房地产开发
CHINAREALESTATE
社区商业业态空间布局研究
———基于典型社区商业案例的总结
钟桂芬张丽君李伟南京网尚机构房地产研究中心
社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生满足居民综合消费为目标，提供日常生活质量、
活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
由于社区商业所处的开发阶段存在差异性，社区商业的业态在空间布局上有很大不同，本文对社区商业业通过选取南京4个典型社区商业，态的空间布局模式进行总结，为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议，同时对于社区商入驻等提供依据。业招商及业态组合、
一、典型社区商业的选取
（一）社区商业选取标准及结果
通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择，选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准（试行）》中的大、中型社区商业的标准，具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目，项目分布主城、江宁、江北，区域布局上相对均衡，能够满足南京典型社区商业的标准，具有很强的代表性。
（二）典型社区商业的类型划分依据社区商业所处的开发阶段，将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段，其中起
步型是指正在开发或者已经开发完成，正处于销
售、招商阶段的社区商业类型；过渡型是指商业开发已经全部结束，仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型；成熟型是指商业已经全部销售、招租完成，形成良好的商业市场氛围，且具有一定的区域吸引力的社区商业类型，是集聚人气的区域。
从典型社区商业来看，4个项目涵盖了上述3种类型，其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业，明发滨江新城为过渡型社区商业，左邻右里则为起步型社区商业。
二、典型社区商业业态布局分析
处于不同开发阶段的社区商业业态，受运营期限的影响，商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异，从竖向空间来看，不管处于何种开发阶段的社区商业，二层空置率明显高于一层。
（一）成熟型社区商业业态布局
1.亚东城
从一层的业态布局来看，亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点，属于入口集中型布局模式，业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等，除超市外，业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主，大量的人流为专业店的运营提供条件；而西侧则以满足本社区居民需求为主，以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主，但受人流量的限制，空置现象明显，空置率达到28.7%。
从二层的业态局部来看，东侧由于靠近学则
輴輨
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表1：南京典型社区商业项目及相关信息
项目名称位置人口规模
小区规模商业规模户数（万）人数（万）（万平方米）
（万平方米）
明发滨江新城江北（桥北）25～618016亚东城仙林
0.31504托乐嘉江宁（将军大道）0.31506.5左邻右里
江宁（岔路口）
0.3
1
30
3
表2：典型社区商业开发阶段划分
项目名称位置开发阶段
类型明发滨江新城江北（桥北）开发完成，大部分已招商，仍有部分销售过渡型亚东城仙林
良好商业市场氛围成熟型托乐嘉江宁（将军大道）良好商业市场氛围成熟型左邻右里
江宁（岔路口）
正处于开发、销售阶段
起步型
表3：成熟型社区商业（亚东城）业态布局分析楼层
位置业态布局
空置状况小区主入口东侧
业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及1层
ATM等基础配套为主
无
小区主入口西侧
高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主，人流量不足，空置现象明显
空置率28.7%
小区主入口东侧
除超市外，业态布局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量无
2层
人流的低端消费
小区主入口西侧
满足本小区的居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主
空置率1.8%
路地铁站及部分高校的影响，除超市外，业态布好的吸纳作用；而小区中轴线上则基本上以家庭
局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量人服务类的业态为主，满足小区居民的临时性家庭流的低端消费；而西侧入口处则以满足本小区的服务功能。
居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲从二层的业态布局来看，入住业态呈现多样娱乐类、部分高端餐饮为主。
化的特点，除超市外，餐饮店、宾馆、家庭服务、专2.托乐嘉
业店（以服装为主）等业态平均布局，且从小区主从一层的业态布局来看，托乐嘉社区商业底入口区位看，仍以餐饮店、便利店等业态为主，越层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集向内部，家庭服务类业态增加，且空置率也增加。聚性，主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、和少量的专业店为主，尤其是小区入口处以餐饮休闲娱乐（宾馆）等业态提供了顺畅的人流，而离店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主，便于流居住区越近，招租越困难，且业态也转变为家庭量的集散，同时对于吸引周边局面的消费起到很
服务类为主。
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表4:成熟型社区商业（托乐嘉）业态布局分析
楼层
位置小区主入口
1层
小区中轴线
业态布局
餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主，便于流量的集散，同时相间少量的家庭服务类业态
以家庭服务类的业态为主，满足小区居民的临时性家庭服务功能
除超市外，餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店（以服装为主）等业
2层
小区主入口
便利店等态平均布局，且从小区主入口区位看，仍以餐饮店、业态为主，越向内部，家庭服务类业态增加，且空置率也增加。
表5：过渡型社区商业（明发滨江新城）业态布局分析
楼层
位置
业态布局
超市必须选择小区主入口，便于分散人流，主入口业菜场、
小区主入口
态以专业店、专卖店为主，满足小区居民甚至辐射其他居住游憩需求区居民的购物、
1层
小区中轴线
以餐饮店、食杂店、便利店为主，相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态。
家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势，也体现了线状辐射居民服务的功能
与居住区临近，业态招租率较高，除大型超市外，小区主入餐饮店、宾馆等为主口以便利店、
、家庭服务类为主，且主要布局在主入口一专业店（育教）侧，离主入口越远，空置率越高
以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主，但空置情况则与
小区道路沿线
小区主入口的距离相左，即距离小区入口越远，招租越容易，空置率越低
空置率56.6%空置率21.3%
无空置状况空置率6.6%空置状况无
空置率17.2%
小区道路沿线空置率14.7%
2层小区主入口空置率25.5%
小区中轴线空置率68.0%
（二）过渡型社区商业业态布局
从一层的业态空间布局来看，中心广场—小区入口处，多以专业店、专卖店为主，包括服装店、药店、母婴店、推拿店，以及著名品牌的专卖店，而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态，对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能；从小区中轴线来看，以餐饮店、食杂店、便利店为主，相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态；从小区主要道路沿线业态布局来看，以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势，
也体现了线状辐射居民服务的功能。
目前，业态空置的情况主要以中轴线和小区
主要道路沿线部分物业空置，尤其是小区中轴线的中间位置，由于受同业间的竞争较大，空置现象较为明显，空置率达到21.3%。另外，除餐饮、家庭服务类业态外，其他业态在该区位难以“存活”。
从二层业态布局来看，与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题，不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺，空置率都较高。
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表6：起步型社区商业（左邻右里）业态布局分析楼层
位置业态布局
空置状况小区主入口以餐饮、家庭服务类为主，但部分商铺被租来作为临时居住用房，东侧
与商铺规划的初衷相悖
空置率4.6%
1层
小区主入口受开工建设中部分围挡的影响，沿街商铺招租困难，以少量的便利南侧
店和家居建材店为主，空置率非常高
空置率高达83.5%
具体分析为，与居住区临近的主入口及中轴线
布局与开发阶段关系并不明显，从入住的业态差
上，业态招租率较高。除大型超市外，小区主入口异来看，同一社区商业竖向空间业态布局的差异以便利店、餐饮店、宾馆等为主，中轴线则以专业
更为明显，受到区位可达性的影响，业态组合在店（育教）、家庭服务类为主，且主要布局在主入竖向空间上表现出明显差异。一般来说，菜场、餐口一侧，离主入口越远，空置率越高。而沿街商铺饮店（含便利店、食杂店）、家庭服务类、专业店类二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为业态多集中于一层，而大型超市、休闲娱乐、宾主，但空置情况则与小区主入口的距离相左，即馆、育教、高端餐饮店多位于二层。
距离小区入口越远，招租越容易，空置率越低。
（三）业态招租率从小区入口向周边辐射递（三）起步型社区商业业态布局减，空置率则逐步提升由于左邻右里社区商业尚未销售完成，商铺从社区商业的空置情况来看，小区主入口业招租仍较为困难，空置率较高，尤其是小区主入态招租率最高，空置现象较少，而随着向小区内口南侧，空置率高达83.5%，基本无业态入住。从部中轴线、道路沿线的延伸，空置率明显提升，即入住业态来看，以餐饮、家庭服务类为主，但受目业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主前招租不顺利的影响，部分商铺被租来作为临时要道路沿线的特征，也表明人流的集散和可达性居住用房，这与社区商业的设计和管理初衷相悖。
是影响社区商业业态入驻的重要因素。
三、结论（四）周边稳定人流来源很大程度上决定了（一）业态布局与空间区位具有很大的相关业态的集中度，社区居民起辅助作用
性，人流量的集散功能约束业态布局模式从社区商业较为成熟的托乐嘉花园、亚东城从业态的空间布局来看，不同业态的布局模来看，社区商业周边稳定的人流来源决定了业态式与空间区位具有很强的相关性。一般来说，超的集中度，尤其是餐饮店（食杂店、便利店）、专业市、菜场，基本位于小区主入口的开敞空间，便于店（服装店、药店等）等的入口集中性，很大程度人流量的集散；而小区主入口也是专业店（服装上受托乐嘉花园临近南京航空航天大学、亚东城店、药店）、餐饮店（含便利店、食杂店）等集中的临近应天学院、南京师范大学等高校的影响；而区域；而家庭服务类（包括众多服务社区居民的从小区内部业态的组合来看，主要以家庭服务业态）则集中在小区中轴线上，满足本小区居民类、休闲娱乐类为主，且业态布局相对分散，满足的就近服务需求；休闲娱乐、餐饮店等业态则沿社区居民的日常临时性服务，社区居民一定程度小区主要道路沿线布局，满足小区居民的临时性上对业态的组合和布局仅起到辅助作用。
消费需求。
李求军/责任编辑
（二）业态布局与开发阶段关系不大，而同一社区商业竖向空间业态布局差异大，区位可达性影响业态组合
不管处于何种开发阶段的社区商业，其业态
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社区商业业态空间布局研究
———基于典型社区商业案例的总结
钟桂芬张丽君李伟南京网尚机构房地产研究中心
社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生满足居民综合消费为目标，提供日常生活质量、
活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
由于社区商业所处的开发阶段存在差异性，社区商业的业态在空间布局上有很大不同，本文对社区商业业通过选取南京4个典型社区商业，态的空间布局模式进行总结，为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议，同时对于社区商入驻等提供依据。业招商及业态组合、
一、典型社区商业的选取
（一）社区商业选取标准及结果
通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择，选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准（试行）》中的大、中型社区商业的标准，具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目，项目分布主城、江宁、江北，区域布局上相对均衡，能够满足南京典型社区商业的标准，具有很强的代表性。
（二）典型社区商业的类型划分依据社区商业所处的开发阶段，将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段，其中起
步型是指正在开发或者已经开发完成，正处于销
售、招商阶段的社区商业类型；过渡型是指商业开发已经全部结束，仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型；成熟型是指商业已经全部销售、招租完成，形成良好的商业市场氛围，且具有一定的区域吸引力的社区商业类型，是集聚人气的区域。
从典型社区商业来看，4个项目涵盖了上述3种类型，其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业，明发滨江新城为过渡型社区商业，左邻右里则为起步型社区商业。
二、典型社区商业业态布局分析
处于不同开发阶段的社区商业业态，受运营期限的影响，商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异，从竖向空间来看，不管处于何种开发阶段的社区商业，二层空置率明显高于一层。
（一）成熟型社区商业业态布局
1.亚东城
从一层的业态布局来看，亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点，属于入口集中型布局模式，业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等，除超市外，业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主，大量的人流为专业店的运营提供条件；而西侧则以满足本社区居民需求为主，以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主，但受人流量的限制，空置现象明显，空置率达到28.7%。
从二层的业态局部来看，东侧由于靠近学则
輴輨
房地产开发
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表1：南京典型社区商业项目及相关信息
项目名称位置人口规模
小区规模商业规模户数（万）人数（万）（万平方米）
（万平方米）
明发滨江新城江北（桥北）25～618016亚东城仙林
0.31504托乐嘉江宁（将军大道）0.31506.5左邻右里
江宁（岔路口）
0.3
1
30
3
表2：典型社区商业开发阶段划分
项目名称位置开发阶段
类型明发滨江新城江北（桥北）开发完成，大部分已招商，仍有部分销售过渡型亚东城仙林
良好商业市场氛围成熟型托乐嘉江宁（将军大道）良好商业市场氛围成熟型左邻右里
江宁（岔路口）
正处于开发、销售阶段
起步型
表3：成熟型社区商业（亚东城）业态布局分析楼层
位置业态布局
空置状况小区主入口东侧
业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及1层
ATM等基础配套为主
无
小区主入口西侧
高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主，人流量不足，空置现象明显
空置率28.7%
小区主入口东侧
除超市外，业态布局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量无
2层
人流的低端消费
小区主入口西侧
满足本小区的居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主
空置率1.8%
路地铁站及部分高校的影响，除超市外，业态布好的吸纳作用；而小区中轴线上则基本上以家庭
局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量人服务类的业态为主，满足小区居民的临时性家庭流的低端消费；而西侧入口处则以满足本小区的服务功能。
居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲从二层的业态布局来看，入住业态呈现多样娱乐类、部分高端餐饮为主。
化的特点，除超市外，餐饮店、宾馆、家庭服务、专2.托乐嘉
业店（以服装为主）等业态平均布局，且从小区主从一层的业态布局来看，托乐嘉社区商业底入口区位看，仍以餐饮店、便利店等业态为主，越层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集向内部，家庭服务类业态增加，且空置率也增加。聚性，主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、和少量的专业店为主，尤其是小区入口处以餐饮休闲娱乐（宾馆）等业态提供了顺畅的人流，而离店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主，便于流居住区越近，招租越困难，且业态也转变为家庭量的集散，同时对于吸引周边局面的消费起到很
服务类为主。
輵輨
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表4:成熟型社区商业（托乐嘉）业态布局分析
楼层
位置小区主入口
1层
小区中轴线
业态布局
餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主，便于流量的集散，同时相间少量的家庭服务类业态
以家庭服务类的业态为主，满足小区居民的临时性家庭服务功能
除超市外，餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店（以服装为主）等业
2层
小区主入口
便利店等态平均布局，且从小区主入口区位看，仍以餐饮店、业态为主，越向内部，家庭服务类业态增加，且空置率也增加。
表5：过渡型社区商业（明发滨江新城）业态布局分析
楼层
位置
业态布局
超市必须选择小区主入口，便于分散人流，主入口业菜场、
小区主入口
态以专业店、专卖店为主，满足小区居民甚至辐射其他居住游憩需求区居民的购物、
1层
小区中轴线
以餐饮店、食杂店、便利店为主，相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态。
家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势，也体现了线状辐射居民服务的功能
与居住区临近，业态招租率较高，除大型超市外，小区主入餐饮店、宾馆等为主口以便利店、
、家庭服务类为主，且主要布局在主入口一专业店（育教）侧，离主入口越远，空置率越高
以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主，但空置情况则与
小区道路沿线
小区主入口的距离相左，即距离小区入口越远，招租越容易，空置率越低
空置率56.6%空置率21.3%
无空置状况空置率6.6%空置状况无
空置率17.2%
小区道路沿线空置率14.7%
2层小区主入口空置率25.5%
小区中轴线空置率68.0%
（二）过渡型社区商业业态布局
从一层的业态空间布局来看，中心广场—小区入口处，多以专业店、专卖店为主，包括服装店、药店、母婴店、推拿店，以及著名品牌的专卖店，而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态，对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能；从小区中轴线来看，以餐饮店、食杂店、便利店为主，相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态；从小区主要道路沿线业态布局来看，以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势，
也体现了线状辐射居民服务的功能。
目前，业态空置的情况主要以中轴线和小区
主要道路沿线部分物业空置，尤其是小区中轴线的中间位置，由于受同业间的竞争较大，空置现象较为明显，空置率达到21.3%。另外，除餐饮、家庭服务类业态外，其他业态在该区位难以“存活”。
从二层业态布局来看，与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题，不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺，空置率都较高。
輶輨
房地产开发
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表6：起步型社区商业（左邻右里）业态布局分析楼层
位置业态布局
空置状况小区主入口以餐饮、家庭服务类为主，但部分商铺被租来作为临时居住用房，东侧
与商铺规划的初衷相悖
空置率4.6%
1层
小区主入口受开工建设中部分围挡的影响，沿街商铺招租困难，以少量的便利南侧
店和家居建材店为主，空置率非常高
空置率高达83.5%
具体分析为，与居住区临近的主入口及中轴线
布局与开发阶段关系并不明显，从入住的业态差
上，业态招租率较高。除大型超市外，小区主入口异来看，同一社区商业竖向空间业态布局的差异以便利店、餐饮店、宾馆等为主，中轴线则以专业
更为明显，受到区位可达性的影响，业态组合在店（育教）、家庭服务类为主，且主要布局在主入竖向空间上表现出明显差异。一般来说，菜场、餐口一侧，离主入口越远，空置率越高。而沿街商铺饮店（含便利店、食杂店）、家庭服务类、专业店类二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为业态多集中于一层，而大型超市、休闲娱乐、宾主，但空置情况则与小区主入口的距离相左，即馆、育教、高端餐饮店多位于二层。
距离小区入口越远，招租越容易，空置率越低。
（三）业态招租率从小区入口向周边辐射递（三）起步型社区商业业态布局减，空置率则逐步提升由于左邻右里社区商业尚未销售完成，商铺从社区商业的空置情况来看，小区主入口业招租仍较为困难，空置率较高，尤其是小区主入态招租率最高，空置现象较少，而随着向小区内口南侧，空置率高达83.5%，基本无业态入住。从部中轴线、道路沿线的延伸，空置率明显提升，即入住业态来看，以餐饮、家庭服务类为主，但受目业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主前招租不顺利的影响，部分商铺被租来作为临时要道路沿线的特征，也表明人流的集散和可达性居住用房，这与社区商业的设计和管理初衷相悖。
是影响社区商业业态入驻的重要因素。
三、结论（四）周边稳定人流来源很大程度上决定了（一）业态布局与空间区位具有很大的相关业态的集中度，社区居民起辅助作用
性，人流量的集散功能约束业态布局模式从社区商业较为成熟的托乐嘉花园、亚东城从业态的空间布局来看，不同业态的布局模来看，社区商业周边稳定的人流来源决定了业态式与空间区位具有很强的相关性。一般来说，超的集中度，尤其是餐饮店（食杂店、便利店）、专业市、菜场，基本位于小区主入口的开敞空间，便于店（服装店、药店等）等的入口集中性，很大程度人流量的集散；而小区主入口也是专业店（服装上受托乐嘉花园临近南京航空航天大学、亚东城店、药店）、餐饮店（含便利店、食杂店）等集中的临近应天学院、南京师范大学等高校的影响；而区域；而家庭服务类（包括众多服务社区居民的从小区内部业态的组合来看，主要以家庭服务业态）则集中在小区中轴线上，满足本小区居民类、休闲娱乐类为主，且业态布局相对分散，满足的就近服务需求；休闲娱乐、餐饮店等业态则沿社区居民的日常临时性服务，社区居民一定程度小区主要道路沿线布局，满足小区居民的临时性上对业态的组合和布局仅起到辅助作用。
消费需求。
李求军/责任编辑
（二）业态布局与开发阶段关系不大，而同一社区商业竖向空间业态布局差异大，区位可达性影响业态组合
不管处于何种开发阶段的社区商业，其业态
輷輨