4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2
5.（简）房地产与不动产的关系P2
概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。
6.（简或选）房地产的属性 P3~4
1）房地产位置的固定性
2）房地产使用的耐久性
3）房地产的异质性
4）土地供给的稀缺性
5）房地产投资与消费的双重性
6）房地产的相互影响性
7）房地产的易受限制性
8）房地产的难以变现性
7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5
房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。
9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6
1）房地产业是国民经济的基础产业
房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。
体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；
③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；
④房地产业是社会财富创造的重要源泉。
2）房地产业是国民经济的支柱产业
房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。
10.（名）房地产开发与经营的含义 P9
是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
11.（简）房地产经营的特点 P10~11
1）房地产开发经营活动的复杂性 （自身） 体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性
2）房地产开发经营的区域性 （空间）
3）房地产开发经营活动长期性 （时间）
4）房地产开发经营活动资金密集性 （生产要素）
5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性 （回报）
6）房地产开发经营活动政策性 （政府）
12.（简或选）房地产开发与经营的参与者
1）政府 2）房地产开发主体 3）土地使用权人 4）投资主体 5）金融机构 6）建筑承包商
7）专业顾问 8）消费者
※房地产开发主体包括房地产开发企业和房地产开发个人（又称为开发商或建设单位） 房地产开发主体参与并控制从策划到建造产品、销售、售后服务的全部过程，是项目的出资者、组织者、管理者和协调者
（选）房地产开发企业分一、二、三、四级资质
13.（名）房地产市场的概念 P13
广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中形成的经济关系和作用机制。
14.（名）旧城更新改造 （老师补充）
是指在城市建成区一些区域内的建筑和基础设施进行功能和形象的再造，改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后的面貌，实现土地利用节约化。
（名）新区开发 （老师补充）
通过对城市郊区的农地或荒地的改造使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政等公用设施方便的建造，使之成为新的城区。
15.（选或简）房地产市场的分类 （老师补充）
按交易顺序 一级 土地使用权出让
二级 土地使用权转让以及新建商品房的租售
三级 存量房地产的交易
16.（简或论）房地产市场的影响因素 （作业做过）P14~15
1）内部因素 ①时滞 包括建造时滞和资讯时滞
②生产者和消费者的心理因素 包括非理性的预期，追涨不追跌，以及投机心理等
③技术和理念的革新 给房地产市场带来不小的冲击
2）外部因素 ①政治制度 基础影响因素
②国民经济 重要影响因素
③政策法律措施 用于反房地产经济周期，规范房地产市场秩序，确保房地产业为国民经济发展服务
④金融业发展状况 对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升有重要作用
⑤通勤技术 改变人们固有的物业区位概念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区的资本流动
⑥人文社会环境 人们对住房的认识以及住房消费观念与消费模式发生巨大变化 ⑦自然环境 环境恶化，城市发展走向扩散，从市中心搬迁至郊区生活
17.（判或选）P16
存量 指某一时点（报告期初或期末）全社会已占用和空置的物业总空间量，单位为建筑面积或套数
空置量 指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分
空置率 指某一时点（报告期初或期末）房屋空置量占房屋存量的比例
容积率 指房屋的建筑面积与房屋的占地面积之比
18.（名）房地产周期 P19
指房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。
P22~23自己理解记忆四个环节 自己画图理解
1）复苏阶段 AB
2）扩张阶段 BC
3）收缩阶段 CD
4）衰退阶段 DE
19.（选）房地产开发经营新程序总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段P29 土地储备开发分为 准备工作 行政审批 项目实施与交付 三个阶段
房地产二级开发分为 投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业 四个阶段
投资决策 投资机会选择和投资分析决策 P34
前期工作 土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批、合作单位选择（选择）P35
(规划设计报批最重要的工作是办理建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证)
项目管理 建设施工阶段 三控 成本控制 进度控制 质量控制P37
两管 安全管理 合同管理
一协调 全面的组织协调
竣工验收阶段
经营与物业服务阶段 房地产营销 物业服务
20.（选）投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式P131 了解
21.（简或选）房地产投资的目的 自用 出租 转售 自营 P133
22.（简）房地产投资的任务 P134
1）为投资者提供投资方向
2）为投资者提供运作方案建议
3）为投资者报批及合作提供依据
4）为投资者预测投资收益
5）为投资者描述风险及提供避险方法
23.（简或论）市场分析的内容 P136
房地产市场分析的内容主要是 市场调查和市场预测
（1） 房地产投资环境的调查与预测
（2） 房地产市场状况的调查与预测
① 各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度
② 土地出让数量和用途的分布；已出让和计划出让土地面积、用途和可建建筑面积；单宗土地出让转让信息
③ 房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及房地产经营过程中的税费等
④ 竞争性物业发展状况，用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期
规划建设中的主要房地产开发项目
正在开发建设中的房地产项目
已建成投入使用的主要竞争性项目
⑤ 各类房地产投资收益率和房地产开发利润率
⑥ 项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划，包括市政设施发展规划、公共配套设施发展规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。
⑦ 市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等
24.（选或判）区位条件分析 P138
对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。
25.（选或判）资金筹措分析 P142
资金筹措分析分为 资金筹措计划和资金使用计划
资金筹措计划分为 权益融资和债务融资
26.（名）财务分析 P143
房地产投资项目分析又叫财务评价。它指投资分析人员在房地产市场调查和预测、项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的
分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
27.（选）不确定分析 P146
1) 临界点分析 盈亏平衡点
2）敏感性分析
3）风险性分析
28.（选或判）房地产投资分析的运用领域 P156
一是项目可行性研究 二是项目申请报告
概念：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
29.（简）可行性研究报告的主要内容 P158
1）项目概况 主要包括项目背景、投资单位基本情况、编制依据、项目概况及主要经济技术指标等
2）市场分析 主要包括投资环境分析、市场调查与供求关系分析、市场定位、营销策略等
3）项目建设条件 主要包括项目选址分析、项目基地现状、建设条件分析（地质、交通、周边环境等）
4）建设方案比选 主要包括规划设计的指导思想、规划方案、建筑方案、经济技术指标以及多方案的比选结果
5）节能评估 主要包括节能措施介绍、项目建设的建筑、设备、工艺的能耗水平和其生产的用能产品的效率或耗能指标
6）物资供应 主要包括建筑材料、设备和物料的需求量预测及供应保障方法
7）投资估算和资金筹措 主要对投资额进行分析估算、编制总投资汇总表和年度投资计划、资金筹措方式与来源
8）财务评价 包括基础数据估算、财务报表编制、财务分析指标计算分析等
9）不确定分析与风险分析 包括对不确定因素进行敏感性分析和盈亏平衡分析，并对主要风险因素进行分析，提出风险应对策略。
10）结论与建议
30.（简或选或判）土地使用类型与权能 P219
土地使用权可分为两类
一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权
一类是非土地所有人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权
土地使用权四项权能：占有、使用、收益和处分
1) 占有。指使用人对土地实行控制或支配的权利。
2) 使用。指对土地的利用和运用的权利
3) 收益。指使用人享有土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得的经济收入
4) 处分。指使用人按照法律和合同的规定转让土地使用权的权利
31.（名）土地使用权出让的概念 P220
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者想国家支付土地使用出让金的行为。
（判）土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。P221
32.(简) 土地出让的内涵 P 221
1）土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。由于国家是一个抽象主体，在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府作为具体代表。
2) 土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建镇制、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。城镇规划区内的集体土地，证为国有后方可出让。
3）土地出让的内容。土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。受让方取得的是具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权能，具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。
33.（简或选）土地使用权的特点 P221
1）出让方的唯一性。 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
2) 出让权利的局限性。 经出让取得土地使用权的单位和个人，对受让土地只有使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
3) 土地出让客体的单一性。土地出让客体必须是国有土地，集体土地未经征收不得出让
4) 出让主体的平等性。 土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点
34.（选或判）土地使用权年限
居住用地 70年
商业、旅游、娱乐用地 40年
工业，教育、科学、文化卫生、体育用地 50年 （科教文卫体工）
35.（名或判）土地出让方式与比较 P222~227
1）招标出让
是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2) 拍卖出让
是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3）挂牌出让
是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
5) 协议出让
是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
出让和转让的区别
36.（简或论）城市规划与房地产开发的关系 P243~244
从某种程度上说，城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同的目的是为城市服务、创造良好的城市生活环境和生产环境，以满足人们需要。
1） 城市规划对房地产开发起到管制作用
2） 城市规划指导和促进房地产开发
3） 城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，城市规划为房地产开发提供了指导，同时规划设计也是房地产谋求合理经济效益的必要手段。
37.（选或判）P245~248
建设项目选址意见书 1）有效期为一年
2）需延长的，在期满前一个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不超过6个月
建设用地规划许可证 1) 有效期为6个月
2）期满前30内提出申请
建设工程规划许可证 建设单位和个人领取建设工程规划许可证后，因故在一年内不能动工的，应在期满前一个月内，向市行政主管部门办理延期手续。未办理延期手续，自行失效
38.（名）房地产项目管理的概念 P265
房地产项目管理是指房地产开发企业对整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调、以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。
39.（简）房地产开发项目质量的特点 P267~268
1）质量影响因素多
2) 质量波动大
3) 质量离散
4）质量隐蔽性强
5）竣工检验局限性大
40.(简或选) 施工阶段质量控制手段
1)旁站监督
2)测量
3)试验
4)指令文件
5)规定质量监控工作程序
6)利用支付控制手段
41.核心产品 居住、投资、教育、健康、娱乐、社交、医疗
形式产品 式样、颜色、风格、配套设施、地上（下）停车位
延伸产品 服务、物业
42.(选或判)P287 4P理论 产品 Product价格 Price渠道 Place促销 Promotion
43.（简或选）开发商选择自行租售的情况 P290
1）大型房地产公司
2）处于卖方市场
3）项目已经由明确的销售对象
44.（简）价格制定的程序 P294
1）确定定价目标
2）确定经营开发成本
3）估测目标市场的需求
4）分析竞争者
5）选择定价方法并进行测算
6）确定销售价格
45.（简或论）价格确定方法 P295
成本导向定价法 、购买者需求导向定价法、竞争导向定价法
重点掌握 成本导向定价法
① 成本加成定价法。指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成即利润率
来制定房地产的销售价格
单价=单位面积成本价×（1+利润率）
② 目标利润定价法。是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法
单价=（总成本+目标利润+税金）/预售销售面积
目标利润=投资总额×（1+投资收益率）
了解 购买者需求导向定价法 ①认知价值定价法 ②价值定价法
竞争导向定价法 ①领导定价法 ②挑战定价法 ③随行就市定价法
46.（名）物业服务的早期介入 P318
是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业服务运作的角度岁物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供建设性意见
47.（简或论）物业管理的早期介入的作用 P315
① 促进规划合理，设计优化
② 减少返工，防止留下后遗症
③ 为物业的正常管理打下基础
④ 有利于提高房屋建造质量
⑤ 有利于房地产开发商集中人才技术资源，专心项目开发建设
48.（选或判）房地产融资的方式 债务融资、权益融资和金融租赁 P331
具体方式 银行信贷 发行股票 发行公司债券 与信托投资公司合作
49.（名） 股票发行 P337
股票发行是房地产开发企业股权融资中最常用的一种方式，是房地产开发企业获得持续资金支持的最佳融资方案
（是房地产企业为筹集资金用于证明投资者股东的身份和权益并以此来获得股息和红利的凭证）
50.老师补充内容
一、房地产法律法规体系框架
1、基本法律
《中华人民共和国宪法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、相关法律
《物权法》、《合同法》、《担保法》
3、配套法律
《房地产行政法规》
《房地产行政规章》
《地方性房地产法律规范》
《地方性房地产规章》
二、分类
1、与房地产开发用地相关法规
《土地管理法》、《城乡房地产管理法》、《城乡规划法》等法律都对房地产开发用地原则进行了规范。
2、与房地产开发建设相关法规
《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等
3、与房地产开发企业相关法规
《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》
（名）宏观调控：是指政府为了保持经济持续、稳定、协调发展，对国民经济的总体调节和控制。
主要手段：财政政策和货币政策，包括汇率政策
三、（论或简）政府对房地产开发进行宏观调控的必要性
1、房地产开发在房地产经济活动中的重要地位
2、房地产开发的复杂性、社会性
3、弥补“市场失灵”
4、国民经济总量平衡的目标要求
5、调整和优化产业结构的要求
四、宏观调控政策
1）信贷政策：
对房地产市场的影响主要体现在三个方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款率的变化。
2）保障房政策
3）限购政策、土地政策、税收政策
五、建立完善的房地产开发宏观调控体系
1、加强对房地产开发投资资金的调控
多元化的投资结构和融资渠道
2、加强对房地产开发用地的调控
（1）加快土地市场化改革
（2）切实垄断土地一级市场，规范土地市场交易行为
v 政府对房地产开发税收的管理
1、房地产税收：是指以房产和地产为课税客体或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。
它是政府财政收入的主要来源之一。与其他税收一样，房地产税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。
2、房地产税收类型（了解）
n 4类，12个税种
（1）持有土地、房地产应缴纳的税包括：城镇土地使用税、耕地占用税、房产税
（2）房地产开发经营中应缴纳的税：耕地占用税、营业税、城市维护啊建设税及教育费附加
（3）房地产交易相关的税：营业税、城市维护建设税、教育费及附加、土地增值税、印花税、契税
（4）所得税：企业所得税、个人所得税
案例分析
【案例1】 2009年4月15日，济南夏先生与某地产公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为4400元／平方米，地下室价格为1800元／平方米，促销折扣3500元，总计价款61.45万元，夏先生按约交齐了房款。同年10月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。
夏先生称：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。” 但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2010年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售
2011年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有规划、土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。 而开发商认为，他们的宣传材料中确有不实之处，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。
v 1、你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？2、商品房销售中广告与承诺应如何规范？
你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？
答：开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明，虽然交房后没有实现，但这并不会导致夏先生的购房目的完全落空。开发商的宣传材料中确有不实之处：公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场，但不应该为建筑物2号楼；虽然没有标明绿地面积的大小，但确定为绿地而非建筑物无疑。况且，开发商的确又在宣传图标注的绿地位置动工建三期工程；夏先生所购房屋内虽然铺设有暖气，但并未实行集中供热；虽然有锅炉房，热水并没有直接供应至家中，而且开发商被政府部门批准的规划手续表明，宣传材料中1号楼前空地的位置应
是2号楼，绿地的位置应是3号楼。基于此，房产商有意对消费者进行误导，其行为即使不构成欺诈，也是违背诚实信用原则，理应对消费者进行补偿。法院最终判决将夏先生所购房屋的房价由购房时的每平方米4400元，降到每平方米3800元，判令开发商退赔8万余元。 v 2.商品房销售中广告与承诺应如何规范？
答： 国家工商行政管理总局颁布的《房地产广告发布暂行规定》有这样的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众，对虚假、夸大宣传内容的房地产广告进行重点清理。从广告法的角度看，房产商以效果图、广告等形式所做出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。开发商宣传材料内容，应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。开发商在房屋交付后没有实现承诺，严格意义上讲，不仅是一种违约行为，也是一种违反合同的行为。
【案例2】2009年，成都两家公司先后在成都某小区住宿楼旁修建了两幢商楼，严重影响了采光，一楼的住户白天也得开灯。2012年，不能容忍采光权被剥夺的36家住户联名致信成都市市长李某要求解决。2012年6月，李市长对此作出了尽力把住户们的问题解决好的批示。2012年，经该市有关领导及政府部门的协调，成都两家房产公司向住户赔偿400万元。住户因采光权受到侵犯而获得如此巨额的赔偿，在国内尚属首例。据悉，两家公司将于2013年5月底前分两次支付成都某小区36家住户400万元，首批付款160万元将即日交付，余款240万元在5月30日支付。这400万元中将有172万元用作对其中20户的经济赔偿，余下的228万元用于剩下的16户在小区内重新修建16套住房。
【问题】
1、建筑采光在房地产开发中与那些因素有关系？
2、本案例中两家公司向成都某小区36家住户进行了赔偿，但如果这两家公司没有赔偿能力时该怎么办？
3、本案的经验教训？
1.建筑采光在房地产开发中与那些因素有关系？（
v 答：根据城市规划相关的规定，不动产的相邻各方应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光、等方面的相邻关系，给相邻方造成障碍或损失的，应当停止侵害、排除障碍，赔偿损失。按照物权法规定，业主的自由产权受到法律的保护，为了保证建筑采光，在规划设计时要求保持楼间距等。
2.本案例中两家公司向成都某小区36家住户进行了赔偿，但如果这两家公司没有赔偿能力时该怎么办？
答：《城市规划法》对建设项目的审批程序做出了明确的规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，即“一书两证”。
《城市规划法》第31条规定，“在城市规划区内进行建筑需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门核定用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门出让土地。”只有获得合法的用地手续，才能申请办理办理建设工程规划许可证，之后才能办理开工手续。
由此可以看到，政府规划管理部门对规划的审批具有决定性作用，如果这两家公司没有赔偿能力时可以要求规划部门承担相应的过错责任。
3.本案的经验教训？
从规划管理部门、开发商、业主三方面进行论证。
规划管理部门要严格按照规定办事、对方案进行实地的勘查；
开发商要充分尊重周围业主的权利；
业主要敢于维权。
【案例3】2000年11月，陈先生购买了上海市某路上的一套商品房。当时双方在预售合同的附件中约定：小区内有网球练习场，交付房屋的装修、设备达不到约定标准，按约定的装修、设备差价壹倍补偿。签约后，陈先生分期付清了所有房款；交房后，陈先生发现小区内并无网球场；在与开发商多次交涉未果的情况下，陈先生于2002年10月10日起诉到法院，陈先生提供了自家附近三鑫花园小区网球场的收费情况，网球场对小区内业主开放每小时收费为20元，对外开放则是40元。据此，陈先生认为自己小区内未建网球场，只得外出打网球，每小时的差价为20元，按一周打三次、共15年计算，需多支出3万余元，要求开发商赔偿违约损失3万元。庭审中，开发商对小区未建网球场的事实并无异议，但在具体的赔偿数额上发生了分歧。
开发商认为只是把原计划中的屋顶网球练习场改建为屋顶花园；同时原合同中约定仅是网球练习场，并非标准场地；经过庭审调解，开发商表示愿意赔偿3000至4000元，但陈先生对此数额不同意。法院一审判决，开发商赔偿陈先生人民币4000元。
【问题】
v 1、商品房销售后小区规划应如何规范？
v 2、本案中陈先生未能如愿获得理想赔偿的原因？
v 3、本案的经验教训有哪些？
1.商品房销售后小区规划应如何规范？
答： 根据《商品房销售管办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商
品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
2.本案中陈先生未能如愿获得理想赔偿的原因？
答：关键的问题是上双方合同的签订中没有违约责任的约定，特别是没有对网球场的具体约定，只是对设备和装修作了相应的约定，在以后的签订合同中应引起足够的重视。
3.本案的经验教训有哪些？
答：本案的经验教训有：(1)业主要注意在房屋预售合同或销售合同中对小区及房屋的规划、设计和结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，包括小区的相关配套进行约定；（2）业主如果收到房地产开发企业的规划、设计变更通知书，应在通知到达之日起15日内作出书面答复；（3）一旦发现开发商擅改规划、设计时应及时通过协商、仲裁或法律诉讼等方式维护自身合法权益。（4）合同的签订中应有违约责任的约定。
【案例4】 业主购买商品房后对房屋质量存疑，要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。 李先生称，其购买了红星地产开发销售的位于河东区某小区的住房一套，入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定，李先生通过小区物业公司业主委员会多次向开发商索要上述图纸以证实红星地产开发的工程质量是否符合购房时的约定，但红星地产一直拒不出示图纸，因此，李先生向法院提起诉讼。
针对诉讼，红星地产在法庭答辩时称，李先生购买的商品房已超过三年，原告的诉讼请求已超过时效，红星地产作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，另原被告之间就商品房买卖合同来看，并没有看图纸的约定，原告的主张没有法律依据，被告没有义务向原告提供图纸。
【问题】
1、开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？
2、商品房质量诉讼时效应如何看待？
1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？
答：根据《消费者权益保护法》的规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务
的真实情况的权利。被告提出作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房图纸的依据。因此，原告主张查看其所购买房屋的施工图的请求应予支持。
2.商品房质量诉讼时效应如何看待？
答：关于诉讼时效的问题，诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。本案中原告主张查看其所购买房屋的施工图，系对其所购房屋知情权进行主张，该知情权是此商品房所有者享有的权利，该权利在未受到侵害之前，不存在超过诉讼时效的问题，因此原告要求被告提供出示所购房的全部图纸以了解所购房的建设、施工的相关情况，符合法律规定，应予支持。
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者： 奚晴
1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2
2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1
3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2
4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2
5.（简）房地产与不动产的关系P2
概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。
6.（简或选）房地产的属性 P3~4
1）房地产位置的固定性
2）房地产使用的耐久性
3）房地产的异质性
4）土地供给的稀缺性
5）房地产投资与消费的双重性
6）房地产的相互影响性
7）房地产的易受限制性
8）房地产的难以变现性
7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5
房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。
9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6
1）房地产业是国民经济的基础产业
房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。
体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；
③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；
④房地产业是社会财富创造的重要源泉。
2）房地产业是国民经济的支柱产业
房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。
10.（名）房地产开发与经营的含义 P9
是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
11.（简）房地产经营的特点 P10~11
1）房地产开发经营活动的复杂性 （自身） 体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性
2）房地产开发经营的区域性 （空间）
3）房地产开发经营活动长期性 （时间）
4）房地产开发经营活动资金密集性 （生产要素）
5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性 （回报）
6）房地产开发经营活动政策性 （政府）
12.（简或选）房地产开发与经营的参与者
1）政府 2）房地产开发主体 3）土地使用权人 4）投资主体 5）金融机构 6）建筑承包商
7）专业顾问 8）消费者
※房地产开发主体包括房地产开发企业和房地产开发个人（又称为开发商或建设单位） 房地产开发主体参与并控制从策划到建造产品、销售、售后服务的全部过程，是项目的出资者、组织者、管理者和协调者
（选）房地产开发企业分一、二、三、四级资质
13.（名）房地产市场的概念 P13
广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中形成的经济关系和作用机制。
14.（名）旧城更新改造 （老师补充）
是指在城市建成区一些区域内的建筑和基础设施进行功能和形象的再造，改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后的面貌，实现土地利用节约化。
（名）新区开发 （老师补充）
通过对城市郊区的农地或荒地的改造使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政等公用设施方便的建造，使之成为新的城区。
15.（选或简）房地产市场的分类 （老师补充）
按交易顺序 一级 土地使用权出让
二级 土地使用权转让以及新建商品房的租售
三级 存量房地产的交易
16.（简或论）房地产市场的影响因素 （作业做过）P14~15
1）内部因素 ①时滞 包括建造时滞和资讯时滞
②生产者和消费者的心理因素 包括非理性的预期，追涨不追跌，以及投机心理等
③技术和理念的革新 给房地产市场带来不小的冲击
2）外部因素 ①政治制度 基础影响因素
②国民经济 重要影响因素
③政策法律措施 用于反房地产经济周期，规范房地产市场秩序，确保房地产业为国民经济发展服务
④金融业发展状况 对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升有重要作用
⑤通勤技术 改变人们固有的物业区位概念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区的资本流动
⑥人文社会环境 人们对住房的认识以及住房消费观念与消费模式发生巨大变化 ⑦自然环境 环境恶化，城市发展走向扩散，从市中心搬迁至郊区生活
17.（判或选）P16
存量 指某一时点（报告期初或期末）全社会已占用和空置的物业总空间量，单位为建筑面积或套数
空置量 指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分
空置率 指某一时点（报告期初或期末）房屋空置量占房屋存量的比例
容积率 指房屋的建筑面积与房屋的占地面积之比
18.（名）房地产周期 P19
指房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。
P22~23自己理解记忆四个环节 自己画图理解
1）复苏阶段 AB
2）扩张阶段 BC
3）收缩阶段 CD
4）衰退阶段 DE
19.（选）房地产开发经营新程序总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段P29 土地储备开发分为 准备工作 行政审批 项目实施与交付 三个阶段
房地产二级开发分为 投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业 四个阶段
投资决策 投资机会选择和投资分析决策 P34
前期工作 土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批、合作单位选择（选择）P35
(规划设计报批最重要的工作是办理建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证)
项目管理 建设施工阶段 三控 成本控制 进度控制 质量控制P37
两管 安全管理 合同管理
一协调 全面的组织协调
竣工验收阶段
经营与物业服务阶段 房地产营销 物业服务
20.（选）投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式P131 了解
21.（简或选）房地产投资的目的 自用 出租 转售 自营 P133
22.（简）房地产投资的任务 P134
1）为投资者提供投资方向
2）为投资者提供运作方案建议
3）为投资者报批及合作提供依据
4）为投资者预测投资收益
5）为投资者描述风险及提供避险方法
23.（简或论）市场分析的内容 P136
房地产市场分析的内容主要是 市场调查和市场预测
（1） 房地产投资环境的调查与预测
（2） 房地产市场状况的调查与预测
① 各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度
② 土地出让数量和用途的分布；已出让和计划出让土地面积、用途和可建建筑面积；单宗土地出让转让信息
③ 房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及房地产经营过程中的税费等
④ 竞争性物业发展状况，用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期
规划建设中的主要房地产开发项目
正在开发建设中的房地产项目
已建成投入使用的主要竞争性项目
⑤ 各类房地产投资收益率和房地产开发利润率
⑥ 项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划，包括市政设施发展规划、公共配套设施发展规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。
⑦ 市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等
24.（选或判）区位条件分析 P138
对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。
25.（选或判）资金筹措分析 P142
资金筹措分析分为 资金筹措计划和资金使用计划
资金筹措计划分为 权益融资和债务融资
26.（名）财务分析 P143
房地产投资项目分析又叫财务评价。它指投资分析人员在房地产市场调查和预测、项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的
分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
27.（选）不确定分析 P146
1) 临界点分析 盈亏平衡点
2）敏感性分析
3）风险性分析
28.（选或判）房地产投资分析的运用领域 P156
一是项目可行性研究 二是项目申请报告
概念：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
29.（简）可行性研究报告的主要内容 P158
1）项目概况 主要包括项目背景、投资单位基本情况、编制依据、项目概况及主要经济技术指标等
2）市场分析 主要包括投资环境分析、市场调查与供求关系分析、市场定位、营销策略等
3）项目建设条件 主要包括项目选址分析、项目基地现状、建设条件分析（地质、交通、周边环境等）
4）建设方案比选 主要包括规划设计的指导思想、规划方案、建筑方案、经济技术指标以及多方案的比选结果
5）节能评估 主要包括节能措施介绍、项目建设的建筑、设备、工艺的能耗水平和其生产的用能产品的效率或耗能指标
6）物资供应 主要包括建筑材料、设备和物料的需求量预测及供应保障方法
7）投资估算和资金筹措 主要对投资额进行分析估算、编制总投资汇总表和年度投资计划、资金筹措方式与来源
8）财务评价 包括基础数据估算、财务报表编制、财务分析指标计算分析等
9）不确定分析与风险分析 包括对不确定因素进行敏感性分析和盈亏平衡分析，并对主要风险因素进行分析，提出风险应对策略。
10）结论与建议
30.（简或选或判）土地使用类型与权能 P219
土地使用权可分为两类
一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权
一类是非土地所有人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权
土地使用权四项权能：占有、使用、收益和处分
1) 占有。指使用人对土地实行控制或支配的权利。
2) 使用。指对土地的利用和运用的权利
3) 收益。指使用人享有土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得的经济收入
4) 处分。指使用人按照法律和合同的规定转让土地使用权的权利
31.（名）土地使用权出让的概念 P220
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者想国家支付土地使用出让金的行为。
（判）土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。P221
32.(简) 土地出让的内涵 P 221
1）土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。由于国家是一个抽象主体，在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府作为具体代表。
2) 土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建镇制、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。城镇规划区内的集体土地，证为国有后方可出让。
3）土地出让的内容。土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。受让方取得的是具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权能，具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。
33.（简或选）土地使用权的特点 P221
1）出让方的唯一性。 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
2) 出让权利的局限性。 经出让取得土地使用权的单位和个人，对受让土地只有使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
3) 土地出让客体的单一性。土地出让客体必须是国有土地，集体土地未经征收不得出让
4) 出让主体的平等性。 土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点
34.（选或判）土地使用权年限
居住用地 70年
商业、旅游、娱乐用地 40年
工业，教育、科学、文化卫生、体育用地 50年 （科教文卫体工）
35.（名或判）土地出让方式与比较 P222~227
1）招标出让
是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2) 拍卖出让
是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3）挂牌出让
是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
5) 协议出让
是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
出让和转让的区别
36.（简或论）城市规划与房地产开发的关系 P243~244
从某种程度上说，城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同的目的是为城市服务、创造良好的城市生活环境和生产环境，以满足人们需要。
1） 城市规划对房地产开发起到管制作用
2） 城市规划指导和促进房地产开发
3） 城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，城市规划为房地产开发提供了指导，同时规划设计也是房地产谋求合理经济效益的必要手段。
37.（选或判）P245~248
建设项目选址意见书 1）有效期为一年
2）需延长的，在期满前一个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不超过6个月
建设用地规划许可证 1) 有效期为6个月
2）期满前30内提出申请
建设工程规划许可证 建设单位和个人领取建设工程规划许可证后，因故在一年内不能动工的，应在期满前一个月内，向市行政主管部门办理延期手续。未办理延期手续，自行失效
38.（名）房地产项目管理的概念 P265
房地产项目管理是指房地产开发企业对整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调、以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。
39.（简）房地产开发项目质量的特点 P267~268
1）质量影响因素多
2) 质量波动大
3) 质量离散
4）质量隐蔽性强
5）竣工检验局限性大
40.(简或选) 施工阶段质量控制手段
1)旁站监督
2)测量
3)试验
4)指令文件
5)规定质量监控工作程序
6)利用支付控制手段
41.核心产品 居住、投资、教育、健康、娱乐、社交、医疗
形式产品 式样、颜色、风格、配套设施、地上（下）停车位
延伸产品 服务、物业
42.(选或判)P287 4P理论 产品 Product价格 Price渠道 Place促销 Promotion
43.（简或选）开发商选择自行租售的情况 P290
1）大型房地产公司
2）处于卖方市场
3）项目已经由明确的销售对象
44.（简）价格制定的程序 P294
1）确定定价目标
2）确定经营开发成本
3）估测目标市场的需求
4）分析竞争者
5）选择定价方法并进行测算
6）确定销售价格
45.（简或论）价格确定方法 P295
成本导向定价法 、购买者需求导向定价法、竞争导向定价法
重点掌握 成本导向定价法
① 成本加成定价法。指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成即利润率
来制定房地产的销售价格
单价=单位面积成本价×（1+利润率）
② 目标利润定价法。是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法
单价=（总成本+目标利润+税金）/预售销售面积
目标利润=投资总额×（1+投资收益率）
了解 购买者需求导向定价法 ①认知价值定价法 ②价值定价法
竞争导向定价法 ①领导定价法 ②挑战定价法 ③随行就市定价法
46.（名）物业服务的早期介入 P318
是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业服务运作的角度岁物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供建设性意见
47.（简或论）物业管理的早期介入的作用 P315
① 促进规划合理，设计优化
② 减少返工，防止留下后遗症
③ 为物业的正常管理打下基础
④ 有利于提高房屋建造质量
⑤ 有利于房地产开发商集中人才技术资源，专心项目开发建设
48.（选或判）房地产融资的方式 债务融资、权益融资和金融租赁 P331
具体方式 银行信贷 发行股票 发行公司债券 与信托投资公司合作
49.（名） 股票发行 P337
股票发行是房地产开发企业股权融资中最常用的一种方式，是房地产开发企业获得持续资金支持的最佳融资方案
（是房地产企业为筹集资金用于证明投资者股东的身份和权益并以此来获得股息和红利的凭证）
50.老师补充内容
一、房地产法律法规体系框架
1、基本法律
《中华人民共和国宪法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、相关法律
《物权法》、《合同法》、《担保法》
3、配套法律
《房地产行政法规》
《房地产行政规章》
《地方性房地产法律规范》
《地方性房地产规章》
二、分类
1、与房地产开发用地相关法规
《土地管理法》、《城乡房地产管理法》、《城乡规划法》等法律都对房地产开发用地原则进行了规范。
2、与房地产开发建设相关法规
《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等
3、与房地产开发企业相关法规
《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》
（名）宏观调控：是指政府为了保持经济持续、稳定、协调发展，对国民经济的总体调节和控制。
主要手段：财政政策和货币政策，包括汇率政策
三、（论或简）政府对房地产开发进行宏观调控的必要性
1、房地产开发在房地产经济活动中的重要地位
2、房地产开发的复杂性、社会性
3、弥补“市场失灵”
4、国民经济总量平衡的目标要求
5、调整和优化产业结构的要求
四、宏观调控政策
1）信贷政策：
对房地产市场的影响主要体现在三个方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款率的变化。
2）保障房政策
3）限购政策、土地政策、税收政策
五、建立完善的房地产开发宏观调控体系
1、加强对房地产开发投资资金的调控
多元化的投资结构和融资渠道
2、加强对房地产开发用地的调控
（1）加快土地市场化改革
（2）切实垄断土地一级市场，规范土地市场交易行为
v 政府对房地产开发税收的管理
1、房地产税收：是指以房产和地产为课税客体或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。
它是政府财政收入的主要来源之一。与其他税收一样，房地产税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。
2、房地产税收类型（了解）
n 4类，12个税种
（1）持有土地、房地产应缴纳的税包括：城镇土地使用税、耕地占用税、房产税
（2）房地产开发经营中应缴纳的税：耕地占用税、营业税、城市维护啊建设税及教育费附加
（3）房地产交易相关的税：营业税、城市维护建设税、教育费及附加、土地增值税、印花税、契税
（4）所得税：企业所得税、个人所得税
案例分析
【案例1】 2009年4月15日，济南夏先生与某地产公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为4400元／平方米，地下室价格为1800元／平方米，促销折扣3500元，总计价款61.45万元，夏先生按约交齐了房款。同年10月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。
夏先生称：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。” 但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2010年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售
2011年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有规划、土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。 而开发商认为，他们的宣传材料中确有不实之处，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。
v 1、你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？2、商品房销售中广告与承诺应如何规范？
你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？
答：开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明，虽然交房后没有实现，但这并不会导致夏先生的购房目的完全落空。开发商的宣传材料中确有不实之处：公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场，但不应该为建筑物2号楼；虽然没有标明绿地面积的大小，但确定为绿地而非建筑物无疑。况且，开发商的确又在宣传图标注的绿地位置动工建三期工程；夏先生所购房屋内虽然铺设有暖气，但并未实行集中供热；虽然有锅炉房，热水并没有直接供应至家中，而且开发商被政府部门批准的规划手续表明，宣传材料中1号楼前空地的位置应
是2号楼，绿地的位置应是3号楼。基于此，房产商有意对消费者进行误导，其行为即使不构成欺诈，也是违背诚实信用原则，理应对消费者进行补偿。法院最终判决将夏先生所购房屋的房价由购房时的每平方米4400元，降到每平方米3800元，判令开发商退赔8万余元。 v 2.商品房销售中广告与承诺应如何规范？
答： 国家工商行政管理总局颁布的《房地产广告发布暂行规定》有这样的规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众，对虚假、夸大宣传内容的房地产广告进行重点清理。从广告法的角度看，房产商以效果图、广告等形式所做出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。开发商宣传材料内容，应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。开发商在房屋交付后没有实现承诺，严格意义上讲，不仅是一种违约行为，也是一种违反合同的行为。
【案例2】2009年，成都两家公司先后在成都某小区住宿楼旁修建了两幢商楼，严重影响了采光，一楼的住户白天也得开灯。2012年，不能容忍采光权被剥夺的36家住户联名致信成都市市长李某要求解决。2012年6月，李市长对此作出了尽力把住户们的问题解决好的批示。2012年，经该市有关领导及政府部门的协调，成都两家房产公司向住户赔偿400万元。住户因采光权受到侵犯而获得如此巨额的赔偿，在国内尚属首例。据悉，两家公司将于2013年5月底前分两次支付成都某小区36家住户400万元，首批付款160万元将即日交付，余款240万元在5月30日支付。这400万元中将有172万元用作对其中20户的经济赔偿，余下的228万元用于剩下的16户在小区内重新修建16套住房。
【问题】
1、建筑采光在房地产开发中与那些因素有关系？
2、本案例中两家公司向成都某小区36家住户进行了赔偿，但如果这两家公司没有赔偿能力时该怎么办？
3、本案的经验教训？
1.建筑采光在房地产开发中与那些因素有关系？（
v 答：根据城市规划相关的规定，不动产的相邻各方应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光、等方面的相邻关系，给相邻方造成障碍或损失的，应当停止侵害、排除障碍，赔偿损失。按照物权法规定，业主的自由产权受到法律的保护，为了保证建筑采光，在规划设计时要求保持楼间距等。
2.本案例中两家公司向成都某小区36家住户进行了赔偿，但如果这两家公司没有赔偿能力时该怎么办？
答：《城市规划法》对建设项目的审批程序做出了明确的规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，即“一书两证”。
《城市规划法》第31条规定，“在城市规划区内进行建筑需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门核定用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门出让土地。”只有获得合法的用地手续，才能申请办理办理建设工程规划许可证，之后才能办理开工手续。
由此可以看到，政府规划管理部门对规划的审批具有决定性作用，如果这两家公司没有赔偿能力时可以要求规划部门承担相应的过错责任。
3.本案的经验教训？
从规划管理部门、开发商、业主三方面进行论证。
规划管理部门要严格按照规定办事、对方案进行实地的勘查；
开发商要充分尊重周围业主的权利；
业主要敢于维权。
【案例3】2000年11月，陈先生购买了上海市某路上的一套商品房。当时双方在预售合同的附件中约定：小区内有网球练习场，交付房屋的装修、设备达不到约定标准，按约定的装修、设备差价壹倍补偿。签约后，陈先生分期付清了所有房款；交房后，陈先生发现小区内并无网球场；在与开发商多次交涉未果的情况下，陈先生于2002年10月10日起诉到法院，陈先生提供了自家附近三鑫花园小区网球场的收费情况，网球场对小区内业主开放每小时收费为20元，对外开放则是40元。据此，陈先生认为自己小区内未建网球场，只得外出打网球，每小时的差价为20元，按一周打三次、共15年计算，需多支出3万余元，要求开发商赔偿违约损失3万元。庭审中，开发商对小区未建网球场的事实并无异议，但在具体的赔偿数额上发生了分歧。
开发商认为只是把原计划中的屋顶网球练习场改建为屋顶花园；同时原合同中约定仅是网球练习场，并非标准场地；经过庭审调解，开发商表示愿意赔偿3000至4000元，但陈先生对此数额不同意。法院一审判决，开发商赔偿陈先生人民币4000元。
【问题】
v 1、商品房销售后小区规划应如何规范？
v 2、本案中陈先生未能如愿获得理想赔偿的原因？
v 3、本案的经验教训有哪些？
1.商品房销售后小区规划应如何规范？
答： 根据《商品房销售管办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商
品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
2.本案中陈先生未能如愿获得理想赔偿的原因？
答：关键的问题是上双方合同的签订中没有违约责任的约定，特别是没有对网球场的具体约定，只是对设备和装修作了相应的约定，在以后的签订合同中应引起足够的重视。
3.本案的经验教训有哪些？
答：本案的经验教训有：(1)业主要注意在房屋预售合同或销售合同中对小区及房屋的规划、设计和结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，包括小区的相关配套进行约定；（2）业主如果收到房地产开发企业的规划、设计变更通知书，应在通知到达之日起15日内作出书面答复；（3）一旦发现开发商擅改规划、设计时应及时通过协商、仲裁或法律诉讼等方式维护自身合法权益。（4）合同的签订中应有违约责任的约定。
【案例4】 业主购买商品房后对房屋质量存疑，要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。 李先生称，其购买了红星地产开发销售的位于河东区某小区的住房一套，入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定，李先生通过小区物业公司业主委员会多次向开发商索要上述图纸以证实红星地产开发的工程质量是否符合购房时的约定，但红星地产一直拒不出示图纸，因此，李先生向法院提起诉讼。
针对诉讼，红星地产在法庭答辩时称，李先生购买的商品房已超过三年，原告的诉讼请求已超过时效，红星地产作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，另原被告之间就商品房买卖合同来看，并没有看图纸的约定，原告的主张没有法律依据，被告没有义务向原告提供图纸。
【问题】
1、开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？
2、商品房质量诉讼时效应如何看待？
1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？
答：根据《消费者权益保护法》的规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务
的真实情况的权利。被告提出作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房图纸的依据。因此，原告主张查看其所购买房屋的施工图的请求应予支持。
2.商品房质量诉讼时效应如何看待？
答：关于诉讼时效的问题，诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。本案中原告主张查看其所购买房屋的施工图，系对其所购房屋知情权进行主张，该知情权是此商品房所有者享有的权利，该权利在未受到侵害之前，不存在超过诉讼时效的问题，因此原告要求被告提供出示所购房的全部图纸以了解所购房的建设、施工的相关情况，符合法律规定，应予支持。