浅 谈 房 地 产 企 业 土 地 增 值 税 的 清 算 流 程 及 注 意 事 项
摘 要 土地增值税是房地产开发企 业的最重要税种，如何做 好土地增值税清算 ，对房地产企
业确认土 地增值 额 ，依 法纳税和 享受税 收优 惠至关 重要。通 过对土地 增值 税清算 确认条件 和主 体 ，相关资料 的搜集 整理；清算 的会计准 备；开发收入 、成本 扣除项 目确定 中的注意事项；清算 税 款等进行 了梳理 ，以便 开发企业及 时准 确的做好土地增值税 清算 ，依法纳税并保护 自己的合法
权 益。
关 键词 房地产 ；土地增值 税；清算流程 ；注 意事项
一
、
确认清算条件 和主体 。准备相 关资料
房地产项 目土地 增值 税清算 申请 ，包括项 目的地 理位 置 、
规划用途 、土地 出让 面积 、总建筑 面积 、总销售 面积 、开
土地 增值 税是 对转让 国有 土地 使用权 、地 上建 筑物 及 其附着物 （ 俗称转让房地产 ）并取得收入 ，对不 同土地 增值额 实行不同税率的一种税 。根据 《国家税务总局关 于 房 地产 开发 企业 土地增 值税 清算 管理有 关 问题 的通 知 》
工竣工 日期 、主要 配套设施 、项 目销售情况等 。 二、规范会计核算 。作好清算基础 由于 土地 增 值 税 是 对 不 同 土地 增 值 额 实 行 不 同税 率 ，其重点是对 土地增值额 的确认 ，这 就要求开发企业 以 房地产项 目为清算对 象 ，准确 完整地核算该项 目的收入 、 成 本和 费用 。现在 绝大多 数开 发企业都 实行 了会计 电算 化 ，在项 目竣工结转 收入 前房 款都 是归集在 “ 预 收账款 ” 科 目中 ，待符 合确认 条件 后结转 到 收人 中 ，为此 ，要在 “ 预 收账款”科 目下 进行辅助核 算 ，分Ｘ Ｘ 项 目和Ｘ Ｘ 客户 （ 分楼号 一 单 元一 房 间号 ）进行 明细核 算 ，每月末要 和销
售 台账进行核对 ，确保数 据无误 。与收入对应 ，在 “ 开发
（ 国税发 ［ ２ ０ ０ ６ ］１ ８ ７ 号） 第二 条的规定 ，符合 下列情形
之 一 的，纳税 人应进行 土地增值 税 的清算 ： （ １ ）房地产 开 发项 目全部 竣工 、完 成销售 的 ； （ ２）整体转 让未竣工 决算 房地产开发项 目的 ； （ ３ ）直接转让土地使用权 的。 符合 下列 情形 之一 的 ，主管税 务机关 可要 求纳 税人 进 行土地增值 税清算 ： （ １ ）已竣工验 收的房地 产开发项 目，已转让 的房地产建筑面积 占整个项 目可售建筑面积 的 比例在８ ５ ％以上 ，或该 比例虽未超过 ８ ５ ％，但剩 余的可售 建 筑面积 已经 出租或 自用的 ； （ ２ ）取得 销
售 （ 预售 ）许 可证 满三年仍 未销售完 毕的 ； （ ３ ）纳税 人 申请 注销 税务 登 记但未办理 土地增值 税清算手 续的 ； （ ４）省税 务机关
规定 的其他情况 。
成本 ” 科 目下 也进行辅助 核算 ，分Ｘ Ｘ 项 目和土地征用及 拆迁补偿费 、前期工程费 、建 筑安装 工程 、基础设施 费 、 公共配套费 ，开发 间接 费用六 大成本项 目进行 明细核算 。
通过会计 电算化 ，可 以及时准确 的核算各 项 目的具体 收入 和成本 情况 ，为 清算工 作打 下 的坚
实 的会计基础 。 三、确认项 目收入及注意事项 实 务 中 ，房地 产 开发企业 通 常是通 过对 已结转 到销
在具 备土 地增值 税清 算条 件后 ，实务 中参 照房 开企 业 的立项手续或 建设 用地 规划 许可证 、建设工程规划许可 证来确定 清算主体。同时应准备该项 目的有关建设资料 ， 包 括项 目立项 批文 、土地 出让 协议 、建设 工程 规划许 可 证 、销售许 可证 、招 投标 文件 、竣工决算报告 、房产面积 测绘报告 、项 目总平 面图等 ，上述 资料主要是说明项 目的
合法性 、真实性 。
售收入 的 “ 预收账款 ”借方发生额生成 收入 清单 ，清单通
常分楼号制作 ，包含销售合 同编号 、房屋 的单元 （ 或座 ） 号 、楼层和房 问号 、购房人姓名 、房屋 面积 、房屋单价 、
整理该 项 目的 主要经 济技术 指标 ：总 用地 面积 、总
总款等 。清算项 目总销售清单合计应与本项 目已结转 的经 营收入数额 、销售合 同总数额核对相符 。
在 核准项 目的销售收入 时 ，应注 意以下事项 ： （１ ） 房地产开发企业将开发产 品用 于职工福利 、奖励 、对外投
批 建面积 、总 可售 面积 、各类 住宅 （ 或商 铺 ） 的可 售面
积 、已售 面积 、已售 收入 、土地增 值税 预交总额 ；各类成
本总额 、 各 年度建筑 主体 的完 工面积 、根据上述资料撰写
资 、分配给股东 或投 资人 、抵偿债务 、换取其他 单位和个 人 的非货币性资产等 ，发生所有权转移时应视 同销售 房地 产； （ ２）纳税人 以房换 地 、采 用 ” 还 本” 方式销 售商 品房
支付 的拆 迁补 偿费 ，可 以凭 与搬迁 户签 订 的拆 迁 补偿 协
议 、签 收凭证 （ 收据 ）和付款记 录计入开 发成本 ； （ ３）
向企业 、事业单 位支付勘察 、设计 、测绘 、监理 、验收 、 咨询等 费用 时 ，应取得地税部 门监制 的 “ 服 务业发 票” ；
和 以房产 补偿 给拆迁户时 ，在房产移交使用 时是否视同销
售不 动产 ； （ ３）房地产开 发企业
将 开发 的部 分房地 产转 为企业 自用 或用于出租等商业用途 时 ，如果 产权未发生转
向行政事业单位 支付 相关费用时 ，应取得行政事业性 收费 收据 ； （ ４）对建 筑安装成本 ，应取得 项 目所 在地地税 部
门开具 的 “ 建筑安装业发票 ” ，对异地建安 发票不允许土
移 ，不征收土地增值税 ，在税款清算 时不列收入 ，不扣除 相 应的成本 和费用 ； （ ４）土地增值 税清算 时 ，已全 额开
具 商品房销售发票 的，按照发票所 载金额确认收入 ；未开 具 发票或未全额开具发票 的 ，以交易双方签订 的销售合 同
地 增值 税 前 扣 除 ； （ ５ ）支付 对 象 为金 融机 构 的利 息 支 出 ，应 取得 金融机构开具 的付息凭证 ；支付对 象为非金融
机 构的 ，应取得地税部 门监制 的 “ 服务业发票 ”。
所 载的售房金额及其他收益确认 收入。销售合 同所载商 品
房面积与有关部 门实 际测量 面积不一致 ，在清算前 已发生 补 、退房款 的，应在计算 土地 增值 税时予以调整 。 四、确 认扣除项 目及注意事项 在 确定 收入 后 ，就该 确认 土地 扣除项 目，土地 扣 除
３ 、在清算 土地增值税 时 ，建 筑安装施 工企业 就质量
保 证 金 对 房 地 产 开 发 企 业 开 具 发 票 的 ，按 发 票 所 载 金 额 予
以扣除 ；未开具发票 的 ，扣 留的质保金不 得计 算扣除 。
４ 、土地增 值税清算 时 ，已经计入房 地产开发 成本 的
利息支出 ，应调整至财务费用 中计算扣 除。
项 目主要包括开 发成 本 、开发费用 、开发税金 、其他扣 除 等 。开发 成本 主要包 括 土地征 用拆 迁补偿 费 、前期 工 程 费 、建筑安装 工程费 、基础设 施费 、公共配套设施 费 、开
发 间接 费用 等成本项 目。
５ 、房地 产开发企业 逾期 开发缴纳 的土地 闲置费不 得
扣除 。 ６ 、房地 产开发企业 开发建 造 的与清算项 目配套 的居 委会 和派 出所 用房 、会所 、停 车场 （ 库 ）、物业 管理 场 所 、变 电站 、热力站 、水 厂 、文体场馆 、学校 、幼 儿园 、 托儿所 、医院 、邮电通 讯等公共设施 ，按 以下原则处理 ： （ １ ）建成 后产权属 于全体业 主所有 的 ，其成 本 、费用 可 以扣 除 ； （ ２）建成 后无偿移 交给政府 、公用 事业单位 用 于非 营利 性社 会公 共事 业 的 ，其 成本 、费 用可 以扣 除 ；
（ 一 ）开发成本
实务 中 ，确认 开发成 本 主要通 过 编制六 大成 本项 目 明细表 的表 格形式 ，同时应注意 以下事项 ：
１ 、根 据 国家税 务总局关 于印发 《 土
地增 值税 清算 管 理规程 》的通知 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ９ ］９ １ 号） 第二 十一条第一 款规定 ：在土地增值税清算 中 ，计算扣 除项 目金额时 ，其 实 际发生 的支出应当取得但未取得合 法凭 据的不得扣除 。 《 国家税 务总局关于房地产开发企业 土地增值 税清算管理 有 关问题 的通知 》 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ６］１ ８ ７ 号 ）第 四条第一 款规定 ：房地产开发企业办理土地增 值税清算时计算与 清 算项 目有关的扣除项 目金额 ，应根据 土地增值税暂行条例 第 六条及其实施细则第七条 的规定执 行。除另有规定外 ，
扣 除取得土地使用权所支付 的金 额 、房地产开发成本 、费 用 及与转让房地产有关税金 ，须 提供 合法有效凭证 ；不 能 提供合法有效凭证 的 ，不予扣 除。因此 ，所有开发成本项
（ ３ ） 建 成后 有偿转让 的 ，应计算 收入 ，并准予扣 除成本 、
费用 。
７ 、房地产开发 企业缴 纳 的政府 代收费用 ，如城 市配
套设施 费 、人防费 、墙改基金 、散装水 泥基金 、白蚁防治
费等 ，在计算 成本扣除项 目金额 时 ，应 咨询或查阅各地 区
税务部 门具体 规定 。 ８ 、房地产 开发企业 办理土地 增值税 清算所 附送 的前 期 工程费 、建筑安装工程 费 、基础设施 费 、开发问接费用 的凭证 或资料不符合清算要求或不 实的 ，地方税务机关可
参照 当地建 设工 程造 价管 理部 门公 布 的建 安造 价 定额 资 料 ，结合房屋结构 、用途 、区位等因素 ，核定上述 四项 开
发成本的单位面积金额标准 ，并 据以计算 扣除 。
目支出均须提供符合税 务机 关要求的合法有效凭证 ，对 作 为土地增值税扣除凭证 的发 票 ，在入账时就应该在地税 局 发票查询系统 中确认 。 ２ 、开 发成 本项 目中合法 凭 据类 型 的判 断 ： （ １）取 得 土地使用权支付 的金额是 否获取合法有效 的凭证 ，即土 地出让金应取得 国土资源部 门开具 的 “ 国有土地有 偿使用
收费专用收据 ” ，与此相关 的契税应取得 “ 中华 人 民共和
９ 、房地产 企业单 独修建 的售楼部 、样板 房等营销设
施费 ，应分不 同情况处 理 ： （ １ ）房地 产企业 在开发小 区
内、主体外修建 临时性 建筑物作为售楼部 、样板房 的 ，其 发生 的设计 、建造 、装 修等费用 ，应计入房地 产销 售费用 扣 除（ 不 允许在 土地增 值税 的开发 成本 中列支 。售楼 部 、 样板房 内的资产 ，如空调 、电视机等资产性购 置支出不得
国契税完税证 ” ； （ ２ ）土地征用拆迁补
偿费 向搬迁个 人
本栏 囤 出陕 西 省地 方税 务 怒
陵西 省 政 厅税 酸 处支 持 开办
直接在 销售费用 中列支 ； （ ２ ）房地 产企业 在主体 内修 建
＋ 与转让 房地产 有关 的税 金＋ ａ ｎ 计扣 除。 因此 ：对 能够按
临时售楼部 、样板房 的，其发生 的设计 、建造 、 装修等 费 用 ，建成后有偿转让 的 ，应计算 收入并准予在 土地增值税
的开发成 本 中扣 除 ； （ ３）房地产企业 利用规 划配套设施 （ 如 ：会所 、物业管理用房 ），发生 的售楼部 、样板房 的 设计 、建造 、装修等费用 ，按配套设施的三项原则处理 。
转 让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证 明的 ，扣 除项 目金额 ＝（ 取得 土地 使用 权所 支付 的金额 ＋ 房地产 开发成 本 ）× （ １ ＋ ２ ０ ％＋ ５ ％）＋ 利息费用 ＋ 与转让房地产有关 的税
金 。凡 不能按转让房地产项 目 计算分摊利息支 出或不能提
供 金融机构证 明的 ，扣除项 目金额＝（ 取得 土地使用权所
支 付 的金 额＋ 房 地产 开发 成本 ）× （ １ ＋ ２ ０ ％＋ １ ０ ％ ）＋ 与转 让房地产有关 的税金。
（ 二） 开发费用
开发 费用 是指 房地产 开发 企业 与开发 成本 清算 项 目 有关的销售费用 、财务费用 、管理费用等三项费用 。根据 《 中华 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》 （ 财法
２ 、计算清算 项 目 增值 额和增值 率 。清算项 目增值额
＝
根 据确认 的清 算项 目的销售 收入一 扣 除项 目金额 ，清算 ３ 、根 据 《中华 人 民共 和国土地增 值税暂行 条例实施
字［ １ ９ ９ ５ ］ 第６ 号） 第七条第 三款的规定 ：财务费用 中的利息
支 出 ，凡 能够按 转让 房地产项 目计算分摊并提供金融机构 证 明的，允许据 实扣 除 ，但最 高不能超过按商业银行 同类
项 目增值率 ＝ 清算项 目增值 额顾 目扣除项 目金额 。 细则 》第十条计算应 缴纳土地 增值 税额。
４ 、确认 清算项 目已预交 的土地增值税 ，根据项 目预
同期贷款利率计算 的金额 。其他房 地产 开发费用 （ 指管理
费用 和销售 费用 ），按取 得土地使 用权所支付的金额与开 发成本 之和 的５ ％以内计算扣 除。凡不能按 转让房地 产项 目计算分摊利息支 出或不 能提供金 融机 构证 明的 ，房地产
开发费用 （ 指销售 费用 、财务 费用 、管理费用三项费用 ）
交 的土地增值税 按时间序列编制预交土地增值税统计表 ，
并附上 已纳税税单复 印件 。
５ 、清算项 目应 补 （ 退 ）的土地 增值 税额 ＝ 应缴 纳土 地增值
税额一 已预交 的土地增值 税。
参 考 文 献
按取得土地使用权所支付 的金额 与开发成本之和的 １ ０ ％以
内计算扣除
（ 三 ）开发税金 开发税 金 （ 与转让 房地 产有 关 的税 金 ），是 指 在转 让房地产时与取得转让收入有关 的各种 流转税 ，具体包括 营业税 、城市维护建设税 、教育 费附加 、印花税 等 。房地
ｆ １ １ 中 华人 民 共和 国 土地 增 值 税 暂 行 条 例 实施 细 则
（ 国务 院令 ［ １ ９ ９ ３ ］第１ ３ ８ 号 ）． 『 ２ １ 国 家税 务 总局 关于房地 产 开发企 业土地 增值 税 清 算 管理 有关问题 的通知 （ 国税 发 ［ ２ ０ ０ ６］１ ８ ７ 号 ）． 『 ３ １ 国 家税 务 总局 关于 印发 《土地增 值税 清算 管理规
程 》 的通 知 （ 国税 发 ［ ２ ０ ０ ９ １ ９ １ 号）
产开发企业预交 的土地增值税在清算 时作 为已缴税金从应
缴税金 中扣除 ，已交 的企业所得税不得计人扣 除项 目。
根据 《 财政部 、国家税 务 总局关 于土 地增值 税一 些 具体 问题规定 的通知 》 （ 财税字 ［ １ ９ ９ ５ １ ４ Ｓ 号 ）第九条 的规 定 ：房地产开发企业按照 《 施工 、房地产 开发企业财务制 度 》的有关规定 ，其缴纳 的印花税列入管 理费用 ，已相应
予 以扣除 。因此 ，房地产开发企业缴纳 的印花税 不在计人
ｆ ４ １ 国 家税 务 总局 关于土地 增值 税 清算有 关 问题 的通
知 （ 国税 函 （ ２ ０ １ ０］２ ２ ０ 号 ）．
１ ５关 ５ １ 于印发 《 土地 增值税 清算鉴证 业务 准则 》的通
知 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ７］１ ３ ２ 号 ）． 『 ６ １ 财政部 、国 家税 务 总局 关于土地 增值税 一 些具体 问题规 定的通知 （ 财税字 ［ １ ９ ９ ５ ］４ ８ 号 ）．
与转让房地产有关 的税金扣除 。在 编制好 与转让房地产有
关 的税金情况明细表后 ，各项 已纳税税款 与项 目的核准销
ｆ ７ １ 房 地产 企 业单独修 建 的售楼 部 、样 板房 等 营销设 施 费，在 土地增值税清算 中如何扣除 （ 国家税务 总局纳税
服 务 司２ ０ １ ０ 年０ ８ 月２ ３ 日答 复 ）．
售收入应存在对应 的比例关 系，同时应 附上已纳税款的复
印件。
（ 四） 其他扣 除
其他扣 除主要指加计扣 除 ，即对从 事房地产开发 的
作 者简介 常锟 ，男 ，河南郑 州人 ，现供 职 于河 南省郑 州市名
’ １ 地产 （ 河 南 ）有 限 公 司。 责 任 编 辑 ：一 冰
纳税人可按取得土地使用权与开发成本 之和加计 ２ ０ ％的扣
除。
五 、计 算应 缴纳 的土地： 噎税额
，清算税款
１ 、计算扣 除项 目金额 。房地产 开发企业 的扣 除项 目
金 额＝ 取得土 地使 用权所支 付的金额＋ 开发成本＋ 开发 费用
浅 谈 房 地 产 企 业 土 地 增 值 税 的 清 算 流 程 及 注 意 事 项
摘 要 土地增值税是房地产开发企 业的最重要税种，如何做 好土地增值税清算 ，对房地产企
业确认土 地增值 额 ，依 法纳税和 享受税 收优 惠至关 重要。通 过对土地 增值 税清算 确认条件 和主 体 ，相关资料 的搜集 整理；清算 的会计准 备；开发收入 、成本 扣除项 目确定 中的注意事项；清算 税 款等进行 了梳理 ，以便 开发企业及 时准 确的做好土地增值税 清算 ，依法纳税并保护 自己的合法
权 益。
关 键词 房地产 ；土地增值 税；清算流程 ；注 意事项
一
、
确认清算条件 和主体 。准备相 关资料
房地产项 目土地 增值 税清算 申请 ，包括项 目的地 理位 置 、
规划用途 、土地 出让 面积 、总建筑 面积 、总销售 面积 、开
土地 增值 税是 对转让 国有 土地 使用权 、地 上建 筑物 及 其附着物 （ 俗称转让房地产 ）并取得收入 ，对不 同土地 增值额 实行不同税率的一种税 。根据 《国家税务总局关 于 房 地产 开发 企业 土地增 值税 清算 管理有 关 问题 的通 知 》
工竣工 日期 、主要 配套设施 、项 目销售情况等 。 二、规范会计核算 。作好清算基础 由于 土地 增 值 税 是 对 不 同 土地 增 值 额 实 行 不 同税 率 ，其重点是对 土地增值额 的确认 ，这 就要求开发企业 以 房地产项 目为清算对 象 ，准确 完整地核算该项 目的收入 、 成 本和 费用 。现在 绝大多 数开 发企业都 实行 了会计 电算 化 ，在项 目竣工结转 收入 前房 款都 是归集在 “ 预 收账款 ” 科 目中 ，待符 合确认 条件 后结转 到 收人 中 ，为此 ，要在 “ 预 收账款”科 目下 进行辅助核 算 ，分Ｘ Ｘ 项 目和Ｘ Ｘ 客户 （ 分楼号 一 单 元一 房 间号 ）进行 明细核 算 ，每月末要 和销
售 台账进行核对 ，确保数 据无误 。与收入对应 ，在 “ 开发
（ 国税发 ［ ２ ０ ０ ６ ］１ ８ ７ 号） 第二 条的规定 ，符合 下列情形
之 一 的，纳税 人应进行 土地增值 税 的清算 ： （ １ ）房地产 开 发项 目全部 竣工 、完 成销售 的 ； （ ２）整体转 让未竣工 决算 房地产开发项 目的 ； （ ３ ）直接转让土地使用权 的。 符合 下列 情形 之一 的 ，主管税 务机关 可要 求纳 税人 进 行土地增值 税清算 ： （ １ ）已竣工验 收的房地 产开发项 目，已转让 的房地产建筑面积 占整个项 目可售建筑面积 的 比例在８ ５ ％以上 ，或该 比例虽未超过 ８ ５ ％，但剩 余的可售 建 筑面积 已经 出租或 自用的 ； （ ２ ）取得 销
售 （ 预售 ）许 可证 满三年仍 未销售完 毕的 ； （ ３ ）纳税 人 申请 注销 税务 登 记但未办理 土地增值 税清算手 续的 ； （ ４）省税 务机关
规定 的其他情况 。
成本 ” 科 目下 也进行辅助 核算 ，分Ｘ Ｘ 项 目和土地征用及 拆迁补偿费 、前期工程费 、建 筑安装 工程 、基础设施 费 、 公共配套费 ，开发 间接 费用六 大成本项 目进行 明细核算 。
通过会计 电算化 ，可 以及时准确 的核算各 项 目的具体 收入 和成本 情况 ，为 清算工 作打 下 的坚
实 的会计基础 。 三、确认项 目收入及注意事项 实 务 中 ，房地 产 开发企业 通 常是通 过对 已结转 到销
在具 备土 地增值 税清 算条 件后 ，实务 中参 照房 开企 业 的立项手续或 建设 用地 规划 许可证 、建设工程规划许可 证来确定 清算主体。同时应准备该项 目的有关建设资料 ， 包 括项 目立项 批文 、土地 出让 协议 、建设 工程 规划许 可 证 、销售许 可证 、招 投标 文件 、竣工决算报告 、房产面积 测绘报告 、项 目总平 面图等 ，上述 资料主要是说明项 目的
合法性 、真实性 。
售收入 的 “ 预收账款 ”借方发生额生成 收入 清单 ，清单通
常分楼号制作 ，包含销售合 同编号 、房屋 的单元 （ 或座 ） 号 、楼层和房 问号 、购房人姓名 、房屋 面积 、房屋单价 、
整理该 项 目的 主要经 济技术 指标 ：总 用地 面积 、总
总款等 。清算项 目总销售清单合计应与本项 目已结转 的经 营收入数额 、销售合 同总数额核对相符 。
在 核准项 目的销售收入 时 ，应注 意以下事项 ： （１ ） 房地产开发企业将开发产 品用 于职工福利 、奖励 、对外投
批 建面积 、总 可售 面积 、各类 住宅 （ 或商 铺 ） 的可 售面
积 、已售 面积 、已售 收入 、土地增 值税 预交总额 ；各类成
本总额 、 各 年度建筑 主体 的完 工面积 、根据上述资料撰写
资 、分配给股东 或投 资人 、抵偿债务 、换取其他 单位和个 人 的非货币性资产等 ，发生所有权转移时应视 同销售 房地 产； （ ２）纳税人 以房换 地 、采 用 ” 还 本” 方式销 售商 品房
支付 的拆 迁补 偿费 ，可 以凭 与搬迁 户签 订 的拆 迁 补偿 协
议 、签 收凭证 （ 收据 ）和付款记 录计入开 发成本 ； （ ３）
向企业 、事业单 位支付勘察 、设计 、测绘 、监理 、验收 、 咨询等 费用 时 ，应取得地税部 门监制 的 “ 服 务业发 票” ；
和 以房产 补偿 给拆迁户时 ，在房产移交使用 时是否视同销
售不 动产 ； （ ３）房地产开 发企业
将 开发 的部 分房地 产转 为企业 自用 或用于出租等商业用途 时 ，如果 产权未发生转
向行政事业单位 支付 相关费用时 ，应取得行政事业性 收费 收据 ； （ ４）对建 筑安装成本 ，应取得 项 目所 在地地税 部
门开具 的 “ 建筑安装业发票 ” ，对异地建安 发票不允许土
移 ，不征收土地增值税 ，在税款清算 时不列收入 ，不扣除 相 应的成本 和费用 ； （ ４）土地增值 税清算 时 ，已全 额开
具 商品房销售发票 的，按照发票所 载金额确认收入 ；未开 具 发票或未全额开具发票 的 ，以交易双方签订 的销售合 同
地 增值 税 前 扣 除 ； （ ５ ）支付 对 象 为金 融机 构 的利 息 支 出 ，应 取得 金融机构开具 的付息凭证 ；支付对 象为非金融
机 构的 ，应取得地税部 门监制 的 “ 服务业发票 ”。
所 载的售房金额及其他收益确认 收入。销售合 同所载商 品
房面积与有关部 门实 际测量 面积不一致 ，在清算前 已发生 补 、退房款 的，应在计算 土地 增值 税时予以调整 。 四、确 认扣除项 目及注意事项 在 确定 收入 后 ，就该 确认 土地 扣除项 目，土地 扣 除
３ 、在清算 土地增值税 时 ，建 筑安装施 工企业 就质量
保 证 金 对 房 地 产 开 发 企 业 开 具 发 票 的 ，按 发 票 所 载 金 额 予
以扣除 ；未开具发票 的 ，扣 留的质保金不 得计 算扣除 。
４ 、土地增 值税清算 时 ，已经计入房 地产开发 成本 的
利息支出 ，应调整至财务费用 中计算扣 除。
项 目主要包括开 发成 本 、开发费用 、开发税金 、其他扣 除 等 。开发 成本 主要包 括 土地征 用拆 迁补偿 费 、前期 工 程 费 、建筑安装 工程费 、基础设 施费 、公共配套设施 费 、开
发 间接 费用 等成本项 目。
５ 、房地 产开发企业 逾期 开发缴纳 的土地 闲置费不 得
扣除 。 ６ 、房地 产开发企业 开发建 造 的与清算项 目配套 的居 委会 和派 出所 用房 、会所 、停 车场 （ 库 ）、物业 管理 场 所 、变 电站 、热力站 、水 厂 、文体场馆 、学校 、幼 儿园 、 托儿所 、医院 、邮电通 讯等公共设施 ，按 以下原则处理 ： （ １ ）建成 后产权属 于全体业 主所有 的 ，其成 本 、费用 可 以扣 除 ； （ ２）建成 后无偿移 交给政府 、公用 事业单位 用 于非 营利 性社 会公 共事 业 的 ，其 成本 、费 用可 以扣 除 ；
（ 一 ）开发成本
实务 中 ，确认 开发成 本 主要通 过 编制六 大成 本项 目 明细表 的表 格形式 ，同时应注意 以下事项 ：
１ 、根 据 国家税 务总局关 于印发 《 土
地增 值税 清算 管 理规程 》的通知 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ９ ］９ １ 号） 第二 十一条第一 款规定 ：在土地增值税清算 中 ，计算扣 除项 目金额时 ，其 实 际发生 的支出应当取得但未取得合 法凭 据的不得扣除 。 《 国家税 务总局关于房地产开发企业 土地增值 税清算管理 有 关问题 的通知 》 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ６］１ ８ ７ 号 ）第 四条第一 款规定 ：房地产开发企业办理土地增 值税清算时计算与 清 算项 目有关的扣除项 目金额 ，应根据 土地增值税暂行条例 第 六条及其实施细则第七条 的规定执 行。除另有规定外 ，
扣 除取得土地使用权所支付 的金 额 、房地产开发成本 、费 用 及与转让房地产有关税金 ，须 提供 合法有效凭证 ；不 能 提供合法有效凭证 的 ，不予扣 除。因此 ，所有开发成本项
（ ３ ） 建 成后 有偿转让 的 ，应计算 收入 ，并准予扣 除成本 、
费用 。
７ 、房地产开发 企业缴 纳 的政府 代收费用 ，如城 市配
套设施 费 、人防费 、墙改基金 、散装水 泥基金 、白蚁防治
费等 ，在计算 成本扣除项 目金额 时 ，应 咨询或查阅各地 区
税务部 门具体 规定 。 ８ 、房地产 开发企业 办理土地 增值税 清算所 附送 的前 期 工程费 、建筑安装工程 费 、基础设施 费 、开发问接费用 的凭证 或资料不符合清算要求或不 实的 ，地方税务机关可
参照 当地建 设工 程造 价管 理部 门公 布 的建 安造 价 定额 资 料 ，结合房屋结构 、用途 、区位等因素 ，核定上述 四项 开
发成本的单位面积金额标准 ，并 据以计算 扣除 。
目支出均须提供符合税 务机 关要求的合法有效凭证 ，对 作 为土地增值税扣除凭证 的发 票 ，在入账时就应该在地税 局 发票查询系统 中确认 。 ２ 、开 发成 本项 目中合法 凭 据类 型 的判 断 ： （ １）取 得 土地使用权支付 的金额是 否获取合法有效 的凭证 ，即土 地出让金应取得 国土资源部 门开具 的 “ 国有土地有 偿使用
收费专用收据 ” ，与此相关 的契税应取得 “ 中华 人 民共和
９ 、房地产 企业单 独修建 的售楼部 、样板 房等营销设
施费 ，应分不 同情况处 理 ： （ １ ）房地 产企业 在开发小 区
内、主体外修建 临时性 建筑物作为售楼部 、样板房 的 ，其 发生 的设计 、建造 、装 修等费用 ，应计入房地 产销 售费用 扣 除（ 不 允许在 土地增 值税 的开发 成本 中列支 。售楼 部 、 样板房 内的资产 ，如空调 、电视机等资产性购 置支出不得
国契税完税证 ” ； （ ２ ）土地征用拆迁补
偿费 向搬迁个 人
本栏 囤 出陕 西 省地 方税 务 怒
陵西 省 政 厅税 酸 处支 持 开办
直接在 销售费用 中列支 ； （ ２ ）房地 产企业 在主体 内修 建
＋ 与转让 房地产 有关 的税 金＋ ａ ｎ 计扣 除。 因此 ：对 能够按
临时售楼部 、样板房 的，其发生 的设计 、建造 、 装修等 费 用 ，建成后有偿转让 的 ，应计算 收入并准予在 土地增值税
的开发成 本 中扣 除 ； （ ３）房地产企业 利用规 划配套设施 （ 如 ：会所 、物业管理用房 ），发生 的售楼部 、样板房 的 设计 、建造 、装修等费用 ，按配套设施的三项原则处理 。
转 让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证 明的 ，扣 除项 目金额 ＝（ 取得 土地 使用 权所 支付 的金额 ＋ 房地产 开发成 本 ）× （ １ ＋ ２ ０ ％＋ ５ ％）＋ 利息费用 ＋ 与转让房地产有关 的税
金 。凡 不能按转让房地产项 目 计算分摊利息支 出或不能提
供 金融机构证 明的 ，扣除项 目金额＝（ 取得 土地使用权所
支 付 的金 额＋ 房 地产 开发 成本 ）× （ １ ＋ ２ ０ ％＋ １ ０ ％ ）＋ 与转 让房地产有关 的税金。
（ 二） 开发费用
开发 费用 是指 房地产 开发 企业 与开发 成本 清算 项 目 有关的销售费用 、财务费用 、管理费用等三项费用 。根据 《 中华 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》 （ 财法
２ 、计算清算 项 目 增值 额和增值 率 。清算项 目增值额
＝
根 据确认 的清 算项 目的销售 收入一 扣 除项 目金额 ，清算 ３ 、根 据 《中华 人 民共 和国土地增 值税暂行 条例实施
字［ １ ９ ９ ５ ］ 第６ 号） 第七条第 三款的规定 ：财务费用 中的利息
支 出 ，凡 能够按 转让 房地产项 目计算分摊并提供金融机构 证 明的，允许据 实扣 除 ，但最 高不能超过按商业银行 同类
项 目增值率 ＝ 清算项 目增值 额顾 目扣除项 目金额 。 细则 》第十条计算应 缴纳土地 增值 税额。
４ 、确认 清算项 目已预交 的土地增值税 ，根据项 目预
同期贷款利率计算 的金额 。其他房 地产 开发费用 （ 指管理
费用 和销售 费用 ），按取 得土地使 用权所支付的金额与开 发成本 之和 的５ ％以内计算扣 除。凡不能按 转让房地 产项 目计算分摊利息支 出或不 能提供金 融机 构证 明的 ，房地产
开发费用 （ 指销售 费用 、财务 费用 、管理费用三项费用 ）
交 的土地增值税 按时间序列编制预交土地增值税统计表 ，
并附上 已纳税税单复 印件 。
５ 、清算项 目应 补 （ 退 ）的土地 增值 税额 ＝ 应缴 纳土 地增值
税额一 已预交 的土地增值 税。
参 考 文 献
按取得土地使用权所支付 的金额 与开发成本之和的 １ ０ ％以
内计算扣除
（ 三 ）开发税金 开发税 金 （ 与转让 房地 产有 关 的税 金 ），是 指 在转 让房地产时与取得转让收入有关 的各种 流转税 ，具体包括 营业税 、城市维护建设税 、教育 费附加 、印花税 等 。房地
ｆ １ １ 中 华人 民 共和 国 土地 增 值 税 暂 行 条 例 实施 细 则
（ 国务 院令 ［ １ ９ ９ ３ ］第１ ３ ８ 号 ）． 『 ２ １ 国 家税 务 总局 关于房地 产 开发企 业土地 增值 税 清 算 管理 有关问题 的通知 （ 国税 发 ［ ２ ０ ０ ６］１ ８ ７ 号 ）． 『 ３ １ 国 家税 务 总局 关于 印发 《土地增 值税 清算 管理规
程 》 的通 知 （ 国税 发 ［ ２ ０ ０ ９ １ ９ １ 号）
产开发企业预交 的土地增值税在清算 时作 为已缴税金从应
缴税金 中扣除 ，已交 的企业所得税不得计人扣 除项 目。
根据 《 财政部 、国家税 务 总局关 于土 地增值 税一 些 具体 问题规定 的通知 》 （ 财税字 ［ １ ９ ９ ５ １ ４ Ｓ 号 ）第九条 的规 定 ：房地产开发企业按照 《 施工 、房地产 开发企业财务制 度 》的有关规定 ，其缴纳 的印花税列入管 理费用 ，已相应
予 以扣除 。因此 ，房地产开发企业缴纳 的印花税 不在计人
ｆ ４ １ 国 家税 务 总局 关于土地 增值 税 清算有 关 问题 的通
知 （ 国税 函 （ ２ ０ １ ０］２ ２ ０ 号 ）．
１ ５关 ５ １ 于印发 《 土地 增值税 清算鉴证 业务 准则 》的通
知 （ 国税发 ［ ２ ０ ０ ７］１ ３ ２ 号 ）． 『 ６ １ 财政部 、国 家税 务 总局 关于土地 增值税 一 些具体 问题规 定的通知 （ 财税字 ［ １ ９ ９ ５ ］４ ８ 号 ）．
与转让房地产有关 的税金扣除 。在 编制好 与转让房地产有
关 的税金情况明细表后 ，各项 已纳税税款 与项 目的核准销
ｆ ７ １ 房 地产 企 业单独修 建 的售楼 部 、样 板房 等 营销设 施 费，在 土地增值税清算 中如何扣除 （ 国家税务 总局纳税
服 务 司２ ０ １ ０ 年０ ８ 月２ ３ 日答 复 ）．
售收入应存在对应 的比例关 系，同时应 附上已纳税款的复
印件。
（ 四） 其他扣 除
其他扣 除主要指加计扣 除 ，即对从 事房地产开发 的
作 者简介 常锟 ，男 ，河南郑 州人 ，现供 职 于河 南省郑 州市名
’ １ 地产 （ 河 南 ）有 限 公 司。 责 任 编 辑 ：一 冰
纳税人可按取得土地使用权与开发成本 之和加计 ２ ０ ％的扣
除。
五 、计 算应 缴纳 的土地： 噎税额
，清算税款
１ 、计算扣 除项 目金额 。房地产 开发企业 的扣 除项 目
金 额＝ 取得土 地使 用权所支 付的金额＋ 开发成本＋ 开发 费用