容积率・高层建筑・居住区环境
袁也利
努力营造一个良好的居住环境，已成为居住区规划与设计追求的目标。本文结合建筑容积率、高层建筑和居住区环境等问题进行探讨。1 居住区环境
随着人们对高品质生活的追求和对生态环境的关注，居住区规划与设计越来越注重人与自然的和谐，依存于自然生态，把自身的生活与自然和社会环境有机结合，营造多元化和整体化的居住环境。归纳起来，居住区环境应着重处理好以下问题。 1.1 室外环境
居住区环境整体布局要协调、统一，讲求艺术、经济、适用；空间环境讲求收放自如，开合有度，形成丰富的天际线；利用建筑布局，增加绿地面积，扩大视野，减少高层建筑带来的压抑感，形成高低起伏的城市景观线；并考虑居住区未来的发展。1.2 室内环境
以人为本，突出功能性，保证生活安全、舒适、方便、实用、卫生。例如，公私分离：高档住宅主卧室设置独立卫生间；动静分区：起居厅要相对隐蔽，避免斜穿，不兼做餐厅；洁污分开：厨房在入口处布置，就近设置餐厅或过渡空间，避免气味、油烟对居室空间的污染。1.3 生态环境
对居住区内的废水、废气、废材进行生化处理和利用；增设水景，增加小区空气的湿度；多种阔叶植物，防风、防尘、防噪音；步行路面可利用废弃石材铺装，有利于雨水的渗漏和储蓄，且湿润的土地可减少沙尘；生态绿化要考虑多样性，注意远近期结合、速慢生搭配、常绿树与落叶树按比例种植；充分利用自然条件，解决好住宅自然通风、采光问题；处理好保温、隔热、噪声、节能问题。1.4 视觉环境
为提高居住区的舒适性，应重视建筑的色彩设计；住宅外型避免“千楼一面”；重视建筑实体及门头、屋檐、屋顶、阳台、护栏、墙面的细部处理，通过丰富的线条和色彩增强其识别性；建筑体量的组合和拼接，要通过凹凸、虚实变化，体现高品质的精美感和时代感。1.5 绿化环境
作好居住区借景、选景、布景、造景的园林景观规划设计；采取点、线、面相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合的原则，形成以中心绿地为重点、道路绿地为网络、宅旁绿化为基地的绿化系统；居住区绿化要注意乔木、灌木、藤本、草本植物相配置，营造一个有花、有草、有树的四季常青的环境；进行阳台、窗台、墙面及屋顶绿化，以丰富居住区
的绿化景观。 1.6
文化环境
人与自然和谐的居住环境
居住区内舒适、方便、实用的环境细节设计
充分利用居住区内外部自然条件，保护好古树、古景和其文化特色；充分挖掘居住区内人文环境中所蕴含的文化理念和文化品位；增强建筑小品对点缀居住环境、提高环境质量、创造环境艺术的作用。1.7 人文环境
利用居住区原有地形和地貌，保留并发扬区域文化特色；通过居住区环境规划与建设，努力营造居住区鲜明的人文环境，并将其巧妙地融于建筑、景观和绿化设计之中。1.8 智能环境
一个现代化的居住区，必须是功能高效和智能化的，包括信息、建筑、设备及管理的智能化，做到信息迅捷，生活高效，管理先进。
在实践中我们感到，环境设计要借助于市场，又要有创新思维。居住区环境设计应把主要精力放在如何提高环境品质上，而不是大量建造各类人工水景，铺装高档石材，种植名贵花草。否则，将加大开发成本，增加购买者的负担。同时，保安、物业、医疗、垃圾处理及市政设施，也是居住区环境建设中必不可少的方面。 2 高层建筑与城市环境
增加建筑高度是解决城市发展、人口膨胀、用地紧张问题的必然选择，但其对城市环境的影响较大。2.1 高层建筑的内涵
高层建筑是随着建筑领域的技术进步而出现的，它打破了常规的行列式、围合式、点式等居住区的规划设计模式，形成了多种形式的布局形态。不同层高的建筑组合带来城市空间的变化，增强了城市的空间层次感。特别是高层建筑其颀长的体态与型态各异的建筑组合，可形成优美的城市轮廓线。可以说，高层建筑是城市空间的延伸，它扩大人们的视野，为从不同距离、不同视角透视城市景
观提供了可能。2.2 建设高层建筑的必要性
一定规模的居住区土地使用一般为：规划要求的20%～28%的市政代征地；在可规划建设用地中，道路占18%～20%，各种配套设施占15%～17%，绿地占30%；建筑密度为20%～25%。可见，用地余量已很小，要想增加面积，只能向空中发展。
虽然从居住性能上说，低层和多层住宅较为理想。但是，如果每平方米高层住宅所增加的费用，大大低于每平方米住宅土地的使用费用，建设高层住宅就成为多出面积、增加经济效益的有效手段。
高层建筑在提高土地使用率的同时，可满足建筑密度、日照、通风、采光、私密性及眺望性等规划要求；开发商在寻找容积率与资金平衡点的同时，通过高层建筑来加大空间尺度，提高容积率，达到满足日照间
距、扩大绿地、扩充视野之需要，从而保证居住区的环境质量。 2.3 高层建筑的负面效应
高层建筑产生的强大气流易形成旋风，并产生噪音，对环境质量造成影响；而且居住区容积率过高，人口过于集中，将产生大量有害气体、污水及废弃物，也不利于防火、减灾；高层建筑其庞大的体型与宽敞的道路、空旷的广场所形成的空间，缺少层次感和亲切感；如果高层建筑过于密集，则对城市空间形成挤压，遮挡蓝天、阳光及微风，使人感到压抑。
因此，城市规划部门对高层建筑的比例、高度进行控制是非常必要的。各开发建设单位要遵守规划，处理好建筑高度、环境、经济效益之间的关系，实现土地的合理使用。3 建筑容积率、土地使用与居住环境
面对城市可供开发建设的用地愈来愈少的现实，如何节约土地就显得越来越重要。
我们知道，提高容积率与保证高品质的居住环境是一对矛盾。容积率关系着绿地、室外活动空间，以及楼
宇间距、采光、通风、消防及卫生条件，是影响居住区环境质量的关键因素。如果容积率过高，势必造成房屋拥挤，人口密度增加，从而对居住生态环境产生影响。对房地产开发单位而言，实现经济效益是其最大的目标。在“寸土寸金”的城市，如果不提高容积率，许多项目就很难实施。
对于土地的合理使用应从两个方面加以理解：从狭义上看，即通过规划手段提高容积率，提高居住密度，解决好土地使用与提高经济效益的关系；从 广义上说，就是要处理好土地利用与环境建设，甚至城市总体规划与人类生存发展之间的关系。 3.1 土地利用与综合效益
房地产开发首先要确定土地利用的构成和建筑容积率框架，因而必须充分考虑以下内容。
（1）有关法规规定的市政代征地、道路、容积率、建筑高度、日照间距、配套设施等指标，以及市政基础设施的容量。
（2）居住区综合环境质量。（3）保证开发的经济效益，提
土地使用的关系。
高土地利用率，解决好建筑容积率与3.2 建筑容积率的两重性
通常，提高建筑容积率有利于开发的经济平衡。住宅与公建相比价格较低，则意味着住宅承受的土地费用能力较低。因此，在价格较高的土地上建造住宅，提高建筑高度，加大容积率，增加面积，是达到资金平衡的有效措施。
但是，容积率的增加也会产生以下问题：交通流量增加，市政基础设施负荷加大，对居住区环境质量产生影响；项目成本加大，房价提高。因此，房地产开发单位必须处理好容积率、环境、投资及销售之间的关系，尽量降低开发对周边环境的影响，减少对住宅销售价格的影响。3.3 土地使用的管理
鉴于土地价值逐步上升的趋势，有关部门已加大了对土地管理与控制的力度。目前，房地产开发单位普遍通过招投标方式取得土地开发权。因此，必须加强对土地使用的管理，应从以下几个方面着手。
居住区内别具特色的环境设计
令人赏心悦目且较易识别的建筑外观设计
1
（）把握城市发展规律，研究与房地产开发相关的人、事、物，保证开发产品适销对路。
（2）减少土地的闲置和土地使用的浪费。
（3）加强对规划的前期研究，增强对项目的可能性、可靠性及可行性研究，实现土地的合理规划，以保证良好的经济效益。
4 处理好建筑容积率、居住环境与经济效益的关系
现以北京亚运村某项目为例。该项目原为工业用地，1997年改为居住用地，占地约7.7公顷，市政代征地约1.7公顷，可规划建设用地约6公顷；其周边土地价格为每平方米1300～1500元，房屋销售价格为每平方米5900～8500元，属中高档住宅区；控高为60～80米；容积率为3.5；可规划建筑面积21万～22万平方米，加上地下人防和车库，总建筑量约27万～28万平方米。
可见，只要市场策划定位准确，该项目是可以取得较好收益的。但由于该项目地块的西北侧规划为地铁5号线，并需要1.69公顷用地作为中学和幼儿园，这便增加了该项目的实施难度。该地块近似三角型，其西北侧为规划绿地，西侧为城市路。根据规划，西北侧有一条地铁线并设一出入口，如果建设商业，与地铁口相连，将带来商业效益。但由于该地块周边均为高档住宅区，居民出行很少乘坐地铁。若该地块与地铁相连，与小区定位不符，标准随之降低，将影响资金回收。
为此，该项目利用西北侧三角地形斜边规划一组综合建筑；西北侧为14层商务办公楼，东南侧为2～3栋28层板式住宅楼，下设3层商业裙房, 并与西南角酒店式公寓相连成L型，紧邻西北侧为一条9米宽的商业街，形成商业、办公、居住、酒店、娱乐为一体的现代化生活区。同时，为改变超长板式住宅产生的沉闷感，在该建筑立面设计一个10米×7.5米的通透空间， 用借景的手法使居区住内外绿地、景观相呼应。
由于这样做突破了建筑容积率，总建筑面积超过30万平方米，其中地上建筑为23万～24万平方米，容积率为3.89，建筑密度为20%～25%，人口密度为499人/公顷。因而，该方案未能获得审批，故一直未能实施。四年来，开发商已为该项目的土地转让费
及利息支付了近3亿元，设计单位也更换了十几家。
开发商认为，土地是开发的主要成本要素。由于地铁5号线的影响，造成该项目土地利用率下降，出现负面效应，并影响到开发活动及收益。如果该项目规划为商住公寓，既可用作商务，又可用作居住。商住公寓相对写字楼投资少，风险低，多数资金回报率可达8%
以上。
同时，这个事例也说明，城市规划必须有城市的观点、人本的观点，将设计、市场、技术、决策等运用到实际中。如果一个居住区的规划仅仅考虑如何提高容积率，强调建筑形式的变化及土地的合理使用，而忽略了其实施的可能性，必然会增加项目实际操作的难度。对于城市规划给项目带来的市政负担，建议政府应给予奖励政策。例如，可在一定程度上突破“控高”或采取减少税费等措施，以减缓开发单位的资金压力，避免造成土地的闲置和浪费。
（作者单位：北京太合龙脉房地产
开发有限责任公司）（责任编辑：周雪梅）
容积率・高层建筑・居住区环境
袁也利
努力营造一个良好的居住环境，已成为居住区规划与设计追求的目标。本文结合建筑容积率、高层建筑和居住区环境等问题进行探讨。1 居住区环境
随着人们对高品质生活的追求和对生态环境的关注，居住区规划与设计越来越注重人与自然的和谐，依存于自然生态，把自身的生活与自然和社会环境有机结合，营造多元化和整体化的居住环境。归纳起来，居住区环境应着重处理好以下问题。 1.1 室外环境
居住区环境整体布局要协调、统一，讲求艺术、经济、适用；空间环境讲求收放自如，开合有度，形成丰富的天际线；利用建筑布局，增加绿地面积，扩大视野，减少高层建筑带来的压抑感，形成高低起伏的城市景观线；并考虑居住区未来的发展。1.2 室内环境
以人为本，突出功能性，保证生活安全、舒适、方便、实用、卫生。例如，公私分离：高档住宅主卧室设置独立卫生间；动静分区：起居厅要相对隐蔽，避免斜穿，不兼做餐厅；洁污分开：厨房在入口处布置，就近设置餐厅或过渡空间，避免气味、油烟对居室空间的污染。1.3 生态环境
对居住区内的废水、废气、废材进行生化处理和利用；增设水景，增加小区空气的湿度；多种阔叶植物，防风、防尘、防噪音；步行路面可利用废弃石材铺装，有利于雨水的渗漏和储蓄，且湿润的土地可减少沙尘；生态绿化要考虑多样性，注意远近期结合、速慢生搭配、常绿树与落叶树按比例种植；充分利用自然条件，解决好住宅自然通风、采光问题；处理好保温、隔热、噪声、节能问题。1.4 视觉环境
为提高居住区的舒适性，应重视建筑的色彩设计；住宅外型避免“千楼一面”；重视建筑实体及门头、屋檐、屋顶、阳台、护栏、墙面的细部处理，通过丰富的线条和色彩增强其识别性；建筑体量的组合和拼接，要通过凹凸、虚实变化，体现高品质的精美感和时代感。1.5 绿化环境
作好居住区借景、选景、布景、造景的园林景观规划设计；采取点、线、面相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合的原则，形成以中心绿地为重点、道路绿地为网络、宅旁绿化为基地的绿化系统；居住区绿化要注意乔木、灌木、藤本、草本植物相配置，营造一个有花、有草、有树的四季常青的环境；进行阳台、窗台、墙面及屋顶绿化，以丰富居住区
的绿化景观。 1.6
文化环境
人与自然和谐的居住环境
居住区内舒适、方便、实用的环境细节设计
充分利用居住区内外部自然条件，保护好古树、古景和其文化特色；充分挖掘居住区内人文环境中所蕴含的文化理念和文化品位；增强建筑小品对点缀居住环境、提高环境质量、创造环境艺术的作用。1.7 人文环境
利用居住区原有地形和地貌，保留并发扬区域文化特色；通过居住区环境规划与建设，努力营造居住区鲜明的人文环境，并将其巧妙地融于建筑、景观和绿化设计之中。1.8 智能环境
一个现代化的居住区，必须是功能高效和智能化的，包括信息、建筑、设备及管理的智能化，做到信息迅捷，生活高效，管理先进。
在实践中我们感到，环境设计要借助于市场，又要有创新思维。居住区环境设计应把主要精力放在如何提高环境品质上，而不是大量建造各类人工水景，铺装高档石材，种植名贵花草。否则，将加大开发成本，增加购买者的负担。同时，保安、物业、医疗、垃圾处理及市政设施，也是居住区环境建设中必不可少的方面。 2 高层建筑与城市环境
增加建筑高度是解决城市发展、人口膨胀、用地紧张问题的必然选择，但其对城市环境的影响较大。2.1 高层建筑的内涵
高层建筑是随着建筑领域的技术进步而出现的，它打破了常规的行列式、围合式、点式等居住区的规划设计模式，形成了多种形式的布局形态。不同层高的建筑组合带来城市空间的变化，增强了城市的空间层次感。特别是高层建筑其颀长的体态与型态各异的建筑组合，可形成优美的城市轮廓线。可以说，高层建筑是城市空间的延伸，它扩大人们的视野，为从不同距离、不同视角透视城市景
观提供了可能。2.2 建设高层建筑的必要性
一定规模的居住区土地使用一般为：规划要求的20%～28%的市政代征地；在可规划建设用地中，道路占18%～20%，各种配套设施占15%～17%，绿地占30%；建筑密度为20%～25%。可见，用地余量已很小，要想增加面积，只能向空中发展。
虽然从居住性能上说，低层和多层住宅较为理想。但是，如果每平方米高层住宅所增加的费用，大大低于每平方米住宅土地的使用费用，建设高层住宅就成为多出面积、增加经济效益的有效手段。
高层建筑在提高土地使用率的同时，可满足建筑密度、日照、通风、采光、私密性及眺望性等规划要求；开发商在寻找容积率与资金平衡点的同时，通过高层建筑来加大空间尺度，提高容积率，达到满足日照间
距、扩大绿地、扩充视野之需要，从而保证居住区的环境质量。 2.3 高层建筑的负面效应
高层建筑产生的强大气流易形成旋风，并产生噪音，对环境质量造成影响；而且居住区容积率过高，人口过于集中，将产生大量有害气体、污水及废弃物，也不利于防火、减灾；高层建筑其庞大的体型与宽敞的道路、空旷的广场所形成的空间，缺少层次感和亲切感；如果高层建筑过于密集，则对城市空间形成挤压，遮挡蓝天、阳光及微风，使人感到压抑。
因此，城市规划部门对高层建筑的比例、高度进行控制是非常必要的。各开发建设单位要遵守规划，处理好建筑高度、环境、经济效益之间的关系，实现土地的合理使用。3 建筑容积率、土地使用与居住环境
面对城市可供开发建设的用地愈来愈少的现实，如何节约土地就显得越来越重要。
我们知道，提高容积率与保证高品质的居住环境是一对矛盾。容积率关系着绿地、室外活动空间，以及楼
宇间距、采光、通风、消防及卫生条件，是影响居住区环境质量的关键因素。如果容积率过高，势必造成房屋拥挤，人口密度增加，从而对居住生态环境产生影响。对房地产开发单位而言，实现经济效益是其最大的目标。在“寸土寸金”的城市，如果不提高容积率，许多项目就很难实施。
对于土地的合理使用应从两个方面加以理解：从狭义上看，即通过规划手段提高容积率，提高居住密度，解决好土地使用与提高经济效益的关系；从 广义上说，就是要处理好土地利用与环境建设，甚至城市总体规划与人类生存发展之间的关系。 3.1 土地利用与综合效益
房地产开发首先要确定土地利用的构成和建筑容积率框架，因而必须充分考虑以下内容。
（1）有关法规规定的市政代征地、道路、容积率、建筑高度、日照间距、配套设施等指标，以及市政基础设施的容量。
（2）居住区综合环境质量。（3）保证开发的经济效益，提
土地使用的关系。
高土地利用率，解决好建筑容积率与3.2 建筑容积率的两重性
通常，提高建筑容积率有利于开发的经济平衡。住宅与公建相比价格较低，则意味着住宅承受的土地费用能力较低。因此，在价格较高的土地上建造住宅，提高建筑高度，加大容积率，增加面积，是达到资金平衡的有效措施。
但是，容积率的增加也会产生以下问题：交通流量增加，市政基础设施负荷加大，对居住区环境质量产生影响；项目成本加大，房价提高。因此，房地产开发单位必须处理好容积率、环境、投资及销售之间的关系，尽量降低开发对周边环境的影响，减少对住宅销售价格的影响。3.3 土地使用的管理
鉴于土地价值逐步上升的趋势，有关部门已加大了对土地管理与控制的力度。目前，房地产开发单位普遍通过招投标方式取得土地开发权。因此，必须加强对土地使用的管理，应从以下几个方面着手。
居住区内别具特色的环境设计
令人赏心悦目且较易识别的建筑外观设计
1
（）把握城市发展规律，研究与房地产开发相关的人、事、物，保证开发产品适销对路。
（2）减少土地的闲置和土地使用的浪费。
（3）加强对规划的前期研究，增强对项目的可能性、可靠性及可行性研究，实现土地的合理规划，以保证良好的经济效益。
4 处理好建筑容积率、居住环境与经济效益的关系
现以北京亚运村某项目为例。该项目原为工业用地，1997年改为居住用地，占地约7.7公顷，市政代征地约1.7公顷，可规划建设用地约6公顷；其周边土地价格为每平方米1300～1500元，房屋销售价格为每平方米5900～8500元，属中高档住宅区；控高为60～80米；容积率为3.5；可规划建筑面积21万～22万平方米，加上地下人防和车库，总建筑量约27万～28万平方米。
可见，只要市场策划定位准确，该项目是可以取得较好收益的。但由于该项目地块的西北侧规划为地铁5号线，并需要1.69公顷用地作为中学和幼儿园，这便增加了该项目的实施难度。该地块近似三角型，其西北侧为规划绿地，西侧为城市路。根据规划，西北侧有一条地铁线并设一出入口，如果建设商业，与地铁口相连，将带来商业效益。但由于该地块周边均为高档住宅区，居民出行很少乘坐地铁。若该地块与地铁相连，与小区定位不符，标准随之降低，将影响资金回收。
为此，该项目利用西北侧三角地形斜边规划一组综合建筑；西北侧为14层商务办公楼，东南侧为2～3栋28层板式住宅楼，下设3层商业裙房, 并与西南角酒店式公寓相连成L型，紧邻西北侧为一条9米宽的商业街，形成商业、办公、居住、酒店、娱乐为一体的现代化生活区。同时，为改变超长板式住宅产生的沉闷感，在该建筑立面设计一个10米×7.5米的通透空间， 用借景的手法使居区住内外绿地、景观相呼应。
由于这样做突破了建筑容积率，总建筑面积超过30万平方米，其中地上建筑为23万～24万平方米，容积率为3.89，建筑密度为20%～25%，人口密度为499人/公顷。因而，该方案未能获得审批，故一直未能实施。四年来，开发商已为该项目的土地转让费
及利息支付了近3亿元，设计单位也更换了十几家。
开发商认为，土地是开发的主要成本要素。由于地铁5号线的影响，造成该项目土地利用率下降，出现负面效应，并影响到开发活动及收益。如果该项目规划为商住公寓，既可用作商务，又可用作居住。商住公寓相对写字楼投资少，风险低，多数资金回报率可达8%
以上。
同时，这个事例也说明，城市规划必须有城市的观点、人本的观点，将设计、市场、技术、决策等运用到实际中。如果一个居住区的规划仅仅考虑如何提高容积率，强调建筑形式的变化及土地的合理使用，而忽略了其实施的可能性，必然会增加项目实际操作的难度。对于城市规划给项目带来的市政负担，建议政府应给予奖励政策。例如，可在一定程度上突破“控高”或采取减少税费等措施，以减缓开发单位的资金压力，避免造成土地的闲置和浪费。
（作者单位：北京太合龙脉房地产
开发有限责任公司）（责任编辑：周雪梅）