08级金融一班 陈东海 [1**********]016
联投·龙湾项目投资背景分析报告
目录：宏观经济背景
规划背景
政策分析
房地产市场分析
项目分析
宏观经济背景：
2009年全年实现生产总值185.4亿元,增长14.1%;全口径财政收入25.4亿元,增长45.2%,其中,地方财政收入16.9亿元,地方一般预算收入9.7亿元,分别增长64.2%、33.7%；规模工业总产值249亿元，增长12.1%。全区总体呈现经济运行平稳、社会和谐稳定的连号局面。2010年1月江夏区平均职工月工资2221.4元。
第三产业持续活跃，电力、通信、烟草、自来水等行业持续发展。着力发展旅游产业，成功开通“江夏一日游”及旅游专线，全年接待旅客150余万人次。着力扩大居民消费，2009年社会消费品零售总额完成56.8亿元，同比增长17.9%。积极促进房地产业健康有序发展，全年竣工商住楼面积33万平方米，江郡华府、中建龙城等一批优质规模小区相继开工或建成。建筑业在不断整合中发展壮大，从业人员达5万人，2009年实现建安产值和税收分别比上年增长35%和38%。以大型商场和便民超市为主的各类商业业态不断丰富，佰惠休闲广场等多个商业网点顺利启动。圆满通过“湖北最佳金融信用区”复审复核，金融生态环境不断改善。物流、法律、会计、信息等服务业保持平稳发展。巴登城项目顺利开工、郑店华中家具物流产业园规划建设、武商量贩物流中心全面建成标志着服务业买入一个新的发展阶段。
规划背景：
区域规划：
区域性骨干交通工程建设全面铺开，天子山大道续建、凤莲线扩建、阿尔斯通大件运输通道、梁子湖大道及天子山大道跨沪蓉高速立交桥、金口新港区等重点项目加快推进。全长18公里的武咸城际铁路江夏试验段工程全面竣工。园区基础设施建设提档升级，累计投入资金60亿元，推开开发区水电、通讯、环保、路网等基础设施建设，增强了园区对项目的吸附和承载能力。脂肪城区建设力度不断加大，谭鑫培公园一期建成并向市民开放，文化大道江夏段路面工程全线竣工，北华街、熊廷弼街东段扩建、世纪大道配套改造等续建工程进展顺利，纸坊地区背街小巷综合改造工作成绩显著，新增路灯1256盏，建成区人均绿化面积达10平方米。加大能源建设投入，全力推进以纸坊河头片为主的旧城改造工程，完成9.33万平方米拆迁任务，新建13.1万平方米还建小区。创新城市建设与改造理念，吸引当代集团、大都集团等大型企业参与我区集镇建设与改造，五里界编制了中国光谷·伊托邦规划，流芳覃庙小城镇建设模式得到国家发改委的充分肯定。
项目规划：
联投龙湾位于南湖南，是大桥新区门户的第一站，珞狮南路延长线文化路特1号，武汉大学东湖分校旁，南面是规划中的大学城，学府林立，墨香四溢。项目总建筑面积
约29万平方米，产品形态涵盖小高层、高层、联排别墅等多种类型，另建有10万平方米私属湿地公园（龙湾滨湖公园），是集现代住宅、商业、幼儿园、会所、休闲等位一体的大型综合性湖岸生态社区。
北至：汤逊湖湖岸线
南至：武汉大学东湖分校
西至：规划中
东至：珞狮南路延长线汤逊湖大桥桥下及文化路
政策分析：
2007年政策分析：
从土地、个税、贷款方面调控
07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房地产市场进行调控。
主要针对一级市场
07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一级市场(土地市场)的控制。
第二套政策刺中房价要害
07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态。 保障房力度加大
在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低收入家庭的住房问题。
持续紧缩银根
上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显通货膨胀的产生。
2008年政策分析：
银根紧缩
08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货币政策”。 以保障促调控
继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 限制土地入市
国务院《关于促进节约集约用地的通知》，节约利用土地，提高土地的利用效率，保持18亿红线不变。
未来政策走向预测：
合理保障开发商资金链
有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。
房屋质量控制政策性条文
由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。
加大土地市场管理力度
严查土地违规交易，严查囤积土地行为。
房地产市场分析：
国家对于房地产的宏观调控政策由“抑制”逐渐向“遏制”的转变势必会继续影响房地产的发展；同时，武汉成为中部经济中心，将有非常大的发展机会，特别是该地区经济交通的发展必定会为房地产市场带来大量的契机。在面临国家宏观政策的制约与市场机会并存的情况下，该区房地产市场将会在严格遵守国家政策法规的条件下，依旧保持着稳步、健康发展的态势。主要原因有以下几点：
首先，房地产刚性需求大，国家的调控政策主要在于抑制和打击“投机”性需求，而对于“居住”属性的刚性需求来讲，则会保证该区房地产的稳定健康发展。该区房地产市场目前的主要市场有两部分：
一是区外市场。该区经济、交通、教育等方面的迅速发展，良好的环境已引起区外居民的关注，这部分刚性需求构成了该区房地产市场的很大比例。
二是本地市场。随着该区经济的发展以及居民生活水平的提高，该区本地居民初次置业的购房需求及改善性购房市场的需求逐渐增加，这也构成了房地产市场刚性需求的一部分。
其次，投资市场将促进该区房地产的需求上升。目前在全国性通货膨胀以及货币贬值的经济情况下，老百姓对于储蓄渐失信心，逐渐将资金用于投资购房上，这部分市场将会促进房地产市场需求的上升。
再次，在全国市场房价普遍上涨的整体态势下，该区房地产市场价格存在上升空间，但波动不会太大。该区作为一座新兴的小规模城区，土地供应量相对较大，不存在像很多一二线城市土地有效供给非常紧张的问题，因此其房价的上涨会有一定的限度。
总体来讲，该区房地产市场价格与周边城区比较而言相对较低，尚不存在房地产“泡沫”，在未来的时间里，该区房地产市场价格总体上依然存在上升空间，特别是刚性需求、投资性需求以及城市化进程的加速都会在一定程度上带动该区房地产市场价格的上升。然而，在国家紧密的房地产调控政策以及该区本身城市规模与经济发展程度的影响下，该区房地产市场价格的上升又会受到一定程度的制约。因此，未来该区房地产市场价格将会处于健康、稳步上升的发展态势。
项目分析：
项目介绍：
联投龙湾是武汉联发投置业有限责任公司参与建设武汉城市圈“多赢城市发展模式”的项目之一。
联投龙湾所在的大桥新区内目前已签约新型制造业和物流项目52个，投资总额达112亿元，其中，武钢及中国南车集团的投资将注入60亿元，大桥新区内中国建筑、平安置业、中建三局、长城实业、中国南车、武钢集团等知名企业已抢先入驻。作为未来新都市经济实力区，大桥新区以生态人居、人文大学、制造物流等产业为核心优势，将拥有更多的政策扶持，源源不断的大型企业看好这块土地，随之带来的人潮及钱潮汹涌而来。
珞狮南路延长线将延伸至大桥新区文化大道，多条地铁延长线经过此区域，随着汤逊湖大桥、野芷湖大桥的全面贯通，3分钟可达中环线，10分钟可至珞狮南路，大桥新区与武昌中南主城区的距离只在咫尺之间，中南副中心的战略部署由此拉开。 区位价值分析：
本地块处在汤逊湖旁，可以划入临湖高档社区版块
临近规划三环，交通通畅，环境优美，位置较佳
相关生活配套距离本案较远
地块分析：
品牌拉升准备充分——开发商具备高端产品开发实力„„ 规划中发展前景——紧邻大学城，升值潜力大„„
业态趋向多元化——未来新的职能中心，会产生更多的业态模式„„ 生态资源优势——周边居住密度低，临湖家居„„
产品分析：
具有较强竞争力地段——中等的单价基础„„
交通便利——与市区形成“若即若离”的关系„„
经典的建筑风格——受到消费市场顶端消费群的认同„„
优越的自然优势——成为购买产品的高附加值„„
庞大的规模和体量——具备打造高端产品的基础条件„„
08级金融一班 陈东海 [1**********]016
联投·龙湾项目投资背景分析报告
目录：宏观经济背景
规划背景
政策分析
房地产市场分析
项目分析
宏观经济背景：
2009年全年实现生产总值185.4亿元,增长14.1%;全口径财政收入25.4亿元,增长45.2%,其中,地方财政收入16.9亿元,地方一般预算收入9.7亿元,分别增长64.2%、33.7%；规模工业总产值249亿元，增长12.1%。全区总体呈现经济运行平稳、社会和谐稳定的连号局面。2010年1月江夏区平均职工月工资2221.4元。
第三产业持续活跃，电力、通信、烟草、自来水等行业持续发展。着力发展旅游产业，成功开通“江夏一日游”及旅游专线，全年接待旅客150余万人次。着力扩大居民消费，2009年社会消费品零售总额完成56.8亿元，同比增长17.9%。积极促进房地产业健康有序发展，全年竣工商住楼面积33万平方米，江郡华府、中建龙城等一批优质规模小区相继开工或建成。建筑业在不断整合中发展壮大，从业人员达5万人，2009年实现建安产值和税收分别比上年增长35%和38%。以大型商场和便民超市为主的各类商业业态不断丰富，佰惠休闲广场等多个商业网点顺利启动。圆满通过“湖北最佳金融信用区”复审复核，金融生态环境不断改善。物流、法律、会计、信息等服务业保持平稳发展。巴登城项目顺利开工、郑店华中家具物流产业园规划建设、武商量贩物流中心全面建成标志着服务业买入一个新的发展阶段。
规划背景：
区域规划：
区域性骨干交通工程建设全面铺开，天子山大道续建、凤莲线扩建、阿尔斯通大件运输通道、梁子湖大道及天子山大道跨沪蓉高速立交桥、金口新港区等重点项目加快推进。全长18公里的武咸城际铁路江夏试验段工程全面竣工。园区基础设施建设提档升级，累计投入资金60亿元，推开开发区水电、通讯、环保、路网等基础设施建设，增强了园区对项目的吸附和承载能力。脂肪城区建设力度不断加大，谭鑫培公园一期建成并向市民开放，文化大道江夏段路面工程全线竣工，北华街、熊廷弼街东段扩建、世纪大道配套改造等续建工程进展顺利，纸坊地区背街小巷综合改造工作成绩显著，新增路灯1256盏，建成区人均绿化面积达10平方米。加大能源建设投入，全力推进以纸坊河头片为主的旧城改造工程，完成9.33万平方米拆迁任务，新建13.1万平方米还建小区。创新城市建设与改造理念，吸引当代集团、大都集团等大型企业参与我区集镇建设与改造，五里界编制了中国光谷·伊托邦规划，流芳覃庙小城镇建设模式得到国家发改委的充分肯定。
项目规划：
联投龙湾位于南湖南，是大桥新区门户的第一站，珞狮南路延长线文化路特1号，武汉大学东湖分校旁，南面是规划中的大学城，学府林立，墨香四溢。项目总建筑面积
约29万平方米，产品形态涵盖小高层、高层、联排别墅等多种类型，另建有10万平方米私属湿地公园（龙湾滨湖公园），是集现代住宅、商业、幼儿园、会所、休闲等位一体的大型综合性湖岸生态社区。
北至：汤逊湖湖岸线
南至：武汉大学东湖分校
西至：规划中
东至：珞狮南路延长线汤逊湖大桥桥下及文化路
政策分析：
2007年政策分析：
从土地、个税、贷款方面调控
07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房地产市场进行调控。
主要针对一级市场
07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一级市场(土地市场)的控制。
第二套政策刺中房价要害
07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态。 保障房力度加大
在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低收入家庭的住房问题。
持续紧缩银根
上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显通货膨胀的产生。
2008年政策分析：
银根紧缩
08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货币政策”。 以保障促调控
继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 限制土地入市
国务院《关于促进节约集约用地的通知》，节约利用土地，提高土地的利用效率，保持18亿红线不变。
未来政策走向预测：
合理保障开发商资金链
有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。
房屋质量控制政策性条文
由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。
加大土地市场管理力度
严查土地违规交易，严查囤积土地行为。
房地产市场分析：
国家对于房地产的宏观调控政策由“抑制”逐渐向“遏制”的转变势必会继续影响房地产的发展；同时，武汉成为中部经济中心，将有非常大的发展机会，特别是该地区经济交通的发展必定会为房地产市场带来大量的契机。在面临国家宏观政策的制约与市场机会并存的情况下，该区房地产市场将会在严格遵守国家政策法规的条件下，依旧保持着稳步、健康发展的态势。主要原因有以下几点：
首先，房地产刚性需求大，国家的调控政策主要在于抑制和打击“投机”性需求，而对于“居住”属性的刚性需求来讲，则会保证该区房地产的稳定健康发展。该区房地产市场目前的主要市场有两部分：
一是区外市场。该区经济、交通、教育等方面的迅速发展，良好的环境已引起区外居民的关注，这部分刚性需求构成了该区房地产市场的很大比例。
二是本地市场。随着该区经济的发展以及居民生活水平的提高，该区本地居民初次置业的购房需求及改善性购房市场的需求逐渐增加，这也构成了房地产市场刚性需求的一部分。
其次，投资市场将促进该区房地产的需求上升。目前在全国性通货膨胀以及货币贬值的经济情况下，老百姓对于储蓄渐失信心，逐渐将资金用于投资购房上，这部分市场将会促进房地产市场需求的上升。
再次，在全国市场房价普遍上涨的整体态势下，该区房地产市场价格存在上升空间，但波动不会太大。该区作为一座新兴的小规模城区，土地供应量相对较大，不存在像很多一二线城市土地有效供给非常紧张的问题，因此其房价的上涨会有一定的限度。
总体来讲，该区房地产市场价格与周边城区比较而言相对较低，尚不存在房地产“泡沫”，在未来的时间里，该区房地产市场价格总体上依然存在上升空间，特别是刚性需求、投资性需求以及城市化进程的加速都会在一定程度上带动该区房地产市场价格的上升。然而，在国家紧密的房地产调控政策以及该区本身城市规模与经济发展程度的影响下，该区房地产市场价格的上升又会受到一定程度的制约。因此，未来该区房地产市场价格将会处于健康、稳步上升的发展态势。
项目分析：
项目介绍：
联投龙湾是武汉联发投置业有限责任公司参与建设武汉城市圈“多赢城市发展模式”的项目之一。
联投龙湾所在的大桥新区内目前已签约新型制造业和物流项目52个，投资总额达112亿元，其中，武钢及中国南车集团的投资将注入60亿元，大桥新区内中国建筑、平安置业、中建三局、长城实业、中国南车、武钢集团等知名企业已抢先入驻。作为未来新都市经济实力区，大桥新区以生态人居、人文大学、制造物流等产业为核心优势，将拥有更多的政策扶持，源源不断的大型企业看好这块土地，随之带来的人潮及钱潮汹涌而来。
珞狮南路延长线将延伸至大桥新区文化大道，多条地铁延长线经过此区域，随着汤逊湖大桥、野芷湖大桥的全面贯通，3分钟可达中环线，10分钟可至珞狮南路，大桥新区与武昌中南主城区的距离只在咫尺之间，中南副中心的战略部署由此拉开。 区位价值分析：
本地块处在汤逊湖旁，可以划入临湖高档社区版块
临近规划三环，交通通畅，环境优美，位置较佳
相关生活配套距离本案较远
地块分析：
品牌拉升准备充分——开发商具备高端产品开发实力„„ 规划中发展前景——紧邻大学城，升值潜力大„„
业态趋向多元化——未来新的职能中心，会产生更多的业态模式„„ 生态资源优势——周边居住密度低，临湖家居„„
产品分析：
具有较强竞争力地段——中等的单价基础„„
交通便利——与市区形成“若即若离”的关系„„
经典的建筑风格——受到消费市场顶端消费群的认同„„
优越的自然优势——成为购买产品的高附加值„„
庞大的规模和体量——具备打造高端产品的基础条件„„