安康学院2013届专科毕业生
毕业论文（设计）
学 号： 2010248812
院（系）名称：专业名称： 房地产经营与估价
学生姓名： 田旭超
指导教师： 陈兴平
2012 年 12 月 28
房地产价格上涨的原因、危害及对策 日
摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业, 是事关民生的重要产业; 房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显; 开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡; 经济适用房所占比例极小, 无法影响供给、平抑房价; 流动性过剩下的被动投机; 户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫, 增加金融风险, 不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构, 增加低价位住房供应; 控制开发成本, 降低房地产企业的期望利润; 加大对房地产价格的检查与监管力度, 维护市场正常的价格秩序。
关键词：房地产价格; 原因分析; 调控政策
一、房地产价格的概念
房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值, 该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性, 国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当, 这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出, 房价收入比高于6倍, 就难以形成买方市场, 要使人们买得起房, 房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右, 在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度, 也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制, 这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1, 说明价格租金比较高, 投机成分和市场泡沫增大; 反之, 如果比值小于1, 则说明价格租金比较低, 市场的投机成分和泡沫在减少。近年来, 中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落, 但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升, 中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
二、房地产价格攀升的原因
大规模的房地产价格的上涨, 中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭, 严重地打击了其经济, 造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究, 并得出了有价值的结论。但是, 日本房地产发展有其特殊的一面, 它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别, 中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫, 只有了解中国房地产价格上升的真正原因, 才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:
(一) 供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因
1. 政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动, 需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济, 而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有, 使土地供应完全处于国家垄断状态, 土地的相对供给不足, 必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段, 国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度, 即土地使用权批租一级市场由国家垄断; 二是在市场营销阶段, 房地产是一个区域性的市场, 房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的, 占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性, 导致开发商拥有了市场垄断力量, 形成垄断价格。可以看出, 双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2. 房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等, 土地价格和建材价格的上涨, 使房地产开发成本不断提高, 对房价上涨形成了推动力。
(1)土地交易价格不断上涨。首先, 土地是一切经济活动的载体, 随着工业化和
城市化建设的推进, 产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求, 大量的土地资源被占用, 土地供需矛盾紧张, 土地交易价格不断上涨。其次, 土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前, 土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元, 相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨, 有助于地方政府获取更多的收入, 地方政府缺乏抑制房价上涨的动力, 土地交易价格上涨增加了房地产开发成本, 推动了房屋销售价格的上涨。
(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段, 投资需求旺盛, 生产结构偏重于重工业化, 对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大, 而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段, 这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年, 建材价格指数曾达到105.1, 生产成本增大, 必然导致房价提高。
3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住, 是其实用性; 另一方面, 商品房可以用来投资, 其价值相对较高, 风险相对较小。
(1)投资性需求。从20世纪90年代至今, 我国储蓄率大体维持在38%至40%左右, 远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升, 投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高, 需要大量的操作经验, 人们的了解和接受程度还相对比较低, 加上金融市场的不健全, 打击了潜在投资者的投资信心, 所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象, 就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格, 这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计, 截至2007年6月底, 全国商品房空置面积为1.24亿平方米, 其中空置商品住宅6 563万平方米, 空置办公楼758万平方米, 空置商业营业用房3 806万平方米。
(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大, 新增人口多, 同时城镇居民人均住房面积较低, 所以人们改善居住条件的要求也十分迫切, 对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性, 而投资性需求具有弹性, 随着资产价格的上升, 使人们产生资产持续上升的预期, 可以得出短期需求曲线DS 。在资产价格比较低的时候, 房产的投资价值没有体现, 由于人们对居住空间
的习惯, 短期需求呈现刚性, 不会因价格的上升而出现改变, 为DE 曲线。当价格高于P0, 消费者出现房价不断上涨的预期, 房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可, 随着价格的上升, 需求出现边际递增的上升, 此时为泡沫的出现期, 在EF 段上, 斜率越大, 表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的, 价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势, 并且无限接近。由于房地产的特性, 导致房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因, 人们来不及改变其消费习惯, 所以短期需求具有相对刚性, 当价格达到一定程度后, 由于信息不完全, 人们的跟风以及非理性因素, 导致房地产价格出现反常波动, 即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内, 人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力, 所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型, 随着价格的上涨需求量相应下降, 房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为中的CE 曲线到EF 曲线, 当房价超过某个价格的时候, 人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期, 同时房地产投资的风险逐渐加大, 此时随着价格的上升, 需求曲线会按照长期需求曲线DL 的方向运行, 即按照FB 曲线运行。此时, 即为房地产泡沫的破裂。我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。
(二) 开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征, 即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的自然、经济、社会条件各不相同, 以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别, 形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣, “道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场, 而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场, 加之我国房地产企业数量众多, 其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性, 因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线, 具有垄断势力, 在市场交易中处于优势地位, 能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。同时, 房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息, 这种信息不对称进一步增强了其优势地位, 加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间
竞争加剧给投资反弹创造的条件, 使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定, 即少数开发商凭借其所处的垄断地位, 默契配合, 结成价格联盟, 通过发布虚假广告来夸大需求, 通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张, 从而达到哄抬房价的目的, 炒作的结果必然是房价进一步上涨。
金融经济自改革开放以来, 我国加工贸易增长显著高于非加工贸易,2006年我国加工贸易实现顺差1 888.8亿美元, 而我国非加工贸易基本保持逆差,2006年逆差为114.2亿美元。正是由于这种贸易结构的不均衡, 导致了我国连续多年实现贸易顺差, 外汇储备快速增加。
我国对资本流动控制严格, 维持了汇率的稳定和货币政策的独立, 管理的浮动汇率制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响, 可以排除货币大规模投机冲击的可能, 但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化, 外汇储备的增长带来了基础货币的大幅增加。此外,2002年下半年, 人民币开始出现升值压力, 境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入, 中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加, 通过乘数效应的加大, 造成了流动性过剩现象。
(五) 户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割, 限制了不同地域间劳动力的自由流动, 使我国形成了典型的“二元经济”。由于限制了以劳动力为主的各种生产要素的流动, 降低了社会对资源配置的效率, 因此造成了一系列的不平等现象, 而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的教育制度, 对教育资源, 尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分, 从而产生了对相关社会资金的吸引作用, 进而带动了房价的整体性上升。同时, 在保障性住房购买条件中, 几乎都有户口限制, 这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房, 增加了社会压力。同时, 由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制, 公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制, 加上中国传统思想观念的原因, 更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。一个流动性强的社会, 人们会更多地倾向于租房, 倾向于投资更加方便变现的股票、债券, 而不是不动产。鼓励公民自由迁徙、流动的户籍制度, 有利于增加房地产的租赁, 减少购买
的需求, 进而稳定房地产价格。
三、房价快速上涨的危害
1. 不利于社会的和谐发展。不利于构建社会主义和谐社会, 构建社会主义和谐社会要解决好人民群众的“衣、食、住”行的问题, 要求在“住”这个问题上能做到“居者有其屋”但是, 中国部分地区商品房价格上涨太快, 价格太贵, 远远高于当地的收入增长幅度, 超过了人们的支付能力 ,导致住房矛盾比较突出, 产生很多社会问题。特别是当房价增长速度高于收入增涨幅度时, 人们为了买房不得不减少其他方面的开支, 这对居民消费产生明显的挤出效应, 降低了社会、个人的福利, 影响了社会的和谐发展。
2. 不利于经济良性、持续的发展。房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展, 房地产价格的持续上涨, 从短期来看, 开发商的投资收益和行业利润会显著增加, 但是, 从长期来看, 大量的资金都涌入房地产行业, 而实体经济长期得不到资金的投入, 对这些行业和相关产业产生巨大的不利影响, 不利于经济的良好、可持续发展。由于房价上涨过快, 近年来居民购房的首付款和月供不断增加, 月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加, 占比提高, 挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出, 严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下, 房价过快上涨挤出了居民消费, 扭曲着社会资源配置, 成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。
3. 容易引发金融风险。房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金, 都直接或间接地来自银行信贷, 据中国央行2010年1月20日公布数据称:2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快, 全年房地产贷款超2万亿, 个人住房贷款的占比超过了75%。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨, 已经引发房地产行业的泡沫。房地产行业的泡沫破裂时, 大量的贷款变成坏账, 银行可能遭遇流动性危机, 这样房地产业的危机由此波及金融业, 使局部危机可能演变成全局性的金融危机和经济危机, 对整个国民经济产生恶劣影响。
四、调整房价快速上涨的对策与建议
1.增加土地的供给、加强土地的有效监管, 创新土地的出让制度。中国自2004年8月31日后, 经营性商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地供应方式, 对于防止土地出让环节的腐败行为, 以及国有资产的流失, 是一种较好的供应方式。但土地竞价“价高者得”的结果, 就产生了很多地王, 而且现阶段, 大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入, 以武汉市为例,2007年的土地收益占财政收入的比例高达 40 %,全国其他城市甚有更高者。这样的情况下, 政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地。这些矛盾已经日益严重, 我们应该创新土地的出让制度来加以解决。一是采用“招标式, 价低者得”的方法。所谓“招标式, 价低者得”办法, 即参照建设工程招标方法, 由城市政府规划整理好土地, 并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案, 再经专家评选出最佳方案后, 公开向开发商招标开发建设。其中, 列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等, 同时, 列明每平方米楼面价的出让金。届时, 哪家开发商报出的售房价格最低, 则项目出让给哪家开发。二是借鉴荷兰政府采取 “递减竞价”的竞价规则。它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价 (达到或超过底价) 时击槌成交的一种拍卖 ,亦称“减价拍卖”。通常将增价和减价拍卖相互衔接 ,交替进行 ,有人称之为 “混合拍卖”或“荷兰式拍卖”, 即在减价拍卖出现两个以上应价人时, 立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖, 减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动, 使土地成交价格的更理性化。三是“一次书面报价的方式”, 即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行 ,按照价高者得原则最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的“一次书面报价”行为, 可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下, 对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基, 合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此, 不断完善招拍挂出让机制, 在改革的道路中不断探索新方法, 使土地资源得到最优配置, 又保证了大多数人民的利益, 这样才能促进房地产市场和谐发展。
结论
文章已经说出了我国房地产价格上涨所反映出的问题及本质，指明了抑制房地
产价格上涨的重要意义，归纳了政府已经采取的措施。房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受, 而进入了“蜗居”时代, 导致现阶段住房矛盾比较突出, 在一定程度上影响了社会的和谐发展。近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长 起了重要作用。但是，由于我国房地长市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴漏出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生活、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
致 谢：
短暂的三年大学生活很快就要结束了，我曾多么憧憬美好的学生时代，如今当自己临近毕业时，
我又留恋已经流逝的三年学生生涯。
本文是在王利平老师悉心指导和亲切关怀下，经过不断的学习和修改完成的。
老师严谨的学风，渊博的学识，谦逊的为人，丰富的实践经验，高瞻远瞩、敏锐的科学眼光，将是我永远学习的楷模；老师乐观、正直、朴实的生活态度，令我深深敬佩。老师的谆谆教诲，
将使我终生受益。在此，谨致以衷心的感谢和崇高的敬意。
工学院的各位老师给了我很大帮助和启示，使我学到更多的知识，从而顺利的完成毕业论文。
在此一并表示衷心的感谢。祝愿他们身体健康，工作顺利，事业上取得更大成功。
安康学院2013届专科毕业生
毕业论文（设计）
学 号： 2010248812
院（系）名称：专业名称： 房地产经营与估价
学生姓名： 田旭超
指导教师： 陈兴平
2012 年 12 月 28
房地产价格上涨的原因、危害及对策 日
摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业, 是事关民生的重要产业; 房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显; 开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡; 经济适用房所占比例极小, 无法影响供给、平抑房价; 流动性过剩下的被动投机; 户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫, 增加金融风险, 不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构, 增加低价位住房供应; 控制开发成本, 降低房地产企业的期望利润; 加大对房地产价格的检查与监管力度, 维护市场正常的价格秩序。
关键词：房地产价格; 原因分析; 调控政策
一、房地产价格的概念
房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值, 该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性, 国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当, 这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出, 房价收入比高于6倍, 就难以形成买方市场, 要使人们买得起房, 房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右, 在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度, 也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制, 这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1, 说明价格租金比较高, 投机成分和市场泡沫增大; 反之, 如果比值小于1, 则说明价格租金比较低, 市场的投机成分和泡沫在减少。近年来, 中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落, 但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升, 中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
二、房地产价格攀升的原因
大规模的房地产价格的上涨, 中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭, 严重地打击了其经济, 造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究, 并得出了有价值的结论。但是, 日本房地产发展有其特殊的一面, 它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别, 中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫, 只有了解中国房地产价格上升的真正原因, 才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:
(一) 供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因
1. 政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动, 需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济, 而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有, 使土地供应完全处于国家垄断状态, 土地的相对供给不足, 必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段, 国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度, 即土地使用权批租一级市场由国家垄断; 二是在市场营销阶段, 房地产是一个区域性的市场, 房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的, 占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性, 导致开发商拥有了市场垄断力量, 形成垄断价格。可以看出, 双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2. 房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等, 土地价格和建材价格的上涨, 使房地产开发成本不断提高, 对房价上涨形成了推动力。
(1)土地交易价格不断上涨。首先, 土地是一切经济活动的载体, 随着工业化和
城市化建设的推进, 产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求, 大量的土地资源被占用, 土地供需矛盾紧张, 土地交易价格不断上涨。其次, 土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前, 土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元, 相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨, 有助于地方政府获取更多的收入, 地方政府缺乏抑制房价上涨的动力, 土地交易价格上涨增加了房地产开发成本, 推动了房屋销售价格的上涨。
(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段, 投资需求旺盛, 生产结构偏重于重工业化, 对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大, 而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段, 这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年, 建材价格指数曾达到105.1, 生产成本增大, 必然导致房价提高。
3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住, 是其实用性; 另一方面, 商品房可以用来投资, 其价值相对较高, 风险相对较小。
(1)投资性需求。从20世纪90年代至今, 我国储蓄率大体维持在38%至40%左右, 远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升, 投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高, 需要大量的操作经验, 人们的了解和接受程度还相对比较低, 加上金融市场的不健全, 打击了潜在投资者的投资信心, 所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象, 就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格, 这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计, 截至2007年6月底, 全国商品房空置面积为1.24亿平方米, 其中空置商品住宅6 563万平方米, 空置办公楼758万平方米, 空置商业营业用房3 806万平方米。
(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大, 新增人口多, 同时城镇居民人均住房面积较低, 所以人们改善居住条件的要求也十分迫切, 对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性, 而投资性需求具有弹性, 随着资产价格的上升, 使人们产生资产持续上升的预期, 可以得出短期需求曲线DS 。在资产价格比较低的时候, 房产的投资价值没有体现, 由于人们对居住空间
的习惯, 短期需求呈现刚性, 不会因价格的上升而出现改变, 为DE 曲线。当价格高于P0, 消费者出现房价不断上涨的预期, 房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可, 随着价格的上升, 需求出现边际递增的上升, 此时为泡沫的出现期, 在EF 段上, 斜率越大, 表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的, 价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势, 并且无限接近。由于房地产的特性, 导致房地产的长期需求呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因, 人们来不及改变其消费习惯, 所以短期需求具有相对刚性, 当价格达到一定程度后, 由于信息不完全, 人们的跟风以及非理性因素, 导致房地产价格出现反常波动, 即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内, 人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力, 所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型, 随着价格的上涨需求量相应下降, 房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为中的CE 曲线到EF 曲线, 当房价超过某个价格的时候, 人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期, 同时房地产投资的风险逐渐加大, 此时随着价格的上升, 需求曲线会按照长期需求曲线DL 的方向运行, 即按照FB 曲线运行。此时, 即为房地产泡沫的破裂。我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。
(二) 开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征, 即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的自然、经济、社会条件各不相同, 以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别, 形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣, “道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场, 而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场, 加之我国房地产企业数量众多, 其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性, 因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线, 具有垄断势力, 在市场交易中处于优势地位, 能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。同时, 房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息, 这种信息不对称进一步增强了其优势地位, 加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间
竞争加剧给投资反弹创造的条件, 使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定, 即少数开发商凭借其所处的垄断地位, 默契配合, 结成价格联盟, 通过发布虚假广告来夸大需求, 通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张, 从而达到哄抬房价的目的, 炒作的结果必然是房价进一步上涨。
金融经济自改革开放以来, 我国加工贸易增长显著高于非加工贸易,2006年我国加工贸易实现顺差1 888.8亿美元, 而我国非加工贸易基本保持逆差,2006年逆差为114.2亿美元。正是由于这种贸易结构的不均衡, 导致了我国连续多年实现贸易顺差, 外汇储备快速增加。
我国对资本流动控制严格, 维持了汇率的稳定和货币政策的独立, 管理的浮动汇率制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响, 可以排除货币大规模投机冲击的可能, 但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化, 外汇储备的增长带来了基础货币的大幅增加。此外,2002年下半年, 人民币开始出现升值压力, 境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入, 中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加, 通过乘数效应的加大, 造成了流动性过剩现象。
(五) 户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割, 限制了不同地域间劳动力的自由流动, 使我国形成了典型的“二元经济”。由于限制了以劳动力为主的各种生产要素的流动, 降低了社会对资源配置的效率, 因此造成了一系列的不平等现象, 而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的教育制度, 对教育资源, 尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分, 从而产生了对相关社会资金的吸引作用, 进而带动了房价的整体性上升。同时, 在保障性住房购买条件中, 几乎都有户口限制, 这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房, 增加了社会压力。同时, 由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制, 公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制, 加上中国传统思想观念的原因, 更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。一个流动性强的社会, 人们会更多地倾向于租房, 倾向于投资更加方便变现的股票、债券, 而不是不动产。鼓励公民自由迁徙、流动的户籍制度, 有利于增加房地产的租赁, 减少购买
的需求, 进而稳定房地产价格。
三、房价快速上涨的危害
1. 不利于社会的和谐发展。不利于构建社会主义和谐社会, 构建社会主义和谐社会要解决好人民群众的“衣、食、住”行的问题, 要求在“住”这个问题上能做到“居者有其屋”但是, 中国部分地区商品房价格上涨太快, 价格太贵, 远远高于当地的收入增长幅度, 超过了人们的支付能力 ,导致住房矛盾比较突出, 产生很多社会问题。特别是当房价增长速度高于收入增涨幅度时, 人们为了买房不得不减少其他方面的开支, 这对居民消费产生明显的挤出效应, 降低了社会、个人的福利, 影响了社会的和谐发展。
2. 不利于经济良性、持续的发展。房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展, 房地产价格的持续上涨, 从短期来看, 开发商的投资收益和行业利润会显著增加, 但是, 从长期来看, 大量的资金都涌入房地产行业, 而实体经济长期得不到资金的投入, 对这些行业和相关产业产生巨大的不利影响, 不利于经济的良好、可持续发展。由于房价上涨过快, 近年来居民购房的首付款和月供不断增加, 月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加, 占比提高, 挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出, 严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下, 房价过快上涨挤出了居民消费, 扭曲着社会资源配置, 成为扩大消费和保增长的“绊脚石”。
3. 容易引发金融风险。房地产价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。一方面,80%左右的土地购置和房地产开发资金, 都直接或间接地来自银行信贷, 据中国央行2010年1月20日公布数据称:2009年房地产开发贷款、个人住房贷款增速明显加快, 全年房地产贷款超2万亿, 个人住房贷款的占比超过了75%。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨, 已经引发房地产行业的泡沫。房地产行业的泡沫破裂时, 大量的贷款变成坏账, 银行可能遭遇流动性危机, 这样房地产业的危机由此波及金融业, 使局部危机可能演变成全局性的金融危机和经济危机, 对整个国民经济产生恶劣影响。
四、调整房价快速上涨的对策与建议
1.增加土地的供给、加强土地的有效监管, 创新土地的出让制度。中国自2004年8月31日后, 经营性商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地供应方式, 对于防止土地出让环节的腐败行为, 以及国有资产的流失, 是一种较好的供应方式。但土地竞价“价高者得”的结果, 就产生了很多地王, 而且现阶段, 大部分城市都是靠出让土地来增加地方的财政收入, 以武汉市为例,2007年的土地收益占财政收入的比例高达 40 %,全国其他城市甚有更高者。这样的情况下, 政府当然更乐意采用竞拍的方式来出让土地。这些矛盾已经日益严重, 我们应该创新土地的出让制度来加以解决。一是采用“招标式, 价低者得”的方法。所谓“招标式, 价低者得”办法, 即参照建设工程招标方法, 由城市政府规划整理好土地, 并委托几家信誉好的设计单位设计住宅方案, 再经专家评选出最佳方案后, 公开向开发商招标开发建设。其中, 列明建筑材料标准、动工建设时间、竣工限制等, 同时, 列明每平方米楼面价的出让金。届时, 哪家开发商报出的售房价格最低, 则项目出让给哪家开发。二是借鉴荷兰政府采取 “递减竞价”的竞价规则。它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价 (达到或超过底价) 时击槌成交的一种拍卖 ,亦称“减价拍卖”。通常将增价和减价拍卖相互衔接 ,交替进行 ,有人称之为 “混合拍卖”或“荷兰式拍卖”, 即在减价拍卖出现两个以上应价人时, 立即转入增价拍卖。相比增价式拍卖, 减价拍卖可以有效地抑制竞买人非理性的冲动, 使土地成交价格的更理性化。三是“一次书面报价的方式”, 即现场竞价应采取竞买人一次书面报价的方式进行 ,按照价高者得原则最后确定竞买人。这种做法强调的是进入现场竞价后的“一次书面报价”行为, 可以有效的避免多次竞价带来的非理性现象。在这种情况下, 对挂牌土地的底价的制定就显得尤为重要。土地是人类生存的根基, 合理利用土地对人类社会的可持续发展有着重要的意义。因此, 不断完善招拍挂出让机制, 在改革的道路中不断探索新方法, 使土地资源得到最优配置, 又保证了大多数人民的利益, 这样才能促进房地产市场和谐发展。
结论
文章已经说出了我国房地产价格上涨所反映出的问题及本质，指明了抑制房地
产价格上涨的重要意义，归纳了政府已经采取的措施。房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、土地的出让制度、房地产市场的体制不完善、开发商的违规操作和投机客的过度炒等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受, 而进入了“蜗居”时代, 导致现阶段住房矛盾比较突出, 在一定程度上影响了社会的和谐发展。近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长 起了重要作用。但是，由于我国房地长市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴漏出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生活、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
致 谢：
短暂的三年大学生活很快就要结束了，我曾多么憧憬美好的学生时代，如今当自己临近毕业时，
我又留恋已经流逝的三年学生生涯。
本文是在王利平老师悉心指导和亲切关怀下，经过不断的学习和修改完成的。
老师严谨的学风，渊博的学识，谦逊的为人，丰富的实践经验，高瞻远瞩、敏锐的科学眼光，将是我永远学习的楷模；老师乐观、正直、朴实的生活态度，令我深深敬佩。老师的谆谆教诲，
将使我终生受益。在此，谨致以衷心的感谢和崇高的敬意。
工学院的各位老师给了我很大帮助和启示，使我学到更多的知识，从而顺利的完成毕业论文。
在此一并表示衷心的感谢。祝愿他们身体健康，工作顺利，事业上取得更大成功。