（上海松江区新理想花园项目）
编制单位：佳购全商业集团—战略发展部 编制日期：2008年2月6日
大卖场商圈调查报告
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■ 校 对：
■ 编 辑：
编制时间：2008年2月2日 《大卖场商圈调查报告（上海松江区新理想花园项目）》编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司
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alix_zhu
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前 言 01、研究背景：
佳购全集团是一家大型的综合的大卖场连锁集团，随着企业的迅速发展，需要各地开设大卖场今后有良好的销售业绩，为了在上海松江新理想花园开设的大卖场今后有良好的销售业绩，特此进行前期的选址调查，进行大卖场附近的人口、收入以及交通状况等一系列调查以便正确判断投资方向，为集团的决策提供依据。
02、研究目的：
1、 通过对消费者的定量研究，了解该商圈内的家庭收入和支出情况。
2、 通过收集和了解主要竞争对手的信息，了解商圈范围内的人口趋势、城市规划状况、交通状况。 03、研究方法
1、实地调查-确定商圈、交通状况及主要竞争者。 2、二手资料收集-了解人口情况及城市规划。
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第1章
研究结果综述
第1节 区域状况
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松江区位于长江三角洲内上海市西南部，北纬31度，东径121度45分，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，东与闵行区、奉贤县为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦县接壤。区境南北长约24公里，东西宽约25公里，总面积605平方公里。 松江地理位置优越，水陆交通发达。沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网。黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江的“黄金水道”全区年末户籍人口522138人，比上年增长1.5%，其中非农人口369788人，增长3.9%。全年出生人口3631人，出生率7.01‰，死亡人口3601人，死亡率6.95‰，自然增长率0.06‰。
新理想花园北面隔着新城区是松江大学城，是大卖场的辐射商圈。松江大学城这里云集了本市七八所
著名大学，聚集了上海外国语大学、华东政法学院、东华大学等七八所上海知名大学约１0万师生，规模庞大。
此地块松江老城北端 紧邻沪杭高速 地处新老结合部 生活配套待完善，有市场的需求。
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本项目位于上海市松江区的新理想花园楼盘西面建造大卖场商业配套设施。位于荣乐路、三新路，处于松江老城区西北部，楼盘北面对着沪杭高速公路，公路以北是松江新城区。新理想家园虽然位于老城区，但地处西北，周围新楼盘不少，有些地方还在建设，配套设施有待完善。
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上海市松江区新理想花园项目市调报告
第2节 项目周边交通条件
松江4路
永丰枢纽 - 松蒸公路 - 三新路 - 荣乐西路 - 仓汇路 - 仓丰路 - 玉树南路 - 中山西路 - 中山中路 - 中山东路 - 环城路 - 城东枢纽(共12站)
松江14路
泰晤士小镇 - 文诚路 - 玉华路 - 茸平路 - 三新北路 - 新松江路 - 思贤路 - 思贤路 - 茸梅路 - 通波路 - 嘉松南路 - 南其昌路 - 谷阳北路 - 荣乐中路 - 九峰路 - 乐都路 - 三新路 - 三新南路 - 三新北路 - 泰晤士小镇(共20站)
松江8路
永丰枢纽 - 辰塔路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 沪松公路 - 美能达路 - 江田东路 - 锦昔路 - 荣乐东、中、西路 - 辰塔路 - 永丰枢纽(共11站)
松江10路（高峰）
泰晤士小镇 - 三新北路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 荣乐东路 - 联阳路 - 南乐路 - 海关(共8站)
松江10路
泰晤士小镇 - 三新北路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 荣乐东路 - 民益路 - 新镇街 - 闵申路 - 新飞路 - 书林路 - 茜莆路 - 晨星小区(共12站)
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第3节 松江区总体规划
市域城镇体系
形成‘中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇’组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的‘多核、多轴’空间布局结构。
中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。
新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人口规模一般为20-30万人。
中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为5～10万人。
集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为1-3万人。中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在2000人左右。 上海中心城布局
中心城空间布局结构为‘多心、开敞’。规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配臵的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。 （1）中央商务区
中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。 （2）主要公共活动中心
主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。 市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、
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四川北路四条商业街和豫园商城、上海站' 不夜城' 为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。
副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。
对外交通规划
以‘三港两路’建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统，形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。
市域交通规划
市域交通以‘两网’建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设；形成市域高速公路网，完善中心城道路网络；加强对外交通和市内交通的衔接，建设客运换乘枢纽和停车场，充分发挥交通系统的综合效率；贯彻公共交通优先的城市客运交通基本政策，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。
住宅发展规划
以提高居住环境质量为核心，结合市场需求，按照交通方便、环境优雅、生活舒适、配套齐全的要求，规划建设住宅区，基本实现住宅成套化。郊区城镇住宅建设标准和环境质量应优于中心城。调整住宅建设结构，满足不同收入家庭的需要。
住宅建设布局本着与城市发展方向、大容量轨道交通和基础设施建设相一致的原则，重点建设内外环线之间20个左右大型居住园区。
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第4节 商业前景分析 第5节 商业前景展望及建议
新理想花园约3公里主力商圈内，是老城区的居民，居住密集，流动也人口狠多，也是大润发的核心和主力商圈和易初莲花的主力商圈，目前易初莲花和大润发的平均销售额都在65-70万，周六、周日可以做到100多万，前景也非常好。
约5公里半径内，有松江大学城的7万人口，和新城区的高收入人口，有易初松江2店和乐购，乐购的销售预估在每天50万左右。
通过实地调查和查阅相关资料后，提出如下观点仅供参考。
1、业主将新项目定位于区域性社区商业中心，如业主引进娱乐、餐饮等其它商业企业，那么，新项目将以混合业态的形式出现。
2、新项目可开设店中店、美食广场、自助银行、书店、药店、洗衣店等，其中可适当增加品牌专卖店的面积。这样既可以弥补大卖场百货商品层次较低的不足，又可以保证公司有稳定的租金收入。
3、卖场宜采取会员卡制，定期优惠方式让利于消费者，每月定期向不同区域居民小区邮寄发放商品广告。 4、卖场商品应面向大众，保证质量，副食品、食品、面点、奶制品要注重食品卫生。家电类大件物品应免费送货，有良好的售后服务体系。
5、由于松江区面积较大，且居民出行大多采用公交车，故在新区内开设免费班车的实际意义很大。之前，大润发、易初莲花、乐购、等均以采用此方法，且免费班车的发车频率很高。
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第2章 实地调查的具体说明和实地调查图表
第1节 实地调查之一——商圈的划定
以三种交通工具进行测量：步行、自行车、汽车 三种测量时间：5分钟、10分钟、15分钟 共9个商圈、3张商圈图
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商圈图一： 核心商圈 步行5分钟、 步行10分钟 步行15分钟
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商圈图二： 主力商圈
自行车5自行车10自行车15分钟
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商圈图三： 辐射商圈
出租车5分钟、 出租车10分钟、出租车15分钟
★以周六正常速度 为基准 ★ 所有路口均以正 反方向进行测试
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结论
项目商圈人口分布
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第2节 实地调查之二——人口状况及分布
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第3节 实地调查之四——主要竞争对手的分布
第3章 项目年销售额预估
上海市松江区新理想花园项目年销售额预估：
日销售额 =
年销售额预估=注：考虑到公司现有的运营能力和目标消费群体吃、穿、用三方面，在其它（除大卖场和连锁超市外）
商业终端消费的可能性，故在估算日、年销售额时，以50%作为人均年生活消费性支出的计算参数。
公式：（数据来源：SONGJIANG 2007年统计资料汇编）
半径2公里范围商圈内的人口数量 * 人均年生活消费性支出 * 渗透率 日销售额 = 365天
年销售额预估 = 日销售额 * 365
上海市松江区新理想花园项目日销售额预估： 443697.50 亿元人民币
日销售额=[15002*(8996*0.5)*06]/365=443697.50
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附件1 2007年上海市松江区国民经济和社会发展统计公报 附件2 流动人口对松江社会经济的影响
2007年上海市松江区国民经济和社会发展统计公报
松江区统计局 （2008年1月30日）
一年来，全区人民在区委、区政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思 想为指导，深入贯彻落实科学发展观，切实转变经济发展方式，努力构建和谐社会，国民经济持续快速健康发展，呈现出增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善 的良好态势，各项社会事业加快发展，顺利完成了年初确定的预期目标。
一、综 合
国民经济持续快速健康发展。全年实现生产总值642.11亿元，按可比价格计算，比上年增长18.8%（见图1），占全 市的比重为5.4%，比上年提高0.2个百分点。其中，第一产业实现增加值7.07亿元，比上年下降3.1%；第二产业实现增加值451.15亿元，增长 18.7%，对全区生产总值增长的贡献率为68.3%，比上年提高0.5个百分点；第三产业实现增加值183.89亿元，增长19.9%，对全区生产总值 增
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长的贡献率为31.8%，二、三产业推动经济增长的格局进一步巩固。产业结构继续调整优化，三次产业增加值结构比重为1.1：70.3：28.6，第三 产业所占比重比上年提高0.6个百分点。
财政收入快速增长。全年实现财政总收入159.56亿元，比上年增长23%。地方财政收入53.99亿元，比上年增长 37.8%，其中，营业税18.26亿元，增长40.9%；内外资企业所得税9.57亿元，增长49.5%；个人所得税3.2亿元，增长27.7%；契税 7.06亿元，增长96.8%。中央、市级、地方财政收入比例为48.2：18：33.8，地方财政收入所占比重比上年提高了3.6个百分点。全年地方财 政支出81.34亿元，比上年增长23.4%，其中，用于文化教育、医疗卫生、社会保障和就业等社会事业的支出共计28.61亿元，占财政支出比重的 35.2%；农林水事务支出5.51亿元，比上年增长43.4%。全年私营企业实现税收71.99亿元，比上年增长28.9%；房地产业实现税收 33.08亿元，比上年增长65.7%，对全区税收收入的贡献率达到 51.3%。
二、农 业
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农业生产稳步发展，结构进一步调整优化。全年完成农业总产值18.65亿元，比上年增长1.6%，实现自2002年以来首次增长。其中，种植业产值 9.56亿元，比上年增长4.3%；畜牧业产值3.12亿元，下降4.1%；渔业产值1.80亿元，下降1.3%；林业产值3.21亿元，增长0.6%； 农业服务业0.96亿元，增长4.3%。全年各类经济作物播种面积37万亩次，比上年增长2.2%；规模经营面积达到81.2%。
大力推进规模化、组织化和标准化经营。至年末，全区已建成设施粮田9.3万亩、设施菜地1.19万亩，组建各类新经济组织达到159家。500亩蔬菜基地 通过有机食品认证， 20种农产品分别通过了绿色食品、优质农产品、无公害农产品认证，形成了“云间大自然”、“家绿”、“绿源”等一批具有一定知名度的绿色有机品牌。
积极拓展休闲农业。至年底已建有上海西部渔村垂钓中心、上海青青旅游世界、格林葡萄园等8家农业旅游企业，全区农业观光景点已达26个，共接待游客25万人次，实现农业旅游收入4650万元。
三、工业和建筑业
工业生产保持高位增长。全年实现工业增加值429.93亿元，比上年增长19.2%（见图2），工业增加值占全区生产总 值比重为67%。全年工业总产值达到3538.25亿元，比上年增长37.2%，占全市工业总产值15%，总量创历史新高，其中规模以上工业总产值 3428.57亿元，增长39.2%，占全区工业总产值的比重为96.9%，比上年提高1.4个百分点。
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主导产业贡献加大。电子信息业、现代装备、生物医药、精细化工、新材料五大主导产业实现工业总产值2586.79亿元，比上年增长42.1%，占全区工业总产值的73.2% ，所占比重比上年提高2.6个百分点，对全区工业增长贡献率达79.9%。
高新技术产业快速发展。全区共有高新技术企业272家，实现工业总产值2133.01亿元，比上年增长47%，占全区工业总产值的60.3%。实现利润24.75亿元，比上年增长121.2%。
工业企业经济效益显著提高。全年实现工业利润107.49亿元，比上年增长31.4%；实现工业税收65.83亿元，比上年增长8%。全区规模以上工业亏损企业共有417家，亏损额14.31亿元，亏损面为22.5%，比上年下降1.5个百分点。
建筑业平稳发展。全年实现建筑业增加值21.22亿元，可比增长8.5%。年末共有建筑业资质等级企业149家，完成建筑施工产值77.49亿元，房屋施工面积1062.48万平方米，房屋竣工面积516.85万平方米。
四、批发和零售业
消费品市场持续繁荣活跃。全年实现批发零售贸易业增加值46.78亿元，比上年增长 17%；实现社会消费品零售额182.06亿元，比上年增长18.6%（见图3）。其中，限额以上商业企业实现社会消费品零售额70.2亿元，比上年增长 20.4%，占市场份额38.6%，对全区
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消费品零售额的贡献率为41.7%。按商品类别分，实现吃、穿、用、烧消费品零售额65.16亿元、14.57 亿元、84.32亿元、18.01亿元，分别比上年增长16.3%、9.5%、19.9%、30.5%。
假日消费拉动强劲。根据对33家重点监测商业企业的抽样调查统计， “五一”期间的消费品零售额增长25.3%；“十一”期间的消费品零售额增长38.2%。
连锁业态快速发展。全年连锁业态企业实现社会消费品零售额26.29亿元，比上年增长28.5%，所占比重比上年提高了1.1个百分点。其中，连锁超市业实现零售额16.7亿元，比上年增长10.1%。
商品交易市场不断发展。全区拥有商品交易市场53个，成交额 64.61亿元，比上年增长14.7%。其中，专业市场成交额43.6亿元，比上年增长18.4%；集市贸易成交额21.01亿元，比上年增长7.9%。年内完成20个标准化菜场改建。
五、交通、邮电和旅游
交通运输、仓储和邮政业稳步发展。全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值8.41亿元，可比增长18.2%。
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公 共交通进一步完善。坚持公交优先发展战略，建成启用永丰公交车枢纽站，开辟公交专用车道，更新公交车辆，优化调整公交线网，城区公交线路由12条增加到 18条，市民出行难得到进一步缓解。年末全区共有公交线路47条，公交运营车辆437辆，全年公共交通客运总量3975万人次，比上年增长2.4%。其他 客运运营出租车辆305辆，客运总量643万人次，比上年增长3.5%。 邮电通信事业继续快速发展。全年完成邮政业务总量20193万元，比上年增长20.6%（见表1）。 表1 邮电通信业务
旅游环境不断优化，旅游基础设施不断完善。全区开通旅游交通服务线4条，共有星级宾馆10家，旅行社34家。全年旅游总收入22.41亿元，比上年 增长32.3%。各旅游景点全年接待国内外游客382.07万人次，其中，港澳台游客4.69万人次，比上年增长15.8%；国外游客5.36万人次，增 长16%。
六、金融业
金融业务持续增长。全年实现金融业增加值17.31亿元，比上年增长8.4%。年末全区有银行16家，各项银行存款余额610.3亿元，比年初增长 15.3%，其中居民储蓄余额233.04亿元，增长7.1%。贷款余额493.89亿元，比年初增长21.9%，其中住房按揭贷款120.35亿元，增 长23%。全区各类金融机构现金收入1035.55亿元，现金支出1108.51亿元，收支相抵现金净投放72.96亿元。
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资本市场健康发展。股票和基金交易市场活跃，全年参加各类证券交易286.43万人次，比上年增长192.2%，成交额982.07亿元，增长4.7倍。 成交额中，国家债券1.11亿元，增长3.6倍；股票960.96亿元，增长5倍；基金20亿元，增长47.5%。
七、固定资产投资、城市基础设施建设和房地产
固定资产投资继续回落，投资质量有所提高。全年完成固定资产投资194.65亿元，比上年下降13.7%。从产业投向看，第一产业完成投资0.27亿元， 比上年增长18.3%；第二产业完成投资72.27亿元，下降9.9%，其中工业投资72.08亿元，下降9.8%；第三产业完成投资122.11亿元， 下降15.9%。三次产业的投资比例为0.2：37.1：62.7。重大项目进展顺利，大业领地一期、财富兴园项目基本完工；松江二手车交易市场、中国流 行面料工程研发基地、辰山植物园、上海华侨城、天马现代服务业集聚区、龙工二期等项目启动建设；正泰电气三期、国祥制冷二期工程稳步推进。
基础设施建设有序推进。完成基础设施投资9.76亿元，占全区投资总额的5%。轨道交通9号线一期工程建成运营，沈砖公路拓宽、辰塔路北延伸、松蒸公路拓 宽、叶新公路拓宽、广富林路危桥改造等工程按节点推进；花辰公路中西段辟建完成；启动龙源路、谷阳南路延伸工程。完成老城保护性开发、仓城等历史文化风貌 区初步规划上报。实施城区供水旧管网、积水点改造。 公用事业服务水平全面提升。全区有自来水厂13家，全年售水量10991万吨，其中生活用水6019万吨；自来水日供水能力为56.6万立方米。全年用电 量59.14亿千瓦时，比上年增长18.4%，其中，工业用电41.8亿千瓦时，比上年增长20.1%。城乡居民生活用电5.73亿千瓦时，比上年增长 21.2%。燃气行业资源整合，完成“两气合并”。年底共拥有天然气液化气用户37.64万户，比上年增长8.2%，天然气年供应量8934万立方米，比 上年增长4.4%。燃气管线达到1041公里，覆盖新老城区。正式启动了川气东送项目。 房地产市场平稳发展。全年实现房地产业增加值37.11亿元，比上年增长25.6%。投资出现理性下降，全年完成商品房投资100.6亿元，比上年下降 14.4%；商品房施工面积1011.62万平方米，下降10.3%，其中新开工面积234.15万平方米，增长24.6%。商品房销售增速较快，全年共 实现期房销售面积272.62万平方米，比上年增长22.3%，销售额194.2亿元，增长39.8%；现房销售面积169.7万平方米，增长 96.2%，销售额106.09亿元，增长160.5%。年末商品房空置面积111.61万平方米，比年初减少20.78万平方米。存量房交易活跃，全年 成交过户面积101.1万平方米，比上年增长79.4%，交易金额63.11亿元，增长114.9%。
八、对外经济和私营经济
外贸出口继续高位增长。全区完成出口产品总额299.96亿美元，比上年增长49.9%,占全市出口总额的20.8%，完成全年计划150%。其中，一般 贸易出口18.75亿美元，比上年增长14.7%；加工贸易出口281.21亿美元，增长53%。外资企业出口占据主导地位，全年外资企业实现出口创汇 294.04亿美元，比上年增长50.8%，占出口总额的98%。出口产品结构优化，附加值和技术含量高的机电产品出口达242.06亿美元，比上年增长 59.6%，占全区出口总额的80.7%。园区集聚效应明显，松江出口加工区实现出口创汇256.74亿美
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元，占全区出口总额85.6%。出口大户作用明 显，全年出口在1000万美元以上的有126家企业，共实现出口283.37亿美元，占全区出口总额的94.5%。出口市场更趋多元化。（见表2） 表2 外贸出口市场结构
单位：亿美元
招商引资质量不断提升，外资效益快速增长。全年批准外商投资项目223个，总投资20.58亿美元，比上年增长18.4%，合同外资10.13亿美 元，比上年增长33.2%。其中增资项目合同外资7.27亿美元，增资项目规模创历年之最，占全区合同外资总额的71.8%。服务业招商成效显著，全年新 引进服务业项目42个，比上年增加22个，合同外资5505万美元，占全区新批项目合同外资总额的19.2%。服务业引资取得新突破，引进了首家服务外包 企业、首家涉外商务宾馆、首家融资租赁公司、首家外资银行、首家研发地区总部。年内外商到位资金5.71亿美元，比上年下降12.2%。全区已有1351 家外商投资企业投产经营，比上年增加62家，全年实现销售收入3087.64亿元，比上年增长36.2%；实现利润总额76.95亿元，增长44.8%。 全区外商及港澳台投资企业实现税收50.07亿元，比上年增长8.1%。年内在松江投资的国家和地区达30个，项目数居前三位的有：中国香港53个、日本 27个、美国21个。 私营经济运行质量进一步提高。全区有私营经济小区32个，年内新发展企业3536户，年末实有注册私营企业44397户，注 册资本579.76亿元。全年实现营业或销售收入1610.33亿元，比上年增长19.2%；纳税71.99亿元，比上年增长28.9%，占全区税收总额 的48.3% 。私营经济区中有商业企业25592户，占57.6%；工业企业9736户，占21.9%；社会服务业企业6347户，占14.3%；建筑业企业640 户，占1.5%；其他行业企业2082户, 占4.7%。
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九、松江新城、园区和社区建设
松江新城功能不断完善。轨道交通9号线一期工程建成运营，轨道交通站点核心区道路配套工程、交通枢纽区市政广场基本完成，英式风貌区“哈瑞公学”主体结构完成。
松江工业区集聚功能进一步凸显。至年末，世界500强企业有27家落户松江工业区。工业区全年完成工业总产值2494.17亿元，比上年增长48.4%， 占全区总量的70.5%；引进合同外资4.6亿美元；出口创汇273.5亿美元，增长56%；实现税收18.7亿元，增长33%。累计吸纳外资企业433 家，总投资82.1亿美元，合同外资35.2亿美元，注册资本37.3亿美元，到位资金23.2亿美元。 大学园区有序推进“三区联动”。建立并开始运作市大学生科技创业松江分基金，建成松江区产学研互动平台和松江大学城创业服务中心，建立科技联络员队伍，推动企业与高校实质性合作。
社区建设和管理稳步推进。着力完善社区事务“一门式”服务工作机制，拓展与群众生活密切相关的服务内容，方便群众办事；着力整合社区资源，优化社区公共服务设施配置，提高了社区居民的生活质量。基本实现城市网格化管理城区全覆盖。
十、城市信息化
信息产业继续保持快速发展。全年实现电子信息制造业工业总产值2103.9亿元，比上年增长47.5%，占全区工业总产值比重为59.5%，对全区 工业总产值增长的贡献率达70.9%。其中达丰（上海）电脑有限公司完成工业总产值1860.67亿元，占全区的比重为52.6%，由达丰电脑所形成的产 业链在松江已有26家，全年完成工业总产值221.83亿元，比上年增长54.8%。全区信息制造业的固定资产投资13.26亿元，占全区固定资产投资的 6.8%。
信息技术应用领域不断扩大。进一步完善区域电子政务总体框架，不断深化法人、人口、空间地理领域电子政务应用，稳步推进城镇、社 区信息化工作，全面开展政府信息公开工作。全年共公开政府信息2375条，全文电子化率100%，市民申请政府公开信息12件，市民咨询政府信息28件。 信息基础设施建设不断推进。积极推进区光纤网络“村村通工程”建设工作，全年建设完成227个点，完成率为91.3%。遵循市“三统一”原则，总计集约化建设595.1孔公里的管线铺设工程。
社会公共服务信息化程度进一步提高。有序推进社保卡申领发放工作，全年申领数28136张，完成补卡3591张，换卡2782张。集中开展中小学生学籍卡 申领工作，全年共申领学籍卡51314张，完成率100%。全面推开居住证办理工作，全年临时居住证申领数量449863张，正式居住证2529张。正式 启动了“家校互动”项目，建立家校沟通的全新模式。
十一、教育和科学技术
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积极推进教育城乡统筹和各类教育协调发展。深化教育综合改革试验，全面推进“两纲”教育和“阳光体育”计划，加强实验性示范性高中建设，中小学特色化办学 格局、学前教育雁阵式发展体系进一步形成。加快推进教育基础设施建设，促进教育资源优化配置，全年建成幼儿园4所并投入使用；李塔汇幼儿园迁建、李塔汇学 校扩建完成并投入使用；小昆山幼儿园扩建工程将于2008年2月交付使用；小昆山学校、叶榭学校迁建工程稳步推进。顺利完成了改善农村学校办学条件三年行 动计划。基础教育质量稳步提高，全区高考二本以上达线率为49.3%，较上年提高了7个百分点；中考合格率为95.6%，较上年提高了6.5个百分点；小 学毕业生学业合格率保持在98%以上；幼儿园入园率（户籍人口）保持100%。至年末，各类学校在校生数总体略有扩大（见表3）。
表3 各类学校、在校生数
全区依法批准设立的民办非学历办学机构63所，民办幼儿园15所，民办托儿所3所，民办中学4所。外来务工人员子女学校46所，
其中中学11所，学 生4153人；小学35所，学生19528人；附设幼儿班幼儿3934人。积极推进成人教育和老年教育，完成社区教育实验项目市级中期评估，推进镇成人学 校及4个农村实训基地的建设，重点抓好5个地区的特色化老年教育。全年各类成人教育达23.98万人次，其中，参加学历教育1.37万人，社区教育 4.59万人次。松江大学园区现有7所高校，共招收学生7.21万人。
改善科技创新环境，自主创新能力进一步提高。全年新增市级高新技术企业25家，国家火炬计划重点高新技术企业2家。共有10个项目获国家创新基金立项， 11个项目获市创新资金立项，27个项目认定为上海市高新技术成果转化项目，9个项目获上海市重点新产品计划项目立项；获得上海市“科技小巨人”企业3 家、“科技小巨人”培育企业13家；签订博士后实践基地项目3个；确定28个区创新资金计划项目、27个区科技攻关项目、18个区级软课题项目。全年共申 请专利1904件，比上年增长52.3%，其中发明专利677件、实用新型专利546件、外观设计专利681件。完成技术交易合同登记43项，共计合同交 易额9986万元。
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科普事业取得新进展。成功创建全国科普示范城区，方松街道获得上海市科普示范街道称号，松江二中成功创建为上海市科技教育特色示范学校。
十二、文化、卫生和体育
文化事业和文化产业加快发展。扎实推进文化重点工程实事项目，完成了38个村级综合文体活动室设施配送工作；全面实现有线电视村村通；继续推进“万部图 书、千场电影、百场文艺”下农村、进社区、到工地、入军营活动，全年为基层、军营送书10.33万册，进社区放映电影2322场，送戏下农村、社区754 场，百姓戏台演出172场。新闻宣传取得新成效，全年共采制播出《松视新闻》316档，播出各类新闻7000多条；新增《纪实60分》、《健康乐园》、 《城市日记》等栏目，深受广大群众喜爱。全年出版《松江报》154期，发行477万份。《十五岁少年》等三部自创的文艺作品首次入围全国群星奖。顾绣等非 物质文化遗产保护工作继续加强，十锦细锣鼓被认定为市非物质文化遗产。年末全区有影剧院6座，文化馆、站16个；公共图书馆1个，文化站图书室15个，藏 书78.02万册，全年接待读者49.53万人次。全区有有线电视站11个，有线电视用户25.72万户。
深入推进卫生综合改革。进一步转变医疗机构运行机制和考核激励机制，推进区域医疗资源纵向整合，建立健全双向转诊、基本辅助检查互认制度，实施公立医疗机 构基本药品零差率，落实市民社区就诊和定向转诊普通门急诊诊查费减免政策。加强区级医院对社区卫生服务机构人才和技术支持，社区医疗服务水平得到提升，基 本医疗服务进一步下沉，人均门诊和住院费用处于全市较低水平。全年门急诊次数291万人次，比上年增长13.2%。全区门急诊均次费用117.2元，同比 下降4.1%，其中区级医院134.17元，同比下降2%，社区卫生服务中心92.94元，同比下降5.9%。年末全区各类医疗卫生机构与卫生技术人员数 有所增长（见表4）。
表4 卫生机构情况
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全民健身、竞技体育和体育产业加快发展。全年共承办、举办国际大赛5次，全国比赛5次，市级比赛6次，区级比赛19次。成功举办了区第三届运动会、 “汇丰银行杯”国际高尔夫冠军赛，承办了2007年世界特奥会中的足球和高尔夫球两个项目，承办了田径黄金大奖赛等一系列重大体育赛事。群众体育不断向下 渗透，至年末，我区及各镇、街道、园区共组织、举办各类群众性体育竞赛和活动255次，参加人数达9.8万人次。体育设施不断完善。全年新建2个社区公共 运动场、2个健身苑、25个健身点。至年末，全区共建有249个健身点、17个健身苑、7个社区公共运动场。年内参加市级比赛的运动员有950人次，获金 牌50枚、银牌60枚、铜牌55枚。
十三、人口、人民生活和社会保障
至年末，全区共有户籍人口542711人，比上年增长2%，其中非农人口422377人，增长9%。全年出生人口4028人，出生率7.49‰，死亡人口3394人，死亡率6.32‰，人口自然增长率1.17‰。
优化创业环境，积极促进就业。全区新增就业岗位46127个，完成指标的155.8%；城镇登记失业控制数6369人，控制率为99.2%；青年职业见习 968人，完成指标的161.3%。新增非正规就业劳动组织666户，新增岗位2637个。非农就业13527人，完成指标的135.3%，其中南劳北上 2684人，完成指标的134.2%。安置“双困人员”64名，纯农户654人，镇保对象未就业人员就业2120人，安置率均为100%。大力推进职业培 训，完成订单式培训3963人，完成全年指标任务的198.2%，培训后上岗率为100%。
城乡居民收入水平持续稳步增长。城镇居民家庭年人均可支配收入19154元，增长11.4%；农村居民家庭年人均可支配收入10367元，增长 10.5%。全年城镇居民人均消费支出11480元，比上年增长14.5%，其中服务性消费支出2541元，增长4.5%；农村居民人均生活消费支出 7797元，增长11.1%，其中服务性消费支出2167元，增长3.8%。至年末，城乡居民家庭耐用消费品拥有量不断增加（见表5）。
表5 农村每百户耐用消费品拥有量
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注：根据千户抽样调查结果显示。
居民生活质量进一步改善。全年完成旧房综合整治40万平方米；享受廉租房政策的家庭达到102户。至年末，城镇居民人均居住面积32.5平方米，比上年末增加0.7平方米；农村居民人均居住面积58.8平方米，增加1.1平方米。
社会保障体系不断完善。制定了关于城镇原乡镇企业退休无保障人员退养金补贴办法，使369名原城镇老职工养老得到保障。农村社会养老保险投保人数 33905人，投保率为99.45%。18641名市级水源涵养林涉地人员镇保得到落实。建立农保基金财政投入和退养金合理增长机制，退养金标准由上年的 每月115元提高到156元。原征地养老人员养老金由上年的每月430元提高到470元。加大外来从业人员综合保险征缴力度，综合保险月均参保人数 35.03万人，完成市下达指标的127.1%。
进一步完善农村合作医疗制度。全区参加农村合作医疗10.44万人，投保率100%，比上年提高1.52个百分点，农民社会医疗保障率100%。至年末，共有10.44万余名农民参加了“大病互助资金”，比上年下降15.7%。
救济、救助工作力度继续加大。全年发放城镇、农村最低生活保障金1650万元，发放失业保险金1726万元，发放各类帮困救助资金达3128万元，募集各类慈善基金2481万元。全年办理医疗补助和救助540万元、教育救助238万元。
加快养老服务发展。完成420张新增养老床位和1家日间服务站建设。至年末，全区共有养老机构20所，养老床位数3204张，人数2160人，标准化老年活动室179家。
十四、资源环境和安全生产
土地利用和管理水平不断提高。全年调整劣势企业108家，调整出土地1535.8亩。盘活闲置土地1525.6亩，标准厂房备案107.26万平方米。全年新批建设用地160公顷，其中，新批住宅用地26公顷，新批工业仓储用地75公顷。
环境建设和保护力度不断加大。全年用于环境保护的资金投入19.68亿元，比上年增长20.9%。污染物总量控制力度加大，全年化
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学需氧量削减7.7 %，二氧化硫排放量控制在市政府下达的总量指标之内。全年空气质量优良天数达330天，环境空气质量优良率达到90.4%。加大拆违力度，全年拆除违法建 筑面积达125.8万平方米。固体废弃物综合处置场工程启动建设。加强河道整治，水生态、水环境景观效应有了新提高，至年末，全区完成镇村级河道治理 377条（段）、421.48公里，其中，完成黑臭河道整治51条（段）、80.11公里。第三轮环保三年行动计划全面推进，松东污水厂二期工程投入运 行，松江污水处理厂三期、新浜污水处理系统等工程基本建成。至年末，全区已完成443公里污水收集管网建设，完成1583家单位的雨污分流改造污水纳管工 作。全区污水处理量达22.3万吨/日，比上年末增加4.5万吨/日；污水设施利用率超过90%，全区污水处理率达到66%，城区污水处理率达到86%。
绿化建设进一步加强。全年新建绿地面积27.85万平方米。至年末，全区已建成绿地面积1417.83万平方米，城区绿化覆盖率为33.2%。
安全生产事故下降。全年发生生产安全事故 28起，比上年减少3起，死亡29人，比上年减少2人。全年共发生道路交通事故218起，造成111人死亡、189人受伤，直接财产损失122.77万 元。全年共发生火灾事故235起，造成7人死亡、8人受伤，直接财产损失149万元。
国民经济和社会发展中存在的主要困难和问题：产业布局、产业结构有待进一步优化；资源和环境约束越来越紧；节能减排的形势还不容乐观；社会事业发展相对滞后；公共服务能力还跟不上群众的需求；农民持续增收、就业和社会保障压力依然较大。
说明：
1、本公报数为初步统计数。
2、本公报松江区生产总值、各行业增加值绝对额以当年价格计算，增长速度均以可比价格计算
流动人口对松江社会经济的影响
近几年，随着松江经济、社会和城市建设的快速发展，导入人口的数量急剧上升。据统计，2004年导入人口量为50.88万，1995-2004年间，松江导入人口量年均增长34.3%。 一、流动人口基本现状
（一）导入人口的概念和外延
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导入人口指在特定时间节点所统计到的、连续居住在松江达6个月以上的非松江户籍人口，主要包括外来人口和上海市人户分离人口。
（二）人口导入现状（2004） 1. 导入人口总量
据统计，2004年松江导入人口总量达到50.88万人，占全区总人口的49.73%。
由于目前对在松上海市人户分离人口无法统计，该导入人口总量仅为外来人口。2004年全区总人口102.32万人。其中，户籍人口51.44万人。 2. 性别结构
男性：29.62万，女性：21.26万，男女性别比例1.39：1。
2004年区总人口中，男性：55.07万，女性：47.25万；性别比例1.17：1。 3. 年龄结构
16岁以上的人口共有46.61万人，占全部导入人口的91.61%；16岁以下共有4.34万人，占全部导入人口的8.39%。 4. 教育背景
初中以下文化程度的人口共10.3万人，占全部导入人口的20.2%；初中文化程度的人口有31.25万人，占全部导入人口61.4%；高中及中专文化程度的人口占全部导入人口8.1%；具有大专及以上学历的人口占全部导入人口的10.3%。 5. 就业结构
2004年共有41.94万人在松就业。其中，从事第一产业的共1.84万人，占外来从业总人口的4.4%；从事第二产业的为34.07万人，占81.2%；从事第三产业的为6.03万人，占14.4%。
2004年松江全部从业人员共69.17万人。其中，第一产业就业人口4.41万人，占全部就业人口的6.37%；第二产业就业人口54.31万人，占78.52%；第三产业就业人口10.45万人，占15.11%。
（二）人口总量的预测
据上海市人口权威组织和专家预测，２０１０年松江区总人口将达到１３０. ３万，其中导入人口７５. １３万左右。２０２０年松江区总人口将达到１６３. ８万，其中导入人口１０４. ６３万。
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《上海市松江区区域规划（２００５-２０２０年）》规划２０１０年松江的总人口为１００万，２０２０年为１２５万。
（三）大量人口导入带来的挑战 １. 服务供给
大量人口的导入对松江社会服务供给产生了巨大压力。 ☆其中，在２００４年，
市政、公用事业方面的缺口：公交枢纽５８５００平方米；公共汽车９７辆；出租车３０９辆；垃圾处理４５０吨／日等。
社会事业方面的缺口：病床位１０７６张；医护人员５４０７名；文化馆１０所；影剧院４所；图书馆６所；学校１６所等。
☆按照２０１０年松江规划总人口量，初步预测（含２００４年缺口量），市政、公用事业方面的缺口：公路５１６公里；公交线路１３条；公共汽车４５５辆；燃气７８００万立方米／年；供水８０万立方米／日；邮局５个等。 社会事业方面的缺口：医院５家；病床位１１７８张；医护人员５５７３名；学校５９所；教师１５００名等。 （详细缺口情况请参照附件） ２. 公共安全
在社会治安方面，根据统计，近年来外来人员的犯罪率不断攀升，从抓获的各类刑事犯罪犯罪嫌疑人来看，２００２年外来人员所占比例为５７. ４％，２００３年 为６７. ９％，２００４年已高达７９. ３％。在外来犯罪人员中，“两抢”作案人员分别占８０. ２和８２. ４。同时，外来人员交错结火成派犯罪的比例也有逐 年上升的趋势。因此，大量人口的导入将使松江社会治安面临的形势相当严峻。
在卫生防疫方面，外来人口的免疫接种率普遍较低。据统计，在导入的人口种，外来儿童“四苗”（卡介苗、脊灰疫苗、百白破疫苗和麻疹疫苗）的接种率仅为 ６０％左右，（本地户籍儿童大于９９.5％），其他疫苗接种率均低于60%（本地户籍儿童大于99%）。因此，在导入外来人口中，传染病发病率较高，并对 周围健康人群形成很大威胁。根据卫生部门的统计，在松江传染病发病人口中，外来人口占６５％左右。 另外，大量人口导入也对松江的消防、灾害处理等提出了挑战。
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３. 地方财政
据测算，２００４年松江导入的人口总量占上海市全部人口总量的９. ４９％，松江已成为上海的人口导入大区，而同期，松江的地方财政仅占全市的３. ４％（见表５）。大量人口导入直接对松江的地方财政产生了巨大压力。 在教育方面，根据２０１０年规划的１００万人口总量预计，仅在新建学校方面的投入就需要６. ５４亿，如果按照２０２０年的规划人口量，这项投入还需要 ５. ０２亿。另据２００４年松江教育部门的测算，一名学生完成九年义务教育，政府每年支付的平均公用经费约４２５元（不包括教师、基础设施等方面的投 入），九年共需投入近３８２５元，且该项费用呈逐年递增趋势。如按照２００４年在松江接受义务教育的外来学生人数计算（共３. ９９万人），松江每年在外来 学生义务教育方面就需要投入１６９５. ７５万元资金。
在文化卫生方面，根据２００４年的相关统计或测算，如果要满足社会的需求，松江需要在文化馆和影剧院、图书馆三项建设的投入就高达３. ３亿元。另据统计， 自２００４年，松江政府每年用于外来人口预防保健的经费为人均２０元，如按照２００４年导入人口的总量计算，松江在２００４年用于导入人口卫生防疫的支出 约为９２８. ８万元。根据区卫生局最新资料，２００５年３－４月份，为预防和控制突发的麻疹疫情，区政府共支付了２３万元用于外来人口接种疫苗。其中，用 于达丰集团一家企业的支出就达７万元。据区人口计生委预计，在２００５-２００６年，区政府用于外来人口计划宣传服务阵地建设的经费将达２５０万元。
另外，为了给大量导入人口提供必要的社会服务，区政府每年也需要在市政建设领域投入上亿元的资金。而如果国家一旦出台法律、政策，将导入人口全部纳入到地 方社会保障体系内，松江面临的财政压力将会更大。因此，为科学导入人口，区委、区政府应未雨绸缪，充分将各种变数纳入到未来人口的导入政策之中。 （表3：2004年松江导入人口总量及其他指标占上海市相关指标比重） 4. 城市管理
大量人口的导入对松江的城市管理产生了巨大压力。从目前的形势来看，外来人口对城市管理带来的主要问题包括违章搭建、劳资纠纷、乱设摊点、非法经营、环境 污染等。据统计，2004年共拆除外来人员违章搭建房屋近3.98万平方米。而非法小发廊、小作坊、“黑影吧”、“黑电话吧”、“黑网吧”以及非法行医、 非法劳动中介等更是屡禁不绝。因此，面对大量人口的导入、如何净化社会发展环境、规范各类市场、推动松江健康发展将是未来松江城市管理必须面对的问题。
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大量人口的导入将加大城市交通管理的难度。一方面因为外来人员交通安全意识差，违规行为多，较难管理，另一方面，也直接加剧了松江部分地区的交通拥堵状 况。根据2004年的相关统计，荣乐路/谷阳路口每天的机动车车流量达6万多辆（不含轻便摩托车3.8万辆），而该路口每天标准设计交通辆仅有2.6万 辆。
另外，因为外地打工人员间的地狱裙带关系，在外来人员中容易形成以“老乡”为纽带的较为封闭性的小集体或小集团，不仅不利于城管执法，同时，也容易滋生“群体性”社会问题。 5. 党建和精神文明建设
大量人口导入给党的建设、工会、共青团、妇联和精神文明建设等工作带来新的挑战，包括如何在“两新”组织和流动人口中加强党的建设和群团组织建设，保证党 的组织建设实现全覆盖，保证工青妇等群团组织建设顺利进行等。同时，部分导入人口在思想观念、生活习惯、法制意识等方面的落后，不仅给城市管理带来巨大压 力，也严重影响到松江的城市形象。通过党建带动群团建设，加强对导入人口的管理和服务；通过精神文明建设，加强对导入人口的教育和引导，从而加强党的领 导，有效提升导入人口的文明素质，共同推动松江精神文明建设的水平，提升松江的城市文明程度，成为我们必须面对和解决的课题。
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（上海松江区新理想花园项目）
编制单位：佳购全商业集团—战略发展部 编制日期：2008年2月6日
大卖场商圈调查报告
■ 审 核：
■ 校 对：
■ 编 辑：
编制时间：2008年2月2日 《大卖场商圈调查报告（上海松江区新理想花园项目）》编制人：alix_zhu 上海佳购全商业集团上海公司
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alix_zhu
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前 言 01、研究背景：
佳购全集团是一家大型的综合的大卖场连锁集团，随着企业的迅速发展，需要各地开设大卖场今后有良好的销售业绩，为了在上海松江新理想花园开设的大卖场今后有良好的销售业绩，特此进行前期的选址调查，进行大卖场附近的人口、收入以及交通状况等一系列调查以便正确判断投资方向，为集团的决策提供依据。
02、研究目的：
1、 通过对消费者的定量研究，了解该商圈内的家庭收入和支出情况。
2、 通过收集和了解主要竞争对手的信息，了解商圈范围内的人口趋势、城市规划状况、交通状况。 03、研究方法
1、实地调查-确定商圈、交通状况及主要竞争者。 2、二手资料收集-了解人口情况及城市规划。
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第1章
研究结果综述
第1节 区域状况
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松江区位于长江三角洲内上海市西南部，北纬31度，东径121度45分，在黄浦江中上游，距上海市中心区40公里，东与闵行区、奉贤县为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦县接壤。区境南北长约24公里，东西宽约25公里，总面积605平方公里。 松江地理位置优越，水陆交通发达。沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网。黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江的“黄金水道”全区年末户籍人口522138人，比上年增长1.5%，其中非农人口369788人，增长3.9%。全年出生人口3631人，出生率7.01‰，死亡人口3601人，死亡率6.95‰，自然增长率0.06‰。
新理想花园北面隔着新城区是松江大学城，是大卖场的辐射商圈。松江大学城这里云集了本市七八所
著名大学，聚集了上海外国语大学、华东政法学院、东华大学等七八所上海知名大学约１0万师生，规模庞大。
此地块松江老城北端 紧邻沪杭高速 地处新老结合部 生活配套待完善，有市场的需求。
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本项目位于上海市松江区的新理想花园楼盘西面建造大卖场商业配套设施。位于荣乐路、三新路，处于松江老城区西北部，楼盘北面对着沪杭高速公路，公路以北是松江新城区。新理想家园虽然位于老城区，但地处西北，周围新楼盘不少，有些地方还在建设，配套设施有待完善。
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上海市松江区新理想花园项目市调报告
第2节 项目周边交通条件
松江4路
永丰枢纽 - 松蒸公路 - 三新路 - 荣乐西路 - 仓汇路 - 仓丰路 - 玉树南路 - 中山西路 - 中山中路 - 中山东路 - 环城路 - 城东枢纽(共12站)
松江14路
泰晤士小镇 - 文诚路 - 玉华路 - 茸平路 - 三新北路 - 新松江路 - 思贤路 - 思贤路 - 茸梅路 - 通波路 - 嘉松南路 - 南其昌路 - 谷阳北路 - 荣乐中路 - 九峰路 - 乐都路 - 三新路 - 三新南路 - 三新北路 - 泰晤士小镇(共20站)
松江8路
永丰枢纽 - 辰塔路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 沪松公路 - 美能达路 - 江田东路 - 锦昔路 - 荣乐东、中、西路 - 辰塔路 - 永丰枢纽(共11站)
松江10路（高峰）
泰晤士小镇 - 三新北路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 荣乐东路 - 联阳路 - 南乐路 - 海关(共8站)
松江10路
泰晤士小镇 - 三新北路 - 荣乐西路 - 荣乐中路 - 荣乐东路 - 民益路 - 新镇街 - 闵申路 - 新飞路 - 书林路 - 茜莆路 - 晨星小区(共12站)
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第3节 松江区总体规划
市域城镇体系
形成‘中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇’组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的‘多核、多轴’空间布局结构。
中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。
新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人口规模一般为20-30万人。
中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为5～10万人。
集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为1-3万人。中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。中心村规模在2000人左右。 上海中心城布局
中心城空间布局结构为‘多心、开敞’。规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配臵的要求，合理调整分区结构。中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。 （1）中央商务区
中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。 （2）主要公共活动中心
主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。 市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、
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四川北路四条商业街和豫园商城、上海站' 不夜城' 为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。
副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。
对外交通规划
以‘三港两路’建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统，形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。
市域交通规划
市域交通以‘两网’建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设；形成市域高速公路网，完善中心城道路网络；加强对外交通和市内交通的衔接，建设客运换乘枢纽和停车场，充分发挥交通系统的综合效率；贯彻公共交通优先的城市客运交通基本政策，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。
住宅发展规划
以提高居住环境质量为核心，结合市场需求，按照交通方便、环境优雅、生活舒适、配套齐全的要求，规划建设住宅区，基本实现住宅成套化。郊区城镇住宅建设标准和环境质量应优于中心城。调整住宅建设结构，满足不同收入家庭的需要。
住宅建设布局本着与城市发展方向、大容量轨道交通和基础设施建设相一致的原则，重点建设内外环线之间20个左右大型居住园区。
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第4节 商业前景分析 第5节 商业前景展望及建议
新理想花园约3公里主力商圈内，是老城区的居民，居住密集，流动也人口狠多，也是大润发的核心和主力商圈和易初莲花的主力商圈，目前易初莲花和大润发的平均销售额都在65-70万，周六、周日可以做到100多万，前景也非常好。
约5公里半径内，有松江大学城的7万人口，和新城区的高收入人口，有易初松江2店和乐购，乐购的销售预估在每天50万左右。
通过实地调查和查阅相关资料后，提出如下观点仅供参考。
1、业主将新项目定位于区域性社区商业中心，如业主引进娱乐、餐饮等其它商业企业，那么，新项目将以混合业态的形式出现。
2、新项目可开设店中店、美食广场、自助银行、书店、药店、洗衣店等，其中可适当增加品牌专卖店的面积。这样既可以弥补大卖场百货商品层次较低的不足，又可以保证公司有稳定的租金收入。
3、卖场宜采取会员卡制，定期优惠方式让利于消费者，每月定期向不同区域居民小区邮寄发放商品广告。 4、卖场商品应面向大众，保证质量，副食品、食品、面点、奶制品要注重食品卫生。家电类大件物品应免费送货，有良好的售后服务体系。
5、由于松江区面积较大，且居民出行大多采用公交车，故在新区内开设免费班车的实际意义很大。之前，大润发、易初莲花、乐购、等均以采用此方法，且免费班车的发车频率很高。
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第2章 实地调查的具体说明和实地调查图表
第1节 实地调查之一——商圈的划定
以三种交通工具进行测量：步行、自行车、汽车 三种测量时间：5分钟、10分钟、15分钟 共9个商圈、3张商圈图
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商圈图一： 核心商圈 步行5分钟、 步行10分钟 步行15分钟
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商圈图二： 主力商圈
自行车5自行车10自行车15分钟
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商圈图三： 辐射商圈
出租车5分钟、 出租车10分钟、出租车15分钟
★以周六正常速度 为基准 ★ 所有路口均以正 反方向进行测试
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结论
项目商圈人口分布
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第2节 实地调查之二——人口状况及分布
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第3节 实地调查之四——主要竞争对手的分布
第3章 项目年销售额预估
上海市松江区新理想花园项目年销售额预估：
日销售额 =
年销售额预估=注：考虑到公司现有的运营能力和目标消费群体吃、穿、用三方面，在其它（除大卖场和连锁超市外）
商业终端消费的可能性，故在估算日、年销售额时，以50%作为人均年生活消费性支出的计算参数。
公式：（数据来源：SONGJIANG 2007年统计资料汇编）
半径2公里范围商圈内的人口数量 * 人均年生活消费性支出 * 渗透率 日销售额 = 365天
年销售额预估 = 日销售额 * 365
上海市松江区新理想花园项目日销售额预估： 443697.50 亿元人民币
日销售额=[15002*(8996*0.5)*06]/365=443697.50
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附件1 2007年上海市松江区国民经济和社会发展统计公报 附件2 流动人口对松江社会经济的影响
2007年上海市松江区国民经济和社会发展统计公报
松江区统计局 （2008年1月30日）
一年来，全区人民在区委、区政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思 想为指导，深入贯彻落实科学发展观，切实转变经济发展方式，努力构建和谐社会，国民经济持续快速健康发展，呈现出增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善 的良好态势，各项社会事业加快发展，顺利完成了年初确定的预期目标。
一、综 合
国民经济持续快速健康发展。全年实现生产总值642.11亿元，按可比价格计算，比上年增长18.8%（见图1），占全 市的比重为5.4%，比上年提高0.2个百分点。其中，第一产业实现增加值7.07亿元，比上年下降3.1%；第二产业实现增加值451.15亿元，增长 18.7%，对全区生产总值增长的贡献率为68.3%，比上年提高0.5个百分点；第三产业实现增加值183.89亿元，增长19.9%，对全区生产总值 增
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长的贡献率为31.8%，二、三产业推动经济增长的格局进一步巩固。产业结构继续调整优化，三次产业增加值结构比重为1.1：70.3：28.6，第三 产业所占比重比上年提高0.6个百分点。
财政收入快速增长。全年实现财政总收入159.56亿元，比上年增长23%。地方财政收入53.99亿元，比上年增长 37.8%，其中，营业税18.26亿元，增长40.9%；内外资企业所得税9.57亿元，增长49.5%；个人所得税3.2亿元，增长27.7%；契税 7.06亿元，增长96.8%。中央、市级、地方财政收入比例为48.2：18：33.8，地方财政收入所占比重比上年提高了3.6个百分点。全年地方财 政支出81.34亿元，比上年增长23.4%，其中，用于文化教育、医疗卫生、社会保障和就业等社会事业的支出共计28.61亿元，占财政支出比重的 35.2%；农林水事务支出5.51亿元，比上年增长43.4%。全年私营企业实现税收71.99亿元，比上年增长28.9%；房地产业实现税收 33.08亿元，比上年增长65.7%，对全区税收收入的贡献率达到 51.3%。
二、农 业
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农业生产稳步发展，结构进一步调整优化。全年完成农业总产值18.65亿元，比上年增长1.6%，实现自2002年以来首次增长。其中，种植业产值 9.56亿元，比上年增长4.3%；畜牧业产值3.12亿元，下降4.1%；渔业产值1.80亿元，下降1.3%；林业产值3.21亿元，增长0.6%； 农业服务业0.96亿元，增长4.3%。全年各类经济作物播种面积37万亩次，比上年增长2.2%；规模经营面积达到81.2%。
大力推进规模化、组织化和标准化经营。至年末，全区已建成设施粮田9.3万亩、设施菜地1.19万亩，组建各类新经济组织达到159家。500亩蔬菜基地 通过有机食品认证， 20种农产品分别通过了绿色食品、优质农产品、无公害农产品认证，形成了“云间大自然”、“家绿”、“绿源”等一批具有一定知名度的绿色有机品牌。
积极拓展休闲农业。至年底已建有上海西部渔村垂钓中心、上海青青旅游世界、格林葡萄园等8家农业旅游企业，全区农业观光景点已达26个，共接待游客25万人次，实现农业旅游收入4650万元。
三、工业和建筑业
工业生产保持高位增长。全年实现工业增加值429.93亿元，比上年增长19.2%（见图2），工业增加值占全区生产总 值比重为67%。全年工业总产值达到3538.25亿元，比上年增长37.2%，占全市工业总产值15%，总量创历史新高，其中规模以上工业总产值 3428.57亿元，增长39.2%，占全区工业总产值的比重为96.9%，比上年提高1.4个百分点。
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主导产业贡献加大。电子信息业、现代装备、生物医药、精细化工、新材料五大主导产业实现工业总产值2586.79亿元，比上年增长42.1%，占全区工业总产值的73.2% ，所占比重比上年提高2.6个百分点，对全区工业增长贡献率达79.9%。
高新技术产业快速发展。全区共有高新技术企业272家，实现工业总产值2133.01亿元，比上年增长47%，占全区工业总产值的60.3%。实现利润24.75亿元，比上年增长121.2%。
工业企业经济效益显著提高。全年实现工业利润107.49亿元，比上年增长31.4%；实现工业税收65.83亿元，比上年增长8%。全区规模以上工业亏损企业共有417家，亏损额14.31亿元，亏损面为22.5%，比上年下降1.5个百分点。
建筑业平稳发展。全年实现建筑业增加值21.22亿元，可比增长8.5%。年末共有建筑业资质等级企业149家，完成建筑施工产值77.49亿元，房屋施工面积1062.48万平方米，房屋竣工面积516.85万平方米。
四、批发和零售业
消费品市场持续繁荣活跃。全年实现批发零售贸易业增加值46.78亿元，比上年增长 17%；实现社会消费品零售额182.06亿元，比上年增长18.6%（见图3）。其中，限额以上商业企业实现社会消费品零售额70.2亿元，比上年增长 20.4%，占市场份额38.6%，对全区
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消费品零售额的贡献率为41.7%。按商品类别分，实现吃、穿、用、烧消费品零售额65.16亿元、14.57 亿元、84.32亿元、18.01亿元，分别比上年增长16.3%、9.5%、19.9%、30.5%。
假日消费拉动强劲。根据对33家重点监测商业企业的抽样调查统计， “五一”期间的消费品零售额增长25.3%；“十一”期间的消费品零售额增长38.2%。
连锁业态快速发展。全年连锁业态企业实现社会消费品零售额26.29亿元，比上年增长28.5%，所占比重比上年提高了1.1个百分点。其中，连锁超市业实现零售额16.7亿元，比上年增长10.1%。
商品交易市场不断发展。全区拥有商品交易市场53个，成交额 64.61亿元，比上年增长14.7%。其中，专业市场成交额43.6亿元，比上年增长18.4%；集市贸易成交额21.01亿元，比上年增长7.9%。年内完成20个标准化菜场改建。
五、交通、邮电和旅游
交通运输、仓储和邮政业稳步发展。全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值8.41亿元，可比增长18.2%。
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公 共交通进一步完善。坚持公交优先发展战略，建成启用永丰公交车枢纽站，开辟公交专用车道，更新公交车辆，优化调整公交线网，城区公交线路由12条增加到 18条，市民出行难得到进一步缓解。年末全区共有公交线路47条，公交运营车辆437辆，全年公共交通客运总量3975万人次，比上年增长2.4%。其他 客运运营出租车辆305辆，客运总量643万人次，比上年增长3.5%。 邮电通信事业继续快速发展。全年完成邮政业务总量20193万元，比上年增长20.6%（见表1）。 表1 邮电通信业务
旅游环境不断优化，旅游基础设施不断完善。全区开通旅游交通服务线4条，共有星级宾馆10家，旅行社34家。全年旅游总收入22.41亿元，比上年 增长32.3%。各旅游景点全年接待国内外游客382.07万人次，其中，港澳台游客4.69万人次，比上年增长15.8%；国外游客5.36万人次，增 长16%。
六、金融业
金融业务持续增长。全年实现金融业增加值17.31亿元，比上年增长8.4%。年末全区有银行16家，各项银行存款余额610.3亿元，比年初增长 15.3%，其中居民储蓄余额233.04亿元，增长7.1%。贷款余额493.89亿元，比年初增长21.9%，其中住房按揭贷款120.35亿元，增 长23%。全区各类金融机构现金收入1035.55亿元，现金支出1108.51亿元，收支相抵现金净投放72.96亿元。
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资本市场健康发展。股票和基金交易市场活跃，全年参加各类证券交易286.43万人次，比上年增长192.2%，成交额982.07亿元，增长4.7倍。 成交额中，国家债券1.11亿元，增长3.6倍；股票960.96亿元，增长5倍；基金20亿元，增长47.5%。
七、固定资产投资、城市基础设施建设和房地产
固定资产投资继续回落，投资质量有所提高。全年完成固定资产投资194.65亿元，比上年下降13.7%。从产业投向看，第一产业完成投资0.27亿元， 比上年增长18.3%；第二产业完成投资72.27亿元，下降9.9%，其中工业投资72.08亿元，下降9.8%；第三产业完成投资122.11亿元， 下降15.9%。三次产业的投资比例为0.2：37.1：62.7。重大项目进展顺利，大业领地一期、财富兴园项目基本完工；松江二手车交易市场、中国流 行面料工程研发基地、辰山植物园、上海华侨城、天马现代服务业集聚区、龙工二期等项目启动建设；正泰电气三期、国祥制冷二期工程稳步推进。
基础设施建设有序推进。完成基础设施投资9.76亿元，占全区投资总额的5%。轨道交通9号线一期工程建成运营，沈砖公路拓宽、辰塔路北延伸、松蒸公路拓 宽、叶新公路拓宽、广富林路危桥改造等工程按节点推进；花辰公路中西段辟建完成；启动龙源路、谷阳南路延伸工程。完成老城保护性开发、仓城等历史文化风貌 区初步规划上报。实施城区供水旧管网、积水点改造。 公用事业服务水平全面提升。全区有自来水厂13家，全年售水量10991万吨，其中生活用水6019万吨；自来水日供水能力为56.6万立方米。全年用电 量59.14亿千瓦时，比上年增长18.4%，其中，工业用电41.8亿千瓦时，比上年增长20.1%。城乡居民生活用电5.73亿千瓦时，比上年增长 21.2%。燃气行业资源整合，完成“两气合并”。年底共拥有天然气液化气用户37.64万户，比上年增长8.2%，天然气年供应量8934万立方米，比 上年增长4.4%。燃气管线达到1041公里，覆盖新老城区。正式启动了川气东送项目。 房地产市场平稳发展。全年实现房地产业增加值37.11亿元，比上年增长25.6%。投资出现理性下降，全年完成商品房投资100.6亿元，比上年下降 14.4%；商品房施工面积1011.62万平方米，下降10.3%，其中新开工面积234.15万平方米，增长24.6%。商品房销售增速较快，全年共 实现期房销售面积272.62万平方米，比上年增长22.3%，销售额194.2亿元，增长39.8%；现房销售面积169.7万平方米，增长 96.2%，销售额106.09亿元，增长160.5%。年末商品房空置面积111.61万平方米，比年初减少20.78万平方米。存量房交易活跃，全年 成交过户面积101.1万平方米，比上年增长79.4%，交易金额63.11亿元，增长114.9%。
八、对外经济和私营经济
外贸出口继续高位增长。全区完成出口产品总额299.96亿美元，比上年增长49.9%,占全市出口总额的20.8%，完成全年计划150%。其中，一般 贸易出口18.75亿美元，比上年增长14.7%；加工贸易出口281.21亿美元，增长53%。外资企业出口占据主导地位，全年外资企业实现出口创汇 294.04亿美元，比上年增长50.8%，占出口总额的98%。出口产品结构优化，附加值和技术含量高的机电产品出口达242.06亿美元，比上年增长 59.6%，占全区出口总额的80.7%。园区集聚效应明显，松江出口加工区实现出口创汇256.74亿美
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元，占全区出口总额85.6%。出口大户作用明 显，全年出口在1000万美元以上的有126家企业，共实现出口283.37亿美元，占全区出口总额的94.5%。出口市场更趋多元化。（见表2） 表2 外贸出口市场结构
单位：亿美元
招商引资质量不断提升，外资效益快速增长。全年批准外商投资项目223个，总投资20.58亿美元，比上年增长18.4%，合同外资10.13亿美 元，比上年增长33.2%。其中增资项目合同外资7.27亿美元，增资项目规模创历年之最，占全区合同外资总额的71.8%。服务业招商成效显著，全年新 引进服务业项目42个，比上年增加22个，合同外资5505万美元，占全区新批项目合同外资总额的19.2%。服务业引资取得新突破，引进了首家服务外包 企业、首家涉外商务宾馆、首家融资租赁公司、首家外资银行、首家研发地区总部。年内外商到位资金5.71亿美元，比上年下降12.2%。全区已有1351 家外商投资企业投产经营，比上年增加62家，全年实现销售收入3087.64亿元，比上年增长36.2%；实现利润总额76.95亿元，增长44.8%。 全区外商及港澳台投资企业实现税收50.07亿元，比上年增长8.1%。年内在松江投资的国家和地区达30个，项目数居前三位的有：中国香港53个、日本 27个、美国21个。 私营经济运行质量进一步提高。全区有私营经济小区32个，年内新发展企业3536户，年末实有注册私营企业44397户，注 册资本579.76亿元。全年实现营业或销售收入1610.33亿元，比上年增长19.2%；纳税71.99亿元，比上年增长28.9%，占全区税收总额 的48.3% 。私营经济区中有商业企业25592户，占57.6%；工业企业9736户，占21.9%；社会服务业企业6347户，占14.3%；建筑业企业640 户，占1.5%；其他行业企业2082户, 占4.7%。
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九、松江新城、园区和社区建设
松江新城功能不断完善。轨道交通9号线一期工程建成运营，轨道交通站点核心区道路配套工程、交通枢纽区市政广场基本完成，英式风貌区“哈瑞公学”主体结构完成。
松江工业区集聚功能进一步凸显。至年末，世界500强企业有27家落户松江工业区。工业区全年完成工业总产值2494.17亿元，比上年增长48.4%， 占全区总量的70.5%；引进合同外资4.6亿美元；出口创汇273.5亿美元，增长56%；实现税收18.7亿元，增长33%。累计吸纳外资企业433 家，总投资82.1亿美元，合同外资35.2亿美元，注册资本37.3亿美元，到位资金23.2亿美元。 大学园区有序推进“三区联动”。建立并开始运作市大学生科技创业松江分基金，建成松江区产学研互动平台和松江大学城创业服务中心，建立科技联络员队伍，推动企业与高校实质性合作。
社区建设和管理稳步推进。着力完善社区事务“一门式”服务工作机制，拓展与群众生活密切相关的服务内容，方便群众办事；着力整合社区资源，优化社区公共服务设施配置，提高了社区居民的生活质量。基本实现城市网格化管理城区全覆盖。
十、城市信息化
信息产业继续保持快速发展。全年实现电子信息制造业工业总产值2103.9亿元，比上年增长47.5%，占全区工业总产值比重为59.5%，对全区 工业总产值增长的贡献率达70.9%。其中达丰（上海）电脑有限公司完成工业总产值1860.67亿元，占全区的比重为52.6%，由达丰电脑所形成的产 业链在松江已有26家，全年完成工业总产值221.83亿元，比上年增长54.8%。全区信息制造业的固定资产投资13.26亿元，占全区固定资产投资的 6.8%。
信息技术应用领域不断扩大。进一步完善区域电子政务总体框架，不断深化法人、人口、空间地理领域电子政务应用，稳步推进城镇、社 区信息化工作，全面开展政府信息公开工作。全年共公开政府信息2375条，全文电子化率100%，市民申请政府公开信息12件，市民咨询政府信息28件。 信息基础设施建设不断推进。积极推进区光纤网络“村村通工程”建设工作，全年建设完成227个点，完成率为91.3%。遵循市“三统一”原则，总计集约化建设595.1孔公里的管线铺设工程。
社会公共服务信息化程度进一步提高。有序推进社保卡申领发放工作，全年申领数28136张，完成补卡3591张，换卡2782张。集中开展中小学生学籍卡 申领工作，全年共申领学籍卡51314张，完成率100%。全面推开居住证办理工作，全年临时居住证申领数量449863张，正式居住证2529张。正式 启动了“家校互动”项目，建立家校沟通的全新模式。
十一、教育和科学技术
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积极推进教育城乡统筹和各类教育协调发展。深化教育综合改革试验，全面推进“两纲”教育和“阳光体育”计划，加强实验性示范性高中建设，中小学特色化办学 格局、学前教育雁阵式发展体系进一步形成。加快推进教育基础设施建设，促进教育资源优化配置，全年建成幼儿园4所并投入使用；李塔汇幼儿园迁建、李塔汇学 校扩建完成并投入使用；小昆山幼儿园扩建工程将于2008年2月交付使用；小昆山学校、叶榭学校迁建工程稳步推进。顺利完成了改善农村学校办学条件三年行 动计划。基础教育质量稳步提高，全区高考二本以上达线率为49.3%，较上年提高了7个百分点；中考合格率为95.6%，较上年提高了6.5个百分点；小 学毕业生学业合格率保持在98%以上；幼儿园入园率（户籍人口）保持100%。至年末，各类学校在校生数总体略有扩大（见表3）。
表3 各类学校、在校生数
全区依法批准设立的民办非学历办学机构63所，民办幼儿园15所，民办托儿所3所，民办中学4所。外来务工人员子女学校46所，
其中中学11所，学 生4153人；小学35所，学生19528人；附设幼儿班幼儿3934人。积极推进成人教育和老年教育，完成社区教育实验项目市级中期评估，推进镇成人学 校及4个农村实训基地的建设，重点抓好5个地区的特色化老年教育。全年各类成人教育达23.98万人次，其中，参加学历教育1.37万人，社区教育 4.59万人次。松江大学园区现有7所高校，共招收学生7.21万人。
改善科技创新环境，自主创新能力进一步提高。全年新增市级高新技术企业25家，国家火炬计划重点高新技术企业2家。共有10个项目获国家创新基金立项， 11个项目获市创新资金立项，27个项目认定为上海市高新技术成果转化项目，9个项目获上海市重点新产品计划项目立项；获得上海市“科技小巨人”企业3 家、“科技小巨人”培育企业13家；签订博士后实践基地项目3个；确定28个区创新资金计划项目、27个区科技攻关项目、18个区级软课题项目。全年共申 请专利1904件，比上年增长52.3%，其中发明专利677件、实用新型专利546件、外观设计专利681件。完成技术交易合同登记43项，共计合同交 易额9986万元。
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科普事业取得新进展。成功创建全国科普示范城区，方松街道获得上海市科普示范街道称号，松江二中成功创建为上海市科技教育特色示范学校。
十二、文化、卫生和体育
文化事业和文化产业加快发展。扎实推进文化重点工程实事项目，完成了38个村级综合文体活动室设施配送工作；全面实现有线电视村村通；继续推进“万部图 书、千场电影、百场文艺”下农村、进社区、到工地、入军营活动，全年为基层、军营送书10.33万册，进社区放映电影2322场，送戏下农村、社区754 场，百姓戏台演出172场。新闻宣传取得新成效，全年共采制播出《松视新闻》316档，播出各类新闻7000多条；新增《纪实60分》、《健康乐园》、 《城市日记》等栏目，深受广大群众喜爱。全年出版《松江报》154期，发行477万份。《十五岁少年》等三部自创的文艺作品首次入围全国群星奖。顾绣等非 物质文化遗产保护工作继续加强，十锦细锣鼓被认定为市非物质文化遗产。年末全区有影剧院6座，文化馆、站16个；公共图书馆1个，文化站图书室15个，藏 书78.02万册，全年接待读者49.53万人次。全区有有线电视站11个，有线电视用户25.72万户。
深入推进卫生综合改革。进一步转变医疗机构运行机制和考核激励机制，推进区域医疗资源纵向整合，建立健全双向转诊、基本辅助检查互认制度，实施公立医疗机 构基本药品零差率，落实市民社区就诊和定向转诊普通门急诊诊查费减免政策。加强区级医院对社区卫生服务机构人才和技术支持，社区医疗服务水平得到提升，基 本医疗服务进一步下沉，人均门诊和住院费用处于全市较低水平。全年门急诊次数291万人次，比上年增长13.2%。全区门急诊均次费用117.2元，同比 下降4.1%，其中区级医院134.17元，同比下降2%，社区卫生服务中心92.94元，同比下降5.9%。年末全区各类医疗卫生机构与卫生技术人员数 有所增长（见表4）。
表4 卫生机构情况
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全民健身、竞技体育和体育产业加快发展。全年共承办、举办国际大赛5次，全国比赛5次，市级比赛6次，区级比赛19次。成功举办了区第三届运动会、 “汇丰银行杯”国际高尔夫冠军赛，承办了2007年世界特奥会中的足球和高尔夫球两个项目，承办了田径黄金大奖赛等一系列重大体育赛事。群众体育不断向下 渗透，至年末，我区及各镇、街道、园区共组织、举办各类群众性体育竞赛和活动255次，参加人数达9.8万人次。体育设施不断完善。全年新建2个社区公共 运动场、2个健身苑、25个健身点。至年末，全区共建有249个健身点、17个健身苑、7个社区公共运动场。年内参加市级比赛的运动员有950人次，获金 牌50枚、银牌60枚、铜牌55枚。
十三、人口、人民生活和社会保障
至年末，全区共有户籍人口542711人，比上年增长2%，其中非农人口422377人，增长9%。全年出生人口4028人，出生率7.49‰，死亡人口3394人，死亡率6.32‰，人口自然增长率1.17‰。
优化创业环境，积极促进就业。全区新增就业岗位46127个，完成指标的155.8%；城镇登记失业控制数6369人，控制率为99.2%；青年职业见习 968人，完成指标的161.3%。新增非正规就业劳动组织666户，新增岗位2637个。非农就业13527人，完成指标的135.3%，其中南劳北上 2684人，完成指标的134.2%。安置“双困人员”64名，纯农户654人，镇保对象未就业人员就业2120人，安置率均为100%。大力推进职业培 训，完成订单式培训3963人，完成全年指标任务的198.2%，培训后上岗率为100%。
城乡居民收入水平持续稳步增长。城镇居民家庭年人均可支配收入19154元，增长11.4%；农村居民家庭年人均可支配收入10367元，增长 10.5%。全年城镇居民人均消费支出11480元，比上年增长14.5%，其中服务性消费支出2541元，增长4.5%；农村居民人均生活消费支出 7797元，增长11.1%，其中服务性消费支出2167元，增长3.8%。至年末，城乡居民家庭耐用消费品拥有量不断增加（见表5）。
表5 农村每百户耐用消费品拥有量
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注：根据千户抽样调查结果显示。
居民生活质量进一步改善。全年完成旧房综合整治40万平方米；享受廉租房政策的家庭达到102户。至年末，城镇居民人均居住面积32.5平方米，比上年末增加0.7平方米；农村居民人均居住面积58.8平方米，增加1.1平方米。
社会保障体系不断完善。制定了关于城镇原乡镇企业退休无保障人员退养金补贴办法，使369名原城镇老职工养老得到保障。农村社会养老保险投保人数 33905人，投保率为99.45%。18641名市级水源涵养林涉地人员镇保得到落实。建立农保基金财政投入和退养金合理增长机制，退养金标准由上年的 每月115元提高到156元。原征地养老人员养老金由上年的每月430元提高到470元。加大外来从业人员综合保险征缴力度，综合保险月均参保人数 35.03万人，完成市下达指标的127.1%。
进一步完善农村合作医疗制度。全区参加农村合作医疗10.44万人，投保率100%，比上年提高1.52个百分点，农民社会医疗保障率100%。至年末，共有10.44万余名农民参加了“大病互助资金”，比上年下降15.7%。
救济、救助工作力度继续加大。全年发放城镇、农村最低生活保障金1650万元，发放失业保险金1726万元，发放各类帮困救助资金达3128万元，募集各类慈善基金2481万元。全年办理医疗补助和救助540万元、教育救助238万元。
加快养老服务发展。完成420张新增养老床位和1家日间服务站建设。至年末，全区共有养老机构20所，养老床位数3204张，人数2160人，标准化老年活动室179家。
十四、资源环境和安全生产
土地利用和管理水平不断提高。全年调整劣势企业108家，调整出土地1535.8亩。盘活闲置土地1525.6亩，标准厂房备案107.26万平方米。全年新批建设用地160公顷，其中，新批住宅用地26公顷，新批工业仓储用地75公顷。
环境建设和保护力度不断加大。全年用于环境保护的资金投入19.68亿元，比上年增长20.9%。污染物总量控制力度加大，全年化
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学需氧量削减7.7 %，二氧化硫排放量控制在市政府下达的总量指标之内。全年空气质量优良天数达330天，环境空气质量优良率达到90.4%。加大拆违力度，全年拆除违法建 筑面积达125.8万平方米。固体废弃物综合处置场工程启动建设。加强河道整治，水生态、水环境景观效应有了新提高，至年末，全区完成镇村级河道治理 377条（段）、421.48公里，其中，完成黑臭河道整治51条（段）、80.11公里。第三轮环保三年行动计划全面推进，松东污水厂二期工程投入运 行，松江污水处理厂三期、新浜污水处理系统等工程基本建成。至年末，全区已完成443公里污水收集管网建设，完成1583家单位的雨污分流改造污水纳管工 作。全区污水处理量达22.3万吨/日，比上年末增加4.5万吨/日；污水设施利用率超过90%，全区污水处理率达到66%，城区污水处理率达到86%。
绿化建设进一步加强。全年新建绿地面积27.85万平方米。至年末，全区已建成绿地面积1417.83万平方米，城区绿化覆盖率为33.2%。
安全生产事故下降。全年发生生产安全事故 28起，比上年减少3起，死亡29人，比上年减少2人。全年共发生道路交通事故218起，造成111人死亡、189人受伤，直接财产损失122.77万 元。全年共发生火灾事故235起，造成7人死亡、8人受伤，直接财产损失149万元。
国民经济和社会发展中存在的主要困难和问题：产业布局、产业结构有待进一步优化；资源和环境约束越来越紧；节能减排的形势还不容乐观；社会事业发展相对滞后；公共服务能力还跟不上群众的需求；农民持续增收、就业和社会保障压力依然较大。
说明：
1、本公报数为初步统计数。
2、本公报松江区生产总值、各行业增加值绝对额以当年价格计算，增长速度均以可比价格计算
流动人口对松江社会经济的影响
近几年，随着松江经济、社会和城市建设的快速发展，导入人口的数量急剧上升。据统计，2004年导入人口量为50.88万，1995-2004年间，松江导入人口量年均增长34.3%。 一、流动人口基本现状
（一）导入人口的概念和外延
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导入人口指在特定时间节点所统计到的、连续居住在松江达6个月以上的非松江户籍人口，主要包括外来人口和上海市人户分离人口。
（二）人口导入现状（2004） 1. 导入人口总量
据统计，2004年松江导入人口总量达到50.88万人，占全区总人口的49.73%。
由于目前对在松上海市人户分离人口无法统计，该导入人口总量仅为外来人口。2004年全区总人口102.32万人。其中，户籍人口51.44万人。 2. 性别结构
男性：29.62万，女性：21.26万，男女性别比例1.39：1。
2004年区总人口中，男性：55.07万，女性：47.25万；性别比例1.17：1。 3. 年龄结构
16岁以上的人口共有46.61万人，占全部导入人口的91.61%；16岁以下共有4.34万人，占全部导入人口的8.39%。 4. 教育背景
初中以下文化程度的人口共10.3万人，占全部导入人口的20.2%；初中文化程度的人口有31.25万人，占全部导入人口61.4%；高中及中专文化程度的人口占全部导入人口8.1%；具有大专及以上学历的人口占全部导入人口的10.3%。 5. 就业结构
2004年共有41.94万人在松就业。其中，从事第一产业的共1.84万人，占外来从业总人口的4.4%；从事第二产业的为34.07万人，占81.2%；从事第三产业的为6.03万人，占14.4%。
2004年松江全部从业人员共69.17万人。其中，第一产业就业人口4.41万人，占全部就业人口的6.37%；第二产业就业人口54.31万人，占78.52%；第三产业就业人口10.45万人，占15.11%。
（二）人口总量的预测
据上海市人口权威组织和专家预测，２０１０年松江区总人口将达到１３０. ３万，其中导入人口７５. １３万左右。２０２０年松江区总人口将达到１６３. ８万，其中导入人口１０４. ６３万。
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《上海市松江区区域规划（２００５-２０２０年）》规划２０１０年松江的总人口为１００万，２０２０年为１２５万。
（三）大量人口导入带来的挑战 １. 服务供给
大量人口的导入对松江社会服务供给产生了巨大压力。 ☆其中，在２００４年，
市政、公用事业方面的缺口：公交枢纽５８５００平方米；公共汽车９７辆；出租车３０９辆；垃圾处理４５０吨／日等。
社会事业方面的缺口：病床位１０７６张；医护人员５４０７名；文化馆１０所；影剧院４所；图书馆６所；学校１６所等。
☆按照２０１０年松江规划总人口量，初步预测（含２００４年缺口量），市政、公用事业方面的缺口：公路５１６公里；公交线路１３条；公共汽车４５５辆；燃气７８００万立方米／年；供水８０万立方米／日；邮局５个等。 社会事业方面的缺口：医院５家；病床位１１７８张；医护人员５５７３名；学校５９所；教师１５００名等。 （详细缺口情况请参照附件） ２. 公共安全
在社会治安方面，根据统计，近年来外来人员的犯罪率不断攀升，从抓获的各类刑事犯罪犯罪嫌疑人来看，２００２年外来人员所占比例为５７. ４％，２００３年 为６７. ９％，２００４年已高达７９. ３％。在外来犯罪人员中，“两抢”作案人员分别占８０. ２和８２. ４。同时，外来人员交错结火成派犯罪的比例也有逐 年上升的趋势。因此，大量人口的导入将使松江社会治安面临的形势相当严峻。
在卫生防疫方面，外来人口的免疫接种率普遍较低。据统计，在导入的人口种，外来儿童“四苗”（卡介苗、脊灰疫苗、百白破疫苗和麻疹疫苗）的接种率仅为 ６０％左右，（本地户籍儿童大于９９.5％），其他疫苗接种率均低于60%（本地户籍儿童大于99%）。因此，在导入外来人口中，传染病发病率较高，并对 周围健康人群形成很大威胁。根据卫生部门的统计，在松江传染病发病人口中，外来人口占６５％左右。 另外，大量人口导入也对松江的消防、灾害处理等提出了挑战。
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３. 地方财政
据测算，２００４年松江导入的人口总量占上海市全部人口总量的９. ４９％，松江已成为上海的人口导入大区，而同期，松江的地方财政仅占全市的３. ４％（见表５）。大量人口导入直接对松江的地方财政产生了巨大压力。 在教育方面，根据２０１０年规划的１００万人口总量预计，仅在新建学校方面的投入就需要６. ５４亿，如果按照２０２０年的规划人口量，这项投入还需要 ５. ０２亿。另据２００４年松江教育部门的测算，一名学生完成九年义务教育，政府每年支付的平均公用经费约４２５元（不包括教师、基础设施等方面的投 入），九年共需投入近３８２５元，且该项费用呈逐年递增趋势。如按照２００４年在松江接受义务教育的外来学生人数计算（共３. ９９万人），松江每年在外来 学生义务教育方面就需要投入１６９５. ７５万元资金。
在文化卫生方面，根据２００４年的相关统计或测算，如果要满足社会的需求，松江需要在文化馆和影剧院、图书馆三项建设的投入就高达３. ３亿元。另据统计， 自２００４年，松江政府每年用于外来人口预防保健的经费为人均２０元，如按照２００４年导入人口的总量计算，松江在２００４年用于导入人口卫生防疫的支出 约为９２８. ８万元。根据区卫生局最新资料，２００５年３－４月份，为预防和控制突发的麻疹疫情，区政府共支付了２３万元用于外来人口接种疫苗。其中，用 于达丰集团一家企业的支出就达７万元。据区人口计生委预计，在２００５-２００６年，区政府用于外来人口计划宣传服务阵地建设的经费将达２５０万元。
另外，为了给大量导入人口提供必要的社会服务，区政府每年也需要在市政建设领域投入上亿元的资金。而如果国家一旦出台法律、政策，将导入人口全部纳入到地 方社会保障体系内，松江面临的财政压力将会更大。因此，为科学导入人口，区委、区政府应未雨绸缪，充分将各种变数纳入到未来人口的导入政策之中。 （表3：2004年松江导入人口总量及其他指标占上海市相关指标比重） 4. 城市管理
大量人口的导入对松江的城市管理产生了巨大压力。从目前的形势来看，外来人口对城市管理带来的主要问题包括违章搭建、劳资纠纷、乱设摊点、非法经营、环境 污染等。据统计，2004年共拆除外来人员违章搭建房屋近3.98万平方米。而非法小发廊、小作坊、“黑影吧”、“黑电话吧”、“黑网吧”以及非法行医、 非法劳动中介等更是屡禁不绝。因此，面对大量人口的导入、如何净化社会发展环境、规范各类市场、推动松江健康发展将是未来松江城市管理必须面对的问题。
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大量人口的导入将加大城市交通管理的难度。一方面因为外来人员交通安全意识差，违规行为多，较难管理，另一方面，也直接加剧了松江部分地区的交通拥堵状 况。根据2004年的相关统计，荣乐路/谷阳路口每天的机动车车流量达6万多辆（不含轻便摩托车3.8万辆），而该路口每天标准设计交通辆仅有2.6万 辆。
另外，因为外地打工人员间的地狱裙带关系，在外来人员中容易形成以“老乡”为纽带的较为封闭性的小集体或小集团，不仅不利于城管执法，同时，也容易滋生“群体性”社会问题。 5. 党建和精神文明建设
大量人口导入给党的建设、工会、共青团、妇联和精神文明建设等工作带来新的挑战，包括如何在“两新”组织和流动人口中加强党的建设和群团组织建设，保证党 的组织建设实现全覆盖，保证工青妇等群团组织建设顺利进行等。同时，部分导入人口在思想观念、生活习惯、法制意识等方面的落后，不仅给城市管理带来巨大压 力，也严重影响到松江的城市形象。通过党建带动群团建设，加强对导入人口的管理和服务；通过精神文明建设，加强对导入人口的教育和引导，从而加强党的领 导，有效提升导入人口的文明素质，共同推动松江精神文明建设的水平，提升松江的城市文明程度，成为我们必须面对和解决的课题。
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