影响珠海房地产项目价格的因素
小组成员：钟光超、柯钊茂、梁思福、卢嘉希
李瑞霞、梁玉绸、李子扬、林鸿翔
指导老师：梅伯平 实训地点：吉大地区
时间日期：二0一一年十一月二十七日
第一部分：房地产价格策略的定义
房地产价格策略的定义：房地产营销中的价格策略，就是房地产开发企业为了实现一定的营销目标而协调处理各种价格关系的活动。价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一环，它不仅包括价格的制定、定价策略的运用，同时还包括在一定的营销条件下为实现房地产开发企业预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，以及在实施过程中不断修正价格策略的全过程。因此房地产开发企业在制定价格策略时，既要考虑国家现行政策，市场环境，供求关系和竞争状况等各个方面因素的制约，又要结合房地产企业自身情况制定适当的营销策略。
第二部分：房地产价格策略的调查主要内容：
1、 调查目的：
通过了解与分析近这段时间来的珠海房地产的销售、房地产项目，全面分析珠海市的房价，了解珠海市销售商的销售策略。 2、 调查的方法主要包括：
访谈法对销售人员进行访谈，到各个项目的销售中心收集需要的资料，对二手资料的调查
3、 调查类型主要包括：
文案调查与实地调查，调查的方式采取的是重点调查和典型调查。 4、调查的范围、对象：珠海市吉大地区
5、调查的地点和时间：2011年11月18号至2011年11月25号 6、此次的房地产调查中，我们小组选择的是吉大地区的5个楼盘：
万科珠宾花园、格力广场、华业临海花园、钰海帝景、莱茵半岛。
下面的我们小组是实际调查中了解到的：开发的房地产项目、项目名称、位置、优点、不足、价格、单体项目定价的主要因素、本区域内项目价格差异的主要原因：
第三部分：分析房地产项目不同的定价方法与策略：
1、 房地产产品的定价程序： （1） 收集信息 （2） 估计成本和需求 （3） 分析竞争对手 （4） 选择目标与方法 （5） 确定平均单价
（6） 确定时点平均单价和单体平均单价 （7） 确定楼层垂直价差 （8） 确定水平价差 （9） 调整价格偏差 （10） 确定付款方式
有效的定价策略和技巧即能使消费者的有效需求得以释放，又可以给房地产企业带来较高的投资回报，定价策略应根据房地产产品本身情况。市场竞争状况、开发成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制定出产品的基础价格，实现企业的营销目标。即使在同
一个城市，不同的地区价格都有所不同，这次我们小组组织去到珠海吉大的5个楼盘进行踩盘，得出以下房地产企业定价可能的定价方法和策略：
定价方法：1、竞争导向定价法 2、行情定价法3、主动竞争定价法4、需求导向定价法 房地产定价策略：
1、 定义：房地产定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定定价目标，所规
定的定价指导思想和定价技巧。 2、 新产品定价策略： （1） 撇脂定价策略 （2） 渗透定价策略 （3） 满意定价策略 3、心理定价策略： （1）尾数定价策略 （2）整数定价策略 （3）声望定价策略 （4）习惯心态定价策略 （5）招徕定价策略 （6）首尾定价策略 4、折扣定价策略： （1）现金折扣策略 （2）数量折扣策略 （3）职能折扣策略 （4）季节折扣策略 5、差别定价策略：
（1）根据同一楼盘中不同单元的差异制定不同的价格 （2）对不同的消费群体定不同的价格 （3）对不同用途的商品房定不同的价格 6、组合定价策略 7、阶段定价策略
1、华业临海花园：项目运用的可能为主动竞争定价法，原因在于价格偏低，有良好的竞争优势
2、钰海帝景：项目运用的可能为需求导向定价法，原因在于钰海帝景的品牌形象好，规模大，楼盘有复式和平房两种，满足不同顾客的需求；
3、万科珠宾：市场比较导向定价法，声望定价策略、组合定价策略、现金折扣策略：
4、格力广场：需求导向定价法中的区分需求定价法 ：因为格力广场中不同户型和楼层单位优惠额度不同，在区分需求定价法当中也提到了同一种建筑标准、同一种规格、同一外部环境的商品房，可以根据楼层数、朝向、开间等方面的相应变化形成朝向差价，楼层差价，边间差价，面积差价，视野差价，建材差价，口彩差价等。
5、莱茵半岛这项目运用的可能为竞争导向定价法，原因在于定价会比普片的项目稍低，而且产品的设计较有特色，形成有良好的竞争环境。
第四部分：
感谢语：谢谢我们的指导老师梅伯平老师，辛勤指导下出色的完成了本次报告的撰写。本次报告的完成，当然感谢我们小组成员的付出的汗水，在这份报告中的一个个字，就是让我们付出的汗水给我们最好的回报。
第五部分：参考文献
1、珠海房产之窗http://esf.zh51home.com/articalshow.aspx?aid=53504
2、《房地产营销》主编：朱华
3、中国房产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn/
4、珠海新闻网http://news.zhnews.net/home/2009/0414/article_5809_3.ht
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影响珠海房地产项目价格的因素
小组成员：钟光超、柯钊茂、梁思福、卢嘉希
李瑞霞、梁玉绸、李子扬、林鸿翔
指导老师：梅伯平 实训地点：吉大地区
时间日期：二0一一年十一月二十七日
第一部分：房地产价格策略的定义
房地产价格策略的定义：房地产营销中的价格策略，就是房地产开发企业为了实现一定的营销目标而协调处理各种价格关系的活动。价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一环，它不仅包括价格的制定、定价策略的运用，同时还包括在一定的营销条件下为实现房地产开发企业预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，以及在实施过程中不断修正价格策略的全过程。因此房地产开发企业在制定价格策略时，既要考虑国家现行政策，市场环境，供求关系和竞争状况等各个方面因素的制约，又要结合房地产企业自身情况制定适当的营销策略。
第二部分：房地产价格策略的调查主要内容：
1、 调查目的：
通过了解与分析近这段时间来的珠海房地产的销售、房地产项目，全面分析珠海市的房价，了解珠海市销售商的销售策略。 2、 调查的方法主要包括：
访谈法对销售人员进行访谈，到各个项目的销售中心收集需要的资料，对二手资料的调查
3、 调查类型主要包括：
文案调查与实地调查，调查的方式采取的是重点调查和典型调查。 4、调查的范围、对象：珠海市吉大地区
5、调查的地点和时间：2011年11月18号至2011年11月25号 6、此次的房地产调查中，我们小组选择的是吉大地区的5个楼盘：
万科珠宾花园、格力广场、华业临海花园、钰海帝景、莱茵半岛。
下面的我们小组是实际调查中了解到的：开发的房地产项目、项目名称、位置、优点、不足、价格、单体项目定价的主要因素、本区域内项目价格差异的主要原因：
第三部分：分析房地产项目不同的定价方法与策略：
1、 房地产产品的定价程序： （1） 收集信息 （2） 估计成本和需求 （3） 分析竞争对手 （4） 选择目标与方法 （5） 确定平均单价
（6） 确定时点平均单价和单体平均单价 （7） 确定楼层垂直价差 （8） 确定水平价差 （9） 调整价格偏差 （10） 确定付款方式
有效的定价策略和技巧即能使消费者的有效需求得以释放，又可以给房地产企业带来较高的投资回报，定价策略应根据房地产产品本身情况。市场竞争状况、开发成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制定出产品的基础价格，实现企业的营销目标。即使在同
一个城市，不同的地区价格都有所不同，这次我们小组组织去到珠海吉大的5个楼盘进行踩盘，得出以下房地产企业定价可能的定价方法和策略：
定价方法：1、竞争导向定价法 2、行情定价法3、主动竞争定价法4、需求导向定价法 房地产定价策略：
1、 定义：房地产定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定定价目标，所规
定的定价指导思想和定价技巧。 2、 新产品定价策略： （1） 撇脂定价策略 （2） 渗透定价策略 （3） 满意定价策略 3、心理定价策略： （1）尾数定价策略 （2）整数定价策略 （3）声望定价策略 （4）习惯心态定价策略 （5）招徕定价策略 （6）首尾定价策略 4、折扣定价策略： （1）现金折扣策略 （2）数量折扣策略 （3）职能折扣策略 （4）季节折扣策略 5、差别定价策略：
（1）根据同一楼盘中不同单元的差异制定不同的价格 （2）对不同的消费群体定不同的价格 （3）对不同用途的商品房定不同的价格 6、组合定价策略 7、阶段定价策略
1、华业临海花园：项目运用的可能为主动竞争定价法，原因在于价格偏低，有良好的竞争优势
2、钰海帝景：项目运用的可能为需求导向定价法，原因在于钰海帝景的品牌形象好，规模大，楼盘有复式和平房两种，满足不同顾客的需求；
3、万科珠宾：市场比较导向定价法，声望定价策略、组合定价策略、现金折扣策略：
4、格力广场：需求导向定价法中的区分需求定价法 ：因为格力广场中不同户型和楼层单位优惠额度不同，在区分需求定价法当中也提到了同一种建筑标准、同一种规格、同一外部环境的商品房，可以根据楼层数、朝向、开间等方面的相应变化形成朝向差价，楼层差价，边间差价，面积差价，视野差价，建材差价，口彩差价等。
5、莱茵半岛这项目运用的可能为竞争导向定价法，原因在于定价会比普片的项目稍低，而且产品的设计较有特色，形成有良好的竞争环境。
第四部分：
感谢语：谢谢我们的指导老师梅伯平老师，辛勤指导下出色的完成了本次报告的撰写。本次报告的完成，当然感谢我们小组成员的付出的汗水，在这份报告中的一个个字，就是让我们付出的汗水给我们最好的回报。
第五部分：参考文献
1、珠海房产之窗http://esf.zh51home.com/articalshow.aspx?aid=53504
2、《房地产营销》主编：朱华
3、中国房产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn/
4、珠海新闻网http://news.zhnews.net/home/2009/0414/article_5809_3.ht
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